Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh

Đề tài: Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh

mục lục

Lời mở đầu 2

Nội dung 4

Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh 4

1 Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS 4

1.1 Khái niệm về định giá BĐS 4

1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS 4

1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 6

2 Phương pháp định giá so sánh 8

2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh 8

2.2 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh 9

2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh 12

2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh 13

2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh 14

2.6 Các hạn chế của phương pháp 17

Chương II: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán 19

1 Định giá BĐS mua bán dân cư 19

1.1 Bất động sản dân cư 19

1.2 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản dân cư 20

1.3 Các yếu tố so sánh 20

1.4 Phương pháp điều chỉnh để rút ra chỉ số giá trị 21

2 Định giá BĐS mua bán thương mại 24

2.1 Bất động sản thương mại 24

2.2 Các yếu tố so sánh 24

2.3 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thương mại 25

2.4 Phương pháp áp dụng 26

3 Định giá mua bán một số loại BĐS khác 26

3.1 Điều kiện áp dụng 26

3.2 Phương pháp áp dụng 26

Chương III: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta 27

1 Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu 27

1.1 Thu thập thông tin 27

1.2 Tổ chức hệ thống dữ liệu 27

1.3 Lựa chọn dữ liệu phục vụ cho định giá mua bán BĐS bằng phương pháp so sánh 32

2 Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam 32

2.1 Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản 32

2.2 Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phương pháp 34

3 Đào tạo định giá viên về BĐS 34

Kết luận 36

Tài liệu tham khảo 37

Lời mở đầu

Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọngnhất của thị trường bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặcthù của nền kinh tế, bởi lẽ: thị trường BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quantrọng đối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐSbao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động củakhái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thịtrường Do đó định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyếtđịnh liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánhthuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài năm trởlại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cảnước Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuynhiên, định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trìnhhình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Bởi vậy, việc nghiêncứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vôcùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều kiệncho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển.Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau,trong đó có phương pháp so sánh Phương pháp này được áp dụng một cách phổbiến rộng rãi và được sử dụng nhiều trong thực tế Phương pháp hầu như khônggặp khó khăn về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sửdụng những chứng cứ thị trường so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao

Từ thực tế của việc định giá tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của

phương pháo so sánh em chọn đề án môn học là “ứng dụng phương pháp so

sánh vào định giá mua bán BĐS tại thị trường Việt Nam”

Mục đích nghiên cứu của đề án là: Làm rõ cơ sở lý luận của phương phápđịnh giá so sánh, phân tích sự vận dụng phương pháp định giá so sánh trongđịnh giá một số loại BĐS trong điều kiện Việt Nam, từ đó đưa ra một số đề xuất

giải pháp trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương phápđịnh giá so sánh cho mục đích mua bán BĐS ở VN.

Kết cấu của đề án là: Ngoài phần mở bài và kết luận thì đề án gồm bachương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh Chương 2: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một

Qua đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo Thạc Sỹ Vũ ThịThảo đã giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề án này

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên

Nguyễn Thị Trang

Nội dung Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp

so sánh

1 Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS

1.1 Khái niệm về định giá BĐS

Có nhiều khái niệm về định giá BĐS trong đó theo các nhà thẩm định giátài sản nói chung cho rằng: “ Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sởhữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”

Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày càng trở nên quan trọng không thểthiếu được trong hoạt động của thị trường BĐS

“Định giá BĐS là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị BĐScho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm củaBĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả lĩnh vựcđầu tư”

Thực chất của việc định giá BĐS là định giá đất và các tài sản gắn liền vớiđất vì BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm đất đai và nhà ở, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, côngtrình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy địnhcủa pháp luật

1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS

Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoáthông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt.Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diệncủa hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản, địa điểm giao dịchlại cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch Đó là do đặc điểm của hànghoá bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được Đặc biệt là quá trìnhgiao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và bất động sản không dễ chuyểnđổi thành tiền do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả

thay đổi, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường…Việc không có thị trường giao ngay, cần có thời gian quảng cáo dài, bản chất và

sự giao động của thị truờng bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiếtphải có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp

Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể vàngười ta có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổiquyền sử dụng BĐS gồm: Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê,bảo hiểm, đánh thuế, cho hoạch toán, cho thừa kế, cho đầu tư, cho giải quyêttranh chấp, toà án

Định giá mua là đối với một người cụ thể cho một khách hàng phù hợpkhông chỉ xem xét giá trị thị trường mà phải xem khả năng tài chính của kháchhàng, đặc điểm cá nhân của khách hàng từ đó người định giá đưa ra được giáphù hợp cho khách hàng

Định giá bán: giá trị thị trường người bán mong muốn giá cao phản ánh giátrị thị trường BĐS, xem xét mối tương quan giữa người mua và người bán, nhìnvào thị trường số lượng giao dịch, tốc độ của mỗi giao dịch nói lên thị trường sôiđộng hay trầm lắng, thời gian giao bán đến thời gian hoàn tất do đó cần phải tìmhiểu đặc điểm của BĐS và nghiên cứu biến động thị trường dẫn đến cần có mộtchuyên gia về lĩnh vực định giá

Định giá thế chấp: Định giá nhà cửa, đất đai về nguyên tắc giống định giámua, bán nhưng nó khác là người định giá phải đặt giá trị BĐS vào lúc thịtrường trầm lắng, suy thoái, thị trường không thuận lợi Trong thực tế đối vớiNgân Hàng thuộc sở hữu nhà nước thì tính trên khung giá nhà nước, chi phí xâydựng công trình cho vay 70% giá trị Đối với Ngân Hàng Quốc Doanh thì địnhgiá BĐS xác định theo giá thị trường và cho vay 70% của giá trị thị trường.Định giá cho thuê không giống định giá mua bán mà định giá xem xét giá

cả cho thuê hàng tháng của các BĐS khác, xuất phát từ đặc điểm của BĐS tạothu nhập

Định giá bảo hiểm: tính toán chi phí thay thế, tái tạo công trình những phầnBĐS bị rủi ro, lũ lụt, định giá đền bù giải phóng mặt bằng.

Định giá đánh thuế: thuế sử dụng đất theo loại đất, khu vực, dựa trên thuế

sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất phi nông nghiệp

Định giá cho hạch toán Doanh Nghiệp: tính giá trị đất đai trong hạch toánDoanh Nghiệp, tính giá trị thị trường tại thời điểm xác định

Định giá cho thừa kế là định giá BĐS ở quá khứ, định giá giải quyết tranhchấp là định giá phần hỏng hóc và tài sản tại thời điểm xảy ra

Định giá cho mục đích đầu tư là định giá cho tương lai, có cơ hội kiếmđược thu nhập từ BĐS

BĐS được sử dụng cho nhiều mục đich khác nhau, mỗi một mục đích đềuphải cần xác định giá trị của BĐS đó do đó công việc định giá là rất cần thết.Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà chỉ có người

có chuyên môn mới có thể định giá được Những phức tạp về pháp luật chỉ cóngười định giá có kiến thức hiểu biết về pháp luật mới định giá được Sự khácbiệt về giá trị đối với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trườngBĐS, BĐS đa dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khácnhau mà chỉ có người hiểu biết về pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra đượcnhững hạn chế của BĐS, đặc điểm của nó để từ có thông tin chính xác cho việcđịnh giá

Từ những lý do trên cho chúng ta thấy được sự cần thiết của việc định giáBDS

1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản.

1.3.1 Chính sách của nhà nước.

Thị trường bất động sản ở nước ta đang trong thời kỳ hình thành và pháttriển Do đó, để thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá nóiriêng hoạt động hiệu quả, nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh

về bất động sản

Một trong những nhân tố ảnh hưởng đến định giá là những chính sách, quyđịnh của nhà nước liên quan đến giá đất Nghị định 181, nghị định 188 là nhữngkhung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá Một số chính sáchcủa nhà nước về phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch phân bổ đấtđai cũng ảnh hưởng đến công tác định giá, là cơ sở cho người định giá xác địnhgiá trị của bất động sản.

1.3.2 Sự quản lý của nhà nước

Mức độ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản tác động giántiếp lên hoạt động định giá Quản lý nhà nước mà chặt chẽM, đồng bộ, thốngnhất thì thị trường đi và hoạt động công khai và hiệu quả Từ đó sẽ tạo thuận lợinhất cho người định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trường Đồngthời nhà nước tăng cưòng kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ làm tăng tínhpháp lý và nghĩa vụ cho các trung tâm định giá

1.3.3 Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin.

Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, thông tinliên quan đến sản phẩm không đầy đủ Do bất động sản có giá trị lớn và việcquyết định mua bán không phải diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi thời gian nhấtđịnh

Theo lý thuyết để sử dụng các phương pháp định giá, thông tin các cuộcmua bán phải là đầy đủ, cả hai bên tham gia giao dịch phải nắm được thông tinchính xác về bất động sản Để có thông tin chính xác và đầy đủ đòi hỏi ngườiđịnh giá phải thu thập, tìm hiểu thông tin từ những nguồn cung cấp đáng tin cậy.Điều này lại phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin vàvào sự quản lý của nhà nước

Thông tin là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến tính chínhxác của công tác định giá Định giá bằng phương pháp so sánh là chủ yếu dựavào thông tin của thị trường, các cuộc giao dịch của bất động sản tương tự trênthị trường để tìm ra giá của bất động sản mục tiêu Do đó thông tin có chính xác,

đủ căn cứ thì việc định giá mới chính xác Số liệu thu thập về các cuộc mua bán

tương tự hay thông tin kinh tế – thị trường, về luật pháp và quy hoạch của chínhphủ đều rất quan trọng trong quá trình định giá.

1.3.4 Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá

Người định giá là người trực tiếp thực hiện quá trình định giá bắt đầu từkhâu thu thập thông tin cho đến việc đưa ra giá của bất động sản Do đó, ngườiđịnh giá có vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới kết quả định giá cũng như cáchtiến hành định giá

Dựa trên quy trình định giá có sẵn, người định giá tiến hành thu thập vàđiều chỉnh thông tin, lựa chọn và sử dụng các phương pháp định giá Do đó vớingười định giá có chuyên môn, kinh nghiệm, luôn nắm bắt thông tin về thịtrường sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn Bên cạnh đó công tác định giá đòi hỏingười định giá phải am hiểu về xây dựng, kiến trúc, và đặc biệt là hiểu biết vềcác vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản Năng lực và ý kiến chủ quan củangười định giá còn ảnh hưởng tới quy trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoàcác chỉ số giá trị

1.3.5 Các yếu tố kinh tế – xã hội

Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hưởng không nhỏ đến quả trình định giá

Sự phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc cùng với đổi mớikhông ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lượng vàtuổi thọ công trình Chúng ảnh hưởng tới việc xác định các chi phí cấu thành sảnphẩm và tới kết quả của việc điều chỉnh các khác biệt của bất động sản so sánhvới bất động sản mục tiêu Bên cạnh đó còn có các yếu tố xã hội Đây là nhữngyếu tố không thể thiếu trong việc xác định các ảnh hưởng tới giá trị bất độngsản Các yếu tố về xã hội bao gồm yếu tố về tâm linh, sở thích, trào lưu vàphong tục tập quán Chúng tác động tới định giá của bất động sản

Như vậy, từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định giá ta thấy rằngđịnh giá không phải là hoạt động độc lập mà nó chịu tác động của nhiều yếu tố

2 Phương pháp định giá so sánh

2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh

2.1.1 Khái niệm

Phương pháp so sánh là việc xác định giá BĐS mục tiêu thông qua việc sosánh với các BĐS đã được bán trên thị trường, là việc xem xét giá bán của bấtđộng sản tương tự so với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liênquan đến thị trường, xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh

Nguyên lý của phương pháp này là giá thị trường của bất động sản có liên

hệ chặt chẽ với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được

Ý nghĩa của phương pháp này là phương pháp được sử dụng phổ biến,không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

Bất động sản cần định giá phải có thị truờng, phải có nhiều bất động sảntương tự, có những cuộc mua bán tương tự

2.2.2 Cơ sở khoa học của phương pháp

Phương pháp này dựa trên lý thuyết giá thị trường của bất động sản mụctiêu có liên hệ với bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị trường Việc

so sánh đó phải lưu ý các yếu tố như địa điểm, thời gian giao dịch và khoản tiềnthu được

2.2 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh

Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khácnhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp.Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng trong thời gian ngắn, có sửdụng cho thu nhập thấp và kéo dài Trong số rất nhiều cách sử dụng khác nhau,thông thường một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừađem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định Loại

sử dụng đó gọi là sử dụng cao nhất, tốt nhất

Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá bất động sản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xácđịnh giá trị thị trường

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được thể hiện như sau:

Về mặt sử dụng: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốtnhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại củathu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.

Về mặt pháp luật: một bất đông sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốtnhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và được nhà nước thừa nhận, bảo

hộ, phù hợp với quy hoạch

Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốtnhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

Việc áp dụng nguyên tắc này, cho phép chuyên viên định giá đánh giá đượcảnh hưởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của toà nhà, phần nâng cấp, cảitạo đất đai, tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo, nhiều trường hợp định giákhác

Nguyên tắc cung cầu

Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng quan hệ qua lại giữacung và cầu, là sự thoả thuận giữa người mua và người bán Bởi vậy, trong quátrình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mốt quan hệ với nhau cả ởhiện tại và tương lai

Cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai và các tài sản trênđất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và cókhả năng thanh toán

Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi trênthị trường tại một thời điểm nào đó Tổng cung của đất đai là cố định, nhưnglượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tănghoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

Nguyên tắc cung – cầu

Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnhthị trường chuyển về phía người mua, giá thị trường sẽ giảm, thị trường củangười mua

Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điềuchỉnh thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trường sẽ tăng lên, thị trường của ngườibán.

Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tănghoặc giảm tuỳ ý theo độ co giãn của cung và cầu Giá tăng khi tốc độ tăng củacầu lớn hơn cung và ngược lại

Nguyên tắc cung – cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đôthị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùngven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị

Nguyên tắc thay đổi

Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi Thay đổi trong thịtrường bất động sản được hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế,nhà nước và pháp luật, xã hội, môi trường liên quan đến giá thị trường của bấtđộng sản làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động Người định giáphải nắm chắc các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường để định giá bất độngsản tại thời điểm xác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả củathị trường tương lai Như vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trịcủa bất động sản tại thời điểm định giá

Nguyên tắc thay thế

“Thay thế” trong định giá bất động sản được hiểu là sự sắp đặt về mặt giátrị của bất động sản mục tiêu với giá bán của bất động sản so sánh trong cùngmột vùng với các điều kiện bất động sản so sánh được bán trong khoảng thờigian gần với thời điểm định giá bất động sản mục tiêu

Nguyên tắc này khẳng định: Không có một người mua nào sẽ trả giá chomột bất động sản cao hơn chi phí và các công trình cải thiện có mong muốn và

sử dụng tương đương mà không phải chậm trễ quá mức

Nguyên tắc cân bằng

Các lực lượng tham gia thị trường đều có xu hướng vận động về phía điểmcân bằng cung – cầu Trong định giá bất động sản, tăng giảm sinh lợi là sự gia

tăng hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trongquá trình kinh doanh sản xuất đem lại.

Nguyên tắc này cho rằng: Khi tăng liên tục một yếu tố nào đó trong sảnxuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu nhập ròng tăng lên đến một giớihạn nhất định Sau đó sự giá tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá trị thunhập thực trong tương lai Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá bất động sảnphải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài

2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh

2.3.1 Đối tượng áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thông dụng nhất được sửdụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả những bất động sản giao dịchmua bán trên thị trường

Phương pháp này khá đơn giản, thực hiện dễ dàng đặc biệt là với người cókiến thức, kinh nghiệm và thường xuyên nắm bắt thông tin về thị trường bấtđộng sản Do kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thịtrường nên dễ được mọi người chấp nhận

2.3.2 Phạm vi áp dụng

Phương pháp so sánh được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sảndân dụng nhà ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cưP, bất động sản thươngmại dịch vụ Đây là các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thịtrường nên dễ dàng có dữ liệu so sánh

Phương pháp này thường ít sử dụng để định giá những bất động sản có íthoặc không có giao dịch trên thị trường, ít có cơ sở dể so sánh như bất động sảncông nghiệp, bất động sản đặc biệt như trường học, bệnh viện, công trình côngcộng

2.3.3 Yêu cầu của phương pháp

Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảosát, thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trường bất độngsản lân cận có những đặc điểm tương đối giống bất động sản mục tiêu cần định

giá Từ đó có những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữabất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ước tính giá trị của bất độngsản mục tiêu.

Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự trongvùng có điều kiện thị trường đồng nhất, trong cùng có điều kiện địa lý, thông tinthị trường gần, có tính chất đồng nhất cùng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng Chỉ sử dụng giá bất động sản được giao dịch một cách bình thường trênthị truờng, có thông tin đầy đủ Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang

có nhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận vềgiá

Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời gianđiều tra Gần bao nhiêu còn phụ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường.Nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thuthập cũng gần với thời điểm định giá càng tốt Điều này phụ thuộc rất nhiều ởkinh nghiệm của người định giá.C

Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào mờibán nhưng tốt nhất là những tài sản đã được bán trên thị trường rồi.C

Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm địnhchặt chẽ

2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh

Bước 1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản trong thời gian gần đấy

có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xácđịnh giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánhđược Nghĩa là chúng ta ghi chép lại các thông tin và kiểm tra lại thông tin đóđồng thời thu thập thêm thông tin cần thiết về bất động sản so sánh

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất(từ 3t-6 BĐS) Bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất là những bất động sản

có ở cùng khu vực hoặc ở vùng lân cận Để giảm bớt định kiến khách quan hệ

thống ghi chép thông tin xử lý số liệu thống kê, phân tích xác suất, hồi quy Nênchọn những bất động sản có đơn vị so sánh phù hợp có giá trị so sánh phù hợpm2 / sàn, m2 xây dựng.

Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt của bất động sản với bấtđộng sản mục tiêu Phân tích tìm ra những yếu tố có ý nghĩa làm cho giá của bấtđộng sản khác như yếu tố về không gian sử dụng, bố trí phòng, trang trí như thếnào

Bước 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bấtđộng sản mục tiêu

Bước 6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của bất động sảnmục tiêu

2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh

Điều kiện tài chính:

Bao gồm điều kiện thanh toán và điều kiện bán, nó tạo nên sự khác nhau vềgiá cả của bất động sản Điều kiện thanh toán gồm nhiều hình thức như: trảngay, thanh toán chậm định kỳ, thanh toán trả góp Hình thức thanh toán bằngtiền mặt, vàng, ngoại tệ Động cơ bán: bán cho người thân, người có quan hệ đặcbiệt, bán kiếm lời, chuyển chỗ để ở, bán trả nợ, bán chạy án

Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua bao gồm: chi phí đề nghịchuyển đổi mục đích sử dụng đặc biệt đối với bên mua, chi phí phá dỡ nhữngcông trình không còn phù hợp

Các điều kiện thị trường

Vị trí bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá của bất động sản

Các đặc tính vật chất của bất động sản: kiến trúc xây dựng, chức năng, tiệnnghi, chất liệu xây dựng.

so sánh kém hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản tăng lên

Có hai loại điều chỉnh

- Điều chỉnh số tiền tính gộp

- Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích luỹ

Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh

Các phương pháp phân tích định lượng

 Phân tích số liệu theo cặp

 Phân tích số liệu theo nhóm

Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS cầnđịnh giá: giá bán, quyền bất động sản, phương thức thanh toán, điều kiện bán,đặc điểm vật lý.

Bước 2: So sánh những đặc điểm của các bất động sản so sánh với BĐSmục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh

Bước 3: Xác định số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và ápdụng cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán hoặc đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu.Bước 4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các bất động sản so sánh với bấtđộng sản mục tiêu

Bước 5: Thực hiên sự hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu

2.5.4 Công thức tính

 Trong phương pháp so sánh, giá bán của các của bất động sản so sánhđược điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và bất động sản mục tiêu Giá bán BĐS = Giá bán BĐS + Sự điều chỉnh giá của sự sai khác

mục tiêu tương tự - tương tự cần định giá

Trong đó:

Sự điều chỉnh giá của sự sai khác tương tự cần định giá bao gồm:

+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biết về vị trí đất

+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về quy mô, kích thước của mảnh đất+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về điều kiện bán

+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về thời gian bán

 Trường hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh để ước tính giá bất độngsản mục tiêu:

Bước 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào các sự khácbiệt so với bất động sản mục tiêu ta được điều chỉnh của các bất động sản sosánh (Gdc)

Bước 2: Tính đơn giá đơn vị đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh(gdc) bằng cách lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh (Gdc) chia chodiện tích đất sử dụng của chúng (Ssd) hoặc diện tích xây dựng (Sxd).

gdc=Gdc/Ssd hoặc gdc =Gdc/Sxd

Bước 3: Gắn trọng số ( xi) cho “mức điều chỉnh ròng” của bất động sản sosánh (thứ i) so với bất động sản mục tiêu Mức điều chỉnh ròng nào lớn nhất thìgắn trọng số nhỏ nhất mức điều chỉnh ròng nào nhỏ nhất thì gắn trọng số lớnnhất, mức điều chỉnh ròng nào nhỏ hơn thì gắn trọng số lớn hơn

Bước 4: Tính đơn giá bất động sản mục tiêu (g) bằng cách điều hoà các chỉ

số giá đơn vị so sánh đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh

Bước 5: Tính giá bất động sản mục tiêu (G) bằng cách nhân đơn giá bấtđộng sản mục tiêu với lượng đơn vị so sánh của bất động sản mục tiêu (S)

G= g*S

2.6 Các hạn chế của phương pháp

Phương pháp này chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đangphát triển Những nơi thị trường kém phát triển (thị trường đóng băng, thị trườngyếu) số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương phápnày hạn chế, không những khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vữngchắc và thiếu sức thuyết phục

Phương pháp này sử dụng những giá bán được thực hiện trước đó để làm

cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác đã coi thị trường bất động sản làmột thị trường tĩnh, không phải là một thị trường động Do đó khi thị trường cóbiến động mạnh thì phương pháp này trở nên kém hiệu quả

Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sửdụng phương pháp so sánh là rất khó khăn

Với bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong khu vực đang xuống cấphoặc với một loại bất động sản cụ thể thì có số liệu để so sánh

Cần cẩn thận với thông tin không đáng tin cậy hoặc do người nào đó khôngtham gia giao dịch cung cấp dẫn đến kết luận không chính xác

Các điều kiện kinh tế – pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thựctiễn của phương pháp nµy

Chương II: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định

giá một số loại BĐS mua bán

1 Định giá BĐS mua bán dân cư

1.1 Bất động sản dân cư

Bất động sản dân cư là loại bất động sản phục vụ cho dân cư có mục đích là

để ở như nhà ở dân cư như nhà ở đơn lẻ, nhà ở biệt thự, nhà ở chung cư

Đặc điểm của bất động sản là nhà ở đơn lẻ: loại hình nhà ở này phục vụ chocác gia đình thị dân Mỗi gia đình có một kiểu kiên trúc, thiêt kế riêng phù hợpvới điều kiện của mình Trong các thành phố nhà ở dân cư thường là những nhà

ở liền kề, khối ghép

Bất động sản chung cư: đây là loại nhà ở tập thể của các gia đình Một ngôinhà phục vụ cho nhiều gia đình Mỗi gia đình được sử dụng độc lập một căn hộ,các căn hộ này được liên kết với nhau bằng hành lang chung Đây là loại nhàphổ biến ở các thành phố lớn, thường được xây dựng từ 5 đến 26 tầng Với kiểunhà chung cư như vậy sẽ tiết kiệm được rất nhiều đất đai và kinh tế trong đầu tư

về hạ tầng cơ sở Hơn thế nữa kiểu nhà này còn cho phép áp dụng phương phápxây dựng tiên tiến, công nghệ kỹ thuật xây dựng hiện đại Kiểu nhà chung cư ởcác nước đang phát triển được xây dựng chủ yếu để phục vụ cho các gia đình cómức thu nhập trung bình trở xuống, tuy nhiên thực tế tại thị trường nước ta thìkhông phải là chung cư thì những người thu nhập thấp thì có thể mua được Bất động sản Biệt thự: Đây là loại nhà thấp tầng có sân vườn bao quanh,phục vụ cho các gia đình thuộc tầng lớp giàu sang, thu nhập cao trong các khu

đô thị, thành phố Đối tượng phục vụ thường là những gia đình có đời sống kinh

tế cao, thu nhập dồi dào hoặc các thành phần có quyền lực Ngôi nhà cũng nằmtrong một khuôn viên rộng, chủ yếu được xây dựng bằng những vật liệu sangtrọng và kiên cố Biệt thự cần có các cônng trình phụ như gara ôtô, sân, vườnnghỉ ngơi ngoài trời