Phân tích nguồn cung bất động sản

Trường Đại học Kinh tế quốc dân Bộ môn Thị trường Bất động sản Bài tập Thị trường Bất động sản Đề tài: Phân tích nguồn cung bất động sản Mục lục Phần I: Tổng quan về thị trường Bất động sản I, Khái niệm và đặc điểm bất động sản 1, Khái niệm 2, Đặc điểm II, Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản 1, Khái niệm 2, Đặc điểm Phần II: Phân tích nguồn cung bất động sản I, Khái quát nguồn cung bất động sản 1, Khái niệm nguồn cung bất động sản 2, Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh 3, Điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh 4, Đặc điểm cung bất động sản II, Các nhân tố tác động đến nguồn cung bất động sản 1, Chính sách của Chính phủ 2, Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất 3, Sự phát triển kết cấu hạ tầng 4, Sự phát triển khoa học công nghệ 5, Chi phí đầu vào III, Các khu vực cung bất động sản 1, Khu vực nhà nước 2, Khu vực công ty 3, Khu vực dân cư 4, Vai trò của các khu vực cung bất động sản Danh mục tài liệu tham khảo Phần I: Tổng quan về thị trường bất động sản I, Khái niệm và đặc điểm bất động sản 1, Khái niệm bất động sản Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất động sản và động sản. Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được.” Như vậy, BĐS trước hết là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ bị thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép… Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm: - Đất đai: + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS); + Phải là đất đai đã xác định được chủ quyền; + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó). - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo dời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); + Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; + Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao… + Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)… + Các tài sản khác do pháp luật qui định. 2, Những đặc điểm chủ yếu của BĐS Thứ nhất, BĐS là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS. Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS. Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS. Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hóa BĐS. Thứ tư, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng them hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường đó. Thứ sáu, hàng hóa BĐS có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, nhà nước phải quan tâm hơn đến BĐS, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Thứ bảy, hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. II, Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS 1, Khái niệm thị trường BĐS BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi BĐS đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động trong thị trường BĐS. Do đó có thể hiểu về thị trường BĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Thị trường BĐS là hợp phần bắt buộc của quá trình sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa BĐS. Thị trường BĐS là nơi tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. BĐS khác với hàng hóa ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS… Do vậy, thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. 2, Đặc điểm của thị trường BĐS Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch. Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS: có vị trí cố định, không thể di dời được. Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua các khâu như: - Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch; - Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về BĐS; - Đăng kí pháp lý; Thứ hai, thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai qui định. Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Thứ tư, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa BĐS trong thị trường không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS là thời gian để tạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công… Thứ sáu, thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập. Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác, người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán BĐS thường ít có kinh nghiệm trong giao dịch đối với loại hàng hóa này, khi giao dịch lại phải hoàn tất nhiều thủ tục do đó đối với cả người mua cũng như người bán đều mất rất nhiều công sức để tìm hiểu thị trường, tìm kiếm thông tin. Thứ bảy, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Thứ tám, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thứ chín, thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian. Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác. Phần II: Phân tích nguồn cung bất động sản I, Khái quát nguồn cung bất động sản 1. Khái niệm nguồn cung bất động sản Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định. Như vậy cung BĐS trước hết là hàng hoá BĐS tham gia trên thị trường, hay nói cách khác là tham gia vào hoạt động kinh doanh trên thị trường . 2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh Vậy có phải là bất cứ hàng hoá nào là BĐS đều tạo ra nguồn cung của BĐS? Câu trả lời là không. Chỉ có những hàng hoá BĐS được quy đinh theo luật của Nhà nước được đưa vào kinh doanh mới tạo nên cung của BĐS. Điều này được quy định tại điều 6, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: - Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; - Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; - Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. 3. Điều kiện BĐS được đưa vào kinh doanh. Phạm vi của cung BĐS nhỏ hơn so với khái niệm BĐS nói chung. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh tại khoản 1 Điều 6, Luật Kinh doanh BĐS. Phạm vi của cung BĐS nhỏ hơn so với khái niệm BĐS nói chung. 3.1 Đối với nhà và công trình xây dựng. Vậy các loại nhà và công trính xây dựng như thế nào được coi là xây dựng theo quy đinh của pháp luật? Đó là các công trinh xây dựng và nhà ở đẩm bảo các yếu tố sau: - Thuộc đối tượng được phép kinh doanh - Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng - Không có tranh chấp về quyền sở hữu - Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền - Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng - Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. (Trích Khoản 1, điều 7 Luật kinh doanh BĐS) 3.2 Đối với quyền sử dụng đất. Trao đổi, mua bán trên thị trường BĐS thực chất là sự trao đổi về quyền sử dụng các BĐS này. Một BĐS thảo mãn các yêu cầu về kinh doanh BĐS nhưng được chào bán bởi một chủ thể không có năng lực pháp nhân hay hiện đang có tranh chấp về quyền sở hữu thì cũng không thể tham gia vào thị trường. Do đó việc quy định tinh hợp pháp của các loại BĐS được đưa vào kinh doanh cũng đồng thời phải quy định rõ ràng về tính hợp pháp của quyền sử dụng BĐS kinh doanh. Điều đó nhằm quy định quyền sở hữu hợp pháp chủ thể được quyền tham gia trao đổi, mua bán BĐS trên thị trường. Chủ thể tham gia phải có tính hợp pháp về quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh bao gồm: - Thuộc đối tượng được phép kinh doanh - Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật - Không có tranh chấp - Trong thời hạn sử dụng đất - Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. (Trích khoản 2 điều 7 Luật kinh doanh BĐS) 3.3 Đối với các BĐS khác Các BĐS theo quy định tại khoản c Điều 1 Luật kinh doanh BĐS 2006 được dưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ. Như vậy những BĐS thoả mãn những quy định trên theo luật định mới được tham gia kinh doanh BĐS, tức là chỉ có sự thay đổi của các loại BĐS này mới làm thay đổi cung BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, có thể có người có BĐS đáp ứng đủ các quy định của BĐS kinh doanh nhưng họ không nhu cầu bán thì BĐS đó cũng không thể tham gia thị trường hay trở thnàh một phần của nguồn cung BĐS. Bởi vì BĐS đó chưa đáp ứng được tính “sẵn sàng đưa vào lưu thông”. Tức là người chủ sở hữu BĐS đó không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao BĐS đó cho đối tượng khác. Một điều kiện nữa trong khái niệm cung BĐS đề cập, đó là giá cả. Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản pahỉ phù hợp với giá mặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường. Ví dụ, một đối tượng thoả mãn điều kiện về BĐS nắm giữ và có nhu cầu bán nhưng không phải bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì BĐS đó không được tính vào nguồn cung tại thời điểm đó. Như vậy ở đây còn cần lưu ý đến yêu tố thời điểm. Và yếu tố cuối cùng để hình thành cung BĐS là thị trường BĐS. Phải có thị trường BĐS xuất hiện và có các BĐS theo quy định tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận. Hội tụ đủ 4 yêu cầu trên, nguồn BĐS sẽ trở thành nguồn cung BĐS trên thị trường. 4. Đặc điểm của cung BĐS. 4.1 Giới thiệu và đặc điểm của cung BĐS Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt. Nó có những đăc điểm rất đặc thù so với các loại hàng hoá thông thường khác. Điều này bắt nguồn từ những đặc điểm của hàng hoá BĐS. Một là, BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Mà đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng giới hạn. Con người không thể tự tạo ra đất đai mới để làm tăng nguồn cung theo ý muốn. Hoặc có một lương đất đai rất nhỏ do hiện tượng lấn biển làm tăng diện tich đất nhưng là một con số rất nhỏ nên không có tác dụng thay đổi nguồn cung. Do đó khẳng định tổng cung về đất đai là không đổi. Hai là, cung về BĐS không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại hay chất lượng. Điều này có thể dẫn đến những mất cân bằng về cung cầu một cách cục bộ về không gian. BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Một điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định gắn kiền với các điều kiện vốn có về điều kiện tự nhiên. Do vậy cung BĐS không thể điều chỉnh theo không gian. Một ví dụ điển hình có thể thấy lượng cung BĐS khác biệt nhau giữa thành thị và nông thôn. Sự mất cân bằng cục bộ về cầu thể hiện ở chỗ cầu về nhà ở tại thành thị cao nhưng cung không đáp ứng đủ cầu. Trong khi cung nhà ở tại nông thôn lại hầu như lại lớn hơn cầu. Nguyên nhân là do dân số tập trung quá đông ở thành thị, trong khi diện tích đất đai ở thành thị lại quá ít so với nhu cầu. Ba là, sự thay đổi cung BĐS này làm thay đổi cung BĐS khác. Một ví dụ cụ thể là khi cung về chung cư tăng, nhiều chung cư hơn thì trên cùng một diện tích địa lý cung về nhà riêng giảm. Về đất đai cũng tương tự, khi tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, diện tích các đô thị ngày càng mở rộng, diện tích đất được sử dụng xây dựng các khu công nghiệp, nhà ở... tì diện tich đất đai dành cho nông nghiệp giảm xuống. 4.2 Độ co giãn của tổng cung BĐS Đường cung BĐS là đường biểu diễn khả năng mà người bán sẵn sàng bán ở các mức gia khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định. Độ co giãn của cung BĐS là thước đo để xác định độ nhạy cảm của lượng cung với sự thay đổi của các yếu tố sau: giá cả, yếu tố sản xuất, tiến bộ khoa học công nghệ… BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, khác với hàng hóa thông thường, nó có tổng lượng cung ít thay đổi trước quyết định thay đổi kinh tế của mọi cá nhân. Nói cách khác, tổng cung BĐS rất ít co giãn, đặc biệt với giá. Do đó đường cung BĐS là một đường dốc. Thậm chí, cả đường cung và cầu BĐS đều là đường dốc do không co giãn với giá thì độ dốc của đường cung vẫn lớn hơn đường cầu. Trong dài hạn đường cung BĐS là đường thẳng đứng, tức là hoàn toàn không co giãn với giá. Đặc biệt trong các loại BĐS thì đất đai có cung hoàn toàn không co giãn với giá cả vì đất đai được dùng cho sản xuất nông nghiệp, xây dựng nhà cửa, công trình… là không đổi về mặt số lượng diện tích. II, Các nhân tố tác động đến nguồn cung bất động sản 1. Chính sách của Chính Phủ Khác với các hàng hóa thông thường, cung về đất phụ thuộc rất lớn vào Chính sách của Chính Phủ về các chế dộ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển nhà đất. Góp phần định hướng cho thị trường BĐS phát triển theo mục tiêu kế hoạch mà nhà nước đặt ra. Sự tác động thể hiện ở những luật định mà nhà nước ban hành: Chính sách về tài chính, thuế, chính sách đền bù, giải tỏa, thu hồi đất, các quy định về môi giới, tư vấn BĐS… Những chính sách này có thể tác động: Làm tăng cung BĐS thuộc khu vực Nhà Nước Bảo đảm tính pháp lý cho thị trường BĐS giao dịch, chủ động tăng nguồn cung hợp lý. Thông qua các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, các nguồn đất đai sẽ sẵn sàng có đủ điều kiện tham gia vào thị trường nhà đất hợp pháp. Thị trường hoạt động công khai sẽ khuyến khích mọi đối tượng tham gia vào thị trường làm cho nguồn cung BĐS trở nên phong phú. Từ đó quyền mua bán trao đổi của người sử dụng bất động sản được tăng lên. Đồng thời Chính sách của chính phủ hạn chế việc đầu cơ chiếm hữu tài sản của các thế lực đen tối trên thị trường BĐS. Chính sách đầu tư và phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị tác động trực tiếp đến cung nhà đất. Nhà nước là người duy nhất có khả năng trong đầu tư kết cấu hạ tầng theo đó các hoạt động xây nhà ở, văn phòng và các khu thương mại mới có thế phát triển tiếp theo. Chính Phủ điều chỉnh cho các bất động sản theo đúng mục tiêu định hướng của nhà nước. Trên cơ sở phân tích những thay đổi tất yếu về dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội, Nhà Nước có chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu hướng đô thị hóa diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động trong kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn gây ra một sự thiếu hụt về cung nhà đất. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện những nguồn cung nhà đất bất hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận. Sự hợp pháp hóa các quyền sở hữu và sử dụng nhà đất cung với việc thừa nhận cho ra đời hoạt động công khai của thị trường nhà đất cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về nhà đất. Sự hoạt động công khai hóa của thị trường cho phép mọi đối tượng có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hóa cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt động công khai, không được thừa nhận và không có sự điều tiết của nhà nước thường bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết. Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường bất động sản, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà Nước đối với hoạt động của thị trường bất động sản cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với cung cầu. Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hóa các nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố quan trọng mở đường cho việc đa dạng hóa các hình thức phát triển nhà ở và làm phong phú số lượng, đa dạng hơn về cơ cấu các nguồn cung nhà ở. Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về nhà đất. Có thế có nhiều phương pháp đa dạng hóa về hình thức và nguồn cung bất động sản nhưng nhà nước luôn luôn là người duy nhất có khả năng và vai trò trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của nhà nước không được triển khai thì dù các tiềm lực có lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn thì những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn không trở thành nguồn cung bất động sản. Vì vậy sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng dẫn đến sự thay đổi về lượng cung nhà đất. Chính sách của Nhà Nước đối với phát triển và cải thiện nguồn cung về nhà đất không phải là những hỗ trợ về đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát nhưng mối quan hệ trên thị trường mà thông qua các hoạt động về quy hoạch thể chế hóa các quan hệ về nhà đất đến việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. 2. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai Quy hoạch Nhà Nước về bất đông sản có thể đưa các vùng đất đai chưa sử dụng vào khai thác BĐS. Ví dụ như khu vực như Khoang Xanh, Ao Vua thuộc địa phận Sơn Tây, Hồ Núi Cốc của Thái Nguyên, là những khu vực đồi núi tự nhiên nhưng khi được Nhà Nước chuyển đổi mục đích quyết định đầu tư, thì những khu vực đó trở thành những nguồn cung bất động sản rất có giá trị. Hay một vùng đất trước đây chỉ có giá trị về nông nghiệp khi Nhà nước có quyết định xây dựng khu công nghiệp hay khu đô thị thì giá trị BĐS cũng đã tăng lên. Như vậy những quy hoạch này cũng có tác động làm cho giá nhà đất hay BĐS tăng hoặc giảm, tổng cung về BĐS trước hết phụ thuộc vào quỹ đất được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất nhất là tăng cung về nhà đất một cách hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp. 3. Sự phát triển kết cấu hạ tầng Mức độ phát triển kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung BĐS. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị BĐS hiện có. Một khu vực không được đầu tư cơ sở hạ tầng có thể coi như cung BĐS bằng không, nhưng khi được đầu tư kết cấu đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa với thị trường BĐS. Chính vì vậy Chính Phủ đã quy hoạch xây dựng hệ thống đường xá giao thông để là cầu nối để nâng cao giá trị BĐS. Ví dụ trục đường giao thông quốc lộ số 2 đã được nhà nước nâng cấp nhằm tăng khả năng tiếp cận với các tỉnh phía Bắc, từ đó hàng loạt khu công nghiệp mọc lên điển hình là ở Vĩnh Yên, Việt Trì… Chính vì vậy tiếp sau quy hoạch đầu tư và phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp cực kì quan trọng do quyết định của Chính Phủ hoặc chính quyền địa phương là người quyết định. 4. Sự phát triển của khoa học công nghệ Sự phát triển của khoa học công nghệ góp phần tăng khả năng khai thác bất động sản, tăng khả năng sử dụng các nguồn tài nguyên đất, khả năng phát triển các công trình xây dựng khắc phục hạn chế về diện tích đất đai. Góp phần giảm chi phí rút ngắn thời gian thi công công trình. Trước hết, sự phát triển của khoa học công nghệ góp phần tăng khả năng khai thác các vùng đất đai mới, tạo nên những nguồn cung cho xây dựng nhà ở và các công trình khác. Mặt khác giá trị bất động sản cũng sẽ tăng thêm nếu được đầu tư khoa học công nghệ tiên tiến. 5. Các yếu tố đầu vào và chi phí nguyên vật liệu Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở. Nếu các vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc độ phát triển của ngành xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá thành hạ sẽ được mở rộng hơn. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về nguồn cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lí và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung bất động sản tại vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật xây dựng. III, Các khu vực cung bất động sản 1. Khu vực nhà nước Nguồn cung bất động sản từ khu vực Nhà nước, do các cơ quan doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước. Thông qua khu vực công cộng này, Nhà nước can thiệp, điều tiết quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường. Cung bất động sản của khu vực Nhà nước bao gồm: - Cung về đất đai - Cung về nhà thuộc sở hữu Nhà nước - Cung các bất động sản khác. Trong đó lưu ý rằng không phải bất cứ đất đai hay nhà ở nào thuộc sở hữu Nhà nước cũng đều làm thay đổi nguồn cung bất động sản. Chỉ những đất đai được quy định theo những điều luật cụ thể của Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản mới được coi là nguồn cung bất động sản. Sau đây chúng ta sẽ cùng tìm hiểu sâu hơn về các nguồn cung này trong khu vực Nhà nước. 1.1. Cung về đất đai của khu vực Nhà nước Trước hết phải khẳng định rằng đất đai là thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu (Quy định tại Khoản I, điều 5 Luật đất đai 2003). Do đó mọi sự trao đổi, mua bán trên thị trường chỉ là sự trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất đai, không phải quyền sở hữu. Những đất đai thuộc sở hữu Nhà nước chỉ tham gia vào thị trường bất động sản, hay nói cách khác là làm thay đổi, cụ thể là làm tăng nguồn cung bất động sản trong các trường hợp sau. - Nhà nước thực hiện giao đất: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. (Khoản 1, Điều 4 Luật đất đai 2003) - Nhà nước cho thuê đất: Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Khoản 2, Điều 4 Luật đất đai 2003 - Nhà nước thực hiện đấu thầu dự án: Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên mời thầu để thực hiện gói thầu thuộc các dự án quy định tại Điều 1 của Luật Đấu thầu 2005 trên cơ sở bảo đảm tính cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế. Khoản 2, Điều 4 Luật Đấu thầu 2005 - Nhà nước thực hiện đấu giá đất/ đấu giá quyền sử dụng đất: Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.(Quy định tại khoản 23, điều 4 Luật đất đai 2003). Khoản 24, điều này quy định rõ thêm rằng “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Khi thực hiện đấu giá đất, Nhà nước đưa ra một mức giá khởi điểm trên một diện tích đất và tiến hành đấu giá. Đối tượng nào trả giá cao nhất sẽ được quyền sử dụng diện tích đất đó trong thời hạn xác định. Như vậy qua các hoạt động này Nhà nước đã góp phần làm tăng cung đất đai trên thị trường bất động sản. 1.2. Cung về nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: Một loại hình bất động sản nữa đó là nhà ở. Cung về nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm: Nhà ở chính sách và văn phòng công sở. Nhà nước xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã hội và công vụ để phục vụ các mục đích xã hội. Sự hình thành và phát triển các quỹ nhà này cũng góp phần làm tăng cung bất động sản. Và đương nhiên, chúng cũng có tác động qua lại đối với hệ thống nhà ở của hai khu vực còn lại. Luật Nhà ở 2005 đã quy định rất rõ chính sách, nguồn vốn, yêu cầu... đối với việc phát triển quỹ nhà ở xã hội. Đồng thời cũng quy định rõ việc mua bán và cho thuê quỹ nhà ở này. Điều 53 Luật nhà ở 2005 quy định đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội như sau: 1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. 2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Bên cạnh quỹ nhà ở xã hội thì Nhà nước còn phát triển quỹ nhà công vụ phục vụ cán bộ, công nhân viên chức Nhà nước và các đối tượng được quy định tại Điều 60 Luật Nhà ở 2005. Trong đó đặc biết chú ý đến nguyên tắc quản lí nhà công vụ để tránh tình trạng sử dụng sai mục đích. Nguyên tắc này được quy đinh trong Điều 61 Luật này. Cụ thể là: 1. Nhà ở công vụ phải được sử dụng đúng mục đích và đúng đối tượng. 2. Khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ hoặc chuyển đến nơi khác hoặc nghỉ công tác thì người thuê nhà ở công vụ có trách nhiệm trả lại nhà ở công vụ. 3. Trường hợp trả lại nhà ở công vụ mà người thuê nhà ở công vụ có khó khăn về nhà ở thì cơ quan, tổ chức nơi người đó công tác phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi người đó sinh sống căn cứ vào tình hình cụ thể để giải quyết cho họ được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. 4. Chính phủ quy định cụ thể về đối tượng, đầu tư xây dựng, quản lý và cho thuê nhà ở công vụ. Như vậy việc sử dụng thuê hay trả lại nhà công vụ đều làm thay đổi cung nhà ở trong khu vưc nhà nước nói riêng và cung bất động sản nói chung về lượng hay về chất. Tóm lại, khu vực nhà ở công cộng được xem là tiêu điểm của chính sách nhà ở vì đó là khu vực Nhà nước có thể can thiệp và điều tiết trực tiếp. Việc phát triển nhà ở công cộng có thể nhằm vào nhiều mục tiêu khác nhau, ít nhất cũng là mục tiêu chính trị. Nhà ở công cộng trước hết được xây dựng nhằm thể hiện sự hỗ trợ của Chính phủ nhằm cải thiện đời sống dân cư thông qua những hỗ trợ về chỗ ở. Nhà ở công cộng thường mang tính bao cấp, do vậy đối tương được hưởng lợi trước hết cũng là các cán bộ công chức, những người trực tiếp làm việc phcụ vụ cho các khu vực Chính phủ. Vì vậy, thực chất những hỗ trợ của Chính phủ thông qua chương trình phát triển nhà ở công cộng hầu như không đến được với tầng lớp dân nghèo. Do tính bao cấp trong xây dựng, cấp phát nên các nguồn đầu tư cho phát triển nhà ở thuộc khu vực công cộng thường có hiệu quả thấp về mặt kinh tế cũng như giả trị sử dụng. Nhà ở công cộng bao cấp không theo kịp tốc độ gia tăng dân số đô thị. Mặc dù bao cấp nhưng nhiều nhà ở công cộng vâcn bị bỏ trống không có người sử dụng có thể do giá thuê mặc dù đã có bao cấp nhưng vẫn là cao so với khu vực bình dân. Lý do cơ bản nhất là công tác quy hoạch, xác định vị trí bị coi thường do vậy nhà ở công cộng thường rơi vào vị trí không tiện lợi, cơ sở hạ tầng kém nên người dân không sống trong các khu nhà công cộng mà chủ yếu hướng vào các khu vực nhà ở bình dâ hoặc xây dựng nhà ở không chính thức. Tuy nhiên lịch sử phát triển của các nước đều cho thấy sự cần thiết của sự phát triển các khu vực nhà ở công cộng trong việc giải quyết định hướng phát triển nhà ở trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển. Nhưng xnhược điểm và hạn chế khả năng tham gia của nhân dân vào chương trình phát triển nhà ở công cộng đã dần được khắc phục. Nhiều nước phát triển đã cải tiến hình thức phát triển nhà ở công cộng chuyển từ hình thức đầu tư toàn bộ của Nhà nước sang các hình thức đầu tư mang tính hỗ trợ và định hướng như đầu tư nâng cấp các khu nhà ổ chuột. Một hình thức tiếp cận mới được gọi là “đất xây dựng và dịch vụ” trong đó Chính phủ thực hiện quy hoạch và chuẩn bị các mảnh đất đã có các dịch vụ tối thiểu cho các gia đình có thu nhập thấp tự xây dựng dần nhà ở cho họ. Thực chất của cách tiếp cận này chỉ là một sự cải thiện và mở rộng kĩ thuật giảm chi phí của khu vực nhà ở bình dân. Những hình thức này cũng bị phê phán vì những lí do như: làm tăng giá cả xây dựng kể cả các dự án có tiêu chuẩn kĩ thuật thấp, đòi hỏi tính tiêu chuẩn hoá cao, khó thích nghi với khu vực bình dân, không hấp dẫn các hộ gia đình làm nghề tự do vì hạn chế khả năng tạo thu nhập... Những luận chứng ủng hộ cách tiếp cận này suy cho cùng là khuyến khích sự tham gia của cộng đồng trong việc ra quyết định đầu tư và phát triển nhà ở , đồng thời cho phép có dự quy hoạch mềm dẻo hơn. 1.3. Cung các loại bất động sản khác. Cung các bất động sản khác trong khu vực Nhà nước bao gồm: - Bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước. - Đấu thầu khai thác các công trình hạ tầng Các hoạt động này cũng góp phần làm tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường. 2 .Khu vực các công ty. Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng vốn ngân sách Nhà nước, do các tổ chức, các công ty, cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển thị trường bất động sản. Các hoạt động trong khu vực công ty làm thay đổi nguồn cung bất động sản bao gồm: - Bán các bất động sản đầu tư xây mới. Các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản đã diễn ra trên thị trường giao dịch ngầm từ nhiều năm trước đây khi luật pháp chưa cho phép và chưa thừa nhận các quan hệ giao dịch chuyển nhương quyền sử dụng đất. Sự ra đời của Luật đất đai 1993 đã cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phéo chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này đã tạo ra hướng mở cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam. Sự ra đời của hàng loạt công ty bất động sản, xây dựng chuyên kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản làm cho thị trường này thêm sôi động và phong phú và cả số lượng và chất lượng. Hoạt động bán các bất động sản đầu tư xây mới trong khu vực công ty là hoạt động sôi nổi và có giá trị nhất trên thị trường bất động sản. Các công ty đầu tư xây dựng nhưng công trình bất động sản một cách chuyên nghiệp làm gia tăng một lượng lớn cung bất động sản về cả chất và lượng. Đây cũng là hoạt động diễn ra nhiều giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhất trên thị trường bất động sản. Tất nhiên để có quyền xây dựng hợp pháp các tổ chức và cá nhân cũng phải đáp ứng được nhưng yêu cầu trong luật định để bất động sản tạo ra là bất động sản hợp pháp, khi đó mới có quyền tham gia thị trường. Điều 22 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 quy định nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng như sau: 1. Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt. 2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. 3. Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất; b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung. 4. Bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng; hồ sơ về nhà, công trình xây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng. 5. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng. - Cho thuê bất động sản: nhà ở, thương mại, văn phòng. Thị trường cho thuê bất động sản văn phòng, công sở, dịch vụ đã phát triển và xuất hiện các toà nhà cao tầng cho thuê văn phòng đại diện, các cơ sở giao dịch của các công ty trong và ngoài nước, các tổ chức quốc tế. Một số công trình bất động sản phục vụ kinh doanh thương mại, vui chơi, giải trí cũng đã được đầu tư phát triển cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại dịch vụ. Sự ra đời của thị trường này góp phần làm tăng nguồn cung của bất động sản một cách linh hoạt hơn, sôi động hoá các giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, Nhà nước cũng ra những quy định nhằm định hướng đối với thị trường này tại điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, quy định nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng như sau: 1. Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn. 2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. 3. Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng. 4. Việc cho thuê nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. - Kinh doanh cơ sở hạ tầng công nghiệp Từ khi thực hiện mở cửa nền kinh tế cùng các chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài và chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, thị trường bất động sản công nghiệp đã bắt đầu hình thành và phát triển với sự ra đời của các công ty đầu tư kinh doanh hạ tầng cơ sở công nghiệp, mà chủ yếu là từ khu vực tư nhân. - Thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Luật đất đai 1993 cho các hộ gia đình, cá nhân được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn tại cá tổ chức tín dụng. Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiển sử dụng đất, các tổ chức Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Nhờ đó thị trường này đã phát triển khá rộng rãi và phổ biến; bước đầu tạo nguòn vốn kinh doanh bổ sung cho người sử dụng đất đai, bất động sản. Tuy nhiên việc thế chấp này đòi hỏi người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Đảm bảo được điều này, người sử dụng mới có thể tham gia thị trường . 3. Khu vực dân cư. Các hoạt động giao dich bất động sản trong khu vực dân cư bao gồm: - Bán, trao đổi bất động sản - Cho thuê không chuyên nghiệp - Thế chấp và bảo hiểm bất động sản Khu vực dân cư cũng đóng góp vào nguồn cung bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, nếu khu vực công ty là khu vực sôi động nhất và có ảnh hưởng mạnh đến các khu vực khác thì các hoạt động giao dịch trong khu vực dân cư chỉ có thể làm cung bất động sản giao động rất ít. Lí do là lượng giao dịch trong khu vực này không đáng kể. Việc trao đổi, mua bán nhà chỉ là rất ít và diễn ra không chuyên nghiệp. Trong khu vực này việc một cá nhân xây dựng một căn nhà để bán là rất hãn hữu. Việc xây dựng chủ yếu phục vụ nhu cầu sử dụng của chính cá nhân họ, không để bán. Một vài đặc điểm của khu vực nhà ở trong dân cư là các hoạt dộng xây dựng nhà ở hoàn toàn độclập với những khuôn khổ quy tắc của Chính phủ. Tham gia vào quỹ nhà ở không chính thức này có thể bao gồm nhiều hoạt động xây dựng và phát triển nhà ở với mục đích tính chất và phạm vi khác nhau. Một hình thức điển hình nhất là các khu nhà ở chuột của các tầng lớp dân nghèo. Khu vực nhà ở không chính thức cũng có thể do các chủ kinh doanh nhà đất xây dựng để bán cho những người không đủ điều kiện tiếp cận thị trường nhà ở chính thức. Trong những điều kiện luật pháp không được chặt chẽ rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và sử dụng nhà ở, nhất là đất ở không được mở rộng và thông thoáng thì hoat động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát đạt và là cơ hội làm giàu cho một nhóm người thâu tóm các thị trường đen này. Nhà ở không chính thức còn bao hàm cả hoạt động xây dựng nhà ở tự phát của người dân với mục đích để ở nhưng chưa đủ các điều kiện đươc thừa nhận theo các quy định pháp lí. 4 .Vai trò của các khu vực cung bất động sản - Khu vực Nhà nước: Khu vực này làm thay đổi cung bất động sản trên thị trường đất đai và thị trường sơ cấp và đóng vai trò định hướng. Sự định hướng này thể hiện ở các quy hoạch, chính sách và các chương trình định hướng kêu gọi, thu hút đầu tư. - Khu vực công ty: Khu vực này chủ yếu là cung các bất động sản đầu tư mới và tham gia cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đây là nguồn cung chủ yếu vì khối lượng giao dịch lớn, phong phú về cả số lượng và chất lượng. - Khu vưc dân cư: Khu vực này hầu như chỉ tham gia thị trường thứ cấp và với các hoạt động xây dựng, giao dịch ít nên ít làm thay đổi nguồn cung. Trên đây là những phân tích nhận định cơ bản về nguồn cung bất động sản, nhưng do thị trường bất động sản cũng như các thị trường hàng hóa khác là luôn biến động nên tình hình của nguồn cung bất động sản là rất khác nhau trong những điều kiện khác nhau. Vì vậy việc nắm rõ được các đặc điểm cơ bản của nguồn cung bất động sản sẽ giúp các nhà kinh doanh bất động sản có thể ứng biến nhanh nhạy với sự thay đổi của thị trường. Danh mục tài liệu tham khảo 1. Giáo trình Nguyên lý thị trường bất động sản 2. Chuyên đề Thị trường bất động sản 3. Luật Kinh doanh bất động sản 2006 4. Luật Kinh doanh bất động sản 2007 5. Luật Đất đai 2003 6. Luật Nhà ở 2005 7. Luật Đầu tư 8. Luật Đấu thầu 2005 [...]... với các hoạt động xây dựng, giao dịch ít nên ít làm thay đổi nguồn cung Trên đây là những phân tích nhận định cơ bản về nguồn cung bất động sản, nhưng do thị trường bất động sản cũng như các thị trường hàng hóa khác là luôn biến động nên tình hình của nguồn cung bất động sản là rất khác nhau trong những điều kiện khác nhau Vì vậy việc nắm rõ được các đặc điểm cơ bản của nguồn cung bất động sản sẽ giúp... hệ cung cầu bất động sản trên thị trường Cung bất động sản của khu vực Nhà nước bao gồm: - Cung về đất đai - Cung về nhà thuộc sở hữu Nhà nước - Cung các bất động sản khác Trong đó lưu ý rằng không phải bất cứ đất đai hay nhà ở nào thuộc sở hữu Nhà nước cũng đều làm thay đổi nguồn cung bất động sản Chỉ những đất đai được quy định theo những điều luật cụ thể của Nhà nước tham gia vào thị trường bất động. .. trường bất động sản tại Việt Nam Sự ra đời của hàng loạt công ty bất động sản, xây dựng chuyên kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản làm cho thị trường này thêm sôi động và phong phú và cả số lượng và chất lượng Hoạt động bán các bất động sản đầu tư xây mới trong khu vực công ty là hoạt động sôi nổi và có giá trị nhất trên thị trường bất động sản Các công ty đầu tư xây dựng nhưng công trình bất động sản. .. hoạt động giao dich bất động sản trong khu vực dân cư bao gồm: - Bán, trao đổi bất động sản - Cho thuê không chuyên nghiệp - Thế chấp và bảo hiểm bất động sản Khu vực dân cư cũng đóng góp vào nguồn cung bất động sản trên thị trường Tuy nhiên, nếu khu vực công ty là khu vực sôi động nhất và có ảnh hưởng mạnh đến các khu vực khác thì các hoạt động giao dịch trong khu vực dân cư chỉ có thể làm cung bất động. .. phép có dự quy hoạch mềm dẻo hơn 1.3 Cung các loại bất động sản khác Cung các bất động sản khác trong khu vực Nhà nước bao gồm: - Bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước - Đấu thầu khai thác các công trình hạ tầng Các hoạt động này cũng góp phần làm tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường 2 Khu vực các công ty Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng vốn ngân sách Nhà nước,... một lượng lớn cung bất động sản về cả chất và lượng Đây cũng là hoạt động diễn ra nhiều giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhất trên thị trường bất động sản Tất nhiên để có quyền xây dựng hợp pháp các tổ chức và cá nhân cũng phải đáp ứng được nhưng yêu cầu trong luật định để bất động sản tạo ra là bất động sản hợp pháp, khi đó mới có quyền tham gia thị trường Điều 22 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 quy... nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển thị trường bất động sản Các hoạt động trong khu vực công ty làm thay đổi nguồn cung bất động sản bao gồm: - Bán các bất động sản đầu tư xây mới Các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản đã diễn ra trên thị trường giao dịch ngầm từ nhiều năm trước đây khi luật pháp chưa cho phép và chưa thừa... được các đặc điểm cơ bản của nguồn cung bất động sản sẽ giúp các nhà kinh doanh bất động sản có thể ứng biến nhanh nhạy với sự thay đổi của thị trường Danh mục tài liệu tham khảo 1 Giáo trình Nguyên lý thị trường bất động sản 2 Chuyên đề Thị trường bất động sản 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2007 5 Luật Đất đai 2003 6 Luật Nhà ở 2005 7 Luật Đầu tư 8 Luật Đấu thầu 2005... nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường bất động sản, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà Nước đối với hoạt động của thị trường bất động sản cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với cung cầu Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hóa các nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố quan trọng mở đường... và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung bất động sản tại vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật xây dựng III, Các khu vực cung bất động sản 1 Khu vực nhà nước Nguồn cung bất động sản từ khu vực Nhà nước, do các cơ quan doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước và ... Khái quát nguồn cung bất động sản 1, Khái niệm nguồn cung bất động sản 2, Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh 3, Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh 4, Đặc điểm cung bất động sản II,... giản nhanh chóng loại hàng hóa khác Phần II: Phân tích nguồn cung bất động sản I, Khái quát nguồn cung bất động sản Khái niệm nguồn cung bất động sản Cung BĐS thị trường toàn khối lượng hàng hoá... hoạt động xây dựng, giao dịch nên làm thay đổi nguồn cung Trên phân tích nhận định nguồn cung bất động sản, thị trường bất động sản thị trường hàng hóa khác biến động nên tình hình nguồn cung bất