theo dự án đầu tư
Quá trình định giá bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Một mảnh đất là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau. Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất. Quá trình định giá bao gồm tất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụ này.
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá quyền sử dụng đất
Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá:
Phải nắm rõ được đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của mảnh đất: Xác định được địa chỉ của mảnh đất, tính
pháp lý về mặt sở hữu (mảnh đất là thuộc sở hữu chính thức hay đồng sở hữu? ). Biết được diện tích đất, quy mô dự án …
Xác định rõ khách hàng là ai, yêu cầu của khách hàng, họ mong muốn điều gì?
Xác định thời điểm định giá, điều này rất quan trọng vì giá trị của mảnh đất chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể
Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá: thông tin tự có, từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước…
Căn cứ vào quy mô, phạm vi của nghiệp vụ định giá, từ đó lập kế hoạch định giá, bao gồm: thời gian cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ, những công việc cần làm, nguồn lực cần thiết để thực hiện công việc
Thu thập thông tin về cung - cầu đất đai trên thị trường có thể so sánh dược, xây dựng đề cương của báo cáo định giá
Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về thị trường đất đai
• Khảo sát hiện trường: Quan sát vị trí thực tế của mảnh đất, thu thập thông tin chi tiết bên trong và bên ngoài mảnh đất: Diện tích đất, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng xung quanh mảnh đất: Điện, nước, giao thông…
• Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất , thu nhập của các mảnh đất tương tự có thể so sánh được
Bước 3: Phân tích thông tin về mảnh đất cần định giá
Quá trình tác động của các yếu tố đến mức giá của mảnh đất cần định giá
• Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường nơi mảnh đất tọa lạc.
• Phân tích những đặc trưng của thị trường đất đai cần định giá: Bản chất, hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung - cầu trên thị trường quyền sử dụng đất
• Phân tích về khách hàng
• Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá đất
Dựa vào loại đất và hệ thống các thông tin đã thu thập được, định giá viên (ĐGV) chọn phương pháp định giá đất phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ số giá trị của mảnh đất. Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng.
ĐGV cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, ở bước này ĐGV cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị mảnh đất cần định giá.
ĐGV có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá một mảnh đất cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì pải ghi rõ phương pháp nào được sử dụng chính, phương pháp nào mang tính chất tham khảo.
Giá trị cuối cùng của mảnh đất có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị.
Bước 6: Lập báo cáo định giá
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá. Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức, trình bày và hình thức chung của báo cáo. Các báo cáo có thể là báo cáo đầy đủ, tóm tắt hoặc có giới hạn.
Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện rằng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị đất đai và sử dụng kết quả định giá.
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});