Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất quận hai bà trưng, thành phố hà nội

B GIO DC V O TO TRNG I HC NễNG NGHIP H NI -*** TRN èNH V NH GI THC TRNG V XUT MT S GII PHP NHM M BO CC QUYN S DNG T QUN HAI B TRNG, THNH PH H NI LUN VN THC S NễNG NGHIP H NI - 2012 B GIO DC V O TO TRNG I HC NễNG NGHIP H NI -*** LUN VN THC S NễNG NGHIP Chuyờn ngnh Mó s : QUN Lí T AI : 60.62.16 NH GI THC TRNG V XUT MT S GII PHP NHM M BO CC QUYN S DNG T QUN HAI B TRNG, THNH PH H NI Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS NGUYN KHC THI B mụn Trc bn ủ - Khoa Ti nguyờn v Mụi trng Ngi thc hin: Trn ỡnh V Lp: Cao hc qun lý ủt ủi E - K19 Ngy sinh: 03/11/1975 Quờ quỏn: Trn Phỳ - Hong Mai - H Ni H NI - 2012 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực cha đợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn đ đợc cm ơn thông tin trích dẫn luận văn đ đợc rõ nguồn gốc./ Tác giả Luận văn Trn ỡnh V Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip i Lời cảm ơn Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo, ging viờn Khoa Tài nguyên môi trờng, Viện o to sau i hc - Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội đ tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hớng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyn Khc Thi - ngời trực tiếp hớng dẫn khoa học, đ tận tình giúp đỡ hớng dẫn hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn th lónh ủo cỏn b UBND Quận, Phòng Tài nguyên Môi trờng, Vn phũng ủng ký ủt v nh, Phòng Thống kê, cỏc phũng, ban, ngnh chc nng qun Hai B Trng; cỏc nh qun lý, chuyờn gia cú kinh nghim lnh vc qun lý ủt ủai đồng nghiệp đ tạo điều kiện thuận lợi, cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, trao ủi kinh nghim trình nghiên cứu luận văn Cuối cùng, xin trân trọng cảm ơn anh, ch, em học viên lớp, ngời thân gia đình bạn bè đ giúp đỡ, động viên trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./ Tác giả Luận văn Trn ỡnh V Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip ii Mục lục Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi DANH MC CC BNG vii M U 169 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mc ủớch nghiờn cu 1.2.2 Yờu cu .4 Tổng quan tài liệu nghiên cứu 2.1 Cơ sở lý luận quyền sở hữu quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyn s hu 2.1.2 Quyền sử dụng đất 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nớc giới 13 2.2.1 Cỏc nc phỏt trin .13 2.2.2 Cỏc nc khu vc 18 2.3 Cơ sở thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 24 2.3.1 Quỏ trỡnh hỡnh thnh, phỏt trin quyn s dng ủt Vit Nam .24 2.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực QSDĐ 28 2.3.3 Thc tin vic thc hin quyn s dng ủt Vit Nam .32 Đối tợng, phạm vi, nội dung phơng pháp nghiên cứu 37 3.1 Đối tợng, phạm vi nghiên cứu: 37 3.2 Nội dung nghiên cứu: 38 3.2.1 Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - x hội quận Hai Bà Trng 38 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trng 38 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip iii 3.2.3 Tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ 2004 đến nay, bao gồm quyền: 38 3.2.4 Đề xuất giải pháp nhằm thực tốt quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 38 3.3 Phơng pháp nghiên cứu 38 3.3.1 Phơng pháp chọn điểm nghiên cứu 38 3.3.2 Phơng pháp điều tra, thu thập thông tin, số liệu, tài liệu 39 3.3.3 Phơng pháp chuyên gia 39 3.3.4 Phơng pháp thống kê, tổng hợp số liệu 39 3.3.5 Phơng pháp điều tra xó hi hc 40 KT QU NGHIấN CU 41 4.1 iu kin t nhiờn, kinh t - xó hi .41 4.1.1 iu kin t nhiờn: 41 4.1.2 Kinh t - xó hi 42 4.1.3 ỏnh giỏ chung v ủiu kin t nhiờn, kinh t - xó hi: 49 4.2 Tỡnh hỡnh qun lý, s dng ủt 51 4.2.1 Hin trng s dng ủt 52 4.2.2 Bin ủng ủt ủai so gia k thng kờ, kim kờ nm 2011 so vi nm 2005 v 2000: .56 4.2.3 Tỡnh hỡnh qun lý, s dng ủt 58 4.3 ỏnh giỏ vic thc hin cỏc quyn s dng ủt: 62 4.3.1 Tỡnh hỡnh thc hin quyn chuyn ủi quyn s dng ủt 66 4.3.2 Tỡnh hỡnh thc hin quyn chuyn nhng quyn s dng ủt .67 4.3.3 Tỡnh hỡnh thc hin quyn cho thuờ quyn s dng ủt: 72 4.3.4 Tỡnh hỡnh thc hin quyn cho thuờ li quyn s dng ủt: 77 4.3.5 Tỡnh hỡnh thc hin quyn tha k quyn s dng ủt: 78 4.3.6 Tỡnh hỡnh thc hin quyn tng, cho quyn s dng ủt: 82 4.3.7 Tỡnh hỡnh thc hin th chp, bóo lónh bng giỏ tr quyn s dng ủt: 87 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip iv 4.3.8 Tỡnh hỡnh thc hin quyn gúp bng giỏ tr quyn s dng ủt 91 4.3.9 Tỡnh hỡnh thc hin quyn ủc bi thng Nh nc thu hi ủt: 92 4.4 ỏnh giỏ chung v tỡnh hỡnh thc hin cỏc quyn s dng ủt: 97 4.5 Cỏc gii phỏp b sung ủ ủm bo cỏc quyn s dng ủt: 98 4.5.1 Gii phỏp chung: 98 4.5.2 Gii phỏp v c ch, chớnh sỏch: 99 4.5.3 Gii phỏp v b mỏy, ngi: .100 V KT LUN, KIN NGH 102 5.1 Kt lun 102 5.2 Kin ngh: 104 TI LIU THAM KHO 105 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip v Danh mục chữ viết tắt Ký hiệu Chú giải GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên Môi trờng UBND Uỷ ban nhân dân Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip vi DANH MC CC BNG Bng 4.1 Din tớch, dõn s qun Hai B Trng nm 2011 47 Bng 4.2 Bin ủng din tớch ủt nm 2011 so vi nm 2005 v 2000 57 Bng 4.3 Tỡnh hỡnh ủng ký bin ủng quyn s dng ủt qun Hai B Trng giai ủon 2005 -2011 65 Bng 4.4 Tỡnh hỡnh chuyn nhng quyn s dng ủt qun Hai B Trng 67 giai ủon 2005 2011 67 Bng 4.5 Tỡnh hỡnh chuyn nhng quyn s dng ủt 02 khu vc nghiờn cu ủi din 68 Bng 4.6 Tỡnh hỡnh cho thuờ quyn s dng ủt 02 khu vc nghiờn cu ủi din 74 Bng 4.7 Tỡnh hỡnh tha k quyn s dng ủt qun Hai B Trng 79 giai ủon 2005 2011 79 Bng 4.8 Tỡnh hỡnh tha k quyn s dng ủt 02 khu vc nghiờn cu ủi din 80 Bng 4.9 Tỡnh hỡnh tng, cho quyn s dng ủt qun Hai B Trng 83 giai ủon 2005 2011 83 Bng 4.10 Tỡnh hỡnh tng, cho quyn s dng ủt 02 khu vc 84 nghiờn cu ủi din 84 Bng 4.11 Thng kờ h s tng cho qun Hai B Trng nm 2009 85 Bng 4.12 Tỡnh hỡnh th chp, bo lónh bng quyn s dng ủt 88 qun Hai B Trng giai ủon 2005 2011 88 Bng 4.13 Tỡnh hỡnh th chp quyn s dng ủt 02 khu vc nghiờn cu ủi din 89 Bng 4.14 Tỡnh hỡnh bi thng Nh nc thu hi ủt qun Hai B Trng giai ủon 2004 - 2011 92 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip vii M U 1.1 Đặt vấn đề t ủai l ti nguyờn thiờn nhiờn, l ti sn Quc gia vụ cựng quý giỏ, l t liu sn xut ủc bit, l mt bng b trớ cỏc c s sn xut, nh , trng hc, cụng trỡnh cụng cng t ủai l ti nguyờn thiờn nhiờn khụng th tỏi to ủc Do ủú, ủt ủai tr thnh ủi tng qun lý ủc bit ca mi Quc gia Vit Nam, trc nm 1980, cú nhiu hỡnh thc s hu v ủt ủai, ủú l: s hu Nh nc, s hu th, s hu t nhõn Theo Hin pháp 1980, nớc ta tồn hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp 1992, Điều 18 đ quy định với tinh thần: Ngời đợc Nhà nớc giao đất đợc thực chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật Trên tinh thần Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi số điều Luật Đất đai 1998, 2001 Luật Đất đai 2003 đ bớc cụ thể hoá quy định Hiến pháp theo hớng ngày mở rộng quyền cho ngời sử dụng đất, trớc hết đất giao có thu tiền sử dụng đất đất thuê (nh đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh chủ thể) Việc thị trờng hoá, tiền tệ hoá QSDĐ ngày rõ nét quyền ngời sử dụng đất tơng xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đ đóng góp cho x hội, cho Nhà nớc Sự phát triển đ hình thành thị trờng đất đai, hoà nhập vào kinh tế thị trờng x hội chủ nghĩa, bớc đồng với thị trờng khác kinh tế quốc dân Vì Đại hội Đảng lần thứ IX đ có chủ trơng phát triển đầy đủ thị trờng QSDĐ Luật Đất đai 2003 có quy định giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có quy định để tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực quyền QSDĐ Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003: Ngời sử dụng đất có quyền: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp, b o l nh, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip thuc ủi tng thu hi ủt ủó lm ny sinh tõm lý so bỡ, thc mc, khiu kin t phớa ngi cú ủt b thu hi Tng kt thi hnh Lut t ủai 2003, hu ht cỏc Tnh, thnh ph ủu ch rừ ủ bi thng, h tr, tỏi ủnh c l ủ phc tp, gõy nhiu khiu kin v lm nh hng khụng nh dn ủn cỏc d ỏn, cỏc cụng trỡnh phỏt trin kinh t - xó hi Nguyờn nhõn c bn l tin bi thng cha tng xng vi giỏ ủt th trng, khung giỏ ủt ca Nh nc thp hn nhiu ln so vi giỏ th trng, vic ỏp dng tớnh giỏ ủt bi thng cho ngi b thu hi ủt c bn da trờn khung giỏ ca Nh nc õy l ủ cha hi hũa gia li ớch ca ngi s dng ủt vi li ớch ca Nh nc Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thờng, hỗ trợ, tái định c Nhà nớc thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất gia hạn sử dụng đất ủó quy ủnh: Nh nc thu hi ủt, giỏ ủt bi thng phi ủc xỏc ủnh sỏt giỏ ủt trờn th trng Tuy nhiờn, ủ ny cha ủc thc hin, hay núi cỏch khỏc l khú thc hin cỏc c ch, chớnh sỏch dng ủ thc hin cũn cú nhiu bt cp i vi qun Hai B Trng, vic thc hin gii phúng mt bng 42 d ỏn vũng 08 nm qua khụng phi l ln so vi cỏc qun, huyn khỏc Tuy nhiờn, vic thu hi ủt ca cỏc h gia ủỡnh, cỏ nhõn ch yu l ủt nờn dn ủn giỏ tr bi thng ln v phi thc hin h tr di chuyn, b trớ tỏi ủnh c Ti hu ht cỏc d ỏn ủu phỏt sinh vic khiu ni gay gt t phớa ngi s dng ủt cú ủt b thu hi giỏ ủt ủc bi thng thp hn nhiu so vi giỏ ủt trờn th trng Nghiờn cu c ch, chớnh sỏch v h s v gii phúng mt bng ca 04 d ỏn ủó v ủang thc hin trờn bn qun Hai B Trng t nm 2005 ủn Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 94 gm: d ỏn tr s c quan hnh chớnh qun, d ỏn xõy dng cu Vnh Tuy, d ỏn xõy dng Cụng viờn Tui tr Th ủụ, d ỏn xõy dng ủng Thanh Nhn cho thy : - Ngi cú quyn s dng ủt hp phỏp ủu ủc bi thng giỏ tr quyn s dng ủt, ủc b trớ tỏi ủnh c v h tr di chuyn theo ủỳng quy ủnh ca phỏp lut - Giỏ ủt ỏp dng thc hin bi thng cho ngi cú ủt b thu hi ủó ủc Thnh ph v qun quan tõm, hu ht cỏc d ỏn ủu tớnh giỏ ủt theo khung giỏ hin hnh nhõn vi h s 1,2 ủn 1,8 ln ; v trớ cỏc tha ủt thu hi ch tớnh t v trớ ủn v trớ 3, khụng tớnh v trớ Trong bng giỏ ủt ca Nh nc cú tớnh ủn v trớ iu ny ủó th hin s quan tõm ca c quan Nh nc vi ngi cú ủt b thu hi - Ch cú cỏc d ỏn ủc thc hin, phờ duyt t giai ủon nhng nm 2004 2005 v trc mi ủc b trớ tỏi ủnh c bng ủt; cỏc d ỏn t nm 2005 tr li ủõy ủu b trớ tỏi ủnh c bng nh chung c Vn ủ ny thc hin theo chớnh sỏch chung ca Thnh ph H Ni, Thnh ph khụng ủ qu ủt ủ b trớ tỏi ủnh c m phi b trớ tỏi ủnh c bng nh chung c - Chớnh sỏch h tr gii quyt vic lm sau thu hi ủt khụng ủc th hin vic thu hi ủt ch thc hin ủi vi ủt , khụng thu hi ủt nụng nghip, ủt sn xut i vi cỏc t chc, doanh nghip cú ủt sn xut b thu hi thỡ cỏc t chc ny ủu ủó cú k hoch di chuyn c s sn xut ngoi vi Thnh ph theo k hoch chung * Ni bt lờn nhng ủ bt cp, tn ti vic thu hi ủt trờn bn qun Hai B Trng l: - S chờnh lch quỏ ln gia giỏ ủt bi thng tớnh theo khung giỏ ủt hin hnh hng nm ca Thnh ph v giỏ ủt th trng Mc ủ chờnh lch dao ủng t ủn ln Giỏ bi thng ủt ca v trớ thp nht (v trớ 3, 4) ti d Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 95 ỏn cu Vnh Tuy l 8.400.000ủ/m2 (nm 2005) giỏ ủt trờn th trng vi ủiu kin tng ủng l 34.000.000 ủn 35.000.000 ủng/m2 Giỏ bi thng ca v trớ mt ủng Trn Khỏt Chõn thuc d ỏn Cụng viờn Tui tr Th ủụ (nm 2010) l 46.080.000ủ/m2 giỏ ủt trờn th trng ti v trớ mt ủng nh vy khong 320.000.000 ủn 350.000.000 ủng/m2 Vic ny dn ủn khiu kin phc t phớa ngi b thu hi ủt õy l biu hin rừ nột ca vic cha hi hũa gia li ớch ca Nh nc v li tớch ca ngi s dng ủt - Nhiu ngi dõn cha cú ý thc t giỏc chp hnh Nh nc tin hnh thu hi ủt Phi thụng qua cụng tỏc tuyờn truyn, ủng, mt s trng hp phi cng ch mi chu thc hin - Mt s trng hp chõy , khụng chu thc hin di chuyn, gii phúng mt bng thỡ li ủc hng quyn li bi thng cao hn khung giỏ ủt ca Nh nc (ỏp dng ủ bi thng) ca nm sau thng cao hn nm trc Vic ny dn ủn thiu cụng bng gia cỏc ch s dng ủt b thu hi To tõm lý xu mt b phn ngi dõn - Vic khiu kin kộo di, chm gii phúng mt bng ti mt s d ỏn ủó dn ủn vic chm trin khai d ỏn ủu t, gõy thit hi chung v kinh t xó hi cho Nh nc v cỏc ch ủu t * Nh vy, vic thc hin quyn ủc bi thng khu Nh nc thu hi ủt ca ngi s dng ủt trờn bn qun Hai B Trng c bn ủó ủc thc hin ủỳng quy ủnh ca Lut t ủai 2003, ngi s dng ủt ủc bo ủm quyn li chớnh ủỏng theo phỏp lut Tuy nhiờn, cũn tn ti mt s ủ bt cp, nht l s chờnh lch gia giỏ ủt bi thng vi giỏ ủt th trng Trong nhng nm ti, trờn bn qun Hai B Trng tip tc thc hin gii phúng mt bng cỏc d ỏn ln l: d ỏn xõy dng cụng viờn Tui tr Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 96 Th ủụ, d ỏn xõy dng ủng Vnh ủai (ủon ễ ng Mỏc Nguyn Khoỏi), d ỏn xõy dng ủng vnh ủai v ủng cao tc trờn cao (tuyn cu Vnh Tuy - Minh Khai i La) s phi thc hin gii phúng mt bng khong 5.000 h dõn Vỡ vy, vic xem xột, gii quyt nhng ủ bt cp, tn ti vic bi thng quyn s dng ủt, thc hin ủm bo quyn li chớnh ủỏng ca ngi s dng ủt b thu hi theo quy ủnh ca Lut t ủai, hi hũa gia li ớch Nh nc v li ớch ngi dõn, ủm bo tin ủ cỏc d ỏn l rt cn thit 4.4 ỏnh giỏ chung v tỡnh hỡnh thc hin cỏc quyn s dng ủt: Qua kt qu nghiờn cu trờn cho thy: Trờn bn qun Hai B Trng, cỏc quyn s dng ủt theo Lut t ủai 2003 ủó ủc thc hin tt, Lut ủó ủi vo ủi sng xó hi Ph bin nht l cỏc quyn: chuyn nhng; tha k; th chp, tng cho quyn s dng ủt; quyn ủc bi thng Nh nc thu hi ủt Ngi cú quyn s dng ủt (ngi dõn) am hiu phỏp lut, ý thc tt vic thc hin cỏc quyn ca mỡnh Ngi dõn thc hin tt vic ủng ký bin ủng thc hin cỏc quyn: chuyn nhng; tha k; th chp; tng, cho quyn s dng ủt Khi thc hin cỏc quyn cho thuờ, ngi dõn cha thc hin tt vic lm th tc ủng ký bin ủng theo quy ủnh ca phỏp lut Qua vic qun lý tt bin ủng ngi dõn thc hin cỏc quyn s dng ủt, qun Hai B Trng ủó thc hin tt cụng tỏc qun lý ủt ủai Tuy nhiờn, cỏc giao dch ngm th chp, cho thuờ, chuyn nhng tn ti gõy khú khn cho cụng tỏc qun lý Nh nc v ủt ủai trờn bn qun; ủi vi vic thc hin cho thuờ quyn s dng ủt, vic ngi dõn khụng thc hin ủng ký bin ủng ủó dn ủn vic Nh nc tht thu cỏc khon thu ln t vic cho thuờ v khú khn qun lý bin ủng ủt ủai Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 97 Th tc hnh chớnh vic tip nhn v gii quyt h s ủng ký bin ủng ngi dõn thc hin cỏc quyn s dng ủt ủó ủc thc hin cht ch theo quy ủnh phỏp lut, ngy cng ủc ci thin Tuy nhiờn, cũn nhiu ngi dõn cho rng th tc hnh chớnh cha phự hp vi nguyn vng ca ngi s dng ủt, cn phi tip tc xem xột ci cỏch, rỳt ngn hn thi gian gii quyt h s Quyn ủc bi thng Nh nc thu hi ủt ủc thc hin tt, ngi cú quyn s dng ủt hp phỏp ủu ủc bi thng theo ủỳng c ch, chớnh sỏch phỏp lut thc hin GPMB cỏc d ỏn Cũn tn ti ủ c bn l giỏ ủt ỏp dng bi thng da trờn khung giỏ ủt ca Nh nc, chờnh lch ln so vi giỏ th trng Vic ny ủó dn ủn nhiu trng hp khiu kin phc tp, lm chm tin ủ GPMB cỏc d ỏn Cỏc quyn chuyn ủi, cho thuờ li quyn s dng ủt khụng ủc thc hin Cỏc quyn chuyn nhng, tha k, cho tng ủc thc hin ph bin, nhng cũn tn ti mt s ủ hn ch ch yu l cỏc ủ vng mc bi quy hoch treo, bi quy ủnh ca Thnh ph H Ni khụng cho chia tỏch tha ủt cú din tớch nh hn 30m2 Quyn th chp, bo lónh quyn s dng ủt ủc thc hin ph bin, hn ch vic thc hin quyn ny ch yu l cỏc trng hp nm cỏc vựng quy hoch treo, khụng ủc cỏc Ngõn hng chp nhn gii quyt cho vay Cỏc khu vc nghiờn cu khỏc nhau, ủiu kin kinh t xó hi khỏc cng dn ủn vic thc hin cỏc quyn khỏc 4.5 Cỏc gii phỏp b sung ủ ủm bo cỏc quyn s dng ủt: 4.5.1 Gii phỏp chung: Lut t ủai 2003 l thnh phn quan trng h thng phỏp lut Vit Nam, Lut ủó ủi vo ủi sng xó hi v gúp phn quan trng vo quỏ trỡnh xõy Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 98 dng, phỏt trin kinh t - xó hi ủt nc, xõy dng v hon thin h thng phỏp lut Vit Nam Qua thc tin hn 08 nm thc hin, Lut t ủai 2003 ủó chng t ủc vai trũ ủi sng xó hi; tng bc ủc hon chnh ủ phự hp vi ủiu kin thc t kinh t - xó hi, ủi sng ca nhõn dõn; tng bc ủỏp ng ủc cỏc yờu cu, nhim v v phỏp lut ủt ủai ủi vi quỏ trỡnh hi nhp Quc t Hin nay, Nh nc ta ủang nghiờn cu, xem xột, ủỏnh giỏ nhng mt ủó thc hin tt, nhng mt tn ti ca Lut t ủai 2003 ủ nghiờn cu, sa ủi nhm tip tc hon chnh h thng phỏp lut t ủai Trc nhng mt ủó thc hin tt, nhng mt tn ti ủó ủc cỏc B, ngnh Trung ng; cỏc Tnh, Thnh ph, cỏc phng tng kt v ch ra; Lut t ủai 2003 cũn nhiu mt tn ti cn tip tc ủc nghiờn cu, sa ủi Trong ủú cú nhng tn ti v thc hin cỏc quyn s dng ủt trờn bn qun Hai B Trng ủó ủc nghiờn cu, ủỏnh giỏ ti ủ ti ny Nhng mt tn ti nờu trờn c bn tỏc ủng ca c ch, chớnh sỏch phỏp lut Do ủú, nhng tn ti ny khụng ch gii hn phm vi qun Hai B Trng m cũn trờn ton bn Thnh ph H Ni cng nh nhiu tnh, Thnh ph khỏc Vỡ vy, kt qu nghiờn cu ca ủ ti ny v nhng gii phỏp ủc ủ xut cn ủc xem xột ủ ỏp dng chung cho cỏc phng khỏc 4.5.2 Gii phỏp v c ch, chớnh sỏch: Qua kt qu nghiờn cu, ủ xut Nh nc cn hon thin cỏc quy ủnh, c ch, chớnh sỏch phỏp lut vic ủm bo cỏc quyn s dng ủt, c th l: - C ch chớnh sỏch bi thng Nh nc thu hi ủt cn tip tc ủc hon thin, ủm bo vic bi thng Nh nc thu hi ủt ủỏp ng ủc nguyn vng ca ngi thu hi ủt v giỏ bi thng, v chớnh sỏch tỏi ủnh c, h tr GPMB, ủm bo quyn ca ngi s dng ủt Vic ny cú ý ngha quan Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 99 trng, thi gian ti, qun Hai B Trng tip tc gii phúng mt bng nhiu d ỏn ln phc v phỏt trin kinh t - xó hi, giao thụng, phỏt trin ủụ th - Nh nc cn tng cng cỏc gii phỏp ủ qun lý cht ch cỏc giao dch v quyn s dng ủt nh chuyn nhng, cho thuờ, th chp nhm hn ch cỏc giao dch ngm, thc hin tt cụng tỏc qun lý Nh nc v ủt ủai v tn thu ủc cỏc khon thu t cỏc giao dch quyn s dng ủt, trỏnh tỡnh trng tht thu thu nh hin - Thnh ph H Ni cn nghiờn cu, xem xột, cú gii phỏp ủiu chnh cỏc mt tn ti, vng mc hin ủ ủm bo cỏc quyn s dng ủt ủc ủm bo nh: ủiu chnh quy hoch s dng ủt khụng cũn phự hp ủ trỏnh tỡnh trng quy hoch treo; r soỏt cỏc trng hp cũn tn ti cha chia tỏch tha ủt ủc din tớch tha ủt chia tỏch di 30m2 nhm ủm bo cỏc quyn ca ngi s dng ủt Thc t cỏc trng hp ny trờn bn qun Hai B Trng cng nh Thnh ph H Ni tn ti nhiu - Qun Hai B Trng cn khn trng r soỏt, xõy dng quy hoch v k hoch s dng ủt giai ủon 2012 - 2015 v k hoch ủn nm 2020 ủ thc hin tt cụng tỏc qun lý ủt ủai, thc hin cỏc quyn s dng ủt - Tng cng cụng tỏc tuyờn truyn cỏc quy ủnh phỏp lut v cỏc quyn s dng ủt mt cỏch sõu, rng ti tng ngi dõn, t chc 4.5.3 Gii phỏp v b mỏy, ngi: Qua kho sỏt, ủi ng cỏn b lm cụng tỏc qun lý ủt ủai ti qun Hai B Trng ủu cú trỡnh ủ, nng lc, ủỏp ng nhim v ủc giao; ủim, quy trỡnh tip nhn v gii quyt h s ủng ký bin ủng ủt ủai ca nhõn dõn ủc ủm bo Tuy nhiờn, trc tỡnh hỡnh ủũi hi ngy cng cao, ủ phc v tt nhõn dõn thc hin cỏc quyn s dng ủt, thc hin tt nhim v qun lý ủt ủai; qun Hai B Trng cn quan tõm thc hin cỏc gii phỏp c th sau: Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 100 - Thng xuyờn ủo to, bi dng, xõy dng v nõng cao trỡnh ủ cho ủi ng cỏn b lm cụng tỏc qun lý ủt ủai - Tng cng ủu t kinh phớ ủu t cho cụng tỏc qun lý ủt ủai trờn bn qun Trang b ủy ủ trang thit b lm vic, cụng ngh thụng tin hin ủi cho ủi ng cỏn b lm cụng tỏc qun lý - M rng ủim lm vic tip nhn v gii quyt h s ủng ký bin ủng ủt ủai ca nhõn dõn - y mnh ci cỏch th tc hnh chớnh ủ ngy cng ủỏp ng tt hn nhim v ủng ký bin ủng ủt ủai, qun lý ủt ủai, phc v nhõn dõn thc hin cỏc quyn s dng ủt Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 101 V KT LUN, KIN NGH 5.1 Kt lun Qun Hai B Trng l bn trung tõm ca Thnh ph H Ni, kinh t xó hi phỏt trin mnh theo hng thng mi, dch v l ch yu Trỡnh ủ dõn trớ cao, ngi dõn am hiu phỏp lut, ý thc tt vic thc hin cỏc quyn s dng ủt theo Lut t ủai 2003 ủó to nờn nhng thun li cho vic thc hin cỏc quyn s dng ủt theo quy ủnh phỏp lut Trờn bn qun Hai B Trng, 09 quyn s dng ủt, ủc thc hin ph bin nht l 05 quyn: chuyn nhng; tha k; th chp; tng, cho quyn s dng ủt; quyn ủc bi thng Nh nc thu hi ủt Kt qu nghiờn cu vic thc hin cỏc quyn s dng ủt nh sau: - Quyn chuyn nhng quyn s dng ủt: T nm 2005 ủn 2011, ti UBND qun cú 8.539 trng hp chuyn nhng ủó thc hin ủng ký bin ủng Cú 5/77 trng hp ủiu tra trc tip l chuyn nhng ngm, khụng thc hin ủy ủ th tc theo quy ủnh (chim 6,5%) Cỏc khu vc ủiu tra khỏc vic chuyn nhng quyn s dng ủt cng khỏc Cú 39% ngi dõn ủc hi cho rng th tc hnh chớnh vic thc hin ủng ký bin ủng chuyn nhng quyn s dng ủt khụng thun li, 36,4% cho rng mc thu chuyn nhng cao, khụng hp lý - Quyn cho thuờ quyn s dng ủt: Ti UBND qun khụng cú trng hp no ủng ký bin ủng Vic cho thuờ QSD ch yu l giao dch ngm iu tra thc t cú 88/101 trng hp chim 87,1% cú giy t hp phỏp v quyn s dng ủt, cú 13/101 trng hp chim 12,9% khụng cú giy t hp phỏp Cú 16/101 trng hp chim 15,8% cú thc hin kờ khai np thu Khụng kờ khai thc hin np thu cú 84/101 trng hp chim 84,2% Cú 83,17% ngi dõn ủc hi cho Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 102 rng mc thu cho thuờ QSD l cao, khụng hp lý Cú 90% s ngi ủc hi cho rng th tc hnh chớnh hin ủi vi vic cho thuờ QSD l phc tp, khụng hp lý - Quyn tha k quyn s dng ủt: T nm 2005 ủn 2011, ti UBND qun cú 445 trng hp ủó ủc ủng ký bin ủng Kt qu ủiu tra trc tip cú 62/67 trng hp tha k cú ủng ký bin ủng, chim t l 92,54% S trng hp khụng ủng ký bin ủng cú 5/67 trng hp chim 7,46% Cú 85,07% s h ủiu tra cho rng th tc kờ khai tha k cũn phc tp, khú khn Cú 11,94% s h ủiu tra cho rng th tc kờ khai tha k l thun li - Quyn tng, cho quyn s dng ủt: T nm 2005 ủn 2011, ti UBND qun cú 1.516 trng hp ủó thc hin ủng ký bin ủng Giao dch ngm vic thc hin quyn tng, cho quyn s dng ủt cú din (1/82 trng hp ủiu tra trc tip) T l s ngi ủc hi cho rng th tc hnh chớnh gii quyt h s tng, cho quyn s dng ủt thun li l 39,02% , khụng thun li l 43,9% Cú cú 45/82 chim t l 54,88% s ngi ủc hi cho rng chớnh sỏch thu v tng, cho quyn s dng ủt hin l phự hp Cú 26/82 trng hp, chim t l 31,71% cho rng chớnh sỏch thu cha phự hp - Quyn th chp, bóo lónh bng giỏ tr quyn s dng ủt: T nm 2005 ủn 2011, ti UBND qun cú 5.109 trng hp ủó lm th tc ủng ký bin ủng Cú h s tr v chim t l 0,08% tng s h s ủng ký Qua ủiu tra thc t,giao dch ngm v quyn ny din Trong 91 trng hp th chp ủiu tra trc tip cú trng hp th chp ngm, chim 8,79% Cú 54,37% s ngi ủc hi cho rng th tc hnh chớnh liờn quan ủn th chp, bóo lónh quyn s dng ủt l thun li, cú 34,95% s ngi ủc hi cho rng thi gian gii quyt h s l 05 ngy lm vic cũn di, cha phự hp Quyn th chp quyn s dng ủt ủang b hn ch bi nhiu trng hp quy hoch treo cha ủc ủiu chnh Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 103 - Quyn ủc bi thng Nh nc thu hi ủt: ủc thc hin tt, ủm bo quyn li ca ngi s dng ủt Cú 1.705 trng hp ủó thc hin thu hi ủt, ủc bi thng vi tng s tin 858 t 90,2 triu ủng, 1.116 h gia ủỡnh ủc b trớ tỏi ủnh c Cũn tn ti ủ giỏ ủt bi thng ỏp dng theo khung giỏ Nh nc, thp hn giỏ th trng t ủn ln 5.2 Kin ngh: Kin ngh vi Thnh ph H Ni v qun Hai B Trng: - Lm tt cụng tỏc tuyờn truyn cỏc quy ủnh ca Lut t ủai 2003 ủ ngi dõn am hiu v thc hin tt hn cỏc quyn ca mỡnh, hn ch cỏc giao dch ngm, giỳp cho cụng tỏc qun lý ủt ủai ủc thc hin tt hn Tng cng cỏc bin phỏp qun lý ủ qun lý cht ch cỏc giao dch v quyn s dng ủt - y mnh ci cỏch hnh chớnh, ci thin ủiu kin c s vt cht, nõng cao trỡnh ủ cỏn b ủ vic gii quyt th tc thc hin cỏc quyn s dng ủt ủc thun li hn - Cn phi khn trng r soỏt cỏc quy hoch treo khụng cũn kh thi, khụng phự hp vi tỡnh hỡnh thc t phỏt trin kinh t - xó hi, phỏt trin ủụ th ca qun, sm ủiu chnh bói b ủ to ủiu kin tt cho ngi s dng ủt thc hin quyn s dng ủt theo quy ủnh ca Lut t ủai 2003 - Sm xem xột, cú gii phỏp ủiu chnh, c ch thỏo g ủ gii quyt nhng tn ti vic thc hin quyn s dng ủt, c th : + Xem xột v giỏ bi thng quyn s dng ủt, c ch chớnh sỏch v h tr di chuyn, tỏi ủnh c nhm ủm bo quyn li ca ngi s dng ủt Nh nc thu hi ủt + Cú gii phỏp thỏo g, cho phộp cỏc trng hp thc hin quyn chuyn nhng, tng cho, tha k quyn s dng ủt cú chia tỏch tha ủt cú din tớch nh hn 30m2 ủó din t nhng nm trc, thc t cụng trỡnh nh trờn ủt Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 104 ủó ủc hỡnh thnh trc Thnh ph quy ủnh khụng ủc chia tỏch tha ủt nh hn 30m2 Ch hn ch cỏc trng hp chia tỏch mi./ TI LIU THAM KHO Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trờng bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr 39 - 48 Hoàng Huy Biều (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vơng quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nớc khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật để tài cấp nhà nớc Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trờng, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề thị trờng quyền sử dụng đất nớc ta giai đoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trờng bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Đào Trung Chính (2005), Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trờng bất động sản, Tạp chí Tài nguyên Môi trờng, (5/2005), tr 48 - 51 Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nớc khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vơng quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nớc khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 105 Nguyễn Thị Mai (2002), Hớng hoàn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trờng bất động sản, (11/2002), Hà Nội Phòng Tài nguyên Môi trờng quận Hai Bà Trng, Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 10 Quốc hội, Bộ Luật dân năm 2005, NXB Lao động - 2009 11 Quốc hội, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quốc hội, Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 13 Quốc hội, Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội 14 Quốc hội, Luật Đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, t vấn, dịch vụ tài sản bất động sản- Bộ TC , Hà Nội 2/2004 15 Đinh Dũng Sỹ (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất ngời sử dụng đất: thực trạng kiến nghị, Tạp chí Nhà nớc Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 16 Lu Quốc Thái (2006), Pháp luật đất đai vấn đề đầu t nớc vào thị trờng bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài nguyên Môi trờng, (8/2006), tr 43 - 44 17 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trờng bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr 26 - 27; tr.33 - 34 18 Chu Tuấn Tú (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang malaixia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nớc khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 19 UBND quận Hai Bà Trng, Báo cáo kết phát triển kinh tế, x hội Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 106 AN-QP năm 2011, trọng tâm năm 2012 20 UBND quận Hai Bà Trng, Báo cáo kết kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất năm 2010 21 Bỏo cỏo tng kt thi hnh Lut t ủai 2003 ca UBND Thnh ph H Ni 22 Bỏo cỏo tng kt thi hnh Lut t ủai 2003 ca UBND qun Hai B Trng Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 107 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip i [...]... của đề tài 1.2.1 Mc ủớch nghiờn cu - Điều tra, đánh giá đúng thực trạng, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trng, thành phố Hà Nội - Đề xuất các giải pháp để đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trng nói riêng cũng nh cho các địa phơng khác nói chung theo Luật Đất đai 2003 1.2.2 Yờu cu - Nắm vững các chủ trơng chính sách, quy định pháp. .. luật liên quan tới các QSDĐ - Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip 4 - Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Hai Bà Trng, thành phố Hà Nội cũng nh các địa phơng khác Trng... toàn dân về đất đai, Nhà nớc thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nớc nhằm bảo đảm cho đất đai đợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nớc cũng nh của ngời sử dụng Nhà nớc thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nớc (ở các cấp) chiếm hữu đất đai... thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận rất sôi động Những năm qua, việc thực hiện Luật Đất đai, nhất là các quyền sử dụng đất đợc thực hiện nghiêm túc, đ phát huy hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ, công khai Tuy nhiên, qua thực tế, hiện nay việc thực hiện Luật đất đai, thực hiện các quyền sử dụng đất còn nhiều vấn đề cha đợc toàn diện, hiệu quả Nhiều trờng hợp nhân dân không thực hiện kê khai... định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đợc cấp GCNQSDĐ, quyền đợc pháp luật bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và đợc hởng thành quả lao động, kết quả đầu t trên đất đợc giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đợc thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào ngời sử dụng. .. là Nhà nớc thu hồi đất mà Nhà nớc sẽ tiếp tục giao đất cho ngời sử dụng Trờng hợp Nhà nớc thu hồi đất thì Nhà nớc sẽ giao đất khác cho ngời sử dụng hoặc sẽ đền bù (Luật Đất đai 1993), bồi thờng (Luật Đất đai 2003) Nh vậy, trên thực tế ngời đợc giao quyền sử dụng đất thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tơng đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó... sử dụng nhà đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhiều trờng hợp đợc cấp giấy chứng nhận nhng không nhận; giao dịch đất đai ngầm, không đảm bảo thủ tục, điều kiện pháp lý vẫn diễn ra; việc thực hiện quản lý, giao dịch giữa cơ quan quản lý với ngời sử dụng đất trong việc thực hiện quyền sử dụng đất vẫn tồn tại nhiều vấn đề bất cập, khó khăn cho cơ quan quản lý và gây bức xúc cho ngời sử dụng. .. Bộ Tài nguyên và Môi trờng) cũng ảnh hởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất Việc thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất còn nhiều vấn đề phải quan tâm nghiên cứu, đánh giá nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy những mặt tích cực, hạn chế những yếu kém trong việc thi hành Luật đất đai Đến nay, chúng ta cha có sự đánh giá toàn diện nào về việc thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất trên toàn... 2 quản lý đất đai, thất thu thuế - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện tiên quyết theo quy định của Luật để ngời sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trên toàn quốc hiện nay, tỷ lệ hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thấp; trung bình đạt 63,5% đối với đất ở đô thị và 83,8% đối với đất ở nông thôn (theo báo cáo tại văn bản số 2419/BTNMTTCQLĐĐ... nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc nhà nớc giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là ngời sử dụng đất. [13] Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cỏc nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để ngời dân thực hiện đợc quyền của mình? Để ngời dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có ... Điều tra, đánh giá thực trạng, tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trng, thành phố Hà Nội - Đề xuất giải pháp để đảm bảo việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trng nói... hành Luật đất đai Đến nay, cha có đánh giá toàn diện việc thực quyền ngời sử dụng đất toàn quốc Vì vậy, việc tìm hiểu, đánh giá thực trạng việc thực quyền sử dụng đất, đa giải pháp nhằm đảm bảo, ... sử dụng đất - Thừa kế quyền sử dụng đất - Tặng, cho quyền sử dụng đất - Thế chấp, bảo l nh quyền sử dụng đất - Gúp bng giỏ tr quyền sử dụng đất - Quyền đợc bồi thờng Nhà nớc thu hồi đất 3.2.4 Đề