Thông tin tài liệu
TR
NG
B
GIÁO D C VÀ ÀO T O
I H C KINH T TP. H CHÍ MINH
----------------------------------
TR N CÔNG ÚC
TH M NH GIÁ TÒA NHÀ C N H KHÁCH S N CÓ S
D NG HÌNH TH C CHO THUÊ TH TR
NG VI T NAM
Chuyên ngành: Kinh t Phát tri n (Th m đ nh giá)
Mã s :60310105
LU N V N TH C S KINH T
H NG D N KHOA H C
TS. NGUY N QU NH HOA
TP. H Chí Minh – N m 2015
L I CAM OAN
L i cam đoan: “Tôi xin cam đoan b n lu n v n này là công trình nghiên c u c a
chính tôi nghiên c u và so n th o. Các trích d n và s li u đ u đ
ngu n. Nh ng n i dung và k t qu nghiên c u ch a t ng đ
c trích d n
c công b trong b t k
công trình nghiên c u nào khác.
Tp. H Chí Minh, ngày……tháng……n m 2015
Tr n Công Úc
TÓM T T
C n c trên nhu c u th c t c a th tr
ngày càng cao, bên c nh đó các h
ng v lo i hình tòa nhà c n h khách s n
ng d n th m đ nh giá cho lo i hình này đang
còn h n ch , lu n v n “xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n
có s d ng hình th c
th tr
ng Vi t Nam” đ
c xây d ng đ gi i quy t v n đ
trên.
xây d ng mô hình th m đ nh giá tác gi đã trình bày nh ng n n t ng lý thuy t
c b n v c n h khách s n; hình th c h p tác kinh cho thuê và các mô hình th m
đ nh giá đang đ
c v n d ng
các n
c trên th gi i. Qua đó tác gi rút ra đ
c
mô hình th m đ nh giá cho lo i hình này thông qua hai cách ti p c n ph bi n là
cách ti p c n so sánh và cách ti p c n thu nh p.
TP.
à N ng là m t trong nh ng thành ph có nhi u b t đ ng s n ngh d
ng
Vi t Nam trong đó tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency là m t trong nh ng d
án tiêu bi u
đây. Do đó, tác đã l a ch n th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n
Hyatt Regency đ áp d ng vào th c ti n lý thuy t mà tác gi nghiên c u đ
ph n tr
c
c c a lu n v n.
Ph n cu i cùng c a lu n v n là nh ng k t qu rút ra đ
th m đ nh giá m t lo i hình b t đ ng s n m i
th tr
c khi xây d ng mô hình
ng Vi t Nam. Bên c nh đó
là nh ng h n ch c a lu n v n trong quá trình th c hi n và h
đ tài nghiên c u sau này.
ng phát tri n cho các
M CL C
DANH M C B NG BI U .................................................................................................... i
DANH M C B NG BI U ................................................................................................... ii
DANH M C CH
VÀ THU T NG
VI T T T .............................................................iii
Ch
ng 1 ............................................................................................................................... 1
M
U ............................................................................................................................... 1
1.1
V n đ nghiên c u ...................................................................................................... 1
1.2
M c tiêu nghiên c u ................................................................................................... 2
1.2.1 M c tiêu t ng quát .................................................................................................. 2
1.2.2 M c tiêu c th ........................................................................................................ 2
1.3
Câu h i nghiên c u ..................................................................................................... 2
1.4
Ph
1.5
Ph m vi nghiên c u .................................................................................................... 3
ng pháp nghiên c u ............................................................................................ 3
1.5.1 Ph m vi không gian ................................................................................................. 3
1.5.2 Ph m vi th i gian: ................................................................................................... 4
1.6
it
ng nghiên c u ................................................................................................. 4
1.7
C u trúc d ki n c a lu n v n..................................................................................... 4
Ch
ng 2 ............................................................................................................................... 5
C S LÝ THUY T VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN C U ................................................ 5
2.1
Tòa nhà c n h khách s n và hình th c ...................................................................... 5
2.1.1 Tòa nhà c n h khách s n (Condo – hotel) ............................................................ 5
2.1.2 Hình th c s h u (rental pool) .............................................................................. 6
2.2
Lý thuy t v phân lo i và x p h ng khách s n ........................................................... 7
2.2.1 Lý thuy t phân lo i khách s n................................................................................. 7
2.2.2 Lý thuy t v x p h ng khách s n ............................................................................. 9
2.3
L i th và b t l i c a khách s n có nhà đi u hành qu c t ....................................... 12
2.4
Các mô hình th m đ nh giá khách s n ...................................................................... 14
2.4.1 Mô hình th m đ nh giá khách s n c a Giuliano Gasparin ................................... 14
2.4.2 Mô hình th m đ nh giá c a Elaine Sahlins ........................................................... 18
Ch
ng 3 ............................................................................................................................. 22
PH
NG PHÁP NGHIÊN C U ....................................................................................... 22
3.1
Khung phân tích ........................................................................................................ 22
3.2
Ph
3.3
Gi i thi u v t ng th và m u nghiên c u ................................................................ 26
ng pháp chuyên gia ........................................................................................... 23
3.3.1
S l
c v t ng th nghiên c u ............................................................................. 26
3.3.2
Ph
ng pháp ch n m u nghiên c u ...................................................................... 26
3.3.3
C m u nghiên c u ............................................................................................... 27
3.3.4
Thông tin v d li u nghiên c u ........................................................................... 27
3.4
3.4.1
Ch
Ph
ng pháp phân tích s li u .................................................................................. 27
Th ng kê mô t ...................................................................................................... 27
ng 4 ............................................................................................................................. 29
K T QU NGHIÊN C U .................................................................................................. 29
4.1
K t qu kh o sát chuyên gia ..................................................................................... 29
4.1.1
Thông tin chung v chuyên gia kh o sát ............................................................... 29
4.1.2
K t qu kh o sát .................................................................................................... 29
4.2
Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s
h u
34
4.2.1
Quy trình th m đ nh giá ........................................................................................ 36
4.2.2
Các cách ti p c n th m đ nh giá ........................................................................... 38
CH
NG 5:
NG D NG MÔ HÌNH
KHÁCH S N HYATT REGENCY
TH M
NH GIÁ TÒA NHÀ C N H
TP. À N NG ...................................................... 53
5.1
T ng quan tài s n th m đ nh giá ............................................................................... 53
5.2
Gi i thi u v ph m vi công vi c ............................................................................... 54
5.3
T ng quan kinh t , th tr
5.4
Cách ti p c n th m đ nh giá ...................................................................................... 61
ng b t đ ng s n và th tr
ng khách s n ....................... 54
5.4.1 Ph
ng pháp v n hóa tr c ti p............................................................................. 61
5.4.2 Ph
ng pháp chi t kh u dòng ti n (DCF) ............................................................ 65
5.4.3 K t lu n ................................................................................................................. 72
K T LU N.......................................................................................................................... 73
TÀI LI U THAM KH O ................................................................................................... 77
PH L C ............................................................................................................................ 83
HÌNH NH ........................................................................................................................ 102
i
DANH M C B NG BI U
Tên b ng
Trang
B ng 2.1: 12 danh m c khách s n
8
B ng 2.2: Phân lo i khách s n
9
Vi t Nam
B ng 2.3: B ng tiêu chí x p h ng khách s n
10
B ng 4.1: T l đi u ch nh các y u t so sánh
30
B ng 4.2: K t qu kh o sát t su t v n hóa, t su t chi t kh u, giá tr cu i k d
án, t l t ng giá thuê
B ng 4.3: Các ch s nghiên c u th tr
ng c b n
30
36
B ng 4.4: Các y u t đi u ch nh c b n
38
B ng 4.5: Tính toán đi u ch nh doanh thu t phòng có s n (Revpar)
41
B ng 4.6: Phân tích doanh thu khách s n (2008-2013)
42
B ng 4.7: Tính toán t su t v n hóa
46
B ng 5.1: T ng quan tài s n th m đ nh giá
50
B ng 5.2: Các ch s v mô c b n kinh t Vi t Nam
52
B ng 5.3: Tình hình khách s n Vi t Nam 2010 - 2017
54
B ng 5.4: 10 khách s n Qu c T hàng đ u
55
Vi t Nam 2014
B ng 5.5: Công su t khách s n Vi t Nam (2012 -2013)
56
B ng 5.6: T l chi phí khách s n
57
Vi t Nam 2011-2013
B ng 5.7: Tính toán t l v n hóa tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency
60
B ng 5.8: Ph
ng pháp v n hóa tr c ti p
61
B ng 5.9: Ph
ng pháp chi t kh u dòng ti n
66
B ng 5.10: K t lu n k t qu th m đ nh giá
69
ii
DANH M C B NG BI U
Tên bi u đ
Bi u đ 4.1: Các ph
ng pháp th m đ nh giá đ
Trang
c áp d ng
Bi u đ 4.2: M c đ đi u ch nh s d ng c a t ng ph
Bi u đ 4.3: Các y u t th
ng xuyên đ
Bi u đ 5.1: Giá thuê phòng trung bình
27
ng pháp th m đ nh giá
c s d ng trong cách ti p c n so sánh
t nh Qu ng Nam, à N ng và Khánh
Hòa
Bi u đ 5.2: T l doanh thu khách s n
Bi u đ 5.3: T l l m phát th c t và d báo qua các n m
28
29
56
57
Vi t Nam
64
Tên s đ
S đ 3.1: Khung phân tích
22
S đ 3.2: Quá trình nghiên c u
24
S đ 4.1: Mô hình th m đ nh giá đ xu t
35
S đ 4.2: Quy trình th m đ nh giá
33
S đ 4.3: Tác đ ng c a nhà đi u hành
39
iii
DANH M C CH
VÀ THU T NG
Ký hi u
VI T T T
Vi t đ y đ
B S
B t đ ng s n
T G
Th m đ nh giá
TST G
Tài s n th m đ nh giá
TSSS
Tài s n so sánh
Revpar
Doanh thu trên phòng có s n
Condo-hotel
Tòa nhà c n h khách s n
Rental pool
Hình th c s h u
TP
Thành ph
TP. HCM
Thành ph H Chí Minh
CBRE
Công ty TNHH CBRE Vi t Nam
JLL
Công ty TNHH Jones Lang Lasalle Vi t Nam
Savills
Công ty TNHH Savills Vi t Nam
DTZ
Công ty TNHH Debenham Tie Leung Vi t Nam
Colliers
Công TNHH Colliers Vi t Nam
C&W
Công ty TNHH Cushman & Walkfield Vi t Nam
1
Ch
ng 1
M
U
1.1 V n đ nghiên c u
Th tr
ng b t đ ng s n (B S) và n n kinh t có m i quan h h u c v i nhau.
Th m đ nh viên có th th y r ng khi n n kinh t phát tri n thì th tr
phát tri n ngày càng phong phú và đa d ng h n, đ ng th i th tr
ng B S c ng
ng B S c ng tác
đ ng tr l i thúc đ y n n kinh t đi lên. S phong phú và đa d ng c a B S giúp nhà
đ u t có nhi u ph
ng án l a ch n đ u t khác nhau. Th c t khi so sánh v i các
lo i hình B S khác thì B S th
ng m i là lo i hình đ
c các nhà đ u t quan tâm
và đ u t m nh m nh t. Các lo i B S th
ng m i mà th m đ nh viên d dàng b t
g p nh cao c v n phòng, trung tâm th
ng m i, khu gi i trí, trong đó lo i hình
B S th
ng m i đ
ngh d
ng đang đ
c khai thác nhi u trong giai đo n hi n
nay, tiêu bi u nh t là lo i hình tòa nhà c n h khách s n có hình th c cho thuê.
n
c ta, th tr
ng B S ngh d
ng ch m i đ
c hình thành và phát tri n trong
giai đo n g n đây. D án đ u tiên ghi nh n s xu t hi n c a b t đ ng s n ngh
d
ng là bi t th ngh d
ng M i Né Domain vào n m 2005, tuy nhiên khái ni m
v lo i hình tòa nhà c n h khách s n v n còn khá m i và ch đ
c bi t đ n l n đ u
vào cu i n m 2010 v i s ra đ i c a d án Nha Trang Plaza do công ty C ph n
đ u t H i Vân Nam làm ch đ u t và t p đoàn Best Western làm qu n lý.
Công tác th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n
Vi t Nam g p nhi u khó kh n
do đây là lo i hình B S còn khá m i. Bên c nh đó các v n b n h
ng d n công tác
th m đ nh lo i hình này v n còn h n ch và ch a th c s rõ rãng. Bên c nh đó nh n
đ nh c a các chuyên gia b t đ ng s n cho th y nhu c u s h u c n h khách s n có
th th a mãn đ
c mong mu n s h u m t tài s n mà ch s d ng nó trong m t th i
gian nh t đ nh, th i gian còn l i đ
c đem cho thuê là r t cao. Do đó, lu n v n
“Th m đ nh giá tòa nhà khách s n có s d ng hình th c cho thuê
th tr
ng
2
Vi t Nam” có ý ngh a quan tr ng trong tình hình hi n nay, nó gi i quy t nhu c u
c n thi t cho công tác th m đ nh giá đ i v i lo i hình b t đ ng s n m i và đang có
nhu c u cao này. K t qu th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n đ
t , ngân hàng, c quan nhà n
c các nhà đ u
c s d ng đ làm c n c cho nhi u m c đích khác
nhau nh : Kêu g i đ u t , vay v n, b o hi m, đóng thu .
1.2 M c tiêu nghiên c u
1.2.1 M c tiêu t ng quát
Th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê
tr
th
ng Vi t Nam.
1.2.2 M c tiêu c th
Nghiên c u các cách ti p c n th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s
d ng hình th c cho thuê.
Thi t l p quy trình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình
th c cho thuê.
ng d ng th c ti n th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency
TP. à N ng.
1.3 Câu h i nghiên c u
i m khác bi t gi a lo i hình tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c
cho thuê có gì khác so v i các lo i hình khách s n thông th
Các y u t nào nh h
ng?
ng đ n giá tr tòa nhà c n h khách s n có s d ng
hình th c cho thuê?
Thi t l p quy trình th m đ nh giá cho tòa nhà c n h khách s n có s d ng
hình th c cho thuê nh th nào?
3
Các cách ti p c n nào đ
c s d ng đ th m đ nh giá tòa nhà c n h khách
s n có s d ng hình th c cho thuê ?
ng d ng th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình cho thuê
nh th nào vào th tr
1.4 Ph
ng pháp nghiên c u
Lu n v n s d ng các ph
Ph
ng Vi t Nam?
ng pháp nghiên c u sau:
ng pháp phân tích t ng h p đ
c s d ng đ t ng h p các lý thuy t v
tòa nhà c n h khách s n, hình th c , mô hình th m đ nh giá khách s n ph
bi n c a các n
Ph
c trên th gi i.
ng pháp nghiên c u đ nh tính thông qua vi c s
d ng ph
ng pháp
ph ng v n chuyên gia.
S li u chính trong lu n v n bao g m s li u s c p t vi c ph ng v n các
chuyên gia trong l nh v c th m đ nh giá, b t đ ng s n, đ u t . Bên c nh đó tác
gi còn s d ng s li u th c p đ
và ngoài n
c công b b i c quan, doanh nghi p trong
c.
1.5 Ph m vi nghiên c u
1.5.1 Ph m vi không gian
Các khách s n nói chung và tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s
h u nói riêng
Vi t Nam, t p trung vào 3 t nh thành
Qu ng Nam n i t p trung nhi u khách s n ngh d
ng.
à N ng, Khánh Hòa,
4
1.5.2 Ph m vi th i gian:
T n m 2005 đ n n m 2014
it
1.6
ng nghiên c u
Th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u cho thuê
th tr
ng Vi t Nam.
1.7 C u trúc d ki n c a lu n v n
C u trúc lu n v n đ
c trình bày trong 5 ch
ng bao g m:
Ch
ng 1: M đ u
Ch
ng 2: C s lý thuy t và các mô hình nghiên c u
Ch
ng 3: Ph
Ch
ng 4: K t qu nghiên c u
Ch
ng 5:
Tp. à N ng
ng pháp nghiên c u
ng d ng th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency
5
Ch
C
S
ng 2
LÝ THUY T VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN C U
2.1 Tòa nhà c n h khách s n và hình th c
2.1.1 Tòa nhà c n h khách s n (Condo – hotel)
Có r t nhi u đ nh ngh a v tòa nhà c n h khách s n tuy nhiên ba đ nh ngh a c a t
ch c khách s n th gi i Jeffer Mangels Butler & Michell LLP (JMBM), ông
Stephen Rushmore và t đi n tr c tuy n businessdictionary.com là các đ nh ngh a
mà tác gi nh n th y có kh n ng minh h a t t nh t cho khái ni m tòa nhà c n h
khách s n.
T ch c khách s n th gi i JMBM (Jimbter, Bod Braun, Guy Maisnik,
2014)
Theo t ch c JMBM - t ch c lu t chuyên v t v n khách s n có tr s đ t
bang
Los Angeles c a Hoa K : “Tòa nhà c n h khách s n là khách s n trong đó m t s
phòng ho c t t c các phòng c a khách s n đ
c n h và đ
c bán ra th tr
c chuy n đ i h p pháp thành các
ng. Các c n h này đ
nhà đi u hành và tham gia vào ch
c qu n lý ho t đ ng b i các
ng trình s h u đ chia s l i nhu n gi a ch
s h u và nhà đi u hành”.
Stephen Rushmore (What is a condo-hotel, 2004)
Theo ông Stephen Rushmore (ch t ch và c ng là ng
i sáng l p công ty HVS) –
công ty chuyên th m đ nh giá và t v n khách s n có tr s đ t t i thành ph New
York c a Hoa K thì tòa nhà c n h khách s n đ
c hi u nh sau: “Tòa nhà c n h
khách s n là khách s n mà m i phòng là m t c n h riêng bi t đã đ
m t nhà đ u t cá nhân. Doanh thu phòng đ
vào ch
đã đ
c bán cho
c t o ra t vi c cho thuê đ
cđ a
ng trình s h u và phân chia cho các ch s h u d a trên m t công th c
c th a thu n. Các c n h này trông gi ng nh
phòng khách s n thông
6
th
ng - không có nhà b p và khu v c sinh ho t riêng r ng rãi.
i v i khách l u
trú ng n ngày thì tòa nhà c n h khách s n là m t khách s n bình th
ng”.
T đi n chuyên ngành tr c tuy n businessdictionary.com
Theo t đi n chuyên ngành tr c tuy n businessdictionary.com thì tòa nhà c n h
khách s n đ
c hi u nh sau: “Tòa nhà c n h khách s n là tòa nhà l n đ
d ng theo phong cách khách s n, th
mà đã đ
c xây
ng là m t tòa nhà cao t ng, g m các phòng
c bán cho cá nhân và nhà đ u t cho m c đích s d ng cá nhân c a h
ho c cho m c đích cho thuê. H u h t các tòa nhà c n h khách s n v n hành theo
m t ch
ng trình có c u trúc v chia s ti n thuê d a trên th tr
xem nh m t khách s n đ ngh khi nó không đ
ng B S, nó đ
c
c s d ng b i ch s h u”.
2.1.2 Hình th c s h u (rental pool)
Hình th c s h u đ
c hi u và phát bi u khác nhau mà ch a có v n b n nào chính
th c nêu đ nh ngh a
n
c ta. Theo nghiên c u c a tác gi thì hai đ nh ngh a sau là
hai đ nh ngh a đáng tin c y mà ng
i ti p c n lo i hình này có th d dàng hi u.
Tr n Nh Trung
Theo ông Tr n Nh Trung (Ánh D
h
ng, 2000. Chuyên đ B S ngh d
ng đ u t c a các doanh nghi p đ a c Vi t Nam. T p chí b t đ ng s n mua bán
nhà đ t, trang 26 – 29) thì “hình th c s h u là m t hình th c mà B S (th
ngh d
ng) có tham gia m t ch
ti n mua c n h
và đáp
ng m t s
i mua B S ph i thanh toán s
đi u ki n c a ch đ u t nh : ph i mua
tr n gói n i th t đ phù h p v i đ ng c p c a khu ngh d
t i tài s n c a mình trong m t th i gian c th (th
còn l i tài s n s đ
ng là
ng trình h p tác gi a ch s h u và ch đ u t
đ cùng chia s l i nhu n. V i hình th c này, ng
th
ng xu
ng đó. Ch s h u có
ng là 90 ngày), th i gian
c đem cho thuê. L i nhu n t vi c cho thuê này đ
c đem chia
s cho ch s h u và ch đ u t theo m t t l th ng nh t trong h p đ ng s h u ”.
7
T đi n chuyên ngành tr c tuy n businessdictionary.com
Theo t đi n chuyên ngành tr c tuy n businessdictionary.com thì “ch
h u đ
c hi u là m t h p đ ng chia s tài s n g n gi ng ch
ng trình s
ng trình chia s k
ngh . Trong đó các bên liên quan chia s s d ng tài s n c ng nh là chia s chi
phí và thu nh p có đ
phí duy tu b o d
c t vi c cho thuê tài s n t
ng ng v i quy n s h u và chi
ng tài s n đó”.
2.2 Lý thuy t v phân lo i và x p h ng khách s n
2.2.1 Lý thuy t phân lo i khách s n
Phân lo i khách s n có vai trò quan tr ng trong quá trình th m đ nh giá khách s n.
Vì c n c theo phân lo i khách s n th m đ nh viên nhóm các khách s n cùng lo i
v i nhau. Nh đó th m đ nh viên có th tr l i đ
t
c các câu h i: Các khách s n
ng đ ng cùng lo i đang có doanh thu là bao nhiêu? các khách s n t
ng đ ng
cùng lo i này có c nh tranh tr c ti p v i tài s n th m đ nh giá hay không? Hi n nay
trên th gi i vi c phân lo i khách s n r t phong phú và đa d ng tuy nhiên
vi c phân lo i thì đ n gi n h n vì th tr
n
c ta
ng khách s n v n ch a th c s phát tri n.
Phân lo i khách s n theo tiêu chu n qu c t (theo Walter A. Rutes, Richard
H. Penner và Lawrence Adam, 2001)
Trên th gi i khách s n đ
c phân lo i và thi t k r t khác nhau, tuy nhiên theo
“Walter A. Rutes, Richard H. Penner và Lawrence Adams” khách s n có th phân
thành 12 danh m c khách s n v i 50 lo i khách s n khác nhau (ph l c 5: 50 lo i
khách s n). Theo đó khách s n đ
c phân lo i b i các y u t chính:
- V trí
- Ch c n ng
- Và các đ c tính chuyên bi t khác
Thông qua cách phân lo i khách s n này th m đ nh viên xác đ nh đ
c đâu là lo i
khách s n mà mình th m đ nh giá, v trí khách s n th m đ nh giá và m i t
ng quan
8
so v i các khách s n khác c ng nh các c s xung quanh nh trung tâm thành ph ,
trung tâm th
ng m i, bãi bi n… N m đ
c ch c n ng chuyên bi t c a t ng khách
s n giúp cho th m đ nh viên có th phân lo i đ
c ngu n doanh thu và chi phí phù
h p cho mô hình th m đ nh giá. B ng 2.1 là danh m c 12 khách s n theo Walter A.
Rutes, Richard H. Penner và Lawrence Adams.
B ng 2.1: 12 danh m c khách s n:
Stt
Lo i
1
Khách s n trung tâm thành ph
2
Khách s n ngo i ô thành ph
3
Khách s n ngh d
4
Khách s n h i th o
5
Khách s n trung tâm h i ngh
6
Khách s n nhà
7
Khách s n đ
8
Khách s n sang tr ng
9
Khách s n nâng c p t khách s n hi n h u
10
Khách s n l n
11
Khách s n ph c h p
12
Khách s n có sòng bài
ng
và c n h
Ngu n: Phát tri n và thi t k khách s n – 2001 - Walter A. Rutes.
Richard H.
Penner. and Lawrence Adams
Trên th c t 12 danh m c khách s n này đ
c phân chia ra thành 50 lo i khách s n
khác nhau. Ví d nh c n h khách s n có th đ
thông th
c chia thành c n h khách s n
ng và c n h khách s n đ y đ d ch v nh m t khách s n. Chi ti t phân
lo i 50 khách s n đ
c trích d n chi ti t
ph l c 5 đính kèm cu i lu n v n.
9
Phân lo i khách s n theo tiêu chu n Vi t Nam
Vi t Nam vi c phân lo i khách s n tuân theo tiêu chu n qu c gia v x p h ng
phân lo i khách s n “TCVN 4391:2009”. Theo đó khách s n đ
khách s n nh
b ng 2.2.
B ng 2.2: Phân lo i khách s n
Stt Lo i
1
2
3
4
c phân thành 4 lo i
Vi t Nam
Mô t
Khách s n
Khách s n đ
thành ph
th
Khách s n
ngh d
ng
Khách s n n i
Khách s n
bên đ
ng
c xây d ng t i các đô th , ch y u ph c v khách
ng gia, khách công v , khách tham quan du l ch.
Khách s n đ
c xây d ng thành kh i ho c thành qu n th các bi t
th , c n h , b ng-ga-lâu
khu v c có c nh quan thiên nhiên đ p,
ph c v nhu c u ngh d
ng, gi i trí, tham quan c a khách du l ch.
Khách s n neo đ u trên m t n
Khách s n đ
c xây d ng g n đ
cung c p nhiên li u, b o d
c và có th di chuy n.
ng giao thông, g n v i vi c
ng, s a ch a ph
ng ti n v n chuy n
và cung c p các d ch v c n thi t ph c v khách.
Ngu n: TCVN 4391:2009
2.2.2 Lý thuy t v x p h ng khách s n
M t trong nh ng v n đ mà th m đ nh viên c n quan tâm bên c nh phân lo i khách
s n đó là x p h ng khách s n. Vi c x p h ng khách s n trong n
c so v i qu c t
thì đang r t khác nhau. M t khách s n qu c t có cùng h ng v i khách s n trong
n
c th
l
ng ph c v , c s v t ch t và nhi u y u t khác. Chi ti t v x p h ng khách s n
trong n
ng s có ch t l
c và qu c t đ
ng t t h n nhi u so v i khách s n trong n
c làm rõ
c v ch t
ph n này c a lu n v n.
X p h ng khách s n Qu c t
Trên th gi i có kho ng h n 100 h th ng x p h ng khách s n đ
c s d ng, ph n
l n d a vào mô hình c a t ch c du l ch th gi i (WTO). Nghiên c u th c t cho
th y, thông qua các tiêu chí riêng c a t ng t ch c mà khách s n có th đ
c phân
10
h ng thành 5 h ng khách s n bao g m: H ng 1 sao, h ng 2 sao, h ng 3 sao, h ng 4
sao, h ng 5 sao ( http://www2.unwto.org).
Tuy nhiên trên th gi i trong giai đo n hi n nay có khách s n 6, 7, 8 sao. C n l u ý
r ng s sao c a khách s n này là sao t phong và không theo tiêu chu n qu c t
nào. Các khách s n này có trang thi t b d ch v c c k đ c đáo và các tiêu chu n
ph c v chuyên bi t. Ví d nh khách s n 6 sao có Amansara
s n 7 sao có khách s n Burj Al Arab
Tiêu V
khách s n 8 sao có khách s n Emirates Palace
Campuchia, khách
ng Qu c Ar p Th ng Nh t UAE,
Tiêu V
ng Qu c Ar p Th ng
Nh t UAE.
X p h ng khách s n
Vi c phân h ng khách s n
Vi t Nam
Vi t Nam đ
c tuân theo tiêu chu n qu c gia v x p
h ng phân lo i khách s n “TCVN 4391:2009”. Theo đó khách s n đ
c phân thành
5 h ng khách s n bao g m: H ng 1 sao, h ng 2 sao, h ng 3 sao, h ng 4 sao, h ng 5
sao (TCVN 4391:2009)
Theo TCVN 4391: 2009 thì vi c x p h ng khách s n đ
c th c hi n thông qua các
tiêu chí c b n sau:
B ng 2.3: B ng tiêu chí x p h ng khách s n
Tiêu chí x p h ng
Stt
1
V trí, ki n trúc
V trí
Thi t k ki n trúc
Quy mô bu ng
N i đ xe
Khu v c s nh đón ti p
Không gian xanh
Di n tích bu ng ng , phòng v sinh
Nhà hàng, bar
Khu v c b p
11
Tiêu chí x p h ng
Stt
Kho
Phòng h i ngh , h i th o, phòng h p
Khu v c dành cho cán b . nhân viên
2
Trang thi t b , ti n nghi
Ch t l
ng trang thi t b , bài trí, trang trí
Trang thi t b n i th t
S nh đón ti p và phòng v sinh s nh
Bu ng ng và phòng v sinh trong bu ng ng
Phòng h p, h i th o, h i ngh (áp d ng đ i v i khách s n thành ph )
Nhà hàng, bar, b p
Gi t là
Thông gió. đi u hoà không khí
các khu v c (không áp d ng đ i v i n i có khí h u
ôn đ i)
H th ng l c n
c
Thang máy
3
D ch v và m c đ ph c v
Ch t l
ng ph c v
Ph c v bu ng
Ph c v
n u ng
D ch v khác
4
Ng
i qu n lý và nhân viên ph c v
Trình đ chuyên môn nghi p v , ngo i ng
Trang ph c
5
B o v môi tr
ng. an ninh, an toàn, phòng ch ng cháy n và v sinh an toàn
th c ph m
B o v môi tr
ng
An ninh, an toàn, phòng ch ng cháy n và v sinh an toàn th c ph m
S nh đón ti p và phòng v sinh s nh
Ngu n: TCVN 4391:2009
12
Thông qua h ng c a khách s n giúp th m đ nh viên nh n bi t đ
c phân khúc
khách s n th m đ nh giá thu c h ng nào t đó kh o sát nghiên c u các khách s n
cùng h ng đ đ i chi u so sánh.
2.3 L i th và b t l i c a khách s n có nhà đi u hành qu c t
D a trên nh ng nghiên c u c a t ch c t v n b t đ ng s n qu c t Knight Frank
thì khách s n có nhà đi u hành qu c t s có nhi u l i th h n so v i nhà đi u hành
trong n
c. C ng có nh ng b t l i khi khách s n đ
c qu n lý b i nhà đi u hành
qu c t nh ng nhìn chung nh ng b t l i này ít h n ph n l i th có đ
c. Các l i th
và b t l i bao g m:
L i th c a khách s n có nhà đi u hành qu c t
Khách s n có nhà đi u hành qu c t có 4 l i th c b n bao g m n n t ng ti p th và
bán hàng qu c t ; hi u qu ho t đ ng cao h n; ch s hi u su t ho t đ ng chính t t
h n; đ t giai đo n phát tri n b n v ng nhanh h n.
u tiên, khách s n s đ
c th a h
ng n n t ng v ti p th và bán hàng qu c t .
Do thu c qu n lý c a m t h th ng khách s n đa qu c gia nên khách s n s đ
ti p th r ng rãi
các qu c gia khác nhau, l
ng khách có đ
c
c t h th ng chuy n
đ n là r t l n. M t trong nh ng lý do mà khách l a ch n khách s n có nhà đi u
hành qu c t đó là r i ro v c m nh n th p h n và t n chi chí th p h n đ tìm khách
s n.
i u này có ngh a là m t khách quen thu c v i m t th
th s bi t nh ng gì mong đ i t m t khách s n tr
ng hi u khách s n c
c, ngay c khi h ch a liên h
ho c đ n khách s n đó. Nh v y khách s n s không ph i ti p th nhi u mà v n có
đ
c doanh thu nh t đ nh vì khách đã có nh ng c m nh n riêng và quen v i quy
chu n c a nhà đi u hành th
ng hi u qu c t .
Hi u qu ho t đ ng là m t l i th khác c a khách s n khi có nhà đi u hành qu c t .
Nhà đi u hành qu c t có nh ng quy trình hi n đ i, khoa h c nên khi v n hành
khách s n các chi phí đ
đó l i nhu n s đ
c gi m thi u và doanh thu đ
c t i đa hóa.
c t ng lên t i đa có th do
13
Các ch s ho t đ ng chính c a khách s n s cao h n nh ch s v công su t phòng
(OCC), giá thuê phòng trung bình theo ngày (ADR), doanh thu trên phòng có s n
(Revpar) khi khách s n có y u t nhà đi u hành n
c ngoài. Các y u t ho t đ ng
chính này có tác đ ng l n đ n giá tr c a khách s n, đây c ng là các ch s chính
nh h
ng đ n dòng doanh thu c a khách s n trong mô hình th m đ nh giá khách
s n.
L i th cu i cùng đó là khách s n có nhà đi u hành qu c t s giúp đ t đ n doanh
thu b n v ng nhanh h n.
i v i khách s n thông th
ng h c n th i gian dài h n
đ khách hàng quen v i th
ng hi u c a h , c n th i gian đ đ t đ
c công su t n
đ nh hay t l b tr ng phòng th p.
B t l i c a khách s n có nhà đi u hành qu c t
Bên c nh nh ng ti m n ng v l i ích thì c ng có nh ng b t l i phát sinh khi có nhà
đi u hành qu c t bao g m 4 b t l i chính đ
đ
cao t
c trình bày d
i đây:
c nhà đi u hành qu c t qu n lý thì chi phí b ra cho ph n qu n lý này là r t
ng ng v i giá tr mà h đóng góp cho s phát tri n c a khách s n.
V n đ th hai đó là khó kh n đ lo i b nhà đi u hành qu c t khi khách s n đi vào
ho t đ ng n đ nh. Khi không còn s đ m b o nhà đi u hành thì l
c a khách s n s không đ
ng doanh thu
c n đ nh nh lúc đ u. Nh ng r i ro v ho t đ ng khi
không có nhà đi u hành s cao h n do đó r t khó khi mu n gi đ
c hi u su t ho t
đ ng.
Th ba là vi c qu n lý s do nhà đi u hành qu c t đóng vai trò chính do đó ban
quan lý trong n
c s ki m soát ho t đ ng ít h n.
Khi tr thành m t b ph n c a nhà đi u hành có th
ng hi u qu c t thì khách s n
s ph i tuân theo các quy chu n chung do đó các trang thi t b , d ng c , đ đ c cho
khách s n ph i tuân theo th
ng hi u chuyên bi t.
ban đ u cao, chi phí duy tu b o d
i u này làm cho chi phí đ u t
ng trong quá trình ho t đ ng khách s n l n.
14
Vi c l a ch n nhà đi u hành có tác đ ng r t l n đ n doanh thu và chi phí ho t đ ng
khách s n.
ây là hai y u t quan tr ng trong mô hình th m đ nh giá nó tác đ ng
đ n giá tr c a khách s n do đó khi th m đ nh giá y u t nhà đi u hành c n đ
xem xét th n tr ng. Ph n này s đ
c phân tích
ch
c
ng 3 c a lu n v n.
2.4 Các mô hình th m đ nh giá khách s n
2.4.1 Mô hình th m đ nh giá khách s n c a Giuliano Gasparin
S l
c v Giuliano Gasparini
Ông Giuliano Gasparini hi n đang là phó ch t ch c p cao b ph n khách s n c a
công ty chuyên v t v n b t đ ng s n có th tr
Lang LaSalle đ t
Tr
ng trên toàn c u công ty Jones
Tây Ban Nha
c khi công tác nhi u n m t i Jones Lang LaSalle Ông đã t ng có nhi u n m
công tác
các công ty đa qu c gia có quy mô l n v b t đ ng s n khác nh công ty
Hospitality Valuation Services (HVS) Tây Ban Nha, công ty CBRE Italia
Bên c nh kinh nghi m th c t trong quá trình làm vi c thì Ông còn tham gia gi ng
d y
nhi u tr
phó giáo s tr
European
ng h c l n v l nh v c b t đ ng s n. Hiên t i Ông là Giám đ c và
ng IE Business
Tây Ban Nha. Ông c ng là Giám đ c tr
Tây Ban, ngoài ra Ông là Giáo s th nh gi ng c a m t s tr
ng
ng đ i
h c
Hà Lan, Italia.
Mô hình th m đ nh giá khách s n c a Giuliano Gasparin (Giuliano
Gasparini, 2011. Understanding Hotel Valuation Techniques)
Theo Giuliano Gasparini thì th m đ nh viên có th s d ng các cách ti p c n chi phí
thay th , cách ti p c n so sánh, cách ti p c n thu nh p bao g m chi t kh u dòng ti n
và v n hóa tr c ti p đ th m đ nh giá m t khách s n. Do tính ch t đ c bi t c a c n
h khách s n thì cách ti p c n chi phí th
ng không đ
c s d ng nên tác gi ch
t p trung nghiên c u và phân tích cách ti p c n so sánh và cách ti p c n thu nh p.
15
Cách ti p c n so sánh
Theo đ nh ngh a c a Giuliano Gasparini cách ti p c n so sánh đ
ng
s n
c hi u là m t
i mua khách s n ti m n ng khi có đ y đ các thông tin c n thi t s mua khách
m c giá t i đa t
ng đ
ng v i giá bán m t khách s n t
ng t có cùng m c
h u d ng. Theo đó đ xác đ nh giá tr c a khách s n th m đ nh viên c n thu th p
trên th tr
đ
ng các khách s n t
c các khách s n t
ng đ ng v i khách s n th m đ nh giá. Sau khi có
ng đ ng th m đ nh viên đem chúng so sánh v i khách s n
đ nh giá đ xác đ nh m c đ l i th hay b t l i c a tài s n so sánh so v i tài s n
đ nh giá. Các y u t chính c n xem xét khi s d ng cách ti p c n so sánh bao g m:
v trí, lo i khách s n, h ng khách s n, s l
B
ng phòng.
c ti p theo th m đ nh viên ti n hành đi u ch nh các y u t trên và các y u t
khác (n u có) nh h
ng đ n giá khách s n đ có đ
c m c giá ch d n c a tài s n
đ nh giá. Trong cách ti p c n này Giuliano Gasparini ki n ngh nên đ a ra m t
kho ng giá ch d n cho tài s n th m đ nh giá thay vì đ a m t m c giá ch d n c
th ; khách s n đã giao d ch trên th tr
ng u tiên đ
c s d ng trong cách ti p c n
này so v i các giao d ch đang chào bán; đ ng c ng
i mua đóng vai trò quan tr ng
đ n giá c a khách s n, đ ng c c a ng
i mua khác nhau thì m c giá s n sàng mua
c a h c ng khác nhau.
C ng l u ý nh ng gi i h n nh t đ nh c a cách ti p c n này đó là có m t s khách
s n quá chuyên bi t nên th tr
ng không có khách s n nào th c s là t
giá tr khách s n ph thu c vào đ ng c c a ng
khác nhau nh v trí khách s n
ng kinh t có th
nh ng vùng khác nhau, th i gian ho t đ ng khách
s n khác nhau, d li u v giao d ch trên th tr
đ
i mua, môi tr
ng đ ng,
ng là không có s n vì các thông tin
c gi bí m t.
ng pháp v n hóa tr c ti p theo cách ti p c n thu nh p
Ph
Ph
ng pháp v n hóa tr c ti p theo Giuliano Gasparini khi xác đ nh giá tr khách
s n là giá tr thu đ
c c a khách s n khi v n hóa dòng thu nh p ròng c a khách s n
16
b ng m t t l v n hóa thích h p. Ph
b
o
c th c hi n qua 4
c c b n sau:
B
c 1: Xác đ nh doanh thu
C n c trên s l
ng phòng, công su t khách s n (OCC) giá phòng trung bình
(ARR) th m đ nh viên xác đ nh đ
Doanh thu = S l
o
ng pháp này có th đ
B
c doanh thu c a khách s n theo công th c:
ng phòng x OCC x ARR
c 2: Xác đ nh thu nh p ho t đ ng g p
Thu nh p ho t đ ng g p là thu nh p còn l i c a doanh thu sau khi tr đi các chi phí
ho t đ ng bao g m chi phí liên quan tr c ti p đ n ho t đ ng c a phòng, d ch v ,
th c n đ u ng, các d ch v khác c a khách s n; các chi phí chung nh chi phí
qu n lý chung, ti p th , duy trì ho t đ ng, ti n ích.
o
B
c 3: Xác đ nh thu nh p ròng
Thu nh p ròng là thu nh p còn l i c a thu nh p ho t đ ng g p sau khi tr chi phí
qu n lý c a nhà đi u hành, chi phí c đ nh khác c a khách s n nh thu tài s n, b o
hi m, d phòng thay th
o
B
c 4: Xác đ nh giá tr khách s n
Giá tr khách s n đ
c xác đ nh b ng công th c
Giá tr khách s n = thu nh p ròng/t l v n hóa
o
L u ý: Các thông s trong mô hình thay đ i tùy thu c vào t ng khách s n c
th , Giuliano Gasparini không trình bày cách xác đ nh các y u t này. Ph n
xác đ nh các ch s này đ
c tác gi trình bày
Ph
Ph
ng pháp chi t kh u dòng ti n đ
đ
ph n ch
ng 4 c a lu n v n.
ng pháp chi t kh u dòng ti n (DCF)
c Giuliano Gasparini áp d ng là ph
c th c hi n b ng cách chi t kh u dòng thu nh p c a khách s n trong t
ng pháp
ng lai
v giá tr hi n t i b ng m t t l chi t kh u thích h p. Trình t th c hi n các b
c a ph
ng pháp này đ
c th hi n d
i đây:
c
17
B
o
T
c 1: Xác đ nh dòng doanh thu
ng t nh ph
ng pháp v n hóa tr c ti p th m đ nh viên có đ
c doanh thu c a
khách s n.
C n c trên s l
ng phòng, công su t khách s n (OCC) giá phòng trung bình
(ARR) th m đ nh viên xác đ nh đ
Doanh thu = S l
c doanh thu c a khách s n theo công th c:
ng phòng x OCC x ARR
Tuy nhiên đ i v i ph
ng pháp chi t kh u dòng ti n th m đ nh viên c n xác đ nh
giá tr c a dòng doanh thu c a c vòng đ i khách s n thay vì xác đ nh doanh thu c a
m t n m v a qua. Trong ph
ng pháp này hai y u t c n đ
c phân tích sâu là
công su t phòng khách s n và giá thuê phòng trung bình vì nó nh h
dòng doanh thu d báo trong t
o
B
ng đ n vi c
ng lai.
c 2: Xác đ nh dòng thu nh p ho t đ ng g p
Dòng thu nh p ho t đ ng g p là dòng thu nh p còn l i c a dòng doanh thu sau khi
tr đi các chi phí ho t đ ng bao g m chi phí liên quan tr c ti p đ n ho t đ ng c a
phòng, d ch v th c n đ u ng, các d ch v khác c a khách s n; các chi phí chung
nh chi phí qu n lý chung, ti p th , duy trì ho t đ ng, ti n ích.
o
B
c 3: Xác đ nh dòng thu nh p ròng
Dòng thu nh p ròng là dòng thu nh p còn l i c a dòng thu nh p ho t đ ng g p sau
khi tr chi phí qu n lý c a nhà đi u hành, chi phí c đ nh khác c a khách s n nh
thu tài s n, b o hi m, d phòng thay th
o
B
c 4: Xác đ nh giá tr thu h i cu i k d án
N m thu h i cu i k d án là n m mà khách s n đã đi ho t đ ng n đ nh. Giá tr thu
h iđ
c xác đ nh c n c trên thu nh p ròng c a nh ng n m n đ nh còn l i c a d
án chia cho m t t l v n hóa thích h p.
18
o
B
c 5: Chi t kh u dòng ti n thu nh p ròng và giá tr thu h i cu i k d
án
Giá tr khách s n là t ng c ng giá tr chi t kh u c a dòng ti n thu nh p ròng và giá
tr thu h i cu i k d án
Giá tr khách s n (V) đ
c xác đ nh nh sau
n
CFt
Vn
+
t
(1 + r )n
t =1 (1 + r )
V =∑
Trong đó:
V
: Giá tr khách s n
CFt
: thu nh p ròng n m th t.
Vn
: Giá tr thu h i c a tài s n vào n m th n.
n
: Th i gian n m gi tài s n.
r
: t su t chi t kh u.
2.4.2 Mô hình th m đ nh giá c a Elaine Sahlins
S l
c v Elaine Sahlins
Elaine Sahlins là phó ch t ch c p cao c a t ch c chuyên t v n khách s n HVS
Hoa K . Bà đã tr i qua h n 27 n m làm
v i nhi u lo i hình khách s n và tài s n th
S l
t ch c HVS và có kinh nghi m làm vi c
ng m i khác nhau.
c v t ch c HVS
HVS: Công ty Hospitality Valuation Services
N m thành l p: 1980
Tr s chính: TP. New York Hoa K
D ch v chính: Chuyên cung c p các d ch v và gi i pháp cho khách s n, tài s n
ph c h p, tài s n ngh d
ng và chia s quy n s h u.
19
ây là t ch c có nhi u n m kinh nghi m v l nh v c khánh s n trên ph m vi th
gi i. Các ph
ng pháp đ nh giá c a t ch c này đ
c nhi u ng
i áp d ng và s
d ng làm ngu n trích d n tin c y.
Mô hình th m đ nh giá (Elaine Sahlins, 2007. Some Reflections on
Condominum hotel development)
Theo mô th m đ nh giá c a Elaine Sahlins thì th m đ nh viên có 5 b
c th c hi n
bao g m:
o
B
c 1: Xác đ nh doanh thu t phòng khách s n
Doanh thu khách s n = Revpar * s phòng đ t công su t
Trong đó
Revpar (doanh thu t phòng có s n) = Giá cho thuê trung bình ngày (ADR) * công
su t phòng.
S phòng đ t công su t = s l
ng phòng * công su t phòng * s ngày m c a
L u ý trong ph n này Elaine Sahlins tách ra đâu là doanh thu t phòng có tham gia
ch
ng trình s h u đâu là doanh thu t phòng thông th
Phòng thông th
t phòng đ
ng là phòng không tham gia vào ch
ng.
ng trình s h u . Doanh thu
c ghi nh n 100% vào dòng doanh thu t o ra giá tr c a khách s n.
Phòng có tham gia ch
ng trình s h u là phòng mà ch khách s n có h p tác v i
nhà đi u hành qu c t đ chia s l i nhu n. Doanh thu
b ng t l % doanh thu nhà đi u hành có đ
và ch đ u t ký k t trong h p đ ng t tr
ph n này đ
c mà trong h p đ ng gi a ch s h u
c.
T ng doanh thu là t ng h p doanh thu t hai lo i phòng trên.
o
B
c ghi nh n là
c 2: Xác đ nh doanh thu khách s n
20
Doanh thu khách s n là t ng h p doanh thu t phòng, nhà hàng, đi n tho i, spa và
các d ch v khác. Các doanh thu này đ
c tính d a trên ph n tr m doanh thu t
doanh thu phòng c a khách s n. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m riêng c a
t ng lo i khách s n.
o
B
c 3: Xác đ nh doanh thu ho t đ ng chung
Thu nh p ho t đ ng chung đ
c xác đ nh b ng cách l y doanh thu khách s n tr đi
chi phí ho t đ ng. Chi phí ho t đ ng bao g m các chi phí tr c ti p liên quan đ n
ho t đ ng c a d ch v phòng, nhà hàng, đi n tho i, spa và các d ch v khác. Các chi
phí này đ
c tính d a trên ph n tr m doanh thu c a khách s n. T l ph n tr m tùy
thu c vào đ c đi m riêng c a t ng lo i khách s n. Ngoài ra c n lo i ra chi phí ho t
đ ng phân b cho nhà đi u hành t
ng ng v i t l ph n tr m mà h nh n đ
ct
doanh thu phòng.
o
B
c 4: Xác đ nh thu nh p ho t đ ng ròng
Thu nh p ho t đ ng ròng là thu nh p còn l i c a thu nh p ho t đ ng chung sau khi
tr đi chi phí ho t đ ng chung. Chi phí ho t đ ng chung bao g m chi hành chính
chung, ti p th , chi phí duy trì ho t đ ng, ti n ích. Các chi phí này đ
c tính d a
trên ph n tr m doanh thu c a khách s n. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m
riêng c a t ng lo i khách s n. Ngoài ra c n lo i ra chi phí ho t đ ng chung phân b
cho nhà đi u hành t
ng ng v i t l ph n tr m mà h nh n đ
c t doanh thu
phòng.
o
B
c 5: Xác đ nh thu nh p tr
c chi phí c đ nh
B ng cách l y thu nh p ho t đ ng ròng tr đi chi phí qu n lý th m đ nh viên có
đ
c thu nh p tr
c chi phí c đ nh. Trong đó chí phí qu n lý đ
c xác đ nh b ng
t l ph n thu nh p ho t đ ng ròng. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m riêng
c a t ng lo i khách s n. Ngoài ra c n lo i ra chi phí qu n lý phân b cho nhà đi u
hành t
o
B
ng ng v i t l ph n tr m mà h nh n đ
c 6: Xác đ nh thu nh p ròng
c t doanh thu phòng.
21
Thu nh p ròng là ph n thu nh p còn l i c a thu nh p tr
c chi phí c đ nh sau khi
tr đi các chi phí v thu tài s n, b o hi m, d phòng thay th .
B
o
c 7: Xác đ nh giá tr khách s n b ng cách v n hóa thu nh p ròng
Giá tr khách s n đ
c xác đ nh b ng cách v n hòa dòng thu nh p ròng theo m t t
l v n hóa thích h p.
Giá tr khách s n = Thu nh p ròng/t su t v n hóa
T su t v n hóa thay đ i tùy t ng tài s n vi c xác đ nh t su t v n hóa s đ
bày
ch
K t lu n ch
Ch
ng 2 là ph n n n t ng lý thuy t giúp đ c gi hi u đ
c trình
ng 4 c a lu n v n.
ng 2
c th nào là tòa nhà c n
h khách s n; ch
ng trình ; cách phân lo i và x p h ng khách s n c a Vi t Nam so
v i th gi i. Ch
ng này c ng làm rõ y u t nhà đi u hành qu c t có nh h
h n nhà đi u hành trong n
c nh th nào. Ph n cu i c a ch
ng
ng là hai mô hình
th m đ nh giá khách s n đi n hình c a Giuliano Gasparini và Elaine Sahlins. Ph n
lý thuy t c b n này là n n t ng đ xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h
ch
ng 4.
22
Ch
PH
ng 3
NG PHÁP NGHIÊN C U
3.1 Khung phân tích
T các m c tiêu nghiên c u và c s lý thuy t nh trên, tác gi đ xu t m t khung
phân tích cho lu n v n nh sau:
S đ 3.1: Khung phân tích
Lý thuy t v tòa nhà c n h
khách s n có s d ng hình th c
s h u
Lý thuy t v khách s n và th m
đ nh giá khách s n
Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách
s n có s d ng hình th c s h u
Ph
ng pháp chuyên gia
ng d ng mô hình th m đ nh giá
G i ý chính sách
Ngu n: Tác gi đ xu t
23
3.2 Ph
ng pháp chuyên gia
Quá trình nghiên c u theo ph
ng pháp chuyên gia đ
c ti n hành qua hai giai
đo n nghiên c u s b và nghiên c u chính th c đ làm c n c cho vi c xây d ng
quy trình và mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c
s h u (s đ 3.2).
Trong giai đo n s b tác gi đã ti n hành ph ng v n nhóm (58 ng
nh ng ng
i) bao g m
i đang công tác trong l nh v c th m đ nh giá đ thu th p nh ng v
ng
m c chính khi ti n hành th m đ nh giá khách s n và s h u c n h khách s n. Các
v
ng m c này đ
c t ng h p và ghi chú theo m t trình t khoa h c t câu h i
chung đ n câu h i chi ti t nh m thu n ti n trong quá trình ph ng v n chuyên sâu
các chuyên gia (ph l c 1).
Thông qua nh ng v
ng m c chính mà tác gi tìm đ
c thông qua ph ng v n nhóm
tác gi đã ti n hành ph ng v n chuyên sâu 2 chuyên gia trong l nh v c th m đ nh
giá b t đ ng s n. Hai chuyên gia này hi n đang công tác t i công ty TNHH CBRE
Vi t Nam (công ty TNHH CBRE Vi t Nam là công ty b t đ ng s n có uy tín hàng
đ u th gi i ho t đ ng
th tr
ng Vi t Nam h n m t th p k qua) v i nhi u n m
kinh nghi m th m đ nh giá các lo i b t đ ng s n th
phòng, khách s n, khu công nghi p, khu ngh d
s n th
ng m i khác. Các v
ng m c chính đ
ng m i bao g m: Tòa nhà c n
ng, khu ph c h p và nhi u lo i tài
c đ c p khi ph ng v n chuyên gia
bao g m: Các cách ti p c n khi th m đ nh giá; các y u t đi u ch nh khi ti n hành
th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n theo ph
quan đ n ph
ng pháp so sánh; các y u t liên
ng pháp thu nh p (t su t v n hóa, t su t chi t kh u, giá tr thu h i
cu i k d báo, t l t ng giá qua các n m) (ph l c 2). T ng k t t nh ng ý ki n
chuyên gia tác gi đã t ng k t và xây d ng b ng kh o sát s b .
24
S đ 3.2: Quá trình nghiên c u
Giai đo n I: S b
Ph ng v n nhóm
chuyên viên th m
đ nh giá (58) ng i
Ph ng v n chuyên gia
(23 ng i)
Ph ng v n th b ng
câu h i (810 ng i)
Các v n đ v ng
m c chính liên quan
th m đ nh giá khách
s n, tòa nhà c n h
khách s n, hình th c
Gi i đáp nh ng v ng
m c b c 1, b
sung các v n đ liên
quan khác theo t v n
c a chuyên gia
thi t k b ng câu h i
Ki m tra tính h p lý
c a b ng câu h i
Giai đo n II: Chính th c
Ph ng v n tr c ti p, qua
email + g i b n copy
(40-50 ng i)
S li u đi u tra chính
th c
Ngu n: Tác gi đ xu t
25
Phi u kh o sát s b đ
c tác gi g i đ n 10 ng
i hi n đang công tác
các công
ty th m đ nh giá đ ki m tra b ng câu h i. Tác gi đã ti n hành m t s đi u ch nh
thông qua nh ng ph n h i t nh ng ng
Phi u kh o sát chính th c đ
i tham gia kh o sát th .
c g i đ n các chuyên gia theo hai hình th c chính là
email và phi u kh o sát in trên gi y.
26
3.3 Gi i thi u v t ng th và m u nghiên c u
3.3.1 S l
c v t ng th nghiên c u
T ng th nghiên c u c a đ tài là tòa nhà c n h khách s n và khách s n trên lãnh
th Vi t Nam, t p trung vào khu v c mi n trung n
c ta v i 3 t nh thành chính
à
N ng, Qu ng Nam, Khánh Hòa. Qua nghiên c u, kh o sát th c t , c ng nh tham
kh o m t s báo cáo th tr
ng B S c a m t s công ty có uy tín (CBRE, Colliers,
Savills, …), b t đ ng s n ngh d
ng t p trung ch y u
các vùng ven bi n đ c
bi t là các vùng ven bi n mi n trung. M t s t nh thành khác c ng có nhi u b t
đ ng s n ngh d
Thành ph
ng nh Hu , V ng Tàu, Phan Thi t…
à N ng là m t trong nh ng thành ph l n c a Vi t Nam và c ng là n i
thu hút đ
c nhi u nhà đ u t n
c ngoài. Trong các l nh v c mà các nhà đ u t
quan tâm đó là b t đ ng s n và đ c bi t là b t đ ng s n ngh d
ng. Nh có l i th
b bi n dài và đ p
à N ng là n i thu n l i đ phát tri n du l ch. Bên c nh đó v n
hóa và con ng
à N ng thân thi n góp ph n thu hút khách du l ch đ n tham
i
quan. D a vào vai trò kinh t , đ c đi m du l ch tác gi đã l a ch n
à N ng là khu
v c ch n tài s n th m đ nh giá đ áp d ng cho đ tài.
3.3.2 Ph
Ph
ng pháp ch n m u nghiên c u
ng pháp ch n m u đ
su t. Tr
c tác gi áp d ng cho đ tài này là ch n m u phi xác
c tiên, tác gi ch n các công ty th m đ nh giá có uy tín trên th tr
ng. K
đ n, t nh ng công ty này, tác gi ch n các chuyên viên và th m đ nh viên có nhi u
n m kinh nghi m v th m đ nh giá đ ti n hành đi u tra, kh o sát và làm m u
nghiên c u. T ng c ng, tác gi đã thu th p đ
c 40 m u d li u, trong đó có 34
m u s d ng cho vi c phân tích, 6 m u còn l i b lo i b , đây c ng chính là nh ng
phi u kh o sát không h p l thu đ
chuyên gia.
c trong quá trình đi u tra, ph ng v n các
27
3.3.3 C m u nghiên c u
C n c vào lo i hình tài s n mà đ tài nghiên c u, tác giá kh o sát đ
c có r t ít
th m đ nh viên am hi u v lo i hình b t đ ng s n là tòa nhà c n h khách s n. Các
th m đ nh viên ch y u bi t đ n các lo i b t đ ng s n th
ng m i khác nh v n
phòng, chung c , khách s n thông th
ng th m đ nh viên và
ng..Bên c nh đó l
chuyên viên am hi u v b t đ ng s n th
ng m i còn khá h n ch . Vi c tìm ki m
các chuyên gia là th m đ nh viên và chuyên viên đ nh giá có nhi u n m kinh
nghi m g p nhi u khó kh n do các chuyên gia không s n sàng tham gia ph ng v n
vì lí do b o m t bí quy t kinh doanh c a công ty nên không mu n chia s kinh
nghi m làm vi c c a mình. S l
ng chuyên gia tham gia ph ng v n là 40 ng
v i k t qu thu đ
ng m u đang tin c y đ ti n hành kh o sát trong
c là 34 là s l
i
th i đi m th c hi n lu n v n.
3.3.4 Thông tin v d li u nghiên c u
- Tác gi s d ng d li u s c p đ phân tích ph ng v n chuyên gia
- S d ng ph
ng pháp đi u tra m u theo hình th c thu n ti n
- Th i đi m ti n hành kh o sát ý ki n chuyên gia là t tháng 10/2014 – 4/2015
- Th i đi m ti n hành kh o sát và thu th p d li u là t tháng 03/2015 – 05/2015
3.4 Ph
ng pháp phân tích s li u
3.4.1 Th ng kê mô t
Trong s 34 m u kh o sát thu th p đ
công ty n
c t 40 chuyên gia có 7 chuyên gia đ n t
c ngoài chi m 20% d li u và 27 chuyên gia đ n t công ty trong n
chi m 80% d li u kh o sát. S s án d án c n h b t đ ng s n ngh d
tham gia kh o sát giá bao g m kho ng 30 trong đó t p trung
và Qu ng Nam.
ng đ
c
c
Khánh Hòa, à N ng
28
M c đ n giá thuê phòng giao đ ng t 123 USD/đêm đ n 501 USD/đêm. M c giá
trung bình là 271 USD/đêm. V i các d án tiêu bi u nh InterContinental Nha
Trang, MerPerle Hon Tam Resort, Best Western Premier Havana Nha Trang, An
Lam Ninh Van Bay Villas…
Tác gi c ng đ ng th i li t kê c th s l
c u t i ph l c 6.
ng các d án đ
c ch n làm m u nghiên
29
Ch
ng 4
K T QU NGHIÊN C U
4.1
K t qu kh o sát chuyên gia
4.1.1 Thông tin chung v chuyên gia kh o sát
Trong quá trình kh o sát chính th c tác gi đã g i phi u kh o sát t i 40 ng
đó s phi u kh o sát thu l i đ
hi n đang công tác
i, trong
c là 34. Các chuyên gia kh o sát là nh ng ng
i
các phòng ban th m đ nh giá c a các công ty bao g m Công ty
TNHH CBRE Vi t Nam, Công ty TNHH Ernst & Young Vi t Nam, Công ty TNHH
Savills Vi t Nam, Công ty Qu n lý
u t và Phát tri n B t đ ng s n VinaCapital,
Công ty TNHH JLL Vi t Nam, Công ty TNHH MTV T V n và Th m
nh Giá
Sao M c, Ngân hàng Techcombank, Công ty C ph n Thông tin và Th m đ nh giá
Tây Nam B , Công ty C ph n Th
ng m i D ch V và T v n H ng
c, Công ty
C ph n Th m đ nh giá Exima, Công ty TNHH T v n và Th m đ nh giá Ph
Nam. Ph n l n ng
ng
i tham gia kh o sát hi n đang gi ch c v quan lý c p cao
trong các phòng ban ho c công ty v th m đ nh giá.
4.1.2 K t qu kh o sát
đ m b o ngu n thông tin tin c y và có đ chính xác cao tác gi đã thu th p k t
qu kh o sát c a nh ng ng
i có nhi u n m kinh nghi m trong l nh v c th m đ nh
giá. Thông kê c a tác gi có đ
v n
c v s n m công tác c a ng
i tham gia ph ng
m c trên 5 n m kinh nghi m chi m t l 100%, trong đó s ng
công tác trên 10 n m chi m 29%. Nh ng ng
i này ph n l n đ
i có s n m
c đào t o t c
quan mà h đã ho c đang công tác v i t l đ t 79%, ngoài ra h còn đ
các tr
ng cao đ ng ho c đ i h c trong n
đ nh giá ng n h n v i t l t
c và các trung tâm b i d
c đào t o
ng th m
ng ng 35% và 12%. Các chuyên gia tham gia ph ng
v n th c hi n th m đ nh giá b t đ ng s n th
ng m i v i m c đ th
ng xuyên và
30
r t th
ng xuyên đ t 76%. Trong đó, s ng
i bi t v th m đ nh giá khách s n đ t
t l 100%.
K t qu kh o sát cho th y có 3 ph
ng pháp th m đ nh giá khách s n đ
chuyên gia s d ng nhi u nh t bao g m: ph
pháp v n hóa tr c ti p (71%), ph
còn có ph
ph
c các
ng pháp so sánh (100%), ph
ng
ng pháp chi t kh u dòng ti n (91%). Ngoài ra
ng pháp chi phí (12%), ph
ng pháp khác (ph
ng pháp t ng h p trong đó t ng h p nhi u ph
ng pháp l i nhu n,
ng pháp khác nhau) (18%)
(Bi u đ 4.1).
Bi u đ 4.1: Các ph
ng pháp th m đ nh giá đ
c áp d ng
Ngu n: Kh o sát c a tác gi
Th ng kê v m c đ th
ng xuyên s d ng đ i v i 3 ph
ph bi n đã nêu trên thì ph
v i hai ph
ng pháp so sánh đ
ng pháp còn l i (bi u đ 4.2).
ng pháp th m đ nh giá
c s d ng th
ng xuyên nh t so
31
Bi u đ 4.2: M c đ th
ng xuyên s d ng c a t ng ph
ng pháp th m đ nh giá
Ngu n: Kh o sát c a tác gi
Trong ph
ng pháp so sánh các y u t đ
c chuyên gia s d ng nhi u nh t bao
g m: Nhà đi u hành, giai đo n phát tri n c a khách s n (giai đo n kh i đ u/b n
v ng), doanh thu t nhà hàng, doanh thu khác phát sinh t khách s n, s l
ng
phòng. Bi u đ 4.3 th hi n t l % s chuyên gia kh o sát l a ch n y u t nào là
y u t c n đi u ch nh khi so sánh hai hay nhi u tòa nhà khách s n v i nhau. Trong
đó 100% chuyên gia kh o sát s d ng y u t nhà đi u hành, 88% s d ng y u t
th i gian, 85% s d ng y u t doanh thu t phòng có s n (revpar), 79% doanh thu
t nhà hàng, 74% doanh thu t d ch v khác, 56% s l
khác đ đi u ch nh s khác bi t gi a TSSS và TST G.
ng phòng và 35% y u t
32
Bi u đ 4.3: Các y u t đi u ch nh đ
c s d ng trong cách ti p c n so sánh
Ngu n: Kh o sát c a tác gi
K t qu th ng kê c a các chuyên gia cho th y t l đi u ch nh áp d ng cho các y u
t đ
c tóm t t nh B ng 4.1. Trong đó y u t khác là các y u t v v trí, di n tích,
quy ho ch đ
T l ng
c phê duy t.
i kh o sát bi t v c n h khách s n đ t 44%, trong khi đó nh ng ng
tham gia tr c ti p th m đ nh giá tòa nhà c n h chi m kho ng 6/34 ng
nh ng v
i
i. Trong đó
ng m c chính bao g m cách xác đ nh t su t v n hóa, t su t chi t kh u,
t l t ng giá, phân tích doanh thu ho t đ ng kinh doanh ch
ng trình cho thuê
phân b cho ch c n h và ch d án. Bên c nh đó, các chuyên gia c ng l u ý r ng
khi th m đ nh giá tòa nhà c n h c n xem xét k đ n v qu n lý đi u hành, xem xét
k th i h n h p đ ng và các đi u kho n liên quan đ n ho t đ ng qu n lý, c ng nh
các y u t liên quan đ n doanh thu, chi phí, xem xét k s l
ch
ng c n h tham gia
ng trình cho thuê, b t bu c, hay l a ch n. T l phân chia doanh thu ho c l i
nhu n t ch
ng trình cho thuê, ph n di n tích chung, riêng c a ch d án, ch s
h u c n h …Cu i cùng các chuyên gia đ xu t trong m t s tr
vi c th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n, đòi h i ng
d ng ph
ng h p nh t đ nh
i th m đ nh giá ph i s
ng pháp c ng d n, t c là t ng phân khúc c a c n h khách s n s đ
c
33
đ nh giá đ c l p b ng nh ng ph
ng pháp so sánh, chi t kh u dòng ti n, v n hóa
tr c ti p r i sau đó s c ng d n giá tr c a t ng phân khúc l i v i nhau đ ra giá tr
c a d án.
B ng 4.1: T l đi u ch nh các y u t so sánh
Stt
Tên các y u t đi u ch nh
1
2
3
4
5
6
7
Nhà đi u hành
Y u t th i gian
Doanh thu t phòng có s n
% doanh thu t nhà hàng
% doanh t d ch v khác
S l ng phòng
Y u t khác
T l đi u ch nh
ph bi n
20% - 25%
10% - 15%
5% - 10%
5% - 10%
5% - 10%
5% - 10%
5% - 10%
M c đ s d ng c a
chuyên gia
100%
88%
85%
79%
74%
56%
56%
Ngu n: Kh o sát c a tác gi
K t qu kh o sát đ i v i t su t v n hóa đ
c, t su t chi t kh u, giá tr cu i k d
án, t l t ng giá.
B ng 4.2: K t qu kh o sát t su t v n hóa, t su t chi t kh u, giá tr cu i k d án,
t l t ng giá thuê
Stt
1
2
3
4
Tên y u t
K t qu kh o sát
kh o sát
T su t v n
hóa
Ph
ng pháp xác đ nh t su t v n hóa ph bi n bao g m ph
pháp so sánh th tr
ph
Giá tr cu i
k d án
T l t ng
giá thuê
ng pháp chính xác đ nh t su t chi t kh u bao g m ph
pháp so sánh th tr
Ph
ng (100%), ph
ng pháp so sánh th tr
(38%), ph
tr
ng pháp chuyên gia (32%),
ng pháp khác (15%)
T su t chi t Có 2 ph
kh u
ng (100%), ph
ng
ng pháp chuyên gia (53%)
ng (100%), ph
ng pháp chuyên gia
ng pháp l y t su t chi t kh u c a d án tr đi t l t ng
ng b n v ng
c tính trong t
ng lai (41%).
C n c vào d li u s n có trên th tr
giao d ch t
ng
ng v t l t ng giá c a các
ng đ ng và tình hình bi n đ ng c a th tr
s n nói chung và th tr
ng khách s n nói riêng
Ngu n: Kh o sát c a tác gi
ng b t đ ng
34
K t qu kh o sát cho th y có kho ng 44% ng
c n h khách s n và 18% ng
i tham gia kh o sát bi t v tòa nhà
i tham gia kh o sát đã t ng th m đ nh tòa nhà c n h
khách s n. Do đó, trong quá trình xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h
khách s n tác gi c n c ch y u vào nh ng n n t ng lý thuy t v th m đ nh giá
khách s n mà tác gi t ng h p t lý thuy t và k t qu đúc rút t ph ng v n chuyên
sâu các chuyên gia.
4.2 Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng
hình th c s h u
C n c vào c lý thuy t và k t qu ph ng v n chuyên gia
trên, đ th m đ nh giá
tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình s h u th c có 3 ph
d ng ph bi n nh t bao g m: Ph
kh u dòng ti n (91%), ph
trên thì có nh ng ph
ph
ng pháp so sánh (100%), ph
ng pháp ít khi đ
ng pháp khác (18%). Trong đó ph
c s d ng nh ph
ti n mà khách s n t o ra, tuy nhiên ph
ng pháp khác nh ph
t ng h p nhi u ph
m t s tr
ng pháp
ng pháp chi phí (12%),
ng pháp chi phí ít đ
c s d ng t i vì đa
c ph n ánh vào dòng
ng pháp chi phí không ph n ánh đ
n ng c a dòng thu nh p này nên không ph n ánh đ
cs
ng pháp chi t
ng pháp v n hóa tr c ti p (71%). Ngoài 3 ph
ph n các khách s n khi đi vào ho t đ ng giá tr mang l i đ
ph
ng pháp đ
c ti m
c giá tr c a tài s n. Các
ng pháp l i nhu n, ph
ng pháp t ng h p trong đó
ng pháp khác nhau thì c ng ít đ
c s d ng vì ch áp d ng cho
ng h p đ c bi t khi không s d ng đ
c ba ph
ng pháp trên. Theo đó
tác gi đ xu t mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình
th c s h u nh sau:
35
S đ 4.1: Mô hình th m đ nh giá đ xu t
Mô hình T G tòa nhà c n h khách s n
Phân tích th tr
Các ch s v mô n n
kinh t
Th tr
ng
ng b t đ ng
s n
Th tr
ng khách s n
Cách ti p c n th m
đ nh giá
Cách ti p c n so sánh
Giá tr theo ph ng
pháp so sánh
Cách ti p c n thu nh p
Ph ng pháp v n hóa
tr c ti p
Ph ng pháp chi t
kh u dòng ti n (DCF)
Giá tr theo ph ng
pháp v n hóa tr c ti p
Giá tr theo ph ng
pháp chi t kh u dòng
ti n (DCF)
Giá tr tòa nhà c n h
khách s n có s d ng
hình th c s h u
Ngu n: Tác gi đ xu t
36
4.2.1 Quy trình th m đ nh giá
C n c vào mô hình th m đ nh giá và các c s lý lu n nêu trên tác gi đ xu t tóm
t t quy trình th m đ nh giá bao g m 5 b
c c b n.
S đ 4.2: Quy trình th m đ nh giá
Th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n
có s d ng hình th c s h u
B c 1: Mô t tài s n, các gi đ nh,
ph m vi công vi c th m đ nh giá
B
c 2: Các cách ti p c n
B
c 3: Thu th p các thông s đ u vào
B
c 4: Phân tích các thông s đ u vào
B
c 5: K t qu và nh n xét
Giá tr th m đ nh giá tòa nhà c n h
khách s n có s d ng hình th c s h u
Ngu n: Tác gi đ xu t
37
B
c 1: Mô t tài s n, các gi đ nh v tài s n đ nh giá, ph m vi công vi c
đ nh giá
Khi nh n đ
c m t yêu c u th m đ nh giá c n h khách s n. Th m đ nh viên c n
thu th p thông tin c a ch tài s n và thông tin trên th tr
ng đ hi u rõ v tài s n.
Các thông tin chính thu th p bao g m: tài s n là c n h khách s n lo i nào? lo i g n
bi n, g n đ o, g n trung tâm thành ph ; Tài s n thu c h ng m y sao?; Các đ c đi m
c a khách s n: khách s n có bao nhiêu phòng, có nh ng d ch v gi i trí b tr nào?
Các gi đ nh v tài s n th m đ nh giá c n đ
c nêu rõ vì nó nh h
ng tr c ti p đ n
vi c xây d ng mô hình th m đ nh giá. Các gi đ nh có th liên quan bao g m th i
h n s d ng đ t, hình th c s d ng đ t, ch tr
Ph m vi công vi c là nh ng công vi c đ
ng
ng phát tri n d án trong t
ng lai.
c th a thu n gi a th m đ nh viên và
i yêu c u th m đ nh giá. Nh ng đi u kho n không n m trong ph m vi công
vi c th
ng s không đ
c th c hi n. Xác đ nh ph m vi công vi c giúp ng
i th m
đ nh có m c tiêu rõ ràng cho quá trình th m đ nh giá.
B
c 2: Xác đ nh cách ti p c n
Vi c xác đ nh cách ti p c n tùy thu c vào tài s n th m đ nh giá là lo i tài s n nào và
m c đ thông tin s n có trên th tr
ng có đ đ th c hi n cách ti p c n th m đ nh
giá đó hay không. C n c vào tính ch t riêng bi t c a tòa nhà c n h khách s n là
b t đ ng s n ngh d
th tr
ng đ
nên cách ti p c n ch y u khi có đ y đ thông tin trên
ng đó là cách ti p c n so sánh, cách ti p c n thu nh p. Trong đó cách ti p
c n thu nh p bao g m 2 ph
ng pháp: ph
ng pháp v n hóa tr c ti p và chi t kh u
dòng ti n.
B
c 3: Thu th p các thông s đ u vào
Tùy vào cách ti p c n mà th m đ nh viên thu th p các thông s đ u vào phù h p.
Thông th
ng các thông tin c b n c n thu th p là tài s n so sánh, giá thuê phòng
trung bình, t l l p đ y…Các thông s này th
ng đ
c thu th p d a vào d li u
trong quá kh c a tài s n và các thông tin có s n trên th tr
ng.
38
B
c 4: Phân tích các thông s đ u vào
Tùy vào cách ti p c n mà th m đ nh viên l a ch n các thông s phù h p đ ti n
hành phân tích.
t
i v i cách ti p c n so sánh th m đ nh viên c n phân tích các đi m
ng đ ng và khác bi t c a TSSS so v i TST G.
th m đ nh viên c n phân tích cách y u t
khách s n. N i dung này s đ
B
nh h
i v i cách ti p c n thu nh p
ng đ n doanh thu và chi phí c a
c trình bày chi ti t
ph n k ti p c a ch
ng này.
c 5: K t qu và nh n xét
Thông qua nh ng phân tích th m đ nh viên tính toán k t qu và đ a ra nh n xét v
k t qu có đ
c.
4.2.2 Các cách ti p c n th m đ nh giá
ti n hành th m đ nh giá c n h khách s n thì 2 cách ti p c n th
d ng là cách ti p c n so sánh v i ph
nh p v i 2 ph
ng đ
cv n
ng pháp so sánh tr c ti p và cách ti p c n thu
ng pháp v n hóa tr c ti p và chi t kh u dòng ti n. Khi ti n hành
th m đ nh giá b t k tài s n nào, v i cách ti p c n nào thì th m đ nh viên c n có
hi u bi t sâu s c v th tr
ng đó. Do đó khi th m đ nh viên ti n hành th m đ nh giá
tòa nhà c n h khách s n thì b
c đ u tiên là th m đ nh viên th c hi n nghiên c u
v t ng quan kinh t , t ng quan th tr
ng B S và th tr
nghiên c u các v n đ này giúp th m đ nh viên l a ch n đ
th th c hi n đ
c d a vào nh ng gi li u s n có trên th tr
v ng thông tin th tr
nh h
ng khách s n. Vi c
c cách ti p c n nào có
ng, bên c nh đó n m
ng giúp cho th m đ nh viên có th phân tích đ
c các y u t
ng đ n giá tr c a tài s n th m đ nh giá, đ c bi t là các y u t nh giá thuê,
t l t ng giá, t l l p đ y.
T ng quan kinh t
Theo nghiên c u c a Vi n B t đ ng s n Úc đ
c phát hành trong sách th m đ nh
giá b t đ ng s n, xu t b n n m 2007 thì kinh t là m t y u t quan tr ng c n phân
tích khi ti n hành th m đ nh giá tài s n. Trong b
c này th m đ nh viên phân tích
các ch s v mô c b n c a kinh t , qua đó n m đ
c tình hình kinh t và nh ng xu
39
h
ng phát tri n c a kinh t trong t
trong t
ng lai mà có th
nh h
ng đ n dòng ti n
ng lai c a tài s n. D a vào ph ng v n chuyên sâu c a tác gi v phân tích
các ch s v mô c b n c a kinh t trong công tác th m đ nh giá, k t h p v i nh ng
báo cáo th m đ nh giá c a các công ty đa qu c gia chuyên v th m đ nh giá bao
g m các công ty CBRE Vi t Nam, JLL Vi t Nam, DTZ Vi t Nam, C&W Vi t Nam,
Colliers Vi t Nam, Savills Vi t Nam, tác gi đ xu t các ch s v mô c b n th
đ
ng
c thu th p và phân tích nh sau.
B ng 4.3: Các ch s nghiên c u th tr
Stt
ng c b n
Ch s
1
GDP (t ng thu nh p qu c n i)
2
CPI (ch s giá tiêu dùng)
3
FDI (đ u t tr c ti p v n n
4
Xu t nh p kh u
5
T giá
6
L
c ngoài)
ng khách du l ch
Ngu n: Tác gi t ng h p
T ng quan th tr
ng B S
Sau khi ti n hành nghiên c u t ng quan n n kinh t th m đ nh viên c n nghiên c u
th tr
B S, l
ng B S. Nghiên c u này giúp th m đ nh viên xác đ nh đ
ng c u B S, tình hình th tr
đ nh giá và nh ng bi n đ ng trong t
nh h
ng đ n l
t
ng B S trong quá kh , t i th i đi m th m
ng lai. Nh ng bi n đ ng c a th tr
c thông tin cho r ng th tr
ng x y ra là có m t l
ng B S
ng B S đang m lên, m t s
ng đ u t t ng lên vì h tin t
ng lai. Nh ng bi n đ ng chung c a th tr
B S
ng cung
ng cung và c u B S th m đ nh giá t đó tác đ ng đ n giá B S.
Ví d nhà đ u t có đ
ki n th
cl
nh ng m c đ khác nhau.
ng s
nh h
ng giá s t ng trong
ng đ n t ng lo i hình
40
T ng quan th tr
b
ng khách s n
c t ng quan th tr
ng B S th m đ nh viên có đ
c cái nhìn chung v cung
và c u c a t t c các lo i hình B S, tuy nhiên ch a nêu rõ đ
s n vì th b
đ
c này s nêu rõ h n. Trong b
c thu th p phân tích bao g m: l
c th tr
ng khách
c này các s li u v khách s n c n
ng cung, l
ng c u, nh ng ch s ho t đ ng
c a khách s n (giá phòng, công su t phòng…). Nh v y thông qua nghiên c u th
tr
ng th m đ nh viên có đ
c b c tranh v n n kinh t , th tr
ng B S nói chung
và khách s n nói riêng.
K t lu n:
C n c vào phân tích tình hình kinh t v mô, th tr
khách s n giúp th m đ nh viên xác đ nh đ
ng b t đ ng s n, th tr
ng
c cách ti p c n th m đ nh giá nào là
phù h p v i tài s n th m đ nh giá d a trên nh ng thông tin có s n trên th tr
th i đi m th m đ nh giá. Th hai, nó giúp th m đ nh viên n m đ
ng t i
c giá tr c a các
y u t hình thành nên giá tr tài s n th m đ nh nh giá thuê phòng, công su t thuê
phòng, đ ng th i nó giúp th m đ nh viên có nh ng c s v ng ch c cho vi c d báo
dòng thu nh p trong t
ng lai mà tài s n có th t o ra, t đó th m đ nh viên có th
v n d ng vào trong mô hình th m đ nh giá đ xác đ nh giá tr tài s n th m đ nh giá.
Cách ti p c n so sánh
xây d ng mô hình th m đ nh giá theo cách ti p c n so sánh tác gi đ xu t 4
b
c c b n sau:
B
c 1: Xác đ nh tài s n so sánh
Th m đ nh viên th c hi n nghiên c u th tr
tài s n th m đ nh giá. Các tài s n t
g nt
ng đ tìm các tài s n t
ng đ ng là các tài có các y u t t
ng đ ng v i
ng t ho c
ng t v i TST G, các y u t bao g m lo i, h ng c n h khách s n, v trí,
m c đích s d ng, tình tr ng pháp lý và đ c đi m khách s n v i TST G. Thông
qua nh ng thông tin có đ
c t vi c nghiên c u tình hình kinh t , b t đ ng s n và
khách s n th m đ nh viên thu h p các tài s n t
ng đ ng và l a ch n các tài s n này
đ l p m t danh sách các tài s n so sánh. Danh sách này th
ng có t 5 tài s n so
41
sanh, tuy nhiên nó có th ít ho c nhi u h n tùy thu c vào d li u mà th m đ nh viên
có th thu th p đ
B
c trên th tr
ng.
c 2: i u ch nh chênh l ch gi a TSSS so v i TST G
Trên th c t th m đ nh viên hi m khi tìm đ
c tài s n t
ng đ ng hoàn toàn v i
TST G do đó th m đ nh viên c n đi u ch nh các y u t khác bi t c a TSSS v i
TST G đ có đ
c m c giá ch d n cho TST G. Doanh thu c a tòa nhà c n h
khách s n xu t phát t 3 ngu n chính bao g m doanh thu t phòng, doanh thu t
nhà hàng, doanh thu t d ch v khác. C n c vào các c s lý thuy t đ
ph n tr
c trình bày
c lu n v n k t h p v i ph ng v n các chuyên gia trong l nh v c T G
Vi t Nam (các chuyên gia đ
v c th m đ nh giá B S
c thu th p ý ki n có nhi u n m công tác trong l nh
các công ty đa qu c gia khác nhau bao g m công ty
CBRE Vi t Nam, JLL Vi t Nam. Savills Vi t Nam, Ernst & Young Vi t Nam) thì
có 7 y u t c b n đ
c xem xét đi u ch nh khi ti n hành th m đ nh giá tòa nhà c n
h khách s n. Chi ti t v các y u t đ
c trình bày
B ng 4.4.
B ng 4.4: Các y u t đi u ch nh c b n
Stt
Tên các y u t đi u ch nh
1
Nhà đi u hành
2
Y u t th i gian (giai đo n kh i đ u/b n v ng)
3
Doanh thu t phòng có s n
4
% doanh thu t
5
% doanh t d ch v khác
6
S l
7
Y u t khác
nhà hàng
ng phòng
Ngu n: Tác gi t ng h p
o
Nhà đi u hành
Y u t nhà đi u hành nh h
ng đ n các y u tác đ ng đ n dòng thu nh p c a khách
s n bao g m: Giá thuê phòng trung bình ngày, công su t phòng khách s n, doanh
thu t phòng có s n (revpar). i u này xu t phát t ngu n g c khách hàng l a ch n
các khách s n uy tín đ có ch t l
ng ph c v t t và lo i b r i ro ch t l
ng ph c
42
v kém c a các khách s n thông th
ng. Dòng thu nh p c a khách s n s t ng lên
khi có nhà đi u hành qu c t do đó làm t ng giá tr khách s n.
S đ 4.3: Tác đ ng c a nhà đi u hành
Nhà đi u hành
Công su t phòng
khách s n
Giá thuê phòng trung
bình ngày
Doanh thu t phòng
có s n (revpar)
Ngu n: Tác gi t ng h p
Trong y u t nhà đi u hành th m đ nh viên xem xét m i quan h gi a nhà đi u hành
qu c t và nhà đi u hành trong n
các nhà đi u hành trong n
c; gi a các nhà đi u hành qu c t v i nhau; gi a
c v i nhau.
i v i khách s n qu c t có th
ng hi u n i ti ng v i ch t l
trên th gi i nh Hyatt, Best Western, Marriott…đ
hành so sánh v i các khách s n trong n
ng đ
c công nh n
c đánh giá l i th h n khi ti n
c. Theo “John W. O’Neill and Eric E.
Belfrage, 2005” đ ng trên t p chí chuyên đ th m đ nh giá c a Vi n nghiên c u B t
đ ng s n Úc thì s khác bi t gi a khách s n có tên tu i và danh ti ng t t v ch t
l
ng d ch v k t h p v i liên k t c a nó có th làm t ng t 20% đ n 25% giá tr
c a khách s n.
Khi so sánh nhà đi u hành trong n
c v i nhau ho c so sánh các nhà đi u hành
qu c t v i nhau t l đi u ch nh s tùy thu c vào t ng khách s n riêng bi t, c n l u
ý r ng m c đ đi u ch nh ph i nh h n m c đ đi u ch nh đã nêu
trên (20%-
25%). Thông qua vi c ph ng v n các chuyên gia trong l nh v c th m đ nh giá
tr
th
ng Vi t Nam thì m c đ đi u ch nh khác bi t t 5% - 10% tùy thu c vào t ng
khách s n c th (danh sách chuyên gia và công ty ph ng v n đính kèm ph l c 2).
L u ý th c t v n d ng trong quá trình th m đ nh giá th m đ nh viên c n c n c
thêm m i t
ng quan c a TST G và TSSS d a trên d li u có đ
đ có m c đ đi u ch nh thích h p nh t.
c t th tr
ng
43
o
Y u t th i gian
Y u t th i gian đ
c xem xét đi u ch nh khi có s khác bi t gi a khách s n đã đi
vào ho t đ ng n đ nh và khách s n đang trong th i gian đ u phát tri n. Trong giai
đo n đ u phát tri n khách s n c n chi phí v n hành, chi phí đào t o nhân viên, chi
phí ti p th qu ng bá khách s n m i. Do đó khi ti n hành T G khách s n có doanh
thu n đ nh s có l i th h n so v i khách s n m i thành l p. M c đ đi u ch nh
ph n ánh r i ro mà nhà đ u t g p ph i khi l a ch n khách s n m i thành l p thay
vì khách s n đang ho t đ ng kinh doanh n đ nh. Trong báo cáo đ nh giá ngày 25
tháng 5 n m 2005 c a công ty Cushman & Walkfield m c đ đi u ch nh chi phí cho
giai đo n đ u phát tri n khách s n (start-up cost) so v i khách s n n đ nh kho ng
13%. Tác gi đã ti n hành ph ng v n chuyên sâu các chuyên gia trong l nh v c
th m đ nh giá khách s n
Vi t Nam hi n đang công tác cho các t ch c uy tín nh
CBRE Vi t Nam, Cushman & Walkfield Vi t Nam, JLL Vi t Nam thì m c đ đi u
ch nh hi n nay cho y u t này t 10%-15% tùy thu c vào t ng khách s n c th .
o
Doanh thu t phòng có s n
Doanh thu t phòng có s n (revpar) là y u t đ u vào quan tr ng tác đ ng đ n dòng
thu nh p khách s n t đó nh h
ng đ n giá tr khách s n. Khi các y u t khác
không đ i khách s n có doanh thu t phòng (revpar) l n h n s có giá tr cao h n.
Gi s TST G là tòa nhà c n h khách s n 5 sao trên đ
Ph
ng Tôn
c Th ng,
ng B n Nghé Qu n 1, Tp. HCM, có doanh thu t phòng (revpar) là 100USD .
TSSS là tòa nhà c n h khách s n t a l c trên đ
ng Tôn
c Th ng, Ph
ng B n
Nghé Qu n 1, Tp. HCM, có doanh thu t phòng (revpar) là 110 USD. Khi các y u
t khác gi a TST G và TSSS là t
ng đ ng, th m đ nh viên khi ti n hành đi u
ch nh s khác bi t doanh thu t phòng có s n (revpar) thì c n c vào giao d ch trên
th tr
ng.
Gi s c n c vào thông tin có s n trên th tr
giao d ch nh sau:
ng th m đ nh viên xác đ nh đ
c6
44
B ng 4.5: Tính toán đi u ch nh doanh thu t phòng có s n (Revpar)
Stt Thông tin tài s n
Khách s n 5 sao t a l c đ
1
Revpar
Giá giao d ch
% thay
(USD)
(USD)
đ i giá
120
15.000.000
ng
Nguy n Hu , P. B n Nghé, Q1, Tp.
HCM
2
3
4
5
6
10%
Khách s n 5 sao t a l c đ
ph
ng Lê L i,
ng B n Nghé, Q1, Tp. HCM
Khách s n 5 sao t a l c đ
ng
ng
Kh i, P. B n Nghé, Q1, Tp. HCM
Khách s n 5 sao t a l c đ
ng, P. B n
Thành, Q1, Tp. HCM
Khách s n 5 sao t a l c đ
ng Hàm
Nghi, P. B n Nghé, Qu n 1, Tp. HCM
Khách s n 5 sao t a l c đ
ng Hai Bà
Tr ng, P. Nghé, Qu n 1, Tp. HCM
132
16.500.000
125
17.000.000
9%
138
18.530.000
130
18.000.000
11%
143
19.980.000
Ngu n: Gi đ nh và tính toán c a tác gi
C n c vào 6 giao d ch trên th m đ nh viên có th nhóm thành 3 nhóm và ti n hành
so sánh c p đ xác đ nh t l thay đ i giá tr khi Revpar thay đ i. Ba nhóm g m
nhóm 1: TSSS 1 + TSSS 2; nhóm 2: TSSS3 + TSSS4; nhóm 3: TSSS 5 + TSSS6.
M c đ đi u ch nh giá tr c a 3 nhóm l n l
t là 10%, 9%, 11%. K t qu cho th y
m c đ đi u ch nh doanh thu t phòng có s n trên th tr
o
S l
ng là 9%-11%.
ng phòng, ph n tr m doanh thu t nhà hàng và ph n tr m doanh
thu t d ch v khác
Doanh thu c a khách s n đ
c hình thành t 3 ngu n doanh thu chính bao g m
doanh t phòng, doanh thu nhà hàng và doanh thu t d ch v khác. Theo t ng h p
nghiên c u m i nh t c a t ch c Grant Thormton Vi t Nam t l doanh thu các b
ph n trên t ng doanh thu khách s n bao g m doanh thu b ph n phòng kho ng
60%, doanh thu t nhà hàng kho ng 30%, doanh thu t b ph n khác kho ng 10%.
45
B ng 4.6: Phân tích doanh thu khách s n (2008-2013)
Th p
Cao
Trung
nh t
nh t
bình
59%
59%
64%
62%
29%
31%
26%
31%
28%
9%
9%
10%
9%
11%
10%
100%
100%
100%
N m
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Doanh thu t phòng
64%
61%
62%
63%
62%
26%
28%
28%
28%
Doanh thu khác
10%
11%
10%
T ng doanh thu
100%
100%
100%
Doanh thu t nhà
hàng
Ngu n: Grant Thormton Vi t Nam_Kh o sát ngành d ch v khách s n
Theo thông kê n m 2014 c a Grant Thormton Vi t Nam thì s l
sao hi n nay là 648 khách s n đ
c tr i r ng trên c n
ng khách s n 3-5
c. Trong đó TP. H Chí
Minh có 138 khách s n và Hà N i có 128 khách s n.
Khi các y u t khác c a TSSS t
khách s n có s l
ng đ ng v i TST G ngo i tr s l
ng phòng thì
ng phòng l n h n s có kh n ng t o ra doanh thu nhi u h n do
đó l i th h n so v i khách s n ít phòng. Vi c xác đ nh m c đ l i th tùy thu c
vào s l
ng phòng chênh l ch là bao nhiêu. Tòa nhà c n h khách s n có doanh
thu t nhà hàng và doanh thu t d ch v khác l n h n s có ti m n ng t o ra thu
nh p cao h n do đó l i th h n v giá tr .
xác đ nh m c đ l i th cho 3 y u t
này th m đ nh viên c n c vào hi n tr ng th c t c a t ng TSSS so v i TST G
m c đ khác bi t là bao nhiêu đ có đi u ch nh thích h p. Thông qua nghiên c u
các báo cáo đ nh giá c a các công ty CBRE Vi t Nam, Cushman & Walkfield Vi t
Nam, JLL Vi t Nam và h i ý ki n chuyên gia m c đ đi u ch nh giao đ ng t 5%10% tùy thu c vào t ng tòa nhà khách s n c th .
o
Y u t khác
Bên c ch các y u t trên trong quá trình phân tích th m đ nh viên có th c n xem
xét các y u t khác c a khách s n nh sau
+
V trí đ a lý
+
L
+
T ng di n tích sàn xây d ng
+
T ng di n tích có th s d ng
ng khách du l ch
46
+
M t đ xây d ng d án
+
H s s d ng đ t
i u ki n thanh toán
+
o
L u ý:
Khi ti n hành đi u ch nh y u t này c ng đã cân nh c đ n các y u t khác sao cho
s đi u ch nh là h p lý ph n ánh đ
cm it
ng quan trong các y u t đi u ch nh
ví d nh đi u ch nh y u t 1 c ng s ph i cân nh c đ n các y u t 3,4,5 và ng
l i, đi u ch nh v s l
c
ng phòng và đi u ch nh y u t th i gian c ng tùy thu c vào
lo i hình khách s n, khu v c và tính ph bi n c a th tr
ng, m c đi u ch nh s r t
c th tùy thu c vào B S so sánh, B S th m đ nh giá. Các y u t tác đ ng đ n giá
khách s n c n đ
c xem xét k l
ng đ đ a vào vi c phân tích và đi u ch nh tránh
tình tr ng phân tích l p. Ví d y u t đ a lý đã ph n ánh trong y u t Revpar thì
không đ
B
c ph n ánh thêm l n n a vào y u t khác.
c 3: Xác đ nh đ n giá theo phòng sau đi u ch nh c a TSSS
T đ n giá theo phòng ban đ u các TSSS s đ
TST G.
c đi u ch nh cho t
n giá theo phòng sau đi u ch nh c a các TSSS là đ n giá có đ
khi ti n hành đi u ch nh t ng ho c gi m các đi m khác bi t t
B
ng đ ng v i
c sau
ng ng.
c 4: Xác đ nh giá tr tòa nhà c n h khách s n
C n c vào các đ n giá đi u ch nh
b
c 3 chúng có đ
khác nhau cho t ng TSSS c th . Trong b
c các đ n giá đi u ch nh
c này th m đ nh viên có nhi u cách l a
ch n đ n giá ch d n cho TST G tùy theo m c đ t
ng đ ng c a t ng. Trong đó
các cách xác đ nh đ n giá ch d n cho TST G thông th
ng bao g m l y giá tr
trung bình, trung v , đi n hình.
Cách ti p c n thu nh p
Cách ti p c n thu nh p bao g m 2 ph
ng pháp c b n là ph
ng pháp v n hóa
tr c ti p và chi t kh u dòng ti n.
ti n hành th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n theo cách ti p c n thu nh p
th m đ nh viên c n th c hi n b
c nghiên c u th tr
ng nh đã trình bày
cách
47
ti p c n so sánh. M c đích c a vi c nghiên c u th tr
đ nh đ
ng giúp th m đ nh viên xác
c v trí, đ c đi m, vai trò c a TST G. Bên c nh đó th m đ nh viên c n thu
th p thông tin đ u vào tham gia vào mô hình đ nh giá các y u t nh giá cho thuê
trung bình ngày c a khách s n, công su t phòng khách s n…
Ph
o
B
ng pháp v n hóa tr c ti p
c 1: Xác đ nh doanh thu t phòng khách s n
Doanh thu khách s n = Revpar * s phòng đ t công su t *(100% - % doanh thu
ch s h u đ
ch
ng)
Trong đó
Revpar (doanh thu t phòng có s n) = Giá cho thuê trung bình ngày (ADR) * công
su t phòng.
S phòng đ t công su t = s l
ng phòng * công su t phòng * (s ngày m c a – s
ngày ch s h u s d ng không cho thuê)
% doanh thu ch s h u đ
ch
ng: th
ng đ
c quy đ nh trong h p đ ng ký k t
gi a ch s h u và đi u hành khách s n.
Giá cho thuê phòng bình quân ngày: Giá thuê phòng là b ph n t o ra doanh thu
chính cho khách s n và tác đ ng đ n doanh thu c a các b ph n kinh doanh khác
trong khách s n. Giá thuê phòng cao th
t
ng ng.
ng đi v i giá s d ng các d ch v khác cao
xác đ nh giá thuê phòng th m đ nh viên c n c trên tình hình ho t
đ ng hi n t i c a khách s n, các y u t th tr
đ n giá thuê phòng trong t
ng tác đ ng và có th làm thay đ i
ng lai.
Công su t phòng khách s n là ch s phán ánh hi u su t ho t đ ng c a khách s n.
nó cho th m đ nh viên bi t khách s n có đang ho t đ ng có hi u qu không đ ng
th i nó là m t y u t đ u vào quan tr ng trong mô hình đ nh giá. Khi xem xét công
su t phòng th m đ nh viên c n c vào d li u ho t đ ng c a khách s n trong quá
kh và đ nh h
th tr
ng ho t đ ng c a khách s n trong t
ng lai. Công tác nghiên c u
ng h tr vi c phân tích khách s n đ nh giá có công su t t
ng đ ng v i th
48
tr
ng không? Khách s n có l i th gì có th nâng cao công su t trong t
D a trên d li u l ch s , s li u hi n t i t tài s n và th tr
tính công su t phòng trong t
o
B
ng lai.
ng th m đ nh viên
c
ng lai c a khách s n đ đ a vào mô hình đ nh giá.
c 2: Xác đ nh doanh thu khách s n
Doanh thu khách s n là t ng h p doanh thu t phòng, nhà hàng, đi n tho i, spa và
các d ch v khác. Các doanh thu này đ
c tính d a trên ph n tr m doanh thu t
d ch v phòng khách s n. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m riêng c a t ng
lo i khách s n. Thông th
ng t l này là 30% cho doanh thu t nhà hàng và 10%
cho doanh thu t b ph n khác trên t ng doanh thu t phòng.
L u ý: Doanh thu phòng và nhà hàng là doanh thu chi m t tr ng l n trong doanh
thu c a khách s n. Trong ph n này th m đ nh viên phân tích kh n ng đóng góp
doanh thu c a phòng và nhà hàng so v i t ng doanh thu c a khách s n. Th m đ nh
viên đánh giá so sánh v i các khách s n t
thích h p và
ng đ ng t đó có nh ng đi u ch nh
c tính giá tr d ch v nhà hàng so v i t ng th doanh thu khách s n.
Doanh thu khác là các doanh thu ngoài hai ngu n thu chính là doanh thu phòng và
doanh thu t nhà hàng. Doanh thu này có th xu t phát t d ch v spa, mát xa, xông
h i, phòng t p th d c…Thông th
hai ph n doanh thu trình bày
o
B
ng ph n doanh thu này chi m t l nh so v i
trên.
c 3: Xác đ nh thu nh p ròng
Thu nh p ròng là ph n thu nh p có đ
c t doanh thu tr đi chi phí ho t đ ng. Chi
phí ho t đ ng là các chi phí phát sinh trong quá trình v n hành trong quá trình ho t
đ ng khách s n bao g m: Các chi phí tr c ti p liên quan đ n ho t đ ng c a d ch v
phòng, nhà hàng, đi n tho i, spa và các d ch v khác; chi phí hành chính chung, ti p
th , chi phí duy trì ho t đ ng, ti n ích; chi phí v thu tài s n, b o hi m, d phòng
thay th và các chi phí phát sinh khác (n u có). Chi phí này đ
c tính d a trên ph n
tr m doanh thu t d ch v phòng khách s n. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m
riêng c a t ng lo i khách s n.
49
B
o
c 4: Xác đ nh t su t v n hóa
T su t v n hóa đ
c xác đ nh theo ph
th c t thì đây là ph
t d li u th tr
ng pháp ph bi n đ
ng. Trong ph
hóa c a các tài s n t
ng pháp so sánh th tr
cđ
ng. Theo kh o sát
c tính t su t v n hóa chi t xu t
ng pháp này th m đ nh viên xác đ nh t su t v n
ng đ ng đã giao d ch trên th tr
ng đ xác đ nh t su t v n
hóa cho TST G.
xác đ nh t su t v n hóa c a TSSS th m đ nh viên kh o sát
các thông tin th tr
ng v giá bán, thu nh p ho t đ ng ròng n m th nh t c a các
TSSS này. T các thông tin này th m đ nh viên xác đ nh t su t v n hóa b ng cách
l y thu nh p ho t đ ng ròng n m th nh t chia cho giá bán.
Xác đ nh t su t v n hóa theo d li u kh o sát th tr
thông s thu th p đ
ng. Gi đ nh có 3 TSSS v i
c nh B ng 4.7.
B ng 4.7: Tính toán t su t v n hóa
Stt Thông tin TSSS
Khách s n 5 sao đ
Thu nh p ho t đ ng
(Tri u
ròng NOI (tri u
USD)
USD)
19,67
2,45
12,4%
20,57
2,53
12,3%
18,96
2,37
12,5%
T su t
v n hóa
ng Tôn
c Th ng, P. B n Nghé, Q1,
1
Giá bán
Tp. HCM
Khách s n 5 sao đ
2
ng Hai Bà
Tr ng, P. B n Nghé, Q1, Tp.
HCM
Tòa nhà c n h khách s n 5 sao
3
đ
ng
ng Kh i, P. B n
Nghé, Q1, Tp. HCM
T su t v n hóa trung bình
Ngu n: Gi đ nh và tính toán c a tác gi
12,4%
50
Trong quá trình l a ch n t su t v n hóa thích h p c n c trên các giao d ch t
ng
đ ng th m đ nh viên c n c vào s t
ng
ng đ ng gi a TST G v i TSSS. S t
đ ng c n c vào các y u t c b n nh đã trình bày
ph
ng pháp so sánh bao
g m: Nhà đi u hành, th i đi m ho t đ ng khách s n, doanh thu t phòng có s n
(revpar), s phòng, doanh thu t nhà hàng và d ch v khác, các y u t khác nh : V
trí đ a lý, l
ng khách du l ch, t ng di n tích sàn xây d ng, t ng di n tích có th s
d ng, m t đ xây d ng d án, h s s d ng đ t, đi u ki n thanh toán. Giá tr t
su t v n hóa c a TST G có th là đ
c xác đ nh d a trên giá tr trung bình, trung
v , đi n hình c a giá tr t su t v n hóa c a các TSSS t
hóa c a TST G tùy thu c vào s t
đ
o
c t th tr
B
ng đ ng, giá tr t su t v n
ng đ ng c a TSSS mà th m đ nh viên thu th p
ng.
c 5: Giá tr khách s n tr
Giá tr khách s n tr
c đi u ch nh đ
c đi u ch nh
c xác đ nh b ng cách v n hòa dòng thu nh p
ròng theo m t t l v n hóa thích h p.
Giá tr khách s n = thu nh p ròng/t su t v n hóa
o
B
c 6: Giá tr khách s n
Giá tr khách s n đ
c xác đ nh là giá tr v n hóa tr
c đi u ch nh tr đi các giá tr
đi u ch nh bao g m giá tr hi n giá dòng thu nh p m t đi trong giai đo n kh i đ ng
d án, ti n hoa h ng cho nhà môi gi i đ có đ
Giá tr khách s n = Giá tr v n hóa tr
c công su t phòng cao.
c đi u ch nh – dòng thu nh p m t đi giai
đo n kh i đ ng d án – ti n hoa h ng
Ph
ng pháp chi t kh u dòng ti n (DCF)
o
B
c 1: Xác đ nh doanh thu t phòng khách s n
o
B
c 2: Xác đ nh doanh thu khách s n
o
B
c 3: Xác đ nh thu nh p ròng
51
Ba b
c c a ph
ng pháp chi t kh u dòng ti n đ
c th c hi n khá t
ng đ ng nh
ph n v n hóa tr c ti p. Tuy nhiên đi m khác bi t đó là th m đ nh viên c n cân nh c
chu k tr
t giá và t l tr
khách s n đ
t giá trong quá trình xác đ nh dòng doanh thu c a
c tính dòng doanh thu c a toàn b th i gian tài s n ho t đ ng/th i
gian n m gi tài s n thay vì ch xác đ nh doanh thu c a n m v a qua c a tài s n
trong ph
o
B
ng pháp v n hóa tr c ti p
c 4: Xác đ nh t su t chi t kh u
T su t chi t kh u hay còn đ
đ
c g i là t su t sinh l i. Theo đó t su t sinh l i
c xác đ nh c n c vào t su t l i nhu n mong mu n c a nhà đ u t có đ
c khi
đ u t vào lo i tài s n nào đó.
Theo kh o sát chuyên gia thì ph
ng pháp ph bi n đ
hay s d ng đ xác đ nh t su t chi t kh u là ph
c th m đ nh viên th
ng pháp so sánh th tr
đ nh viên c n c vào t su t sinh l i chung c a th tr
ng
ng. Th m
ng đ áp d ng cho tài s n
th m đ nh giá.
o
B
c 5: Xác đ nh giá tr thu h i cu i k d án
Giá tr thu h i đ
c xác đ nh c n c trên thu nh p ròng c a nh ng n m n đ nh còn
l i c a d án chia cho m t t l chi t kh u (t su t sinh l i cu i k ) thích h p.
o
B
c 6: Xác đ nh giá tr khách s n
Th m đ nh viên ti n hành chi t kh u dòng ti n thu nh p ròng và giá tr thu h i cu i
k d án. Giá tr khách s n là t ng c ng giá tr chi t kh u c a dòng ti n thu nh p
ròng và giá tr thu h i cu i k d án
Giá tr khách s n (V) đ
n
CFt
Vn
+
t
(1 + r )n
t =1 (1 + r )
V =∑
c xác đ nh nh sau
52
Trong đó:
V
: Giá tr khách s n
CFt
: thu nh p ròng n m th t.
Vn
: Giá tr thu h i c a tài s n vào n m th n.
n
: Th i gian n m gi tài s n.
r
: t su t chi t kh u.
K t lu n ch
ng 4:
ti n hành th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n th m đ nh viên c n th c hi n
quy trình 5 b
c c b n bao g m: Mô t tài s n, các gi đ nh, ph m v công vi c
th m đ nh giá; L a ch n cách ti p c n th m đ nh giá; thu th p các thông s đ u vào
cho cách ti p c n đã l a ch n và phân tích chuyên sâu các y u t này; thông qua các
thông tin phân tích đ
c th m đ nh viên rút k t qu giá tr TST G và nh n xét k t
qu . Trong mô hình th m đ nh giá này các cách cách ti p so sánh (4 b
c), cách
ti p c n thu nh p bao g m ph
ng pháp
chi t kh u dòng ti n (6 b
TST G.
ng pháp v n hóa tr c ti p (6 b
c) và ph
c) là ph n chính c a mô hình đ xác đ nh giá tr c a
53
CH
NG 5:
H
NG D NG MÔ HÌNH
TH M
KHÁCH S N HYATT REGENCY
C n c vào mô hình th m đ nh giá đ xu t, ch
NH GIÁ TÒA NHÀ C N
TP. À N NG
ng này tác gi v n d ng đ th m
đ nh giá tr tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency
Tp. à N ng.
5.1 T ng quan tài s n th m đ nh giá
B ng 5.1: T ng quan tài s n th m đ nh giá
T ng Quan Tài S n th m đ nh giá
Stt
c đi m
N i Dung
TS G thu c d án Hyatt Regency Danang Resort & Spa (t ng di n tích: 20ha;
T ng v n đ u t : 110 tri u USD). D án Hyatt Regency t a l c đ
Sa, ph
V trí
ng
ng Hòa H i, qu n Ng Hành S n, Tp. à N ng, Vi t Nam. D án có l i
th phát tri n du l ch và ngh d
1
ng Tr
ng khi n m
gi a 2 di s n v n hóa th gi i đ
c
UNESCO công nh n – H i An và Thánh đ a M S n. TS G cách nhà ga và sân
bay a N ng kho ng 7km, cách 2 sân golf Montgomerie Links và sân golf à
N ng đ t tiêu chu n qu c t kho ng 3km, cách b o tàng điêu kh c Ch m kho ng
5km, cách ch Hàn kho ng 7km, cách ph c H i An kho ng 20km, cách khu du
l ch Bà Nà Hills kho ng 47km, cách Thánh
a M S n kho ng 54km, cách Tp.
Hu kho ng 120km.
2
Lo i hình
Khu h n h p khách s n, c n h , bi t th
3
Ngày kh i công
Tháng 4/2008
4
Ngày hoàn thành
Quý IV/2011
5
Ch đ u t
IndochinaLand
6
Nhà đi u hành
Hyatt Hotels & Resorts™
Khu n u ng m th c đa d ng; H th ng spa tiêu chu n qu c t ; Các ti n nghi
7
Ti n ích
ph c v cho h i ngh và các s ki n l n; Tennis, squash và racquetball; Phòng t p
th thao dành cho ng
8
9
Thông tin quy
ho ch chi ti t
H ng và lo i
i l n và tr em; B b i Sân golf
200 phòng khách s n, 174 phòng/c n h khách s n cao c p g m 3 block cao t 6
đ n 12 t ng: Block A & B: 115 c n h khách s n; Block C: 28 tòa nhà c n h
khách s n; Block D: 31 tòa nhà c n h khách s n
Khách s n là c n h khách s n ngh d
ng đ
Ngu n: Tác gi t ng h p
đ
c x p h ng 5 sao
Vi t Nam
54
5.2 Gi i thi u v ph m vi công vi c
Th i đi m th m đ nh giá: 31/12/2014
M c đích th m đ nh giá: Xác đ nh giá tr th tr
ng c a tòa nhà khách s n 200
phòng và l i ích khai thác quy n thuê đ i v i 174 c n h đã cam k t tham gia
ch
ng trình h p tác kinh doanh v i ch đ u t cho m c đích chuy n nh
ng
Gi đ nh v TS G:
+ Tòa khách s n v i 200 phòng đang đ
c ch đ u t là công ty Indochina Land
đi u hành và ho t đ ng n đ nh
+ 3 block tòa nhà c n h khách s n bao g m 174 c n h đã bán h t cho khách hàng,
100% khách hàng này đã cam k t s d ng ch
ng trình đ n h t th i gian ho t đ ng
d án.
+ Tài s n đã đi vào ho t đ ng t n m 2011 và đã đi vào ho t đ ng n đ nh. Th i
gian ho t đ ng còn l i c a d án: 50 n m k t n m 2014
+ Ch đ u t tòa nhà đ
ch
ng l i ích t vi c khai thác và kinh doanh d ch v
n
u ng, các d ch v ti n ích (n u có) và cho thuê tòa nhà c n h khách s n. Khách
hàng s h u c n h khách s n ch nh n đ
c l i ích t cho thuê phòng khách s n và
th i gian ngh c a mình quy đ nh trong h p đ ng (90 ngày).
+ Hình th c chia s l i nhu n gi a ch đ u t và khách hàng s h u khách s n:
khách hàng nh n 60% doanh thu, ch đ u t nh n 40% doanh thu.
5.3 T ng quan kinh t , th tr
ng b t đ ng s n và th tr
ng khách s n
5.3.1 T ng quan n n kinh t
Theo s li u tác gi th ng kê t t công ty kh o sát th tr
International (BMI), kinh t Vi t Nam đã t ng tr
nh ng n m v a qua và đ
ng Business Monitor
ng và phát tri n b n v ng trong
c d báo ti p t c phát tri n n đ nh trong nh ng n m t i.
S phát tri n n đ nh c a n n kinh t là n n t ng thúc đ y t ng tr
ng và phát tri n
55
c a ngành b t đ ng s n. B ng 5.2: Các ch s c b n t ng quan n n kinh t Vi t
Nam là nh ng ch s c b n v kinh t t n m 2005 đ n n m 2014.
B ng 5.2: Các ch s v mô c b n kinh t Vi t Nam
Tên ch s
T c đ t ng tr
ng GDP th c
t (%)
Nh p kh u hàng hóa d ch v
(tri u USD)
Xu t kh u hàng hóa d ch v
(tri u USD)
T giá h i đoái VND/USD
Giá t ng thêm ròng v du l ch
(tri u USD)
T l l m phát theo n m (%)
L
ng v n FDI ròng (tri u
USD)
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
7,5
7,0
7,1
5,7
5,4
6,4
6,2
5,2
5,4
6,0
38,6
47
65,6
83,7
74,5
90,5
112,4
119
133,5
147,6
36,7
45
55,1
70,3
64
81,3
106,8
124,4
137,2
149,4
15.856
15.991
16.083
16.445
17.800
19.121
20.657
20.873
21.029
21.199
1,85
2,24
2,8
3,47
3,79
4,23
5,11
5,84
6,59
7,35
8,8
6,7
12,6
19,9
6,5
11,7
18,1
6,8
6
4,1
1,9
2,3
6,5
9,3
6,9
7,1
6,5
7,2
6,9
7,1
Ngu n: Business Monitor International (BMI)
S li u th ng kê t công ty kh o sát th tr
ng Business Monitor International
(BMI) t n m 2005 t i nay cho th y t c đ t ng tr
cao và n đ nh, m c t ng tr
ng đ
c gi
ng GDP th c t đang
m c
n đ nh trong kho ng 5,2% - 7,5% trong
giai đo n g n đây. Tình hình xu t nh p kh u có chi u h
ng gia t ng v i l
ng
nh p kh u hàng hóa d ch v là 147,6 (tri u USD) và xu t kh u hàng hóa là 149,4
(tri u USD), qua đó l
ng th ng d trong cán cân xu t nh p kh u đ t 1,8 (tri u
USD) trong n m 2014. Bênh c nh đó t giá h i đoái đ
c duy trì n đ nh t 20.873
VND/USD đ n 21.199 VND/USD t n m 2012-2014. M t y u t quan tr ng khác
là t l l m phát đ
c duy trì
m cd
i 6,8% trong 3 n m g n đây đ c bi t n m
2014 t l này là 4,1%. V thu hút nhà đ u t n
ngoài (FDI) ròng khá n đ nh duy trì
Theo công ty kh o sát th tr
c ngoài thì t l v n đ u t n
c
m c t 6,5% - 9,3% t n m 2007-2014.
ng Business Monitor International (BMI) n n kinh t
Vi t Nam s ti p t c phát tri n n đ nh trong nh ng n m ti p theo. S phát tri n n
đ nh c a n n kinh t s tác đ ng tích c c đ n cung c u b t đ ng s n trong t
ng lai.
56
5.3.2 T ng quan th tr
ng b t đ ng s n
Theo báo cáo ngành b t đ ng s n Vi t Nam quý 4 n m 2014 c a công ty kh o sát
th tr
ng Business Monitor International (BMI) uy tín qu c t c a ngành b t đ ng
s n c a Vi t Nam đang đ
c xây d ng v ng ch c. M c đ u t tr c ti p n
(FDI) t ng lên là minh ch ng cho nhu c u t ng tr
nói riêng, k t h p v i đ y m nh t ng tr
ng v b t đ ng s n th
ng kinh t và môi tr
thi n. L nh v c b t đ ng s n thu hút m t l
c ngoài
ng m i
ng pháp lý đ
cc i
ng l n ngu n v n đ u t tr c ti p n
ngoài (FDI) vào Vi t Nam, tính đ n quý 2 n m 2014 l
c
ng FDI đ t g n 10 t USD.
Có nhi u y u t đã thu hút nhà s quan tâm c a nhà đ u t n
c ngoài vào Vi t
Nam trong đó có 3 y u t n i b t sau:
Th nh t, n n kinh t có t c đ phát tri n v ng ch c v i m c t ng tr
n m 2014 s thúc đ y phát tri n th tr
ng 5,9% cho
ng b t đ ng s n. Bên c nh đó v i k v ng
s phát tri n c a xu t kh u và nh p kh u s kéo theo gia t ng b t đ ng s n công
nghi p, đ c bi t là cho b t đ ng s n công ngh cao t đó kéo theo th tr
ng b t
đ ng s n đi lên trong đó có khách s n. C ng c n nói thêm, dân s tr và s gia t ng
v đô th hóa c a đ t n
c s ti p t c đ m b o nhu c u m nh m cho b t đ ng s n.
Th hai, chính sách d n minh b ch h n cho đ u t b t đ ng s n đã thu hút nhà đ u
t n
n
c ngoài h n. K t h p v i đi u này là vi c t ng c
c ta v i M , Trung Qu c và các th tr
qua vi c ký k t hi p đ nh
ng liên k t th
ng m i c a
ng khác trong khu v c, đ c bi t là thông
i tác Kinh t Chi n l
c xuyên Thái Bình D
ng.
Cu i cùng, nh ng tác đ ng tích c c c a s phát tri n nhanh chóng ngành du l ch
Vi t Nam đã thúc đ y phát tri n c a khách s n m i và các c s ngh d
ng trên
toàn qu c, c ng nh thúc đ y nhu c u v trung tâm mua s m và không gian bán l
hi n đ i khác.
Thông qua nh ng tín hi u c a th tr
ng b t đ ng s n thu th p đ
c thì th tr
ng
b t đ ng s n đang có d u hi u h i ph c và phát tri n sau th i gian th i gian dài yên
ng, đ c bi t là s phát tri n c a b t đ ng s n ngh d
khách s n.
ng đ
nh tòa nhà c n h
57
5.3.3 T ng quan th tr
Các ch s c a th tr
ng khách s n
ng khách s n qua các n m g n đây cho th y Vi t Nam là m t
đ a đi m tri n v ng h p d n nhà đ u t
khu v c châu Á Thái Bình D
ng. B ng
5.3: Tình hình khách s n Vi t Nam 2010 - 2017 th hi n tình hình th tr
ng khách
s n qua các ch s c b n.
B ng 5.3: Tình hình khách s n Vi t Nam 2010 - 2017
Ch s
S l
ng khách s n và c s l u trú
(ngàn)
T l thay đ i s l
ng khách s n và c
s l u trú (%)
Giá tr ngành nhà hàng khách s n (t
USD)
T l thay đ i giá tr ngành nhà hàng
khách s n (%)
Giá tr ngành nhà hàng khách s n theo
% GDP
2010
2011
2012
2013
2014
2015F
2016F
2017F
5,76
6,99
7,05
7,88
8,74
9,44
10,42
11,62
21,1
21,5
0,8
11,9
10,9
8,0
10,4
11,5
4,2
5,1
5,8
6,6
7,3
7,9
8,8
10,0
11,6
21,0
14,3
12,8
11,5
7,6
11,7
13,7
3,7
3,8
3,8
3,9
4,0
4,0
4,0
4,0
Ngu n: Business Monitor International (BMI)
Theo s li u có đ
c thì s l
t ng v i m c t ng tr
ng
ng khách s n và c s l u trú đang ngày càng gia
c tính t 8,0% – 11,9% t n m 2013-2017. Bên c nh
đó giá tr c a nhà hàng và khách s n c ng gia t ng và gi vai trò đóng góp l n vào
giá tr t ng tr
minh r ng th tr
hút đ
ng c a n n kinh t (kho ng 4%/GDP). Các s li u này đã ch ng
ng khách s n Vi t Nam phát tri n n đ nh qua đó ngày càng thu
c các nhà đ u t n
c ngoài đ u t vào l nh v c này
n
c ta.
Theo th ng kê c a công ty nghiên c u th tr
ng Business Monitor International
(Vietnam tourism report, 2014) thì có 7/10 th
ng hi u khách s n l n nh t th gi i
m t
n
c ta tính đ n n m 2014. S hi n di n c a các t p đoàn khách s n qu c t
hàng đ u th gi i cho th y ti m n ng c a th tr
ng khách s n Vi t Nam.
58
B ng 5.4: 10 khách s n Qu c T hàng đ u
Stt
1
2
3
Vi t Nam 2014
Tên t p đoàn
khách s n
S hi n di n
Accor Hotels
Accor có 15 khách s n Vi t Nam v i các
khách s n các trung tâm thành ph và khách
s n khu ngh d ng
Sofitel, Pullman, La
Residence, McGallery,
Novotel, Mercure, Ibis,
Lifestyle
Ch a xu t hi n
n
c ta
-
Ch a xu t hi n
n
c ta
-
Carlson Rezidor
Hotel
Choice Hotels
International
4
Best Western
5
Hilton
6
Hyatt
7
InterContinental
Hotels Group
8
Marriott
9
Starwood
10
Wyndham
Vi t Nam
Nhãn hi u
Best Western có 5 khách s n 4 đ a đi m
khác nhau n c ta
Hilton có 2 khách s n Vi t Nam n m th
đô Hà N i
Hyatt có 2 khách s n Vi t Nam trong đó 1
à N ng và 1 TP. HCM
ICG có hai khu ngh d ng t i à N ng, b n
khách s n Hà N i, hai khách s n TP.
HMC và m t khách s n m i t i Nha Trang
đ c khánh thành vào đ u n m 2014
Marriott có hai khách s n t i Vi t Nam, m t
t i TP. HCM và m t khách s n JW Marriott
m im
Hà N i
Starwood có ba khách s n Sheraton t i Vi t
Nam và m t khu ngh mát Le Meridien m
c a vào đ u n m 2014
Ch a xu t hi n n c ta
Vi t Nam
Best Western, Best Western
Premier
Hilton
Danang Park Hyatt, Hyatt
Regency
Crowne
Plaza,Intercontinentall
JW Marriott, Renaissance
Sheraton, Le Meridien
-
Ngu n: Business Monitor International (BMI)
5.3.4 Th tr
Th tr
ng b t đ ng s n à N ng
ng b t đ ng s n th
ng m i
b t đ ng s n Vi t Nam v i s t ng tr
khách s n thì
à N ng v n là m t đi m sáng trong l nh v c
ng t t qua các n m.
c bi t trong l nh v c
à N ng đang phát tri n không ng ng v i nh ng chu i khách s n
qu c t . Các khách s n l n
à N ng nh Pullman Danang Beach Resort , Fusion
Maia resort, Naman Retreat Resort, Hyatt Regency Danang,
Danang, Vinpearl Premium Danang và nhi u khách s n 5 sao khác.
Furama Resort
59
Thông qua kh o sát giá thuê phòng khách s n khu v c mi n trung
bao g m t nh Qu ng Nam, t nh Khánh Hòa và TP.
3 t nh thành
à N ng thì giá cho thuê trung
bình khách s n 5 sao giao đ ng t 181USD/phòng/đêm đ n 263USD/phòng/đêm.
Khách s n Hyatt Regency v i th
ng hi u và uy tín c a mình có m c giá cho thuê
trung bình ngày (ADR) là 345USD/phòng/đêm.
Bi u đ 5.1: Giá thuê phòng trung bình
t nh Qu ng Nam, à N ng và Khánh Hòa
Ngu n: T ng h p c a tác gi t Agoda.com
Công su t phòng
Theo công ty nghiên c u v th tr
ng khách s n Grant Thorton Vi t Nam thì công
su t c a khách s n trung bình giai đo n 2012 – 2013 giao đ ng t 61% - 62,7%.
Khách s n Hyatt Regency
hi n đ t m c 80% và đ
ã N ng v i th
ng hi u và uy tín có công su t l p đ y
c d báo là n đ nh qua các n m ti p theo.
B ng 5.5: Công su t khách s n Vi t Nam (2012 -2013)
Công su t khách s n Vi t Nam (2012-2013)
V trí
2012
2013
Thay đ i
B c
58,30%
61,00%
2,70%
Trung
57,60%
61,30%
3,70%
Nam
64,40%
62,70%
1,70%
Ngu n: Grant Thorton Vi t Nam (Báo cáo kh o sát ngành d ch v khách s n 2012-2014)
60
Doanh thu t nhà hàng, doanh thu t d ch v khác
C n c theo nghiên c u c a t ch c Grant Thorton Vi t Nam v ngành khách s n
Vi t Nam, tác gi đ xu t doanh thu nhà hàng đ
c ghi nh n b ng 30% trên t ng
doanh thu và doanh thu t d ch v khác ghi nh n b ng 10% trên t ng doanh thu tòa
nhà c n h khách s n Hyatt Regency Da Nang.
Bi u đ 5.2: T l doanh thu khách s n
Ngu n: Grant Thorton Vi t Nam (Báo cáo kh o sát ngành d ch v khách s n 2012-2014)
Chi phí
C n c theo nghiên c u c a t ch c Grant Thorton Vi t Nam v ngành khách s n
Vi t Nam thì t ng chi phí ho t đ ng c a khách s n n m 2013 chi m 61,6% trên
t ng doanh thu ho t đ ng khách s n, trong đó chi phí bán hàng chi m 4,4% trên
t ng doanh thu ho t đ ng khách s n. Theo đó tác gi đ xu t chi phí ho t đ ng là
60% và chi phí bán hàng là 4% cho khách s n Hyatt Regency.
B ng 5.6: T l chi phí khách s n
Vi t Nam 2011-2013
Ch tiêu
2013
2012
2011
Thu nh p ho t đ ng ròng (EBITDA)
34,0%
28,2%
28,2%
Chi phí bán hàng
4,4%
4,5%
4,6%
Chi phí ho t đ ng
61,6%
67,3%
67,2%
Ngu n: Grant Thorton Vi t Nam (Báo cáo kh o sát ngành d ch v khách s n 2012-2014)
61
5.4 Cách ti p c n th m đ nh giá
ti n hành th m đ nh giá tòa nhà khách s n 200 phòng và tòa nhà c n h khách
s n 174 phòng có s d ng hình th c tác gi v n d ng 2 ph
ti p c n thu nh p là ph
ti n. ây là 2 ph
ng pháp v n hóa tr c ti p và ph
ng pháp trong cách
ng pháp chi t kh u dòng
ng pháp kh thi vì trên th c t khách s n đã đi vào ho t đ ng n
đ nh, bên c nh đó d li u v các giao d ch v tòa nhà c n h khách s n là không có
s n trên th tr
5.4.1 Ph
ng nên không áp d ng đ
c cách ti p c n so sánh.
ng pháp v n hóa tr c ti p
C n c theo c s lý thuy t và mô hình đã đ
c trình bày
ch
ng 2 và ch
ng 3.
th m đ nh viên ti n hành th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency
theo ph
B
ng pháp v n hóa tr c ti p. Các b
c th c hi n nh sau
c 1: Xác đ nh doanh thu t phòng khách s n
Doanh thu t phòng khách s n Hyatt Regency đ
c chia làm hai ph n. Ph n doanh
thu t phòng khách s n g m 200 phòng và doanh thu t 174 phòng c n h khách
s n.
Doanh thu t 200 phòng khách s n đ
c xác đ nh d a theo công th c:
Doanh thu khách s n = Revpar * s phòng đ t công su t
Trong đó
-
Revpar = giá cho thuê trung bình ngày * công su t phòng
-
S phòng đ t công su t = s l
ng phòng * công su t phòng * s ngày m
c a
-
Doanh thu khách s n Hyatt Regency đ
c xác đ nh là: 16.118.400 USD/n m
(b ng 5.8)
Doanh thu t c n h khách s n đ
c xác đ nh d a theo công th c:
62
-
Doanh thu t c n h khách s n = Revpar * s phòng đ t công su t * (100% % doanh thu ch s h u đ
ch
ng)
Trong đó:
-
Revpar: giá cho thuê trung bình ngày * công su t phòng
-
S phòng đ t công su t = S l
ng phòng * công su t phòng * (s ngày m
c a – s ngày ch s h u s d ng không cho thuê)
-
Doanh thu c n h khách s n Hyatt Regency đ
c xác đ nh là: 4.343.910
USD/n m (b ng 5.8)
-
Doanh thu c n h khách s n Hyatt Regency m t đi do chia s doanh thu cho
ch s h u đ
-
T ng doanh thu t phòng đ
B
c xác đ nh là: 2.606.346 USD/n m (b ng 5.8)
c xác đ nh là: 17.855.864 USD/n m (b ng 5.8)
c 2: Xác đ nh doanh thu khách s n
-
Doanh thu khách s n đ
-
Doanh thu khách s n
c xác đ nh theo công th c:
= doanh thu phòng + doanh thu nhà hàng +
doanh thu khác
=17.855.864 + 8.927.982 + 2.975.994
-
T ng doanh thu khách s n đ
B
-
c 3: Xác đ nh thu nh p ròng
Thu nh p ròng là doanh thu khách s n sau khi tr đi chi phí ho t đ ng. Thu
nh p ròng đ
B
c xác đ nh là 10.713.578 USD (b ng 5.8)
c 4: Xác đ nh t su t v n hóa
T su t v n hóa đ
c xác đ nh theo ph
này tý su t v n hóa đ
tr
c xác đ nh 29.759.940 USD n m (b ng 5.8)
ng pháp th tr
ng. Theo ph
c xác đ nh c n c vào các giao d ch t
ng. Qua quá trình nghiên c u th c t c a th tr
ng pháp
ng đ ng trên th
ng Vi t Nam t su t v n hóa
63
và t su t chi t kh u c a các tòa nhà khách s n là r t h n ch . Tác gi đã c n c trên
các giao d ch c a các khách s n 5 sao khác trên th tr
ng chi ti t
b ng 5.7.
B ng 5.7: Tính toán t l v n hóa tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency
Tính toán t l v n hóa
Stt
Ngày
1
2013
2
2013
3
2007
Tên khách s n
V trí
Sheraton Nha
TP. Nha Trang, t nh
Trang
Khánh Hòa
Lotte Legend
Qu n 1, TP. H Chí
Hotel Saigon
Minh
Hình th c
H ng khách
s h u
s n
t thuê 50
n m
t thuê 50
n m
Qu n Hoàn Ki m,
Hilton Hanoi
t thuê 50
Hà N i
n m
Giá chuy n
nh
ng (tri u
Thu nh p ròng
- (NOI (tri u
T l
v n hóa
USD)
USD)
5 sao
63
7
11%
5 sao
89
9
10,1%
5 sao
61
7
11,5%
T su t v n hóa trung bình
11%
Ngu n: Tác gi t ng h p t các báo cáo c a các công ty th m đ nh giá
C n c trên tính n ng và m c đ r i ro c a TSSS v i TST G thì t su t v n hóa
cho TST G đ xu t là 11%.
B
c 4: Giá tr khách s n tr
Ph n giá tr v n hóa tr
Giá tr khách s n
c đi u ch nh
c đi u ch nh
= thu nh p ròng/t su t v n hóa
= 10.713.578 /11%
= 97.400.000 USD
B
c 5: Giá tr khách s n
Giá tr khách s n
= Giá tr v n hóa tr
c đi u ch nh – dòng thu nh p m t đi giai
đo n kh i đ ng d án – ti n hoa h ng
= 97.400.000 USD
Do khách s n Hyatt Regency đã đi vào ho t đ ng n đ nh trong m t th i gian nên
chi phí cho giai đoan kh i đ u đ
trong b ng tính toán dòng ti n ph
c xem là b ng 0. Ti n hoa h ng đã đ
ng pháp v n hóa tr c ti p
c tính
64
B ng 5.8: Ph
PH
ng pháp v n hóa tr c ti p
NG PHÁP V N HÓA TR C TI P
DOANH THU
Doanh thu t phòng
Giá cho thuê trung bình ngày
USD/phòng/đêm
S l ng phòng khách s n
Phòng
Công su t phòng
%
S ngày m c a
Ngày
S phòng đ t công su t
Ngày
Revpar
USD
Doanh thu t ho t đ ng khách s n
USD
S l ng phòng c n h khách s n
Phòng
Công su t phòng
%
Kho ng th i gian ch s h u s d ng ngh d ng
Ngày
không cho thuê
S ngày m c a
Ngày
S ngày ghi nh n doanh thu
Ngày
S phòng đ t công su t
Ngày
Revpar
USD
Doanh thu t ho t đ ng c n h khách s n
USD
T l chia s l i nhu n ch đ u t nh n đ c
%
Doanh thu c a ch đ u t t ch ng trình
USD
T ng doanh thu t thuê phòng
USD
Doanh thu t nhà hàng
Doanh thu t nhà hàng khách s n 200 phòng
USD
T ng doanh thu nhà hàng
USD
Thu nh p khác
Spa, xông h i, tenis…
USD
T ng doanh thu t ho t đ ng khác
USD
T NG DOANH THU KHÁCH S N
CHI PHÍ
USD
Chi phí ho t đ ng
USD
Chi phí bán hàng
THU NH P RÒNG
USD
T l v n hóa
%
Giá tr v n hóa c a b t đ ng s n
USD
Làm tròn:
USD
Ngu n: Tính toán c a tác gi
32.404.566
$345
200
80%
365
58.400
$276
16.118.400
174
80%
90
365
275
38.280
276
4.343.910
40%
1.737.564
17.855.964
8.927.982
8.927.982
2.975.994
2.975.994
29.759.940
19.046.362
17.855.964
1.190.398
10.713.578
11.0%
97.396.167
97.400.000
65
5.4.2 Ph
Ph
ng pháp chi t kh u dòng ti n (DCF)
ng pháp chi t kh u dòng ti n c n c trên c s lý thuy t và mô hình đ nh giá
đã trình bày
ch
ng tr
c và nh ng gi đ nh v tài s n đã nêu
này. Theo David Harper (2008) chu k
ph n đ u ch
c tính cho dòng ti n chi t kh u th
ng
ng t
5-10 n m. Theo đó tác gi đ xu t dòng ti n chi t kh u trong th i gian 10 n m. Giá
tr tòa nhà c n h khách s n đ
B
c xác đ nh theo các b
c sau:
c 1: Xác đ nh doanh thu t phòng khách s n
Doanh thu đ
c xác đ nh theo 2 b
c.
u tiên th m đ nh viên xác đ nh giá tr doanh thu
-
n m đ u tiên d án bao
g m doanh thu t 200 phòng khách s n và doanh thu t 174 c n h khách s n.
Ph n này th m đ nh viên xác đ nh t
ti p đã nêu
-
B
ng t nh
ph
ng pháp v n hóa tr c
trên.
c ti p theo th m đ nh viên xác đ nh dòng doanh thu c a toàn d án trong
su t th i gian còn l i. Hai y u t c n đ
c phân tích và d báo đó là công su t
phòng và m c t ng giá. C n c theo báo cáo đ nh giá c a các công ty TNHH
CBRE Vi t Nam, Cushman & Walkfield Vi t Nam m c t ng giá thuê cho b t
đ ng s n th
ng m i hi n nay có m c trung bình là 5% qua m i n m. Do đó,
tác gi đ xu t m c đ t ng giá thuê cho TST G là 5%. Công su t phòng c a
khách s n th
ng m i
th tr
ng theo t ch c Grant Thorton qua các n m
2007 đ n 2013 giao đ ng trung bình t
61 % -63%. Bên c nh đó th tr
ng
b t đ ng s n theo d báo c a t ch c CBRE Vi t Nam đang có chi u h
ng
t t h n trong nh ng n m t i. Công su t hi n t i c a Hyatt Regency hi n t i là
80%, theo đó tác gi đ xu t công su t phòng đ i v i khách s n Hyatt
Regencey là 80% cho các n m 2014; 2015; 2016 và 85% b t đ u t n m 2017
- 2025.
66
B
c 2: Xác đ nh doanh thu khách s n
Dòng doanh thu khách s n qua các n m đ
c xác đ nh bao g m t ng doanh thu t
phòng, nhà hàng và b ph n khác.
Doanh thu khách s n = doanh thu phòng + doanh thu nhà hàng + doanh thu khác
B
c 3: Xác đ nh thu nh p ròng
Dòng thu nh p ròng là dòng doanh thu còn l i sau khi tr đi dòng chi phí ho t đ ng
B
c 4: Xác đ nh t su t chi t kh u
T su t chi t kh u đ
mu n nh n đ
c xác đ nh là m c k v ng l i nhu n c a nhà đ u t mong
c khi đ u t vào d án tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency.
Th nh t tác gi c n c vào thông tin kh o sát th tr
s n th
ng m i
ng
2 qu đ u t b t đ ng
Vi t Nam bao g m Vinacapital v i m c l i nhu n k v ng là
14% - 22% (Vinacapital Vi t Nam, báo cáo th
ng niên 2014) và CapitalLand v i
m c k v ng là nh h n 15% (CapitalLand, báo cáo th
đ u t vào b t đ ng s n th
ng niên 2014) cho kho n
ng m i vào Vi t Nam. Bên c nh đó tác gi đã ti n hành
ph ng v n chuyên gia trong l nh v c th m đ nh giá thì m c l i nhu n k v ng cho
đ u t b t đ ng s n là tòa nhà c n h khách s n là 12% -16%. Qua hai cách ti p c n
trên tác gi đ xu t t su t chi t kh u cho tòa nhà c n h Hyatt Regency là 14%
B
c 5: Xác đ nh giá tr thu h i cu i k d báo
Giá tr thu h i đ
Giá tr thu h i
c xác đ nh b ng công th c
= thu nh p ròng n m cu i/t su t sinh l i cu i cùng
= 15.559.655/11%
= 141.451.412 USD
Trong đó t su t sinh l i cu i cùng đ
đi t c đ t ng tr
k d báo.
c xác đ nh b ng cách l y t l chi t kh u tr
ng b n v ng c a dòng ti n trong t
ng lai tính t th i đi m cu i
67
T c đ t ng tr
ng b n v ng đ
c tác gi xác đ nh c n c vào t c đ t ng tr
ng
trong k d báo, đ ng th i v i đó tác gi đã xem xét đ n t c đ l m phát trung bình
trong t
ng lai. T l l m phát trung bình là t l l m phát qua su t chu k d án t
2014 đ n 2054. C n c vào d li u quá kh và d li u
công ty nghiên c u th tr
c tính trong t
ng lai c a
ng Business Monitor International (BMI) thì t l l m
phát trong nh ng n m ti p theo s có chi u h
ng gi m. Tác gi đ xu t t l 3%
cho l m phát trung bình cho toàn chu k d án (2014-2054).
Bi u đ 5.3: T l l m phát th c t và d báo qua các n m
Vi t Nam
Ngu n: Business Monitor International report Q1 2015
ki m tra l i đ xu t 3% cho t c đ t ng tr
chuyên gia nh ng ng
ng b n v ng tác gi đã h i ý ki n
i có kinh nghi m trong l nh v c th m đ nh giá và b t đ ng
s n, h cho r ng m c đ t ng giá cho b t đ ng s n th
áp d ng cho th m đ nh giá
ng m i hi n thông th
m c t 3%-5% cho giai đo n hi n nay. Do đó m c 3%
cho t c đ t ng tr
ng b n v ng là phù h p v i th tr
T l hoàn v n
= t su t chi t kh u – t c đ t ng tr
= 14% - 3%
= 11%
ng
ng.
ng b n v ng
68
B
c 6: Xác đ nh giá tr khách s n
Th m đ nh viên ti n hành chi t kh u dòng ti n thu nh p ròng và giá tr thu h i cu i
k d án. Giá tr khách s n là t ng c ng giá tr chi t kh u c a dòng ti n thu nh p
ròng và giá tr thu h i cu i k d án.
69
B ng 5.9: Ph
ng pháp chi t kh u dòng ti n
PHÁP CHI T KH U DÒNG TI N
40
N m
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Thanh lý
DOANH THU
C n h khách s n
Công su t
phòng
80%
80%
80%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
Khách s n 200 phòng
Giá cho thuê
trung bình
$ 345
$/phòng/đêm
ngày
S l ng
phòng khách
200
phòng
s n
S ngày m
365
Ngày
c a
S phòng đ t công su t
Revpar
M c t ng giá
Chu k t ng
giá
5%
345
362
380
399
419
440
462
485
510
535
562
590
160
160
160
170
170
170
170
170
170
170
170
170
46.720
46.720
46.720
52.743
52.743
52.743
52.743
52.743
52.743
52.743
52.743
52.743
276
290
304
339
356
374
393
413
433
455
478
502
0%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
12.894.720
13.539.456
14.216.429
17.904.683
18.799.917
19.739.913
20.726.908
21.763.254
22.851.416
23.993.987
25.193.687
26.453.371
n m
1
T ng doanh thu phòng/n m
Tòa nhà c n h khách s n 174 phòng
S l ng
phòng khách
s n
Giá cho thuê
trung bình
ngày
174
phòng
139
139
139
148
148
148
148
148
148
148
148
148
$ 345
$/phòng/đêm
345
362
380
399
419
440
462
485
510
535
562
590
70
M c t ng giá
Chu k tr
giá
t
5%
%
1
n m
S phòng đ t công su t
0%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
30.624
30.624
30.624
34.572
34.572
34.572
34.572
34.572
34.572
34.572
34.572
34.572
276
290
304
339
356
374
393
413
433
455
478
502
8.452.224
8.874.835
9.318.577
11.736.152
12.322.959
12.939.107
13.586.063
14.265.366
14.978.634
15.727.566
16.513.944
17.339.641
Revpar
T ng doanh thu phòng/n m
Kho ng th i gian ch s h u s d ng ngh d
S phòng đ t công su t
Giá tr m t đi trong kho ng th i gian
ch s h u s d ng ngh d ng không
cho thuê
Doanh thu thu n t ho t đ ng c n h
khách s n
T l chia s THU NH P ch đ u t nh n đ
Doanh thu thu n c a ch đ u t t
ch ng trình
T ng doanh thu c n h khách s n
ng không cho thuê
90
Ngày
10.022
10.022
10.022
11.314
11.314
11.314
11.314
11.314
11.314
11.314
11.314
11.314
2,766,182
2,904,492
3,049,716
3,840,922
4,032,968
4,234,617
4,446,348
4,668,665
4,902,098
5,147,203
5,404,563
5,674,792
5,686,042
5,970,344
6,268,861
7,895,229
8,289,991
8,704,490
9,139,715
9,596,701
10,076,536
10,580,362
11,109,380
11,664,849
c
40%
2,274,417
2,388,137
2,507,544
3,158,092
3,315,996
3,481,796
3,655,886
3,838,680
4,030,614
4,232,145
4,443,752
4,665,940
15,169,137
15,927,593
16,723,973
21,062,774
22,115,913
23,221,709
24,382,794
25,601,934
26,882,031
28,226,132
29,637,439
31,119,311
F&B
30%
Doanh thu
t khách s n
7,584,568
7,963,797
8,361,987
10,531,387
11,057,957
11,610,854
12,191,397
12,800,967
13,441,015
14,113,066
14,818,719
15,559,655
Doanh thu
khác
10%
Doanh thu
t khách s n
2,528,189
2,654,599
2,787,329
3,510,462
3,685,986
3,870,285
4,063,799
4,266,989
4,480,338
4,704,355
4,939,573
5,186,552
25,281,894
26,545,989
27,873,289
35,104,624
36,859,855
38,702,848
40,637,990
42,669,890
44,803,384
47,043,554
49,395,731
51,865,518
T NG DOANH THU
CHI PHÍ HO T
Chi phí ho t
đ ng
Chi phí bán
hàng
NG
60.0%
15.169.137
15.927.593
16.723.973
21.062.774
22.115.913
23.221.709
24.382.794
25.601.934
26.882.031
28.226.132
29.637.439
31.119.311
10.0%
2.528.189
2.654.599
2.787.329
3.510.462
3.685.986
3.870.285
4.063.799
4.266.989
4.480.338
4.704.355
4.939.573
5.186.552
71
T NG CHI PHÍ HO T
NG
17,697,326
18,582,192
17.697.326
18.582.192
19.511.302
24.573.237
25.801.899
27.091.994
28.446.593
29.868.923
31.362.369
32.930.488
7.584.568
7.963.797
8.361.987
10.531.387
11.057.957
11.610.854
12.191.397
12.800.967
13.441.015
14.113.066
14.818.719
15.559.655
Giá tr n m thu h i cu i k d báo
11.00%
H s :
9.0909
141.451.412
Giá tr hi n t i ròng t i n m 0 v i t l chi t kh u là
14.0%
H s :
0.2697
38.155.643
THU NH P TR
C THU LÃI
VAY VÀ KH U HAO
Th i k , n
H s thu nh p giá tr hi n t i, PVIF
Giá tr hi n t i ròng c a
thu nh p ho t đ ng
ròng v i t l chi t
kh u 14\% m i n m.
Giá tr hi n t i ròng c a
giá tr n m cu i t i
17%
T ng giá tr v n hóa
c a b t đ ng s n
Làm tròn
64.409.518
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
1,0000
0,8772
0,7695
0,6750
0,5921
0,5194
0,4556
0,3996
0,3506
0,3075
0,2697
0,2366
7.584.568
6.985.787
6.434.277
7.108.386
6.547.198
6.030.314
5.554.237
5.115.744
4.711.870
4.339.880
3.997.258
3.681.685
38.155.643
$102.565.000
$102.600.000
Ngu n: Tính toán c a tác gi
72
K t lu n: Giá tr d án theo ph
ng pháp chi t kh u dòng ti n là 102.600.000 $US
5.4.3 K t lu n
Giá tr d án đ
cđ
c tính toán d a trên ph
chi t kh u dòng ti n. K t qu th m đ nh giá đ
ng pháp v n hóa tr c ti p và
c tóm t t trong b ng d
i đây
B ng 5.10: K t lu n giá tr th m đ nh giá
K t lu n giá tr th m đ nh giá
Ph
ng pháp
Giá tr
Ph
ng pháp v n hóa thu nh p tr c ti p
97.400.000
USD
Ph
ng pháp chi t kh u dòng ti n
102.600.000
USD
100.000.000
USD
Th ng nh t k t qu đ nh giá
nv
Ngu n: Tính toán c a tác gi
K t lu n ch
Ch
ng này tác gi trình bày chi ti t quá trình áp d ng th c t mô hình th m đ nh
giá đã nêu
ch
ng 5
ng 4. Tài s n đ nh giá là tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency
à N ng. Thông qua quá trình thu th p và phân tích k t qu th ng nh t c a tài s n
đ nh giá theo hai ph
ng pháp v n hóa tr c ti p và chi t kh u dòng ti n là
100.000.000 USD
Th c t theo kh o sát giá chào bán trung bình m t c n h khách s n Hyatt Regency
trên website nhà đ t (batdongsan.com, muabannhadat.com) hi n
355.000USD. S c n h đã bán 174 c n, do đó s ti n thu đ
m c t
c t bán c n h
c
tính t 61.710.000USD. Giá tr đ u t ban đ u c a d án 110 tri u USD. Giá tr
TST G bao g m c n h đã bán
c tính 162 tri u USD. Kho ng chênh l ch giá tr
th m đ nh giá so v i giá tr ban đ u th hi n giá tr t ng thêm c a tài s n sau th i
gian đ a vào ho t đ ng. Nh v y giá tr TST G đ a ra là phù h p v i giá th
tr
ng c a tài s n.
73
K T LU N
Lu n v n “Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có ch
ng
trình ” nh m m c tiêu xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có
s d ng hình th c và ng d ng nó vào th c t
nh ng k t qu đã đ t đ
ng Vi Nam. Bên c nh
c, lu n v n c ng có nh ng h n ch nh t đ nh trong quá
trình th c hi n. Thông qua nh ng k t qu đ t đ
ra h
th tr
c và h n ch m c ph i tác gi đ a
ng phát tri n cho các lu n v n ti p theo và nh ng g i ý chính sách nh m hoàn
thi n và thúc đ y công tác th m đ nh giá khách s n nói chung và tòa nhà c n h
khách s n có s d ng hinh th c h p tác kinh doanh nói riêng.
Nh ng k t qu đ t đ
c c a lu n v n
Lu n v n “Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có ch
trình ” đã th c hi n đ
ng
c các n i dung chính sau:
Th nh t lu n v n đã nghiên c u nh ng v n đ c b n mang tính lý thuy t bao
g m: Lý thuy t v c n h khách s n, hình th c , các lý thuy t và các khái ni m liên
quan khác v khách s n.
ng th i, trên c s nh ng kinh nghi m c a các t ch c
qu c t trong l nh v c b t đ ng s n và th m đ nh giá đã giúp tác gi rút ra bài h c
đ xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c
th tr
ng Vi t Nam
Th hai t ng h p t nh ng lý thuy t có đ
nh ng nghiên c u tr
c t nghiên c u kinh nghi m th c ti n,
c đó, k t h p v i ph ng v n chuyên gia, tác gi xây d ng
m t khung phân tích c th cho nghiên c u th m đ nh tòa nhà c n h khách s n.
Khung phân tích giúp ng
i đ c hi u đ
c quá trình nghiên c u và t ng h p lý
thuy t khi th c hi n lu n v n. Trong đó nh ng k t qu có đ
chuyên gia giúp tác gi đánh giá th c tr ng các ph
khách s n
các công ty trong n
c và các công ty n
c t
ph ng v n
ng pháp th m đ nh giá v
c ngoài
Vi t Nam. Nh ng
k t qu này là c s đ tác gi xây d ng mô hình và ng d ng mô hình vào trong
th c t
th tr
ng Vi t Nam.
74
Th ba t ng h p t c s lý thuy t và nghiên c u th c nghi m có đ
c tác gi xây
d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng khách s n
tr
th
ng Vi t Nam. Trong mô hình th m đ nh giá này hai cách ti p c n so sánh và
ti p c n thu nh p là hai cách ti p c n đ
hành theo hai cách ti p c n này đ
nh p đ
c ti n hành theo 2 ph
chi t kh u dòng ti n (DCF).
c s d ng đ th m đ nh giá. Các b
c ti n
c trình bày chi ti t, trong đó cách ti p c n thu
ng pháp chính là ph
ng pháp v n hóa tr c ti p và
ng d ng mô hình vào trong th c t là m t ph n quan
tr ng c a lu n v n, trong ph n này tác gi ti n hành th m đ nh tòa nhà c n h khách
s n Hyatt Regency
thành ph
à N ng đ đ a ra giá tr th tr
ng c a tài s n.
Cu i cùng, lu n v n trình bày nh ng h n ch trong quá trình th c hi n lu n v n và
nh ng h
ng phát tri n cho các lu n v n ti p theo. Bên c nh đó tác gi c ng nêu
lên nh ng g i ý chính sách nh m thúc đ y và phát tri n công tác th m đ nh giá tòa
nhà c n h khách s n có s d ng hình th c
Vi t Nam.
H n ch c a lu n v n
Lu n v n “xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng
hình th c
th tr
ng Vi t Nam” đ
sâu trong khi quy đ nh th i l
c th c hi n trên ph m vi nghiên c u r ng và
ng th c hi n lu n v n có h n, do đó lu n v n không
tránh kh i nh ng h n ch và thi u sót.
Th nh t, các mô hình th m đ nh giá c a các công ty th m đ nh giá trong n
n
c ngoài thì đ
c và
c b o m t. Các thông tin v mô hình th m đ nh giá không đ
công b r ng rãi mà ch đ
c áp d ng n i b trong t ng công ty vì đây đ
nh là nh ng bí quy t kinh doanh c a các công ty s h u.
c
c coi
i u này khi n tác gi
g p ph i nh ng thách th c nh t đ nh trong vi c tìm ra c s lý lu n và nh ng thông
tin th c t đ xây d ng mô hình th m đ nh giá.
Th hai, s l
công ty n
ng chuyên gia có đ
c còn khá ít, đ c bi t là các chuyên gia
c ngoài. Trong đi u ki n hoàn h o s l
hi n trên t t c các công ty th m đ nh giá đ có đ
ng chuyên gia c n đ
các
c th c
c th ng kê v i đ chính xác cao
h n. Trong quá trình ph ng v n chuyên gia có nh ng câu h i liên quan đ n nh ng
75
y u t , nh ng thông tin nh y c m; đi u này khi n cho chuyên gia đ
c ph ng v n
không s n lòng chia s đ i ng kh o sát.
Th ba, mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c
đ
c áp d ng r ng rãi t i nhi u n
cho các mô hình này đ
c trên th gi i. Tuy nhiên các ch s áp d ng
c thi t k phù h p v i đ c đi m th tr
này. Do đó, vi c v n d ng mô hình t i th tr
ng t i các n
c
ng Vi t Nam đã v p ph i nh ng tr
ng i không nh
Th t , v n d ng th c t mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s
d ng hình th c
đ
th tr
ng Vi t Nam có nhi u h n ch . Tác gi đã không có tìm
c tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c thu n túy (ch bao g m c n h
khách s n) do gi li u th tr
ng h n ch , do đó tác gi đã ti n hành th m đ nh tòa
nhà c n h khách s n Hyatt Regency v i 174 c n h khách s và 200 phòng khách
s n thông th
ng. Trong đi u ki n hoàn h o, lu n v n c n ti n hành th m đ nh thêm
nhi u tài s n là các tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c đ minh h a t t
h n cho mô hình này.
Nh ng g i ý v h
ng nghiên c u ti p theo
Nh ng nghi n c u ti p theo có th th c hi n nh m nghiên c u sâu và nâng cao h n
đ i v i các v n đ sau:
Th nh t, t su t v n hóa và t su t chi t kh u là hai y u t tác đ ng l n đ n mô
hình th m đ nh giá theo cách ti p c n thu nh p. Trên th c t
các n
c trên th gi i
có nhi u cách đ xác đ nh 2 ch s này, nh ng nghiên c u ti p theo có th đào sâu
và xây d ng ph
ng pháp xác đ nh các t s này.
Th hai, th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có hình th c chia s k ngh đ
áp d ng r ng rãi
m t s nét t
các n
c trên th gi i.
c
ây c ng là m t lo i hình tài s n m i có
ng đ ng v i lo i hình tòa nhà c n h khách s n có hình th c . Nhu
c u v s h u tài s n chia s k ngh đang ngày càng t ng cao
n
c ta, do đó
nh ng nghiên c u ti p theo có th ti n hành xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa
76
nhà c n h khách s n có hình th c chia s k ngh có vai trò l n trong giai đo n
hi n nay.
G i ý chính sách
công tác th m đ nh giá khách s n nói chung và tòa nhà c n h khách s n có s
d ng hình th c nói riêng đ
c th c hi n d dàng và chính xác h n
th tr
ng
Vi t Nam tác gi đ xu t m t s ki n ngh sau:
Th nh t, các c quan có th m quy n c n ban hành các h
ng d n c th v quy
trình, cách th c th m đ nh giá đ i v i khách s n này. Trong đó c n chú tr ng h
ng
d n cách th c xác đ nh các ch s c n thi t nh t su t v n hóa, t su t chi t kh u;
công su t l p đ y, t c đ t ng tr
ng đ thu n ti n làm c s cho các mô hình th m
đ nh giá.
Th hai, vi c th ng kê và xây d ng c s d li u đóng vai trò quan trong trong
công tác đ nh giá. Do đó, thành l p các c quan thông kê d li u và công b d li u
giúp th m đ nh viên có ngu n tham kh o thông tin trong quá trình đ nh giá là h t
s c c n thi t.
Th ba, các th m đ nh viên c n đ
c đào t o v nghi p v đ ti p c n v i nh ng
mô hình th m đ nh giá c a các lo i tài s n m i.
77
TÀI LI U THAM KH O
A. Ti ng Vi t
1)
Ánh D
ng, 2000. Chuyên đ B S ngh d
ng xu h
ng đ u t c a các
doanh nghi p đ a c Vi t Nam. T p chí b t đ ng s n mua bán nhà đ t, trang
26-29.
2)
Grant Thornton Vi t Nam, 2009. Kh o sát ngành d ch v khách s n [pdf] theo
đ a ch : [tham kh o ngày 15 tháng 5
n m 2015].
3)
Grant Thornton Vi t Nam, 2010. Kh o sát ngành d ch v khách s n [pdf] theo
đ a ch : [tham kh o ngày 15 tháng 5
n m 2015].
4)
Grant Thornton Vi t Nam, 2011. Kh o sát ngành d ch v khách s n [pdf] theo
đ a ch : [tham kh o ngày 15 tháng 5
n m 2015].
5)
Grant Thornton Vi t Nam, 2012. Kh o sát ngành d ch v khách s n [pdf] theo
đ a ch : [tham kh o ngày 15 tháng 5
n m 2015].
6)
Grant Thornton Vi t Nam, 2013. Kh o sát ngành d ch v khách s n [pdf] theo
đ a ch : [tham kh o ngày 15 tháng 5
n m 2015].
7)
Grant Thornton Vi t Nam, 2014. Kh o sát ngành d ch v khách s n [pdf] theo
đ a ch : [tham kh o ngày 15 tháng 5
n m 2015].
8)
Robert McIntosh, 2011. 2011 Chi n l
c
u t Khách s n: m i nhà đ u t
nên bi t nh ng gì [pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 12 tháng 3 n m 2015]
78
B. Ti ng Anh
9)
Alternaty Company, 2013. Common mistakes in hotel planning and operation.
[pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày 3 tháng
2 n m 2015]
10) Brian A. Glanville, 2001. The Appraisal of real estate, USA. Appraisal
Institue
11) Business Monitor International, 2014. Vietnam real estate report [pdf] theo
đ a ch : [tham kh o ngày 3 tháng 2 n m
2015]
12) Business Monitor International, 2014. Vietnam tourism report [pdf] theo đ a
ch : [tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015]
13) CapitalLand, 2014. Annual Report [pdf] theo đ a ch :
[tham kh o ngày 14 tháng 4 n m 2015]
14) David Harper, 2008. Valuation of hotels for Investors, United Kingdom. UK
copyright Designs and Patents Act
15) Dr Richard G. Reed, 2007. The valuation of real estate, Australia. Australia
Property Institute
16) Dung Duong, 2015. Da Nang Market Insights – Q1 2015 [pdf] theo đ a ch :
[tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015]
17) David C. Lennhoff and Heather Reichardt, 2011. Hotel Valuation Myths and
Misconceptions Revisited [pdf] theo đ a ch :
[tham
kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015]
79
18) Daniel H. Lesser, 2005. Cushman & Walkfiled US report[pdf] theo đ a ch :
[tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015]
19)
David C. Lennhoff, 2013. Separating The
Real Property From The
Tangible And Intangible Personalty In Appraisals [pdf] theo đ a ch :
[tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015]
20) Elaine Sahlins, 2007. Some Reflections on Condominum hotel development
[pdf] theo đ a ch : [tham kh o ngày
30 tháng 3 n m 2015]
21) Erich Baum, 2013. The Fine Art of Hotel Sale Adjustment [pdf] theo đ a ch :
[tham kh o ngày 3 tháng 2 n m 2015]
22) Giuliano Gasparini, 2011. Understanding Hotel Valuation Techniques [pdf]
theo đ a ch :< http://tourism.blogs.ie.edu> [pdf] [tham kh o ngày 30 tháng 3
n m 2015]
23) Greg Clarke, 1996. Specialist valutions in Australia and New Zealand theory
and practic, Australia. Australian Institute of Valuer and Land Economists.
Inc
24) Hotel asssociation of New York City. INC, 2006. Uniform system of account
for the lodging industry, New York. Amercican hotel & Lodging educational
institute
25) IVSC, 2011. Internation valuation standards 2011, United Kingdom. Page
Bros.
26) Jonathan A. Hales, 2005. Accounting and financial analysis in the hospitality
industry, United Kingdom. Elsevier Inc.
27) Jimbter, Bod Braun, Guy Maisnik, 2014. What is the condominium hotel (or
condo hotel)? Definition of real estate legacy [pdf] theo đ a ch
:
80
[tham kh o ngày 31
tháng 3 n m 2015]
28) Jan Dedros & Stephen Rushmore, 2003. Hotel valuation techniques, USA.
Education Institute of AH & MA
29) Jim Butler, 2010. The Lenders Handbook for troubled hotels, JMBM Blobal
Hospitality Guide
30) Jim Butler. Robert E. Braun, 2010. The HMA Handbook Hotel management
agreements for owners. developers. investors & lenders, JMBM Blobal
Hospitality Guide
31) John W. O’Neill and Eric E. Belfrage, 2005. A Strategy for Estimating
Identified Intangible Asset Value: Hotel Affiliation Contribution [pdf]. Theo
đ a ch < http://ishc.com/wp-content/uploads/iia_article.pdf>
[tham kh o
ngày 3 tháng 2 n m 2015]
32) JOHN W. O’NEILL and QU XIAO, 2006. The Role of Brand Affiliation in
Hotel Market Value [pdf] theo đ a ch
30
5%
10%
15%
20%
25%
30%
%
91
f
S l
ng phòng khác nhau
g
Khác…………………………..
9. Ông/Bà có th
ng xuyên s d ng ph
ng pháp v n hóa tr c ti p đ th m đ nh giá
khách s n:
R t th
ng xuyên
Th
Ông/Bà dùng ph
10.
ph
ng xuyên
Th nh tho ng
hi m khi
Không bao gi
ng pháp nào đ xác đ nh t su t v n hóa (có th ghi nhi u
ng pháp, vui lòng x p theo th t t m c đ s d ng th
ng xuyên nh t đ n ít s
d ng nh t)
a...................................................................................................................................
b. .................................................................................................................................
c...................................................................................................................................
Ông/Bà có th
11.
ng xuyên s d ng ph
ng pháp chi t kh u dòng ti n đ th m đ nh
giá khách s n
R t th
12.
ph
ng xuyên
Ông/Bà dùng ph
Th
ng xuyên
Th nh tho ng
hi m khi
Không bao gi
ng pháp nào đ xác đ nh t su t su t chi t kh u (có th ghi nhi u
ng pháp, vui lòng x p theo th t t m c đ s d ng th
ng xuyên nh t đ n ít s
d ng nh t)
a...................................................................................................................................
b. .................................................................................................................................
c...................................................................................................................................
13.
ph
Ông/Bà th
ng dùng ph
ng pháp nào đ xác đ nh giá tr cu i k (có th ghi nhi u
ng pháp, vui lòng x p theo th t t m c đ s d ng th
ng xuyên nh t đ n ít s
d ng nh t)
a...................................................................................................................................
b. .................................................................................................................................
c...................................................................................................................................
14.
Ông/Bà xác đ nh t l t ng giá qua các n m b ng ph
nhi u ph
ng pháp nào (có th ghi
ng pháp, vui lòng x p theo th t t m c đ s d ng th
ng xuyên nh t đ n
ít s d ng nh t)
a.................................................................................................................................
b. ...............................................................................................................................
c.................................................................................................................................
92
Ông/Bà có th
15.
R t th
16.
ng xuyên
ng xuyên s d ng ph
Th
ng xuyên
ng pháp chi phí đ th m đ nh giá khách s n
Th nh tho ng
hi m khi
Không bao gi
Ông/Bà có bi t v lo i hình tòa nhà c n h khách s n
Bi t rõ
Có bi t
Không bi t
Ông/Bà có t ng th m đ nh giá lo i hình tòa nhà c n h khách s n
17.
Có
18.
Không
Ông/Bà đã t ng th m đ nh bao nhiêu tòa nhà c n h khách s n
...............................................................................................................................................
19.
Nh ng v
ng m c khi Ông/bà th m đ nh tòa nhà c n h khách s n
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
20.
Nh ng đi m c n l u ý khi th m đ nh giá khách tòa nhà c n h khách s n
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
21.
Nh ng đ xu t khác c a Ông/bà
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
Xin c m n quý Ông/Bà đã dành th i gian hoàn t t b ng kh o sát này!
H Chí Minh ngày…tháng…n m 2015
93
Ph l c 4: Danh sách chuyên gia
Stt
Ch c v
Tên
1
Ph m Thanh D
ng*
2
H Th Kim Doanh*
Phó giám đ c
3
Ph m Trung Quân
Tr
4
Nguy n Th Thu Hi n
5
Lý Qu nh B o Trân
6
Nguy n Hà Nhi Duyên
Qu n lý c p cao
7
Nguy n Th Út Em
8
Tr n V Th
9
Nguy n
Chuyên viên phân tích tài
chính cao c p
Qu n lý c p cao b ph n
t v n giao d ch tài chính
Qu n lý c p cao b ph n
t v n giao d ch tài chính
Qu n lý c p cao b ph n
t v n giao d ch tài chính
Qu n lý c p cao b ph n
t v n giao d ch tài chính
T tr ng t v n giao d ch
tài chính
T tr ng t v n giao d ch
tài chính
T tr ng t v n giao d ch
tài chính
T tr ng t v n giao d ch
tài chính
ng Khoa
10
oàn Thu n H i
11
inh Th Anh
12
Tr n Ng c Th nh
13
Lâm V Minh Ki u
14
ng Th Mai Khanh
ng phòng đ nh giá
Chuyên viên phân tích d
án & đ nh giá c p cao
Chuyên viên phân tích tài
chính cao c p
15
Nguy n
16
Nguy n Thu Oanh
T ng giám đ c
17
Nguy n Qu c Ti n
T tr
ng đ nh giá
18
Mai Ph
T tr
ng đ nh giá
T tr
ng t ki m soát
19
c Trung
Phó giám đ c
cH
ng
Ng c Thanh
20
Nguyên Th Ph
ng
Th m đ nh viên
21
Ngô Duy Anh Xuân S n
Tr
22
H Vi t B o Lân
T tr
ng phòng đ nh giá
ng đ nh giá
Th i gian
công tác
n v công tác
Công ty TNHH CBRE Vi
Nam
Công ty TNHH CBRE Vi
Nam
Công ty TNHH CBRE Vi
Nam
Công ty TNHH CBRE Vi
Nam
t
>10
t
>10
t
5-10
t
5-10
Công ty VinaCapital
Công ty TNHH JLL Vi t
Nam
Công ty TNHH Savills
Vietnam
Công ty Ernst & Young Vi
Nam
Công ty Ernst & Young Vi
Nam
Công ty Ernst & Young Vi
Nam
Công ty Ernst & Young Vi
Nam
Công ty Ernst & Young Vi
Nam
Công ty Ernst & Young Vi
Nam
Công ty Ernst & Young Vi
Nam
Công ty Ernst & Young Vi
Nam
Công ty TNHH MTV T
v n và Th m đ nh giá Sao
M c
Công ty TNHH MTV T
v n và Th m đ nh giá Sao
M c
Công ty TNHH MTV T
v n và Th m đ nh giá Sao
M c
Công ty TNHH MTV T
v n và Th m đ nh giá Sao
M c
Công ty TNHH MTV T
v n và Th m đ nh giá Sao
M c
Công ty TNHH MTV T
v n và Th m đ nh giá Sao
M c
B Ph n Ki m soát R i ro
Techcombank
5-10
>10
5-10
t
>10
t
>10
t
>10
t
>10
t
5-10
t
5-10
t
5-10
t
5-10
>10
5-10
5-10
5-10
5-10
5-10
5-10
94
Stt
Tên
Ch c v
23
Tr n Thanh Ki t
Phó phòng đ nh giá
24
Lê Hoàng Kh i
Phó t ng giám đ c
25
Kh u Minh Tu n
Phó phòng đ nh giá
26
Anh Huy
27
Hu nh M H
28
Ph m Qu c Anh Th
Phó phòng ki m soát
29
Nguy n ình Ki u Lam
Tr
30
Tr
Phó t ng giám đ c
31
Nguy n Minh Di p Th o
Phó t ng giám đ c
32
Cao Th M Linh
Tr
33
Lê Ki u Trang
Phó t ng giám đ c
34
Tr nh H ng Th nh
Giám đ c
Tr
ng
ng Th H ng ang
ng phòng đ nh giá
Phó phòng ki m soát
* Chuyên gia tham gia ph ng v n chuyên sâu
ng phòng ki m soát
ng phòng đ nh giá
n v công tác
Công ty C ph n Thông tin
và Th m đ nh giá Tây Nam
B
Công ty C ph n Thông tin
và Th m đ nh giá Tây Nam
B
Công ty C ph n Thông tin
và Th m đ nh giá Tây Nam
B
Công ty C ph n Thông tin
và Th m đ nh giá Tây Nam
B
Công ty C ph n Thông tin
và Th m đ nh giá Tây Nam
B
Công ty C ph n Thông tin
và Th m đ nh giá Tây Nam
B
Công ty C ph n Thông tin
và Th m đ nh giá Tây Nam
B
Công ty C ph n Thông tin
và Th m đ nh giá Tây Nam
B
Công ty C ph n Thông tin
và Th m đ nh giá Tây Nam
B
Công ty C ph n Th ng
M i d ch v và T v n H ng
c
Công ty CP Th m đ nh giá
EXIMA
Công ty TNHH T v n và
Th m đ nh giá Ph ng Nam
Ngu n: Kh o sát c a tác gi
Th i gian
công tác
5-10
5-10
5-10
5-10
5-10
5-10
5-10
>10
>10
5-10
5-10
>10
95
Ph l c 5: Danh sách 50 lo i khách s n
Stt
Lo i
1
Khách s n Spacetel
2
Khách s n sân bay
3
Khách s n trung tâm t p hu n cao c p
4
Khách s n trung tâm h i ngh đ i h c
5
Khách s n trung tâm h i ngh ngo i ô
6
Khách s n c ng đ ng ngo i ô
7
Khách s n công viên v n phòng
8
Khách s n trung tâm mua s m
9
Khách s ng ven đ
10
Khách s n d ch v gi i h n
11
Khách s n bungalow
12
Khách s n đ ng quê
13
Khách s n du l ch & kinh doanh trung tâm TP.
14
Khách s n h i ngh trung tâm TP.
15
Khách s n gi i trí & ph c h p
16
Khách s n Hi-rise megatel
17
Khách s n Boutique
18
Khách s n Adaptive Reuse - Restoration
19
Khách s n City club
20
Khách s n Wellness Center/Healthtel
21
Khách s n Assited-living residences
22
Khách s n Senior Residence
23
Khách s n Extended - stays
24
Khách s n All - suites
25
Khách s n Residential
26
C n h khách s n
27
C n h khách s n đ y đ d ch v
28
Khách s n Castel
ng
96
29
Khách s n Super-luxury
30
Khách s n Condo
31
Khách s n Bed & breakfast
32
Khách s n Vacation ownership
33
Khách s n All-Villas resort community
34
Khách s n Convention resort
35
Khách s n Resort theme park
36
Khách s n Mega-hotel
37
Khách s n Casino resort
38
Khách s n Native american casino resort
39
Khách s n Ecotourist resort/retreat
40
Khách s n Scenic mountain/ Beach resort
41
Khách s n Marina hotel
42
Khách s n Vacation village
43
Khách s n Ski lodge
44
Khách s n Multiresort complex
45
Khách s n Golf/Tennis resort
46
Khách s n Cruiseship
47
Khách s n Medical Minneral Spa
48
Khách s n Fitness spa
49
Khách s n country club
50
Khách s n Marinetel
Ngu n: Phát tri n và thi t k khách s n – 2001 - Walter A. Rutes,
Penner and Lawrence Adams
Richard H.
97
Ph l c 6: Giá phòng khách s n
Khách s n ngh d
Stt
1
2
3
Tên khách s n
Lo i phòng
Pullman Danang Beach Resort
Pullman Danang Beach Resort
Fusion Maia resort- All spa
inclusive
Superior queen
Deluxe queen
à N ng
à N ng
Giá
(USD/đêm)
364
373
Pool villa
à N ng
466
Babylon room - double
room
Babylon room - double
room
1 bedroom pool villa
1 bedroom pool villa
2 bedroom pool villa
2 bedroom pool villa
1 bedroom pool villa
1 bedroom pool villa
1 bedroom pool villa
2 bedroom pool villa
2 bedroom pool villa
Garden deluxe
Garden deluxe
Lagoon superior
Lagoon superior
Lagoon superior
Ocean studio suite
Ocean studio suite
Ocean studio suite
Ocean view
Ocean view
Ocean view
Ocean view
Beach front
Beach front
à N ng
160
à N ng
200
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
àN
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
ng
240
300
400
501
214
238
224
278
308
228
304
234
239
319
290
301
402
275
284
301
316
344
347
Superior king
à N ng
149
Superior twin
à N ng
149
Executive king with
terrace
à N ng
194
4
Naman Retreat Resort
5
Naman Retreat Resort
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Naman Retreat Resort
Naman Retreat Resort
Naman Retreat Resort
Naman Retreat Resort
The Ocean Villas
The Ocean Villas
The Ocean Villas
The Ocean Villas
The Ocean Villas
Furama Resort Danang
Furama Resort Danang
Furama Resort Danang
Furama Resort Danang
Furama Resort Danang
Furama Resort Danang
Furama Resort Danang
Furama Resort Danang
Vinpearl Premium Danang
Vinpearl Premium Danang
Vinpearl Premium Danang
Vinpearl Premium Danang
Vinpearl Premium Danang
Vinpearl Premium Danang
Novotel Danang Premier Han
Rive
Novotel Danang Premier Han
Rive
Novotel Danang Premier Han
Rive
29
30
31
ng 5 sao
V trí
98
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
Novotel Danang Premier Han
Rive
InterContinental Danang Sun
Peninsula Resort
InterContinental Danang Sun
Peninsula Resort
InterContinental Danang Sun
Peninsula Resort
InterContinental Danang Sun
Peninsula Resort
InterContinental Danang Sun
Peninsula Resort
InterContinental Danang Sun
Peninsula Resort
Fusion Suites Danang Beach
Fusion Suites Danang Beach
Fusion Suites Danang Beach
Fusion Suites Danang Beach
Fusion Suites Danang Beach
Fusion Suites Danang Beach
Olalani Resort and Condotel
Olalani Resort and Condotel
Olalani Resort and Condotel
Olalani Resort and Condotel
Olalani Resort and Condotel
Olalani Resort and Condotel
IDC White House Ocean Villa
IDC White House Ocean Villa
IDC White House Ocean Villa
Pearl Paradise Villa Danang
Pearl Paradise Villa Danang
56
Son Tra Resort & Spa
57
Son Tra Resort & Spa
58
Son Tra Resort & Spa
59
Son Tra Resort & Spa
60
Son Tra Resort & Spa
61
Son Tra Resort & Spa
62
Sunrise Hoi An Resort
63
Sunrise Hoi An Resort
32
33
34
35
36
37
38
Executive king with
terrace
à N ng
209
Son tra room- twin bed
à N ng
380
Son tra room- twin bed
à N ng
430
One king terrace suite
à N ng
ocean view
One king terrace suite
à N ng
ocean view
Son tra terrace suites à N ng
king bed
Son tra terrace suites à N ng
king bed
Chic studio
à N ng
Chic studio
à N ng
Ocean suite double
à N ng
Ocean suite double
à N ng
Fusion suites double
à N ng
Fusion suites double
à N ng
Deluxe garden double
à N ng
Deluxe garden double
à N ng
Deluxe garden twin
à N ng
Deluxe garden twin
à N ng
Deluxe ocean double
à N ng
Deluxe ocean double
à N ng
2 bedroom villa
à N ng
3 bedroom villa
à N ng
3 bedroom villa
à N ng
Ocean view villa
à N ng
Ocean view villa
à N ng
1 bedroom ocean view
à N ng
villa
1 bedroom ocean view
à N ng
villa
1-bedroom beachfront
à N ng
villa
1-bedroom beachfront
à N ng
villa
2-bedroom ocean view
à N ng
villa
2-bedroom ocean view
à N ng
villa
Deluxe garden view
Qu ng Nam
Garden deluxe halfboard
Qu ng Nam
room
400
450
430
480
124
178
155
222
169
241
145
171
145
171
149
176
246
246
280
200
208
149
166
169
188
199
221
134
157
99
64
65
66
67
68
Sunrise Hoi An Resort
Hotel Royal Hoi An Mgallery
Collection
Hotel Royal Hoi An Mgallery
Collection
Hotel Royal Hoi An Mgallery
Collection
Montgomerie Links Villas Hoi
An
69
Golden Sand Resort & Sp
70
Golden Sand Resort & Sp
71
Golden Sand Resort & Sp
72
Golden Sand Resort & Sp
73
Golden Sand Resort & Sp
74
Golden Sand Resort & Sp
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
Palm Garden Beach Resort &
Spa
Palm Garden Beach Resort &
Spa
Palm Garden Beach Resort &
Spa
Palm Garden Beach Resort &
Spa
Muong Thanh Nha Trang
Centre Hotel
Muong Thanh Nha Trang
Centre Hotel
Muong Thanh Nha Trang
Centre Hotel
Muong Thanh Nha Trang
Centre Hotel
Vinpearl Resort Nha Trang
Vinpearl Resort Nha Trang
Vinpearl Resort Nha Trang
Vinpearl Resort Nha Trang
Vinpearl Resort Nha Trang
Vinpearl Resort Nha Trang
Sheraton Nha Trang Hotel &
Spa
Sheraton Nha Trang Hotel &
Spa
Sheraton Nha Trang Hotel &
Garden deluxe spa
package
Qu ng Nam
157
Deluxe 1 king bed
Qu ng Nam
147
Deluxe 2 single beds
Qu ng Nam
150
Grand deluxe 1 king bed
Qu ng Nam
175
3 bedroom pool villa
Qu ng Nam
280
Premier garden view
room
Premier garden view
room
Grand deluxe garden
view
Grand deluxe garden
view
Grand deluxe ocean
view
Grand deluxe ocean
view
Superior garden view
queen bed
Superior garden view
queen bed
Deluxe garden view
queen bed
Deluxe garden view
queen bed
Qu ng Nam
109
Qu ng Nam
199
Qu ng Nam
164
Qu ng Nam
299
Qu ng Nam
176
Qu ng Nam
319
Qu ng Nam
107
Qu ng Nam
180
Qu ng Nam
123
Qu ng Nam
208
Deluxe twin bed
Khánh Hòa
161
Deluxe double bed
Khánh Hòa
161
Khánh Hòa
185
Khánh Hòa
185
Khánh Hòa
Khánh Hòa
Khánh Hòa
Khánh Hòa
Khánh Hòa
Khánh Hòa
180
240
186
248
195
260
Deluxe ocean view
Khánh Hòa
113
Deluxe ocean view
Khánh Hòa
166
Deluxe ocean view
Khánh Hòa
116
Deluxe ocean view
double bed
Deluxe ocean view
double bed
Deluxe hill view
Deluxe hill view
Deluxe garden view
Deluxe garden view
Grand deluxe hill view
Grand deluxe hill view
100
92
93
94
95
Spa
Sheraton Nha Trang Hotel &
Spa
Sheraton Nha Trang Hotel &
Spa
Sheraton Nha Trang Hotel &
Spa
Sheraton Nha Trang Hotel &
Spa
96
Mia Resort Nha Trang
97
Mia Resort Nha Trang
98
Mia Resort Nha Trang
99
Mia Resort Nha Trang
113
114
115
116
Vinpearl Premium Nha Trang
Bay
Vinpearl Premium Nha Trang
Bay
Vinpearl Luxury Nha Trang
Vinpearl Luxury Nha Trang
Vinpearl Luxury Nha Trang
Vinpearl Luxury Nha Trang
An Lam Ninh Van Bay Villas
An Lam Ninh Van Bay Villas
An Lam Ninh Van Bay Villas
An Lam Ninh Van Bay Villas
Best Western Premier Havana
Nha Trang
Best Western Premier Havana
Nha Trang
Best Western Premier Havana
Nha Trang
InterContinental Nha Trang
InterContinental Nha Trang
InterContinental Nha Trang
InterContinental Nha Trang
117
InterContinental Nha Trang
118
InterContinental Nha Trang
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
119
120
Cam Ranh Riviera Beach
Resort and Spa
Cam Ranh Riviera Beach
Resort and Spa
Deluxe ocean view
Khánh Hòa
121
Standard queen bed
Khánh Hòa
126
Standard twin bed
Khánh Hòa
126
Superior queen bed
Khánh Hòa
138
Khánh Hòa
247
Khánh Hòa
309
Khánh Hòa
324
Khánh Hòa
406
Deluxe garden view
Khánh Hòa
272
Deluxe ocean view
Khánh Hòa
304
Garden villa
Garden villa
Duplex villa
Grand duplex
Hill rock pool villa
Hill rock pool villa
Lagoon pool villa
Lagoon pool villa
Deluxe sea view queen
bed
Deluxe city view twin
bed
Deluxe city view twin
bed
1 king bed deluxe
1 king bed deluxe
2 single beds deluxe
2 single beds deluxe
1 king bed deluxe ocean
view
1 king bed deluxe ocean
view
Ocean view premium king or twin bed
Ocean view premium king or twin bed
Khánh Hòa
Khánh Hòa
Khánh Hòa
Khánh Hòa
Khánh Hòa
Khánh Hòa
Khánh Hòa
Khánh Hòa
362
483
467
485
347
434
401
501
Khánh Hòa
149
Khánh Hòa
157
Khánh Hòa
175
Khánh Hòa
Khánh Hòa
Khánh Hòa
Khánh Hòa
293
377
293
377
Khánh Hòa
313
Khánh Hòa
401
Khánh Hòa
123
Khánh Hòa
136
Garden villa - double
bed
Garden villa - double
bed
Cliff villa - double bed
with private pool
Cliff villa - double bed
with private pool
101
125
126
127
Cam Ranh Riviera Beach
Resort and Spa
Cam Ranh Riviera Beach
Resort and Spa
Cam Ranh Riviera Beach
Resort and Spa
Cam Ranh Riviera Beach
Resort and Spa
Amiana Resort Nha Trang
Amiana Resort Nha Trang
Amiana Resort Nha Trang
128
MerPerle Hon Tam Resort
129
MerPerle Hon Tam Resort
130
MerPerle Hon Tam Resort
131
MerPerle Hon Tam Resort
132
MerPerle Hon Tam Resort
133
MerPerle Hon Tam Resort
121
122
123
124
Giá nh nh t
Giá l n nh t
Giá cho trung bình
Terrace pool suite - king
bed
Terrace pool suite - king
bed
Ocean view studio suite
- king bed
Ocean view studio suite
- king bed
Deluxe - king bed
Deluxe - twin bed
Ocean villa - king bed
Deluxe bungalow
double bed
Deluxe bungalow
double bed
Deluxe bungalow twin
bed
Deluxe bungalow twin
bed
Premium bungalow
double bed
Premium bungalow
double bed
Ngu n: Agoda.com
Khánh Hòa
138
Khánh Hòa
153
Khánh Hòa
153
Khánh Hòa
170
Khánh Hòa
Khánh Hòa
Khánh Hòa
237
237
349
Khánh Hòa
124
Khánh Hòa
146
Khánh Hòa
124
Khánh Hòa
146
Khánh Hòa
150
Khánh Hòa
177
123
501
271
102
HÌNH NH
Hình 1: B n đ t nh Khánh Hòa
Hình 2: B n đ t nh Qu ng Nam
103
Hình 3: B n đ TP. à N ng
Hình 4: B n đ tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency
104
Hình 5: B n đ quy ho ch chi ti t 1/500 d án Hyatt Regency à N ng
Hình 6: Tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency à N ng
[...]... d ng đ th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê ? ng d ng th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình cho thuê nh th nào vào th tr 1.4 Ph ng pháp nghiên c u Lu n v n s d ng các ph Ph ng Vi t Nam? ng pháp nghiên c u sau: ng pháp phân tích t ng h p đ c s d ng đ t ng h p các lý thuy t v tòa nhà c n h khách s n, hình th c , mô hình th m đ nh giá khách s n ph bi n... businessdictionary.com thì tòa nhà c n h khách s n đ c hi u nh sau: Tòa nhà c n h khách s n là tòa nhà l n đ d ng theo phong cách khách s n, th mà đã đ c xây ng là m t tòa nhà cao t ng, g m các phòng c bán cho cá nhân và nhà đ u t cho m c đích s d ng cá nhân c a h ho c cho m c đích cho thuê H u h t các tòa nhà c n h khách s n v n hành theo m t ch ng trình có c u trúc v chia s ti n thuê d a trên th tr xem nh m t khách. .. HÌNH NGHIÊN C U 2.1 Tòa nhà c n h khách s n và hình th c 2.1.1 Tòa nhà c n h khách s n (Condo – hotel) Có r t nhi u đ nh ngh a v tòa nhà c n h khách s n tuy nhiên ba đ nh ngh a c a t ch c khách s n th gi i Jeffer Mangels Butler & Michell LLP (JMBM), ông Stephen Rushmore và t đi n tr c tuy n businessdictionary.com là các đ nh ngh a mà tác gi nh n th y có kh n ng minh h a t t nh t cho khái ni m tòa nhà. .. Adams B ng 2.1: 12 danh m c khách s n: Stt Lo i 1 Khách s n trung tâm thành ph 2 Khách s n ngo i ô thành ph 3 Khách s n ngh d 4 Khách s n h i th o 5 Khách s n trung tâm h i ngh 6 Khách s n nhà 7 Khách s n đ 8 Khách s n sang tr ng 9 Khách s n nâng c p t khách s n hi n h u 10 Khách s n l n 11 Khách s n ph c h p 12 Khách s n có sòng bài ng và c n h Ngu n: Phát tri n và thi t k khách s n – 2001 - Walter... gi đ xu t m t khung phân tích cho lu n v n nh sau: S đ 3.1: Khung phân tích Lý thuy t v tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u Lý thuy t v khách s n và th m đ nh giá khách s n Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u Ph ng pháp chuyên gia ng d ng mô hình th m đ nh giá G i ý chính sách Ngu n: Tác gi đ xu t 23 3.2 Ph ng pháp chuyên gia Quá trình nghiên... u là m t i mua khách s n ti m n ng khi có đ y đ các thông tin c n thi t s mua khách m c giá t i đa t ng đ ng v i giá bán m t khách s n t ng t có cùng m c h u d ng Theo đó đ xác đ nh giá tr c a khách s n th m đ nh viên c n thu th p trên th tr đ ng các khách s n t c các khách s n t ng đ ng v i khách s n th m đ nh giá Sau khi có ng đ ng th m đ nh viên đem chúng so sánh v i khách s n đ nh giá đ xác đ nh... ng nghiên c u Th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u cho thuê th tr ng Vi t Nam 1.7 C u trúc d ki n c a lu n v n C u trúc lu n v n đ c trình bày trong 5 ch ng bao g m: Ch ng 1: M đ u Ch ng 2: C s lý thuy t và các mô hình nghiên c u Ch ng 3: Ph Ch ng 4: K t qu nghiên c u Ch ng 5: Tp à N ng ng pháp nghiên c u ng d ng th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency... chu n qu c gia v x p h ng phân lo i khách s n “TCVN 4391:2009” Theo đó khách s n đ khách s n nh b ng 2.2 B ng 2.2: Phân lo i khách s n Stt Lo i 1 2 3 4 c phân thành 4 lo i Vi t Nam Mô t Khách s n Khách s n đ thành ph th Khách s n ngh d ng Khách s n n i Khách s n bên đ ng c xây d ng t i các đô th , ch y u ph c v khách ng gia, khách công v , khách tham quan du l ch Khách s n đ c xây d ng thành kh i ho... t khách quen thu c v i m t th th s bi t nh ng gì mong đ i t m t khách s n tr ng hi u khách s n c c, ngay c khi h ch a liên h ho c đ n khách s n đó Nh v y khách s n s không ph i ti p th nhi u mà v n có đ c doanh thu nh t đ nh vì khách đã có nh ng c m nh n riêng và quen v i quy chu n c a nhà đi u hành th ng hi u qu c t Hi u qu ho t đ ng là m t l i th khác c a khách s n khi có nhà đi u hành qu c t Nhà. .. i c a khách s n có nhà đi u hành qu c t Bên c nh nh ng ti m n ng v l i ích thì c ng có nh ng b t l i phát sinh khi có nhà đi u hành qu c t bao g m 4 b t l i chính đ đ cao t c trình bày d i đây: c nhà đi u hành qu c t qu n lý thì chi phí b ra cho ph n qu n lý này là r t ng ng v i giá tr mà h đóng góp cho s phát tri n c a khách s n V n đ th hai đó là khó kh n đ lo i b nhà đi u hành qu c t khi khách ... hình tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê có khác so v i lo i hình khách s n thông th Các y u t nh h ng? ng đ n giá tr tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê? ... nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê tr th ng Vi t Nam 1.2.2 M c tiêu c th Nghiên c u cách ti p c n th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê. .. trình th m đ nh giá cho tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê nh th nào? Các cách ti p c n đ c s d ng đ th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê ? ng
Ngày đăng: 09/10/2015, 22:45
Xem thêm: Thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê ở thị trường việt nam , Thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê ở thị trường việt nam
