Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa

TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Lý luận chung về định giá đất và các phương pháp định giá đất 1. Khái niệm định giá đất

Dựa vào loại đất và hệ thống các thông tin đã thu thập được, định giá viên (ĐGV) chọn phương pháp định giá đất phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ số giá trị của mảnh đất. Cần phân tớch rừ mức độ phự hợp của 1 hoặc nhiều phương phỏp trong định giá được sử dụng. ĐGV cần nờu rừ trong bỏo cỏo định giỏ phương phỏp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá. Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, ở bước này ĐGV cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị mảnh đất cần định giá. ĐGV có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá một mảnh đất cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương pháp khác chỉ mang tính tham khảo thỡ pải ghi rừ phương phỏp nào được sử dụng chính, phương pháp nào mang tính chất tham khảo. Giá trị cuối cùng của mảnh đất có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị. Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá. Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức, trình bày và hình thức chung của báo cáo. Các báo cáo có thể là báo cáo đầy đủ, tóm tắt hoặc có giới hạn. Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện rằng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị đất đai và sử dụng kết quả định giá. Các phương pháp định giá đất. tiến hành định giá đất, người định giá có thể tiếp hành một hoặc kết hợp nhiều phương pháp sau:. Phương pháp so sánh trực tiếp. Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh trực tiếp mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất trống tương tự nó đã được bán trên thị trường trong khoảng thời gian gần nhất, giá được rút ra chính là giá thị trường của mảnh đất trống gần với mảnh đất mục tiêu nhất sau khi đã tính đến các điều chỉnh. Đây là phương pháp được áp dụng phổ biến trong thực tế, vì khi áp dụng phương pháp này, người định giá sẽ không cần tính toán số liệu nhiều. Mà việc tìm những mảnh đất trống trên thị trường để so sánh là hoàn toàn có thể làm được. Do đó, những người không cần biết quá sâu về nghiệp vụ định giá vẫn có thể ước lượng được giá trị của mảnh đất, chỉ cần họ có nhiều mối quan hệ, để thu thập được nhiều thông tin thị trường có thể so sánh được. Phương pháp định giá này dễ dàng được các cơ quan Nước công nhận, vì bằng chứng so sánh được đưa ra là chính xác và có độ tin cậy cao. c) Điều kiện áp dụng. Khi áp dụng phương pháp này, định giá viên cần thu thập được thông tin về những mảnh đất tương tự được bán trên thị trường,có thể so sánh được. Và bắt buộc phải theo hai điều kiện sau:. - Mảnh đất cần định giá phải có thị trường, nghĩa là nó không phải là mảnh đất đặc biệt, duy nhất, mà ngoài nó ra có thể tìm được những mảnh đất tương tự giống nó. - Thứ hai, không những tìm những mảnh đất tương tự, định giá viên còn phải tìm được những giao dịch tương tự trên thị trường, những giao dịch đã được thực hiện trong thời gian gần nhất từ 6 tháng – 1 năm. d) Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp - Nguyên tắc thay thế. - Vốn hoá lợi nhuận từ đất (phân tích phát triển chia nhỏ từ đất hay phương pháp chiết khấu luồng tiền):. - Phương pháp này được sử dụng để định giá những mảnh đất trống có tiềm năng phát triển, bằng cách chia nhỏ mảnh đất ra cho từng sử dụng cụ thể, được cho là sử dụng cao nhất tốt nhất. - Quá trình chia nhỏ mảnh đất được chia thành hai giai đoạn như sau:. + Giai đoạn xây dựng: Đây giai đoạn thực hiện các biện pháp cần thiết để sẵn sàng đưa đất vào sử dụng, như là san lấp mặt bằng, chia nhỏ mảnh đất thành các mảnh nhỏ hơ, sẵn sàng cho việc sử dụng cao nhất tốt nhất. + Giai đoạn marketing: Là giai đoạn thực hiện các biện pháp để bán các mảnh đất đã được chia nhỏ ở giai đoạn đầu. - Các bước thực hiện:. Bước 1: Xác định số lượng, kích thước các lô đất được tạo ra từ mảnh đất sao cho phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng. Bước 2: Ước lượng khả năng hấp thụ của thị trường ứng với từng giai đoạn marketing. Người định giá cũng phải ước lượng được lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư phát triển đất. Người định giá phải tính được dòng tiền liên quan đến quá trình phát triển, tính tỷ lệ chiết khấu phù hợp rủi ro đi kèm. Bước 3: Áp dụng tỷ lệ chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại của cá dòng tiền ròng của dự án phát triển mảnh đất. Phương pháp lợi nhuận. Nguyên lý của phương pháp lợi nhuận là:. Giá đất = Tỷ lệ phân phối giá trị của đất và công trình trên đất x Giá của toàn bộ bất động sản. Tỷ lệ phân phối này chủ yếu dựa vào sự đánh giá của các chuyên gia. Phương pháp này chỉ áp dụng cho những khu vực có sự độc quyền nhất định như là đất trống ở những vùng xa xôi. Phương pháp này chỉ được đem ra sử dụng khi các phương pháp còn lại không thể dùng được. c) Nguyên tắc cơ sở của phương pháp.

ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA

Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHCT Đống Đa

Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp, chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành Chi nhánh NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”. Các phòng ban trong chi nhánh NHCT Việt Nam luôn có sự liên hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ cho nhau cùng thực hiện các nhiệm vụ được giao đạt được mục tiêu của chi nhánh, của toàn bộ hệ thống Ngân hàng Công Thương Đống Đa.

Tình hình cho vay theo DAĐT lấy quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa

Từ chỗ không chú trọng đến nay, Chi nhánh đã coi biện pháp bảo đảm tiền vay là một trong những điều kiện tín dụng đối với các khách hàng nói chung và DNNN nói riêng. Trong tổng dư nợ cho vay theo dự án bất động sản đảm bảo của Chi nhánh năm 2007 là 960 tỷ đồng, thì dư nợ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vẫn chiếm tỷ trọng lớn so với 2 hình thức còn lại.

Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa

Tuy nhiên, khi mà thị trường thông tin ở nước ta tính minh bạch thấp, nếu khách hàng có ý khai báo thông tin không tốt, khi chưa có hoặc có rất ít tổ chức cung cấp thông tin (về doanh nghiệp, về tài sản của doanh nghiệp ..) một cách chuyên nghiệp với độ chính xác cao thì vấn đề này cũng không được giải quyết một cách triệt để. Sau khi khách hàng xuất trình giấy tờ liên quan đến bất động sản, sẽ kiểm tra giấy tờ có liên quan đến BĐS thế chấp như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (nhà ở, nhà xưởng…) do UBND quận huyện thành phố cấp; sơ đồ thửa đất do phòng địa chính nhà đất và đô thị quận, huyện thành phố xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của chủ sở hữu (nếu có chứng minh thư nhân dân của chủ sở hữu).

TƯ TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA

Để quá trình định giá BĐS có chất lượng tốt hơn nên ngân hàng nên có những tiêu thức đánh giá giá trị của BĐS dựa trên những thông tin xác thực, có căn cứ khoa học (như: căn cứ định giá BĐS là lấy theo giá thị trường; máy, thiết bị không dựa vào bảng khấu hao mà phải đánh giá lại đúng mức hao mòn hữu hình và vô hình). Trong vấn đề xử lý nợ quá hạn bằng BĐS đảm bảo hiện nay của ngân hàng đang gặp nhiều khó khăn từ môi trường pháp lý, nên để ngân hàng chủ động hơn trong việc xử lý BĐS đảm bảo để thu hồi nợ, khi đến hạn trả mà bên khách hàng vay vốn không có khả năng trả nợ thì ngân hàng có đơn lên toà án để ra ngay quyết định cho ngân hàng phát mại bất động sản mà không cần thiết phải tiến hành các bước điều tra, hoà giải, xét xử như hiện nay để làm cho tình hình thu nợ bị kéo dài và tốn kém.