Thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê ở thị trường việt nam

TR NG B GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T TP. H CHÍ MINH ---------------------------------- TR N CÔNG ÚC TH M NH GIÁ TÒA NHÀ C N H KHÁCH S N CÓ S D NG HÌNH TH C CHO THUÊ TH TR NG VI T NAM Chuyên ngành: Kinh t Phát tri n (Th m đ nh giá) Mã s :60310105 LU N V N TH C S KINH T H NG D N KHOA H C TS. NGUY N QU NH HOA TP. H Chí Minh – N m 2015 L I CAM OAN L i cam đoan: “Tôi xin cam đoan b n lu n v n này là công trình nghiên c u c a chính tôi nghiên c u và so n th o. Các trích d n và s li u đ u đ ngu n. Nh ng n i dung và k t qu nghiên c u ch a t ng đ c trích d n c công b trong b t k công trình nghiên c u nào khác. Tp. H Chí Minh, ngày……tháng……n m 2015 Tr n Công Úc TÓM T T C n c trên nhu c u th c t c a th tr ngày càng cao, bên c nh đó các h ng v lo i hình tòa nhà c n h khách s n ng d n th m đ nh giá cho lo i hình này đang còn h n ch , lu n v n “xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c th tr ng Vi t Nam” đ c xây d ng đ gi i quy t v n đ trên. xây d ng mô hình th m đ nh giá tác gi đã trình bày nh ng n n t ng lý thuy t c b n v c n h khách s n; hình th c h p tác kinh cho thuê và các mô hình th m đ nh giá đang đ c v n d ng các n c trên th gi i. Qua đó tác gi rút ra đ c mô hình th m đ nh giá cho lo i hình này thông qua hai cách ti p c n ph bi n là cách ti p c n so sánh và cách ti p c n thu nh p. TP. à N ng là m t trong nh ng thành ph có nhi u b t đ ng s n ngh d ng Vi t Nam trong đó tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency là m t trong nh ng d án tiêu bi u đây. Do đó, tác đã l a ch n th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency đ áp d ng vào th c ti n lý thuy t mà tác gi nghiên c u đ ph n tr c c c a lu n v n. Ph n cu i cùng c a lu n v n là nh ng k t qu rút ra đ th m đ nh giá m t lo i hình b t đ ng s n m i th tr c khi xây d ng mô hình ng Vi t Nam. Bên c nh đó là nh ng h n ch c a lu n v n trong quá trình th c hi n và h đ tài nghiên c u sau này. ng phát tri n cho các M CL C DANH M C B NG BI U .................................................................................................... i DANH M C B NG BI U ................................................................................................... ii DANH M C CH VÀ THU T NG VI T T T .............................................................iii Ch ng 1 ............................................................................................................................... 1 M U ............................................................................................................................... 1 1.1 V n đ nghiên c u ...................................................................................................... 1 1.2 M c tiêu nghiên c u ................................................................................................... 2 1.2.1 M c tiêu t ng quát .................................................................................................. 2 1.2.2 M c tiêu c th ........................................................................................................ 2 1.3 Câu h i nghiên c u ..................................................................................................... 2 1.4 Ph 1.5 Ph m vi nghiên c u .................................................................................................... 3 ng pháp nghiên c u ............................................................................................ 3 1.5.1 Ph m vi không gian ................................................................................................. 3 1.5.2 Ph m vi th i gian: ................................................................................................... 4 1.6 it ng nghiên c u ................................................................................................. 4 1.7 C u trúc d ki n c a lu n v n..................................................................................... 4 Ch ng 2 ............................................................................................................................... 5 C S LÝ THUY T VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN C U ................................................ 5 2.1 Tòa nhà c n h khách s n và hình th c ...................................................................... 5 2.1.1 Tòa nhà c n h khách s n (Condo – hotel) ............................................................ 5 2.1.2 Hình th c s h u (rental pool) .............................................................................. 6 2.2 Lý thuy t v phân lo i và x p h ng khách s n ........................................................... 7 2.2.1 Lý thuy t phân lo i khách s n................................................................................. 7 2.2.2 Lý thuy t v x p h ng khách s n ............................................................................. 9 2.3 L i th và b t l i c a khách s n có nhà đi u hành qu c t ....................................... 12 2.4 Các mô hình th m đ nh giá khách s n ...................................................................... 14 2.4.1 Mô hình th m đ nh giá khách s n c a Giuliano Gasparin ................................... 14 2.4.2 Mô hình th m đ nh giá c a Elaine Sahlins ........................................................... 18 Ch ng 3 ............................................................................................................................. 22 PH NG PHÁP NGHIÊN C U ....................................................................................... 22 3.1 Khung phân tích ........................................................................................................ 22 3.2 Ph 3.3 Gi i thi u v t ng th và m u nghiên c u ................................................................ 26 ng pháp chuyên gia ........................................................................................... 23 3.3.1 S l c v t ng th nghiên c u ............................................................................. 26 3.3.2 Ph ng pháp ch n m u nghiên c u ...................................................................... 26 3.3.3 C m u nghiên c u ............................................................................................... 27 3.3.4 Thông tin v d li u nghiên c u ........................................................................... 27 3.4 3.4.1 Ch Ph ng pháp phân tích s li u .................................................................................. 27 Th ng kê mô t ...................................................................................................... 27 ng 4 ............................................................................................................................. 29 K T QU NGHIÊN C U .................................................................................................. 29 4.1 K t qu kh o sát chuyên gia ..................................................................................... 29 4.1.1 Thông tin chung v chuyên gia kh o sát ............................................................... 29 4.1.2 K t qu kh o sát .................................................................................................... 29 4.2 Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u 34 4.2.1 Quy trình th m đ nh giá ........................................................................................ 36 4.2.2 Các cách ti p c n th m đ nh giá ........................................................................... 38 CH NG 5: NG D NG MÔ HÌNH KHÁCH S N HYATT REGENCY TH M NH GIÁ TÒA NHÀ C N H TP. À N NG ...................................................... 53 5.1 T ng quan tài s n th m đ nh giá ............................................................................... 53 5.2 Gi i thi u v ph m vi công vi c ............................................................................... 54 5.3 T ng quan kinh t , th tr 5.4 Cách ti p c n th m đ nh giá ...................................................................................... 61 ng b t đ ng s n và th tr ng khách s n ....................... 54 5.4.1 Ph ng pháp v n hóa tr c ti p............................................................................. 61 5.4.2 Ph ng pháp chi t kh u dòng ti n (DCF) ............................................................ 65 5.4.3 K t lu n ................................................................................................................. 72 K T LU N.......................................................................................................................... 73 TÀI LI U THAM KH O ................................................................................................... 77 PH L C ............................................................................................................................ 83 HÌNH NH ........................................................................................................................ 102 i DANH M C B NG BI U Tên b ng Trang B ng 2.1: 12 danh m c khách s n 8 B ng 2.2: Phân lo i khách s n 9 Vi t Nam B ng 2.3: B ng tiêu chí x p h ng khách s n 10 B ng 4.1: T l đi u ch nh các y u t so sánh 30 B ng 4.2: K t qu kh o sát t su t v n hóa, t su t chi t kh u, giá tr cu i k d án, t l t ng giá thuê B ng 4.3: Các ch s nghiên c u th tr ng c b n 30 36 B ng 4.4: Các y u t đi u ch nh c b n 38 B ng 4.5: Tính toán đi u ch nh doanh thu t phòng có s n (Revpar) 41 B ng 4.6: Phân tích doanh thu khách s n (2008-2013) 42 B ng 4.7: Tính toán t su t v n hóa 46 B ng 5.1: T ng quan tài s n th m đ nh giá 50 B ng 5.2: Các ch s v mô c b n kinh t Vi t Nam 52 B ng 5.3: Tình hình khách s n Vi t Nam 2010 - 2017 54 B ng 5.4: 10 khách s n Qu c T hàng đ u 55 Vi t Nam 2014 B ng 5.5: Công su t khách s n Vi t Nam (2012 -2013) 56 B ng 5.6: T l chi phí khách s n 57 Vi t Nam 2011-2013 B ng 5.7: Tính toán t l v n hóa tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency 60 B ng 5.8: Ph ng pháp v n hóa tr c ti p 61 B ng 5.9: Ph ng pháp chi t kh u dòng ti n 66 B ng 5.10: K t lu n k t qu th m đ nh giá 69 ii DANH M C B NG BI U Tên bi u đ Bi u đ 4.1: Các ph ng pháp th m đ nh giá đ Trang c áp d ng Bi u đ 4.2: M c đ đi u ch nh s d ng c a t ng ph Bi u đ 4.3: Các y u t th ng xuyên đ Bi u đ 5.1: Giá thuê phòng trung bình 27 ng pháp th m đ nh giá c s d ng trong cách ti p c n so sánh t nh Qu ng Nam, à N ng và Khánh Hòa Bi u đ 5.2: T l doanh thu khách s n Bi u đ 5.3: T l l m phát th c t và d báo qua các n m 28 29 56 57 Vi t Nam 64 Tên s đ S đ 3.1: Khung phân tích 22 S đ 3.2: Quá trình nghiên c u 24 S đ 4.1: Mô hình th m đ nh giá đ xu t 35 S đ 4.2: Quy trình th m đ nh giá 33 S đ 4.3: Tác đ ng c a nhà đi u hành 39 iii DANH M C CH VÀ THU T NG Ký hi u VI T T T Vi t đ y đ B S B t đ ng s n T G Th m đ nh giá TST G Tài s n th m đ nh giá TSSS Tài s n so sánh Revpar Doanh thu trên phòng có s n Condo-hotel Tòa nhà c n h khách s n Rental pool Hình th c s h u TP Thành ph TP. HCM Thành ph H Chí Minh CBRE Công ty TNHH CBRE Vi t Nam JLL Công ty TNHH Jones Lang Lasalle Vi t Nam Savills Công ty TNHH Savills Vi t Nam DTZ Công ty TNHH Debenham Tie Leung Vi t Nam Colliers Công TNHH Colliers Vi t Nam C&W Công ty TNHH Cushman & Walkfield Vi t Nam 1 Ch ng 1 M U 1.1 V n đ nghiên c u Th tr ng b t đ ng s n (B S) và n n kinh t có m i quan h h u c v i nhau. Th m đ nh viên có th th y r ng khi n n kinh t phát tri n thì th tr phát tri n ngày càng phong phú và đa d ng h n, đ ng th i th tr ng B S c ng ng B S c ng tác đ ng tr l i thúc đ y n n kinh t đi lên. S phong phú và đa d ng c a B S giúp nhà đ u t có nhi u ph ng án l a ch n đ u t khác nhau. Th c t khi so sánh v i các lo i hình B S khác thì B S th ng m i là lo i hình đ c các nhà đ u t quan tâm và đ u t m nh m nh t. Các lo i B S th ng m i mà th m đ nh viên d dàng b t g p nh cao c v n phòng, trung tâm th ng m i, khu gi i trí, trong đó lo i hình B S th ng m i đ ngh d ng đang đ c khai thác nhi u trong giai đo n hi n nay, tiêu bi u nh t là lo i hình tòa nhà c n h khách s n có hình th c cho thuê. n c ta, th tr ng B S ngh d ng ch m i đ c hình thành và phát tri n trong giai đo n g n đây. D án đ u tiên ghi nh n s xu t hi n c a b t đ ng s n ngh d ng là bi t th ngh d ng M i Né Domain vào n m 2005, tuy nhiên khái ni m v lo i hình tòa nhà c n h khách s n v n còn khá m i và ch đ c bi t đ n l n đ u vào cu i n m 2010 v i s ra đ i c a d án Nha Trang Plaza do công ty C ph n đ u t H i Vân Nam làm ch đ u t và t p đoàn Best Western làm qu n lý. Công tác th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n Vi t Nam g p nhi u khó kh n do đây là lo i hình B S còn khá m i. Bên c nh đó các v n b n h ng d n công tác th m đ nh lo i hình này v n còn h n ch và ch a th c s rõ rãng. Bên c nh đó nh n đ nh c a các chuyên gia b t đ ng s n cho th y nhu c u s h u c n h khách s n có th th a mãn đ c mong mu n s h u m t tài s n mà ch s d ng nó trong m t th i gian nh t đ nh, th i gian còn l i đ c đem cho thuê là r t cao. Do đó, lu n v n “Th m đ nh giá tòa nhà khách s n có s d ng hình th c cho thuê th tr ng 2 Vi t Nam” có ý ngh a quan tr ng trong tình hình hi n nay, nó gi i quy t nhu c u c n thi t cho công tác th m đ nh giá đ i v i lo i hình b t đ ng s n m i và đang có nhu c u cao này. K t qu th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n đ t , ngân hàng, c quan nhà n c các nhà đ u c s d ng đ làm c n c cho nhi u m c đích khác nhau nh : Kêu g i đ u t , vay v n, b o hi m, đóng thu . 1.2 M c tiêu nghiên c u 1.2.1 M c tiêu t ng quát  Th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê tr th ng Vi t Nam. 1.2.2 M c tiêu c th  Nghiên c u các cách ti p c n th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê.  Thi t l p quy trình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê.  ng d ng th c ti n th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency TP. à N ng. 1.3 Câu h i nghiên c u  i m khác bi t gi a lo i hình tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê có gì khác so v i các lo i hình khách s n thông th  Các y u t nào nh h ng? ng đ n giá tr tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê?  Thi t l p quy trình th m đ nh giá cho tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê nh th nào? 3  Các cách ti p c n nào đ c s d ng đ th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê ?  ng d ng th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình cho thuê nh th nào vào th tr 1.4 Ph ng pháp nghiên c u Lu n v n s d ng các ph  Ph ng Vi t Nam? ng pháp nghiên c u sau: ng pháp phân tích t ng h p đ c s d ng đ t ng h p các lý thuy t v tòa nhà c n h khách s n, hình th c , mô hình th m đ nh giá khách s n ph bi n c a các n  Ph c trên th gi i. ng pháp nghiên c u đ nh tính thông qua vi c s d ng ph ng pháp ph ng v n chuyên gia.  S li u chính trong lu n v n bao g m s li u s c p t vi c ph ng v n các chuyên gia trong l nh v c th m đ nh giá, b t đ ng s n, đ u t . Bên c nh đó tác gi còn s d ng s li u th c p đ và ngoài n c công b b i c quan, doanh nghi p trong c. 1.5 Ph m vi nghiên c u 1.5.1 Ph m vi không gian  Các khách s n nói chung và tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u nói riêng Vi t Nam, t p trung vào 3 t nh thành Qu ng Nam n i t p trung nhi u khách s n ngh d ng. à N ng, Khánh Hòa, 4 1.5.2 Ph m vi th i gian:  T n m 2005 đ n n m 2014 it 1.6  ng nghiên c u Th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u cho thuê th tr ng Vi t Nam. 1.7 C u trúc d ki n c a lu n v n C u trúc lu n v n đ c trình bày trong 5 ch ng bao g m:  Ch ng 1: M đ u  Ch ng 2: C s lý thuy t và các mô hình nghiên c u  Ch ng 3: Ph  Ch ng 4: K t qu nghiên c u  Ch ng 5: Tp. à N ng ng pháp nghiên c u ng d ng th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency 5 Ch C S ng 2 LÝ THUY T VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN C U 2.1 Tòa nhà c n h khách s n và hình th c 2.1.1 Tòa nhà c n h khách s n (Condo – hotel) Có r t nhi u đ nh ngh a v tòa nhà c n h khách s n tuy nhiên ba đ nh ngh a c a t ch c khách s n th gi i Jeffer Mangels Butler & Michell LLP (JMBM), ông Stephen Rushmore và t đi n tr c tuy n businessdictionary.com là các đ nh ngh a mà tác gi nh n th y có kh n ng minh h a t t nh t cho khái ni m tòa nhà c n h khách s n.  T ch c khách s n th gi i JMBM (Jimbter, Bod Braun, Guy Maisnik, 2014) Theo t ch c JMBM - t ch c lu t chuyên v t v n khách s n có tr s đ t bang Los Angeles c a Hoa K : “Tòa nhà c n h khách s n là khách s n trong đó m t s phòng ho c t t c các phòng c a khách s n đ c n h và đ c bán ra th tr c chuy n đ i h p pháp thành các ng. Các c n h này đ nhà đi u hành và tham gia vào ch c qu n lý ho t đ ng b i các ng trình s h u đ chia s l i nhu n gi a ch s h u và nhà đi u hành”.  Stephen Rushmore (What is a condo-hotel, 2004) Theo ông Stephen Rushmore (ch t ch và c ng là ng i sáng l p công ty HVS) – công ty chuyên th m đ nh giá và t v n khách s n có tr s đ t t i thành ph New York c a Hoa K thì tòa nhà c n h khách s n đ c hi u nh sau: “Tòa nhà c n h khách s n là khách s n mà m i phòng là m t c n h riêng bi t đã đ m t nhà đ u t cá nhân. Doanh thu phòng đ vào ch đã đ c bán cho c t o ra t vi c cho thuê đ cđ a ng trình s h u và phân chia cho các ch s h u d a trên m t công th c c th a thu n. Các c n h này trông gi ng nh phòng khách s n thông 6 th ng - không có nhà b p và khu v c sinh ho t riêng r ng rãi. i v i khách l u trú ng n ngày thì tòa nhà c n h khách s n là m t khách s n bình th  ng”. T đi n chuyên ngành tr c tuy n businessdictionary.com Theo t đi n chuyên ngành tr c tuy n businessdictionary.com thì tòa nhà c n h khách s n đ c hi u nh sau: “Tòa nhà c n h khách s n là tòa nhà l n đ d ng theo phong cách khách s n, th mà đã đ c xây ng là m t tòa nhà cao t ng, g m các phòng c bán cho cá nhân và nhà đ u t cho m c đích s d ng cá nhân c a h ho c cho m c đích cho thuê. H u h t các tòa nhà c n h khách s n v n hành theo m t ch ng trình có c u trúc v chia s ti n thuê d a trên th tr xem nh m t khách s n đ ngh khi nó không đ ng B S, nó đ c c s d ng b i ch s h u”. 2.1.2 Hình th c s h u (rental pool) Hình th c s h u đ c hi u và phát bi u khác nhau mà ch a có v n b n nào chính th c nêu đ nh ngh a n c ta. Theo nghiên c u c a tác gi thì hai đ nh ngh a sau là hai đ nh ngh a đáng tin c y mà ng  i ti p c n lo i hình này có th d dàng hi u. Tr n Nh Trung Theo ông Tr n Nh Trung (Ánh D h ng, 2000. Chuyên đ B S ngh d ng đ u t c a các doanh nghi p đ a c Vi t Nam. T p chí b t đ ng s n mua bán nhà đ t, trang 26 – 29) thì “hình th c s h u là m t hình th c mà B S (th ngh d ng) có tham gia m t ch ti n mua c n h và đáp ng m t s i mua B S ph i thanh toán s đi u ki n c a ch đ u t nh : ph i mua tr n gói n i th t đ phù h p v i đ ng c p c a khu ngh d t i tài s n c a mình trong m t th i gian c th (th còn l i tài s n s đ ng là ng trình h p tác gi a ch s h u và ch đ u t đ cùng chia s l i nhu n. V i hình th c này, ng th ng xu ng đó. Ch s h u có ng là 90 ngày), th i gian c đem cho thuê. L i nhu n t vi c cho thuê này đ c đem chia s cho ch s h u và ch đ u t theo m t t l th ng nh t trong h p đ ng s h u ”. 7  T đi n chuyên ngành tr c tuy n businessdictionary.com Theo t đi n chuyên ngành tr c tuy n businessdictionary.com thì “ch h u đ c hi u là m t h p đ ng chia s tài s n g n gi ng ch ng trình s ng trình chia s k ngh . Trong đó các bên liên quan chia s s d ng tài s n c ng nh là chia s chi phí và thu nh p có đ phí duy tu b o d c t vi c cho thuê tài s n t ng ng v i quy n s h u và chi ng tài s n đó”. 2.2 Lý thuy t v phân lo i và x p h ng khách s n 2.2.1 Lý thuy t phân lo i khách s n Phân lo i khách s n có vai trò quan tr ng trong quá trình th m đ nh giá khách s n. Vì c n c theo phân lo i khách s n th m đ nh viên nhóm các khách s n cùng lo i v i nhau. Nh đó th m đ nh viên có th tr l i đ t c các câu h i: Các khách s n ng đ ng cùng lo i đang có doanh thu là bao nhiêu? các khách s n t ng đ ng cùng lo i này có c nh tranh tr c ti p v i tài s n th m đ nh giá hay không? Hi n nay trên th gi i vi c phân lo i khách s n r t phong phú và đa d ng tuy nhiên vi c phân lo i thì đ n gi n h n vì th tr  n c ta ng khách s n v n ch a th c s phát tri n. Phân lo i khách s n theo tiêu chu n qu c t (theo Walter A. Rutes, Richard H. Penner và Lawrence Adam, 2001) Trên th gi i khách s n đ c phân lo i và thi t k r t khác nhau, tuy nhiên theo “Walter A. Rutes, Richard H. Penner và Lawrence Adams” khách s n có th phân thành 12 danh m c khách s n v i 50 lo i khách s n khác nhau (ph l c 5: 50 lo i khách s n). Theo đó khách s n đ c phân lo i b i các y u t chính: - V trí - Ch c n ng - Và các đ c tính chuyên bi t khác Thông qua cách phân lo i khách s n này th m đ nh viên xác đ nh đ c đâu là lo i khách s n mà mình th m đ nh giá, v trí khách s n th m đ nh giá và m i t ng quan 8 so v i các khách s n khác c ng nh các c s xung quanh nh trung tâm thành ph , trung tâm th ng m i, bãi bi n… N m đ c ch c n ng chuyên bi t c a t ng khách s n giúp cho th m đ nh viên có th phân lo i đ c ngu n doanh thu và chi phí phù h p cho mô hình th m đ nh giá. B ng 2.1 là danh m c 12 khách s n theo Walter A. Rutes, Richard H. Penner và Lawrence Adams. B ng 2.1: 12 danh m c khách s n: Stt Lo i 1 Khách s n trung tâm thành ph 2 Khách s n ngo i ô thành ph 3 Khách s n ngh d 4 Khách s n h i th o 5 Khách s n trung tâm h i ngh 6 Khách s n nhà 7 Khách s n đ 8 Khách s n sang tr ng 9 Khách s n nâng c p t khách s n hi n h u 10 Khách s n l n 11 Khách s n ph c h p 12 Khách s n có sòng bài ng và c n h Ngu n: Phát tri n và thi t k khách s n – 2001 - Walter A. Rutes. Richard H. Penner. and Lawrence Adams Trên th c t 12 danh m c khách s n này đ c phân chia ra thành 50 lo i khách s n khác nhau. Ví d nh c n h khách s n có th đ thông th c chia thành c n h khách s n ng và c n h khách s n đ y đ d ch v nh m t khách s n. Chi ti t phân lo i 50 khách s n đ c trích d n chi ti t ph l c 5 đính kèm cu i lu n v n. 9  Phân lo i khách s n theo tiêu chu n Vi t Nam Vi t Nam vi c phân lo i khách s n tuân theo tiêu chu n qu c gia v x p h ng phân lo i khách s n “TCVN 4391:2009”. Theo đó khách s n đ khách s n nh b ng 2.2. B ng 2.2: Phân lo i khách s n Stt Lo i 1 2 3 4 c phân thành 4 lo i Vi t Nam Mô t Khách s n Khách s n đ thành ph th Khách s n ngh d ng Khách s n n i Khách s n bên đ ng c xây d ng t i các đô th , ch y u ph c v khách ng gia, khách công v , khách tham quan du l ch. Khách s n đ c xây d ng thành kh i ho c thành qu n th các bi t th , c n h , b ng-ga-lâu khu v c có c nh quan thiên nhiên đ p, ph c v nhu c u ngh d ng, gi i trí, tham quan c a khách du l ch. Khách s n neo đ u trên m t n Khách s n đ c xây d ng g n đ cung c p nhiên li u, b o d c và có th di chuy n. ng giao thông, g n v i vi c ng, s a ch a ph ng ti n v n chuy n và cung c p các d ch v c n thi t ph c v khách. Ngu n: TCVN 4391:2009 2.2.2 Lý thuy t v x p h ng khách s n M t trong nh ng v n đ mà th m đ nh viên c n quan tâm bên c nh phân lo i khách s n đó là x p h ng khách s n. Vi c x p h ng khách s n trong n c so v i qu c t thì đang r t khác nhau. M t khách s n qu c t có cùng h ng v i khách s n trong n c th l ng ph c v , c s v t ch t và nhi u y u t khác. Chi ti t v x p h ng khách s n trong n  ng s có ch t l c và qu c t đ ng t t h n nhi u so v i khách s n trong n c làm rõ c v ch t ph n này c a lu n v n. X p h ng khách s n Qu c t Trên th gi i có kho ng h n 100 h th ng x p h ng khách s n đ c s d ng, ph n l n d a vào mô hình c a t ch c du l ch th gi i (WTO). Nghiên c u th c t cho th y, thông qua các tiêu chí riêng c a t ng t ch c mà khách s n có th đ c phân 10 h ng thành 5 h ng khách s n bao g m: H ng 1 sao, h ng 2 sao, h ng 3 sao, h ng 4 sao, h ng 5 sao ( http://www2.unwto.org). Tuy nhiên trên th gi i trong giai đo n hi n nay có khách s n 6, 7, 8 sao. C n l u ý r ng s sao c a khách s n này là sao t phong và không theo tiêu chu n qu c t nào. Các khách s n này có trang thi t b d ch v c c k đ c đáo và các tiêu chu n ph c v chuyên bi t. Ví d nh khách s n 6 sao có Amansara s n 7 sao có khách s n Burj Al Arab Tiêu V khách s n 8 sao có khách s n Emirates Palace Campuchia, khách ng Qu c Ar p Th ng Nh t UAE, Tiêu V ng Qu c Ar p Th ng Nh t UAE.  X p h ng khách s n Vi c phân h ng khách s n Vi t Nam Vi t Nam đ c tuân theo tiêu chu n qu c gia v x p h ng phân lo i khách s n “TCVN 4391:2009”. Theo đó khách s n đ c phân thành 5 h ng khách s n bao g m: H ng 1 sao, h ng 2 sao, h ng 3 sao, h ng 4 sao, h ng 5 sao (TCVN 4391:2009) Theo TCVN 4391: 2009 thì vi c x p h ng khách s n đ c th c hi n thông qua các tiêu chí c b n sau: B ng 2.3: B ng tiêu chí x p h ng khách s n Tiêu chí x p h ng Stt 1 V trí, ki n trúc V trí Thi t k ki n trúc Quy mô bu ng N i đ xe Khu v c s nh đón ti p Không gian xanh Di n tích bu ng ng , phòng v sinh Nhà hàng, bar Khu v c b p 11 Tiêu chí x p h ng Stt Kho Phòng h i ngh , h i th o, phòng h p Khu v c dành cho cán b . nhân viên 2 Trang thi t b , ti n nghi Ch t l ng trang thi t b , bài trí, trang trí Trang thi t b n i th t S nh đón ti p và phòng v sinh s nh Bu ng ng và phòng v sinh trong bu ng ng Phòng h p, h i th o, h i ngh (áp d ng đ i v i khách s n thành ph ) Nhà hàng, bar, b p Gi t là Thông gió. đi u hoà không khí các khu v c (không áp d ng đ i v i n i có khí h u ôn đ i) H th ng l c n c Thang máy 3 D ch v và m c đ ph c v Ch t l ng ph c v Ph c v bu ng Ph c v n u ng D ch v khác 4 Ng i qu n lý và nhân viên ph c v Trình đ chuyên môn nghi p v , ngo i ng Trang ph c 5 B o v môi tr ng. an ninh, an toàn, phòng ch ng cháy n và v sinh an toàn th c ph m B o v môi tr ng An ninh, an toàn, phòng ch ng cháy n và v sinh an toàn th c ph m S nh đón ti p và phòng v sinh s nh Ngu n: TCVN 4391:2009 12 Thông qua h ng c a khách s n giúp th m đ nh viên nh n bi t đ c phân khúc khách s n th m đ nh giá thu c h ng nào t đó kh o sát nghiên c u các khách s n cùng h ng đ đ i chi u so sánh. 2.3 L i th và b t l i c a khách s n có nhà đi u hành qu c t D a trên nh ng nghiên c u c a t ch c t v n b t đ ng s n qu c t Knight Frank thì khách s n có nhà đi u hành qu c t s có nhi u l i th h n so v i nhà đi u hành trong n c. C ng có nh ng b t l i khi khách s n đ c qu n lý b i nhà đi u hành qu c t nh ng nhìn chung nh ng b t l i này ít h n ph n l i th có đ c. Các l i th và b t l i bao g m: L i th c a khách s n có nhà đi u hành qu c t  Khách s n có nhà đi u hành qu c t có 4 l i th c b n bao g m n n t ng ti p th và bán hàng qu c t ; hi u qu ho t đ ng cao h n; ch s hi u su t ho t đ ng chính t t h n; đ t giai đo n phát tri n b n v ng nhanh h n. u tiên, khách s n s đ c th a h ng n n t ng v ti p th và bán hàng qu c t . Do thu c qu n lý c a m t h th ng khách s n đa qu c gia nên khách s n s đ ti p th r ng rãi các qu c gia khác nhau, l ng khách có đ c c t h th ng chuy n đ n là r t l n. M t trong nh ng lý do mà khách l a ch n khách s n có nhà đi u hành qu c t đó là r i ro v c m nh n th p h n và t n chi chí th p h n đ tìm khách s n. i u này có ngh a là m t khách quen thu c v i m t th th s bi t nh ng gì mong đ i t m t khách s n tr ng hi u khách s n c c, ngay c khi h ch a liên h ho c đ n khách s n đó. Nh v y khách s n s không ph i ti p th nhi u mà v n có đ c doanh thu nh t đ nh vì khách đã có nh ng c m nh n riêng và quen v i quy chu n c a nhà đi u hành th ng hi u qu c t . Hi u qu ho t đ ng là m t l i th khác c a khách s n khi có nhà đi u hành qu c t . Nhà đi u hành qu c t có nh ng quy trình hi n đ i, khoa h c nên khi v n hành khách s n các chi phí đ đó l i nhu n s đ c gi m thi u và doanh thu đ c t i đa hóa. c t ng lên t i đa có th do 13 Các ch s ho t đ ng chính c a khách s n s cao h n nh ch s v công su t phòng (OCC), giá thuê phòng trung bình theo ngày (ADR), doanh thu trên phòng có s n (Revpar) khi khách s n có y u t nhà đi u hành n c ngoài. Các y u t ho t đ ng chính này có tác đ ng l n đ n giá tr c a khách s n, đây c ng là các ch s chính nh h ng đ n dòng doanh thu c a khách s n trong mô hình th m đ nh giá khách s n. L i th cu i cùng đó là khách s n có nhà đi u hành qu c t s giúp đ t đ n doanh thu b n v ng nhanh h n. i v i khách s n thông th ng h c n th i gian dài h n đ khách hàng quen v i th ng hi u c a h , c n th i gian đ đ t đ c công su t n đ nh hay t l b tr ng phòng th p. B t l i c a khách s n có nhà đi u hành qu c t  Bên c nh nh ng ti m n ng v l i ích thì c ng có nh ng b t l i phát sinh khi có nhà đi u hành qu c t bao g m 4 b t l i chính đ đ cao t c trình bày d i đây: c nhà đi u hành qu c t qu n lý thì chi phí b ra cho ph n qu n lý này là r t ng ng v i giá tr mà h đóng góp cho s phát tri n c a khách s n. V n đ th hai đó là khó kh n đ lo i b nhà đi u hành qu c t khi khách s n đi vào ho t đ ng n đ nh. Khi không còn s đ m b o nhà đi u hành thì l c a khách s n s không đ ng doanh thu c n đ nh nh lúc đ u. Nh ng r i ro v ho t đ ng khi không có nhà đi u hành s cao h n do đó r t khó khi mu n gi đ c hi u su t ho t đ ng. Th ba là vi c qu n lý s do nhà đi u hành qu c t đóng vai trò chính do đó ban quan lý trong n c s ki m soát ho t đ ng ít h n. Khi tr thành m t b ph n c a nhà đi u hành có th ng hi u qu c t thì khách s n s ph i tuân theo các quy chu n chung do đó các trang thi t b , d ng c , đ đ c cho khách s n ph i tuân theo th ng hi u chuyên bi t. ban đ u cao, chi phí duy tu b o d i u này làm cho chi phí đ u t ng trong quá trình ho t đ ng khách s n l n. 14 Vi c l a ch n nhà đi u hành có tác đ ng r t l n đ n doanh thu và chi phí ho t đ ng khách s n. ây là hai y u t quan tr ng trong mô hình th m đ nh giá nó tác đ ng đ n giá tr c a khách s n do đó khi th m đ nh giá y u t nhà đi u hành c n đ xem xét th n tr ng. Ph n này s đ c phân tích ch c ng 3 c a lu n v n. 2.4 Các mô hình th m đ nh giá khách s n 2.4.1 Mô hình th m đ nh giá khách s n c a Giuliano Gasparin  S l c v Giuliano Gasparini Ông Giuliano Gasparini hi n đang là phó ch t ch c p cao b ph n khách s n c a công ty chuyên v t v n b t đ ng s n có th tr Lang LaSalle đ t Tr ng trên toàn c u công ty Jones Tây Ban Nha c khi công tác nhi u n m t i Jones Lang LaSalle Ông đã t ng có nhi u n m công tác các công ty đa qu c gia có quy mô l n v b t đ ng s n khác nh công ty Hospitality Valuation Services (HVS) Tây Ban Nha, công ty CBRE Italia Bên c nh kinh nghi m th c t trong quá trình làm vi c thì Ông còn tham gia gi ng d y nhi u tr phó giáo s tr European ng h c l n v l nh v c b t đ ng s n. Hiên t i Ông là Giám đ c và ng IE Business Tây Ban Nha. Ông c ng là Giám đ c tr Tây Ban, ngoài ra Ông là Giáo s th nh gi ng c a m t s tr ng ng đ i h c Hà Lan, Italia.  Mô hình th m đ nh giá khách s n c a Giuliano Gasparin (Giuliano Gasparini, 2011. Understanding Hotel Valuation Techniques) Theo Giuliano Gasparini thì th m đ nh viên có th s d ng các cách ti p c n chi phí thay th , cách ti p c n so sánh, cách ti p c n thu nh p bao g m chi t kh u dòng ti n và v n hóa tr c ti p đ th m đ nh giá m t khách s n. Do tính ch t đ c bi t c a c n h khách s n thì cách ti p c n chi phí th ng không đ c s d ng nên tác gi ch t p trung nghiên c u và phân tích cách ti p c n so sánh và cách ti p c n thu nh p. 15  Cách ti p c n so sánh Theo đ nh ngh a c a Giuliano Gasparini cách ti p c n so sánh đ ng s n c hi u là m t i mua khách s n ti m n ng khi có đ y đ các thông tin c n thi t s mua khách m c giá t i đa t ng đ ng v i giá bán m t khách s n t ng t có cùng m c h u d ng. Theo đó đ xác đ nh giá tr c a khách s n th m đ nh viên c n thu th p trên th tr đ ng các khách s n t c các khách s n t ng đ ng v i khách s n th m đ nh giá. Sau khi có ng đ ng th m đ nh viên đem chúng so sánh v i khách s n đ nh giá đ xác đ nh m c đ l i th hay b t l i c a tài s n so sánh so v i tài s n đ nh giá. Các y u t chính c n xem xét khi s d ng cách ti p c n so sánh bao g m: v trí, lo i khách s n, h ng khách s n, s l B ng phòng. c ti p theo th m đ nh viên ti n hành đi u ch nh các y u t trên và các y u t khác (n u có) nh h ng đ n giá khách s n đ có đ c m c giá ch d n c a tài s n đ nh giá. Trong cách ti p c n này Giuliano Gasparini ki n ngh nên đ a ra m t kho ng giá ch d n cho tài s n th m đ nh giá thay vì đ a m t m c giá ch d n c th ; khách s n đã giao d ch trên th tr ng u tiên đ c s d ng trong cách ti p c n này so v i các giao d ch đang chào bán; đ ng c ng i mua đóng vai trò quan tr ng đ n giá c a khách s n, đ ng c c a ng i mua khác nhau thì m c giá s n sàng mua c a h c ng khác nhau. C ng l u ý nh ng gi i h n nh t đ nh c a cách ti p c n này đó là có m t s khách s n quá chuyên bi t nên th tr ng không có khách s n nào th c s là t giá tr khách s n ph thu c vào đ ng c c a ng khác nhau nh v trí khách s n ng kinh t có th nh ng vùng khác nhau, th i gian ho t đ ng khách s n khác nhau, d li u v giao d ch trên th tr đ i mua, môi tr ng đ ng, ng là không có s n vì các thông tin c gi bí m t. ng pháp v n hóa tr c ti p theo cách ti p c n thu nh p  Ph Ph ng pháp v n hóa tr c ti p theo Giuliano Gasparini khi xác đ nh giá tr khách s n là giá tr thu đ c c a khách s n khi v n hóa dòng thu nh p ròng c a khách s n 16 b ng m t t l v n hóa thích h p. Ph b o c th c hi n qua 4 c c b n sau: B c 1: Xác đ nh doanh thu C n c trên s l ng phòng, công su t khách s n (OCC) giá phòng trung bình (ARR) th m đ nh viên xác đ nh đ Doanh thu = S l o ng pháp này có th đ B c doanh thu c a khách s n theo công th c: ng phòng x OCC x ARR c 2: Xác đ nh thu nh p ho t đ ng g p Thu nh p ho t đ ng g p là thu nh p còn l i c a doanh thu sau khi tr đi các chi phí ho t đ ng bao g m chi phí liên quan tr c ti p đ n ho t đ ng c a phòng, d ch v , th c n đ u ng, các d ch v khác c a khách s n; các chi phí chung nh chi phí qu n lý chung, ti p th , duy trì ho t đ ng, ti n ích. o B c 3: Xác đ nh thu nh p ròng Thu nh p ròng là thu nh p còn l i c a thu nh p ho t đ ng g p sau khi tr chi phí qu n lý c a nhà đi u hành, chi phí c đ nh khác c a khách s n nh thu tài s n, b o hi m, d phòng thay th o B c 4: Xác đ nh giá tr khách s n Giá tr khách s n đ c xác đ nh b ng công th c Giá tr khách s n = thu nh p ròng/t l v n hóa o L u ý: Các thông s trong mô hình thay đ i tùy thu c vào t ng khách s n c th , Giuliano Gasparini không trình bày cách xác đ nh các y u t này. Ph n xác đ nh các ch s này đ c tác gi trình bày  Ph Ph ng pháp chi t kh u dòng ti n đ đ ph n ch ng 4 c a lu n v n. ng pháp chi t kh u dòng ti n (DCF) c Giuliano Gasparini áp d ng là ph c th c hi n b ng cách chi t kh u dòng thu nh p c a khách s n trong t ng pháp ng lai v giá tr hi n t i b ng m t t l chi t kh u thích h p. Trình t th c hi n các b c a ph ng pháp này đ c th hi n d i đây: c 17 B o T c 1: Xác đ nh dòng doanh thu ng t nh ph ng pháp v n hóa tr c ti p th m đ nh viên có đ c doanh thu c a khách s n. C n c trên s l ng phòng, công su t khách s n (OCC) giá phòng trung bình (ARR) th m đ nh viên xác đ nh đ Doanh thu = S l c doanh thu c a khách s n theo công th c: ng phòng x OCC x ARR Tuy nhiên đ i v i ph ng pháp chi t kh u dòng ti n th m đ nh viên c n xác đ nh giá tr c a dòng doanh thu c a c vòng đ i khách s n thay vì xác đ nh doanh thu c a m t n m v a qua. Trong ph ng pháp này hai y u t c n đ c phân tích sâu là công su t phòng khách s n và giá thuê phòng trung bình vì nó nh h dòng doanh thu d báo trong t o B ng đ n vi c ng lai. c 2: Xác đ nh dòng thu nh p ho t đ ng g p Dòng thu nh p ho t đ ng g p là dòng thu nh p còn l i c a dòng doanh thu sau khi tr đi các chi phí ho t đ ng bao g m chi phí liên quan tr c ti p đ n ho t đ ng c a phòng, d ch v th c n đ u ng, các d ch v khác c a khách s n; các chi phí chung nh chi phí qu n lý chung, ti p th , duy trì ho t đ ng, ti n ích. o B c 3: Xác đ nh dòng thu nh p ròng Dòng thu nh p ròng là dòng thu nh p còn l i c a dòng thu nh p ho t đ ng g p sau khi tr chi phí qu n lý c a nhà đi u hành, chi phí c đ nh khác c a khách s n nh thu tài s n, b o hi m, d phòng thay th o B c 4: Xác đ nh giá tr thu h i cu i k d án N m thu h i cu i k d án là n m mà khách s n đã đi ho t đ ng n đ nh. Giá tr thu h iđ c xác đ nh c n c trên thu nh p ròng c a nh ng n m n đ nh còn l i c a d án chia cho m t t l v n hóa thích h p. 18 o B c 5: Chi t kh u dòng ti n thu nh p ròng và giá tr thu h i cu i k d án Giá tr khách s n là t ng c ng giá tr chi t kh u c a dòng ti n thu nh p ròng và giá tr thu h i cu i k d án Giá tr khách s n (V) đ c xác đ nh nh sau n CFt Vn + t (1 + r )n t =1 (1 + r ) V =∑ Trong đó: V : Giá tr khách s n CFt : thu nh p ròng n m th t. Vn : Giá tr thu h i c a tài s n vào n m th n. n : Th i gian n m gi tài s n. r : t su t chi t kh u. 2.4.2 Mô hình th m đ nh giá c a Elaine Sahlins  S l c v Elaine Sahlins Elaine Sahlins là phó ch t ch c p cao c a t ch c chuyên t v n khách s n HVS Hoa K . Bà đã tr i qua h n 27 n m làm v i nhi u lo i hình khách s n và tài s n th  S l t ch c HVS và có kinh nghi m làm vi c ng m i khác nhau. c v t ch c HVS HVS: Công ty Hospitality Valuation Services N m thành l p: 1980 Tr s chính: TP. New York Hoa K D ch v chính: Chuyên cung c p các d ch v và gi i pháp cho khách s n, tài s n ph c h p, tài s n ngh d ng và chia s quy n s h u. 19 ây là t ch c có nhi u n m kinh nghi m v l nh v c khánh s n trên ph m vi th gi i. Các ph ng pháp đ nh giá c a t ch c này đ c nhi u ng i áp d ng và s d ng làm ngu n trích d n tin c y.  Mô hình th m đ nh giá (Elaine Sahlins, 2007. Some Reflections on Condominum hotel development) Theo mô th m đ nh giá c a Elaine Sahlins thì th m đ nh viên có 5 b c th c hi n bao g m: o B c 1: Xác đ nh doanh thu t phòng khách s n Doanh thu khách s n = Revpar * s phòng đ t công su t Trong đó Revpar (doanh thu t phòng có s n) = Giá cho thuê trung bình ngày (ADR) * công su t phòng. S phòng đ t công su t = s l ng phòng * công su t phòng * s ngày m c a L u ý trong ph n này Elaine Sahlins tách ra đâu là doanh thu t phòng có tham gia ch ng trình s h u đâu là doanh thu t phòng thông th Phòng thông th t phòng đ ng là phòng không tham gia vào ch ng. ng trình s h u . Doanh thu c ghi nh n 100% vào dòng doanh thu t o ra giá tr c a khách s n. Phòng có tham gia ch ng trình s h u là phòng mà ch khách s n có h p tác v i nhà đi u hành qu c t đ chia s l i nhu n. Doanh thu b ng t l % doanh thu nhà đi u hành có đ và ch đ u t ký k t trong h p đ ng t tr ph n này đ c mà trong h p đ ng gi a ch s h u c. T ng doanh thu là t ng h p doanh thu t hai lo i phòng trên. o B c ghi nh n là c 2: Xác đ nh doanh thu khách s n 20 Doanh thu khách s n là t ng h p doanh thu t phòng, nhà hàng, đi n tho i, spa và các d ch v khác. Các doanh thu này đ c tính d a trên ph n tr m doanh thu t doanh thu phòng c a khách s n. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m riêng c a t ng lo i khách s n. o B c 3: Xác đ nh doanh thu ho t đ ng chung Thu nh p ho t đ ng chung đ c xác đ nh b ng cách l y doanh thu khách s n tr đi chi phí ho t đ ng. Chi phí ho t đ ng bao g m các chi phí tr c ti p liên quan đ n ho t đ ng c a d ch v phòng, nhà hàng, đi n tho i, spa và các d ch v khác. Các chi phí này đ c tính d a trên ph n tr m doanh thu c a khách s n. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m riêng c a t ng lo i khách s n. Ngoài ra c n lo i ra chi phí ho t đ ng phân b cho nhà đi u hành t ng ng v i t l ph n tr m mà h nh n đ ct doanh thu phòng. o B c 4: Xác đ nh thu nh p ho t đ ng ròng Thu nh p ho t đ ng ròng là thu nh p còn l i c a thu nh p ho t đ ng chung sau khi tr đi chi phí ho t đ ng chung. Chi phí ho t đ ng chung bao g m chi hành chính chung, ti p th , chi phí duy trì ho t đ ng, ti n ích. Các chi phí này đ c tính d a trên ph n tr m doanh thu c a khách s n. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m riêng c a t ng lo i khách s n. Ngoài ra c n lo i ra chi phí ho t đ ng chung phân b cho nhà đi u hành t ng ng v i t l ph n tr m mà h nh n đ c t doanh thu phòng. o B c 5: Xác đ nh thu nh p tr c chi phí c đ nh B ng cách l y thu nh p ho t đ ng ròng tr đi chi phí qu n lý th m đ nh viên có đ c thu nh p tr c chi phí c đ nh. Trong đó chí phí qu n lý đ c xác đ nh b ng t l ph n thu nh p ho t đ ng ròng. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m riêng c a t ng lo i khách s n. Ngoài ra c n lo i ra chi phí qu n lý phân b cho nhà đi u hành t o B ng ng v i t l ph n tr m mà h nh n đ c 6: Xác đ nh thu nh p ròng c t doanh thu phòng. 21 Thu nh p ròng là ph n thu nh p còn l i c a thu nh p tr c chi phí c đ nh sau khi tr đi các chi phí v thu tài s n, b o hi m, d phòng thay th . B o c 7: Xác đ nh giá tr khách s n b ng cách v n hóa thu nh p ròng Giá tr khách s n đ c xác đ nh b ng cách v n hòa dòng thu nh p ròng theo m t t l v n hóa thích h p. Giá tr khách s n = Thu nh p ròng/t su t v n hóa T su t v n hóa thay đ i tùy t ng tài s n vi c xác đ nh t su t v n hóa s đ bày ch  K t lu n ch Ch ng 2 là ph n n n t ng lý thuy t giúp đ c gi hi u đ c trình ng 4 c a lu n v n. ng 2 c th nào là tòa nhà c n h khách s n; ch ng trình ; cách phân lo i và x p h ng khách s n c a Vi t Nam so v i th gi i. Ch ng này c ng làm rõ y u t nhà đi u hành qu c t có nh h h n nhà đi u hành trong n c nh th nào. Ph n cu i c a ch ng ng là hai mô hình th m đ nh giá khách s n đi n hình c a Giuliano Gasparini và Elaine Sahlins. Ph n lý thuy t c b n này là n n t ng đ xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h ch ng 4. 22 Ch PH ng 3 NG PHÁP NGHIÊN C U 3.1 Khung phân tích T các m c tiêu nghiên c u và c s lý thuy t nh trên, tác gi đ xu t m t khung phân tích cho lu n v n nh sau: S đ 3.1: Khung phân tích Lý thuy t v tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u Lý thuy t v khách s n và th m đ nh giá khách s n Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u Ph ng pháp chuyên gia ng d ng mô hình th m đ nh giá G i ý chính sách Ngu n: Tác gi đ xu t 23 3.2 Ph ng pháp chuyên gia Quá trình nghiên c u theo ph ng pháp chuyên gia đ c ti n hành qua hai giai đo n nghiên c u s b và nghiên c u chính th c đ làm c n c cho vi c xây d ng quy trình và mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u (s đ 3.2). Trong giai đo n s b tác gi đã ti n hành ph ng v n nhóm (58 ng nh ng ng i) bao g m i đang công tác trong l nh v c th m đ nh giá đ thu th p nh ng v ng m c chính khi ti n hành th m đ nh giá khách s n và s h u c n h khách s n. Các v ng m c này đ c t ng h p và ghi chú theo m t trình t khoa h c t câu h i chung đ n câu h i chi ti t nh m thu n ti n trong quá trình ph ng v n chuyên sâu các chuyên gia (ph l c 1). Thông qua nh ng v ng m c chính mà tác gi tìm đ c thông qua ph ng v n nhóm tác gi đã ti n hành ph ng v n chuyên sâu 2 chuyên gia trong l nh v c th m đ nh giá b t đ ng s n. Hai chuyên gia này hi n đang công tác t i công ty TNHH CBRE Vi t Nam (công ty TNHH CBRE Vi t Nam là công ty b t đ ng s n có uy tín hàng đ u th gi i ho t đ ng th tr ng Vi t Nam h n m t th p k qua) v i nhi u n m kinh nghi m th m đ nh giá các lo i b t đ ng s n th phòng, khách s n, khu công nghi p, khu ngh d s n th ng m i khác. Các v ng m c chính đ ng m i bao g m: Tòa nhà c n ng, khu ph c h p và nhi u lo i tài c đ c p khi ph ng v n chuyên gia bao g m: Các cách ti p c n khi th m đ nh giá; các y u t đi u ch nh khi ti n hành th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n theo ph quan đ n ph ng pháp so sánh; các y u t liên ng pháp thu nh p (t su t v n hóa, t su t chi t kh u, giá tr thu h i cu i k d báo, t l t ng giá qua các n m) (ph l c 2). T ng k t t nh ng ý ki n chuyên gia tác gi đã t ng k t và xây d ng b ng kh o sát s b . 24 S đ 3.2: Quá trình nghiên c u Giai đo n I: S b Ph ng v n nhóm chuyên viên th m đ nh giá (58) ng i Ph ng v n chuyên gia (23 ng i) Ph ng v n th b ng câu h i (810 ng i) Các v n đ v ng m c chính liên quan th m đ nh giá khách s n, tòa nhà c n h khách s n, hình th c Gi i đáp nh ng v ng m c b c 1, b sung các v n đ liên quan khác theo t v n c a chuyên gia  thi t k b ng câu h i Ki m tra tính h p lý c a b ng câu h i Giai đo n II: Chính th c Ph ng v n tr c ti p, qua email + g i b n copy (40-50 ng i) S li u đi u tra chính th c Ngu n: Tác gi đ xu t 25 Phi u kh o sát s b đ c tác gi g i đ n 10 ng i hi n đang công tác các công ty th m đ nh giá đ ki m tra b ng câu h i. Tác gi đã ti n hành m t s đi u ch nh thông qua nh ng ph n h i t nh ng ng Phi u kh o sát chính th c đ i tham gia kh o sát th . c g i đ n các chuyên gia theo hai hình th c chính là email và phi u kh o sát in trên gi y. 26 3.3 Gi i thi u v t ng th và m u nghiên c u 3.3.1 S l c v t ng th nghiên c u T ng th nghiên c u c a đ tài là tòa nhà c n h khách s n và khách s n trên lãnh th Vi t Nam, t p trung vào khu v c mi n trung n c ta v i 3 t nh thành chính à N ng, Qu ng Nam, Khánh Hòa. Qua nghiên c u, kh o sát th c t , c ng nh tham kh o m t s báo cáo th tr ng B S c a m t s công ty có uy tín (CBRE, Colliers, Savills, …), b t đ ng s n ngh d ng t p trung ch y u các vùng ven bi n đ c bi t là các vùng ven bi n mi n trung. M t s t nh thành khác c ng có nhi u b t đ ng s n ngh d Thành ph ng nh Hu , V ng Tàu, Phan Thi t… à N ng là m t trong nh ng thành ph l n c a Vi t Nam và c ng là n i thu hút đ c nhi u nhà đ u t n c ngoài. Trong các l nh v c mà các nhà đ u t quan tâm đó là b t đ ng s n và đ c bi t là b t đ ng s n ngh d ng. Nh có l i th b bi n dài và đ p à N ng là n i thu n l i đ phát tri n du l ch. Bên c nh đó v n hóa và con ng à N ng thân thi n góp ph n thu hút khách du l ch đ n tham i quan. D a vào vai trò kinh t , đ c đi m du l ch tác gi đã l a ch n à N ng là khu v c ch n tài s n th m đ nh giá đ áp d ng cho đ tài. 3.3.2 Ph Ph ng pháp ch n m u nghiên c u ng pháp ch n m u đ su t. Tr c tác gi áp d ng cho đ tài này là ch n m u phi xác c tiên, tác gi ch n các công ty th m đ nh giá có uy tín trên th tr ng. K đ n, t nh ng công ty này, tác gi ch n các chuyên viên và th m đ nh viên có nhi u n m kinh nghi m v th m đ nh giá đ ti n hành đi u tra, kh o sát và làm m u nghiên c u. T ng c ng, tác gi đã thu th p đ c 40 m u d li u, trong đó có 34 m u s d ng cho vi c phân tích, 6 m u còn l i b lo i b , đây c ng chính là nh ng phi u kh o sát không h p l thu đ chuyên gia. c trong quá trình đi u tra, ph ng v n các 27 3.3.3 C m u nghiên c u C n c vào lo i hình tài s n mà đ tài nghiên c u, tác giá kh o sát đ c có r t ít th m đ nh viên am hi u v lo i hình b t đ ng s n là tòa nhà c n h khách s n. Các th m đ nh viên ch y u bi t đ n các lo i b t đ ng s n th ng m i khác nh v n phòng, chung c , khách s n thông th ng th m đ nh viên và ng..Bên c nh đó l chuyên viên am hi u v b t đ ng s n th ng m i còn khá h n ch . Vi c tìm ki m các chuyên gia là th m đ nh viên và chuyên viên đ nh giá có nhi u n m kinh nghi m g p nhi u khó kh n do các chuyên gia không s n sàng tham gia ph ng v n vì lí do b o m t bí quy t kinh doanh c a công ty nên không mu n chia s kinh nghi m làm vi c c a mình. S l ng chuyên gia tham gia ph ng v n là 40 ng v i k t qu thu đ ng m u đang tin c y đ ti n hành kh o sát trong c là 34 là s l i th i đi m th c hi n lu n v n. 3.3.4 Thông tin v d li u nghiên c u - Tác gi s d ng d li u s c p đ phân tích ph ng v n chuyên gia - S d ng ph ng pháp đi u tra m u theo hình th c thu n ti n - Th i đi m ti n hành kh o sát ý ki n chuyên gia là t tháng 10/2014 – 4/2015 - Th i đi m ti n hành kh o sát và thu th p d li u là t tháng 03/2015 – 05/2015 3.4 Ph ng pháp phân tích s li u 3.4.1 Th ng kê mô t Trong s 34 m u kh o sát thu th p đ công ty n c t 40 chuyên gia có 7 chuyên gia đ n t c ngoài chi m 20% d li u và 27 chuyên gia đ n t công ty trong n chi m 80% d li u kh o sát. S s án d án c n h b t đ ng s n ngh d tham gia kh o sát giá bao g m kho ng 30 trong đó t p trung và Qu ng Nam. ng đ c c Khánh Hòa, à N ng 28 M c đ n giá thuê phòng giao đ ng t 123 USD/đêm đ n 501 USD/đêm. M c giá trung bình là 271 USD/đêm. V i các d án tiêu bi u nh InterContinental Nha Trang, MerPerle Hon Tam Resort, Best Western Premier Havana Nha Trang, An Lam Ninh Van Bay Villas… Tác gi c ng đ ng th i li t kê c th s l c u t i ph l c 6. ng các d án đ c ch n làm m u nghiên 29 Ch ng 4 K T QU NGHIÊN C U 4.1 K t qu kh o sát chuyên gia 4.1.1 Thông tin chung v chuyên gia kh o sát Trong quá trình kh o sát chính th c tác gi đã g i phi u kh o sát t i 40 ng đó s phi u kh o sát thu l i đ hi n đang công tác i, trong c là 34. Các chuyên gia kh o sát là nh ng ng i các phòng ban th m đ nh giá c a các công ty bao g m Công ty TNHH CBRE Vi t Nam, Công ty TNHH Ernst & Young Vi t Nam, Công ty TNHH Savills Vi t Nam, Công ty Qu n lý u t và Phát tri n B t đ ng s n VinaCapital, Công ty TNHH JLL Vi t Nam, Công ty TNHH MTV T V n và Th m nh Giá Sao M c, Ngân hàng Techcombank, Công ty C ph n Thông tin và Th m đ nh giá Tây Nam B , Công ty C ph n Th ng m i D ch V và T v n H ng c, Công ty C ph n Th m đ nh giá Exima, Công ty TNHH T v n và Th m đ nh giá Ph Nam. Ph n l n ng ng i tham gia kh o sát hi n đang gi ch c v quan lý c p cao trong các phòng ban ho c công ty v th m đ nh giá. 4.1.2 K t qu kh o sát đ m b o ngu n thông tin tin c y và có đ chính xác cao tác gi đã thu th p k t qu kh o sát c a nh ng ng i có nhi u n m kinh nghi m trong l nh v c th m đ nh giá. Thông kê c a tác gi có đ v n c v s n m công tác c a ng i tham gia ph ng m c trên 5 n m kinh nghi m chi m t l 100%, trong đó s ng công tác trên 10 n m chi m 29%. Nh ng ng i này ph n l n đ i có s n m c đào t o t c quan mà h đã ho c đang công tác v i t l đ t 79%, ngoài ra h còn đ các tr ng cao đ ng ho c đ i h c trong n đ nh giá ng n h n v i t l t c và các trung tâm b i d c đào t o ng th m ng ng 35% và 12%. Các chuyên gia tham gia ph ng v n th c hi n th m đ nh giá b t đ ng s n th ng m i v i m c đ th ng xuyên và 30 r t th ng xuyên đ t 76%. Trong đó, s ng i bi t v th m đ nh giá khách s n đ t t l 100%. K t qu kh o sát cho th y có 3 ph ng pháp th m đ nh giá khách s n đ chuyên gia s d ng nhi u nh t bao g m: ph pháp v n hóa tr c ti p (71%), ph còn có ph ph c các ng pháp so sánh (100%), ph ng ng pháp chi t kh u dòng ti n (91%). Ngoài ra ng pháp chi phí (12%), ph ng pháp khác (ph ng pháp t ng h p trong đó t ng h p nhi u ph ng pháp l i nhu n, ng pháp khác nhau) (18%) (Bi u đ 4.1). Bi u đ 4.1: Các ph ng pháp th m đ nh giá đ c áp d ng Ngu n: Kh o sát c a tác gi Th ng kê v m c đ th ng xuyên s d ng đ i v i 3 ph ph bi n đã nêu trên thì ph v i hai ph ng pháp so sánh đ ng pháp còn l i (bi u đ 4.2). ng pháp th m đ nh giá c s d ng th ng xuyên nh t so 31 Bi u đ 4.2: M c đ th ng xuyên s d ng c a t ng ph ng pháp th m đ nh giá Ngu n: Kh o sát c a tác gi Trong ph ng pháp so sánh các y u t đ c chuyên gia s d ng nhi u nh t bao g m: Nhà đi u hành, giai đo n phát tri n c a khách s n (giai đo n kh i đ u/b n v ng), doanh thu t nhà hàng, doanh thu khác phát sinh t khách s n, s l ng phòng. Bi u đ 4.3 th hi n t l % s chuyên gia kh o sát l a ch n y u t nào là y u t c n đi u ch nh khi so sánh hai hay nhi u tòa nhà khách s n v i nhau. Trong đó 100% chuyên gia kh o sát s d ng y u t nhà đi u hành, 88% s d ng y u t th i gian, 85% s d ng y u t doanh thu t phòng có s n (revpar), 79% doanh thu t nhà hàng, 74% doanh thu t d ch v khác, 56% s l khác đ đi u ch nh s khác bi t gi a TSSS và TST G. ng phòng và 35% y u t 32 Bi u đ 4.3: Các y u t đi u ch nh đ c s d ng trong cách ti p c n so sánh Ngu n: Kh o sát c a tác gi K t qu th ng kê c a các chuyên gia cho th y t l đi u ch nh áp d ng cho các y u t đ c tóm t t nh B ng 4.1. Trong đó y u t khác là các y u t v v trí, di n tích, quy ho ch đ T l ng c phê duy t. i kh o sát bi t v c n h khách s n đ t 44%, trong khi đó nh ng ng tham gia tr c ti p th m đ nh giá tòa nhà c n h chi m kho ng 6/34 ng nh ng v i i. Trong đó ng m c chính bao g m cách xác đ nh t su t v n hóa, t su t chi t kh u, t l t ng giá, phân tích doanh thu ho t đ ng kinh doanh ch ng trình cho thuê phân b cho ch c n h và ch d án. Bên c nh đó, các chuyên gia c ng l u ý r ng khi th m đ nh giá tòa nhà c n h c n xem xét k đ n v qu n lý đi u hành, xem xét k th i h n h p đ ng và các đi u kho n liên quan đ n ho t đ ng qu n lý, c ng nh các y u t liên quan đ n doanh thu, chi phí, xem xét k s l ch ng c n h tham gia ng trình cho thuê, b t bu c, hay l a ch n. T l phân chia doanh thu ho c l i nhu n t ch ng trình cho thuê, ph n di n tích chung, riêng c a ch d án, ch s h u c n h …Cu i cùng các chuyên gia đ xu t trong m t s tr vi c th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n, đòi h i ng d ng ph ng h p nh t đ nh i th m đ nh giá ph i s ng pháp c ng d n, t c là t ng phân khúc c a c n h khách s n s đ c 33 đ nh giá đ c l p b ng nh ng ph ng pháp so sánh, chi t kh u dòng ti n, v n hóa tr c ti p r i sau đó s c ng d n giá tr c a t ng phân khúc l i v i nhau đ ra giá tr c a d án. B ng 4.1: T l đi u ch nh các y u t so sánh Stt Tên các y u t đi u ch nh 1 2 3 4 5 6 7 Nhà đi u hành Y u t th i gian Doanh thu t phòng có s n % doanh thu t nhà hàng % doanh t d ch v khác S l ng phòng Y u t khác T l đi u ch nh ph bi n 20% - 25% 10% - 15% 5% - 10% 5% - 10% 5% - 10% 5% - 10% 5% - 10% M c đ s d ng c a chuyên gia 100% 88% 85% 79% 74% 56% 56% Ngu n: Kh o sát c a tác gi K t qu kh o sát đ i v i t su t v n hóa đ c, t su t chi t kh u, giá tr cu i k d án, t l t ng giá. B ng 4.2: K t qu kh o sát t su t v n hóa, t su t chi t kh u, giá tr cu i k d án, t l t ng giá thuê Stt 1 2 3 4 Tên y u t K t qu kh o sát kh o sát T su t v n hóa Ph ng pháp xác đ nh t su t v n hóa ph bi n bao g m ph pháp so sánh th tr ph Giá tr cu i k d án T l t ng giá thuê ng pháp chính xác đ nh t su t chi t kh u bao g m ph pháp so sánh th tr Ph ng (100%), ph ng pháp so sánh th tr (38%), ph tr ng pháp chuyên gia (32%), ng pháp khác (15%) T su t chi t Có 2 ph kh u ng (100%), ph ng ng pháp chuyên gia (53%) ng (100%), ph ng pháp chuyên gia ng pháp l y t su t chi t kh u c a d án tr đi t l t ng ng b n v ng c tính trong t ng lai (41%). C n c vào d li u s n có trên th tr giao d ch t ng ng v t l t ng giá c a các ng đ ng và tình hình bi n đ ng c a th tr s n nói chung và th tr ng khách s n nói riêng Ngu n: Kh o sát c a tác gi ng b t đ ng 34 K t qu kh o sát cho th y có kho ng 44% ng c n h khách s n và 18% ng i tham gia kh o sát bi t v tòa nhà i tham gia kh o sát đã t ng th m đ nh tòa nhà c n h khách s n. Do đó, trong quá trình xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n tác gi c n c ch y u vào nh ng n n t ng lý thuy t v th m đ nh giá khách s n mà tác gi t ng h p t lý thuy t và k t qu đúc rút t ph ng v n chuyên sâu các chuyên gia. 4.2 Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u C n c vào c lý thuy t và k t qu ph ng v n chuyên gia trên, đ th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình s h u th c có 3 ph d ng ph bi n nh t bao g m: Ph kh u dòng ti n (91%), ph trên thì có nh ng ph ph ng pháp so sánh (100%), ph ng pháp ít khi đ ng pháp khác (18%). Trong đó ph c s d ng nh ph ti n mà khách s n t o ra, tuy nhiên ph ng pháp khác nh ph t ng h p nhi u ph m t s tr ng pháp ng pháp chi phí (12%), ng pháp chi phí ít đ c s d ng t i vì đa c ph n ánh vào dòng ng pháp chi phí không ph n ánh đ n ng c a dòng thu nh p này nên không ph n ánh đ cs ng pháp chi t ng pháp v n hóa tr c ti p (71%). Ngoài 3 ph ph n các khách s n khi đi vào ho t đ ng giá tr mang l i đ ph ng pháp đ c ti m c giá tr c a tài s n. Các ng pháp l i nhu n, ph ng pháp t ng h p trong đó ng pháp khác nhau thì c ng ít đ c s d ng vì ch áp d ng cho ng h p đ c bi t khi không s d ng đ c ba ph ng pháp trên. Theo đó tác gi đ xu t mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u nh sau: 35 S đ 4.1: Mô hình th m đ nh giá đ xu t Mô hình T G tòa nhà c n h khách s n Phân tích th tr Các ch s v mô n n kinh t Th tr ng ng b t đ ng s n Th tr ng khách s n Cách ti p c n th m đ nh giá Cách ti p c n so sánh Giá tr theo ph ng pháp so sánh Cách ti p c n thu nh p Ph ng pháp v n hóa tr c ti p Ph ng pháp chi t kh u dòng ti n (DCF) Giá tr theo ph ng pháp v n hóa tr c ti p Giá tr theo ph ng pháp chi t kh u dòng ti n (DCF) Giá tr tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u Ngu n: Tác gi đ xu t 36 4.2.1 Quy trình th m đ nh giá C n c vào mô hình th m đ nh giá và các c s lý lu n nêu trên tác gi đ xu t tóm t t quy trình th m đ nh giá bao g m 5 b c c b n. S đ 4.2: Quy trình th m đ nh giá Th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u B c 1: Mô t tài s n, các gi đ nh, ph m vi công vi c th m đ nh giá B c 2: Các cách ti p c n B c 3: Thu th p các thông s đ u vào B c 4: Phân tích các thông s đ u vào B c 5: K t qu và nh n xét Giá tr th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u Ngu n: Tác gi đ xu t 37  B c 1: Mô t tài s n, các gi đ nh v tài s n đ nh giá, ph m vi công vi c đ nh giá Khi nh n đ c m t yêu c u th m đ nh giá c n h khách s n. Th m đ nh viên c n thu th p thông tin c a ch tài s n và thông tin trên th tr ng đ hi u rõ v tài s n. Các thông tin chính thu th p bao g m: tài s n là c n h khách s n lo i nào? lo i g n bi n, g n đ o, g n trung tâm thành ph ; Tài s n thu c h ng m y sao?; Các đ c đi m c a khách s n: khách s n có bao nhiêu phòng, có nh ng d ch v gi i trí b tr nào? Các gi đ nh v tài s n th m đ nh giá c n đ c nêu rõ vì nó nh h ng tr c ti p đ n vi c xây d ng mô hình th m đ nh giá. Các gi đ nh có th liên quan bao g m th i h n s d ng đ t, hình th c s d ng đ t, ch tr Ph m vi công vi c là nh ng công vi c đ ng ng phát tri n d án trong t ng lai. c th a thu n gi a th m đ nh viên và i yêu c u th m đ nh giá. Nh ng đi u kho n không n m trong ph m vi công vi c th ng s không đ c th c hi n. Xác đ nh ph m vi công vi c giúp ng i th m đ nh có m c tiêu rõ ràng cho quá trình th m đ nh giá.  B c 2: Xác đ nh cách ti p c n Vi c xác đ nh cách ti p c n tùy thu c vào tài s n th m đ nh giá là lo i tài s n nào và m c đ thông tin s n có trên th tr ng có đ đ th c hi n cách ti p c n th m đ nh giá đó hay không. C n c vào tính ch t riêng bi t c a tòa nhà c n h khách s n là b t đ ng s n ngh d th tr ng đ nên cách ti p c n ch y u khi có đ y đ thông tin trên ng đó là cách ti p c n so sánh, cách ti p c n thu nh p. Trong đó cách ti p c n thu nh p bao g m 2 ph ng pháp: ph ng pháp v n hóa tr c ti p và chi t kh u dòng ti n.  B c 3: Thu th p các thông s đ u vào Tùy vào cách ti p c n mà th m đ nh viên thu th p các thông s đ u vào phù h p. Thông th ng các thông tin c b n c n thu th p là tài s n so sánh, giá thuê phòng trung bình, t l l p đ y…Các thông s này th ng đ c thu th p d a vào d li u trong quá kh c a tài s n và các thông tin có s n trên th tr ng. 38  B c 4: Phân tích các thông s đ u vào Tùy vào cách ti p c n mà th m đ nh viên l a ch n các thông s phù h p đ ti n hành phân tích. t i v i cách ti p c n so sánh th m đ nh viên c n phân tích các đi m ng đ ng và khác bi t c a TSSS so v i TST G. th m đ nh viên c n phân tích cách y u t khách s n. N i dung này s đ  B nh h i v i cách ti p c n thu nh p ng đ n doanh thu và chi phí c a c trình bày chi ti t ph n k ti p c a ch ng này. c 5: K t qu và nh n xét Thông qua nh ng phân tích th m đ nh viên tính toán k t qu và đ a ra nh n xét v k t qu có đ c. 4.2.2 Các cách ti p c n th m đ nh giá ti n hành th m đ nh giá c n h khách s n thì 2 cách ti p c n th d ng là cách ti p c n so sánh v i ph nh p v i 2 ph ng đ cv n ng pháp so sánh tr c ti p và cách ti p c n thu ng pháp v n hóa tr c ti p và chi t kh u dòng ti n. Khi ti n hành th m đ nh giá b t k tài s n nào, v i cách ti p c n nào thì th m đ nh viên c n có hi u bi t sâu s c v th tr ng đó. Do đó khi th m đ nh viên ti n hành th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n thì b c đ u tiên là th m đ nh viên th c hi n nghiên c u v t ng quan kinh t , t ng quan th tr ng B S và th tr nghiên c u các v n đ này giúp th m đ nh viên l a ch n đ th th c hi n đ c d a vào nh ng gi li u s n có trên th tr v ng thông tin th tr nh h ng khách s n. Vi c c cách ti p c n nào có ng, bên c nh đó n m ng giúp cho th m đ nh viên có th phân tích đ c các y u t ng đ n giá tr c a tài s n th m đ nh giá, đ c bi t là các y u t nh giá thuê, t l t ng giá, t l l p đ y.  T ng quan kinh t Theo nghiên c u c a Vi n B t đ ng s n Úc đ c phát hành trong sách th m đ nh giá b t đ ng s n, xu t b n n m 2007 thì kinh t là m t y u t quan tr ng c n phân tích khi ti n hành th m đ nh giá tài s n. Trong b c này th m đ nh viên phân tích các ch s v mô c b n c a kinh t , qua đó n m đ c tình hình kinh t và nh ng xu 39 h ng phát tri n c a kinh t trong t trong t ng lai mà có th nh h ng đ n dòng ti n ng lai c a tài s n. D a vào ph ng v n chuyên sâu c a tác gi v phân tích các ch s v mô c b n c a kinh t trong công tác th m đ nh giá, k t h p v i nh ng báo cáo th m đ nh giá c a các công ty đa qu c gia chuyên v th m đ nh giá bao g m các công ty CBRE Vi t Nam, JLL Vi t Nam, DTZ Vi t Nam, C&W Vi t Nam, Colliers Vi t Nam, Savills Vi t Nam, tác gi đ xu t các ch s v mô c b n th đ ng c thu th p và phân tích nh sau. B ng 4.3: Các ch s nghiên c u th tr Stt ng c b n Ch s 1 GDP (t ng thu nh p qu c n i) 2 CPI (ch s giá tiêu dùng) 3 FDI (đ u t tr c ti p v n n 4 Xu t nh p kh u 5 T giá 6 L c ngoài) ng khách du l ch Ngu n: Tác gi t ng h p T ng quan th tr  ng B S Sau khi ti n hành nghiên c u t ng quan n n kinh t th m đ nh viên c n nghiên c u th tr B S, l ng B S. Nghiên c u này giúp th m đ nh viên xác đ nh đ ng c u B S, tình hình th tr đ nh giá và nh ng bi n đ ng trong t nh h ng đ n l t ng B S trong quá kh , t i th i đi m th m ng lai. Nh ng bi n đ ng c a th tr c thông tin cho r ng th tr ng x y ra là có m t l ng B S ng B S đang m lên, m t s ng đ u t t ng lên vì h tin t ng lai. Nh ng bi n đ ng chung c a th tr B S ng cung ng cung và c u B S th m đ nh giá t đó tác đ ng đ n giá B S. Ví d nhà đ u t có đ ki n th cl nh ng m c đ khác nhau. ng s nh h ng giá s t ng trong ng đ n t ng lo i hình 40 T ng quan th tr  b ng khách s n c t ng quan th tr ng B S th m đ nh viên có đ c cái nhìn chung v cung và c u c a t t c các lo i hình B S, tuy nhiên ch a nêu rõ đ s n vì th b đ c này s nêu rõ h n. Trong b c thu th p phân tích bao g m: l c th tr ng khách c này các s li u v khách s n c n ng cung, l ng c u, nh ng ch s ho t đ ng c a khách s n (giá phòng, công su t phòng…). Nh v y thông qua nghiên c u th tr ng th m đ nh viên có đ c b c tranh v n n kinh t , th tr ng B S nói chung và khách s n nói riêng. K t lu n:  C n c vào phân tích tình hình kinh t v mô, th tr khách s n giúp th m đ nh viên xác đ nh đ ng b t đ ng s n, th tr ng c cách ti p c n th m đ nh giá nào là phù h p v i tài s n th m đ nh giá d a trên nh ng thông tin có s n trên th tr th i đi m th m đ nh giá. Th hai, nó giúp th m đ nh viên n m đ ng t i c giá tr c a các y u t hình thành nên giá tr tài s n th m đ nh nh giá thuê phòng, công su t thuê phòng, đ ng th i nó giúp th m đ nh viên có nh ng c s v ng ch c cho vi c d báo dòng thu nh p trong t ng lai mà tài s n có th t o ra, t đó th m đ nh viên có th v n d ng vào trong mô hình th m đ nh giá đ xác đ nh giá tr tài s n th m đ nh giá. Cách ti p c n so sánh  xây d ng mô hình th m đ nh giá theo cách ti p c n so sánh tác gi đ xu t 4 b c c b n sau:  B c 1: Xác đ nh tài s n so sánh Th m đ nh viên th c hi n nghiên c u th tr tài s n th m đ nh giá. Các tài s n t g nt ng đ tìm các tài s n t ng đ ng là các tài có các y u t t ng đ ng v i ng t ho c ng t v i TST G, các y u t bao g m lo i, h ng c n h khách s n, v trí, m c đích s d ng, tình tr ng pháp lý và đ c đi m khách s n v i TST G. Thông qua nh ng thông tin có đ c t vi c nghiên c u tình hình kinh t , b t đ ng s n và khách s n th m đ nh viên thu h p các tài s n t ng đ ng và l a ch n các tài s n này đ l p m t danh sách các tài s n so sánh. Danh sách này th ng có t 5 tài s n so 41 sanh, tuy nhiên nó có th ít ho c nhi u h n tùy thu c vào d li u mà th m đ nh viên có th thu th p đ B  c trên th tr ng. c 2: i u ch nh chênh l ch gi a TSSS so v i TST G Trên th c t th m đ nh viên hi m khi tìm đ c tài s n t ng đ ng hoàn toàn v i TST G do đó th m đ nh viên c n đi u ch nh các y u t khác bi t c a TSSS v i TST G đ có đ c m c giá ch d n cho TST G. Doanh thu c a tòa nhà c n h khách s n xu t phát t 3 ngu n chính bao g m doanh thu t phòng, doanh thu t nhà hàng, doanh thu t d ch v khác. C n c vào các c s lý thuy t đ ph n tr c trình bày c lu n v n k t h p v i ph ng v n các chuyên gia trong l nh v c T G Vi t Nam (các chuyên gia đ v c th m đ nh giá B S c thu th p ý ki n có nhi u n m công tác trong l nh các công ty đa qu c gia khác nhau bao g m công ty CBRE Vi t Nam, JLL Vi t Nam. Savills Vi t Nam, Ernst & Young Vi t Nam) thì có 7 y u t c b n đ c xem xét đi u ch nh khi ti n hành th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n. Chi ti t v các y u t đ c trình bày B ng 4.4. B ng 4.4: Các y u t đi u ch nh c b n Stt Tên các y u t đi u ch nh 1 Nhà đi u hành 2 Y u t th i gian (giai đo n kh i đ u/b n v ng) 3 Doanh thu t phòng có s n 4 % doanh thu t 5 % doanh t d ch v khác 6 S l 7 Y u t khác nhà hàng ng phòng Ngu n: Tác gi t ng h p o Nhà đi u hành Y u t nhà đi u hành nh h ng đ n các y u tác đ ng đ n dòng thu nh p c a khách s n bao g m: Giá thuê phòng trung bình ngày, công su t phòng khách s n, doanh thu t phòng có s n (revpar). i u này xu t phát t ngu n g c khách hàng l a ch n các khách s n uy tín đ có ch t l ng ph c v t t và lo i b r i ro ch t l ng ph c 42 v kém c a các khách s n thông th ng. Dòng thu nh p c a khách s n s t ng lên khi có nhà đi u hành qu c t do đó làm t ng giá tr khách s n. S đ 4.3: Tác đ ng c a nhà đi u hành Nhà đi u hành Công su t phòng khách s n Giá thuê phòng trung bình ngày Doanh thu t phòng có s n (revpar) Ngu n: Tác gi t ng h p Trong y u t nhà đi u hành th m đ nh viên xem xét m i quan h gi a nhà đi u hành qu c t và nhà đi u hành trong n các nhà đi u hành trong n c; gi a các nhà đi u hành qu c t v i nhau; gi a c v i nhau. i v i khách s n qu c t có th ng hi u n i ti ng v i ch t l trên th gi i nh Hyatt, Best Western, Marriott…đ hành so sánh v i các khách s n trong n ng đ c công nh n c đánh giá l i th h n khi ti n c. Theo “John W. O’Neill and Eric E. Belfrage, 2005” đ ng trên t p chí chuyên đ th m đ nh giá c a Vi n nghiên c u B t đ ng s n Úc thì s khác bi t gi a khách s n có tên tu i và danh ti ng t t v ch t l ng d ch v k t h p v i liên k t c a nó có th làm t ng t 20% đ n 25% giá tr c a khách s n. Khi so sánh nhà đi u hành trong n c v i nhau ho c so sánh các nhà đi u hành qu c t v i nhau t l đi u ch nh s tùy thu c vào t ng khách s n riêng bi t, c n l u ý r ng m c đ đi u ch nh ph i nh h n m c đ đi u ch nh đã nêu trên (20%- 25%). Thông qua vi c ph ng v n các chuyên gia trong l nh v c th m đ nh giá tr th ng Vi t Nam thì m c đ đi u ch nh khác bi t t 5% - 10% tùy thu c vào t ng khách s n c th (danh sách chuyên gia và công ty ph ng v n đính kèm ph l c 2). L u ý th c t v n d ng trong quá trình th m đ nh giá th m đ nh viên c n c n c thêm m i t ng quan c a TST G và TSSS d a trên d li u có đ đ có m c đ đi u ch nh thích h p nh t. c t th tr ng 43 o Y u t th i gian Y u t th i gian đ c xem xét đi u ch nh khi có s khác bi t gi a khách s n đã đi vào ho t đ ng n đ nh và khách s n đang trong th i gian đ u phát tri n. Trong giai đo n đ u phát tri n khách s n c n chi phí v n hành, chi phí đào t o nhân viên, chi phí ti p th qu ng bá khách s n m i. Do đó khi ti n hành T G khách s n có doanh thu n đ nh s có l i th h n so v i khách s n m i thành l p. M c đ đi u ch nh ph n ánh r i ro mà nhà đ u t g p ph i khi l a ch n khách s n m i thành l p thay vì khách s n đang ho t đ ng kinh doanh n đ nh. Trong báo cáo đ nh giá ngày 25 tháng 5 n m 2005 c a công ty Cushman & Walkfield m c đ đi u ch nh chi phí cho giai đo n đ u phát tri n khách s n (start-up cost) so v i khách s n n đ nh kho ng 13%. Tác gi đã ti n hành ph ng v n chuyên sâu các chuyên gia trong l nh v c th m đ nh giá khách s n Vi t Nam hi n đang công tác cho các t ch c uy tín nh CBRE Vi t Nam, Cushman & Walkfield Vi t Nam, JLL Vi t Nam thì m c đ đi u ch nh hi n nay cho y u t này t 10%-15% tùy thu c vào t ng khách s n c th . o Doanh thu t phòng có s n Doanh thu t phòng có s n (revpar) là y u t đ u vào quan tr ng tác đ ng đ n dòng thu nh p khách s n t đó nh h ng đ n giá tr khách s n. Khi các y u t khác không đ i khách s n có doanh thu t phòng (revpar) l n h n s có giá tr cao h n. Gi s TST G là tòa nhà c n h khách s n 5 sao trên đ Ph ng Tôn c Th ng, ng B n Nghé Qu n 1, Tp. HCM, có doanh thu t phòng (revpar) là 100USD . TSSS là tòa nhà c n h khách s n t a l c trên đ ng Tôn c Th ng, Ph ng B n Nghé Qu n 1, Tp. HCM, có doanh thu t phòng (revpar) là 110 USD. Khi các y u t khác gi a TST G và TSSS là t ng đ ng, th m đ nh viên khi ti n hành đi u ch nh s khác bi t doanh thu t phòng có s n (revpar) thì c n c vào giao d ch trên th tr ng. Gi s c n c vào thông tin có s n trên th tr giao d ch nh sau: ng th m đ nh viên xác đ nh đ c6 44 B ng 4.5: Tính toán đi u ch nh doanh thu t phòng có s n (Revpar) Stt Thông tin tài s n Khách s n 5 sao t a l c đ 1 Revpar Giá giao d ch % thay (USD) (USD) đ i giá 120 15.000.000 ng Nguy n Hu , P. B n Nghé, Q1, Tp. HCM 2 3 4 5 6 10% Khách s n 5 sao t a l c đ ph ng Lê L i, ng B n Nghé, Q1, Tp. HCM Khách s n 5 sao t a l c đ ng ng Kh i, P. B n Nghé, Q1, Tp. HCM Khách s n 5 sao t a l c đ ng, P. B n Thành, Q1, Tp. HCM Khách s n 5 sao t a l c đ ng Hàm Nghi, P. B n Nghé, Qu n 1, Tp. HCM Khách s n 5 sao t a l c đ ng Hai Bà Tr ng, P. Nghé, Qu n 1, Tp. HCM 132 16.500.000 125 17.000.000 9% 138 18.530.000 130 18.000.000 11% 143 19.980.000 Ngu n: Gi đ nh và tính toán c a tác gi C n c vào 6 giao d ch trên th m đ nh viên có th nhóm thành 3 nhóm và ti n hành so sánh c p đ xác đ nh t l thay đ i giá tr khi Revpar thay đ i. Ba nhóm g m nhóm 1: TSSS 1 + TSSS 2; nhóm 2: TSSS3 + TSSS4; nhóm 3: TSSS 5 + TSSS6. M c đ đi u ch nh giá tr c a 3 nhóm l n l t là 10%, 9%, 11%. K t qu cho th y m c đ đi u ch nh doanh thu t phòng có s n trên th tr o S l ng là 9%-11%. ng phòng, ph n tr m doanh thu t nhà hàng và ph n tr m doanh thu t d ch v khác Doanh thu c a khách s n đ c hình thành t 3 ngu n doanh thu chính bao g m doanh t phòng, doanh thu nhà hàng và doanh thu t d ch v khác. Theo t ng h p nghiên c u m i nh t c a t ch c Grant Thormton Vi t Nam t l doanh thu các b ph n trên t ng doanh thu khách s n bao g m doanh thu b ph n phòng kho ng 60%, doanh thu t nhà hàng kho ng 30%, doanh thu t b ph n khác kho ng 10%. 45 B ng 4.6: Phân tích doanh thu khách s n (2008-2013) Th p Cao Trung nh t nh t bình 59% 59% 64% 62% 29% 31% 26% 31% 28% 9% 9% 10% 9% 11% 10% 100% 100% 100% N m 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Doanh thu t phòng 64% 61% 62% 63% 62% 26% 28% 28% 28% Doanh thu khác 10% 11% 10% T ng doanh thu 100% 100% 100% Doanh thu t nhà hàng Ngu n: Grant Thormton Vi t Nam_Kh o sát ngành d ch v khách s n Theo thông kê n m 2014 c a Grant Thormton Vi t Nam thì s l sao hi n nay là 648 khách s n đ c tr i r ng trên c n ng khách s n 3-5 c. Trong đó TP. H Chí Minh có 138 khách s n và Hà N i có 128 khách s n. Khi các y u t khác c a TSSS t khách s n có s l ng đ ng v i TST G ngo i tr s l ng phòng thì ng phòng l n h n s có kh n ng t o ra doanh thu nhi u h n do đó l i th h n so v i khách s n ít phòng. Vi c xác đ nh m c đ l i th tùy thu c vào s l ng phòng chênh l ch là bao nhiêu. Tòa nhà c n h khách s n có doanh thu t nhà hàng và doanh thu t d ch v khác l n h n s có ti m n ng t o ra thu nh p cao h n do đó l i th h n v giá tr . xác đ nh m c đ l i th cho 3 y u t này th m đ nh viên c n c vào hi n tr ng th c t c a t ng TSSS so v i TST G m c đ khác bi t là bao nhiêu đ có đi u ch nh thích h p. Thông qua nghiên c u các báo cáo đ nh giá c a các công ty CBRE Vi t Nam, Cushman & Walkfield Vi t Nam, JLL Vi t Nam và h i ý ki n chuyên gia m c đ đi u ch nh giao đ ng t 5%10% tùy thu c vào t ng tòa nhà khách s n c th . o Y u t khác Bên c ch các y u t trên trong quá trình phân tích th m đ nh viên có th c n xem xét các y u t khác c a khách s n nh sau + V trí đ a lý + L + T ng di n tích sàn xây d ng + T ng di n tích có th s d ng ng khách du l ch 46 + M t đ xây d ng d án + H s s d ng đ t i u ki n thanh toán + o L u ý: Khi ti n hành đi u ch nh y u t này c ng đã cân nh c đ n các y u t khác sao cho s đi u ch nh là h p lý ph n ánh đ cm it ng quan trong các y u t đi u ch nh ví d nh đi u ch nh y u t 1 c ng s ph i cân nh c đ n các y u t 3,4,5 và ng l i, đi u ch nh v s l c ng phòng và đi u ch nh y u t th i gian c ng tùy thu c vào lo i hình khách s n, khu v c và tính ph bi n c a th tr ng, m c đi u ch nh s r t c th tùy thu c vào B S so sánh, B S th m đ nh giá. Các y u t tác đ ng đ n giá khách s n c n đ c xem xét k l ng đ đ a vào vi c phân tích và đi u ch nh tránh tình tr ng phân tích l p. Ví d y u t đ a lý đã ph n ánh trong y u t Revpar thì không đ  B c ph n ánh thêm l n n a vào y u t khác. c 3: Xác đ nh đ n giá theo phòng sau đi u ch nh c a TSSS T đ n giá theo phòng ban đ u các TSSS s đ TST G. c đi u ch nh cho t n giá theo phòng sau đi u ch nh c a các TSSS là đ n giá có đ khi ti n hành đi u ch nh t ng ho c gi m các đi m khác bi t t  B ng đ ng v i c sau ng ng. c 4: Xác đ nh giá tr tòa nhà c n h khách s n C n c vào các đ n giá đi u ch nh b c 3 chúng có đ khác nhau cho t ng TSSS c th . Trong b c các đ n giá đi u ch nh c này th m đ nh viên có nhi u cách l a ch n đ n giá ch d n cho TST G tùy theo m c đ t ng đ ng c a t ng. Trong đó các cách xác đ nh đ n giá ch d n cho TST G thông th ng bao g m l y giá tr trung bình, trung v , đi n hình.  Cách ti p c n thu nh p Cách ti p c n thu nh p bao g m 2 ph ng pháp c b n là ph ng pháp v n hóa tr c ti p và chi t kh u dòng ti n. ti n hành th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n theo cách ti p c n thu nh p th m đ nh viên c n th c hi n b c nghiên c u th tr ng nh đã trình bày cách 47 ti p c n so sánh. M c đích c a vi c nghiên c u th tr đ nh đ ng giúp th m đ nh viên xác c v trí, đ c đi m, vai trò c a TST G. Bên c nh đó th m đ nh viên c n thu th p thông tin đ u vào tham gia vào mô hình đ nh giá các y u t nh giá cho thuê trung bình ngày c a khách s n, công su t phòng khách s n…  Ph o B ng pháp v n hóa tr c ti p c 1: Xác đ nh doanh thu t phòng khách s n Doanh thu khách s n = Revpar * s phòng đ t công su t *(100% - % doanh thu ch s h u đ ch ng) Trong đó Revpar (doanh thu t phòng có s n) = Giá cho thuê trung bình ngày (ADR) * công su t phòng. S phòng đ t công su t = s l ng phòng * công su t phòng * (s ngày m c a – s ngày ch s h u s d ng không cho thuê) % doanh thu ch s h u đ ch ng: th ng đ c quy đ nh trong h p đ ng ký k t gi a ch s h u và đi u hành khách s n. Giá cho thuê phòng bình quân ngày: Giá thuê phòng là b ph n t o ra doanh thu chính cho khách s n và tác đ ng đ n doanh thu c a các b ph n kinh doanh khác trong khách s n. Giá thuê phòng cao th t ng ng. ng đi v i giá s d ng các d ch v khác cao xác đ nh giá thuê phòng th m đ nh viên c n c trên tình hình ho t đ ng hi n t i c a khách s n, các y u t th tr đ n giá thuê phòng trong t ng tác đ ng và có th làm thay đ i ng lai. Công su t phòng khách s n là ch s phán ánh hi u su t ho t đ ng c a khách s n. nó cho th m đ nh viên bi t khách s n có đang ho t đ ng có hi u qu không đ ng th i nó là m t y u t đ u vào quan tr ng trong mô hình đ nh giá. Khi xem xét công su t phòng th m đ nh viên c n c vào d li u ho t đ ng c a khách s n trong quá kh và đ nh h th tr ng ho t đ ng c a khách s n trong t ng lai. Công tác nghiên c u ng h tr vi c phân tích khách s n đ nh giá có công su t t ng đ ng v i th 48 tr ng không? Khách s n có l i th gì có th nâng cao công su t trong t D a trên d li u l ch s , s li u hi n t i t tài s n và th tr tính công su t phòng trong t o B ng lai. ng th m đ nh viên c ng lai c a khách s n đ đ a vào mô hình đ nh giá. c 2: Xác đ nh doanh thu khách s n Doanh thu khách s n là t ng h p doanh thu t phòng, nhà hàng, đi n tho i, spa và các d ch v khác. Các doanh thu này đ c tính d a trên ph n tr m doanh thu t d ch v phòng khách s n. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m riêng c a t ng lo i khách s n. Thông th ng t l này là 30% cho doanh thu t nhà hàng và 10% cho doanh thu t b ph n khác trên t ng doanh thu t phòng. L u ý: Doanh thu phòng và nhà hàng là doanh thu chi m t tr ng l n trong doanh thu c a khách s n. Trong ph n này th m đ nh viên phân tích kh n ng đóng góp doanh thu c a phòng và nhà hàng so v i t ng doanh thu c a khách s n. Th m đ nh viên đánh giá so sánh v i các khách s n t thích h p và ng đ ng t đó có nh ng đi u ch nh c tính giá tr d ch v nhà hàng so v i t ng th doanh thu khách s n. Doanh thu khác là các doanh thu ngoài hai ngu n thu chính là doanh thu phòng và doanh thu t nhà hàng. Doanh thu này có th xu t phát t d ch v spa, mát xa, xông h i, phòng t p th d c…Thông th hai ph n doanh thu trình bày o B ng ph n doanh thu này chi m t l nh so v i trên. c 3: Xác đ nh thu nh p ròng Thu nh p ròng là ph n thu nh p có đ c t doanh thu tr đi chi phí ho t đ ng. Chi phí ho t đ ng là các chi phí phát sinh trong quá trình v n hành trong quá trình ho t đ ng khách s n bao g m: Các chi phí tr c ti p liên quan đ n ho t đ ng c a d ch v phòng, nhà hàng, đi n tho i, spa và các d ch v khác; chi phí hành chính chung, ti p th , chi phí duy trì ho t đ ng, ti n ích; chi phí v thu tài s n, b o hi m, d phòng thay th và các chi phí phát sinh khác (n u có). Chi phí này đ c tính d a trên ph n tr m doanh thu t d ch v phòng khách s n. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m riêng c a t ng lo i khách s n. 49 B o c 4: Xác đ nh t su t v n hóa T su t v n hóa đ c xác đ nh theo ph th c t thì đây là ph t d li u th tr ng pháp ph bi n đ ng. Trong ph hóa c a các tài s n t ng pháp so sánh th tr cđ ng. Theo kh o sát c tính t su t v n hóa chi t xu t ng pháp này th m đ nh viên xác đ nh t su t v n ng đ ng đã giao d ch trên th tr ng đ xác đ nh t su t v n hóa cho TST G. xác đ nh t su t v n hóa c a TSSS th m đ nh viên kh o sát các thông tin th tr ng v giá bán, thu nh p ho t đ ng ròng n m th nh t c a các TSSS này. T các thông tin này th m đ nh viên xác đ nh t su t v n hóa b ng cách l y thu nh p ho t đ ng ròng n m th nh t chia cho giá bán. Xác đ nh t su t v n hóa theo d li u kh o sát th tr thông s thu th p đ ng. Gi đ nh có 3 TSSS v i c nh B ng 4.7. B ng 4.7: Tính toán t su t v n hóa Stt Thông tin TSSS Khách s n 5 sao đ Thu nh p ho t đ ng (Tri u ròng NOI (tri u USD) USD) 19,67 2,45 12,4% 20,57 2,53 12,3% 18,96 2,37 12,5% T su t v n hóa ng Tôn c Th ng, P. B n Nghé, Q1, 1 Giá bán Tp. HCM Khách s n 5 sao đ 2 ng Hai Bà Tr ng, P. B n Nghé, Q1, Tp. HCM Tòa nhà c n h khách s n 5 sao 3 đ ng ng Kh i, P. B n Nghé, Q1, Tp. HCM T su t v n hóa trung bình Ngu n: Gi đ nh và tính toán c a tác gi 12,4% 50 Trong quá trình l a ch n t su t v n hóa thích h p c n c trên các giao d ch t ng đ ng th m đ nh viên c n c vào s t ng ng đ ng gi a TST G v i TSSS. S t đ ng c n c vào các y u t c b n nh đã trình bày ph ng pháp so sánh bao g m: Nhà đi u hành, th i đi m ho t đ ng khách s n, doanh thu t phòng có s n (revpar), s phòng, doanh thu t nhà hàng và d ch v khác, các y u t khác nh : V trí đ a lý, l ng khách du l ch, t ng di n tích sàn xây d ng, t ng di n tích có th s d ng, m t đ xây d ng d án, h s s d ng đ t, đi u ki n thanh toán. Giá tr t su t v n hóa c a TST G có th là đ c xác đ nh d a trên giá tr trung bình, trung v , đi n hình c a giá tr t su t v n hóa c a các TSSS t hóa c a TST G tùy thu c vào s t đ o c t th tr B ng đ ng, giá tr t su t v n ng đ ng c a TSSS mà th m đ nh viên thu th p ng. c 5: Giá tr khách s n tr Giá tr khách s n tr c đi u ch nh đ c đi u ch nh c xác đ nh b ng cách v n hòa dòng thu nh p ròng theo m t t l v n hóa thích h p. Giá tr khách s n = thu nh p ròng/t su t v n hóa o B c 6: Giá tr khách s n Giá tr khách s n đ c xác đ nh là giá tr v n hóa tr c đi u ch nh tr đi các giá tr đi u ch nh bao g m giá tr hi n giá dòng thu nh p m t đi trong giai đo n kh i đ ng d án, ti n hoa h ng cho nhà môi gi i đ có đ Giá tr khách s n = Giá tr v n hóa tr c công su t phòng cao. c đi u ch nh – dòng thu nh p m t đi giai đo n kh i đ ng d án – ti n hoa h ng  Ph ng pháp chi t kh u dòng ti n (DCF) o B c 1: Xác đ nh doanh thu t phòng khách s n o B c 2: Xác đ nh doanh thu khách s n o B c 3: Xác đ nh thu nh p ròng 51 Ba b c c a ph ng pháp chi t kh u dòng ti n đ c th c hi n khá t ng đ ng nh ph n v n hóa tr c ti p. Tuy nhiên đi m khác bi t đó là th m đ nh viên c n cân nh c chu k tr t giá và t l tr khách s n đ t giá trong quá trình xác đ nh dòng doanh thu c a c tính dòng doanh thu c a toàn b th i gian tài s n ho t đ ng/th i gian n m gi tài s n thay vì ch xác đ nh doanh thu c a n m v a qua c a tài s n trong ph o B ng pháp v n hóa tr c ti p c 4: Xác đ nh t su t chi t kh u T su t chi t kh u hay còn đ đ c g i là t su t sinh l i. Theo đó t su t sinh l i c xác đ nh c n c vào t su t l i nhu n mong mu n c a nhà đ u t có đ c khi đ u t vào lo i tài s n nào đó. Theo kh o sát chuyên gia thì ph ng pháp ph bi n đ hay s d ng đ xác đ nh t su t chi t kh u là ph c th m đ nh viên th ng pháp so sánh th tr đ nh viên c n c vào t su t sinh l i chung c a th tr ng ng. Th m ng đ áp d ng cho tài s n th m đ nh giá. o B c 5: Xác đ nh giá tr thu h i cu i k d án Giá tr thu h i đ c xác đ nh c n c trên thu nh p ròng c a nh ng n m n đ nh còn l i c a d án chia cho m t t l chi t kh u (t su t sinh l i cu i k ) thích h p. o B c 6: Xác đ nh giá tr khách s n Th m đ nh viên ti n hành chi t kh u dòng ti n thu nh p ròng và giá tr thu h i cu i k d án. Giá tr khách s n là t ng c ng giá tr chi t kh u c a dòng ti n thu nh p ròng và giá tr thu h i cu i k d án Giá tr khách s n (V) đ n CFt Vn + t (1 + r )n t =1 (1 + r ) V =∑ c xác đ nh nh sau 52 Trong đó: V : Giá tr khách s n CFt : thu nh p ròng n m th t. Vn : Giá tr thu h i c a tài s n vào n m th n. n : Th i gian n m gi tài s n. r : t su t chi t kh u.  K t lu n ch ng 4: ti n hành th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n th m đ nh viên c n th c hi n quy trình 5 b c c b n bao g m: Mô t tài s n, các gi đ nh, ph m v công vi c th m đ nh giá; L a ch n cách ti p c n th m đ nh giá; thu th p các thông s đ u vào cho cách ti p c n đã l a ch n và phân tích chuyên sâu các y u t này; thông qua các thông tin phân tích đ c th m đ nh viên rút k t qu giá tr TST G và nh n xét k t qu . Trong mô hình th m đ nh giá này các cách cách ti p so sánh (4 b c), cách ti p c n thu nh p bao g m ph ng pháp chi t kh u dòng ti n (6 b TST G. ng pháp v n hóa tr c ti p (6 b c) và ph c) là ph n chính c a mô hình đ xác đ nh giá tr c a 53 CH NG 5: H NG D NG MÔ HÌNH TH M KHÁCH S N HYATT REGENCY C n c vào mô hình th m đ nh giá đ xu t, ch NH GIÁ TÒA NHÀ C N TP. À N NG ng này tác gi v n d ng đ th m đ nh giá tr tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency Tp. à N ng. 5.1 T ng quan tài s n th m đ nh giá B ng 5.1: T ng quan tài s n th m đ nh giá T ng Quan Tài S n th m đ nh giá Stt c đi m N i Dung TS G thu c d án Hyatt Regency Danang Resort & Spa (t ng di n tích: 20ha; T ng v n đ u t : 110 tri u USD). D án Hyatt Regency t a l c đ Sa, ph V trí ng ng Hòa H i, qu n Ng Hành S n, Tp. à N ng, Vi t Nam. D án có l i th phát tri n du l ch và ngh d 1 ng Tr ng khi n m gi a 2 di s n v n hóa th gi i đ c UNESCO công nh n – H i An và Thánh đ a M S n. TS G cách nhà ga và sân bay a N ng kho ng 7km, cách 2 sân golf Montgomerie Links và sân golf à N ng đ t tiêu chu n qu c t kho ng 3km, cách b o tàng điêu kh c Ch m kho ng 5km, cách ch Hàn kho ng 7km, cách ph c H i An kho ng 20km, cách khu du l ch Bà Nà Hills kho ng 47km, cách Thánh a M S n kho ng 54km, cách Tp. Hu kho ng 120km. 2 Lo i hình Khu h n h p khách s n, c n h , bi t th 3 Ngày kh i công Tháng 4/2008 4 Ngày hoàn thành Quý IV/2011 5 Ch đ u t IndochinaLand 6 Nhà đi u hành Hyatt Hotels & Resorts™ Khu n u ng m th c đa d ng; H th ng spa tiêu chu n qu c t ; Các ti n nghi 7 Ti n ích ph c v cho h i ngh và các s ki n l n; Tennis, squash và racquetball; Phòng t p th thao dành cho ng 8 9 Thông tin quy ho ch chi ti t H ng và lo i i l n và tr em; B b i Sân golf 200 phòng khách s n, 174 phòng/c n h khách s n cao c p g m 3 block cao t 6 đ n 12 t ng: Block A & B: 115 c n h khách s n; Block C: 28 tòa nhà c n h khách s n; Block D: 31 tòa nhà c n h khách s n Khách s n là c n h khách s n ngh d ng đ Ngu n: Tác gi t ng h p đ c x p h ng 5 sao Vi t Nam 54 5.2 Gi i thi u v ph m vi công vi c  Th i đi m th m đ nh giá: 31/12/2014  M c đích th m đ nh giá: Xác đ nh giá tr th tr ng c a tòa nhà khách s n 200 phòng và l i ích khai thác quy n thuê đ i v i 174 c n h đã cam k t tham gia ch ng trình h p tác kinh doanh v i ch đ u t cho m c đích chuy n nh ng  Gi đ nh v TS G: + Tòa khách s n v i 200 phòng đang đ c ch đ u t là công ty Indochina Land đi u hành và ho t đ ng n đ nh + 3 block tòa nhà c n h khách s n bao g m 174 c n h đã bán h t cho khách hàng, 100% khách hàng này đã cam k t s d ng ch ng trình đ n h t th i gian ho t đ ng d án. + Tài s n đã đi vào ho t đ ng t n m 2011 và đã đi vào ho t đ ng n đ nh. Th i gian ho t đ ng còn l i c a d án: 50 n m k t n m 2014 + Ch đ u t tòa nhà đ ch ng l i ích t vi c khai thác và kinh doanh d ch v n u ng, các d ch v ti n ích (n u có) và cho thuê tòa nhà c n h khách s n. Khách hàng s h u c n h khách s n ch nh n đ c l i ích t cho thuê phòng khách s n và th i gian ngh c a mình quy đ nh trong h p đ ng (90 ngày). + Hình th c chia s l i nhu n gi a ch đ u t và khách hàng s h u khách s n: khách hàng nh n 60% doanh thu, ch đ u t nh n 40% doanh thu. 5.3 T ng quan kinh t , th tr ng b t đ ng s n và th tr ng khách s n 5.3.1 T ng quan n n kinh t Theo s li u tác gi th ng kê t t công ty kh o sát th tr International (BMI), kinh t Vi t Nam đã t ng tr nh ng n m v a qua và đ ng Business Monitor ng và phát tri n b n v ng trong c d báo ti p t c phát tri n n đ nh trong nh ng n m t i. S phát tri n n đ nh c a n n kinh t là n n t ng thúc đ y t ng tr ng và phát tri n 55 c a ngành b t đ ng s n. B ng 5.2: Các ch s c b n t ng quan n n kinh t Vi t Nam là nh ng ch s c b n v kinh t t n m 2005 đ n n m 2014. B ng 5.2: Các ch s v mô c b n kinh t Vi t Nam Tên ch s T c đ t ng tr ng GDP th c t (%) Nh p kh u hàng hóa d ch v (tri u USD) Xu t kh u hàng hóa d ch v (tri u USD) T giá h i đoái VND/USD Giá t ng thêm ròng v du l ch (tri u USD) T l l m phát theo n m (%) L ng v n FDI ròng (tri u USD) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 7,5 7,0 7,1 5,7 5,4 6,4 6,2 5,2 5,4 6,0 38,6 47 65,6 83,7 74,5 90,5 112,4 119 133,5 147,6 36,7 45 55,1 70,3 64 81,3 106,8 124,4 137,2 149,4 15.856 15.991 16.083 16.445 17.800 19.121 20.657 20.873 21.029 21.199 1,85 2,24 2,8 3,47 3,79 4,23 5,11 5,84 6,59 7,35 8,8 6,7 12,6 19,9 6,5 11,7 18,1 6,8 6 4,1 1,9 2,3 6,5 9,3 6,9 7,1 6,5 7,2 6,9 7,1 Ngu n: Business Monitor International (BMI) S li u th ng kê t công ty kh o sát th tr ng Business Monitor International (BMI) t n m 2005 t i nay cho th y t c đ t ng tr cao và n đ nh, m c t ng tr ng đ c gi ng GDP th c t đang m c n đ nh trong kho ng 5,2% - 7,5% trong giai đo n g n đây. Tình hình xu t nh p kh u có chi u h ng gia t ng v i l ng nh p kh u hàng hóa d ch v là 147,6 (tri u USD) và xu t kh u hàng hóa là 149,4 (tri u USD), qua đó l ng th ng d trong cán cân xu t nh p kh u đ t 1,8 (tri u USD) trong n m 2014. Bênh c nh đó t giá h i đoái đ c duy trì n đ nh t 20.873 VND/USD đ n 21.199 VND/USD t n m 2012-2014. M t y u t quan tr ng khác là t l l m phát đ c duy trì m cd i 6,8% trong 3 n m g n đây đ c bi t n m 2014 t l này là 4,1%. V thu hút nhà đ u t n ngoài (FDI) ròng khá n đ nh duy trì Theo công ty kh o sát th tr c ngoài thì t l v n đ u t n c m c t 6,5% - 9,3% t n m 2007-2014. ng Business Monitor International (BMI) n n kinh t Vi t Nam s ti p t c phát tri n n đ nh trong nh ng n m ti p theo. S phát tri n n đ nh c a n n kinh t s tác đ ng tích c c đ n cung c u b t đ ng s n trong t ng lai. 56 5.3.2 T ng quan th tr ng b t đ ng s n Theo báo cáo ngành b t đ ng s n Vi t Nam quý 4 n m 2014 c a công ty kh o sát th tr ng Business Monitor International (BMI) uy tín qu c t c a ngành b t đ ng s n c a Vi t Nam đang đ c xây d ng v ng ch c. M c đ u t tr c ti p n (FDI) t ng lên là minh ch ng cho nhu c u t ng tr nói riêng, k t h p v i đ y m nh t ng tr ng v b t đ ng s n th ng kinh t và môi tr thi n. L nh v c b t đ ng s n thu hút m t l c ngoài ng m i ng pháp lý đ cc i ng l n ngu n v n đ u t tr c ti p n ngoài (FDI) vào Vi t Nam, tính đ n quý 2 n m 2014 l c ng FDI đ t g n 10 t USD. Có nhi u y u t đã thu hút nhà s quan tâm c a nhà đ u t n c ngoài vào Vi t Nam trong đó có 3 y u t n i b t sau: Th nh t, n n kinh t có t c đ phát tri n v ng ch c v i m c t ng tr n m 2014 s thúc đ y phát tri n th tr ng 5,9% cho ng b t đ ng s n. Bên c nh đó v i k v ng s phát tri n c a xu t kh u và nh p kh u s kéo theo gia t ng b t đ ng s n công nghi p, đ c bi t là cho b t đ ng s n công ngh cao t đó kéo theo th tr ng b t đ ng s n đi lên trong đó có khách s n. C ng c n nói thêm, dân s tr và s gia t ng v đô th hóa c a đ t n c s ti p t c đ m b o nhu c u m nh m cho b t đ ng s n. Th hai, chính sách d n minh b ch h n cho đ u t b t đ ng s n đã thu hút nhà đ u t n n c ngoài h n. K t h p v i đi u này là vi c t ng c c ta v i M , Trung Qu c và các th tr qua vi c ký k t hi p đ nh ng liên k t th ng m i c a ng khác trong khu v c, đ c bi t là thông i tác Kinh t Chi n l c xuyên Thái Bình D ng. Cu i cùng, nh ng tác đ ng tích c c c a s phát tri n nhanh chóng ngành du l ch Vi t Nam đã thúc đ y phát tri n c a khách s n m i và các c s ngh d ng trên toàn qu c, c ng nh thúc đ y nhu c u v trung tâm mua s m và không gian bán l hi n đ i khác. Thông qua nh ng tín hi u c a th tr ng b t đ ng s n thu th p đ c thì th tr ng b t đ ng s n đang có d u hi u h i ph c và phát tri n sau th i gian th i gian dài yên ng, đ c bi t là s phát tri n c a b t đ ng s n ngh d khách s n. ng đ nh tòa nhà c n h 57 5.3.3 T ng quan th tr Các ch s c a th tr ng khách s n ng khách s n qua các n m g n đây cho th y Vi t Nam là m t đ a đi m tri n v ng h p d n nhà đ u t khu v c châu Á Thái Bình D ng. B ng 5.3: Tình hình khách s n Vi t Nam 2010 - 2017 th hi n tình hình th tr ng khách s n qua các ch s c b n. B ng 5.3: Tình hình khách s n Vi t Nam 2010 - 2017 Ch s S l ng khách s n và c s l u trú (ngàn) T l thay đ i s l ng khách s n và c s l u trú (%) Giá tr ngành nhà hàng khách s n (t USD) T l thay đ i giá tr ngành nhà hàng khách s n (%) Giá tr ngành nhà hàng khách s n theo % GDP 2010 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F 5,76 6,99 7,05 7,88 8,74 9,44 10,42 11,62 21,1 21,5 0,8 11,9 10,9 8,0 10,4 11,5 4,2 5,1 5,8 6,6 7,3 7,9 8,8 10,0 11,6 21,0 14,3 12,8 11,5 7,6 11,7 13,7 3,7 3,8 3,8 3,9 4,0 4,0 4,0 4,0 Ngu n: Business Monitor International (BMI) Theo s li u có đ c thì s l t ng v i m c t ng tr ng ng khách s n và c s l u trú đang ngày càng gia c tính t 8,0% – 11,9% t n m 2013-2017. Bên c nh đó giá tr c a nhà hàng và khách s n c ng gia t ng và gi vai trò đóng góp l n vào giá tr t ng tr minh r ng th tr hút đ ng c a n n kinh t (kho ng 4%/GDP). Các s li u này đã ch ng ng khách s n Vi t Nam phát tri n n đ nh qua đó ngày càng thu c các nhà đ u t n c ngoài đ u t vào l nh v c này n c ta. Theo th ng kê c a công ty nghiên c u th tr ng Business Monitor International (Vietnam tourism report, 2014) thì có 7/10 th ng hi u khách s n l n nh t th gi i m t n c ta tính đ n n m 2014. S hi n di n c a các t p đoàn khách s n qu c t hàng đ u th gi i cho th y ti m n ng c a th tr ng khách s n Vi t Nam. 58 B ng 5.4: 10 khách s n Qu c T hàng đ u Stt 1 2 3 Vi t Nam 2014 Tên t p đoàn khách s n S hi n di n Accor Hotels Accor có 15 khách s n Vi t Nam v i các khách s n các trung tâm thành ph và khách s n khu ngh d ng Sofitel, Pullman, La Residence, McGallery, Novotel, Mercure, Ibis, Lifestyle Ch a xu t hi n n c ta - Ch a xu t hi n n c ta - Carlson Rezidor Hotel Choice Hotels International 4 Best Western 5 Hilton 6 Hyatt 7 InterContinental Hotels Group 8 Marriott 9 Starwood 10 Wyndham Vi t Nam Nhãn hi u Best Western có 5 khách s n 4 đ a đi m khác nhau n c ta Hilton có 2 khách s n Vi t Nam n m th đô Hà N i Hyatt có 2 khách s n Vi t Nam trong đó 1 à N ng và 1 TP. HCM ICG có hai khu ngh d ng t i à N ng, b n khách s n Hà N i, hai khách s n TP. HMC và m t khách s n m i t i Nha Trang đ c khánh thành vào đ u n m 2014 Marriott có hai khách s n t i Vi t Nam, m t t i TP. HCM và m t khách s n JW Marriott m im Hà N i Starwood có ba khách s n Sheraton t i Vi t Nam và m t khu ngh mát Le Meridien m c a vào đ u n m 2014 Ch a xu t hi n n c ta Vi t Nam Best Western, Best Western Premier Hilton Danang Park Hyatt, Hyatt Regency Crowne Plaza,Intercontinentall JW Marriott, Renaissance Sheraton, Le Meridien - Ngu n: Business Monitor International (BMI) 5.3.4 Th tr Th tr ng b t đ ng s n à N ng ng b t đ ng s n th ng m i b t đ ng s n Vi t Nam v i s t ng tr khách s n thì à N ng v n là m t đi m sáng trong l nh v c ng t t qua các n m. c bi t trong l nh v c à N ng đang phát tri n không ng ng v i nh ng chu i khách s n qu c t . Các khách s n l n à N ng nh Pullman Danang Beach Resort , Fusion Maia resort, Naman Retreat Resort, Hyatt Regency Danang, Danang, Vinpearl Premium Danang và nhi u khách s n 5 sao khác. Furama Resort 59 Thông qua kh o sát giá thuê phòng khách s n khu v c mi n trung bao g m t nh Qu ng Nam, t nh Khánh Hòa và TP. 3 t nh thành à N ng thì giá cho thuê trung bình khách s n 5 sao giao đ ng t 181USD/phòng/đêm đ n 263USD/phòng/đêm. Khách s n Hyatt Regency v i th ng hi u và uy tín c a mình có m c giá cho thuê trung bình ngày (ADR) là 345USD/phòng/đêm. Bi u đ 5.1: Giá thuê phòng trung bình t nh Qu ng Nam, à N ng và Khánh Hòa Ngu n: T ng h p c a tác gi t Agoda.com  Công su t phòng Theo công ty nghiên c u v th tr ng khách s n Grant Thorton Vi t Nam thì công su t c a khách s n trung bình giai đo n 2012 – 2013 giao đ ng t 61% - 62,7%. Khách s n Hyatt Regency hi n đ t m c 80% và đ ã N ng v i th ng hi u và uy tín có công su t l p đ y c d báo là n đ nh qua các n m ti p theo. B ng 5.5: Công su t khách s n Vi t Nam (2012 -2013) Công su t khách s n Vi t Nam (2012-2013) V trí 2012 2013 Thay đ i B c 58,30% 61,00% 2,70% Trung 57,60% 61,30% 3,70% Nam 64,40% 62,70% 1,70% Ngu n: Grant Thorton Vi t Nam (Báo cáo kh o sát ngành d ch v khách s n 2012-2014) 60  Doanh thu t nhà hàng, doanh thu t d ch v khác C n c theo nghiên c u c a t ch c Grant Thorton Vi t Nam v ngành khách s n Vi t Nam, tác gi đ xu t doanh thu nhà hàng đ c ghi nh n b ng 30% trên t ng doanh thu và doanh thu t d ch v khác ghi nh n b ng 10% trên t ng doanh thu tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency Da Nang. Bi u đ 5.2: T l doanh thu khách s n Ngu n: Grant Thorton Vi t Nam (Báo cáo kh o sát ngành d ch v khách s n 2012-2014)  Chi phí C n c theo nghiên c u c a t ch c Grant Thorton Vi t Nam v ngành khách s n Vi t Nam thì t ng chi phí ho t đ ng c a khách s n n m 2013 chi m 61,6% trên t ng doanh thu ho t đ ng khách s n, trong đó chi phí bán hàng chi m 4,4% trên t ng doanh thu ho t đ ng khách s n. Theo đó tác gi đ xu t chi phí ho t đ ng là 60% và chi phí bán hàng là 4% cho khách s n Hyatt Regency. B ng 5.6: T l chi phí khách s n Vi t Nam 2011-2013 Ch tiêu 2013 2012 2011 Thu nh p ho t đ ng ròng (EBITDA) 34,0% 28,2% 28,2% Chi phí bán hàng 4,4% 4,5% 4,6% Chi phí ho t đ ng 61,6% 67,3% 67,2% Ngu n: Grant Thorton Vi t Nam (Báo cáo kh o sát ngành d ch v khách s n 2012-2014) 61 5.4 Cách ti p c n th m đ nh giá ti n hành th m đ nh giá tòa nhà khách s n 200 phòng và tòa nhà c n h khách s n 174 phòng có s d ng hình th c tác gi v n d ng 2 ph ti p c n thu nh p là ph ti n. ây là 2 ph ng pháp v n hóa tr c ti p và ph ng pháp trong cách ng pháp chi t kh u dòng ng pháp kh thi vì trên th c t khách s n đã đi vào ho t đ ng n đ nh, bên c nh đó d li u v các giao d ch v tòa nhà c n h khách s n là không có s n trên th tr 5.4.1 Ph ng nên không áp d ng đ c cách ti p c n so sánh. ng pháp v n hóa tr c ti p C n c theo c s lý thuy t và mô hình đã đ c trình bày ch ng 2 và ch ng 3. th m đ nh viên ti n hành th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency theo ph B  ng pháp v n hóa tr c ti p. Các b c th c hi n nh sau c 1: Xác đ nh doanh thu t phòng khách s n Doanh thu t phòng khách s n Hyatt Regency đ c chia làm hai ph n. Ph n doanh thu t phòng khách s n g m 200 phòng và doanh thu t 174 phòng c n h khách s n. Doanh thu t 200 phòng khách s n đ  c xác đ nh d a theo công th c: Doanh thu khách s n = Revpar * s phòng đ t công su t Trong đó - Revpar = giá cho thuê trung bình ngày * công su t phòng - S phòng đ t công su t = s l ng phòng * công su t phòng * s ngày m c a - Doanh thu khách s n Hyatt Regency đ c xác đ nh là: 16.118.400 USD/n m (b ng 5.8)  Doanh thu t c n h khách s n đ c xác đ nh d a theo công th c: 62 - Doanh thu t c n h khách s n = Revpar * s phòng đ t công su t * (100% % doanh thu ch s h u đ ch ng) Trong đó: - Revpar: giá cho thuê trung bình ngày * công su t phòng - S phòng đ t công su t = S l ng phòng * công su t phòng * (s ngày m c a – s ngày ch s h u s d ng không cho thuê) - Doanh thu c n h khách s n Hyatt Regency đ c xác đ nh là: 4.343.910 USD/n m (b ng 5.8) - Doanh thu c n h khách s n Hyatt Regency m t đi do chia s doanh thu cho ch s h u đ - T ng doanh thu t phòng đ B  c xác đ nh là: 2.606.346 USD/n m (b ng 5.8) c xác đ nh là: 17.855.864 USD/n m (b ng 5.8) c 2: Xác đ nh doanh thu khách s n - Doanh thu khách s n đ - Doanh thu khách s n c xác đ nh theo công th c: = doanh thu phòng + doanh thu nhà hàng + doanh thu khác =17.855.864 + 8.927.982 + 2.975.994 - T ng doanh thu khách s n đ B  - c 3: Xác đ nh thu nh p ròng Thu nh p ròng là doanh thu khách s n sau khi tr đi chi phí ho t đ ng. Thu nh p ròng đ  B c xác đ nh là 10.713.578 USD (b ng 5.8) c 4: Xác đ nh t su t v n hóa T su t v n hóa đ c xác đ nh theo ph này tý su t v n hóa đ tr c xác đ nh 29.759.940 USD n m (b ng 5.8) ng pháp th tr ng. Theo ph c xác đ nh c n c vào các giao d ch t ng. Qua quá trình nghiên c u th c t c a th tr ng pháp ng đ ng trên th ng Vi t Nam t su t v n hóa 63 và t su t chi t kh u c a các tòa nhà khách s n là r t h n ch . Tác gi đã c n c trên các giao d ch c a các khách s n 5 sao khác trên th tr ng chi ti t b ng 5.7. B ng 5.7: Tính toán t l v n hóa tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency Tính toán t l v n hóa Stt Ngày 1 2013 2 2013 3 2007 Tên khách s n V trí Sheraton Nha TP. Nha Trang, t nh Trang Khánh Hòa Lotte Legend Qu n 1, TP. H Chí Hotel Saigon Minh Hình th c H ng khách s h u s n t thuê 50 n m t thuê 50 n m Qu n Hoàn Ki m, Hilton Hanoi t thuê 50 Hà N i n m Giá chuy n nh ng (tri u Thu nh p ròng - (NOI (tri u T l v n hóa USD) USD) 5 sao 63 7 11% 5 sao 89 9 10,1% 5 sao 61 7 11,5% T su t v n hóa trung bình 11% Ngu n: Tác gi t ng h p t các báo cáo c a các công ty th m đ nh giá C n c trên tính n ng và m c đ r i ro c a TSSS v i TST G thì t su t v n hóa cho TST G đ xu t là 11%.  B c 4: Giá tr khách s n tr Ph n giá tr v n hóa tr Giá tr khách s n c đi u ch nh c đi u ch nh = thu nh p ròng/t su t v n hóa = 10.713.578 /11% = 97.400.000 USD  B c 5: Giá tr khách s n Giá tr khách s n = Giá tr v n hóa tr c đi u ch nh – dòng thu nh p m t đi giai đo n kh i đ ng d án – ti n hoa h ng = 97.400.000 USD Do khách s n Hyatt Regency đã đi vào ho t đ ng n đ nh trong m t th i gian nên chi phí cho giai đoan kh i đ u đ trong b ng tính toán dòng ti n ph c xem là b ng 0. Ti n hoa h ng đã đ ng pháp v n hóa tr c ti p c tính 64 B ng 5.8: Ph PH ng pháp v n hóa tr c ti p NG PHÁP V N HÓA TR C TI P DOANH THU Doanh thu t phòng Giá cho thuê trung bình ngày USD/phòng/đêm S l ng phòng khách s n Phòng Công su t phòng % S ngày m c a Ngày S phòng đ t công su t Ngày Revpar USD Doanh thu t ho t đ ng khách s n USD S l ng phòng c n h khách s n Phòng Công su t phòng % Kho ng th i gian ch s h u s d ng ngh d ng Ngày không cho thuê S ngày m c a Ngày S ngày ghi nh n doanh thu Ngày S phòng đ t công su t Ngày Revpar USD Doanh thu t ho t đ ng c n h khách s n USD T l chia s l i nhu n ch đ u t nh n đ c % Doanh thu c a ch đ u t t ch ng trình USD T ng doanh thu t thuê phòng USD Doanh thu t nhà hàng Doanh thu t nhà hàng khách s n 200 phòng USD T ng doanh thu nhà hàng USD Thu nh p khác Spa, xông h i, tenis… USD T ng doanh thu t ho t đ ng khác USD T NG DOANH THU KHÁCH S N CHI PHÍ USD Chi phí ho t đ ng USD Chi phí bán hàng THU NH P RÒNG USD T l v n hóa % Giá tr v n hóa c a b t đ ng s n USD Làm tròn: USD Ngu n: Tính toán c a tác gi 32.404.566 $345 200 80% 365 58.400 $276 16.118.400 174 80% 90 365 275 38.280 276 4.343.910 40% 1.737.564 17.855.964 8.927.982 8.927.982 2.975.994 2.975.994 29.759.940 19.046.362 17.855.964 1.190.398 10.713.578 11.0% 97.396.167 97.400.000 65 5.4.2 Ph Ph ng pháp chi t kh u dòng ti n (DCF) ng pháp chi t kh u dòng ti n c n c trên c s lý thuy t và mô hình đ nh giá đã trình bày ch ng tr c và nh ng gi đ nh v tài s n đã nêu này. Theo David Harper (2008) chu k ph n đ u ch c tính cho dòng ti n chi t kh u th ng ng t 5-10 n m. Theo đó tác gi đ xu t dòng ti n chi t kh u trong th i gian 10 n m. Giá tr tòa nhà c n h khách s n đ  B c xác đ nh theo các b c sau: c 1: Xác đ nh doanh thu t phòng khách s n Doanh thu đ c xác đ nh theo 2 b c. u tiên th m đ nh viên xác đ nh giá tr doanh thu - n m đ u tiên d án bao g m doanh thu t 200 phòng khách s n và doanh thu t 174 c n h khách s n. Ph n này th m đ nh viên xác đ nh t ti p đã nêu - B ng t nh ph ng pháp v n hóa tr c trên. c ti p theo th m đ nh viên xác đ nh dòng doanh thu c a toàn d án trong su t th i gian còn l i. Hai y u t c n đ c phân tích và d báo đó là công su t phòng và m c t ng giá. C n c theo báo cáo đ nh giá c a các công ty TNHH CBRE Vi t Nam, Cushman & Walkfield Vi t Nam m c t ng giá thuê cho b t đ ng s n th ng m i hi n nay có m c trung bình là 5% qua m i n m. Do đó, tác gi đ xu t m c đ t ng giá thuê cho TST G là 5%. Công su t phòng c a khách s n th ng m i th tr ng theo t ch c Grant Thorton qua các n m 2007 đ n 2013 giao đ ng trung bình t 61 % -63%. Bên c nh đó th tr ng b t đ ng s n theo d báo c a t ch c CBRE Vi t Nam đang có chi u h ng t t h n trong nh ng n m t i. Công su t hi n t i c a Hyatt Regency hi n t i là 80%, theo đó tác gi đ xu t công su t phòng đ i v i khách s n Hyatt Regencey là 80% cho các n m 2014; 2015; 2016 và 85% b t đ u t n m 2017 - 2025. 66  B c 2: Xác đ nh doanh thu khách s n Dòng doanh thu khách s n qua các n m đ c xác đ nh bao g m t ng doanh thu t phòng, nhà hàng và b ph n khác. Doanh thu khách s n = doanh thu phòng + doanh thu nhà hàng + doanh thu khác  B c 3: Xác đ nh thu nh p ròng Dòng thu nh p ròng là dòng doanh thu còn l i sau khi tr đi dòng chi phí ho t đ ng  B c 4: Xác đ nh t su t chi t kh u T su t chi t kh u đ mu n nh n đ c xác đ nh là m c k v ng l i nhu n c a nhà đ u t mong c khi đ u t vào d án tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency. Th nh t tác gi c n c vào thông tin kh o sát th tr s n th ng m i ng 2 qu đ u t b t đ ng Vi t Nam bao g m Vinacapital v i m c l i nhu n k v ng là 14% - 22% (Vinacapital Vi t Nam, báo cáo th ng niên 2014) và CapitalLand v i m c k v ng là nh h n 15% (CapitalLand, báo cáo th đ u t vào b t đ ng s n th ng niên 2014) cho kho n ng m i vào Vi t Nam. Bên c nh đó tác gi đã ti n hành ph ng v n chuyên gia trong l nh v c th m đ nh giá thì m c l i nhu n k v ng cho đ u t b t đ ng s n là tòa nhà c n h khách s n là 12% -16%. Qua hai cách ti p c n trên tác gi đ xu t t su t chi t kh u cho tòa nhà c n h Hyatt Regency là 14%  B c 5: Xác đ nh giá tr thu h i cu i k d báo Giá tr thu h i đ Giá tr thu h i c xác đ nh b ng công th c = thu nh p ròng n m cu i/t su t sinh l i cu i cùng = 15.559.655/11% = 141.451.412 USD Trong đó t su t sinh l i cu i cùng đ đi t c đ t ng tr k d báo. c xác đ nh b ng cách l y t l chi t kh u tr ng b n v ng c a dòng ti n trong t ng lai tính t th i đi m cu i 67 T c đ t ng tr ng b n v ng đ c tác gi xác đ nh c n c vào t c đ t ng tr ng trong k d báo, đ ng th i v i đó tác gi đã xem xét đ n t c đ l m phát trung bình trong t ng lai. T l l m phát trung bình là t l l m phát qua su t chu k d án t 2014 đ n 2054. C n c vào d li u quá kh và d li u công ty nghiên c u th tr c tính trong t ng lai c a ng Business Monitor International (BMI) thì t l l m phát trong nh ng n m ti p theo s có chi u h ng gi m. Tác gi đ xu t t l 3% cho l m phát trung bình cho toàn chu k d án (2014-2054). Bi u đ 5.3: T l l m phát th c t và d báo qua các n m Vi t Nam Ngu n: Business Monitor International report Q1 2015 ki m tra l i đ xu t 3% cho t c đ t ng tr chuyên gia nh ng ng ng b n v ng tác gi đã h i ý ki n i có kinh nghi m trong l nh v c th m đ nh giá và b t đ ng s n, h cho r ng m c đ t ng giá cho b t đ ng s n th áp d ng cho th m đ nh giá ng m i hi n thông th m c t 3%-5% cho giai đo n hi n nay. Do đó m c 3% cho t c đ t ng tr ng b n v ng là phù h p v i th tr T l hoàn v n = t su t chi t kh u – t c đ t ng tr = 14% - 3% = 11% ng ng. ng b n v ng 68  B c 6: Xác đ nh giá tr khách s n Th m đ nh viên ti n hành chi t kh u dòng ti n thu nh p ròng và giá tr thu h i cu i k d án. Giá tr khách s n là t ng c ng giá tr chi t kh u c a dòng ti n thu nh p ròng và giá tr thu h i cu i k d án. 69 B ng 5.9: Ph ng pháp chi t kh u dòng ti n PHÁP CHI T KH U DÒNG TI N 40 N m 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Thanh lý DOANH THU C n h khách s n Công su t phòng 80% 80% 80% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% Khách s n 200 phòng Giá cho thuê trung bình $ 345 $/phòng/đêm ngày S l ng phòng khách 200 phòng s n S ngày m 365 Ngày c a S phòng đ t công su t Revpar M c t ng giá Chu k t ng giá 5% 345 362 380 399 419 440 462 485 510 535 562 590 160 160 160 170 170 170 170 170 170 170 170 170 46.720 46.720 46.720 52.743 52.743 52.743 52.743 52.743 52.743 52.743 52.743 52.743 276 290 304 339 356 374 393 413 433 455 478 502 0% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 12.894.720 13.539.456 14.216.429 17.904.683 18.799.917 19.739.913 20.726.908 21.763.254 22.851.416 23.993.987 25.193.687 26.453.371 n m 1 T ng doanh thu phòng/n m Tòa nhà c n h khách s n 174 phòng S l ng phòng khách s n Giá cho thuê trung bình ngày 174 phòng 139 139 139 148 148 148 148 148 148 148 148 148 $ 345 $/phòng/đêm 345 362 380 399 419 440 462 485 510 535 562 590 70 M c t ng giá Chu k tr giá t 5% % 1 n m S phòng đ t công su t 0% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 30.624 30.624 30.624 34.572 34.572 34.572 34.572 34.572 34.572 34.572 34.572 34.572 276 290 304 339 356 374 393 413 433 455 478 502 8.452.224 8.874.835 9.318.577 11.736.152 12.322.959 12.939.107 13.586.063 14.265.366 14.978.634 15.727.566 16.513.944 17.339.641 Revpar T ng doanh thu phòng/n m Kho ng th i gian ch s h u s d ng ngh d S phòng đ t công su t Giá tr m t đi trong kho ng th i gian ch s h u s d ng ngh d ng không cho thuê Doanh thu thu n t ho t đ ng c n h khách s n T l chia s THU NH P ch đ u t nh n đ Doanh thu thu n c a ch đ u t t ch ng trình T ng doanh thu c n h khách s n ng không cho thuê 90 Ngày 10.022 10.022 10.022 11.314 11.314 11.314 11.314 11.314 11.314 11.314 11.314 11.314 2,766,182 2,904,492 3,049,716 3,840,922 4,032,968 4,234,617 4,446,348 4,668,665 4,902,098 5,147,203 5,404,563 5,674,792 5,686,042 5,970,344 6,268,861 7,895,229 8,289,991 8,704,490 9,139,715 9,596,701 10,076,536 10,580,362 11,109,380 11,664,849 c 40% 2,274,417 2,388,137 2,507,544 3,158,092 3,315,996 3,481,796 3,655,886 3,838,680 4,030,614 4,232,145 4,443,752 4,665,940 15,169,137 15,927,593 16,723,973 21,062,774 22,115,913 23,221,709 24,382,794 25,601,934 26,882,031 28,226,132 29,637,439 31,119,311 F&B 30% Doanh thu t khách s n 7,584,568 7,963,797 8,361,987 10,531,387 11,057,957 11,610,854 12,191,397 12,800,967 13,441,015 14,113,066 14,818,719 15,559,655 Doanh thu khác 10% Doanh thu t khách s n 2,528,189 2,654,599 2,787,329 3,510,462 3,685,986 3,870,285 4,063,799 4,266,989 4,480,338 4,704,355 4,939,573 5,186,552 25,281,894 26,545,989 27,873,289 35,104,624 36,859,855 38,702,848 40,637,990 42,669,890 44,803,384 47,043,554 49,395,731 51,865,518 T NG DOANH THU CHI PHÍ HO T Chi phí ho t đ ng Chi phí bán hàng NG 60.0% 15.169.137 15.927.593 16.723.973 21.062.774 22.115.913 23.221.709 24.382.794 25.601.934 26.882.031 28.226.132 29.637.439 31.119.311 10.0% 2.528.189 2.654.599 2.787.329 3.510.462 3.685.986 3.870.285 4.063.799 4.266.989 4.480.338 4.704.355 4.939.573 5.186.552 71 T NG CHI PHÍ HO T NG 17,697,326 18,582,192 17.697.326 18.582.192 19.511.302 24.573.237 25.801.899 27.091.994 28.446.593 29.868.923 31.362.369 32.930.488 7.584.568 7.963.797 8.361.987 10.531.387 11.057.957 11.610.854 12.191.397 12.800.967 13.441.015 14.113.066 14.818.719 15.559.655 Giá tr n m thu h i cu i k d báo 11.00% H s : 9.0909 141.451.412 Giá tr hi n t i ròng t i n m 0 v i t l chi t kh u là 14.0% H s : 0.2697 38.155.643 THU NH P TR C THU LÃI VAY VÀ KH U HAO Th i k , n H s thu nh p giá tr hi n t i, PVIF Giá tr hi n t i ròng c a thu nh p ho t đ ng ròng v i t l chi t kh u 14\% m i n m. Giá tr hi n t i ròng c a giá tr n m cu i t i 17% T ng giá tr v n hóa c a b t đ ng s n Làm tròn 64.409.518 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1,0000 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 0,5194 0,4556 0,3996 0,3506 0,3075 0,2697 0,2366 7.584.568 6.985.787 6.434.277 7.108.386 6.547.198 6.030.314 5.554.237 5.115.744 4.711.870 4.339.880 3.997.258 3.681.685 38.155.643 $102.565.000 $102.600.000 Ngu n: Tính toán c a tác gi 72 K t lu n: Giá tr d án theo ph ng pháp chi t kh u dòng ti n là 102.600.000 $US 5.4.3 K t lu n Giá tr d án đ cđ c tính toán d a trên ph chi t kh u dòng ti n. K t qu th m đ nh giá đ ng pháp v n hóa tr c ti p và c tóm t t trong b ng d i đây B ng 5.10: K t lu n giá tr th m đ nh giá K t lu n giá tr th m đ nh giá Ph ng pháp Giá tr Ph ng pháp v n hóa thu nh p tr c ti p 97.400.000 USD Ph ng pháp chi t kh u dòng ti n 102.600.000 USD 100.000.000 USD Th ng nh t k t qu đ nh giá nv Ngu n: Tính toán c a tác gi  K t lu n ch Ch ng này tác gi trình bày chi ti t quá trình áp d ng th c t mô hình th m đ nh giá đã nêu ch ng 5 ng 4. Tài s n đ nh giá là tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency à N ng. Thông qua quá trình thu th p và phân tích k t qu th ng nh t c a tài s n đ nh giá theo hai ph ng pháp v n hóa tr c ti p và chi t kh u dòng ti n là 100.000.000 USD Th c t theo kh o sát giá chào bán trung bình m t c n h khách s n Hyatt Regency trên website nhà đ t (batdongsan.com, muabannhadat.com) hi n 355.000USD. S c n h đã bán 174 c n, do đó s ti n thu đ m c t c t bán c n h c tính t 61.710.000USD. Giá tr đ u t ban đ u c a d án 110 tri u USD. Giá tr TST G bao g m c n h đã bán c tính 162 tri u USD. Kho ng chênh l ch giá tr th m đ nh giá so v i giá tr ban đ u th hi n giá tr t ng thêm c a tài s n sau th i gian đ a vào ho t đ ng. Nh v y giá tr TST G đ a ra là phù h p v i giá th tr ng c a tài s n. 73 K T LU N Lu n v n “Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có ch ng trình ” nh m m c tiêu xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c và ng d ng nó vào th c t nh ng k t qu đã đ t đ ng Vi Nam. Bên c nh c, lu n v n c ng có nh ng h n ch nh t đ nh trong quá trình th c hi n. Thông qua nh ng k t qu đ t đ ra h th tr c và h n ch m c ph i tác gi đ a ng phát tri n cho các lu n v n ti p theo và nh ng g i ý chính sách nh m hoàn thi n và thúc đ y công tác th m đ nh giá khách s n nói chung và tòa nhà c n h khách s n có s d ng hinh th c h p tác kinh doanh nói riêng.  Nh ng k t qu đ t đ c c a lu n v n Lu n v n “Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có ch trình ” đã th c hi n đ ng c các n i dung chính sau: Th nh t lu n v n đã nghiên c u nh ng v n đ c b n mang tính lý thuy t bao g m: Lý thuy t v c n h khách s n, hình th c , các lý thuy t và các khái ni m liên quan khác v khách s n. ng th i, trên c s nh ng kinh nghi m c a các t ch c qu c t trong l nh v c b t đ ng s n và th m đ nh giá đã giúp tác gi rút ra bài h c đ xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c th tr ng Vi t Nam Th hai t ng h p t nh ng lý thuy t có đ nh ng nghiên c u tr c t nghiên c u kinh nghi m th c ti n, c đó, k t h p v i ph ng v n chuyên gia, tác gi xây d ng m t khung phân tích c th cho nghiên c u th m đ nh tòa nhà c n h khách s n. Khung phân tích giúp ng i đ c hi u đ c quá trình nghiên c u và t ng h p lý thuy t khi th c hi n lu n v n. Trong đó nh ng k t qu có đ chuyên gia giúp tác gi đánh giá th c tr ng các ph khách s n các công ty trong n c và các công ty n c t ph ng v n ng pháp th m đ nh giá v c ngoài Vi t Nam. Nh ng k t qu này là c s đ tác gi xây d ng mô hình và ng d ng mô hình vào trong th c t th tr ng Vi t Nam. 74 Th ba t ng h p t c s lý thuy t và nghiên c u th c nghi m có đ c tác gi xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng khách s n tr th ng Vi t Nam. Trong mô hình th m đ nh giá này hai cách ti p c n so sánh và ti p c n thu nh p là hai cách ti p c n đ hành theo hai cách ti p c n này đ nh p đ c ti n hành theo 2 ph chi t kh u dòng ti n (DCF). c s d ng đ th m đ nh giá. Các b c ti n c trình bày chi ti t, trong đó cách ti p c n thu ng pháp chính là ph ng pháp v n hóa tr c ti p và ng d ng mô hình vào trong th c t là m t ph n quan tr ng c a lu n v n, trong ph n này tác gi ti n hành th m đ nh tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency thành ph à N ng đ đ a ra giá tr th tr ng c a tài s n. Cu i cùng, lu n v n trình bày nh ng h n ch trong quá trình th c hi n lu n v n và nh ng h ng phát tri n cho các lu n v n ti p theo. Bên c nh đó tác gi c ng nêu lên nh ng g i ý chính sách nh m thúc đ y và phát tri n công tác th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c  Vi t Nam. H n ch c a lu n v n Lu n v n “xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c th tr ng Vi t Nam” đ sâu trong khi quy đ nh th i l c th c hi n trên ph m vi nghiên c u r ng và ng th c hi n lu n v n có h n, do đó lu n v n không tránh kh i nh ng h n ch và thi u sót. Th nh t, các mô hình th m đ nh giá c a các công ty th m đ nh giá trong n n c ngoài thì đ c và c b o m t. Các thông tin v mô hình th m đ nh giá không đ công b r ng rãi mà ch đ c áp d ng n i b trong t ng công ty vì đây đ nh là nh ng bí quy t kinh doanh c a các công ty s h u. c c coi i u này khi n tác gi g p ph i nh ng thách th c nh t đ nh trong vi c tìm ra c s lý lu n và nh ng thông tin th c t đ xây d ng mô hình th m đ nh giá. Th hai, s l công ty n ng chuyên gia có đ c còn khá ít, đ c bi t là các chuyên gia c ngoài. Trong đi u ki n hoàn h o s l hi n trên t t c các công ty th m đ nh giá đ có đ ng chuyên gia c n đ các c th c c th ng kê v i đ chính xác cao h n. Trong quá trình ph ng v n chuyên gia có nh ng câu h i liên quan đ n nh ng 75 y u t , nh ng thông tin nh y c m; đi u này khi n cho chuyên gia đ c ph ng v n không s n lòng chia s đ i ng kh o sát. Th ba, mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c đ c áp d ng r ng rãi t i nhi u n cho các mô hình này đ c trên th gi i. Tuy nhiên các ch s áp d ng c thi t k phù h p v i đ c đi m th tr này. Do đó, vi c v n d ng mô hình t i th tr ng t i các n c ng Vi t Nam đã v p ph i nh ng tr ng i không nh Th t , v n d ng th c t mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c đ th tr ng Vi t Nam có nhi u h n ch . Tác gi đã không có tìm c tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c thu n túy (ch bao g m c n h khách s n) do gi li u th tr ng h n ch , do đó tác gi đã ti n hành th m đ nh tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency v i 174 c n h khách s và 200 phòng khách s n thông th ng. Trong đi u ki n hoàn h o, lu n v n c n ti n hành th m đ nh thêm nhi u tài s n là các tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c đ minh h a t t h n cho mô hình này.  Nh ng g i ý v h ng nghiên c u ti p theo Nh ng nghi n c u ti p theo có th th c hi n nh m nghiên c u sâu và nâng cao h n đ i v i các v n đ sau: Th nh t, t su t v n hóa và t su t chi t kh u là hai y u t tác đ ng l n đ n mô hình th m đ nh giá theo cách ti p c n thu nh p. Trên th c t các n c trên th gi i có nhi u cách đ xác đ nh 2 ch s này, nh ng nghiên c u ti p theo có th đào sâu và xây d ng ph ng pháp xác đ nh các t s này. Th hai, th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có hình th c chia s k ngh đ áp d ng r ng rãi m t s nét t các n c trên th gi i. c ây c ng là m t lo i hình tài s n m i có ng đ ng v i lo i hình tòa nhà c n h khách s n có hình th c . Nhu c u v s h u tài s n chia s k ngh đang ngày càng t ng cao n c ta, do đó nh ng nghiên c u ti p theo có th ti n hành xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa 76 nhà c n h khách s n có hình th c chia s k ngh có vai trò l n trong giai đo n hi n nay.  G i ý chính sách công tác th m đ nh giá khách s n nói chung và tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c nói riêng đ c th c hi n d dàng và chính xác h n th tr ng Vi t Nam tác gi đ xu t m t s ki n ngh sau: Th nh t, các c quan có th m quy n c n ban hành các h ng d n c th v quy trình, cách th c th m đ nh giá đ i v i khách s n này. Trong đó c n chú tr ng h ng d n cách th c xác đ nh các ch s c n thi t nh t su t v n hóa, t su t chi t kh u; công su t l p đ y, t c đ t ng tr ng đ thu n ti n làm c s cho các mô hình th m đ nh giá. Th hai, vi c th ng kê và xây d ng c s d li u đóng vai trò quan trong trong công tác đ nh giá. Do đó, thành l p các c quan thông kê d li u và công b d li u giúp th m đ nh viên có ngu n tham kh o thông tin trong quá trình đ nh giá là h t s c c n thi t. Th ba, các th m đ nh viên c n đ c đào t o v nghi p v đ ti p c n v i nh ng mô hình th m đ nh giá c a các lo i tài s n m i. 77 TÀI LI U THAM KH O A. Ti ng Vi t 1) Ánh D ng, 2000. Chuyên đ B S ngh d ng xu h ng đ u t c a các doanh nghi p đ a c Vi t Nam. T p chí b t đ ng s n mua bán nhà đ t, trang 26-29. 2) Grant Thornton Vi t Nam, 2009. Kh o sát ngành d ch v khách s n [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 15 tháng 5 n m 2015]. 3) Grant Thornton Vi t Nam, 2010. Kh o sát ngành d ch v khách s n [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 15 tháng 5 n m 2015]. 4) Grant Thornton Vi t Nam, 2011. Kh o sát ngành d ch v khách s n [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 15 tháng 5 n m 2015]. 5) Grant Thornton Vi t Nam, 2012. Kh o sát ngành d ch v khách s n [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 15 tháng 5 n m 2015]. 6) Grant Thornton Vi t Nam, 2013. Kh o sát ngành d ch v khách s n [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 15 tháng 5 n m 2015]. 7) Grant Thornton Vi t Nam, 2014. Kh o sát ngành d ch v khách s n [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 15 tháng 5 n m 2015]. 8) Robert McIntosh, 2011. 2011 Chi n l c u t Khách s n: m i nhà đ u t nên bi t nh ng gì [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 12 tháng 3 n m 2015] 78 B. Ti ng Anh 9) Alternaty Company, 2013. Common mistakes in hotel planning and operation. [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015] 10) Brian A. Glanville, 2001. The Appraisal of real estate, USA. Appraisal Institue 11) Business Monitor International, 2014. Vietnam real estate report [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015] 12) Business Monitor International, 2014. Vietnam tourism report [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015] 13) CapitalLand, 2014. Annual Report [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 14 tháng 4 n m 2015] 14) David Harper, 2008. Valuation of hotels for Investors, United Kingdom. UK copyright Designs and Patents Act 15) Dr Richard G. Reed, 2007. The valuation of real estate, Australia. Australia Property Institute 16) Dung Duong, 2015. Da Nang Market Insights – Q1 2015 [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015] 17) David C. Lennhoff and Heather Reichardt, 2011. Hotel Valuation Myths and Misconceptions Revisited [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015] 79 18) Daniel H. Lesser, 2005. Cushman & Walkfiled US report[pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015] 19) David C. Lennhoff, 2013. Separating The Real Property From The Tangible And Intangible Personalty In Appraisals [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015] 20) Elaine Sahlins, 2007. Some Reflections on Condominum hotel development [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 30 tháng 3 n m 2015] 21) Erich Baum, 2013. The Fine Art of Hotel Sale Adjustment [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015] 22) Giuliano Gasparini, 2011. Understanding Hotel Valuation Techniques [pdf] theo đ a ch :< http://tourism.blogs.ie.edu> [pdf] [tham kh o ngày 30 tháng 3 n m 2015] 23) Greg Clarke, 1996. Specialist valutions in Australia and New Zealand theory and practic, Australia. Australian Institute of Valuer and Land Economists. Inc 24) Hotel asssociation of New York City. INC, 2006. Uniform system of account for the lodging industry, New York. Amercican hotel & Lodging educational institute 25) IVSC, 2011. Internation valuation standards 2011, United Kingdom. Page Bros. 26) Jonathan A. Hales, 2005. Accounting and financial analysis in the hospitality industry, United Kingdom. Elsevier Inc. 27) Jimbter, Bod Braun, Guy Maisnik, 2014. What is the condominium hotel (or condo hotel)? Definition of real estate legacy [pdf] theo đ a ch : 80 [tham kh o ngày 31 tháng 3 n m 2015] 28) Jan Dedros & Stephen Rushmore, 2003. Hotel valuation techniques, USA. Education Institute of AH & MA 29) Jim Butler, 2010. The Lenders Handbook for troubled hotels, JMBM Blobal Hospitality Guide 30) Jim Butler. Robert E. Braun, 2010. The HMA Handbook Hotel management agreements for owners. developers. investors & lenders, JMBM Blobal Hospitality Guide 31) John W. O’Neill and Eric E. Belfrage, 2005. A Strategy for Estimating Identified Intangible Asset Value: Hotel Affiliation Contribution [pdf]. Theo đ a ch < http://ishc.com/wp-content/uploads/iia_article.pdf> [tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015] 32) JOHN W. O’NEILL and QU XIAO, 2006. The Role of Brand Affiliation in Hotel Market Value [pdf] theo đ a ch 30 5% 10% 15% 20% 25% 30% % 91 f S l ng phòng khác nhau g Khác………………………….. 9. Ông/Bà có th ng xuyên s d ng ph ng pháp v n hóa tr c ti p đ th m đ nh giá khách s n: R t th ng xuyên Th Ông/Bà dùng ph 10. ph ng xuyên Th nh tho ng hi m khi Không bao gi ng pháp nào đ xác đ nh t su t v n hóa (có th ghi nhi u ng pháp, vui lòng x p theo th t t m c đ s d ng th ng xuyên nh t đ n ít s d ng nh t) a................................................................................................................................... b. ................................................................................................................................. c................................................................................................................................... Ông/Bà có th 11. ng xuyên s d ng ph ng pháp chi t kh u dòng ti n đ th m đ nh giá khách s n R t th 12. ph ng xuyên Ông/Bà dùng ph Th ng xuyên Th nh tho ng hi m khi Không bao gi ng pháp nào đ xác đ nh t su t su t chi t kh u (có th ghi nhi u ng pháp, vui lòng x p theo th t t m c đ s d ng th ng xuyên nh t đ n ít s d ng nh t) a................................................................................................................................... b. ................................................................................................................................. c................................................................................................................................... 13. ph Ông/Bà th ng dùng ph ng pháp nào đ xác đ nh giá tr cu i k (có th ghi nhi u ng pháp, vui lòng x p theo th t t m c đ s d ng th ng xuyên nh t đ n ít s d ng nh t) a................................................................................................................................... b. ................................................................................................................................. c................................................................................................................................... 14. Ông/Bà xác đ nh t l t ng giá qua các n m b ng ph nhi u ph ng pháp nào (có th ghi ng pháp, vui lòng x p theo th t t m c đ s d ng th ng xuyên nh t đ n ít s d ng nh t) a................................................................................................................................. b. ............................................................................................................................... c................................................................................................................................. 92 Ông/Bà có th 15. R t th 16. ng xuyên ng xuyên s d ng ph Th ng xuyên ng pháp chi phí đ th m đ nh giá khách s n Th nh tho ng hi m khi Không bao gi Ông/Bà có bi t v lo i hình tòa nhà c n h khách s n Bi t rõ Có bi t Không bi t Ông/Bà có t ng th m đ nh giá lo i hình tòa nhà c n h khách s n 17. Có 18. Không Ông/Bà đã t ng th m đ nh bao nhiêu tòa nhà c n h khách s n ............................................................................................................................................... 19. Nh ng v ng m c khi Ông/bà th m đ nh tòa nhà c n h khách s n ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... 20. Nh ng đi m c n l u ý khi th m đ nh giá khách tòa nhà c n h khách s n ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... 21. Nh ng đ xu t khác c a Ông/bà ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... Xin c m n quý Ông/Bà đã dành th i gian hoàn t t b ng kh o sát này! H Chí Minh ngày…tháng…n m 2015 93 Ph l c 4: Danh sách chuyên gia Stt Ch c v Tên 1 Ph m Thanh D ng* 2 H Th Kim Doanh* Phó giám đ c 3 Ph m Trung Quân Tr 4 Nguy n Th Thu Hi n 5 Lý Qu nh B o Trân 6 Nguy n Hà Nhi Duyên Qu n lý c p cao 7 Nguy n Th Út Em 8 Tr n V Th 9 Nguy n Chuyên viên phân tích tài chính cao c p Qu n lý c p cao b ph n t v n giao d ch tài chính Qu n lý c p cao b ph n t v n giao d ch tài chính Qu n lý c p cao b ph n t v n giao d ch tài chính Qu n lý c p cao b ph n t v n giao d ch tài chính T tr ng t v n giao d ch tài chính T tr ng t v n giao d ch tài chính T tr ng t v n giao d ch tài chính T tr ng t v n giao d ch tài chính ng Khoa 10 oàn Thu n H i 11 inh Th Anh 12 Tr n Ng c Th nh 13 Lâm V Minh Ki u 14 ng Th Mai Khanh ng phòng đ nh giá Chuyên viên phân tích d án & đ nh giá c p cao Chuyên viên phân tích tài chính cao c p 15 Nguy n 16 Nguy n Thu Oanh T ng giám đ c 17 Nguy n Qu c Ti n T tr ng đ nh giá 18 Mai Ph T tr ng đ nh giá T tr ng t ki m soát 19 c Trung Phó giám đ c cH ng Ng c Thanh 20 Nguyên Th Ph ng Th m đ nh viên 21 Ngô Duy Anh Xuân S n Tr 22 H Vi t B o Lân T tr ng phòng đ nh giá ng đ nh giá Th i gian công tác n v công tác Công ty TNHH CBRE Vi Nam Công ty TNHH CBRE Vi Nam Công ty TNHH CBRE Vi Nam Công ty TNHH CBRE Vi Nam t >10 t >10 t 5-10 t 5-10 Công ty VinaCapital Công ty TNHH JLL Vi t Nam Công ty TNHH Savills Vietnam Công ty Ernst & Young Vi Nam Công ty Ernst & Young Vi Nam Công ty Ernst & Young Vi Nam Công ty Ernst & Young Vi Nam Công ty Ernst & Young Vi Nam Công ty Ernst & Young Vi Nam Công ty Ernst & Young Vi Nam Công ty Ernst & Young Vi Nam Công ty TNHH MTV T v n và Th m đ nh giá Sao M c Công ty TNHH MTV T v n và Th m đ nh giá Sao M c Công ty TNHH MTV T v n và Th m đ nh giá Sao M c Công ty TNHH MTV T v n và Th m đ nh giá Sao M c Công ty TNHH MTV T v n và Th m đ nh giá Sao M c Công ty TNHH MTV T v n và Th m đ nh giá Sao M c B Ph n Ki m soát R i ro Techcombank 5-10 >10 5-10 t >10 t >10 t >10 t >10 t 5-10 t 5-10 t 5-10 t 5-10 >10 5-10 5-10 5-10 5-10 5-10 5-10 94 Stt Tên Ch c v 23 Tr n Thanh Ki t Phó phòng đ nh giá 24 Lê Hoàng Kh i Phó t ng giám đ c 25 Kh u Minh Tu n Phó phòng đ nh giá 26 Anh Huy 27 Hu nh M H 28 Ph m Qu c Anh Th Phó phòng ki m soát 29 Nguy n ình Ki u Lam Tr 30 Tr Phó t ng giám đ c 31 Nguy n Minh Di p Th o Phó t ng giám đ c 32 Cao Th M Linh Tr 33 Lê Ki u Trang Phó t ng giám đ c 34 Tr nh H ng Th nh Giám đ c Tr ng ng Th H ng ang ng phòng đ nh giá Phó phòng ki m soát * Chuyên gia tham gia ph ng v n chuyên sâu ng phòng ki m soát ng phòng đ nh giá n v công tác Công ty C ph n Thông tin và Th m đ nh giá Tây Nam B Công ty C ph n Thông tin và Th m đ nh giá Tây Nam B Công ty C ph n Thông tin và Th m đ nh giá Tây Nam B Công ty C ph n Thông tin và Th m đ nh giá Tây Nam B Công ty C ph n Thông tin và Th m đ nh giá Tây Nam B Công ty C ph n Thông tin và Th m đ nh giá Tây Nam B Công ty C ph n Thông tin và Th m đ nh giá Tây Nam B Công ty C ph n Thông tin và Th m đ nh giá Tây Nam B Công ty C ph n Thông tin và Th m đ nh giá Tây Nam B Công ty C ph n Th ng M i d ch v và T v n H ng c Công ty CP Th m đ nh giá EXIMA Công ty TNHH T v n và Th m đ nh giá Ph ng Nam Ngu n: Kh o sát c a tác gi Th i gian công tác 5-10 5-10 5-10 5-10 5-10 5-10 5-10 >10 >10 5-10 5-10 >10 95 Ph l c 5: Danh sách 50 lo i khách s n Stt Lo i 1 Khách s n Spacetel 2 Khách s n sân bay 3 Khách s n trung tâm t p hu n cao c p 4 Khách s n trung tâm h i ngh đ i h c 5 Khách s n trung tâm h i ngh ngo i ô 6 Khách s n c ng đ ng ngo i ô 7 Khách s n công viên v n phòng 8 Khách s n trung tâm mua s m 9 Khách s ng ven đ 10 Khách s n d ch v gi i h n 11 Khách s n bungalow 12 Khách s n đ ng quê 13 Khách s n du l ch & kinh doanh trung tâm TP. 14 Khách s n h i ngh trung tâm TP. 15 Khách s n gi i trí & ph c h p 16 Khách s n Hi-rise megatel 17 Khách s n Boutique 18 Khách s n Adaptive Reuse - Restoration 19 Khách s n City club 20 Khách s n Wellness Center/Healthtel 21 Khách s n Assited-living residences 22 Khách s n Senior Residence 23 Khách s n Extended - stays 24 Khách s n All - suites 25 Khách s n Residential 26 C n h khách s n 27 C n h khách s n đ y đ d ch v 28 Khách s n Castel ng 96 29 Khách s n Super-luxury 30 Khách s n Condo 31 Khách s n Bed & breakfast 32 Khách s n Vacation ownership 33 Khách s n All-Villas resort community 34 Khách s n Convention resort 35 Khách s n Resort theme park 36 Khách s n Mega-hotel 37 Khách s n Casino resort 38 Khách s n Native american casino resort 39 Khách s n Ecotourist resort/retreat 40 Khách s n Scenic mountain/ Beach resort 41 Khách s n Marina hotel 42 Khách s n Vacation village 43 Khách s n Ski lodge 44 Khách s n Multiresort complex 45 Khách s n Golf/Tennis resort 46 Khách s n Cruiseship 47 Khách s n Medical Minneral Spa 48 Khách s n Fitness spa 49 Khách s n country club 50 Khách s n Marinetel Ngu n: Phát tri n và thi t k khách s n – 2001 - Walter A. Rutes, Penner and Lawrence Adams Richard H. 97 Ph l c 6: Giá phòng khách s n Khách s n ngh d Stt 1 2 3 Tên khách s n Lo i phòng Pullman Danang Beach Resort Pullman Danang Beach Resort Fusion Maia resort- All spa inclusive Superior queen Deluxe queen à N ng à N ng Giá (USD/đêm) 364 373 Pool villa à N ng 466 Babylon room - double room Babylon room - double room 1 bedroom pool villa 1 bedroom pool villa 2 bedroom pool villa 2 bedroom pool villa 1 bedroom pool villa 1 bedroom pool villa 1 bedroom pool villa 2 bedroom pool villa 2 bedroom pool villa Garden deluxe Garden deluxe Lagoon superior Lagoon superior Lagoon superior Ocean studio suite Ocean studio suite Ocean studio suite Ocean view Ocean view Ocean view Ocean view Beach front Beach front à N ng 160 à N ng 200 àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN àN ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng ng 240 300 400 501 214 238 224 278 308 228 304 234 239 319 290 301 402 275 284 301 316 344 347 Superior king à N ng 149 Superior twin à N ng 149 Executive king with terrace à N ng 194 4 Naman Retreat Resort 5 Naman Retreat Resort 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 Naman Retreat Resort Naman Retreat Resort Naman Retreat Resort Naman Retreat Resort The Ocean Villas The Ocean Villas The Ocean Villas The Ocean Villas The Ocean Villas Furama Resort Danang Furama Resort Danang Furama Resort Danang Furama Resort Danang Furama Resort Danang Furama Resort Danang Furama Resort Danang Furama Resort Danang Vinpearl Premium Danang Vinpearl Premium Danang Vinpearl Premium Danang Vinpearl Premium Danang Vinpearl Premium Danang Vinpearl Premium Danang Novotel Danang Premier Han Rive Novotel Danang Premier Han Rive Novotel Danang Premier Han Rive 29 30 31 ng 5 sao V trí 98 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 Novotel Danang Premier Han Rive InterContinental Danang Sun Peninsula Resort InterContinental Danang Sun Peninsula Resort InterContinental Danang Sun Peninsula Resort InterContinental Danang Sun Peninsula Resort InterContinental Danang Sun Peninsula Resort InterContinental Danang Sun Peninsula Resort Fusion Suites Danang Beach Fusion Suites Danang Beach Fusion Suites Danang Beach Fusion Suites Danang Beach Fusion Suites Danang Beach Fusion Suites Danang Beach Olalani Resort and Condotel Olalani Resort and Condotel Olalani Resort and Condotel Olalani Resort and Condotel Olalani Resort and Condotel Olalani Resort and Condotel IDC White House Ocean Villa IDC White House Ocean Villa IDC White House Ocean Villa Pearl Paradise Villa Danang Pearl Paradise Villa Danang 56 Son Tra Resort & Spa 57 Son Tra Resort & Spa 58 Son Tra Resort & Spa 59 Son Tra Resort & Spa 60 Son Tra Resort & Spa 61 Son Tra Resort & Spa 62 Sunrise Hoi An Resort 63 Sunrise Hoi An Resort 32 33 34 35 36 37 38 Executive king with terrace à N ng 209 Son tra room- twin bed à N ng 380 Son tra room- twin bed à N ng 430 One king terrace suite à N ng ocean view One king terrace suite à N ng ocean view Son tra terrace suites à N ng king bed Son tra terrace suites à N ng king bed Chic studio à N ng Chic studio à N ng Ocean suite double à N ng Ocean suite double à N ng Fusion suites double à N ng Fusion suites double à N ng Deluxe garden double à N ng Deluxe garden double à N ng Deluxe garden twin à N ng Deluxe garden twin à N ng Deluxe ocean double à N ng Deluxe ocean double à N ng 2 bedroom villa à N ng 3 bedroom villa à N ng 3 bedroom villa à N ng Ocean view villa à N ng Ocean view villa à N ng 1 bedroom ocean view à N ng villa 1 bedroom ocean view à N ng villa 1-bedroom beachfront à N ng villa 1-bedroom beachfront à N ng villa 2-bedroom ocean view à N ng villa 2-bedroom ocean view à N ng villa Deluxe garden view Qu ng Nam Garden deluxe halfboard Qu ng Nam room 400 450 430 480 124 178 155 222 169 241 145 171 145 171 149 176 246 246 280 200 208 149 166 169 188 199 221 134 157 99 64 65 66 67 68 Sunrise Hoi An Resort Hotel Royal Hoi An Mgallery Collection Hotel Royal Hoi An Mgallery Collection Hotel Royal Hoi An Mgallery Collection Montgomerie Links Villas Hoi An 69 Golden Sand Resort & Sp 70 Golden Sand Resort & Sp 71 Golden Sand Resort & Sp 72 Golden Sand Resort & Sp 73 Golden Sand Resort & Sp 74 Golden Sand Resort & Sp 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 Palm Garden Beach Resort & Spa Palm Garden Beach Resort & Spa Palm Garden Beach Resort & Spa Palm Garden Beach Resort & Spa Muong Thanh Nha Trang Centre Hotel Muong Thanh Nha Trang Centre Hotel Muong Thanh Nha Trang Centre Hotel Muong Thanh Nha Trang Centre Hotel Vinpearl Resort Nha Trang Vinpearl Resort Nha Trang Vinpearl Resort Nha Trang Vinpearl Resort Nha Trang Vinpearl Resort Nha Trang Vinpearl Resort Nha Trang Sheraton Nha Trang Hotel & Spa Sheraton Nha Trang Hotel & Spa Sheraton Nha Trang Hotel & Garden deluxe spa package Qu ng Nam 157 Deluxe 1 king bed Qu ng Nam 147 Deluxe 2 single beds Qu ng Nam 150 Grand deluxe 1 king bed Qu ng Nam 175 3 bedroom pool villa Qu ng Nam 280 Premier garden view room Premier garden view room Grand deluxe garden view Grand deluxe garden view Grand deluxe ocean view Grand deluxe ocean view Superior garden view queen bed Superior garden view queen bed Deluxe garden view queen bed Deluxe garden view queen bed Qu ng Nam 109 Qu ng Nam 199 Qu ng Nam 164 Qu ng Nam 299 Qu ng Nam 176 Qu ng Nam 319 Qu ng Nam 107 Qu ng Nam 180 Qu ng Nam 123 Qu ng Nam 208 Deluxe twin bed Khánh Hòa 161 Deluxe double bed Khánh Hòa 161 Khánh Hòa 185 Khánh Hòa 185 Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa 180 240 186 248 195 260 Deluxe ocean view Khánh Hòa 113 Deluxe ocean view Khánh Hòa 166 Deluxe ocean view Khánh Hòa 116 Deluxe ocean view double bed Deluxe ocean view double bed Deluxe hill view Deluxe hill view Deluxe garden view Deluxe garden view Grand deluxe hill view Grand deluxe hill view 100 92 93 94 95 Spa Sheraton Nha Trang Hotel & Spa Sheraton Nha Trang Hotel & Spa Sheraton Nha Trang Hotel & Spa Sheraton Nha Trang Hotel & Spa 96 Mia Resort Nha Trang 97 Mia Resort Nha Trang 98 Mia Resort Nha Trang 99 Mia Resort Nha Trang 113 114 115 116 Vinpearl Premium Nha Trang Bay Vinpearl Premium Nha Trang Bay Vinpearl Luxury Nha Trang Vinpearl Luxury Nha Trang Vinpearl Luxury Nha Trang Vinpearl Luxury Nha Trang An Lam Ninh Van Bay Villas An Lam Ninh Van Bay Villas An Lam Ninh Van Bay Villas An Lam Ninh Van Bay Villas Best Western Premier Havana Nha Trang Best Western Premier Havana Nha Trang Best Western Premier Havana Nha Trang InterContinental Nha Trang InterContinental Nha Trang InterContinental Nha Trang InterContinental Nha Trang 117 InterContinental Nha Trang 118 InterContinental Nha Trang 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 119 120 Cam Ranh Riviera Beach Resort and Spa Cam Ranh Riviera Beach Resort and Spa Deluxe ocean view Khánh Hòa 121 Standard queen bed Khánh Hòa 126 Standard twin bed Khánh Hòa 126 Superior queen bed Khánh Hòa 138 Khánh Hòa 247 Khánh Hòa 309 Khánh Hòa 324 Khánh Hòa 406 Deluxe garden view Khánh Hòa 272 Deluxe ocean view Khánh Hòa 304 Garden villa Garden villa Duplex villa Grand duplex Hill rock pool villa Hill rock pool villa Lagoon pool villa Lagoon pool villa Deluxe sea view queen bed Deluxe city view twin bed Deluxe city view twin bed 1 king bed deluxe 1 king bed deluxe 2 single beds deluxe 2 single beds deluxe 1 king bed deluxe ocean view 1 king bed deluxe ocean view Ocean view premium king or twin bed Ocean view premium king or twin bed Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa 362 483 467 485 347 434 401 501 Khánh Hòa 149 Khánh Hòa 157 Khánh Hòa 175 Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa 293 377 293 377 Khánh Hòa 313 Khánh Hòa 401 Khánh Hòa 123 Khánh Hòa 136 Garden villa - double bed Garden villa - double bed Cliff villa - double bed with private pool Cliff villa - double bed with private pool 101 125 126 127 Cam Ranh Riviera Beach Resort and Spa Cam Ranh Riviera Beach Resort and Spa Cam Ranh Riviera Beach Resort and Spa Cam Ranh Riviera Beach Resort and Spa Amiana Resort Nha Trang Amiana Resort Nha Trang Amiana Resort Nha Trang 128 MerPerle Hon Tam Resort 129 MerPerle Hon Tam Resort 130 MerPerle Hon Tam Resort 131 MerPerle Hon Tam Resort 132 MerPerle Hon Tam Resort 133 MerPerle Hon Tam Resort 121 122 123 124 Giá nh nh t Giá l n nh t Giá cho trung bình Terrace pool suite - king bed Terrace pool suite - king bed Ocean view studio suite - king bed Ocean view studio suite - king bed Deluxe - king bed Deluxe - twin bed Ocean villa - king bed Deluxe bungalow double bed Deluxe bungalow double bed Deluxe bungalow twin bed Deluxe bungalow twin bed Premium bungalow double bed Premium bungalow double bed Ngu n: Agoda.com Khánh Hòa 138 Khánh Hòa 153 Khánh Hòa 153 Khánh Hòa 170 Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa 237 237 349 Khánh Hòa 124 Khánh Hòa 146 Khánh Hòa 124 Khánh Hòa 146 Khánh Hòa 150 Khánh Hòa 177 123 501 271 102 HÌNH NH Hình 1: B n đ t nh Khánh Hòa Hình 2: B n đ t nh Qu ng Nam 103 Hình 3: B n đ TP. à N ng Hình 4: B n đ tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency 104 Hình 5: B n đ quy ho ch chi ti t 1/500 d án Hyatt Regency à N ng Hình 6: Tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency à N ng [...]... d ng đ th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê ?  ng d ng th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình cho thuê nh th nào vào th tr 1.4 Ph ng pháp nghiên c u Lu n v n s d ng các ph  Ph ng Vi t Nam? ng pháp nghiên c u sau: ng pháp phân tích t ng h p đ c s d ng đ t ng h p các lý thuy t v tòa nhà c n h khách s n, hình th c , mô hình th m đ nh giá khách s n ph bi n... businessdictionary.com thì tòa nhà c n h khách s n đ c hi u nh sau: Tòa nhà c n h khách s n là tòa nhà l n đ d ng theo phong cách khách s n, th mà đã đ c xây ng là m t tòa nhà cao t ng, g m các phòng c bán cho cá nhân và nhà đ u t cho m c đích s d ng cá nhân c a h ho c cho m c đích cho thuê H u h t các tòa nhà c n h khách s n v n hành theo m t ch ng trình có c u trúc v chia s ti n thuê d a trên th tr xem nh m t khách. .. HÌNH NGHIÊN C U 2.1 Tòa nhà c n h khách s n và hình th c 2.1.1 Tòa nhà c n h khách s n (Condo – hotel) Có r t nhi u đ nh ngh a v tòa nhà c n h khách s n tuy nhiên ba đ nh ngh a c a t ch c khách s n th gi i Jeffer Mangels Butler & Michell LLP (JMBM), ông Stephen Rushmore và t đi n tr c tuy n businessdictionary.com là các đ nh ngh a mà tác gi nh n th y có kh n ng minh h a t t nh t cho khái ni m tòa nhà. .. Adams B ng 2.1: 12 danh m c khách s n: Stt Lo i 1 Khách s n trung tâm thành ph 2 Khách s n ngo i ô thành ph 3 Khách s n ngh d 4 Khách s n h i th o 5 Khách s n trung tâm h i ngh 6 Khách s n nhà 7 Khách s n đ 8 Khách s n sang tr ng 9 Khách s n nâng c p t khách s n hi n h u 10 Khách s n l n 11 Khách s n ph c h p 12 Khách s n có sòng bài ng và c n h Ngu n: Phát tri n và thi t k khách s n – 2001 - Walter... gi đ xu t m t khung phân tích cho lu n v n nh sau: S đ 3.1: Khung phân tích Lý thuy t v tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u Lý thuy t v khách s n và th m đ nh giá khách s n Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u Ph ng pháp chuyên gia ng d ng mô hình th m đ nh giá G i ý chính sách Ngu n: Tác gi đ xu t 23 3.2 Ph ng pháp chuyên gia Quá trình nghiên... u là m t i mua khách s n ti m n ng khi có đ y đ các thông tin c n thi t s mua khách m c giá t i đa t ng đ ng v i giá bán m t khách s n t ng t có cùng m c h u d ng Theo đó đ xác đ nh giá tr c a khách s n th m đ nh viên c n thu th p trên th tr đ ng các khách s n t c các khách s n t ng đ ng v i khách s n th m đ nh giá Sau khi có ng đ ng th m đ nh viên đem chúng so sánh v i khách s n đ nh giá đ xác đ nh... ng nghiên c u Th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u cho thuê th tr ng Vi t Nam 1.7 C u trúc d ki n c a lu n v n C u trúc lu n v n đ c trình bày trong 5 ch ng bao g m:  Ch ng 1: M đ u  Ch ng 2: C s lý thuy t và các mô hình nghiên c u  Ch ng 3: Ph  Ch ng 4: K t qu nghiên c u  Ch ng 5: Tp à N ng ng pháp nghiên c u ng d ng th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency... chu n qu c gia v x p h ng phân lo i khách s n “TCVN 4391:2009” Theo đó khách s n đ khách s n nh b ng 2.2 B ng 2.2: Phân lo i khách s n Stt Lo i 1 2 3 4 c phân thành 4 lo i Vi t Nam Mô t Khách s n Khách s n đ thành ph th Khách s n ngh d ng Khách s n n i Khách s n bên đ ng c xây d ng t i các đô th , ch y u ph c v khách ng gia, khách công v , khách tham quan du l ch Khách s n đ c xây d ng thành kh i ho... t khách quen thu c v i m t th th s bi t nh ng gì mong đ i t m t khách s n tr ng hi u khách s n c c, ngay c khi h ch a liên h ho c đ n khách s n đó Nh v y khách s n s không ph i ti p th nhi u mà v n có đ c doanh thu nh t đ nh vì khách đã có nh ng c m nh n riêng và quen v i quy chu n c a nhà đi u hành th ng hi u qu c t Hi u qu ho t đ ng là m t l i th khác c a khách s n khi có nhà đi u hành qu c t Nhà. .. i c a khách s n có nhà đi u hành qu c t  Bên c nh nh ng ti m n ng v l i ích thì c ng có nh ng b t l i phát sinh khi có nhà đi u hành qu c t bao g m 4 b t l i chính đ đ cao t c trình bày d i đây: c nhà đi u hành qu c t qu n lý thì chi phí b ra cho ph n qu n lý này là r t ng ng v i giá tr mà h đóng góp cho s phát tri n c a khách s n V n đ th hai đó là khó kh n đ lo i b nhà đi u hành qu c t khi khách ... hình tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê có khác so v i lo i hình khách s n thông th  Các y u t nh h ng? ng đ n giá tr tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê? ... nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê tr th ng Vi t Nam 1.2.2 M c tiêu c th  Nghiên c u cách ti p c n th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê. .. trình th m đ nh giá cho tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê nh th nào?  Các cách ti p c n đ c s d ng đ th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê ?  ng