Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án xây dựng khu dân cư và khu công nghiệp tại thành phố bắc giang, tỉnh bắc giang

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

HOÀNG VĂN THÁI

ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP TẠI THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SỸ

HÀ NỘI, NĂM 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

HOÀNG VĂN THÁI

ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP TẠI THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của bản thân Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất

kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ

từ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Hoàng Văn Thái

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi ñã ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các thầy cụ giỏo, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, tổ chức, nhân dân và ñịa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học

TS Nguyễn Quang Học, TS Hoàng Tuấn Hiệp ñã tận tình hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, Trung Tâm phát triển Quỹ ñất và cụm công nghiệp thành phố Bắc Giang, Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thành phố Bắc Giang, nhân dân xã Xương Giang và phường Thọ Xương ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Hoàng Văn Thái

MỤC LỤC

LỜI CAM đOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ix

MỞ đẦU 1

1.Tắnh cấp thiết của ựề tài 1

2 Mục ựắch nghiên cứu 2

3 Yêu cầu của ựề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận về chắnh sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và TđC khi Nhà nước thu hồi ựất 4

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư 4

1.1.2 Một số khái niệm liên quan khác 4

1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ựến công tác bồi thường GPMB 5

1.2.1 Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản 5

1.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất 6

1.2.3 Công tác ựăng ký ựất ựai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất 7

1.2.4.Yếu tố giá ựất và ựịnh giá ựất 7

1.2.5 Thị trường bất ựộng sản 8

1.3 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của các nước, vùng lãnh thổ và một số tổ chức 9

1.3.1 Nhật Bản 9

1.3.2 Trung Quốc 10

1.3.3 Thái Lan 12

1.3.4 đài Loan 12

1.3.5 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của WB và ADB 15

1.3.6 Một số bài học về bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư của một số nước và tổ

chức quốc tế 16

1.4 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư tại Việt Nam 16

1.4.1 Giai ựoạn trước Luật đất ựai 1993 16

1.4.2 Giai ựoạn thực hiện Luật đất ựai 1993 18

1.4.3 Từ khi ban hành Luật đất ựai 2003 19

1.4.4 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư hiện nay 21

1.5 Quy ựịnh về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư ở tỉnh Bắc Giang 28

1.5.1 Chắnh sách bồi thường 28

1.5.2 Chắnh sách hỗ trợ 28

1.5.3 Tái ựịnh cư 31

1.5.4 Thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư 33

1.5.5 Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư 33

1.6 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư các dự án trên ựịa bàn tỉnh Bắc Giang 34

1.6.1 Kết quả ựạt ựược 34

1.6.2 Những tồn tại vướng mắc và nguyên nhân 35

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.1 đối tượng nghiên cứu 38

2.2 Nội dung nghiên cứu 38

2.4 Phương pháp nghiên cứu 39

2.4.1 điều tra thu thập thông tin, số liệu 39

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: 40

2.4.3 Phương pháp chuyên gia: 40

2.4.4 Phương pháp so sánh 40

2.4.5 Phương pháp thống kê 40

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41

3.1 đánh giá ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Giang 41

3.1.1 điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trường 41

3.1.2 điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Giang 46

3.2 đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư tại thành phố Bắc Giang 49

3.2.1 Khái quát về chế ựộ chắnh sách, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ

trợ và TđC 49

3.2.2 Về trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TđC 50

3.2.3 Kết quả ựạt ựược 51

3.2.4 Nhận xét, ựánh giá 52

3.3 đánh giá chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và TđC tại 3 dự án 52

3.3.1 Khái quát về ựặc ựiểm của 3 dự án 52

3.3.2 Các văn bản chắnh liên quan ựến thu hồi ựất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án nghiên cứu 57

3.3.3 Kết quả bồi thường và giải phóng mặt bằng tại 03 dự án 63

3.4 đánh giá kết quả ựiều tra ý kiến của người dân về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng tại dự án nghiên cứu 79

3.4.1 đánh giá công tác tuyên truyền vận ựộng của ựịa phương và sự hiểu biết chung của người dân về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 80

3.4.2 đánh giá sự nhận xét của người dân về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại 3 dự án 81

3.5 Kết quả ựạt ựược, những khó khăn, tồn tại và kinh nghiệm chỉ ựạo trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng tại một số dự án 84

3.5.1 Kết quả ựạt ựược 84

3.5.2 Những khó khăn, tồn tại 85

3.5.3 Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại 86

3.5.4 Kinh nghiệm chỉ ựạo 87

3.6 Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng trên ựịa bàn thành phố Bắc Giang 88

3.6.1 Về quản lý Nhà nước 88

3.6.2 Về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và TđC 90

3.6.3 Về tổ chức thực hiện 90

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92

1 Kết luận 92

2 Kiến nghị 93

TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Bảng cơ cấu GTSX năm 2008 – 2012 46

Bảng 3.2 Tổng hợp diện tích ñất bị thu hồi của 3 dự án 63

Bảng 3.3 Tổng hợp các loại ñất bị thu hồi của 3 dự án 64

Bảng 3.4 ðơn giá bồi thường ñối với ñất ở thuộc khu vực của dự án 65

Bảng 3.5 Kết quả bồi thường về ñất ở của dự án 1 66

Bảng 3.6 ðơn giá bồi thường ñối với ñất sản xuất kinh doanh 67

phi nông nghiệp thuộc khu vực của dự án 67

Bảng 3.7 Kết quả bồi thường về ñất phi nông nghiệp của dự án 1 68

Bảng 3.8 ðơn giá bồi thường ñối với ñất nông nghiệp 68

Bảng 3.9 Kết quả bồi thường về ñất nông nghiệp 69

Bảng 3.10 Kết quả bồi thường về cây cối, hoa màu 71

Bảng 3.11 Kết quả bồi thường về tài sản, công trình, vật kiến trúc 72

Bảng 3.12 Mức giá hỗ trợ khi thu hồi ñất dự án 1 73

Bảng 3.13 Mức giá hỗ trợ khi thu hồi ñất dự án 2 74

Bảng 3.14 Mức giá hỗ trợ khi thu hồi ñất dự án 3 75

Bảng 3.15 Kinh phí bồi thường, hỗ trợ và chi phí thực hiện 78

Bảng 3.16 Công tác tuyên truyền vận ñộng của ñịa phương và sự hiểu biết chung của người dân về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 80

Bảng 3.17 Bảng tổng hợp ý kiến của người dân về ñơn giá bồi thường, 81

hỗ trợ của dự án 81

Bảng 3.18 Tác ñộng của việc bồi thường giải phóng mặt bằng ñến ñời sống, việc làm của người dân bị thu hồi ñất 83

DANH MỤC HÌNH

3.2 Hình ảnh khu dân cư số 3 trước khi giải phóng mặt bằng 53

3.3 Hình ảnh khu công nghiệp Xương Giang san nền

3.4 Hình ảnh trung tâm ñiều dưỡng người có công tỉnh

Bắc Giang trước khi giải phóng mặt bằng 56

MỞ ðẦU

1.Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, phục vụ cho lợi ích khác nhau trong cuộc sống: nơi cư trú, môi trường sống, tham gia vào mọi quá trình sản xuất, ñáp ứng những nhu cầu thiết yếu cho con người,… Vì vậy, ñất ñai là nguồn tài nguyên không thể thay thế và có hạn; gắn liền với hoạt ñộng của xã hội loài người; có tác ñộng trực tiếp ñến môi trường sinh thái; là yếu

tố quyết ñịnh cho sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước ðất nước ta ñang trong giai ñoạn hội nhập phát triển và ñang diễn ra quá trình công nghiệp hóa - hiện ñại hóa Trong giai ñoạn này, có rất nhiều chương trình, dự án ñầu tư xây dựng phát triển kinh tế - xã hội diễn ra trên khắp cả nước: các khu công nghiệp, khu chế suất, khu công nghệ cao, ñô thị mới, các khu phục vụ hoạt ñộng du lịch,…

ðể các chương trình, dự án ñảm bảo tính khả thi cao, xây dựng ñúng tiến

ñộ, tiến hành ñúng kế hoạch thì việc bàn giao mặt bằng là vấn ñề hết sức quan trọng Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) quyết ñịnh ñến thời gian, tiến ñộ thi công các công trình, ảnh hưởng trực tiếp ñến quyền lợi của các tổ chức, các các nhân, hộ gia ñình

Trên thực tế, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ñang gặp nhiều khó khăn, tồn tại rất nhiều bất cập trong việc xác ñịnh giá ñất bồi thường, tái ñịnh

cư, các chính sách hỗ trợ phát triển kinh kế - xã hội, ổn ñịnh cuộc sống sau tái ñịnh cư,… Qua ñó ta thấy, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ñang là vấn

ñề nan giải của các ngành, các cấp và trở thành mối quan tâm của toàn xã hội ðứng trước những thuận lợi và cũng không ít khó khăn trong công cuộc thực hiện bồi thường GPMB khi thu hồi ñất trên ñịa bàn cả nước nói chung và thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang cũng không nằm ngoài quy luật ñó ðối với các

dự án trong những năm gần ñây ñã và ñang ñược triển khai lấy ñi quỹ ñất không nhỏ là tư liệu sản xuất của người dân

Từ quỹ ựất thu hồi này nhiều nhà máy, khu ựô thị, các công trình phúc lợi, ựã ựược xây dựng phục vụ ựời sống nhân dân, là cơ sở ựể thu hút lượng vốn ựáng kể của các nhà ựầu tư trong và ngoài nước Tuy nhiên, ngoài những thành công của công tác thu hồi ựất trên ựã nảy sinh nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư Một số dự án ựã không triển khai ựược theo tiến ựộ dự kiến ban ựầu do không thực hiện ựược bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ựất Mặt khác, cuộc sống và sản xuất của người dân bị thu hồi ựất, phải di dời nơi ở ựang có những xáo trộn mà các chắnh sách chưa xử lý ựược

để giải quyết những vấn ựề trên, cần phải xác ựịnh rõ những nguyên nhân, những thuận lợi, khó khăn, phức tạp và những hạn chế; ựưa ra những giải pháp có tắnh khả thi ựể ựạt ựược hiệu quả cao, tạo sự hoàn thiện trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, ựảm bảo cho sự phát triển kinh tế, xã hội của ựất nước

Xuất phát từ những thực tế như vậy và ựược sự hướng dẫn của thầy giáo -

TS Nguyễn Quang Học, TS Hoàng Tuấn Hiệp, tôi tiến hành nghiên cứu ựề tài:

Ộđánh giá tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của dự án xây dựng Khu dân cư và Khu công nghiệp tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc GiangỢ

2 Mục ựắch nghiên cứu

- đánh giá tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư

tại 3 dự án của thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang Từ ựó, xác ựịnh những

thuận lợi và khó khăn của công tác GPMB hiện nay

- đánh giá ảnh hưởng của công tác GPMB ựến ựời sống của người dân trong khu vực GPMB

- đề xuất phương án giải quyết có tắnh khả thi và rút ra những bài học kinh nghiệm cho công tác GPMB

3 Yêu cầu của ựề tài

- Nắm vững các quy ựịnh trong Luật đất ựai và các văn bản dưới luật về

công tác bồi thường GPMB, các Thông tư, Nghị ựịnh, các Quy ựịnh có liên quan ựến công tác bồi thường GPMB

- Số liệu thu thập phải chắnh xác, trung thực, khách quan

- Tìm hiểu thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư tại hai dự án trên ựịa bàn thành phố Bắc Giang

- đánh giá những ưu, nhược ựiểm, những vấn ựề bất cập, tồn tại (chắnh sách, công tác tổ chức thực hiện) trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của một số

dự án trên ựịa bàn thành phố Bắc Giang

- đưa ra các giải pháp mang tắnh cụ thể, phù hợp với thực trạng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư hiện nay và phải có tắnh khả thi

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

1.1.1.1 Bồi thường

Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao ñộng cho một chủ thể nào ñó thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

Bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất (Theo ñiều 4 khoản 6 Luật ñất ñai 2003)

1.1.2 Một số khái niệm liên quan khác

- Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng quyết ñịnh hành chính cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất

- Nhà nước cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng hợp ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng ñất

ổn ñịnh là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu cho người ñó

- Nhận quyền sử dụng ñất là việc xác lập quyền sử dụng ñất do ñược người khác chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật thông qua các hình thức chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà hình thành pháp nhân mới

- Giá quyền sử dụng ñất (giá ñất) là so tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất

- Giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh

- Tiền sử dụng ñất là số tiền mà người sử dụng ñất phải trả trong trường hợp ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñối với một diện tích ñất xác ñịnh

(Theo Luật ñất ñai 2003)

1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB

1.2.1 Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai năm

1998, 2001 và 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp Luật ðất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính ổn ñịnh, thống nhất của pháp Luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB

Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý ñất ñai

ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt

Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB

1.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai là tài nguyên hữu hạn nhưng lại là ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra

Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ

là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB

và cũng là công việc mà hoạt ñộng quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng chức năng nhất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.2.3 Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người

sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Giấy chứng nhận quyền

sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức,

hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð) là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất, diện tích ñất, ñối tượng tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến

ñộ GPMB nhanh hơn

1.2.4.Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi

Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về ñịnh giá ñất ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh

Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64% Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi

Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB không ñược làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm

chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư

1.2.5 Thị trường bất ñộng sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế Ngày nay thị trường bất ñộng sản

ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Luật ñất ñai 2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và giá ñất”, "Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản"

Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của các nước, vùng lãnh thổ và một số tổ chức

1.3.1 Nhật Bản

Sau chiến tranh thế giới thứ hai, ñất nước Nhật bị tàn phá nặng nề, kinh tế kiệt quệ, ñời sống nhân dân nói chung và nông dân nói riêng cực kì khó khăn Sau chiến tranh thế giới thứ hai, Chính phủ Nhật Bản ñã tiến hành 2 cuộc cải cách ruộng ñất:

- Lần cải cách ruộng ñất thứ nhất: Dự kiến tiến hành rất nhiều công việc như ñịnh mức hạn ñiền cho ñịa chủ (không vượt quá 5ha/hộ ñịa chủ), chia ñất và xác lập quyền sở hữu cho nông dân, quản tô và thanh toán tô bằng tiền v.v… Nhưng do sự chống lại của ñịa chủ và các thế lực bảo thủ nên những dự kiến cải cách ruộng ñất lần thứ nhất không thực hiện ñược

- Trước kết quả nửa vời của cuộc cách mạng lần thứ nhất, dưới sức ép của

Mỹ, Nhật bản tiến hành cuộc cải cách ruộng ñất lần thứ hai Nội dung của cuộc cải cách lần này bao gồm rất nhiều vấn ñề như: ðịnh mức hạn ñiền cho ñịa chủ, chia ñất và xác ñịnh quyền sở hữu ñất cho nông dân, xác ñịnh quyền của Nhà nước ñối với việc trưng thu ñất, cấp ñất và các quyền khác v.v…

Cùng với hai cuộc cải cách ruộng ñất Nhật Bản còn ban hành Luật ñất ñai nông nghiệp Luật quy ñịnh những biện pháp ñặc biệt nhằm ñảm bảo quyền sở hữu ñất ñai của người làm nông nghiệp

Trước yêu cầu của việc hình thành các hợp tác xã ở nông thôn, Nhật Bản quy ñịnh thoả thuận về quyền quản lí và quyền sử dụng ñất ñai và quyền sở hữu ñất ñai của hộ thành viên tham gia hợp tác xã

ðất canh tác ít nhưng nhu cầu mở rộng diện tích ñất công nghiệp, dịch vụ giao thông và hệ thống kết cấu hạ tầng rất lớn ðể giải quyết hài hoà giữa yêu cầu

sử dụng ñất cho nông nghiệp và ñất dùng cho nhu cầu kinh tế xã hội khác, Nhật Bản ban hành Luật về tổ chức lại ngành nông nghiệp ở những vùng cần phát triển Luật và các biện pháp kinh tế, hành chính ñược tiến hành nhằm cùng một lúc ñáp ứng các yêu cầu:

- Ưu tiên ñất cho nông nghiệp, thâm canh tăng năng suất nông nghiệp ñể giải quyết mâu thuẫn giữa ñất canh tác ít lại bắt buộc phải bớt một phần dành cho các yêu cầu khác cho phát triển nông thôn, ñô thị hoá, hiện ñại hoá Do ñó Nhật Bản sớm trở thành quốc gia có nhiều loại cây trồng ñạt năng suất cao nhất thế giới

- Có chính sách cụ thể ñể thúc ñẩy việc dành ñất ñai ñể phát triển công nghiệp, dịch vụ, giao thông v.v… Như vậy chính sách ñất ñai của Nhật Bản vừa từng bước thúc ñẩy nâng cao hiệu quả sử dụng ñất dành cho nông nghiệp vừa thúc ñẩy chuyển dịch cơ cấu ñất ñai theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và ñô thị hoá

- Mặc dù hình thức sở hữu ña dạng, kể cả thừa nhận sở hữu tư nhân về ñất ñai, Nhà nước vẫn có quyền theo Luật pháp ñể thu hồi ñất phục vụ cho các nhu cầu phát

triển kinh tế xã hội của ñất nước (Viện nghiên cứu ñịa chính, 2003)

Về chính sách bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh như sau: Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Tiền bồi thường bao gồm: Lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước, lệ phí khai khẩn ñất ñai, lệ phí chống lũ lụt, lệ phí chuyển mục ñích sử dụng ñất và

lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp và các khoản bồi thường cho người sử dụng ñất bị thu hồi

Tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp tái ñịnh cư ñược tính theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh Tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất ñược xác ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất (bằng 6 - 10 lần sản lượng trung bình của 3 năm trước ñó cộng lại; tiền tái ñịnh cư ñược xác ñịnh bằng 4 - 6 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước ñó) Tuy nhiên, do có sự khác nhau về hình thức sở hữu ñất ñai ở thành thị và nông thôn, nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này cụ thể:

- ðối với ñất ở thành thị: Người sử dụng ñất chỉ ñược bồi thường tài sản

do ñất ở thành thị thuộc sở hữu Nhà nước Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền Giá tiền bồi thường do các tổ chức tư vấn về giá ñất xác ñịnh căn cứ vào giá thị trường bất ñộng sản tại thời ñiểm thu hồi

- ðối với ñất tại nông thôn: Tiền bồi thường về sử dụng ñất ñai ñược trả cho tập thể; Tiền bồi thường về hoa màu, trả cho người nông dân hoặc người nhận khoán ruộng ñất

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất luôn gắn với việc giải quyết các vấn ñề xã hội, cụ thể:

- ðối với người già (phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên) thì thực hiện chế ñộ dưỡng lão Kinh phí ñược chuyển cho Cục Bảo hiểm xã hội và ñược trả hàng năm cho những người này;

- ðối với những người ñang trong ñộ tuổi lao ñộng thì trả cho họ một khoản tiền ñể các ñối tượng này tự ñi tìm việc làm mới

Bồi thường về tái tạo ựất canh tác: Trường hợp nhà ựầu tư sử dụng ruộng ựất vào các mục ựắch phi nông nghiệp, theo quy ựịnh họ phải bồi thường phần ựất nông nghiệp tương ựương với diện tắch ựất bị thu hồi Tuy nhiên, họ cũng có thể bồi thường bằng tiền với giá trị tương ựương với phần ựất nông nghiệp sử dụng

vào mục ựắch khác ựể tái tạo ựất canh tác (Viện nghiên cứu ựịa chắnh, 2003)

1.3.3 Thái Lan

Về giá ựất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một Ủy ban của Chắnh phủ xác ựịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất ựộng sản, Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tắnh chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy ựất của dân, nhà nước hoặc cá nhân ựầu tư ựều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường Việc thực hiện bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt

Việc chuẩn bị khu tái ựịnh cư ựược chắnh quyền Nhà nước quan tâm ựúng mức, luôn ựáp ứng ựầy ựủ các nhu cầu tái ựịnh cư, cho nên họ chủ ựộng ựược công tác này

Việc tuyên truyền vận ựộng ựối với các ựối tượng ựược di dời ựược thực hiện rất tốt, việc bố trắ cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, GPMB rất ựược quan tâm và có các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này

(Viện nghiên cứu ựịa chắnh, 2003)

1.3.4 đài Loan

điều 208 Luật đất ựai đài Loan quy ựịnh ỘDo nhu cầu xây dựng các công trình công cộng, Nhà nước có thể trưng thu ựất tư hữu theo quy ựịnh của bộ luật này, nhưng phạm vi trưng thu phải hạn chế trong nhu cầu cần thiết của công trình

ựó, như công trình quốc phòng, công trình giao thông, công trình công cộng, vệ sinh công cộng, cơ quan Chắnh phủ, cơ quan tự trị của ựịa phương, kiến trúc công cộng khác, sự nghiệp khoa học kỹ thuật và từ thiện, các công trình khác do Chắnh phủ xây mới phục vụ lợi ắch công cộngỢ

Ở đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu ựất ựai: Sở hữu của Nhà nước (công hữu): chiếm 69% so với tổng diện tắch tự nhiên toàn lãnh thổ và sở hữu tư nhân chiếm 31%, bao gồm ựất ở, ựất sản xuất nông nghiệp của nông dân và ựất của các tổ chức tư nhân khác

Pháp luật ựất ựai đài Loan cũng quy ựịnh rõ về những trường hợp tự triệt tiêu quyền sở hữu như ựất ựai tư hữu khi thiên nhiên biến ựổi thành ựầm hồ, hoặc thuỷ ựạo có thể vận chuyển ựược thì quyền sở hữu tự triệt tiêu Hoặc người có quyền sở hữu và gia ựình ựã ựi khỏi huyện thị nơi có ựất ựó liên tục trong thời gian 5 năm liền

Trong Luật đất ựai đài Loan quy ựịnh cụ thể các loại ựất không ựược trở thành sở hữu tư nhân bao gồm: ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của bờ biển, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hồ ựầm và hồ ựầm hình thành

tự nhiên cần dùng cho công cộng, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và thuỷ ựạo có thể làm ựường vận chuyển, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và hồ ựầm, mương máng nằm trong khu vực của thành phố, thị trấn, ựường giao thông công cộng, ựất suối nước khoáng, ựất thác nước, ựất dùng cho nguồn nước công cộng, ựất danh lam thắng cảnh, cổ tắch, những ựất khác mà pháp luật cấm không ựược tư hữu Những loại ựất này pháp luật quy ựịnh nếu thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước sẽ trưng thu theo quy ựịnh của pháp luật Khi trưng thu Nhà nước sẽ trả tiền ựất cho chủ sở hữu theo giá trị thực tế của ựất

Pháp luật đài Loan còn quy ựịnh những diện tắch ựất thuộc sở hữu tư nhân, nhưng trong ựất có khoáng sản thì khoáng sản không thể trở thành sở hữu tư nhân đất ựai thuộc công hữu hiện nay do Cục quản lý tài sản công hữu quản lý Qua các quy ựịnh trên cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tắch ựất thuộc sở hữu của mình thì Nhà nước phải bỏ tiền ra mua của các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân không ựồng ý bán thì lúc ựó Nhà nước mới trưng thu đảm bảo nguyên tắc, nếu phải di chuyển ựi nơi khác người dân vẫn mua ựược ựất và xây dựng ựược nhà ở

Trước ựây, tình trạng dân khiếu kiện nhiều do giá bồi thường thấp nhưng nay Chắnh phủ bồi thường cao theo giá thị trường (theo giá thực tế mua bán) và người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng nên một số hộ dân hiện nay không bán ựược ựất lại muốn Chắnh phủ mua lại

Ở đài Loan, phân biệt rất rõ hai trường hợp

- Các công trình của Nhà nước thì Nhà nước mới ựứng ra thoả thuận mua ựất của dân, nếu dân không ựồng tình, thì Nhà nước lấy quyền của mình trưng thu ựể lấy ựất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng ựất

- Những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu ựất nếu tư nhân không thoả thuận ựược với dân Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn Nhà nước không can thiệp vì việc kinh doanh, tư nhân phải tắnh toán lợi nhuận nếu thấy giá ựất tuy ựắt, nhưng thấy khả năng ựầu tư có triển vọng thì nhà ựầu tư tư nhân vẫn sẵn sàng mua của dân Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự, nên Nhà nước không can thiệp Trường hợp Nhà nước làm công trình phải di chuyển

cả thôn thì Nhà nước xây dựng khu tái ựịnh cư

Khi Nhà nước cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng, quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chắnh sách kinh tế ựược phép trưng thu ựất ựai tư hữu trong giới hạn quy ựịnh của pháp luật Nhà nước thực hiện 2 hình thức trưng thu: trưng thu từng khu ựoạn ựể thực thi các chắnh sách kinh tế của Nhà nước, xây dựng quốc phòng và sự nghiệp công cộng; trưng thu bảo lưu dùng cho sự nghiệp xây dựng trong tương lai, nhưng thời hạn bảo lưu không quá 3 ựến 5 năm, tuỳ theo tắnh chất từng loại công trình, quá thời hạn quy ựịnh trên, trưng thu bảo lưu không còn hiệu lực

đất ựai trưng thu nếu làm giảm hiệu quả sử dụng ựất của người sử dụng ựất gần

ựó, ựược bồi thường tương ựương, nhưng không vượt quá mức giá ựất bị ảnh hưởng đất ựai trưng thu theo khu ựoạn, sau khi chỉnh lý, phân khu ựoạn mới, nếu còn thừa ựưa ra bán hoặc cho thuê, thì người có quyền sở hữu ựất ựai cũ ựược quyền ưu tiên mua lại

Người có quyền sở hữu ựất ựai cũ (người bị trưng thu ựất), kể từ ngày ựược bồi thường ựầy ựủ trong vòng 1 năm ựến 5 năm, ựược làm ựơn mua lại ựất (theo mức giá trưng thu) trong trường hợp sau 1 năm Nhà nước vẫn chưa bắt ựầu

sử dụng ựất theo kế hoạch trưng thu (Viện nghiên cứu ựịa chắnh, 2003)

1.3.5 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của WB và ADB

Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển châu Á (ADB) và các

tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải ñồng thời ñảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng ñể

họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt Trên tinh thần giảm thiểu ñến mức thấp nhất các tác ñộng của việc thu hồi ñất ñến ñời sống người dân và có chính sách thỏa ñáng, phù hợp ñảm bảo cho người bị thu hồi ñất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống ðể thực hiện ñược phương châm ñó, khi thực hiện tài trợ vào Việt Nam, WB và ADB ñã ñàm phán với Chính phủ Việt Nam ñể

ba hành khung chính sách riêng cho các dự án với một số chính sách như sau:

- Theo ADB và WB thì thiếu chứng thư hợp pháp về ñất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và ñược mở rộng ñối với cả ñối tượng không bị thiệt hại về ñất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần Ở Việt Nam trước kia chỉ bồi thường cho những người có chứng thư hợp pháp nhưng ở Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ñó mở rộng hơn khái niệm hợp pháp, ñồng thời có quy ñịnh rõ ràng các trường hợp không ñược bồi thường về ñất nếu xét thấy cần ñược hỗ trợ thì UBND cấp tỉnh ra quyết ñịnh ñối với từng trường hợp có thể

- Theo chính sách của WB và ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và TðC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng Trước khi thực hiện thu hồi ñất, chính quyền không những phải thông báo ñầy ñủ các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái ñịnh cư của dự án cho các hộ dân

mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá thực hiện công tác bồi thường tái ñịnh cư

- Việc giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải do một tổ chức bên ngoài giám sát ñộc lập ñể ñảm bảo những thông tin là khách quan Nhiệm vụ của

cơ quan giám sát ñộc lập phải kiểm tra xem các hoạt ñộng TðC có ñược triển khai ñúng không? Từ ñó có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác TðC ñạt ñược mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh

(Bộ Giao thông Vận tải, Ngân hàng Thế giới, 2004)

1.3.6 Một số bài học về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của một số nước và tổ chức quốc tế

- Chính sách bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư ñối với những người bị ảnh hưởng bởi các dự án thu hồi ñất của nhiều quốc gia, nhiều tổ chức quốc tế tuy có những ñiểm khác biệt nhưng nhìn chung ñều phải hướng tới mục tiêu là bồi thường thoả ñáng, ñảm bảo cho người bị thu hồi ñất có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn trước khi bị thu hồi ñất (về chỗ ở, việc làm, thu nhập, môi trường, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội)

- Phạm vi ñối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ trong các dự án không chỉ giới hạn trong số người bị thu hồi ñất mà phải mở rộng cho cho tới tất cả những người không bị thu hồi ñất nhưng bị tác ñộng tiêu cực bởi các dự án thu hồi ñất

- Sự minh bạch hóa và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi dự

án bị thu hồi ñất vào việc thực hiện chính sách, xây dựng phương án, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư là việc hết sức cần thiết bảo ñảm ñược lựa chọn ñược những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất, nhân văn nhất và

có tính khả thi cao

- Chính sách của nhiều nước và tổ chức quốc tế hướng tới việc tránh các phương án thu hồi ñất phải di dân, tái ñịnh cư Trong trường hợp không tránh khỏi thì phải hạn chế tới mức thấp nhất dân số phải di dời, ñồng thời ñảm bảo cho người tái ñịnh cư không những ổn ñịnh về kinh tế mà còn phải ñảm bảo cho họ hòa nhập nhanh chóng vào cộng ñồng dân cư mới về mọi mặt

1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại Việt Nam

1.4.1 Giai ñoạn trước Luật ðất ñai 1993

* Kể từ sau khi cách mạng tháng 8 thành công, chúng ta tiến hành xóa bỏ chiếm hữu ruộng ñất của ñịa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng ñất cho nhân dân

và ban hành Hiến pháp năm 1959 thì Nghị ñịnh số 151/TTg ngày 15 tháng 04 năm 1959 của Hội ñồng Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất trong ñó có quy ñịnh về bồi thường thiệt hại về ñất ðể hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 151/TTg, Liên bộ Uỷ ban kế hoạch Nhà nước và Nội vụ ñã ban hành Thông tư liên bộ số 1424/TT-LB ngày 06/7/1959 ñã quy ñịnh cụ thể về bồi thường khi nhà nước trưng dụng ruộng ñất như sau:

- Về nguyên tắc thu hồi, trưng dụng ruộng ñất:

+ ðảm bảo kịp thời và ñủ diện tích cần thiết cho công trình xây dựng ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất

+ Chỉ ñược trưng dụng số ruộng ñất thật cần thiết, không ñược trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng ñất cày cấy, trồng trọt; tận dụng những ñất hoang ñể không phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng ñất của nhân dân

+ Tránh những nơi dân cư ñông ñúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa

- Về nguyên tắc bồi thường:

+ Bồi thường bằng ñất (là cách tốt nhất và là chủ yếu): Vận ñộng nông dân ñiều chỉnh hoặc nhường ruộng ñất cho người có ñất bị thu hồi;

+ Bằng tiền: Giá bồi thường căn cứ vào sản lượng ñã dùng ñể tính thuế nông nghiệp và tình hình thực tế tại ñịa phương (ñời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng ít hay nhiều, tốt hay xấu) ñể bồi thường cho thích ñáng Giá bồi thường tương ứng bằng 1 - 4 năm sản lượng thường niên

* Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất, quản lý” Theo ñó, Hội ñồng Chính phủ ñã ban hành Quyết ñịnh số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng ñất và tăng cường công tác quản lý ruộng ñất ñã quy ñịnh rõ hơn các chức năng quản lý nhà nước về ñất ñai

Về chính sách thu hồi, bồi thường, Quyết ñịnh 201/CP cũng ñã quy ñịnh rõ “Cấp nào có quyền giao ñất thì cấp ấy có thẩm quyền thu hồi ñất” ñồng thời cũng quy ñịnh rõ người có ñất bị thu hồi, trưng dụng mà cần có ñất sử dụng thì ñược cấp ñất khác và tài sản ñược bồi thường thích ñáng

* Sau khi Luật ðất ñai năm 1988 ñược ban hành, Hội ñồng Bộ trưởng ñã ban hành Nghị ñịnh số 186/Hð-BT ngày 31 tháng 5 năm 1990 quy ñịnh về việc bồi thường ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang mục ñích khác: Mọi tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Người có ñất bị thu hồi chỉ ñược bồi thường tài sản trên ñất

1.4.2 Giai ñoạn thực hiện Luật ðất ñai 1993

Luật ðất ñai năm 1993 ñược ban hành ngoài việc quy ñịnh các nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai còn quy ñịnh các quyền của người sử dụng ñất ñồng thời lần ñầu tiên khẳng ñịnh ñất ñai có giá

Sau khi Luật ñất ñai 1993 có hiệu lực và những quy ñịnh của Luật ðất ñai

về thu hồi, bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư ñã ñược Chính phủ và các bộ ngành

có liên quan cụ thể hoá bằng hàng loạt các Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể như sau:

- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể lập kế hoạch bồi thường, hỗ trợ và táo ñịnh cư theo quy ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc

gia, lợi ích công cộng (Chính phủ, 1994)

- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ quy ñịnh về việc ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng thay thế Nghị ñịnh số 90/CP Nghị ñịnh 22/1998/NðCP ngày 24 tháng 4 năm 1998 quy ñịnh chi tiết hơn, hoàn chỉnh hơn, toàn diện hơn, tiến bộ hơn và hợp lý hơn Nghị ñịnh 90/CP

về thu hồi ñất và phạm vi ñược bồi thường cho người bị thu hồi ñất Giá ñất ñể tính bồi thường ñược tính trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K Ngoài ra, Nghị ñịnh số 22/Nð-CP quy ñịnh thêm một số chính sách hỗ trợ cũng như một số ñiều khoản mới về việc lập

khu TðC cho các hộ phải di chuyển (Chính phủ, 1998)

- Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/NðCP ngày 24 tháng 4 năm 1998 quy ñịnh phương pháp hệ số K ñể ñịnh giá ñất bồi thường, lập lại phương án ñền

bù và bổ sung thêm một số nội dung như: ðiều kiện ñền bù về ñất, nhà, công trình kiến trúc, ñền bù cho người thuê nhà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, ñền

bù cho doanh nghiệp (DN), ñơn vị hành chính sự nghiệp, ðiểm cần lưu ý trong Thông tư này là giao trách nhiệm cho chủ ñầu tư là thành viên của Hội ñồng GPMB xem xét, thẩm ñịnh Trên cơ sở ñó trình UBND tỉnh phê duyệt hoặc Hội

ñồng thẩm ñịnh ñể UBND cấp huyện phê duyệt (Bộ Tài chính, 1998)

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai Nghị ñịnh 22/Nð-CP có những hạn chế nhất ñịnh Nó chưa ñáp ứng hết ñược yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn ðặc biệt chưa giải quyết ñược những tồn tại do yếu tố lịch sử ñể lại khi thực hiện chính sách BTGPMB như chưa có quy ñịnh chi tiết về vấn ñề tái ñịnh cư: Tiêu chuẩn của khu tái ñịnh cư, phân ñịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người

bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ñời sống và sản xuất tại khu tái ñịnh cư; quy ñịnh về ñiều kiện ñể ñược bồi thường hoặc không ñủ ñiều kiện bồi thường về ñất chưa quy ñịnh rõ ràng; việc bồi thường ñối với trường hợp cho chủ sử dụng ñất có tài sản, nhà cửa nằm trên ñất không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường và chưa quy ñịnh cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi ñất, ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện quyết ñịnh của Nhà nước, gây khó

khăn trong việc bồi thường GPMB (Bùi Huy Quang, 2009)

1.4.3 Từ khi ban hành Luật ðất ñai 2003

Luật ðất ñai 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 có ý nghĩa quan trọng, ñáp ứng yêu cầu phát triển nền kinh tế,

ổn ñịnh chính trị - xã hội của ñất nước, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế Luật ñất ñai năm 2003 có rất nhiều nội dung mới trong ñã có vấn ñề bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư như: Nhà nước hạn chế thu hồi ñất mà khuyến khích các nhà ñầu tư

tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñể xin chuyển mục ñích sử dụng ñất ñã giảm áp lực cho chính quyền ñịa phương trong lĩnh vực quản lý nhà nước về ñất ñai Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Từ khi ban hành Luật ðất ñai 2003 ñến nay, nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và cụ thể hoá các nội dung về thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư, Chính phủ và các bộ ngành ñã ban hành hàng loạt các Nghị ñịnh, Thông tư trực tiếp liên quan ñến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư:

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ Về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ;

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm

2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 197/2004/ Nð-CP của Chính phủ;

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP;

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất

1.4.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư hiện nay

Nhìn chung, những quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003 ñã kế thừa ñược những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, cụ thể như sau:

1.4.4.1 Về ñối tượng áp dụng

- Cơ quan tổ chức, cán bộ công chức thực hiện chức năng quản lý nhà nước về ñất ñai; cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan ñến việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Tổ chức, cộng ñồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia ñình, cá nhân trong nước, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ñang

sử dụng ñất bị thu hồi ñất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với ñất

- Các tổ chức, hộ gia ñình cá nhân ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất

(Chính phủ, 2004, 2009)

1.4.4.2 Về chính sách bồi thường, hỗ trợ

Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất ñược quy ñịnh như sau:

- Bồi thường hoặc hỗ trợ ñối với toàn bộ diện tích ñất Nhà nước thu hồi

- Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với ñất và các chi phí ñầu tư vào ñất bị Nhà nước thu hồi

- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi ñất

- Hỗ trợ ñể ổn ñịnh sản xuất và ñời sống tại khu tái ñịnh cư (Chính phủ,

2004, 2009)

a) Chính sách bồi thường

* Nguyên tắc bồi thường ñất

- Người bị Nhà nước thu hồi ñất có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai thì ñược bồi thường; trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì ñược xem xét ñể hỗ trợ

- Người bị thu hồi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch ñó ñược thực hiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào

số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ ñể hoàn trả ngân sách nhà nước

* ðiều kiện ñể ñược bồi thường ñất

Người bị Nhà nước thu hồi ñất, có một trong các ñiều kiện sau ñây thì ñược bồi thường:

- Có GCNQSDð theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh ñược UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau ñây:

+ Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai + Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với ñất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñược UBND cấp xã xác nhận

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của pháp luật

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử dụng ñất

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh trên mà trên giấy tờ ñó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan, ñược Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là ñất không có tranh chấp

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ñược Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có ñất xác nhận sử dụng ổn ñịnh, không

có tranh chấp

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà trước ñây Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia ñình, cá nhân ñó vẫn sử dụng

- Tổ chức sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:

+ ðất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất ñã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

+ ðất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ñất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước

- ðất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai 2003 và ñược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có

tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh sau:

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền,… Diện tích ñược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ñất ở theo quy ñịnh của Luật ðất ñai ðối với phần diện tích vượt hạn mức giao ñất ở

và phần diện tích ñất vườn, ao trên cùng thửa ñất có nhà ở nhưng không ñược công nhận là ñất ở (nếu có) thì ñược bồi thường, hỗ trợ về ñất theo quy ñịnh ñối với ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp (không phải ñất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,…

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp mà người ñang

sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Diện tích ñược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp của Luật ðất ñai

- ðất ñã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñến trước ngày 01 tháng 7 năm 1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai 2003 và ñược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh:

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,… thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất theo diện tích ñất thực tế ñang sử dụng nhưng diện tích ñược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ñất ở của Luật ðất ñai tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất và giá trị bồi thường phải trừ ñi tiền sử dụng ñất phải nộp theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp (không phải là ñất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,… thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất ñối với diện tích ñất thực tế ñang sử dụng nhưng phải trừ

ñi tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng thuộc nhóm ñất nông nghiệp mà người ñang sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì ñược bồi thường, nhưng diện tích ñược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp của Luật ðất ñai

- ðất ñược giao không ñúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

nhưng người ñang sử dụng ñất ñã nộp tiền ñể ñược sử dụng ñất mà chưa ñược cấp GCNQSDð thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất ñược thực hiện theo quy ñịnh: Trường hợp sử dụng ñất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất ñối với diện tích và loại ñất ñược giao; Trường hợp sử dụng ñất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường, hỗ trợ về ñất như sau:

+ ðược bồi thường, hỗ trợ về ñất ñối với diện tích ñất ñược giao là ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp không phải là ñất ở; ñối với diện tích ñất ở trong hạn mức giao ñất của Luật ðất ñai

+ ðược bồi thường về ñất ñối với diện tích ñất ñược giao là ñất ở ngoài hạn mức giao ñất quy ñịnh của Luật ðất ñai nhưng phải trừ ñi tiền sử dụng ñất phải nộp theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP

* Bồi thường tài sản

Về nguyên tắc: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà bị thiệt hại, thì ñược bồi thường; trường hợp thuộc ñối tượng không ñược bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể ñược bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- ðối với công trình xây dựng của hộ gia ñình, cá nhân ñược bồi thường bằng giá trị xây dựng mới theo ñơn giá xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Trường hợp bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng ñược thì ñược bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng ñược phần còn lại thì ñược bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí ñể sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

- ðối với cây trồng, vật nuôi:

+ Mức bồi thường ñối với cây hàng năm ñược tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch và ñược tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính và giá trung bình tại thời ñiểm thu hồi ñất

+ Mức bồi thường ñối với cây lâu năm, ñược tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng ñất) theo giá ở ñịa phương tại

thời ñiểm thu hồi ñất (Chính phủ, 2004, 2007, 2009)

b) Giá ñất ñể tính bồi thường

Giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng ñã ñược UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh và công bố hàng năm tại thời ñiểm thu hồi ñất; trường hợp tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào giá ñất thực tế trên thị trường ñể xác ñịnh lại giá ñất cho phù hợp Trường hợp thực hiện bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá ñất tại thời ñiểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm trả tiền bồi thường; nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi

Trường hợp do người bị thu hồi ñất gây ra, nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm bồi thường; nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường cao hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm có

quyết ñịnh thu hồi (Chính phủ, 2004, 2007, 2009)

c) Chính sách hỗ trợ

Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất bao gồm:

- Hỗ trợ di chuyển: Giao cho UBND tỉnh quy ñịnh

- Hỗ trợ tái ñịnh cư ñối với trường hợp thu hồi ñất ở

- Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và sản xuất: Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp từ 30% diện tích ñất nông nghiệp ñang sử dụng trở lên thì ñược hỗ trợ 30 kg gạo/tháng Thời gian hỗ trợ từ 6 - 36 tháng

- Hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm ñối với trường hợp thu hồi ñất nông nghiệp: Mức hỗ trợ từ 1,5 ñến 5 lần giá ñất nông nghiệp hoặc hỗ trợ một lần bằng một suất ñất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

- Hỗ trợ khi thu hồi ñất nông nghiệp trong khu dân cư bằng 20% - 50% giá

ñất ở trung bình của khu vực; ñất vườn, ao không ñược công nhận là ñất ở ñược

hỗ trợ từ 30% - 70% giá ñất ở của thửa ñất ñó Diện tích hỗ trợ không quá 5 lần

hạn mức ñất ở của ñịa phương

- Hỗ trợ khác: Ngoài việc hỗ trợ trên, căn cứ tình hình thực tế Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh biện pháp hỗ trợ khác ñể bảo ñảm có chỗ ở, ổn ñịnh ñời sống và sản xuất cho người bị thu hồi ñất

- Hỗ trợ khi thu hồi ñất công ích của xã, phường, thị trấn: Mức hỗ trợ cao

nhất bằng mức bồi thường và giao UBND cấp tỉnh quy ñịnh (Chính phủ, 2004,

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể tự lo chỗ ở mới

- ðiều kiện bắt buộc ñối với khu tái ñịnh cư

+ Khu tái ñịnh cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng

+ Khu tái ñịnh cư phải ñược sử dụng chung cho nhiều dự án

+ Trước khi bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình, cá nhân, khu tái ñịnh cư phải ñược xây dựng cơ sở hạ tầng ñồng bộ ñảm bảo ñủ ñiều kiện cho người sử dụng

tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ (Chính phủ, 2004)

1.5 Quy ñịnh về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ở tỉnh Bắc Giang

1.5.1 Chính sách bồi thường

1.5.1.1 Bồi thường ñất

* Nguyên tắc, ñiều kiện bồi thường ñất: Thực hiện theo quy ñịnh của Nghị

ñịnh 197/2004/Nð-CP, Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP của Chính phủ

* Giá ñất tính bồi thường

- Giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích sử dụng tại thời ñiểm

quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, do UBND tỉnh

quyết ñịnh và công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm, không bồi thường

theo giá ñất sẽ ñược chuyển mục ñích sử dụng

- Trường hợp trong một dự án có thu hồi ñất nông nghiệp ở các vị trí có

mức giá ñất và mức hỗ trợ khác nhau thì áp dụng chung một mức giá bồi thường,

hỗ trợ (UBND tỉnh Bắc Giang, 2004, 2009)

1.5.1.2 Bồi thường tài sản

* Nội dung bồi thường về tài sản: Bao gồm nhà cửa, công trình xây dựng,

cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với ñất khi Nhà nước thu hồi ñất

mà bị thiệt hại thì ñược bồi thường theo quy ñịnh

ðối với tài sản, vật kiến trúc trên ñất không ñủ ñiều kiện bồi thường thì

tuỳ trường hợp ñược hỗ trợ bằng 80% giá bồi thường

* ðơn giá bồi thường: ðược tính cho từng loại tài sản, thực hiện theo mức

giá quy ñịnh tại các bảng ñơn giá:

- Bảng ñơn giá bồi thường cây hàng năm và vật nuôi trên ñất có mặt nước

- Bảng ñơn giá bồi thường cây trồng lâu năm

- Bảng ñơn giá bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc (UBND tỉnh Bắc Giang,

2004, 2009)

1.5.2 Chính sách hỗ trợ

1.5.2.1 Hỗ trợ khi thu hồi ñất công ích (UBND tỉnh Bắc Giang, 2004, 2009)

- Diện tích tính hỗ trợ: Là diện tích ñược ño ñạc thực tế

- Giá ñất tính hỗ trợ bằng 100% mức giá ñất tính bồi thường

1.5.2.2 Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tiền thuê nhà (UBND tỉnh Bắc Giang, 2004, 2009)

- Hỗ trợ di chuyển:

+ Di chuyển chỗ ở trong phạm vi xã, phường, thị trấn: 2.500.000 ñồng/hộ

+ Di chuyển sang xã, phường, thị trấn khác: 3.000.000 ñồng/hộ

+ Di chuyển sang huyện khác: 3.500.000 ñồng/hộ

+ Di chuyển sang tỉnh khác: 6.000.000 ñồng/hộ

- Hỗ trợ tiền thuê nhà:

+ Mức tiền thuê nhà: ðối với các phường, xã thuộc thành phố Bắc Giang:

150.000 ñồng/1nhân khẩu/1tháng; ñối với thị trấn: 120.000 ñồng/1nhân khẩu/1

tháng; ñối với các xã còn lại: 90.000 ñồng/1nhân khẩu/1 tháng

+ Thời gian thuê nhà ở tối ña là 6 tháng kể từ ngày ñược giao ñất tái ñịnh

cư Trường hợp ñặc biệt có thể kéo dài thêm nhưng không quá 3 tháng, thời gian

hỗ trợ thêm do cơ quan phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

quyết ñịnh

+ Nhân khẩu ñược hỗ trợ: Là số nhân khẩu thường trú thực tế của hộ gia ñình,

cá nhân tại thời ñiểm thông báo thu hồi ñất

1.5.2.3 Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất

* Trước Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP (UBND tỉnh Bắc Giang, 2004)

- Thành phố Bắc Giang 30.000 ñồng/ m2

- Các huyện: 25.000 ñồng/m2

* Sau Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP (UBND tỉnh Bắc Giang, 2009)

- ðất sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và ñất nông nghiệp khác:

7.000 ñồng/m2

- ðất rừng trồng sản xuất: 1.500 ñồng/m2

1.5.2.4 Hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn, ao trong

cùng thửa ñất có nhà ở nhưng không ñược công nhận là ñất ở

- ðối với ñất vườn ao trong cùng thửa ñất có nhà ở nhưng không ñược công

nhận là ñất ở: Mức hỗ trợ tính bằng 30% giá ñất ở của thửa ñất ñó Diện tích ñược

hỗ trợ không quá 2 lần hạn mức giao ñất ở theo quy ñịnh của UBND tỉnh