a) Khái niệm
Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh trực tiếp mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất trống tương tự nó đã được bán trên thị trường trong khoảng thời gian gần nhất, giá được rút ra chính là giá thị trường của mảnh đất trống gần với mảnh đất mục tiêu nhất sau khi đã tính đến các điều chỉnh
b) Ý nghĩa
Đây là phương pháp được áp dụng phổ biến trong thực tế, vì khi áp dụng phương pháp này, người định giá sẽ không cần tính toán số liệu nhiều. Mà việc tìm những mảnh đất trống trên thị trường để so sánh là hoàn toàn có thể làm được. Do đó, những người không cần biết quá sâu về nghiệp vụ định giá vẫn có thể ước lượng được giá trị của mảnh đất, chỉ cần họ có nhiều mối quan hệ, để thu thập được nhiều thông tin thị trường có thể so sánh được.
Phương pháp định giá này dễ dàng được các cơ quan Nước công nhận, vì bằng chứng so sánh được đưa ra là chính xác và có độ tin cậy cao.
Khi áp dụng phương pháp này, định giá viên cần thu thập được thông tin về những mảnh đất tương tự được bán trên thị trường,có thể so sánh được. Và bắt buộc phải theo hai điều kiện sau:
- Mảnh đất cần định giá phải có thị trường, nghĩa là nó không phải là mảnh đất đặc biệt, duy nhất, mà ngoài nó ra có thể tìm được những mảnh đất tương tự giống nó.
- Thứ hai, không những tìm những mảnh đất tương tự, định giá viên còn phải tìm được những giao dịch tương tự trên thị trường, những giao dịch đã được thực hiện trong thời gian gần nhất từ 6 tháng – 1 năm.
d) Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp
- Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc cân bằng
e) Yêu cầu
Khi áp dụng phương pháp này, cần đáp ứng các yêu cầu sau:
- Định giá viên (ĐGV) chỉ được tiến hành so sánh mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất tương tự trong vùng, như vậy các mảnh đất phải nằm trong cùng một khu vực thị trường. Trường hợp khó khăn nếu không tìm được những mảnh đất trong cùng một khu vực thị trường thì ĐGV có thể mở rộng ra
các khu vực lân cận có điều kiện tương tự vùng có mảnh đất mục tiêu.
- Chỉ so sánh với các giao dịch được tiến hành trong thời gian sát với thời gian định giá nhất, thường là cách thời điểm định giá từ 6 tháng – 1 năm. Vì giá cả đất đai sẽ luôn biến động theo thời gian.
- ĐGV phải có đầy đủ các thông tin thị trường , có sự nhạy cảm với những biến động của thị trường. Muốn vậy, ĐGV cần phải không ngừng nâng cao kinh nghiệm, và trau dồi kỹ năng thu thập và phân tích thông tin thị trường.
- Chất lượng thông tin thị trường thu thập được phải cao, là những thông tin khách quan và có thể so sánh được.
- Thị trường phải ổn định, ít biến động. Nếu thị trường biến động nhiều thì việc so sánh trở nên khó khăn, do đó việc định giá theo phương pháp này sẽ không chính xác.
f) Các bước tiến hành
1. Tìm kiếm thông tin của các mảnh đất tương tự và đã được giao dịch trong khoảng thời gian gần thời điểm định giá nhất có thể có khả năng so sánh được.
2. Kiểm tra xem những thông tin đó có chính xác không và các mảnh đất có tương đồng và so sánh với nhau được hay không.
3. Chọn một số mảnh đất giống mảnh đất mục tiêu nhất để so sánh để so sánh ( theo m2, số lô đất…)
4. Phân tích giá bán của các mảnh đất so sánh, xác định những khác biệt của các mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu. Thực hiện điều chỉnh những khác biệt đó. (có thể định lượng, định tính hoặc cả hai).
5. Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi mảnh đất so sánh với mục tiêu dựa trên sự lượng hoá sự khác biệt đó. Phương pháp điều chỉnh là lấy mảnh đất mục tiêu làm chuẩn, ở mỗi nội dung so sánh, nếu mảnh đất so sánh nào tốt hơn mảnh đất mục tiêu thì phải điều chỉnh giảm đi và ngược lại.
Bảng 1.1: Bảng điều chỉnh Các yếu tố Mục tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 1. Giá bán (đơn vị) G1 G2 G3 2. Diện tích Mo M1 M2 M3 1. Các quyền đối với đất
Hơn bao nhiêu? Hoặc kém bao nhiêu?
± ∆G1
Hơn bao nhiêu? Hoặc kém bao nhiêu?
± ∆G2
Hơn bao nhiêu? Hoặc kém bao nhiêu? ± ∆G3 Mức điều chỉnh G1 ± ∆G1 G2 ± ∆G2 G3 ± ∆G3 2…. …………. ……….. ……… Mức điều chỉnh …………. ………. ………. Giá đã điều chỉnh G1' G2' G3'
Gán trọng số a b c
6. Thực hiện hoà hợp các chỉ số giá trị của các mảnh đất so sánh, từ đó xác định giá trị của mảnh đất mục tiêu.
Theo bảng trên, ta tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị như sau:
a.G1' + b.G2' + c.G3' G =
a + b+ c
Trong đó: G là giá của mảnh đất nmục tiêu cần xác định a,b,c = {1,2,3}
g) Các nội dung so sánh
- Các quyền đối với đất: Giữa các mảnh đất so sánh các quyền của nó như thế nào ( Toàn quyền sở hữu, quyền bộ phận, quyền đồng sở hữu…)
- Hình thức thanh toán: Người mua trả ngay hay trả chậm, thanh toán bằng đơn vị tiền tệ gì? VNĐ, USD hay vàng…?
- Điều kiện bán: Mảnh đất được bán vì mục đích gì? Cho đối tượng nào, có mối quan hệ đặc biệt nào không? Bán tự do hay bị bắt buộc?
- Điều kiện thị trường: Lạm phát, giảm phát, những thay đổi về chính sách thuế đối với đất đai, quan hệ cung - cầu tác động đến giá của đất đai...
- Vị trí của đất: Mỗi mảnh đất có một vị trí nhất định, có ảnh hưởng lớn, quyết định đến giá của mảnh đất.
- Đặc điểm vật lý của mảnh đất: Quy mô, hình thể, kích thước của đất đai, các tiện ích mà nó đem lại…
- Sự phân vùng: xem xét việc quy hoạch sử dụng của vùng của mỗi so sánh như thế nào? Sử dụng hiện tại đã cao nhất tốt nhất hay chưa?
h) Hạn chế của phương pháp
- Do kỹ thuật đơn giản, nên phải kiểm tra thông tin rất kỹ lưỡng và cẩn thận khi tiến hành việc điều chỉnh
- Phương pháp này sẽ bị hạn chế và không áp dụng được trong điều kiện thị trường yếu, không có đủ bằng chứng thị trường để tiến hành so sánh.
- Khó áp dụng khi định giá mảnh đất tạo thu nhập, bởi phần lớin các nhà đầu tư quan tâm đến mức độ sinh lời của mảnh đất, nên giá đất chính là giá trị đầu tư, chứ không phải giá trị của giao dịch đất đai thông thường.
- Phải thận trọng với nguồn gốc thông tin và đặc điểm của cơ sở dữ liệu để đảm bảo tính thực tiễn.
- Hạn chế khi điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi vì khi đó sự so sánh không thiết thực.
1.2.6.2. Phương pháp vốn hoá a) Khái niệm
Phương pháp vốn hoá là phương pháp chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai thành vốn ở hiện tại. Phương pháp này không áp dụng riêng lẻ mà thường kết hợp với các phương pháp khác (phương pháp so sánh…)
Thu nhập ròng từ đất
Giá đất = (*) Tỷ lệ vốn hoá của đất
b) Ý nghĩa
Phương pháp vốn hóa áp dụng để định giá các bất động sản tạo thu nhập khi định giá viên biết được tỷ lệ vốn hoá hàng năm của mảnh đất.
c) Các nguyên tắc cơ sơ của phương pháp
- Nguyên tắc dự báo - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc thay đổi - Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc ngoại ứng
d) Các dạng vốn hoá
Vốn hoá trực tiếp giá trị của đất:
Phương pháp này áp dụng để định giá mảnh đất trống khi không có sẵn số liệu mua bán tương tự trên thị trường.
Các bước thực hiện:
Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất tốt nhất của đất, xem công trình hiện tại đã phù hợp với việc sử dụng cao nhất tốt nhất chưa?
Bước 2: Tính thu nhập ròng từ mảnh đất, tính tỷ lệ phân bổ cho công trình, tỷ lệ này chiếm bao nhiêu. Muốn xác định được tỷ lệ phân bổ cho công trình cần tính toán chi phí tạo lập công trình, từ đó rút ra được tỷ lệ phân bổ cho công trình và cho đất.
Bước 3: Tính tỷ lệ vốn hoá của công trình và đất. ĐGV phải sử dụng các thông tin thị trường để rút ra tỷ lệ vốn hoá này.
Bước 4: Tính giá trị của đất theo công thức (*) ở trên. Vốn hoa trực tiếp tiền thuê đất:
Giá trị của đất được tính theo công thức sau:
Tiền thuê đất ròng
Giá đất =
Tỷ lệ vốn hoá
Trong đó:
- Tiền thuê đất ròng: Thu nhập từ tiền thuê đất hàng tháng mà không phải chịu những sửa chữa, bảo dưỡng.
- Tỷ lệ vốn hoá phải dựa vào thông tin thị trường, nếu thuê có thời hạn thì tỷ lệ vốn hoá = tỷ lệ chiết khấu, khi đó giá đất được tính như sau:
Giá đất = + giá trị đất dự báo sau thời hạn Tỷ lệ chiết khấu
- Vốn hoá lợi nhuận từ đất (phân tích phát triển chia nhỏ từ đất hay phương pháp chiết khấu luồng tiền):
- Phương pháp này được sử dụng để định giá những mảnh đất trống có tiềm năng phát triển, bằng cách chia nhỏ mảnh đất ra cho từng sử dụng cụ thể, được cho là sử dụng cao nhất tốt nhất.
- Quá trình chia nhỏ mảnh đất được chia thành hai giai đoạn như sau:
+ Giai đoạn xây dựng: Đây giai đoạn thực hiện các biện pháp cần thiết để sẵn sàng đưa đất vào sử dụng, như là san lấp mặt bằng, chia nhỏ mảnh đất thành các mảnh nhỏ hơ, sẵn sàng cho việc sử dụng cao nhất tốt nhất.
+ Giai đoạn marketing: Là giai đoạn thực hiện các biện pháp để bán các mảnh đất đã được chia nhỏ ở giai đoạn đầu.
- Các bước thực hiện:
Bước 1: Xác định số lượng, kích thước các lô đất được tạo ra từ mảnh đất sao cho phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng.
Bước 2: Ước lượng khả năng hấp thụ của thị trường ứng với từng giai đoạn marketing.
Người định giá cũng phải ước lượng được lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư phát triển đất.
Người định giá phải tính được dòng tiền liên quan đến quá trình phát triển, tính tỷ lệ chiết khấu phù hợp rủi ro đi kèm.
Bước 3: Áp dụng tỷ lệ chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại của cá dòng tiền ròng của dự án phát triển mảnh đất.
1.2.6.3. Phương pháp lợi nhuận a) Khái niệm
Nguyên lý của phương pháp lợi nhuận là:
Giá đất = Tỷ lệ phân phối giá trị của đất và công trình trên đất x Giá của toàn bộ bất động sản
Tỷ lệ phân phối này chủ yếu dựa vào sự đánh giá của các chuyên gia.
b) Ý nghĩa và điều kiện áp dụng
Phương pháp này chỉ áp dụng cho những khu vực có sự độc quyền nhất định như là đất trống ở những vùng xa xôi. Phương pháp này chỉ được đem ra sử dụng khi các phương pháp còn lại không thể dùng được.
c) Nguyên tắc cơ sở của phương pháp
Phương pháp lợi nhuận lấy nguyên tắc cân bằng làm nền tảng, đi tìm sự đóng góp của đất vào giá trị của toàn bộ bất động sản (BĐS).
Phương pháp này có một hạn chế lớn là không xác định được giá trị thị trường của mảnh đất. Giá trị của mảnh đất được xác định khi số liệu về việc mua bán đất trống không có mà chỉ có số liệu về việc mua bán toàn bộ bất động sản. Chính vì hạn chế này mà mà phương pháp lợi nhuận chỉ được ĐGV áp dụng khi không còn áp dụng được phương pháp định giá nào khác.
1.2.6.4. Phương pháp giá trị còn lại (phương pháp phát triển lý thuyết)
Phương pháp giá trị còn lại dùng để định giá đất được rút ra từ giá bán một bất động sản đã được cải thiện - coi như nó đã đáp ứng được yêu cầu sử dụng cao nhất, tốt nhất.
Nguyên lý của phương pháp:
Giá đất = Giá bán BĐS - Giá trị đóng góp của các công trình trên đất
Ở đây, khi tính phần giá trị đóng góp của công trình trên đất, phải tính đến giảm giá tích luỹ của công trình.
Ví dụ: Giá bán của BĐS là 2000 triệu, chi phí xây dựng mới chiếm 500 triệu, tỷ lệ khấu hao là 70%.
Ta có phần giảm giá tích lỹ của công trình là: 500 × 70% = 350 (triệu đồng) Phần giá trị còn lại của công trình trên đất là: 500 × 30% = 150 triệu
Như vậy giá đất = 2000 – 150 = 1850 (triệu đồng)
Tóm lại, có bốn phương pháp cơ bản áp dụng để định giá quyền sử dụng đất, tuỳ vào từng điều kiện cụ thể, mục đích cụ thể của việc định giá mà định giá viên có thể lựa chọn phương pháp định giá phù hợp nhất hay kết hợp nhiều
phương pháp cùng một lúc (nhưng vẫn phải chỉ ra phương pháp chính) để cho kết quả chính xác và tin cậy nhất.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ
ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA
2.1. Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHCT Đống Đa
Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn - phường Quang Trung - Quận Đống Đa - Hà Nội.
CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua nhiều giai đoạn, cụ thể được khái quát như sau:
Năm 1955 - 1957: Chi nhánh NHCT Đống Đa trước đây là Phòng thương nghiệp Ô Chợ Dừa - thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà Nội.
Năm 1957: Phòng thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành Chi điểm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa, trụ sở đặt tại 237 phố Khâm Thiên – Hà Nội.
Năm 1972 – 1987: Chi điểm Ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa được đổi tên thành Chi nhánh ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chức năng như một ngân hàng
trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinh doanh vừa mang tính quản lý nhà nước.
Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp, chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành Chi nhánh NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”. 2.1.2. Cơ cấu tổ chức 2.1.2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức Chú thích: P.GD: Phòng giao dịch P.KH 1: Phòng khách hàng số 1 P.KH 2: Phòng khách hàng số 2 P.KHCN: Phòng khách hàng cá nhân P.KT: Phòng Kế toán
P.KTKSNB: Phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ P.QLNCVĐ: Phòng quản lý nợ có vấn đề P.QLRR: Phòng quản lý rủi ro
P.TCHC: Phòng tổ chức hành chính P.TTĐT: Phòng thông tin điện toán P.TTKQ: Phòng tiền tệ kho quỹ
P.THTT: Phòng tổng hợp tiếp thị QTK: Quỹ tiết kiệm.
G I Á M Đ Ố C PHÓ GIÁM ĐỐC 1 PHÓ GIÁM ĐỐC 2 PHÓ GIÁM ĐỐC 3 P.KH 2 P.KTKSNB PHÓ GIÁM ĐỐC4 P.TCHC P.KH 1 P.QLRR P.KHCN P.CVCN HĐV QTK P.QLNCVĐ P.TTKQ P.TTĐT P.GD Kim Liên P.GD Cát Linh P.THTT P.KT
2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh
Phòng quản lý rủi ro: thực hiện việc tái thẩm định hồ sơ tín dụng của các phòng tín dụng (các phòng khách hàng) và cảnh báo các rủi ro có