S l c v Elaine Sahlins
Elaine Sahlins là phó ch t ch c p cao c a t ch c chuyên t v n khách s n HVS
Hoa K . Bà đã tr i qua h n 27 n m làm t ch c HVS và có kinh nghi m làm vi c v i nhi u lo i hình khách s n và tài s n th ng m i khác nhau.
S l c v t ch c HVS
HVS: Công ty Hospitality Valuation Services
N m thành l p: 1980
Tr s chính: TP. New York Hoa K
D ch v chính: Chuyên cung c p các d ch v và gi i pháp cho khách s n, tài s n
ây là t ch c có nhi u n m kinh nghi m v l nh v c khánh s n trên ph m vi th gi i. Các ph ng pháp đ nh giá c a t ch c này đ c nhi u ng i áp d ng và s d ng làm ngu n trích d n tin c y.
Mô hình th m đ nh giá (Elaine Sahlins, 2007. Some Reflections on Condominum hotel development)
Theo mô th m đ nh giá c a Elaine Sahlins thì th m đ nh viên có 5 b c th c hi n
bao g m:
o B c 1: Xác đ nh doanh thu t phòng khách s n
Doanh thu khách s n = Revpar * s phòng đ t công su t
Trong đó
Revpar (doanh thu t phòng có s n) = Giá cho thuê trung bình ngày (ADR) * công su t phòng.
S phòng đ t công su t = s l ng phòng * công su t phòng * s ngày m c a L u ý trong ph n này Elaine Sahlins tách ra đâu là doanh thu t phòng có tham gia
ch ng trìnhs h u đâu là doanh thu t phòng thông th ng.
Phòng thông th ng là phòng không tham gia vào ch ng trìnhs h u . Doanh thu
t phòng đ c ghi nh n 100% vào dòng doanh thu t o ra giá tr c a khách s n.
Phòng có tham gia ch ng trình s h u là phòng mà ch khách s n có h p tác v i
nhà đi u hành qu c t đ chia s l i nhu n. Doanh thu ph n này đ c ghi nh n là
b ng t l % doanh thu nhà đi u hành có đ c mà trong h p đ ng gi a ch s h u
và ch đ u t ký k t trong h p đ ng t tr c.
T ng doanh thu là t ng h p doanh thu t hai lo i phòng trên.
Doanh thu khách s n là t ng h p doanh thu t phòng, nhà hàng, đi n tho i, spa và
các d ch v khác. Các doanh thu này đ c tính d a trên ph n tr m doanh thu t doanh thu phòng c a khách s n. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m riêng c a t ng lo i khách s n.
o B c 3: Xác đ nh doanh thu ho t đ ng chung
Thu nh pho t đ ng chung đ c xác đ nh b ng cách l y doanh thu khách s n tr đi
chi phí ho t đ ng. Chi phí ho t đ ng bao g m các chi phí tr c ti p liên quan đ n ho t đ ng c a d ch v phòng, nhà hàng, đi n tho i, spa và các d ch v khác. Các chi
phí này đ c tính d a trên ph n tr m doanh thu c a khách s n.T l ph n tr m tùy
thu c vào đ c đi m riêng c a t ng lo i khách s n. Ngoài ra c n lo i ra chi phí ho t đ ng phân b cho nhà đi u hành t ng ng v i t l ph n tr m mà h nh n đ c t
doanh thu phòng.
o B c 4: Xác đ nh thu nh pho t đ ng ròng
Thu nh pho t đ ng ròng là thu nh pcòn l i c a thu nh p ho t đ ng chung sau khi
tr đi chi phí ho t đ ng chung. Chi phí ho t đ ng chung bao g m chi hành chính
chung, ti p th , chi phí duy trì ho t đ ng, ti n ích. Các chi phí này đ c tính d a trên ph n tr m doanh thu c a khách s n. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m riêng c a t ng lo i khách s n. Ngoài ra c n lo i ra chi phí ho t đ ng chung phân b cho nhà đi u hành t ng ng v i t l ph n tr m mà h nh n đ c t doanh thu
phòng.
o B c 5: Xác đ nh thu nh p tr c chi phí c đ nh
B ng cách l y thu nh p ho t đ ng ròng tr đi chi phí qu n lý th m đ nh viên có
đ c thu nh p tr c chi phí c đ nh. Trong đó chí phí qu n lý đ c xác đ nh b ng
t l ph n thu nh p ho t đ ng ròng. T l ph n tr m tùy thu c vào đ c đi m riêng
c a t ng lo i khách s n. Ngoài ra c n lo i ra chi phí qu n lý phân b cho nhà đi u
hành t ng ng v i t l ph n tr m mà h nh n đ c t doanh thu phòng.
Thu nh p ròng là ph n thu nh p còn l i c a thu nh p tr c chi phí c đ nh sau khi tr đi các chi phí v thu tài s n, b o hi m, d phòng thay th .
o B c 7: Xác đ nh giá tr khách s n b ng cách v n hóa thu nh p ròng
Giá tr khách s n đ c xác đ nh b ng cách v n hòa dòng thu nh p ròng theo m t t l v n hóa thích h p.
Giá tr khách s n = Thu nh pròng/t su t v n hóa
T su t v n hóa thay đ i tùy t ng tài s n vi c xác đ nh t su t v n hóa s đ c trình bày ch ng 4 c a lu n v n.
K t lu n ch ng 2
Ch ng 2 là ph n n n t ng lý thuy t giúp đ c gi hi u đ c th nào là tòa nhà c n h khách s n; ch ng trình ; cách phân lo i và x p h ng khách s n c a Vi t Nam so
v i th gi i. Ch ng này c ng làm rõ y u t nhà đi u hành qu c t có nh h ng
h n nhà đi u hành trong n c nh th nào. Ph n cu i c a ch ng là hai mô hình th m đ nh giá khách s n đi n hìnhc a Giuliano Gasparini và Elaine Sahlins. Ph n
lý thuy t c b n này làn n t ng đ xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h
Ch ng 3
PH NG PHÁP NGHIÊN C U
3.1 Khung phân tích
T các m c tiêu nghiên c u và c s lý thuy t nh trên, tác gi đ xu t m t khung
phân tích cho lu n v nnh sau:
S đ 3.1: Khung phân tích Ngu n: Tác gi đ xu t Lý thuy t v khách s n và th m đ nh giá khách s n Lý thuy t v tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u Ph ng pháp chuyên gia
Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u
ng d ng mô hình th m đ nh giá
3.2 Ph ng pháp chuyên gia
Quá trình nghiên c u theo ph ng pháp chuyên gia đ c ti n hành qua hai giai đo n nghiên c u s b và nghiên c u chính th c đ làm c n c cho vi c xây d ng quy trình và mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u (s đ 3.2).
Trong giai đo n s b tác gi đã ti n hành ph ng v n nhóm (58 ng i) bao g m
nh ng ng i đang công tác trong l nh v c th m đ nh giá đ thu th p nh ng v ng m c chính khi ti n hành th m đ nh giá khách s n và s h u c n h khách s n. Các
v ng m c này đ c t ng h p và ghi chú theo m t trình t khoa h c t câu h i
chung đ n câu h i chi ti t nh m thu n ti n trong quá trình ph ng v n chuyên sâu
các chuyên gia (ph l c 1).
Thông qua nh ng v ng m c chính mà tác gi tìm đ c thông qua ph ng v n nhóm
tác gi đã ti n hành ph ng v n chuyên sâu 2 chuyên gia trong l nh v c th m đ nh
giá b t đ ng s n. Hai chuyên gia này hi n đang công tác t i công ty TNHH CBRE Vi t Nam (công ty TNHH CBRE Vi t Nam là công ty b t đ ng s n có uy tín hàng đ u th gi i ho t đ ng th tr ng Vi t Nam h n m t th p k qua) v i nhi u n m kinh nghi m th m đ nh giá các lo i b t đ ng s n th ng m i bao g m: Tòa nhà c n phòng, khách s n, khu công nghi p, khu ngh d ng, khu ph c h p và nhi u lo i tài s n th ng m i khác. Các v ng m c chính đ c đ c p khi ph ng v n chuyên gia bao g m: Các cách ti p c n khi th m đ nh giá; các y u t đi u ch nh khi ti n hành th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n theo ph ng pháp so sánh; các y u t liên quan đ n ph ng pháp thu nh p (t su t v n hóa, t su t chi t kh u, giá tr thu h i
cu i k d báo, t l t ng giá qua các n m) (ph l c 2). T ng k t t nh ng ý ki n
S đ 3.2: Quá trình nghiên c u Ngu n: Tác gi đ xu t Giai đo n I: S b Ph ng v n nhóm chuyên viên th m đ nh giá (58) ng i Ph ng v n chuyên gia (23 ng i) câu h i (8Ph ng v n th b ng 10 ng i) Các v n đ v ng m c chính liên quan th m đ nh giá khách s n, tòa nhà c n h khách s n, hình th c Gi i đáp nh ng v ng m c b c 1, b sung các v n đ liên quan khác theo t v n c a chuyên gia thi t k b ng câu h i Ki m tra tính h p lý c a b ng câu h i
Giai đo n II: Chính th c
Ph ng v n tr c ti p, qua email + g i b n copy
(40-50 ng i)
S li u đi u tra chính th c
Phi u kh o sát s b đ c tác gi g i đ n 10 ng i hi n đang công tác các công ty th m đ nh giá đ ki m tra b ng câu h i. Tác gi đã ti n hành m t s đi u ch nh thông qua nh ng ph n h i t nh ng ng i tham gia kh o sát th .
Phi u kh o sát chính th c đ c g i đ n các chuyên gia theo hai hình th c chính là email và phi u kh o sát in trên gi y.
3.3 Gi i thi u v t ng th và m u nghiên c u
3.3.1 S l c v t ng th nghiên c u
T ng th nghiên c u c a đ tài là tòa nhà c n h khách s n và khách s n trên lãnh
th Vi t Nam, t p trung vào khu v c mi n trung n c ta v i 3 t nh thành chính à N ng, Qu ng Nam, Khánh Hòa. Qua nghiên c u, kh o sát th c t , c ng nh tham kh o m t s báo cáo th tr ng B S c a m t s công ty có uy tín (CBRE, Colliers,
Savills, …), b t đ ng s n ngh d ng t p trung ch y u các vùng ven bi n đ c
bi t là các vùng ven bi n mi n trung. M t s t nh thành khác c ng có nhi u b t đ ng s n ngh d ng nh Hu , V ng Tàu, Phan Thi t…
Thành ph à N ng là m t trong nh ng thành ph l n c a Vi t Nam và c ng là n i thu hút đ c nhi u nhà đ u t n c ngoài. Trong các l nh v c mà các nhà đ u t quan tâm đó là b t đ ng s n và đ c bi t là b t đ ng s n ngh d ng. Nh có l i th b bi n dài và đ p à N ng là n i thu n l i đ phát tri n du l ch. Bên c nh đó v n hóa và con ng i à N ng thân thi n góp ph n thu hút khách du l ch đ n tham quan. D a vào vai trò kinh t , đ c đi m du l ch tác gi đã l a ch n à N ng là khu v c ch n tài s n th m đ nh giá đ áp d ng cho đ tài.
3.3.2 Ph ng pháp ch n m u nghiên c u
Ph ng pháp ch n m u đ c tác gi áp d ng cho đ tài này là ch n m u phi xác
su t. Tr c tiên, tác gi ch n các công ty th m đ nh giá có uy tín trên th tr ng. K đ n, t nh ng công ty này, tác gi ch n các chuyên viên và th m đ nh viên có nhi u n m kinh nghi m v th m đ nh giá đ ti n hành đi u tra, kh o sát và làm m u
nghiên c u. T ng c ng, tác gi đã thu th p đ c 40 m u d li u, trong đó có 34
m u s d ng cho vi c phân tích, 6 m u còn l i b lo i b , đây c ng chính là nh ng phi u kh o sát không h p l thu đ c trong quá trình đi u tra, ph ng v n các chuyên gia.
3.3.3 C m u nghiên c u
C n c vào lo i hình tài s n mà đ tài nghiên c u, tác giá kh o sát đ c có r t ít th m đ nh viên am hi u v lo i hình b t đ ng s n là tòa nhà c n h khách s n. Các
th m đ nh viên ch y u bi t đ n các lo i b t đ ng s n th ng m i khác nh v n
phòng, chung c , khách s n thông th ng..Bên c nh đó l ng th m đ nh viên và chuyên viên am hi u v b t đ ng s n th ng m i còn khá h n ch . Vi c tìm ki m các chuyên gia là th m đ nh viên và chuyên viên đ nh giá có nhi u n m kinh nghi m g p nhi u khó kh n do các chuyên gia không s n sàng tham gia ph ng v n vì lí do b o m t bí quy t kinh doanh c a công ty nên không mu n chia s kinh
nghi m làm vi c c a mình. S l ng chuyên gia tham gia ph ng v n là 40 ng i
v i k t qu thu đ c là 34 là s l ng m u đang tin c y đ ti n hành kh o sát trong th i đi m th c hi n lu n v n.