xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng thế chấp tại tổ chức tín dụng

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT ***** LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHOÁ 35 (2009 – 2013) XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG Giảng viên hướng dẫn: ThS Tăng Thanh Phương Bộ môn: Luật Tư Pháp Sinh viên thực hiện: Lâm Thị Nhi MSSV: 5095541 Lớp: Luật tư pháp 3- k35 Cần Thơ, tháng 05 năm 2013 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Bố cục đề tài CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.1 Lƣợc sử phát triển xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất từ có pháp lệnh hợp đồng kinh tế 1989 đến 1.1.1 Từ có Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 đến trước có Bộ luật Dân năm 1995 1.1.2 Từ có Bộ luật Dân năm 1995 đến trước có Bộ luật Dân năm 2005 1.1.3 Từ có Bộ luật Dân năm 2005 đến 1.2 Các khái niệm có liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng 11 1.2.1 Khái niệm chung chấp tài sản 11 1.2.2 Khái niệm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 12 1.2.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 12 1.2.2.2 Khái niệm tài sản gắn liền với đất 13 1.2.3 Khái niệm tổ chức tín dụng 15 1.2.4 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tổ chức tín dụng 16 1.3 Khái niệm xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng 17 1.3.1 Định nghĩa xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 17 1.3.2 Đặc điểm việc xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 18 1.4 Nguyên tắc xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 19 GVHD: Ths Tăng Thanh Phương SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng 1.5 Sự cần thiết quy định pháp luật điều chỉnh việc xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng 20 CHƢƠNG CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA VIỆC XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG 23 2.1 Các trƣờng hợp xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 23 2.1.1 Tài sản bảo đảm xử lý nghĩa vụ bảo đảm dến hạn 23 2.1.2.Tài sản bảo đảm xử lý trước thời hạn bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận theo quy định pháp luật 25 2.1.3 Tài sản bảo đảm xử lý bên bảo đảm bị phá sản 27 2.1.3.1 Xử lý tài sản bảo đảm trường hợp bên bảo đảm bên có nghĩa vụ bị phá sản 27 2.1.3.2 Xử lý tài sản bảo đảm trường hợp bên bảo đảm người thứ ba chấp tài sản bị phá sản 28 2.2 Quyền nghĩa vụ chủ thể tiến hành xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng 29 2.2.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp 29 2.2.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp 32 2.2.3 Quyền nghĩa vụ người giữ tài sản chấp 34 2.2.3 Quyền nghĩa vụ người xử lý tài sản chấp (không phải bên nhận chấp) 35 2.3 Phƣơng thức xử lý 37 2.3.1 Phương thức xử lý theo thoả thuận bên 37 2.3.2 Phương thức xử lý bên khơng có thoả thuận 40 2.4 Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất sau xử lý 42 2.5 Xác định thứ tự ƣu tiên toán sau xử lý tài sản 43 CHƢƠNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG 45 3.1 Thực trạng chung việc xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng 45 GVHD: Ths Tăng Thanh Phương SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng 3.2 Những vƣớng mắc từ nguyên nhân pháp lý giải pháp việc xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng 47 3.2.1 Vướng mắc giải pháp phương thức xử lý Quyền sử dụng đất 47 3.2.2 Vướng mắc giải pháp việc thu giữ tài sản bảo đảm 49 3.2.3 Vướng mắc giải pháp bán đấu giá tài sản 50 3.2.4 Vướng mắc giải pháp chế phối hợp quan có thẩm quyền 52 3.2.5 Vướng mắc giải pháp khai thác tính cơng dụng tài sản bảo đảm thời gian chờ xử lý 53 3.2.6 Vướng mắc giải pháp việc xử lý tài sản bảo đảm nhà thuộc quyền sở hữu bên chấp tài sản 54 3.2.7 Vướng mắc giải pháp xử lý tài sản bảo đảm hình thành tương lai 55 3.2.8 Một số vướng mắc khác giải pháp 56 KẾT LUẬN 59 GVHD: Ths Tăng Thanh Phương SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Vấn đề xử lý tài sản bảo đảm pháp luật quy định luật như: Luật Đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010), Bộ luật Dân năm 2005, Nghị định như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm gần Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 ban hành Bên cạnh quy định xử lý tài sản bảo đảm nói chung cịn có quy định xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nghĩa vụ bảo đảm đến hạn thực bên chấp không thực thực không nghĩa vụ bên nhận chấp Nhưng việc áp dụng văn vào việc xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thực tế lại gặp phải nhiều khó khăn Thứ nhất, việc áp dụng phương thức xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất trường hợp nghĩa vụ bảo đảm đến hạn thực bên không thoả thuận phương thức xử lý Luật Đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010) quy định ba phương thức xử lý: bên nhận chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá khởi kiện Toà án Bộ luật Dân 2005 quy định khởi kiện Toà án, Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP lại quy định bán đấu giá Chính văn quy định phương thức khác lại điều chỉnh vấn đề xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nên đặt người có tài sản bảo đảm phải xử lý, người tiến hành xử lý quan Nhà nước có thẩm quyền rơi vào tình lúng túng khơng biết phải lựa chọn áp dụng văn cho phù hợp Thứ hai, Bộ luật Dân 2005 cho phép bên chấp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất bên chấp đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Hệ phát sinh xử lý quyền sử dụng đất lại không xử lý tài sản gắn liền với đất khối tài sản không thuộc phạm vi chấp Trong đó, Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ GVHD: Ths Tăng Thanh Phương SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm lại cho phép xử lý tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất xử lý Thứ ba, chế phối hợp quan có thẩm quyền (cơ quan Công an, Uỷ ban Nhân dân cấp xã) việc hỗ trợ người tiến hành xử lý tài sản yêu cầu giao tài sản để tiến hành xử lý, pháp luật quy định vấn đề cịn q chung chung mà chưa có hướng dẫn cách rõ ràng, cụ thể trách nhiệm, quyền hạn quan có thẩm quyền nên thực tế không phát huy hiệu quy định Thứ tư, thái độ không hợp tác bên chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đem xử lý bên khơng chịu giao tài sản để tiến hành xử lý, có trường hợp tài sản bán đấu giá thành công người mua tài sản khơng nhận tài sản thực tế bên chấp cố tình khơng chuyển giao tài sản… Từ vấn đề nêu trên, người viết nhận thấy với quy định pháp luật hành công tác xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất gặp nhiều khó khăn Chính vậy, người viết chọn đề tài “Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng” để nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu đề tài Dựa quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm, quy định pháp luật xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất người viết nghiên cứu vấn đề xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, từ xây dựng nên khái niệm xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng Nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để thấy bất cập luật Từ đó, người viết có nhận xét, kiến nghị hướng hồn thiện pháp luật xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Phạm vi nghiên cứu Thực đề tài: “Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng” Trong trình nghiên cứu bên cạnh việc người viết tập trung phân tích quy định pháp luật xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Bộ luật Dân 2005, Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung GVHD: Ths Tăng Thanh Phương SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng 2009, 2010), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Nghị định 11/2012/NĐCP ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP, người viết cịn tìm hiểu quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất từ có Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 quy định pháp luật hành để thấy tầm quan trọng vấn đề việc xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Với đề tài: “Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng” người viết nghiên cứu đối tượng xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn với đất bên nhận bảo đảm phổ biến tổ chức tín dụng Phƣơng pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài: “Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng” người viết sử dụng số phương pháp nghiên cứu: phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, tổng hợp Ngồi người viết cịn tổng hợp nguồn tin từ trang thông tin điện tử, tạp chí,… nhằm phục vụ cho q trình nghiên cứu đề tài Bố cục đề tài Đề tài: “Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng” kết cấu gồm có chương: Chƣơng Cơ sở lý luận xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng Chƣơng Cơ sở pháp lý việc xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng Chƣơng Thực trạng giải pháp xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng GVHD: Ths Tăng Thanh Phương SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.1 Lƣợc sử phát triển xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất từ có Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 đến Có thể nói, giao dịch dân quyền nghĩa vụ bên đóng vai trị xương sống giao dịch Vì vậy, thiện chí tự giác thực nghĩa vụ bên quan trọng, góp phần hạn chế tranh chấp xảy trình thực giao dịch dân Nếu bên có nghĩa vụ cố ý khơng thực nghĩa vụ bên có quyền, hành vi làm cho bên có quyền gặp phải tổn thất vật chất Để giúp cho bên có quyền có chủ động việc thu hồi giá trị tài sản mà thực giao dịch dân sự, pháp luật quy định cho bên thoả thuận biện pháp bảo đảm cho phép bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm nghĩa vụ bảo đảm đến hạn thực Vì vậy, pháp luật điều chỉnh vấn đề ban hành bước hoàn thiện qua thời kỳ 1.1.1 Từ có Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 đến trước có Bộ luật Dân năm 1995  Quy định pháp luật Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 Trong kinh tế kế hoạch hoá tập trung, giao dịch tự nguyện, tự chịu trách nhiệm chủ thể bình đẳng quyền, nghĩa vụ pháp lý khơng tồn điều đồng nghĩa với thực tế, nước ta, thời kỳ khơng có pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm Tình trạng nói kéo dài năm cuối thập kỷ 80 kỷ trước, nước ta bước vào giai đoạn đầu trình thực chuyển đổi kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 Lần biện pháp bảo đảm việc thực nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế ghi nhận bao gồm: chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản.1 Nguyễn Quang Hương Trà, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam - nhìn từ giác độ đối tượng hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm http://moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2769 [truy cập ngày 9/12/2012] GVHD: Ths Tăng Thanh Phương SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng Trong so sánh với Luật Đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010) vấn đề lại khác nhiều “khi bên chấp, bên bảo lãnh quyền sử dụng đất không thực thực không nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh xử lý theo thoả thuận hợp đồng chấp, hợp đồng bảo lãnh; trường hợp không xử lý theo thoả thuận ghi hợp đồng bên nhận chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ yêu cầu quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất khởi kiện Toà án Nhân dân theo quy định pháp luật”.74 Từ quy định cho thấy, Luật Đất đai năm 2003 quy định nhiều phương thức xử lý tài sản như: chuyển nhượng, bán đấu giá khởi kiện Toà án Nhưng điều bất cập luật thực tế tài sản bảo đảm không xử lý theo thoả thuận ghi hợp đồng bên nhận chấp không thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp cho người khác để thu hồi nợ quyền sở hữu tài sản thuộc bên chấp Giả sử bên nhận chấp thực việc chuyển nhượng khối tài sản quyền lợi bên chấp không bảo vệ thoả thuận giá bán tài sản chấp, thoả thuận lựa chọn chủ thể để bán tài sản… Ta nói rằng, quy định cho phép bên nhận chấp tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp trường hợp không xử lý theo thoả thuận ghi hợp đồng đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm không phù hợp Với đời Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, gần Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất quy định sau: “trong trường hợp bên khơng có thoả thuận phương thức xử lý quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất bán đấu giá”.75 Để tài sản tiến hành bán đấu giá bên phải đồng ý việc bán đấu giá tài sản Mặc dù pháp luật có quy định tài sản bán đấu giá trường hợp bên khơng có thoả thuận phương thức xử lý bên chấp không đồng ý tiến hành bán đấu giá bên nhận chấp tiến hành bán đấu giá Và thực tế bên nhận 74 Theo quy định Điều 130 luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010) 75 Theo quy định Điều 68 Chương Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 48 SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng chấp tiến hành xử lý tài sản thông qua việc bán đấu giá phải khởi kiện Tồ án, sau tài sản tiến hành bán đấu giá Chưa bình luận phân tích tính phù hợp văn pháp luật văn nêu quy định phương thức xử lý quyền sử dụng đất, mà nhìn nhận hình thức đủ cho thấy tính tản mạn, thiếu thống đồng điều thể rõ nét pháp luật giao dịch bảo đảm nói chung pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nói riêng Mỗi quy định văn quy phạm pháp luật quy định phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất khác Quy định khơng gây khó khăn, lúng túng mà cịn rào cản lớn cho tiến trình thu hồi nợ tổ chức tín dụng Bất cập địi hỏi phải sửa đổi, bổ sung hồn thiện kịp thời thời gian tới Theo đó, pháp luật giao dịch bảo đảm cần phải quy định cụ thể, thống đồng bộ, không mâu thuẫn, không chồng chéo để đảm bảo tốt cho công tác thực thi Cho dù chúng quy định nhiều văn pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau, phải quy định thống phương thức xử lý Theo quan điểm người viết tài sản bảo đảm xử lý nên áp dụng quy định Bộ luật Dân 2005 vì: Một là, Bộ luật Dân 2005 ban hành sau Luật Đất đai (theo quy định Luật ban hành văn quy phạm pháp luật 2008 văn có giá trị pháp lý ngang nhau, văn ban hành sau ưu tiên áp dụng) Hai là, Luật Đất đai hành quy định phương thức xử lý tài sản bảo đảm cho phép bên nhận chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp cho người khác để thu hồi nợ tài sản bảo đảm không xử lý theo thoả thuận ghi hợp đồng nghĩa vụ bảo đảm đến hạn thực Như phân tích quy định tỏ không phù hợp áp dụng vào việc xử lý tài sản bảo đảm Cho nên việc áp dụng phương thức xử lý tài sản bảo đảm Bộ luật Dân 2005 tỏ phù hợp 3.2.2 Vướng mắc giải pháp việc thu giữ tài sản bảo đảm Theo quy định khoản Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định: “Trong trình tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây an ninh, trật tự nơi công cộng GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 49 SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng có hành vi vi phạm pháp luật khác người xử lý tài sản bảo đảm có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn áp dụng biện pháp theo quy định pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực quyền thu giữ tài sản bảo đảm.” Từ quy định pháp luật thấy việc yêu cầu hỗ trợ quan có thẩm quyền việc thu giữ tài sản bảo đảm bên chấp bên nắm giữ tài sản chấp không giao tài sản chấp để tiến hành xử lý chủ yếu thực thông qua đường hành (do người tiến hành xử lý tài sản bảo đảm có chúng chứng minh cho tư cách tiến hành xử lý tài sản bảo đảm) Tuy nhiên, theo báo cáo Bộ Tư pháp BC-BTP tháng 06 năm 2011 báo cáo tổng kết vướng mắc thực tiễn thi hành Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm “thực tiễn năm thi hành Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cho thấy, quy định Nghị định chưa phát huy hết hiệu thực tế” Các tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn trình yêu cầu bên nắm giữ tài sản bảo đảm giao tài sản bảo đảm để xử lý, thiếu rõ ràng quy định pháp luật quyền hạn trách nhiệm Uỷ ban nhân dân cấp xã, quan Công an làm cho tổ chức tín dụng (bên nhận bảo đảm) khó yêu cầu quan hỗ trợ thực thu giữ tài sản bên nắm giữ tài sản không chịu giao tài sản để xử lý Do đó, đề nghị bổ sung quy định tăng cường trách nhiệm Uỷ ban Nhân dân cấp xã, quan Công an việc hỗ trợ bên nhận bảo đảm không trường hợp bên giữ tài sản bảo đảm có hành vi chống đối, cản trở, gây an ninh, trật tự nơi công cộng có hành vi vi phạm pháp luật khác mà trình thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý yêu cầu quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành văn hướng dẫn cụ thể vấn đề để thống thực 3.2.3 Vướng mắc giải pháp bán đấu giá tài sản Quy định pháp luật cho phép tổ chức tín dụng bán tài sản chấp thông qua đấu giá, nhiên để bán tài sản phải trải qua nhiều giai đoạn thủ tục phức tạp Trong tổ chức tín dụng lại khơng có chức bán đấu giá không chuyển sang tổ chức bán đấu giá tài sản khách hàng không hợp tác Thực tiễn cho thấy, hoạt động xử lý tài sản bảo đảm cần hỗ trợ từ quy định hoạt động chuyên nghiệp tổ chức đấu giá tổ chức định giá bán tài sản Tuy nhiên, bối cảnh nước ta nay, hoạt động định giá chưa mang tính phổ biến chuyên nghiệp nên việc xác định giá bán tài sản bảo đảm gặp GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 50 SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng nhiều khó khăn, chí phát sinh nhiều tranh chấp, ảnh hưởng đến tiến độ xử lý tài sản bảo đảm Ngoài ra, bên nhận chấp đưa tài sản bán đấu giá, quan công chứng, quan đăng ký quyền sở hữu tài sản thực thủ tục công chứng, thủ tục sang tên tài sản bên chấp có văn giao tài sản uỷ quyền bán đấu giá cho bên nhận chấp Đồng thời, số trường hợp đấu giá xong không giao tài sản người mua tài sản có quyền sở hữu bên chấp bên thứ ba giữ tài sản không hợp tác Hoặc có trường hợp tài sản bán đấu giá thơng qua phán Tồ án tài sản bảo đảm lại bán đấu giá không thành Theo quy định Điều 104 Luật thi hành án Dân năm 2008 “trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày bán đấu giá không thành mà đương không yêu cầu định giá lại chấp hành viên định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá Mỗi lần giảm giá không mười phần trăm giá định Trường hợp giá giảm thấp chi phí cưỡng chế mà người thi hành án khơng nhận tài sản tài sản trả lại cho người phải thi hành án” Có thể thấy việc bán đấu giá khơng thành bên nhận chấp khó khăn việc xử lý tài sản để thu hồi nợ, lẽ tài sản bị giảm giá thấp đến mức giá trị tài sản sau xử lý khơng đủ thể tốn cho phần nghĩa vụ bảo đảm bên chấp bên nhận chấp Trong quy định pháp luật cho phếp bên nhận chấp quyền nhận tài sản bảo đảm để thay cho nghĩa vụ bảo đảm bên chấp bên nhận chấp tài sản bảo đảm bán đấu giá không thành Nhưng thực tế bên chấp thực quyền Luật thi hành án dân 2008 quy định bên chấp quyền nhận tài sản chấp bên chấp đồng ý76 Như vậy, tài sản bán đấu giá không thành trường hợp bên chấp không đồng ý dùng tài sản để thay nghĩa vụ bên nhận chấp việc thu hồi nợ bên nhận chấp rơi vào bế tắc Theo quan điểm người viết đấu giá không thành công pháp luật nên quy định số lần giảm giá cụ thể để tránh ảnh hưởng đến quyền lợi bên bên nhận chấp tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Hoặc đấu giá không thành pháp luật nên cho phép bên nhận chấp nhận hẳn tài sản chấp để 76 Điều 100 Luật thi hành án dân năm 2008 GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 51 SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng thay cho nghĩa vụ bảo đảm bên chấp bên nhận chấp mà khơng cần phải có đồng ý bên chấp Khi bên nhận chấp nhận tài sản chấp mà giá trị tài sản lớn phần nghĩa vụ bảo đảm bên chấp tốn phần giá trị tài sản cịn lại 3.2.4 Vướng mắc giải pháp chế phối hợp quan có thẩm quyền Khi xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo phương thức bên nhận bảo đảm (tổ chức tín dụng) nhận tài sản bên bảo đảm bán tài sản thông qua bán đấu giá hay khơng thơng qua bán đấu giá thực thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng số phịng cơng chứng u cầu phải có thơng báo giải chấp bên nhận bảo đảm Một số phịng cơng chứng u cầu phải thực thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, số phịng cơng chứng u cầu có thơng báo giải chấp tổ chức tín dụng mà khơng bắt buộc phải xóa đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Khi thực thủ tục đăng ký quyền sở hữu cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng theo hợp đồng cơng chứng, số văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất chấp nhận thực đồng thời thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm thủ tục đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên, số quan lại không chấp nhận, yêu cầu phải tiến hành xóa đăng ký giao dịch bảo đảm quay lại hủy hợp đồng mua bán chuyển nhượng công chứng tiến hành công chứng lại hợp đồng mua bán chuyển nhượng.Việc không thống làm nhiều thời gian, ảnh hưởng đến quyền lợi bên, bên nhận bảo đảm Bởi giải chấp thực thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm nghĩa vụ tổ chức tín dụng trở thành nghĩa vụ khơng có tài sản bảo đảm.77 Theo quan điểm người viết đối vấn đề mâu thuẫn quy định pháp luật Khi tiến hành giao kết giao dịch chấp pháp luật quy định bên phải đăng ký giao dịch bảo đảm, việc đăng ký có hiệu lực mắt người thứ ba phát sinh hiệu từ lúc đăng ký chấm dứt hiệu lực xoá đăng ký giao dịch, tài sản bảo đảm chưa xoá đăng ký giao dịch bảo đảm tài 77 Theo Dương Công Chiến, Thời báo Ngân hàng, nút thắt xử lý tài sản bảo đảm, http://cafef.vn/tai-chinhngan-hang/3-nut-that-khi-xu-ly-tai-san-bao-dam-2012113011234817ca34.chn [truy cập ngày 31/1/2013] GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 52 SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng sản khơng phép tiến hành giao dịch dân khác ví dụ: mua bán, tặng cho, chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng Cũng quy định pháp luật quy định việc đăng ký giao địch bảo đảm để tiến hành xóa đăng ký giao dịch bảo đảm là: tài sản bảo đảm xử lý xong toàn bộ; nghĩa vụ bảo đảm chấm dứt 78 Do pháp luật cần quy định cách cụ thể, rõ ràng vấn đề vừa nêu để thống áp dụng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất xử lý 3.2.5 Vướng mắc giải pháp khai thác tính cơng dụng tài sản bảo đảm thời gian chờ xử lý Theo quy định pháp luật “trong thời gian chờ xử lý tài sản bảo đảm bên nhận chấp quyền khai thác, sử dụng tài sản cho phép bên chấp, uỷ quyền cho bên thứ ba khai thác, sử dụng tài sản theo theo tính cơng dụng tài sản” Cho dù bên nhận chấp (cụ thể tổ chức tín dụng) phép khai thác hay sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thời gian chờ xử lý, quy định thực tế khơng mang tính khả thi quyền sử dụng đất, người ta khai thác giá trị tối ưu khoảng thời gian dài định phải có đầu tư Nhưng liệu tổ chức tín dụng đầu tư khai thác, sử dụng không tiên liệu thời gian quyền sử dụng đất xử lý Và bên nhận chấp tiến hành khai thác tài sản lợi nhuận thu từ việc khai thác sau trừ chi phí cần thiết cho việc khai thác hoạch toán riêng để trừ vào phần nghĩa vụ bảo đảm bên chấp Có thể nói bên nhận chấp tiến khai thác tài sản bảo đảm thời gian chờ xử lý bên khơng nhận lợi ích khác từ việc pháp luật cho phép tốn lại chi phí tiến hành khai thác tài sản bảo đảm Trước thực trạng vừa nêu pháp luật nên quy định thời hạn cụ thể trước tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để bên nhận chấp tiến hành khai thác giá trị tài sản bảo đảm cách tối ưu trường hợp bên thoả thuận thời gian xử lý tài sản bảo đảm Theo đó, bên nhận chấp tiến hành khai thác tài sản bảo đảm việc tốn chi phí cần thiết pháp 78 Điều 13 Chương Nghị định 83/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 53 SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng luật nên quy định cho bên nhận chấp quyền hưởng dụng phần từ lợi ích việc khai thác mang lại 3.2.6 Vướng mắc giải pháp việc xử lý tài sản bảo đảm nhà thuộc quyền sở hữu bên chấp tài sản Theo quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm bên chấp không thực nghĩa vụ, thực khơng nghĩa vụ bên nhận chấp quyền xử lý tài sản bảo đảm Đặt trường hợp giao kết hợp đồng tín dụng bên chấp dùng tài sản xem có giá trị thuộc quyền sở hữu nhà để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay tổ chức tín dụng (bên nhận chấp), đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm tổ chức tín dụng (bên nhận chấp) tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không nhận hợp tác bên chấp nên tổ chức tín dụng tiến hành khởi kiện Toà án yêu cầu kê biên xử lý tài sản bảo đảm Nhưng việc xử lý tài sản bảo đảm trường hợp khơng thể thực được, Luật thi hành án Dân năm 2008 quy định: “việc kê biên nhà nơi người phải thi hành án gia đình thực sau xác định người khơng có tài sản khác có khơng đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà để thi hành án”.79 Vì vậy, trường hợp việc tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm nhằm mục đích thu hồi nợ đạt hay khơng phụ thuộc nhiều vào hành vi bên chấp Theo quan điểm người viết tiến giao kết giao dịch bảo đảm thân tổ chức tín dụng (bên nhận chấp) nên ràng buộc trách nhiệm bên chấp cam kết tài sản dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ bên chấp bên nhận chấp tài sản Trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm mà bên chấp không thực nghĩa vụ có thực khơng nghĩa vụ bên nhận chấp tài sản bảo đảm đồng ý bên chấp việc xử lý tài sản bảo đảm Xuất phát từ việc bên nhận chấp nên có điều khoản trách nhiệm bên chấp bối cảnh nước ta việc quản lý tài sản chưa hoá hầu hết việc lưu trữ hồ sơ giấy tờ mang tính thủ cơng, tiền tệ lưu thơng tự do… nên khó kiểm tra tài sản giao dịch có phải hay khơng Chính người viết 79 Khoản Điều 95 Luật thi hành án Dân năm 2008 GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 54 SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng đề xuất việc bên nhận chấp nên có điều khoản để ràng buộc trách nhiệm bên chấp tham gia vào hợp đồng tín dụng nhằm hạn chế việc tổ chức tín dụng cung cấp khoản vay có tài sản bảo đảm lại không tiến hành xử lý nghĩa vụ bảo đảm bên chấp tổ chức tín dụng (bên nhận chấp) đến hạn thực bên chấp khơng thực có thực khơng nghĩa vụ 3.2.7 Vướng mắc giải pháp xử lý tài sản bảo đảm hình thành tương lai Xử lý tài sản bảo đảm trường hợp chủ đầu tư chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai chủ đầu tư thực việc chấp nhà hình thành tương lai Về vấn đề nêu có nhiều vướng mắc phát sinh thực tiễn áp dụng mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ quy định pháp luật, cụ thể là: theo quy định Luật Đất đai 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010), tổ chức kinh tế (bao gồm tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán cho thuê) “quyền chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam để vay vốn theo quy định pháp luật”80 Trong đó, theo quy định Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “quyền chấp nhà ở” tổ chức tín dụng để vay vốn Để tránh tình trạng tranh chấp quyền lợi bên nhận chấp xảy pháp luật nên quy định cụ thể trường hợp chủ thể (người mua nhà hình thành tương lai chủ đầu tư thực dự án) quyền dùng tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ bên nhận chấp Mặc khác, pháp luật quy định nên chế định tài sản hình thành tương lai thành hệ thống qui định riêng, cụ thể áp dụng cho tất khâu giao dịch bảo đảm việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp Tài sản hình thành tương lai loại tài sản mang tính đặc thù Cần có hệ thống đầy đủ qui định riêng, cụ thể điều chỉnh giao dịch 80 Điểm d khoản Điều 110 Luật Đất đai 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010) GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 55 SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng bảo đảm loại tài sản Các qui định phải bao quát đủ khâu từ việc xác định tài sản hình thành tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản Các qui định đặt phải đồng với phải nêu đặc thù việc giao dịch bảo đảm loại tài sản Một trình tự, thủ tục qui định cụ thể chặt chẽ hạn chế cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm thơng suốt, kiểm sốt giảm thiểu rủi ro, đảm bảo mục đích giao dịch bảo đảm thu hồi nợ phải xử lý tài sản 3.2.8 Một số vướng mắc khác giải pháp Trong trình thực xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tổ chức tín dụng cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc tỏ mệt mỏi hành trình thu hồi nợ mình, sau số vướng mắc tồn tại: Một là, trường hợp xử lý quyền sử dụng đất thông qua đường tố tụng Toà án trường hợp phải thi hành án, định Tồ án tổ chức tín dụng gặp nhiều trở ngại Thủ tục tố tụng thường kéo dài, thông thường giải xong vụ kiện nợ phải đến hai năm Nếu bị đơn bỏ trốn trì hỗn vụ kiện phải kéo dài nhiều năm Sau án, định có hiệu lực phải chờ đợi kết cưỡng chế quan thi hành án Thời gian thu hồi nợ lại bị kéo dài thêm nhiều tháng thủ tục phát mại, đấu giá phức tạp, kèm theo chi phí đấu giá tăng lên thời gian xử lý bị kéo dài.81 Việc cải cách tư pháp nước tiến trình thực việc khởi kiện Toà án để xử lý tài sản bảo đảm nhiều thời gian công sức tiền bạc vấn đề thường gặp phải Do đó, pháp luật quy định xử lý tài sản bảo đảm theo đường tư pháp theo thủ tục rút gọn Một có đủ loại giấy tờ chứng minh cho việc giao kết giao dịch bảo đảm (hợp đồng giao kết giao dịch bảo đảm công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm thực theo quy định pháp luật) chứng minh cho việc bên nhận chấp quyền xử lý tài sản bảo đảm Toà án cần trải qua giai đoạn xem xét xác minh, sau nên phán để tiến hành cưỡng chế để xử lý tài sản mà không cần trải qua quy trình tố tụng nhiều thời gian công sức 81 Thạc sĩ Nguyễn Thị Nga khoa pháp luật kinh tế - trường Đại học luật Hà Nội, số tồn tại, bất cập khó khăn vướng mắc trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng thương mại nay, tạp chí Nhà nước pháp luật 4(240) năm 2008, tr20 GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 56 SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng Hai là, xử lý tài sản bảo đảm bên bảo đảm (doanh nghiệp) phá sản Theo quy định Điều 57 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP việc xử lý tài sản bảo đảm trường hợp bên bảo đảm bị phá sản phải tuân theo quy định pháp luật phá sản Trong thực tế vụ việc phá sản thường kéo dài bế tắc Việc xử lý quyền sử dụng đất phải thực chung với tiến trình phá sản bên bảo đảm mà bị đình trệ vơ thời hạn Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm bên bảo đảm phá sản nhiều thời gian phụ thuộc nhiều vào hiệu hoạt động tổ toán tài sản Nói chung, việc xử lý tài sản bảo đảm mang tính chất thủ tục hành chính, rườm rà phức tạp Theo quan điểm người viết để giúp cho bên nhận chấp thu hồi nợ cách nhanh chóng trường hợp bên chấp rơi vào tình trạng phá sản lúc Toà án tiến hành thụ lý đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản nguyên tắc chung giao dịch liên quan đến tài sản bên chấp (doanh nghiệp) bị tạm đình Do đó, nên có chế cụ thể để xác định tài sản phá sản bên chấp (doanh nghiệp) Những tài sản mà doanh nghiệp dùng để mang chấp xử lý theo phương thức riêng để đẩy nhanh trình lý, xử lý tài sản giúp cho bên nhận chấp nhanh chóng thu hồi nợ Ba là, đánh giá phương diện khách quan lẫn chủ quan, nguyên nhân trở ngại việc khó thu hồi vốn từ quyền sử dụng đất tài sản chấp tổ chức tín dụng thiếu tuân thủ pháp luật cán tổ chức tín dụng số quan chức khác có liên quan Giá trị quyền sử đất chấp sở để tổ chức tín dụng định mức cấp tín dụng Chính khâu thẩm định, định giá tài sản bảo đảm có ý nghĩa vô quan trọng để hạn chế rủi ro tiềm ẩn Theo đó, bên cạnh u cầu, địi hỏi lực, trình độ chun mơn, tn thủ tuyệt đối quy định pháp luật đòi hỏi đến đạo đức nhà thẩm định Bốn là, tổ chức tín dụng gặp số khó khăn, vướng mắc trình xử lý quyền sử dụng đất xuất phát từ chế, sách Trước hết, tính khơng ổn định quy hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch sở hạ tầng, đường giao thông, khu dân cư Điều gây nhiều khó khăn cho tổ chức tín dụng trình xử lý quyền sử dụng đất vì, quyền địa phương quy hoạch lại đất, mà đất chấp lại nằm khuôn viên đất quy hoạch tổ chức tín dụng khơng bị thiệt hại rủi ro việc thu hồi vốn Nhà nước bồi thường thấp nhiều thay đưa chúng bán đấu giá chuyển nhượng thị trường Bên cạnh tổ chức tín dụng thực việc thu hồi nợ cách GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 57 SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng nhanh chóng điều phụ thuộc vào tiến độ thực quy hoạch Nhà nước khả tài cho quy hoạch nữa.82 Đối với tài sản bảo đảm mà rơi vào vùng Nhà nước tiến hành quy hoạch nên giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thành lập tỉnh để nhanh chóng thực công tác thu hồi, bồi thường nhằm giúp cho bên nhận chấp nhanh chóng thu hồi nợ tài sản bảo đảm xử lý Và cuối cùng, việc tăng cường đổi công tác phổ biến, tuyên truyền giáo dục pháp luật cách sâu rộng đến tất cá nhân, quan, tổ chức, đồn thể đóng vai trị quan trọng Bởi lẽ, hệ thống pháp luật cho dù có hồn thiện đến đâu khơng có phổ biến người dân khơng thể hiểu biết quy định pháp luật, không nắm quyền lợi nghĩa vụ tham gia vào giao dịch dân 82 Thạc sĩ Nguyễn Thị Nga khoa pháp luật kinh tế - trường Đại học luật Hà Nội, số tồn tại, bất cập khó khăn vướng mắc trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng thương mại nay, tạp chí Nhà nước pháp luật 4(240) năm 2008, tr21-tr22 GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 58 SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng KẾT LUẬN Qua q trình nghiên cứu pháp luật nước ta giao dịch bảo đảm – đặc biệt trình xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Khi bên chấp không thực nghĩa vụ, có thực khơng nghĩa vụ bên nhận chấp nghĩa vụ bảo đảm đến hạn thực hiện, … Người viết nhận thấy vấn đề nhận quan tâm lớn xã hội, đặc biệt tổ chức tín dụng tiến hành cung cấp khoản vay Mặc dù pháp luật bước có điều chỉnh vấn đề xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, điều phủ nhận bên cạnh thuận lợi, kết đạt tồn khó khăn, vướng mắc q trình xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Việc tổ chức tín dụng tiến hành cung cấp khoản vay có tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất biện pháp bảo đảm nghĩa vụ pháp luật quy định, đóng vai trị quan trọng để phòng ngừa rủi ro cho hệ thống tổ chức tín dụng, làm lành mạnh hố hệ thống tiền tệ, thơng qua nguồn vốn lưu thơng kinh tế cách an tồn có hiệu Tuy nhiên, việc tổ chức tín dụng cho vay có tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa đạt hiệu vấn đề xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất pháp luật quy định chặt chẽ phù hợp với thực tiễn xã hội; có đủ sở pháp lý thuận lợi, thơng thống q trình xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, đảm bảo cho trình thu hồi nợ diễn nhanh chóng an tồn tránh lãng phí thời gian tiền bạc Đây yếu tố đóng vai trị quan trọng q trình xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Với đề tài: “Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng” luận văn hoàn thành với nội dung chủ yếu sau đây: Thứ nhất, người viết nghiên cứu lý luận chung vấn đề xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, lược sử điều chỉnh vấn đề qua giai đoạn, cần thiết quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 59 SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng Thứ hai, luận văn tập chung phân tích quy định pháp luật xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, phương thức, trường hợp xử lý tài sản bảo đảm, quyền nghĩa vụ chủ thể trình xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Thứ ba, luận văn số tồn bất cập luật áp dụng vào trình xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Từ có kiến nghị giải pháp bổ sung nhằm hoàn thiện qui định pháp luật xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Về phương thức xử lý nên thống áp dụng theo quy định Bộ luật Dân 2005, việc thu giữ tài sản bảo đảm cần quy định cách rõ ràng cụ thể trách nhiệm quyền hạn quan có thẩm quyền việc hỗ trợ người xử lý tài sản tiến hành thu giữ tài sản để xử lý, tài sản bán đấu giá thi hành án pháp luật nên quy định cụ thể số lần giảm giá cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tài sản bảo đảm xử lý, cịn việc khai thác tính cơng dụng tài sản thời gian chờ xử lý bên khơng có thoả thuận thời điểm xử lý tài sản pháp luật nên quy định khoảng thời gian cụ thể để bên nhận chấp tiên liệu thời gian để khai thác tính cơng dụng tài sản… GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 60 SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn quy phạm pháp luật Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2001) Bộ luật Dân năm 1995 Luật Đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010) Luật phá sản năm 2004 Bộ luật Dân năm 2005 Luật Nhà năm 2005 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009) Luật thi hành án dân năm 2008 Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 Pháp lệnh hợp đồng Dân năm 1991 10 Nghị định Hội đồng Bộ trưởng số 17/HĐBT ngày 16/1/1990 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế 11 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 12 Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản 13 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 14 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 15 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 16 Nghị Hội đồng thẩm phán Toà án Nhân dân tối cao số 03/2005/NQ-HĐTP ngày 28/4/2005 hướng dẫn thi hành số quy định luật phá sản 17 Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18/11/1989 Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định việc chấp tài sản để vay vốn Ngân hàng 18 Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/8/1996 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định việc ban hành quy chế chấp, cầm cố tài sản bảo lãnh vay vốn Ngân hàng GVHD: Ths Tăng Thanh Phương SVTH: Lâm Thị Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng 19 Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 20 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất  Danh mục sách, báo, tạp chí Bộ Tư Pháp, BC/BTP tháng năm 2011, Báo cáo Tổng kết vướng mắc thực tiễn thi hành Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Ths Đồn Thị Phương Diệp, Giáo trình Bảo đảm nghĩa vụ, Tủ sách Đại học Cần thơ năm 2009 Đỗ Thiên Anh Tuấn, Nợ xấu tham gia Tồ án, Thời báo kinh tế Sài Gịn số 51-2012 Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện, số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam, Nhà xuất trẻ TP Hồ Chí Minh năm 1999 Thạc sĩ Nguyễn Thị Nga khoa pháp luật kinh tế - trường Đại học luật Hà Nội, số tồn tại, bất cập khó khăn vướng mắc q trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng thương mại nay, tạp chí Nhà nước pháp luật 4(240) năm 2008 TS Phạm Thị Giang Thu, ThS Nguyễn Ngọc Lương, Thực thi pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng Ngân hàng thương mại – số vướng mắc pháp lý đề xuất hoàn thiện, tạp chí luật học số 10 năm 2011  Danh mục trang thông tin điện tử Theo Dương Công Chiến, Thời báo Ngân hàng, nút thắt xử lý tài sản bảo đảm http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang/3-nut-that-khi-xu-ly-taisan-bao-dam-2012113011234817ca34.chn [truy cập ngày 31/1/2013] Thu Hằng, bán tài sản chấp để thu hồi nợ, http://www.baomoi.com/Home/TaiChinh/www.tienphong.vn/O-at-bantai-san-the-chap-thu-no/9878488.epi [truy cập ngay16/1/2013] http://laodong.com.vn/Kinh-doanh/Ngan-ngua-phinh-to-noxau/93426.bld GVHD: Ths Tăng Thanh Phương SVTH: Lâm Thị Nhi ... Nhi Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TẠI TỔ CHỨC... Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng CHƢƠNG CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA VIỆC XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TẠI TỔ... Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng CHƢƠNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TẠI