Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, khi nhà nước thu hồi đất xây dựng khu dân cư và cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố hải dương, tỉnh hải dương

ðể có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước phải thu hồi ñất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho các hộ dân có ñất bị thu hồi Trong ñiều kiện quỹ ñất cũn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ VÀ CƠ SỞ HẠ TẦNG TRÊN ðỊA BÀN

THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ VÀ CƠ SỞ HẠ TẦNG TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS NGUYỄN THỊ VÒNG

HÀ NỘI, 2013

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn ðức Cường

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự

nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS NGUYỄN THỊ VÒNG ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập thể Ban giải phóng mặt bằng thành phố Hải Dương, các phòng ban, cán bộ và nhân dân các phường của thành phố Hải Dương ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn ðức Cường

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU vii

DANH MỤC BIỂU, HÌNH viii

MỞ ðẦU 1

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng 4

1.1.1 Bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng 4

1.1.2 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất 4

1.1.3 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng 4

1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 5

1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai 5

1.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 9

1.2.3 Thị trường Bất ñộng sản 11

1.3 Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước 12

1.3.1 Trung Quốc 12

1.3.2 Thái Lan 14

1.3.3 Australia 15

1.3.4 Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 16

1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam: 18

1.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 1988 18

1.4.2 Thời kỳ từ năm 1988 ñến năm 1993 20

1.4.3 Thời kỳ từ năm 1993 ñến năm 2003 21

1.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật đất ựai 2003 ựến nay 23

1.4.5 Những nội dung chủ yếu của Nghị ựịnh số 69/Nđ-CP 25

1.4.6 Nhận xét, ựánh giá 33

1.5 Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ - GPMB trên ựịa bàn tỉnh Hải Dương 36

CHƯƠNG II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu 39

2.2 Nội dung nghiên cứu 39

2.2.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương 39

2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng ựất của thành phố Hải Dương 39

2.2.3 đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở 2 dự án nghiên cứu 40

2.2.4 đề xuất một số giải pháp cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong thời gian tới 40

2.3 Phương pháp nghiên cứu 40

CHƯƠNG III: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 42

3.1 điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành phố Hải Dương 42

3.1.1 điều kiện tự nhiên 42

3.1.2 điều kiện kinh tế xã hội 45

3.2 Hiện trạng sử dụng ựất 48

3.3 Tình hình quản lý ựất ựai 51

3.4 Thực trạng công tác bồi thường - GPMB thành phố Hải Dương 53

3.5 Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu và văn bản pháp lý liên quan ựến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 2 dự án: 54

3.5.1 Dự án xây dựng tuyến ựường Nguyễn Văn Linh thuộc phường Thanh Bình Ờ thành phố Hải Dương (Dự án 1) 54

3.5.2 Dự án ựầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu phắa Tây cầu Phú

Lương Ờ thành phố Hải Dương (làng việt kiều Âu Việt) (Dự án 2) 55

3.5.3 Các văn bản pháp luật liên quan ựến 2 dự án 57

3.6 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của 2 dự án nghiên cứu tại thành phố Hải Dương 60

3.6.1 đánh giá việc xác ựịnh ựối tượng và ựiều kiện bồi thường ở 2 dự án: 60 3.6.2 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ về ựất và tài sản trên ựất 68

3.6.3 đánh giá việc thực hiện các chắnh sách hỗ trợ khác 77

3.7 Công tác tổ chức, trình tự thực hiện công tác bồi thường, GPMB : 82

3.7.1 Quy trình thực hiện : 82

3.7.2 Trách nhiệm của các cấp, các ngành 83

3.8 đánh giá chung việc thực hiện chắnh sách bồi thường, GPMB của 2 dự án nghiên cứu tại thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương 87

3.8.1 Một số thành công 87

3.8.2 Một số hạn chế 89

3.9 đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chắnh sách bồi thường, GPMB trong thời gian tới 92

3.9.1 Giải pháp về chắnh sách: 92

3.9.2 Giải pháp về hiệu quả sử dụng ựất 92

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94

1 Kết luận 94

2 Kiến nghị 94

TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 3.1: Diện tích, cơ cấu sử dụng ñất ñai thành phố Hải Dương 50

Bảng 3.2 Tổng hợp kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường 67

Bảng 3.3 Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường 67

Bảng 3.4 Kết quả số lượng, các loại ñất bị thu hồi thực hiện Dự án ñầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu phía Tây cầu Phú Lương 70

Bảng 3.5 Kết quả sau khi áp giá các trường hợp ñược bồi thường về ñất ñể thực hiện Dự án ñầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu phía Tây cầu Phú Lương 70

Bảng 3.6 Kết quả thực hiện bồi thường về ñất của dự án xây dựng ñường Nguyễn Văn Linh 72

Bảng 3.7 Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 2 dự án 72

Bảng 3.8 Kết quả bồi thường tài sản trên ñất Dự án xây dựng ñường Nguyễn Văn Linh 74

Bảng 3.9 Kết quả bồi thường tài sản trên ñất Dự án ñầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu phía Tây cầu Phú Lương 74

Bảng 3.10 Tổng hợp ñơn giá bồi thường về cây cối hoa màu và tài sản, vật kiến trúc trên ñất tại 2 dự án 75

Bảng 3.11 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh giá bồi thường ñất và tài sản trên ñất tại 2 dự án 75

Bảng 3.12 Các khoản hỗ trợ của 02 dự án nghiên cứu 80

Bảng 3.13.: Kết quả sau khi áp giá các trường hợp ñược hỗ trợ ñể thực hiện 2

Dự án 81

Bảng 3.14 Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ 81

DANH MỤC BIỂU, HÌNH

Biểu 3.1: Cơ cấu loại ñất thành phố Hải Dương 49

Hình 3.1: ðường Nguyễn Văn Linh sau khi thi công xong 55

Hình 3.2: Quy hoạch tổng thể dự án Khu phía Tây cầu Phú Lương - thành phố Hải Dương 57

MỞ ðẦU

Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu ñan cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội và an ninh quốc phòng Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thông nhất quản lý

Quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ở Việt Nam ñã và ñang thực hiện ñược hơn hai thập kỷ qua, ñặc biệt nó diễn ra mạnh mẽ trong những năm gần ñây Trong qúa trình ñó chúng ta ñã và ñang triển khai nhiều dự án với các mục tiêu phát triển khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội và hạ tầng cho các khu ñô thị mới ðể có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước phải thu hồi ñất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư cho các hộ dân có ñất bị thu hồi

Trong ñiều kiện quỹ ñất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn ñề về lợi ích kinh tế của tổ chức, cá nhân khi nhà nước thu hồi ñất ngày càng ñược quan tâm hơn Vì vậy vấn ñề bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất ñang là một vấn ñè mang tính thời sự cấp bách Công tác ñền bù, giải phóng mặt bằng cũng là vấn ñề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế – xã hội tổng hợp, ñòi hỏi ñược sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân ðền bù thiệt hại về ñất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan

hệ về ñất ñai mà cũng thể hiện các mối quan hệ về chính trị , xã hội…

Chính sách thu hồi ñất theo Luật ðất ñai 2003 có nhiều ñổi mới về cơ chế, giá bồi thường, chính sách tái ñịnh cư ñược cụ thể hoá ở một số văn bản quy phạm pháp luật ñược ban hành: Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất; Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng

dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP; Nghị ựịnh 84/2007/Nđ-CP ngày 25/5/2007 sửa ựổi bổ sung một số ựiều Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP; Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13/08/2009 của Chắnh Phủ về quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư

Tuy nhiên trong những năm gần ựây, công tác thu hồi ựất, giải phóng nặt bằng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi ựất ựể xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho chắnh cộng ựồng dân cư có ựất bị thu hồi Nhiều ựịa phương phải ựiều chỉnh lại quy hoạch, sửa ựổi dự án, chờ ựợi do không giải phóng ựược mặt bằng Hậu quả là làm ảnh hưởng ựến tiến ựộ, gây thiệt hại lớn về kinh tế, làm mất ổn ựịnh chắnh trị - xã hội ở các ựịa phương Tồn tại lớn nhất xảy ra ở hầu hết các ựịa phương là thực hiện không ựúng quy trình,

áp giá ựền bù thấp, không công khai, thiếu dân chủ, cơ chế chắnh sách còn nhiều bất cập dẫn tới các khiếu kiện về thu hồi ựất ngày càng tăng

Không nằm ngoài những vấn ựề chung ựó Thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương cũng gặp những vấn ựề khó khăn trong công tác thu hồi ựất, giải phóng mặt bằng để có những giải pháp tắch cực trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, khi Nhà nước thu hồi ựất góp phần giải quyết những vấn

ựề xã hội bức xúc hiện nay, tôi chọn ựề tài:

"đánh giá tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi dất xây dựng khu dân cư và cơ sở hạ tầng trên ựịa bàn Thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương"

Mục ựắch nghiên cứu:

Tìm hiểu và ựánh giá tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất xây dựng khu dân cư và cơ sở hạ tầng trên ựịa bàn thành phố Hải Dương đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, góp phần nâng cao ựời sống, ổn ựịnh việc làm của người dân

Yêu cầu của ñề tài:

- ðiều tra ñặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên ñịa bàn nghiên cứu và các dự án thu hồi ñất, bảo ñảm sự công bằng xã hội

- Phân tích, ñánh giá các số liệu ñiều tra ñể rút ra những ñiểm ñã làm ñược

và chưa làm ñược trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở ñịa phương

- ðưa ra ñược các giải pháp cụ thể trong việc tổ chức thực hiện các dự

án nghiên cứu

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.1 Bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng

Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra ðền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh

1.1.2 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất

Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới

1.1.3 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh ðối với khu vực nội thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành, mật ñộ dân cư khác nhau, ngành nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một ñặc trưng riêng của vùng ñó Do ñó, giải phóng mặt bằng cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình ñó ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này

1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai

a Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính

ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản

lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông

thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,

an ninh và ổn ñịnh xã hội

Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp

cơ sở còn rất yếu Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều ñịa phương, ñang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy

ựịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ựất ựai Cán bộ ựịa chắnh, chủ tịch UBND phường nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai trên ựịa bàn

đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ựầu tư và ựã ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất

đất ựai là có hạn, không gian sử dụng ựất ựai cũng có hạn để tồn tại

và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ựất ựai, khai thác và sử dụng ựất ựai ựể sinh sống Quy hoạch sử dụng ựất ựai là biện pháp quản lý không thể thiếu ựược trong việc tổ chức sử dụng ựất của các ngành kinh tế -

xã hội và các ựịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

có tác dụng quyết ựịnh ựể cân ựối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HđH ựất nước nói chung và các ựịa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựể

tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ựồng mà Nhà nước ựóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ựều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất nhằm ựạt ựược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất có tác ựộng tới chắnh sách bồi thường ựất ựai trên hai khắa cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ựể thực hiện việc giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, mà theo quy ựịnh của Luật ựất ựai, việc giao ựất, cho thuê ựất chỉ ựược thực hiện khi có quyết ựịnh thu hồi ựất ựó của người ựang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; từ ựó tác ựộng tới giá ựất tắnh bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”, dự

án “treo”

c Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất

Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác ñền bù

d Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)

ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai

Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy

ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết

e Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền

sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp GCNQSDð Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng

ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất Chính

vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

f Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên Hồi ñồng thẩm ñịnh phải

có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân

1.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá

ñất Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất

ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau

- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:

Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể

sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng i Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các ñịa phương

- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây (ðiều 55):

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;

+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;

+ Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56) Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện

1.2.3 Thị trường Bất ñộng sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản ngày càng ñược hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển Luật ñất ñai 2003

là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên

cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng

về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và giá ñất”, "Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản"

Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.3 Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước

Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng ðặc biệt, ở những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp ñó là vấn ñề sống còn của họ Mỗi quốc gia có quan ñiểm, cách làm riêng của mình ñể bảo ñảm lợi ích các bên Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của một

số nước trong khu vực sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

1.3.1 Trung Quốc

Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai Do

vậy, thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở

ðất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước ðất ở khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao ñộng Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và cho thuê ñất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất

Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh như sau:

Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối với các loại ñất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh, người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ñất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như

lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp

lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất Cách tính

tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất

Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới Còn ñối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi

Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở Những ñối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường

là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án

1.3.2 Thái Lan

Pháp Lðð Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với ñất ñai, vì vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy ñất thì ñều phải có sự thỏa thuận về sử dụng ñất giữa chủ dự án và chủ ñang sử dụng khu ñất ñó (chủ sở hữu) trên cơ

sở một hợp ñồng

Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng cho việc trưng dụng ñất phục vụ vào các mục ñích xây dựng các công trình công cộng, an ninh quốc phòng Luật BE 2530 quy ñịnh những nguyên tắc thu

hồi ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản ñược bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt Luật còn quy ñịnh thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự ñưa ra toà án

Về giá ñất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của Chính phủ xác ñịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất ñộng sản Quá trình bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt

Việc chuẩn bị khu TðC ñược chính quyền Nhà nước quan tâm ñúng mức, luôn ñáp ứng ñầy ñủ các nhu cầu tái ñịnh cư, vì vậy họ chủ ñộng ñược công tác này Việc tuyên truyền vận ñộng ñối với các ñối tượng ñược di dời ñược thực hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, GPMB rất ñược quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này

Sự thống nhất trong chỉ ñạo ñiều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn ñề, cũng góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện công tác bồi thường, GPMB

1.3.3 Australia

ðất ñai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñược luật pháp bảo hộ tuyệt ñối Nhà nước có quyền trưng thu ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội ñồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường

Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại ñất ñai bằng hai cách: thoả thuận

tự nguyện và cưỡng bức

Về bồi thường, luật quy ñịnh chủ sở hữu sẽ ñược bồi thường thiệt hại

do việc thu hồi ñất

Nguyên tắc bồi thường bao gồm:

- Giá thị trường mảnh ñất của chủ sở hữu;

- Giá trị ñặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh ñất;

- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi ñất;

- Thiệt hại về việc gây phiền hà;

- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm ñịnh giá;

Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh ñất ñó ñều có thể khiếu nại về bồi thường

Quy ñịnh mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:

- Giá trị thị trường của mảnh ñất;

- Sự chia cắt ñất ñai;

- Những phiền nhiễu;

- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;

- Người ñi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào

bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp ñồng cho thuê;

- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;

Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng

- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi ñơn khiếu nại ñã ñược xem xét Nếu Chính phủ không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong ñơn khiếu nại thì Chính phủ

sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền ñã ñược ñịnh ra

- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán ñầy ñủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng ñã ñược chấp thuận

1.3.4 Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Mục tiêu chính sách bồi thường tái ñịnh cư của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu á (ADB) là việc bồi thường tái ñịnh cư sẽ ñược giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng

thu nhập và mức ñộ sản xuất như trước khi có dự án, phải ñảm bảo cho các hộ

di chuyển ñược bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của

họ ñược thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án

Các biện pháp thu hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá thay thế nhà cửa

và các kết cấu khác, bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất có cùng hiệu suất và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường ñất thổ cư có cùng diện tích ñược người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao ñất tái ñịnh cư với thời hạn ngắn nhất

ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường chính sách của WB và ADB

là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường tái ñịnh cư hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của tái ñịnh cư khi những người bị ảnh hưởng bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm thay thế những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay không

WB và ADB quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường tái ñịnh cư của dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của người

bị thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái ñịnh cư cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường tái ñịnh cư ñược WB và ADB coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức ñộ tác ñộng của dự án Kế hoạch bồi thường tái ñịnh cư phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các

hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hào nhập ñược với cộng ñồng mới ðể thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn ñược chuẩn bị sẵn

1.4 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam:

1.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật đất ựai 1988

Trong thời kỳ các triều ựại phong kiến trị vì ựất nước, chắnh sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựã ựược xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường ruộng ựất canh tác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường này ựược quy ựịnh chặt chẽ, tương xứng với thiệt hại của người bị thu hồi ựất

Giai ựoạn thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số hiệp ước bất bình ựẳng ựể chiếm hữu ựất, Nghị ựịnh của Toàn quyền đông Dương ngày 17 tháng chạp năm 1913 là văn bản chắnh thức ựịnh ra những nguyên tắc nhượng ựịa, núp dưới hình thức mua bán ựể chiếm ựoạt ựất ựai

Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa ựã ban hành Hiến pháp ựầu tiên, trong ựó chỉ rõ:Ợ Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai ựoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành ựộc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủỢ Ngày 14/12/1953, Luật Cải cách ruộng ựất ra ựời ựã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ựất của thực dân Pháp

và tay sai ở Việt Nam, xóa bỏ chế ựộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ựất của giai cấp ựịa chủ, thực hiện chế ựộ sở hữu ruộng ựất của nông dân Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh 151/TTg quy ựịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ựất đây có thể coi là văn bản pháp quy ựầu tiên liên quan ựến việc bồi thường và tái ựịnh cư bắt buộc ở Việt Nam Ngày 06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban hành Thông tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị ựịnh 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản như những người có ruộng ựất bị trưng dụng ựược bồi thường và trong trường hợp cần thiết ựược giúp giải quyết công ăn việc làm; chỉ ựược trưng dụng số ruộng ựất thật cần thiết, hết sức tiết kiệm ruộng ựất cày cấy, trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư ựông ựúc, nghĩa trang liệt sỹ, nhà thờ, chùa, ựền Cách bồi thường tốt nhất là vận ựộng

nông dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người bị trưng dụng ñể họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không thực hiện ñược như vậy, về ñất sẽ ñược bồi thường bằng tiền từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường liên của ruộng ñất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi, ñời sống nhân dân cao hay thấp, ruộng ít hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh ðối với ruộng ñất bị ñào ñể

tu bổ ñường sá, làm ñập thì tuỳ theo ñất bị ñào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà ñịnh mức bồi thường không quá 2 năm sản lượng thường niên

Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, ñất ñai, cây cối hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố trên nguyên tắc “Phải ñảm bảo thoả ñáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân”

Về mức bồi thường, Thông tư 1792/TTg quy ñịnh:

+ ðối với nhà cửa thì căn cứ vào giá trị sử dụng, diện tích mà ñịnh giá bồi thường

+ ðối với ñất ñai, vùng ñồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du ñồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại có giá tối thiểu và giá tối ña

+ ðối với các loại cây lưu niên, việc bồi thường các cây ăn quả dài ngày và ngắn ngày phải căn cứ vào sản lượng thu hoạch hàng niên và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây ñể quy ñịnh giá bồi thường

Về thể thức bồi thường: trước hết là các ngành cơ quan xây dựng phải liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành công khai chính sách bồi thường với nhân dân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có (nhà cửa, sản lượng thu hoạch thường niên và thời hạn hưởng lợi hoa màu) công sức bỏ ra khai phá và phân loại ñất ñai của ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp

Sau khi thống nhất ñất nước 1975, Hiến pháp 1980 ra ñời, tại ðiều 19 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Pháp luật không quy ñịnh ñất ñai có

giá, tại Quyết ñịnh số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội ñồng Chính phủ quy ñịnh “ không ñược phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng ñất dưới bất kỳ hình thức nào, không ñược dùng ñất ñể thu những khoản lợi không do lao ñộng mà có ” Nhà nước cấp ñất không thu tiền sử dụng ñất, quan hệ ñất ñai là quan hệ ñơn thuần

1.4.2 Thời kỳ từ năm 1988 ñến năm 1993

Luật ñất ñai năm 1988 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tại Khoản 4 ðiều 48 quy ñịnh:

“ðền bù thiệt hại thực tế cho người ñang sử dụng ñất bị thu hồi ñể giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư ñã làm tăng giá trị của ñất ñó theo quy ñịnh của pháp luật.”

Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh 186-HðBT ngày 31/5/1990,

về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác Căn cứ ñể tính mức bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng tại Quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và ñược ñiều tiết theo phân cấp ngân sách Trung ương 30%, ðịa phương 70% ñể sử dụng vào mục ñích khai hoang, phục hoá và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị thu hồi ñất Hiến pháp 1992 ra ñời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật ñất ñai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, ñó là:

+ Tại ðiều 17 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại ðiều 18 quy ñịnh “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”

+ Tại ðiều 23 quy ñịnh “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không

bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh

và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

1.4.3 Thời kỳ từ năm 1993 ñến năm 2003

Luật ðất ñai 1993 ra ñời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 Với các quy ñịnh tại Luật này thì “ñất có giá” và người sử dụng ñất có quyền

và nghĩa vụ cụ thể

+ Tại ðiều 12 quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”

+ ðiều 27 quy ñịnh “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước

thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị

thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”

Căn cứ Luật ðất ñai 1993, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/8/1994 quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

ðể ñáp ứng yêu cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế, Quốc hội ñã liên tục sửa ñổi Luật ñất ñai vào các năm 1998 và 2001 Theo ñó, Chính phủ và các bộ ngành ñã ban hành các văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB

+ Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng

+ Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ

Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP và thông tư 145/1998/TT-BTC:

ðối tượng ñược ñền bù thiệt hại: người bị thu hồi ñất có quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản hợp pháp phù hợp với quy ñịnh của pháp luật

ðối tượng phải ñền bù thiệt hại: người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất

Phạm vi áp dụng: ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Phạm vi ñền bù thiệt hại:

+ ðền bù thiệt hại về ñất cho toàn bộ diện tích ñất thu hồi

+ ðền bù về tài sản hiện có

+ Trợ cấp ñời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,

di chuyển ñịa ñiểm sản xuất kinh doanh

+ Trả chi phí chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có ñất bị thu hồi mà phải chuyển nghề nghiệp

+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện ñền bù,

Chính sách hỗ trợ:

+ Hỗ trợ ổn ñịnh sản xuất và ñời sống, chi phí ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất

+ Chi phí di chuyển ñối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, ñơn vị sự nghiệp, ñơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ

sở ñến ñịa ñiểm mới

+ Hỗ trợ ñối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi ñất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước

+ Hỗ trợ các ñối tượng chính sách và tiền thưởng ñối với trường hợp thực hiện ñúng kế hoạch

` Tái ñịnh cư: ðược quy ñịnh cụ thể, chi tiết tại Chương V như: Quy ñịnh thẩm quyền lập, trình duyệt khu tái ñịnh cư; ñiều kiện bắt buộc phải có của khu tái ñịnh cư và việc bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình tại khu tái ñịnh cư, nguồn vốn xây dựng khu tái ñịnh cư

Tổ chức thực hiện: Nghị ñịnh quy ñịnh rõ trình tự thực hiện ñền bù thiệt hại và trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, việc thành lập và nhiệm vụ của Hội ñồng ñền bù GPMB

1.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay

Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và

có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñược quy ñịnh rất chi tiết và kèm theo nhiều văn bản dưới luật ñược ban hành ñể hướng dẫn thực hiện:

- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi bổ sung một số ðiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai

và Nghị ñịnh 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công

ty cổ phần

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ðiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày ngày 15 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh về trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày01/10/2009 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình

tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất

Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật ñất ñai 2003 ñã kế thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay

Tuy nhiên công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tế, Nghị ñịnh số 69/Nð-

CP do Chính phủ ban hành ngày 13/8/2009 ñược coi là chính sách, giải pháp khá toàn diện ñã tháo gỡ căn bản những vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất, ñáp ứng mong mỏi của người dân

1.4.5 Những nội dung chủ yếu của Nghị ñịnh số 69/Nð-CP

a, Nguyên tắc bồi thường:

- Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tính theo giá ñất tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất; trường hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc giao ñất ở tái ñịnh cư hoặc nhà ở tái ñịnh

cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch ñó ñược thanh toán bằng tiền theo quy ñịnh sau:

+ Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng ñất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái ñịnh cư thì người tái ñịnh cư ñược nhận phần chênh lệch; + Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng ñất ở hoặc tiền mua nhà ở tái ñịnh cư thì người tái ñịnh cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 19 Nghị ñịnh này

- Trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ ñể hoàn trả ngân sách nhà nước

- Nhà nước ñiều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục ñích

sử dụng ñất ñể thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi quy ñịnh tại ðiều 17 Nghị ñịnh này

b, ðiều kiện bồi thường:

- Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng có ñủ ñiều kiện quy ñịnh tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 ðiều 8 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất (sau ñây gọi là Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP) và các ðiều 44, 45 và 46 Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày

25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai (sau ñây gọi là Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP) thì ñược bồi thường; trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ñể hỗ trợ

c, Một số quy ñịnh cụ thể:

* Bồi thường ñất nông nghiệp:

- Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng; nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng tiền tính theo giá ñất cùng mục ñích sử dụng

- Hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất nông nghiệp ñang sử dụng vượt hạn mức thì việc bồi thường ñược thực hiện như sau:

+ Trường hợp diện tích ñất vượt hạn mức do ñược thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì ñược bồi thường;

+ Diện tích ñất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy ñịnh tại ñiểm a khoản này thì không ñược bồi thường về ñất, chỉ ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

- Trường hợp ñất thu hồi là ñất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích của

xã, phường, thị trấn thì không ñược bồi thường về ñất, người thuê ñất công ích của xã, phường, thị trấn ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất do nhận giao khoán ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm ñất rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

- ðất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi ñất thì ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất

còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

* Các khoản hỗ trợ khi thu hồi ñất:

(1) Hỗ trợ di chuyển

- Hộ gia ñình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ

ở thì ñược hỗ trợ kinh phí ñể di chuyển

- Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh thì ñược hỗ trợ kinh phí ñể tháo dỡ, di chuyển và lắp ñặt

- Người bị thu hồi ñất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái ñịnh cư) ñược bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh mức hỗ trợ cụ thể quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 3 ðiều 18 Nghị ñịnh số 69/Nð-CP

(2) Hỗ trợ tái ñịnh cư

- Nhà ở, ñất ở tái ñịnh cư ñược thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người ñược tái ñịnh cư

ðối với hộ gia ñình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất ở mà không có chỗ ở nào khác thì ñược giao ñất ở hoặc nhà ở tái ñịnh cư

Hộ gia ñình, cá nhân nhận ñất ở, nhà ở tái ñịnh cư mà số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái ñịnh cư tối thiểu thì ñược hỗ trợ khoản chênh lệch ñó; trường hợp không nhận ñất ở, nhà ở tại khu tái ñịnh cư thì ñược nhận tiền tương ñương với khoản chênh lệch ñó

- Hộ gia ñình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất ở phải di chuyển chỗ ở

mà tự lo chỗ ở thì ñược hỗ trợ một khoản tiền bằng suất ñầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia ñình tại khu tái ñịnh cư tập trung trừ trường hợp ñã ñược nhận khoản tiền hỗ trợ tái ñịnh cư quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào ñiều kiện cụ thể tại ñịa phương quy ñịnh về suất tái ñịnh cư tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy ñịnh tại khoản 1

và khoản 2 ðiều này

(3) Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất

- Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp (kể cả ñất vườn, ao và ñất nông nghiệp quy ñịnh tại khoản 1, khoản 2 ðiều 21 Nghị ñịnh 69/Nð-CP) thì ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống theo quy ñịnh sau ñây:

+ Thu hồi từ 30% ñến 70% diện tích ñất nông nghiệp ñang sử dụng thì ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển ñến các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối ña

là 24 tháng;

+ Thu hồi trên 70% diện tích ñất nông nghiệp ñang sử dụng thì ñược

hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải

di chuyển ñến các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối ña là 36 tháng;

- Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy ñịnh tại các ñiểm a và b khoản này ñược tính bằng tiền tương ñương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời ñiểm hỗ trợ của ñịa phương

- Khi Nhà nước thu hồi ñất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có ñăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì ñược hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba năm liền kề trước ñó ñược cơ quan thuế xác nhận

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất do nhận giao khoán ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao

gồm ñất rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc ñối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh ñang làm việc hoặc ñã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao ñộng, thôi việc ñược hưởng trợ cấp ñang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp;

hộ gia ñình, cá nhân nhận khoán ñang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì ñược hỗ trợ bằng tiền Mức

hỗ trợ cao nhất bằng giá ñất bồi thường tính theo diện tích ñất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương

- Hộ gia ñình, cá nhân ñược bồi thường bằng ñất nông nghiệp thì ñược

hỗ trợ ổn ñịnh sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ ñối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp

- ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, ñịnh

kỳ chi trả hỗ trợ quy ñịnh tại ðiều này cho phù hợp với thực tế tại ñịa phương

(4) Hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn, ao không ñược công nhận là ñất ở

- Hộ gia ñình, cá nhân khi bị thu hồi ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất

có nhà ở trong khu dân cư nhưng không ñược công nhận là ñất ở; ñất vườn,

ao trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ; ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến ñường giao thông thì ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược hỗ trợ bằng 30%

- 70% giá ñất ở của thửa ñất ñó; diện tích ñược hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao ñất ở tại ñịa phương

- Hộ gia ñình, cá nhân khi bị thu hồi ñất nông nghiệp trong ñịa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa ñất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì

ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp còn ñược hỗ trợ bằng 20% - 50% giá ñất ở trung bình của khu vực có ñất thu hồi theo quy ñịnh trong Bảng giá ñất của ñịa phương; diện tích ñược hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao ñất ở tại ñịa phương

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích ñất ñược

hỗ trợ và giá ñất ở trung bình ñể tính hỗ trợ cho phù hợp với ñiều kiện thực tế tại ñịa phương

(5) Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm

- Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp không thuộc trường hợp quy ñịnh tại ðiều 21 Nghị ñịnh này mà không có ñất ñể bồi thường thì ngoài việc ñược bồi thường bằng tiền quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 16 Nghị ñịnh này còn ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng ñất ở hoặc nhà ở hoặc ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

+ Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 ñến 5 lần giá ñất nông nghiệp ñối với toàn bộ diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích ñược hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương;

+ Hỗ trợ một lần bằng một suất ñất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Việc áp dụng theo hình thức này ñược thực hiện ñối với các ñịa phương có ñiều kiện về quỹ ñất ở, quỹ nhà ở và người ñược hỗ trợ có nhu cầu về ñất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà giá trị ñược hỗ trợ theo quy ñịnh tại ñiểm a khoản này lớn hơn hoặc bằng giá trị ñất ở hoặc căn hộ chung

cư hoặc ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; phần giá trị chênh lệch ñược hỗ trợ bằng tiền

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh cụ thể hình thức hỗ trợ và mức

hỗ trợ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này cho phù hợp với thực tế của ñịa phương