Đề tài: BÁO CÁO THỰC TẬP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Họ và tên: Lớp : Môi giới Bất động sản BÁO CÁO THỰC TẬP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I. GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP 1.1. Giới thiệu chung - Ngày 20-07-2007, Công ty Cổ phần Bất động sản và Thương mại Tài Tâm chính thức ra đời với tên đăng ký kinh doanh đầy đủ: CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THƯƠNG MẠI TÀI TÂM. - Tên giao dịch đối ngoại: TAI TAM PROPERTIES AND TRADING JONT STOCK COMPANY. Tên viết tắt: T&T PRO.,JSC. - Trụ sở Công ty: Số 72 Xuân Diệu, phường Từ Liên, quận Tây Hồ, Hà Nội. - Điện thoại: 04 – 9273317 Fax: 04-9273313 - Công ty được thành lập với tổng số vốn điều lệ là 10 tỷ VN đồng do ba cổ đông đóng góp là: Ông Đỗ Kim Ngọc với số vốn góp là 4 tỷ VN đồng; Bà Lê Thị Ân với số vốn góp là 5 tỷ VN đồng; Ông Đỗ Lê Phong với số vốn góp là 1 tỷ VN đồng. Công ty hoạt động với sự điều hành của giám đốc Đỗ Kim Ngọc, Phó giám đốc Lê Thị Ngọc Ân và trợ lý giám đốc là ông Đỗ Lê Phong. - Công ty có các phòng ban chính sau: + Phòng hành chính; + Phòng tài chính; + Phòng dự án; + Phòng kinh doanh; + Phòng Marketing. 1.2. Khu vực hoạt động Công ty có hai trụ sở làm việc là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó trụ sở chính là Hà Nội. Tại Hà Nội, khu vực kinh doanh chủ 1 yếu là Thành phố Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hà Tây, Vĩnh Phúc, Hoà Bình, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam. 1.3. Lĩnh vực môi giới chủ yếu đang hoạt động - Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở, văn phòng giao dịch, cửa hàng; - Dịch vụ khai thác nhà cho thuê; - Tư vấn và môi giới thương mại; - Dịch vụ khai thác kinh doanh, quản lý, vận hành nhà cho thuê, chung cư, cao ốc, khu đô thị mới; - Dịch vụ đầu tư thuê và cho thuê lại nhà ở, chung cư, cao ốc; - Nghiên cứu thị trường và môi giới giao dịch thương mại; - Tư vấn và quản lý bất động sản (không bao gồm tư vấn thiết kế công trình); II. MỨC PHÍ MÔI GIỚI THỰC HIỆN - Đối với bất động sản có giá trị dưới 1 tỷ đồng mức phí là 1% - Đối với bất đồng sản có giá trị trên 1 tỷ đồng mức phí là 0,5%. III. QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Trong khoảng thời gian thực tập ở công ty Tài Tâm, tôi có tham gia môi giới một thương vụ, cụ thể như sau: Ông Trần Mạnh Hùng có nhu cầu mua một căn hộ gần trường Đại học Kinh tế quốc dân nhằm thuận tiện cho việc đi học và công tác. Yêu cầu của ông về căn hộ định mua là: rộng khoảng 70m 2 đến 80m 2 và có ít nhất hai phòng ngủ để gia đình 4 người sinh hoạt, căn hộ gần trường Kinh tế quốc dân, gần chợ và có thể đi xe ô tô vào được. Căn hộ nằm ở tầng 2 hoặc 3, có ban công rộng rãi, nhà có nhiều cửa, điện nước đầy đủ và thuận tiện, an ninh đảm bảo an toàn, căn nhà khoảng 600 triệu đến 700 triệu Việt Nam đồng. Ông Hùng đã trực tiếp đến công ty nhờ tìm kiếm. Và tôi đã nhận làm thương vụ này. Tôi đã tiến hành thực hiện việc môi giới như sau: 2 1. Tìm bất động sản phù hợp với yêu cầu của khách hàng Qua việc tìm kiếm thông tin trong sách báo và internet đối chiếu, xem xét những yêu cầu của ông Hùng đưa ra, tôi đã tìm được một căn hộ phù hợp. Đó là căn hộ của ông Hoàng Trung Thông vị trí của bất động sản cần bán là phòng 202, nhà A2 khu tập thể Kinh tế quốc dân. Căn hộ rộng 80m 2 , nằm ngay gần cầu thang thuộc tầng 2, khu nhà ngay phía sau ký túc xá Đại học Kinh tế quốc dân và có thời gian đã sử dụng là 20 năm. Căn hộ có 3 phòng, trong đó có một phòng khách, hai phòng ngủ, một phòng vệ sinh, một phòng bếp, một ban công rộng phía sau. Căn hộ được chủ nhà xác định trị giá khoảng 600 triệu. Ông Hoàng Trung Thông hiện là cán bộ nghỉ hưu và đang sống với vợ. Con cái đều trưởng thành và lập gia đình. Mục đích bán căn hộ nhằm có tiền hỗ trợ các con và hai ông bà sẽ ở cùng cậu con cả. Sau khi tìm được căn hộ phù hợp với yêu cầu của khách hàng tôi thông báo cho ông Hùng, ông Hùng đồng ý với căn hộ mà tôi đưa ra. 2. Xem xét khả năng tài chính của người mua Đối với người mua thì khả năng tài chính luôn là một vấn đề quan trọng nhất. Chính vì vậy công ty cần phải tìm hiểu, trả lời cho những câu hỏi: Người mua có khả năng và thực tế của họ đến đâu, người mua có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dung đến đâu? Nguồn tiền của người mua là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thuế chấp. Ngoài vấn đề có bao nhiều thì vấn đề khi nào có cũng hết sức quan trọng, nó xác định thời hạn các bước thanh toán. Để kiểm tra được năng lực tài chính của người mua thì nhân viên công ty thường thực hiện nhiều cách khác nhau như: Thông qua người bán, người bán sẽ trực tiếp đòi kiểm tra năng lực tài chính của người mua; Kiểm tra thông qua Ngân hàng mà người mua thuế chấp bất động sản. Ngoài ra nhà môi giới trực tiếp tiến hành kiểm tra và đánh giá khả năng tài chính. 3 Tôi đã áp dụng những phương pháp của công ty và đã kiểm tra được năng lực tài chính của ông Hùng và tôi thấy rằng ông Hùng có đủ khả năng tài chính để mua căn hộ của ông Thông. 3. Thực hiện giao dịch với khách hàng a) Thoả thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới – ký hợp đồng dịch vụ môi giới. Theo quy định về mức phí hoa hồng của Công ty Tài Tâm thì hợp đồng giữa ông Hoàng Trung Thông và ông Trần Mạnh Hùng áp dụng mức phí 1% giá trị căn hộ và được thanh toán ngay tại thời điểm bàn giao xong bất động sản. b) Chuẩn bị và hoàn chỉnh hồ sơ cho việc ký kết hợp đồng công chứng: Khi tiếp nhận thương vụ cần nhanh chóng chuẩn bị hồ sơ giấy tờ ngay sau khi ký hợp đồng môi giới. Không nên nhận các giấy tờ bản gốc vì giấy tờ rất dễ mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, chính vi vậy cần photo copy và trả lại bản gốc cho chủ sở hữu hay người được uỷ quyền trình tại nơi cần thiết, lúc thích hợp. Khách hàng trong khi thực hiện thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần phải bám sát tiến trình này. Cần tiến hành kiểm tra, theo dõi, và ở những giai đoạn cần thiết thì giúp đỡ khách hàng để công việc đạt hiệu quả cao. Có như vậy chúng ta mới chắc chắn không xảy ra sơ xuất. Tôi đã tìm hiểu được ở khách hàng những thông tin sau: - Thông tin về ông Hoàng Trung Thông: + Họ và tên: Hoàng Trung Thông + Họ và tên bố: Hoàng Trung Kỳ + Họ và tên mẹ: Nguyễn Thị Ngọc Huyền + Địa chỉ thường trú: Phòng 202, Nhà A2, Khu tập thể Đại học Kinh tế quốc dân, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. + Số chứng minh thư: 079097865. + Sổ hộ khẩu đã photo. 4 + Địa chỉ liên lạc: Phòng 202, Nhà A2, Khu tập thể Đại học Kinh tế quốc dân, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. + Số điện thoại: 048693253. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực được photo. + Các hợp đồng mua bán đã trao tặng đã diễn ra trước đó đã được photo. - Thông tin về ông Trần Mạnh Hùng: + Họ và tên: Trần Mạnh Hùng + Họ và tên bố: Trần Mạnh Thắng + Họ và tên mẹ: Nguyễn Ngọc Hân. + Địa chỉ thường trú: Nhà 210, Tiểu khu 6 Thị Trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hoá. + Số chứng minh thư: 098784157. + Giấy đăng ký tạm trú đã photo. + Địa chỉ liên lạc: Phòng 401, nhà B4 khu tập thể Thanh Xuân, quân Thanh Xuân, Hà Nội. + Số di động: 0987310119. 4. Quá trình đàm phán Quá trình đàm phán cần phải nhanh chóng và phải lập biên bản thoả thuận nhằm thảo ra hợp đồng có các điều khoản mà hai bên đã đi đến thống nhất. Tôi đã lập được biên bản thoả thuận giữa ông Hoàng Trung Thông và ông Trần Mạnh Hùng. Biên bản có những điểm chính sau: - Miêu tả đối tượng là căn hộ 202 nhà A2 khu tập thể Đại học Kinh tế quốc dân. - Có ba bên liên quan: + Người bán bất động sản là ông Hoàng Trung Thông + Người mua bất đồng sản là ông Trần Mạnh Hùng + Bên môi giới là đại diện công ty Tài Tâm. - Địa điểm viết biên bản tại nhà ông Hoàng Trung Thông. 5 - Giá cả bất động sản là 557 (trđ). - Lượng tiền đặt cọc là 60 (trđ). - Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm trong vòng một tháng kể từ ngày lập biên bản thoả thuận. - Thời hạn ký hợp đồng công chúng sau thời điểm lập biên bản thoả thuận là 45 ngày. - Thời hạn giao bất động sản ngay sau khi ký hợp đồng công chứng 3 ngày. - Giao tiền bằng chuyển khoản ngay sau khi ký hợp đồng công chứng. - Bên chi trả các khoản phí là ông Hoàng Trung Thông. Tất cả các điều khoản thoả thuận và chữ ký các bên là cơ sở thực hiện hợp đồng, đảm bảo không có sự nghi ngờ hay nhầm lẫn. Tuy nhiên nó không buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thoả thuận. Trong quá trình đàm phán nảy sinh vấn để khó khăn đó là việc thoả thuận giữa bên bán và bên mua về giá của căn hộ. Người mua muốn mua với giá rẻ nhất, còn người bán muốn bán với giá cao nhất. Tôi đã giải quyết vấn đề này như sau: trước hết tôi thuyết phục người mua rằng với giá tiền là 557(trđ) là phù hợp, bởi vì căn hộ của ông Thông đáp ứng hầu hết các yêu cầu của ông Hùng đưa ra. Với giá tiền này ông có thể mua được một căn hộ tốt hơn nhưng nó sẽ không đáp ứng được các yêu cầu của ông như: gần trường Đại học kinh tế, đường ôtô không vào được… và từ những vấn đề này sẽ phát sinh rất nhiều chi phí khác nứa. Còn về phía ông Thông tôi đã thuyết phục ông ấy là căn hộ của ông đã sử dụng được 20 năm, kiến trúc và kết cấu của ngôi nhà đã lạc hậu và cũ nên giá 557(trđ) là hợp lý. Cuối cùng tôi đã thuyết phục được cả 2 bên và giá 557(trđ) là giá cuối cùng được 2 bên chấp nhận 5. Dẫn dắt thương vụ và giải quyết các vấn đề về thủ tục a, Ký kết hợp đồng khởi điểm: 6 Việc ký kết hợp đồng được diễn ra tại nhà ông Hoàng Trung Thông và tài thời điểm này ông Trần Mạnh Hùng đã đặt cọc 60 (trđ). Tại đây hai ông đã kiểm tra lại toàn bộ các điều khoản hợp đồng công chứng lần cuối, hợp đông này quy định ông Trần Mạnh Hùng sẽ thanh toán 437 (trđ) thông qua chuyển khoản ngân hàng cho ông Hoàng Trung Thông ngay sau khi ký kết hợp đồng công chứng. Phần còn lại là 60 triệu sẽ được thanh toán khi bàn giao nhà. b, Công chứng hợp đồng mua bán nhà: Tại cơ quan công chứng, khi hai bên đã trình các giấy tờ và hoành thành các thủ tục pháp lý để ký hợp đồng công chứng. Tại thời điểm này đã chính thức bàn giao quyền sử dụng căn hộ của ông Hoàng Trung Kiên cho ông Trần Mạnh Hùng về thủ tục pháp lý. Ngay sau thời điểm này ông Trần Mạnh Hùng đã chuyển khoản cho ông Hoàng Trung Thông số tiền là 437 triệu đồng. c, Bàn giao nhà: Tại thời điểm bàn giao nhà, ông Hoàng Trung Thông để lại gần như đồ dung trong nhà như tủ, bàn, ghế, bếp, xoang nồi, quạt, tủ lạnh, máy giặt, nòng lạnh… Đồng thời ông Trần Mạnh Hùng thanh toán nốt 60 triệu còn thiếu. 6. Kết thúc thương vụ Tôi đã trực tiếp tham gia vào quá trình bàn giao nhà giữa ông Hoàng Trung Thông và ông Trần Mạnh Hùng. Đồng thời thực hiên hợp đồng môi giới. Tại đây, ông Hoàng Trung Thông và ông Trần Mạnh Hùng thanh toán cho công ty Tài Tâm số tiền là 11,14 triệu đồng. Thương vụ môi giới kết thúc tốt đẹp. 7 MỤC LỤC BÁO CÁO THỰC TẬP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1 I. GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP .1 1.1. Giới thiệu chung .1 1.2. Khu vực hoạt động .1 1.3. Lĩnh vực môi giới chủ yếu đang hoạt động .2 II. MỨC PHÍ MÔI GIỚI THỰC HIỆN 2 III. QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 2 1. Tìm bất động sản phù hợp với yêu cầu của khách hàng 3 2. Xem xét khả năng tài chính của người mua .3 3. Thực hiện giao dịch với khách hàng 4 4. Quá trình đàm phán 5 5. Dẫn dắt thương vụ và giải quyết các vấn đề về thủ tục 6 6. Kết thúc thương vụ 7 8 . Họ và tên: Lớp : Môi giới Bất động sản BÁO CÁO THỰC TẬP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I. GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP 1.1. Giới thiệu chung - Ngày 20-07-2007,. số tiền là 11,14 triệu đồng. Thương vụ môi giới kết thúc tốt đẹp. 7 MỤC LỤC BÁO CÁO THỰC TẬP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN......................................................................................1