Ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán bất động sản tại thị trường Việt Nam

Đề tài Ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán bất động sản tại thị trường Việt Nam

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 môc lôc 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Lời mở đầu Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng nhất của thị trờng bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của nền kinh tế, bởi lẽ: thị trờng BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thị trờng . Do đó định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động nh chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nớc. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy nhiên, định giá bất động sản ở nớc ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nớc ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đa ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển. Trong định giá bất động sản có nhiều phơng pháp định giá khác nhau, trong đó có phơng pháp so sánh. Phơng pháp này đợc áp dụng một cách phổ biến rộng rãi và đợc sử dụng nhiều trong thực tế. Phơng pháp hầu nh không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử dụng những chứng cứ thị trờng so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao. Từ thực tế của việc định giá tại thị trờng Việt Nam và tầm quan trọng của ph- ơng pháo so sánh em chọn đề án môn học là ứng dụng phơng pháp so sánh vào định giá mua bán BĐS tại thị trờng Việt Nam Mục đích nghiên cứu của đề án là : Làm rõ cơ sở lý luận của phơng pháp định giá so sánh, phân tích sự vận dụng phơng pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS trong điều kiện Việt Nam, từ đó đa ra một số đề xuất giải 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 pháp trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phơng pháp định giá so sánh cho mục đích mua bán BĐS ở VN. Kết cấu của đề án là: Ngoài phần mở bài và kết luận thì đề án gồm ba chơng: Chơng 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phơng pháp so sánh. Chơng 2: Vận dụng phơng pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán. Chơng 3: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phơng pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nớc ta. Để thực hiện việc nghiên cứu đó, đề án đã sử dụng các phơng pháp nghiên cứu: Phơng pháp phân tích, phơng pháp tổng hợp, phơng pháp tiếp cận hệ thống, phơng pháp duy vật biện chứng. Qua đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo Thạc Sỹ Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề án này. Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Nguyễn Thị Trang 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Nội dung Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng ph- ơng pháp so sánh 1. Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS 1.1 Khái niệm về định giá BĐS Có nhiều khái niệm về định giá BĐS trong đó theo các nhà thẩm định giá tài sản nói chung cho rằng: Định giá là sự ớc tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định. Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày càng trở nên quan trọng không thể thiếu đợc trong hoạt động của thị trờng BĐS. Định giá BĐS là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trờng BĐS bao gồm cả lĩnh vực đầu t. Thực chất của việc định giá BĐS là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất vì BĐS là các tài sản không thể di dời đợc bao gồm đất đai và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy định của pháp luật. 1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoá thông thờng nên thị trờng bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt. Đối với hàng hoá thông thờng, địa điểm giao dịch thờng là ở nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản , địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hoá bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời đợc. Đặc biệt là quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tơng đối dài và bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn nh biến động của giá cả thay đổi, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trờng Việc không có thị tr ờng giao ngay, cần có thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị truờng bất động 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp. Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể và ng- ời ta có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền sử dụng BĐS gồm : Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh thuế, cho hoạch toán, cho thừa kế, cho đầu t, cho giải quyêt tranh chấp, toà án. Định giá mua là đối với một ngời cụ thể cho một khách hàng phù hợp không chỉ xem xét giá trị thị trờng mà phải xem khả năng tài chính của khách hàng, đặc điểm cá nhân của khách hàng từ đó ngời định giá đa ra đợc giá phù hợp cho khách hàng. Định giá bán : giá trị thị trờng ngời bán mong muốn giá cao phản ánh giá trị thị trờng BĐS, xem xét mối tơng quan giữa ngời mua và ngời bán, nhìn vào thị tr- ờng số giao dịch, tốc độ của mỗi giao dịch nói lên thị trờng sôi động hay trầm lắng, thời gian giao bán đến thời gian hoàn tất do đó cần phải tìm hiểu đặc điểm của BĐS và nghiên cứu biến động thị trờng dẫn đến cần có một chuyên gia về lĩnh vực định giá. Định giá thế chấp: Định giá nhà cửa, đất đai về nguyên tắc giống định giá mua, bán nhng nó khác là ngời định giá phải đặt giá trị BĐS vào lúc thị trờng trầm lắng, suy thoái, thị trờng không thuận lợi. Trong thực tế đối với Ngân Hàng thuộc sở hữu nhà nớc thì tính trên khung giá nhà nớc, chi phí xây dựng công trình cho vay 70% giá trị. Đối với Ngân Hàng Quốc Doanh thì định giá BĐS xác định theo giá thị trờng và cho vay 70% của giá trị thị trờng. Định giá cho thuê không giống định giá mua bán mà định giá xem xét giá cả cho thuê hàng tháng của các BĐS khác, xuất phát từ đặc điểm của BĐS tạo thu nhập. Định giá bảo hiểm: tính toán chi phí thay thế, tái tạo công trình những phần BĐS bị rủi ro, lũ lụt, định giá đền bù giải phóng mặt bằng. Định giá đánh thuế : thuế sử dụng đất theo loại đất, khu vực, dựa trên thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất phi nông nghiệp. 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Định giá cho hạch toán Doanh Nghiệp: tính giá trị đất đai trong hạch toán Doanh Nghiệp, tính giá trị thị trờng tại thời điểm xác định. Định giá cho thừa kế là định giá BĐS ở quá khứ, định giá giải quyết tranh chấp là định giá phần hỏng hóc và tài sản tại thời điểm xảy ra. Định giá cho mục đích đầu t là định giá cho tơng lai, có cơ hội kiếm đợc thu nhập từ BĐS. BĐS đợc sử dụng cho nhiều mục đich khác nhau, mỗi một mục đích đều phải cần xác định giá trị của BĐS đó do đó công việc định giá là rất cần thết. Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà chỉ có ngời có chuyên môn mới có thể định giá đợc. Những phức tạp về pháp luật chỉ có ngời định giá có kiến thức hiểu biết về pháp luật mới định giá đợc. Sự khác biệt về giá trị đối với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trờng BĐS, BĐS đa dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khác nhau mà chỉ có ngời hiểu biết về pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra đợc những hạn chế của BĐS, đặc điểm của nó để từ có thông tin chính xác cho việc định giá. Từ những lý do trên cho chúng ta thấy đợc sự cần thiết của việc định giá BDS. 1.3. Những nhân tố ảnh hởng đến định giá bất động sản. 1.3.1. Chính sách của nhà nớc. Thị trờng bất động sản ở nớc ta đang trong thời kỳ hình thành và phát triển. Do đó để thị trờng bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt động hiệu quả, nhà nớc ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về bất động sản. Một trong những nhân tố ảnh hởng đến định giá là những chính sách, quy định của nhà nớc liên quan đến giá đất. Nghị định 181, nghị định 188 là những khung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá. Một số chính sách của nhà nớc về phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch phân bổ đất đai cũng ảnh hởng đến công tác định giấ, là cơ sở cho ngời định giá xác định giá trị của bất động sản. 1.3.2. Sự quản lý của nhà nớc 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Mức độ quản lý của nhà nớc đối với thị trờng bất động sản tác động gián tiếp lên hoạt động định giá. Quản lý nhà nớc mà chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất thì thị trờng đi và hoạt động công khai và hiệu quả. Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất cho ngời định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trờng. Đồng thời nhà nớc tăng c- òng kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ làm tăng tính pháp lý và nghĩa vụ cho các trung tâm định giá. 1.3.3. Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin. Thị trờng bất động sản là thị trờng cạnh tranh gay gắt về cả sản phẩm lẫn thông tin liên quan đến sản phẩm. Do bất động sản có giá trị lớn và việc quyết định mua bán không phải diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi thời gian nhất định. Theo lý thuyết để sử dụng các phơng pháp định giá, thông tin các cuộc mua bán phải là đầy đủ, cả hai bên tham gia giao dịch phải nắm đợc thông tin chính xác về bất động sản. Để có thông tin chính xác và đầy đủ đòi hỏi ngời định giá phải thu thập, tìm hiểu thông tin từ những nguồn cung cấp đáng tin cậy. Điều này lại phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin và vào sự quản lý của nhà nớc. Thông tin là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến tính chính xác của công tác định giá. Định giá bằng phơng pháp so sánh là chủ yếu dựa vào thông tin của thị trờng, các cuộc giao dịch của bất động sản tơng tự trên thị trờng để tìm ra giá của bất động sản mục tiêu. Do đó thông tin có chính xác, đủ căn cứ thì việc định giá mới chính xác. Số liệu thu thập về các cuộc mua bán tơng tự hay thông tin kinh tế thị trờng, về luật pháp và quy hoạch của chính phủ đều rất quan trọng trong quá trình định giá. 1.3.4. Năng lực và ý kiến chủ quan của ngời định giá Ngời định giá là ngời trực tiếp thực hiện quá trình định giá bắt đầu từ khâu thu thập thông tin cho đến việc đa ra giá của bất động sản. Do đó, ngời định giá có vai trò quan trọng, ảnh hởng tới kết quả định giá cũng nh cách tiến hành định giá. Dựa trên quy trình định giá có sẵn, ngời định giá tiến hành thu thập và điều chỉnh thông tin, lựa chọn và sử dụng các phơng pháp định giá. Do đó với ngời định giá có chuyên môn, kinh nghiệm, luôn nắm bắt thông tin về thị trờng sẽ đa ra kết 7 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 quả chính xác hơn. Bên cạnh đó công tác định giá đòi hỏi ngời định giá phải am hiểu về xây dựng, kiến trúc, . và đặc biệt là hiểu biết về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản. Năng lực và ý kiến chủ quan của ngời định giá còn ảnh h- ởng tới quy trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá trị. 1.3.5. Các yếu tố kinh tế xã hội Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hởng không nhỏ đến quả trình định giá. Sự phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc . cùng với đổi mới không ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lợng và tuổi thọ công trình. Chúng ảnh hởng tới việc định giá các chi phí cấu thành sản phẩm và tới kết quả của việc điề chỉnh các khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Bên cạnh đó còn có các yếu tố xã hội. Đây là những yếu tố không thể thiếu trong việc xác định các ảnh hởng tới định giá bất động sản. Các yếu tố về xã hội bao gồm yếu tố về tâm linh, sở thích, trào lu và phong tục tập quán. Chúng tác động tới định giá của bất động sản. Nh vậy, từ những nhân tố ảnh hởng đến quá trình định giá ta thấy rằng định giá không phải là hoạt động độc lập mà nó chịu tác động của nhiều yếu tố. 2. Phơng pháp định giá so sánh 2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phơng pháp so sánh 2.1.1 Khái niệm Phơng pháp so sánh là việc xác định giá BĐS mục tiêu thông qua việc so sánh với các BĐS đã đợc bán trên thị trờng, là việc xem xét giá bán của bất động sản tơng tự so với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan đến thị trờng, xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh. Nguyên lý của phơng pháp này là giá thị trờng của bất động sản có liên hệ chặt chẽ với giá trị của các bất động sản tơng tự có thể so sánh đợc. ý nghĩa của phơng pháp này là phơng pháp đợc sử dụng phổ biến, không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. Bất động sản cần định giá phải có thị truờng, phải có nhiều bất động sản tơng tự, có những cuộc mua bán tơng tự. 2.2.2. Cơ sở khoa học của phơng pháp 8 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Phơng pháp này dựa trên lý thuyết giá thị trờng của bất động sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tơng tự đã đợc mua bán trên thị trờng. Việc so sánh đó phải lu ý các yếu tố nh địa điểm, thời gian giao dịch và khoản tiền thu đợc. 2.2. Các nguyên tắc áp dụng trong phơng pháp so sánh Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng trong thời gian ngắn, có sử dụng cho thu nhập thấp và kéo dài. Trong số rất nhiều cách sử dụng khác nhau, thông thờng một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó gọi là sử dụng cao nhất, tốt nhất. Khái niệm sử dụng cao nhất, tốt nhấtđợc định nghĩa nh sau: Là việc sử dụng có thể tối đa hoá nhất bất động sản có khả năng sửa chữa về vật chất, đợc phép sử dụng, có khẳ năng thực thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất của bất động sản đợc thẩm định. Sử dụng cao nhất tốt nhất đợc xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trờng. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất đợc thể hiện nh sau: Về mặt vật chất: một bất động sản đợc đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi nó thoả mãn đợc nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất. Về mặt sử dụng: một bất động sản đợc đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tơng lai là cao nhất. Về mặt pháp luật: một bất đông sản đợc đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và đợc nhà nớc thừa nhận, bảo hộ. Về mặt thời gian: một bất động sản đợc đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất. 9 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Việc áp dụng nguyên tắc này, cho phép chuyên viên định giá đánh giá đợc ảnh hởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của toà nhà, phần nâng cấp, cải tạo đất đai, tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo, nhiều trờng hợp định giá khác. Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trờng của bất động sản đợc xác định bằng quan hệ qua lại giữa cung và cầu, là sự thoả thuận giữa ngời mua và ngời bán. Bởi vậy, trong quá trình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mốt quan hệ với nhau cả ở hiện tại và tơng lai. Cầu bất động sản là số lợng bất động sản (gồm đất đai và các tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà ngời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán. Cung bất động sản là số lợng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi trên thị trờng tại một thời điểm nào đó. Tổng cung của đất đai là cố định, nhng lợng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Nguyên tắc cung cầu Khi lợng cung tăng lên mà lợng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị trờng chuyển về phía trớc mua, giá thị trờng sẽ giảm. Khi lợng cung giảm mà lợng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điều chỉnh thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trờng sẽ tăng lên. Khi lợng cung và lợng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ ý theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngợc lại. Nguyên tắc cung cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Nguyên tắc thay đổi Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi. Thay đổi trong thị tr- ờng bất động sản đợc hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nớc và pháp luật, xã hội, môt trờng liên quan đến giá thị trờng của bất động sản 10 [...]... Điều kiện áp dụng của phơng pháp so sánh vào định giá bất động sản dân c Điều kiện về Bất động sản định giá áp dụng phơng pháp so sánh: Bất động sản dân c bao gồm nhà ở đơn lẻ, bất động sản chung c, bất động sản biệt thự Bất động sản phải là những bất động sản có phổ biến trên thị trờng, có những bất động sản so sánh tơng tự đã đợc giao dịch Điều kiện về mục đích định giá: những bất động sản dùng trong... hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh để ớc tính giá bất động sản mục tiêu: Bớc 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào các sự khác biệt so với bất động sản mục tiêu ta đợc điều chỉnh của các bất động sản so sánh( Gdc) Bớc 2: Tính đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh( gdc) bằng cách lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh (Gdc) chia cho diện tích đất sử dụng của... động sản thơng mại thì ngời định giá cần thu thập và lựa chọn các yếu tố so sánh sau: Quyền Bất động sản, điều kiện thanh toán, điều kiện bán, điều kiện thị trờng, vị trí của bất động sản, thu nhập từ việc kinh doanh cửa hàng 2.3 Điều kiện áp dụng của phơng pháp so sánh vào định giá bất động sản thơng mại Cũng giống nh các bất động sản, điều kiện áp dụng của phơng pháp so sánh vào trong định giá bất. .. việc thu thập thông tin thị trờng, thông tin so sánh trở nên vô ích và cách định giá trở nên thiếu khoa học và chính xác 2.2 Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phơng pháp Phơng pháp so sánh đợc áp dụng để định giá bất động sản mua bán phổ biến trên thị trờng Điều kiện áp dụng: điều kiện về bất động sản áp dụng, điều kiện thị trờng Bất động sản đợc sử dụng định giá là những bất động sản đợc giao dịch một... 0918.775.368 làm cho giá thị trờng bất động sản luôn biến động. Ngời định giá phải nắm chắc các nhân tố ảnh hởng đến giá cả thị trờng để định giá bất động sản tại thời điểm xác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hởng tới giá cả của thị trờng tơng lai Nh vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá Nguyên tắc thay thế Thay thế trong định giá bất động sản đợc hiểu... các số liệu về giá bán bất động sản, về các quyền bất động sản, về các vấn đề tài chính, điều kiện thanh toán, động cơ bán, các đặc điểm của bất động sản và các bất động sản có thể so sánh đợc 28 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 1.3 Lựa chọn dữ liệu phục vụ cho định giá mua bán BĐS bằng phơng pháp so sánh Phơng pháp định giá so sánh đòi hỏi ngời định giá phải lựa... tốt nhất khi định gía các bất động sản dân dụng nhà ở hoặc đất trống trong các khu vực dân c, bất động sản thơng mại dịch vụ Đây là các bất động sản thờng đợc mua bán phổ biến trên thị trờng nên dễ dàng có dữ liệu so sánh Phơng pháp này thờng ít sử dụng để định giá những bất động sản có ít hoặc không có giao dịch trên thị trờng, ít có cơ sở dể so sánh nh bất động sản công nghiệp, bất động sản đặc biệt... cho giá của bất động sản khác nh yếu tố về không gian sử dụng, bố trí phòng, trang trí nh thế nào Bớc 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu Bớc 6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của bất động sản mục tiêu 2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phơng pháp so sánh 2.5.1 Các yếu tố so sánh: Các yếu tố so sánh là đặc tính của bất động sản. .. phơng pháp Những số liệu liên quan đến bất động sản cần định giá và các bất động sản đã bán, đã cho thuê có thể so sánh đợc Các yếu tố phản ánh đặc điểm của thị trờng: Số cuộc bán bất động sản, khoảng cách thời gian giữa các cuộc bán, sự sẵn có của bất động sản giao bán, tỷ lệ hấp thụ của thị trờng Các số liệu liên quan đến giá cả thị trờng của bất động sản đã bán trên thị trờng, về các quyền đối với bất. .. dụng phơng pháp so sánh định giá thì những bất động sản này cũng phải là những bất động sản phổ biến trên thị trờng, bất động sản so sánh ở cùng khu vực, có những đặc điểm tơng tự với bất động sản mục tiêu Điều kiện thị trờng phải tơng đối ổn định, những thông tin thu thập đợc phải phù hợp với yêu cầu của định giá 3.2 Phơng pháp áp dụng Sử dụng phơng pháp phân tích trực tiếp, phơng pháp phân tích định