CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI HIỆN NAY :THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây dựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng này.

KÍNH GỬI THẦY TRUNG

ĐỀ TÀI :CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI HIỆN NAY :THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Đề cương đề tài: “Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà

Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”.

A LỜI MỞ ĐẦU

I TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.

1 Mục tiêu nghiên cứu

2 Phương pháp nghiên cứu đề tài

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà nước đối với các

khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay

4 Kết cấu của đề tài

Chương 1: Tổng quan về chung cư

Chương 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tư và nhà nước tạicác khu chung cư ở Hà Nội hiên nay

Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư tại Hà Nội

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƯ

1 Khái niệm chung vể chung cư cao tầng

2 Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội

a Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước

b Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới

c Đặc điểm của chung cư cao tầng

3 Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại

4 Những quy đị nh pháp lý về quản lý chung c ư

+ Giải thích từ ngữ về bộ phận ban quản lý chung cư

+ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư

+ Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư

+ Quản lý vận hành nhà chung cư

+ Bảo trì nhà chung cư

+ Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng trong sử dụng nhà chungcư; những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư

+ Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY

*) Tình hình phát tri ển chung cư ở các đô thị t ại Hà Nội.

*) Thực trạng quản lý chung cư tại các chung cư.

I Về mặt quy hoạch

II Về mặt hạ tầng kĩ thuật

1 Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành

2 Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư

3 Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung”

4 Thực trạng phát triển về chung cư tư nhân

III Về mặt đảm bảo an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư

1 Thực trạng an toàn người dân ở một số khu nhà chung cư hiện nay

2 Một số quy chế, quyết định, nghị định quản lý và sử dụng nhà ở chung cưđảm bảo an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư

IV Phí chung cư.

-Thực trạng tính phí dịch vụ ở một số chun cư tại Hà Nội.

- Một số luật liên quan tới tính phí dịch vụ quản lý chung cư.

+ Phương pháp xác định giá dịch vụ nhà chung cư:

+ Xác định giá dịch vụ nhà chung cư

+ Quản lý giá dịch vụ nhà chung cư

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI

KẾT LUẬN

LỜI MỞ ĐẦU

۩ ۩ ۩

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.

Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây dựnglên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích đấttrong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho việc xâydựng này Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu chung

cư cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà ở docung không đủ cầu đang bị đẩy lùi Nhiều chuyên gia nhận định, từ nay đến

2015, cơ hội người có nhu cầu tiếp cận nhà ở thực sự rõ nét với giá phải chăng,điều này cũng ngăn chặn tình trạng gom hàng đầu cơ

Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đãxây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ởcho các đối tượng dân cư trên địa bàn Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độcác mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối vớingười nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức

Việc xây dựng các khu chung cư đang là vấn đề cấp thiết của không chỉriêng chính quyền hà nội mà còn là mối quan tâm của dân cư trong thành phố.Sống trong chung cư đang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ Hà Nội Giá cảhợp lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thoáng đãng đã khiến mặt hàngchung cư bán được dù trong điều kiện thị trường nhà đất ảm đạm Trong khi cáckhu chung cư được xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc quản lý các khu chung cưđược tiến hành như thế nào? Bởi lẽ tại Hà Nội cũng như rất nhiều thành phố kháccác vụ tai nạn ở chung cư thường xuyên xảy ra như hỏa hoạn, xuống cấp gây sập

nhà… nhưng các vụ việc này giải quyết thế nào thì rất ít người được biết đến vàtrách nhiệm của các bên liên quan đến đâu?.

Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạycảm và phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhàchung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở.Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư thếnhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữuriêng và quyền sử dụng chung chưa rõ Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị docác chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân kýhợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàngiao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì Nhưng Ban quản trị lại không có tưcách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinhtrong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quyđịnh này

Ngoài những bất cập trong quy định còn có những bất cập xuất phát từthực tiễn Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc không quan tâm xâydựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi cơ quanquản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếuchỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp Phương tiện đi lại, dừng đỗ tùy tiệntrên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý

Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyết vấn

đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khuchung cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Thời gian qua đã phát sinh nhiềutranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng việcgiải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phùhợp với điều kiện cụ thể của thành phố Việc nghiên cứu này giúp cho chúng ta

có cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề chung cư

Vì vậy chúng tôi quyết định nghiên cứu đề tài : “Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”.

Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là

- Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý các khu chung cư để đánh giánhững mặt tích cực và những mặt còn tồn tại

-Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp để quản lý chung cưđạt hiệu quả cao hơn

- Tìm hiểu quản lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rút ranhững nội dung chưa phù hợp hoặc chưa hoàn chỉnh

ph-Phương pháp nghiên cứu đề tài

Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa QTKD bất động sản và kinh tế tài nguyên, nhóm tác giả đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu đã học như:

- Phương pháp điều tra dự báo

- Phương pháp phân tích tổng hợp

- Phương pháp quy nạp diễn giải

- Phương pháp diễn dịch

Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà nước

đối với các khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay

Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảmngười ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chungnhư hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điệnnước, thoát nước, điện thoại v.v

Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện

đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảysinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích côngcộng khác ) Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giáthành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau

Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14 về phân hạng sửdụng nhà chung cư Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo Thông tưnày

Theo đó, nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảmbảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợnghoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức

độ hoàn hảo

Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu

về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện,trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơngđối hoàn hảo

Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêucầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoànthiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độkhá

Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêucầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoànthiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn,

đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

Tại Hà Nội hiện nay tập trung chủ yếu là các khà chung cư loại 3 và loại 4.Bởi vậy đề tài sẽ giới hạn và đi sâu vào nghiên cứu tìm hiểu thực trạng về hailoại chung cư này.

Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục, tài liệu tham khảo đề tàigồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về chung cư

Chương 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tư và nhà nước tại các khu chung cư ở Hà Nội hiên nay

Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư tại Hà Nội

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƯ

۩۩۩

1 Khái niệm chung vể chung cư cao tầng

Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người ởthực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung nhưhành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điện nước,thoát nước, điện thoại v.v

Chung cư ít nhất có 2 tầng Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972,nhà cao tầng (cao ốc) được phân thành 4 loại như sau:

+Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m)

+Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m)

+Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m)

+Nhà cao tầng loại 4: > 40 tầng ( cao hơn 100 m)

Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình:

1 Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần)

2 Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trênhình tháp gồm các căn hộ

3 Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ

Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm:

+ Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu

+ Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu

Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được pháttriển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta

Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầngthuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới.

a Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:

Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nướcxây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở Đây là giảipháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị

b Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:

Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc

cho thuê

c Đặc điểm của chung cư cao tầng:

Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:

- Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữuchung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia

- Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngangnhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung

- Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộtrong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theoquy định của pháp luật

3 Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại:

Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạchhoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển Tốc

độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéotheo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật ,

hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở chocông nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượngsinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang

tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở.Mặt khác, tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp Chính

vì vậy, Nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia pháttriển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án Đến nay đãxuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dáng đáp ứng một phầnnhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân Nhà ở chung cư cao tầngtheo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sựđồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, với sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đãđược xã hội chấp nhận Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếpsống đô thị văn minh, hiện đại Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung

cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học

kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước

Hiện Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều nhà chung cư với quy mô lớn,trong đó có những nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là chung cưvừa kinh doanh thương mại Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếunại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng việc giải quyết còn lúngtúng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụthể của thành phố

4 Những quy đị nh pháp lý về quản lý chung c ư:

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyếtđịnh số 08 /2008/ QĐ- BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xâydựng

+ Giải thích từ ngữ về bộ phận ban quản lý chung cư:

- “Chủ đầu tư” là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý sử dụng vốn

để thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật; là ngườitrực tiếp bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua

- “ Đơn vị đang quản lý nhà chung cư” là tổ chức đang được giao tráchnhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cư đó.

- “Chủ sở hữu nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân đang sở hữu hợp phápphần sở hữu riêng trong nhà chung cư

- “Người sử dụng nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợppháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

- “Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư” là đơn vị có năng lựcchuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động theoquy định của pháp luật về doanh nghiệp

+ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:

Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đềsau:

- Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm: quản lý việc điều khiển, duytrì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơmnước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trangthiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhàchung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chămsóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo chonhà chung cư hoạt động bình thường Việc vận hành nhà chung cư phải

do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhàchung cư thực hiện

- Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửachữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhàchung cư Việc bảo trì được thực hiện theo quy định tại Thông tư số08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướngdẫn công tác bảo trì công trình xây dựng Việc bảo trì nhà chung cư phải

do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựngphù hợp với nội dung công việc bảo trì

- Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều

81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và Điều 89 của Luật Nhà ở; Điều 55 và Điều

56 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về

“quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở” (sau đây gọi tắt làNghị định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày

03/7/2007 về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lạicác chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp”.

- Lưu trữ hồ sơ nhà chung cư: Chủ sở hữu nhà ở (đối với nhà chung cư có

01 chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu nhà chung cư) có trách nhiệm lập, lưu trữ

hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật Nhà ở

- Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư

1 Mọi nhà chung cư đều phải có Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung

cư với những nội dung chính như sau:

a) Trách nhiệm của các tổ chức (Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung

cư, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị) trong quản lý sử dụng nhàchung cư theo quy định của Quy chế này;

b) Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhàchung cư;

c) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư;

d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vậnhành, bảo trì nhà chung cư và các loại phí hợp lý khác;

đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu riêngtrong nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngoài nhà chung cư;

e) Quy định về việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhàchung cư và một số quy định khác

2 Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

a) Trường hợp nhà chung cư được bán từ ngày Quy chế này có hiệu lực thihành, trước khi bán, Chủ đầu tư xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhàchung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này và thông báo cho Bên mua Bản nộiquy này được đính kèm theo và là một phần không thể tách rời của hợp đồngmua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung cư

b) Trường hợp nhà chung cư được bán trước ngày Quy chế này có hiệu lựcthi hành thì Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị (nếu đã thành lập) hoặc đơn vị đangquản lý nhà chung cư có trách nhiệm soạn thảo Bản nội quy quản lý sử dụng nhàchung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này để thông qua trong Hội nghị nhàchung cư Trong trường hợp này, Bản nội quy phải phù hợp với nội dung quyếtđịnh đầu tư, nội dung dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) vànhững thoả thuận, cam kết bằng văn bản giữa Bên bán và Bên mua khi ký hợpđồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung cư (nếucó)

3 Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu

Chủ sở hữu nhà chung cư phải căn cứ vào những nội dung quy định tạikhoản 1 Điều này để xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư phùhợp với điều kiện thực tế của nhà chung cư đó và thông báo công khai với người

sử dụng nhà chung cư

+ Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư:

- Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong tổ chức quản lý sử dụngnhà chung cư

- Hội nghị nhà chung cư

- Ban quản trị nhà chung cư

- Chủ đầu tư trong quản lý sử dụng nhà chung cư

- Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư

+ Quản lý vận hành nhà chung cư:

- Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và nghiệmthu, thanh toán, thanh lý hợp đồng dịch vụ

- Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung

cư trong vận hành nhà chung cư

- Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư

+ Bảo trì nhà chung cư

- Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư

- Mức kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư

- Quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư

+Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng trong sử dụng nhà chung cư; những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư

- Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cư

- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhàchung cư

- Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư

- Những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Điều 23 của Quy chế nàyphải được Ban quản trị hoặc Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư thôngbáo trực tiếp và công khai đến các tổ chức, cá nhân có liên quan để biết và

thựchiện

+ Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm

- Giải quyết tranh chấp:

1 Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà chung cư do Toà

án giải quyết

2 Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyếttrên cơ sở hoà giải nhưng phải đảm bảo các quy định của Quy chế này Nếukhông hoà giải được thì chuyển Toà án giải quyết

3 Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý sửdụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này thì xử lý theo quy định củapháp luật về hợp đồng dân sự

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU

TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY

۩ ۩ ۩

*). Tình hình phát tri ển chung cư ở các đô thị t ại Hà Nội:

Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ

và rộng khắptrong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang là mốiquan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách Do vậy, nhà chung cưcao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tốc độ pháttriển nhanh Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó

Theo số liệu Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, hiện tại các đô thị trên

cả nước có hơn 3 triệu m2 nhà chung cư cũ (CCC) được xây dựng từ trước năm

1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống Riêng ở Hà Nội, có khoảng 23KCC cũ từ 4 - 5 tầng, có tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với trên 30.000 hộ,

và 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng

Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà

ở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm: 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sànxây dựng là: 920.195m2; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người

Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố HàNội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầngđược xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặtbằng Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xâydựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I - 2004 Tổng công ty Đầu tưPhát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng vớitổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau:

Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng

Tên

nhà Số căn

hộ

Số nhà xe

Số tầng Diện tích

kiốt ( m 2 )

Số thang máy Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40

Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà

ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phốvới chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn

Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đạikhông chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiềunhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư trú, nhưquản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt,văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thông tĩnh ),kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác Đó chính là không gian công cộng trongchung cư Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏiphải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừađảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù hợpvới xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tựnhiên khác có tính chấtđặc thù của Việt Nam

Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảokhông gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoànchỉnh của toàn bộ toà nhà Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gianhoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ và các không gian có chức năngcông cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thểthao, văn hoá, giải trí công cộng… Sự hoàn chỉnh của không gian chung của toànhà phải đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm bảo an toàn, anninh cho cư dân và các tài sản của họ

Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu để giảiquyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công trình phụ trợ, khônggian công cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng khu ở không được quan tâmđúng mức Tại một số chung cư đã xây dựng tại Hà Nội trong các thập niên 60-

80 của thế kỷ trước, nơi để xe đạp, xe máy… đều được các nhà thiết kế gắn liền

với từng căn hộ tại không gian tiền phòng Do sự phát triển đi lên của xã hội,phương tiện giao thông cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết

xe đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện tích trông giữ xecông cộng đã hình thành Việc tổ chức dịch vụ này hoàn toàn là tự phát donhu cầu của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh diện tích sinh hoạt củamình để làm nơi trông giữ xe Các không gian này không thuận lợi về sửdụng, không đảm bảo về an toàn, về phòng cháy, chữa cháy, an ninh… Nhucầu và sự phát triển xã hội ngày càng tăng, các phương tiện giao thông cá nhânkhông chỉ còn là những chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ô tô… như vậy đòi hỏiphải có thêm diện tích cho loại phương tiện giao thông này; tốt nhất là liền kềhoặc nằm trong các nhà chung cư cao tầng

Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là giaothông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chính, đểtạo sự thông thoáng và lấy ánh sáng việc tổ chức như vậy gây nhiều bất tiệntrong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn hộ trong một tầng Chung cư cao tầnghiện đại ngày càng vươn cao là xu hướng tất yếu Diện tích các căn hộ cũnglớn lên tối thiểu là 40-50m2 sàn, mức cao có thể lên tới 120-150m2 sàn hoặchơn nữa Do sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điển hìnhngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng, đủ số lượng thang máythang bộ (chống và thoát hiểm) Tổ chức không gian giao thông này không thểtiếp xúc toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thông thoáng, lấy ánh sang phùhợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là một yếu tố quan trọng cần sự quantâm nghiên cứu đúng mức

Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm phục vụnhu cầu giao thông tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật khác của toà nhàđòi hỏi phải được tính toán, tổ chức hợp lý

Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu Người ở có thể sử dụng

giao thông ngang trong từng tầng đó đưa rác tới nơi tập trung và thông qua hệthống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập trung tại vị trí thích hợp

và được chuyển đi bằng các phương tiện đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng Sau thời gian làm việc,ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, còn có các nhu cầugiao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư đông đúc củamột toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, xây dựng các công trình thể thao, giảitrí để kinh doanh là một giải pháp có tính khả thi cao Tại đây, ngoài việc thoảmãn các nhu cầu thể thao, giải trí, các cư dân trong một toà nhà còn có điềukiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm láng giềng thân thiết vốn là truyền thống tốtđẹp của dân tộc Việt Nam

Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng công cộnggắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng cần thiết.Đồng thời phải có thể chế, bộ máy và phương thức vận hành phù hợp

Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trongphát triển theo hình thức số lượng để cung cấp cho ở cho người dân, mà còncoi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng, quy chế quản lý, sửdụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực

tế Vì vậy, việc người dân trong quá trình sử dụng tuỳ tiện không chấp hành quyđịnh của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra khá phổ biếnhiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị, cảnh quan khu vực

bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang tính xã hội ngày càngphát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mâuthuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm

Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì sựphát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả về quy

mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn còn bất cập

và là một nội dung cần được nghiên cứu

*) Thực trạng quản lý chung cư tại các chung cư.

Các khu chung cư đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhưng cơ chếquản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn nhiềuvấn đề gây bức xúc Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà liên tục nổ ra vàphần thua thiệt cuối cùng thường thuộc về người dân

I Về mặt quy hoạch

Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiệnđại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thờinhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư trú,như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinhhoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thôngtĩnh), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác Đó chính là không gian công cộngtrong chung cư Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậyđòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa họcvừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phùhợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố

tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005: Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại,

về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộđộc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà Cuộc sống của cư dântrong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ vàcác không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thốngcửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Bởi vậy, quy hoạchchung cư là vấn đề đầu tiên chúng tôi muốn đề cập đến trong phần thực trạng của

các khu chung cư hiện nay Ngày càng có thêm nhiều các khu chung cư thươngmại mới được xây dựng lên ở các khu vực xa trung tâm thành phố Việc này gópphần tạo điều kiện cho nhiều người dân sở hữu được một căn hộ cho riêng mình,không phải chịu cảnh thuê nhà ở, và ở trong những căn nhà “siêu mỏng” chậtchội Tuy nhiên, khi các chủ đầu tư và các kiến trúc sư quy hoạch diện tích đất đểxây dựng chung cư thì họ đã không tính đến hạ tầng cơ sở Cụm từ “hạ tầng cơsở” nghe có vẻ gì đó rất xa vời và có thể khiến người ta dễ xem thường Thật ra,theo các kiến trúc sư, thực tế nó rất gần gũi và ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗingười hàng ngày, hàng giờ Đó là điện, nước, đường xá giao thông hay xa hơn

là chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng Trong khi ở cáckhu vực gần trung tâm thành phố thì luôn xảy ra hiện tượng quá tải trường họchay bệnh viện, tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khu chung

cư mới được xây dựng xa trung tâm dường như lại trái ngược với điều đó Điểnhình như KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà chung

cư và KĐT - đơn vị quản lý khu Mễ Trì Hạ) được đưa vào sử dụng từ tháng

5-2006 nhưng đến nay Các hạ tầng xã hội khác như chợ, trường học, cơ sở y tế chưa thấy động tĩnh gì Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến việc sinh hoạt củanhững người dân sống tại các khu chung cư đó Vì thế Nhà nước đã có nhữngluật về quy hoạch như: luật quy hoạch đô thị của quốc hội khoá XII, kì họp thứ 5

số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 :”….Quy hoạch đô thị là việc tổ chức khônggian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình

hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dânsống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị …”

Theo các nhà quy hoạch, không phải tự nhiên, trong các dự án khu đô thịhiện đại, những quy định về điều kiện hạ tầng cơ sở đều rất khắt khe Đã làm quyhoạch phải tính lâu dài Điều kiện sống của người dân không đơn thuần chỉ là nơi

ở, mà còn là không gian, sân chơi cho trẻ em, người già Nếu các chủ đầu tư

không kịp thời giải quyết vấn đề này thì sẽ gây ra hiện tượng chung cư xây lên

mà không có người mua, trong khi khu vực trung tâm đã quá tải những căn nhàchật chội nay lại càng quá tải hơn, người dân không được đảm bảo về điều kiệnsống, các tệ nạn xã hội tăng nhanh, rồi hậu quả sẽ như thế nào?

II Về mặt hạ tầng kĩ thuật

1 Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành

Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cư cũ cao4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hưởng khá lớn tới mỹ quan đôthị Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2, lớn thứ hai trong

cả nước, sau TPHCM Tuy nhiên, trong số này có tới 460 chung cư cũ đang lànơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu (4-5 tầng) và hơn 10 khu(1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp nặng nề Các khu chung cư cũnày được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60-70-80 thế kỷtrước, đến nay đều đã xuống cấp, một số đang trong tình trạng nguy hiểm và đặcbiệt nguy hiểm Vào khoảng cuối năm 2008, Hà Nội phải trải qua một “trận lụtlịch sử” Trận mưa lớn nhất trong vòng 35 năm đổ xuống ngày 31/10/2008 biến

Hà Nội thành biển nước, các khu chung cư cũ bị thấm dột, lún nứt nặng do bịngâm nước nhiều ngày Trần nhà bong tróc nhiều chỗ, những mảng tường vốn đãtróc sẵn nay chỉ cần đẩy nhẹ là rụng… Tiêu biểu phải kể đến các khu chung cưGiảng Võ, Thành Công, Láng Hạ, Văn Chương, Kim Liên…Trước trận lụt cáckhu chung cư cũ này đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụtxảy ra

Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễ hìnhdung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X, bởi cáckhu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đã biến dạng do

cơi nới, sửa sang chắp vá Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầy những cụm dương xỉ,cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải to thô lố lộ thiên…,những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tố cáo” tuổi tác của các ngôinhà Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bất tiện mà cư dân các khu nhà nàyphải chịu đựng!

Tuy “trẻ tuổi” hơn, những cư dân của các chung cư như Kim Liên, Trung

Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vô số chuyện bực mình.Chị Nhung, chủ của một căn hộ chung cư tầng 2 tại Thành Công tâm sự: “Cứmỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầu mùa đông hoặcgiông bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấm dần xuống các tầngthấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ thành giọt” Quả là trần

và tường nhà chị, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt, thậm chí còn mọc rêu xanh.Nhưng “méo mó có hơn không”, gia đình chị cũng còn có được hệ thống côngtrình phụ riêng biệt chứ hàng ngàn người dân ở chung cư Nguyễn Công Trứ lạichưa được hưởng “hạnh phúc” này!

Tại khu chung cư C4 Giảng Võ, vốn chỉ được phân cho các cán bộ trung caocấp vào những năm 80, hiện vẫn còn những chuyện rất trớ trêu Số là thiết kế củacác căn hộ tại đây giống nhau, lối đi và hành lang quá hẹp, không thể vận chuyểnđược những vật cồng kềnh Đã có người khi cha già, mẹ héo buộc lòng phải phácửa để chuyển quan tài ra ngoài, rồi sau đó cũng không thể di quan theo lối cầuthang thông thường, đành cắn răng buộc dây hạ áo quan xuống theo đường

“hàng không”

Trước tình trạng nhà chung cũ xây dựng trong giai đoạn 1975 – 1988, thờigian sử dụng còn lại theo thiết kế phải là 30 - 40 năm nữa Nhà bị lún mạnh nhưkhu “Thành Công, Giảng Võ” ở Hà Nội, thời gian sử dụng tối đa chỉ bằng 70%thời gian thiết kế Đối với các nhà khác bao gồm số nhà lắp ghép tấm lớn ở HàNội còn lại khu nhà Tân Mai, Tương Mai Hà Nội… Thời gian sử dụng thực tế

cũng chỉ bằng 75 – 80% thời gian thiết kế Nhà nước ban hành các quy định vềđầu tư cho công tác sửa chữa trùng tu, bảo dưỡng định kỳ các hệ thống kỹ thuật,

… hư hỏng nặng phải sửa lại gần Bộ xây dựng đã có quyết định số: 08/2008/Q

Đ –BXD về việc ban hành quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư.Theo điều 7:

“Cải tạo và phá dỡ nhà chung cư”:

Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại điều 81, 83,

84, 85, 86, 87, 88 và điều 89 của Luật nhà ở ; Điều 55, điều 56 của Nghị định90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) vàNghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 về “một số giải pháp để thựchiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp “:Các chủ

sở hữu nhà và chủ sở hữu nhà chung cư chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữuriêng của mình; có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữuchung Chính phủ quy định cụ thể kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữuchung của nhà chung cư.Việc cải tạo nhà chung cư cao tầng phải có thiết kế và

dự toán được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp mở rộng diện tích thìphải được tối thiểu hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý.Việctiến hành cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý

bằng văn bản Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng phải phá dỡ…

Đồng thời, UBND thành phố Hà Nội cũng ban hành Quyết định

48/2008/QĐ-UBND: dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện trên nguyên tắcđồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ở hợp pháp trongphạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm ứng, tái định cư được Hộiđồng bồi thường, hỗ trợ, tái định quận, huyện phê duyệt thông qua văn bản cóchữ ký của các hộ gia đình, được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận

Các hộ gia đình, cá nhân được nhận bố trí tại các căn hộ mới có diện tích căn

hộ không nhỏ hơn 30 m2 sàn; không phải trả tiền cho chủ đầu tư phần diện tích

tái định cư bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ được UBND quận, huyện phêduyệt Đối với phần diện tích căn hộ được tăng thêm (ngoài diện tích bằng 1,3lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhân phải trả tiền theo suấtđầu tư m2 sàn của dự án được duyệt Các hộ thuộc diện nghèo và chính sách,phần diện tích phải trả tiền sẽ được UBND thành phố xem xét cho phép trả góptrong 20 năm

Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cư cũ là mộttrong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ sở nguyêntắc then chốt, nhiều người dân đã khấp khởi mừng thầm Tuy nhiên, để thực hiênđược công việc này xem ra còn nhiều chuyên phải bàn tới Sở dĩ có những hạnchế trên tồn tại là do:

Hiện nay chưa có sự quy định rõ rµng về việc quản lý và sử dụng chung cư,

cụ thể là: Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trïng tu nhà

ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật Do đó việc xây dựng

kế hoạch trïng tu và dự trù kinh phí công tác này chưa thÓ hiện được

Theo quy định hiện hành thì việc trïng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc vềchủ sở hữu Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ tầng kỹthuật chưa có văn bản cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trïng tu, sửachữa Mặt khác việc sửa chữa trong các căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện Một số hộdân đã tự đục phá cả kết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho cả ngôi nhà, nhiều hộdân đã tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gâykhiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngôi nhà Tại một số khu nhà ở chung cư caotầng đã quy định các hộ dân phải đóng góp một số tiền nhất định hang tháng

Dự án khu đô thị mới Bác Linh Đàm đã quy định thu 30.000đ/thángnhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi cho công tác quản lý Mặtkhác, một số hộ dân từ chối đóng góp thêm với lý do hoàn cảnh khó khăn hoặccho rằng họ không có nghĩa vụ đóng góp