Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa

Bất động sản là một thuật ngữ rộng, chỉ các tài sản cố định, không di rời được như đất trống, đất đai và các công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, kinh doanh và thương mại.

MỤC LỤC 6 LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 5 1.1. Lý luận chung về bất động sản, giá quyền sử dụng đất, dự án đầu tư 5 1.1.1. Bất động sản 5 1.1.2. Giá quyền sử dụng đất .5 1.1.2.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất ( giá đất). .5 1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 6 1.1.3. Dự án đầu tư 10 1.1.3.1. Khái niệm dự án đầu tư 10 1.1.3.2. Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư .10 1.2. Lý luận chung về định giá đất và các phương pháp định giá đất. .11 1.2.1. Khái niệm định giá đất 11 1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất .12 1.2.3. Sự cần thiết phải định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng 14 1.2.4. Các nguyên tắc định giá đất 17 1.2.5. Quy trình định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư 19 1.2.6. Các phương pháp định giá đất .23 1.2.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp .23 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 1.2.6.2. Phương pháp vốn hoá .29 1.2.6.3. Phương pháp lợi nhuận .33 1.2.6.4. Phương pháp giá trị còn lại (phương pháp phát triển lý thuyết) 34 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA . 36 2.1. Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 36 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHCT Đống Đa. 36 2.1.2. Cơ cấu tổ chức .37 2.1.2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức 37 2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh 40 2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa .41 2.2. Tình hình cho vay theo DAĐT lấy quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa 44 2.2.1. Dư nợ cho vay lấy quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo 44 2.2.2. Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản 45 2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 46 2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động .46 2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa 47 2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa .52 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 2.3.4. Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 59 2.4. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 60 2.4.1. Kết quả đạt được và nguyên nhân .60 2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân 63 2.4.2.1 Hạn chế 63 2.4.2.2. Nguyên nhân .65 CHƯƠNG 3 CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA .69 3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó tài sản đảm bảo tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa .69 3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh 69 3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. .70 3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 70 3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá 70 3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định DAĐT .72 3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay 72 3.2.4. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng .73 3.2.5. Một số giải pháp khác .74 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 3.3. Một số kiến nghị 75 3.3.1. Đối với NHCT Việt Nam 76 3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước .77 3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài Chính 77 3.3.4. Kiến nghị đối với Chính Phủ .78 3.3.5. Kiến nghị với các tổ chức liên quan 79 3.3.5.1. Các cơ quan khác 79 3.3.5.2 Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay .79 KẾT LUẬN .80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .82 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 BẢNG KÝ HIỆU VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản DAĐT : Dự án đầu tư NHTM : Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng Nhà nước XLRR : Xử lý rủi ro ĐGV : Định giá viên CBTD : Cán bộ tín dụng SXKD : Sản xuất kinh doanh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn XDCTGT : Xây dựng công trình giao thông BTC : Bộ Tài Chính CN NHCT Đống Đa : Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Lêi cam ®oan Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả trong chuyên đề là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập. Tác giả chuyên đề SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nền kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác. Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì trước tiên là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để các chủ đầu tư của dự án tìm đến. Nhưng không phải một dự án đầu tư nào cũng được các ngân hàng chấp nhận cho vay. Bất kỳ một ngân hàng nào bao giờ cũng đặt ra hai mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn vốn. Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêu thì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn đề đòi hỏi của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay chính là bất động sản thế chấp hay nói cách khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể đả bảo trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản. Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng. Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có một số vấn đề trong phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Nhằm SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 1 Lớp: KD Bất Động Sản 47 mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề định giá nói chung và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã chọn đề tài “Hoàn thiện công tác định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm chuyên đề nghiên cứu của mình. Em xin chân thành cảm ơn tiến sỹ Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình. Em xin gửi lời cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh chị trong phòng Khách hàng số 1 đã tận tình giúp đỡ em nghiên cứu và hoàn thành chuyênh đề tốt nghiệp này! 2. Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá đất. - Tìm hiểu các phương pháp định giá đất cho hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa. - Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương pháp định giá đất tại bộ phận này. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, các quyền năng của người sở hữu và sử dụng đt, cơ sở của việc định giá đất, tìm hiểu thực trạng công tác tổ chức định giá đất tại bộ phận thẩm định tài sản, từ đó rút ra những hạn chế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá đất. Xem xét SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 2 Lớp: KD Bất Động Sản 47 những vấn đề tác động trực tiếp đến quá trình định giá như: hệ thống pháp luật, các công văn, quyết định… mà hội đồng thẩm định của ngân hàng ban hành, những yêu cầu đảm bảo an toàn các khoản vay tín dụng thế chấp của ngân hàng.  Phạm vị nghiên cứu Công tác định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại bộ phận thẩm định tài sản – Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa. Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề sẽ áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau:  Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.  Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh.  Phương pháp trừu tượng hóa khoa học  Phương pháp chuyên gia  Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận nghiên cứu. 5. Kết cấu, nội dung đề tài Đề tài này ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì kết cấu của đề tài gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất và các phương pháp định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Chương 2: Thực trạng về phương pháp định đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa. SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 3 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa. SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 4 Lớp: KD Bất Động Sản 47 [...]... chuẩn hành nghề định giá, nguyên tắc đạo đức, các nguyên tắc, quy trình định giá Đầu tiên phải kể đến Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đi kèm, trong đó có quy định nguyên tắc của hoạt động định giá, điều kiện để tổ chức, cá nhân hành nghề định giá bất động sản, quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân khi hành nghề định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói...CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Lý luận chung về bất động sản, giá quyền sử dụng đất, dự án đầu tư 1.1.1 Bất động sản Bất động sản là một thuật ngữ rộng, chỉ các tài sản cố định, không di rời được như đất trống, đất đai và các công trình xây dựng dùng cho các mục đích... đến đất đai, do đó làm làm giảm giá trị của mảnh đất 1.2.5 Quy trình định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư Quá trình định giá bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng Một mảnh đất là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ước lượng giá trị... kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá  Bước 5: Xác định giá đất SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 21 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, ở bước này ĐGV cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị mảnh đất cần định giá ĐGV có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá một mảnh đất cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương... thể là báo cáo đầy đủ, tóm tắt hoặc có giới hạn Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện rằng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị đất đai và sử dụng kết quả định giá SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 22 Lớp: KD Bất Động Sản 47 1.2.6 Các phương pháp định giá đất tiến hành định giá đất, người định giá có thể tiếp hành một hoặc kết hợp nhiều phương pháp... chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Bao gồm: tiêu chuẩn về cơ sở giá trị thị trường trong định giá, các quy tắc đạo đức hành nghề định giá và tiêu chuẩn về các hồ sơ bảng biểu sử dụng trong quá trình định giá - Tiêu chuẩn đầu tiên quy định về nội dung giá trị thị trường và vận dụng nó trong công tác định giá đất Giá trị thị trường là "mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường tại thời điểm định giá, giữa... xem xét, đánh giá đúng sự tác động của các yếu tố đó đối với thị trường đất đai và giá trị của đất đai Thứ tư, là chính trị và phápluật Các quyền của đất đai quyết định giá trị của đất Các quyền này được quy định rõ trong hiến pháp, pháp luật và các chính sách về đất đai SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 9 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Nhà Nước ban hàng pháp luật về đất đai, chi phối hoàn toàn đến hoạt động của thị... đưa ra giá trị của đất đai • Định giá đất cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ người định giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 11 Lớp: KD Bất Động Sản 47 trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng của từng người 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất Định giá đất luôn luôn phải tuân thủ các quy tắc liên quan đến định giá, ... tiến hành, phương pháp định giá, nội dung và nguyên tắc định giá cũng sẽ khác nhau Việc định giá có chính xác hay không còn phụ thuộc vào chất lượng, số lượng các thông tin mà định giá viên thu thập được trong quá trình định giá Nếu thiếu các thông tin về đất đai, về tình trạng quy hoạch sử dụng đất đai thì cho dù một người định giá có chuyên môn vững vàng cũng không thể định giá đất một cách khoa học... dụng đất Quá trình định giá bao gồm tất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụ này  Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá quyền sử dụng đất Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá: Phải nắm rõ được đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của mảnh đất: Xác định được địa chỉ của mảnh đất, tính SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 19 Lớp: KD Bất Động Sản 47 pháp lý về mặt