II. Về mặt hạ tầng kĩ thuật
1. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành
Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cư cũ cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hưởng khá lớn tới mỹ quan đô thị. Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2, lớn thứ hai trong cả nước, sau TPHCM. Tuy nhiên, trong số này có tới 460 chung cư cũ đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu (4-5 tầng) và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp nặng nề. Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60-70-80 thế kỷ trước, đến nay đều đã xuống cấp, một số đang trong tình trạng nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm. Vào khoảng cuối năm 2008, Hà Nội phải trải qua một “trận lụt lịch sử”. Trận mưa lớn nhất trong vòng 35 năm đổ xuống ngày 31/10/2008 biến Hà Nội thành biển nước, các khu chung cư cũ bị thấm dột, lún nứt nặng do bị ngâm nước nhiều ngày. Trần nhà bong tróc nhiều chỗ, những mảng tường vốn đã tróc sẵn nay chỉ cần đẩy nhẹ là rụng… Tiêu biểu phải kể đến các khu chung cư Giảng Võ, Thành Công, Láng Hạ, Văn Chương, Kim Liên…Trước trận lụt các khu chung cư cũ này đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụt xảy ra.
Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễ hình dung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X, bởi các khu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đã biến dạng do
cơi nới, sửa sang chắp vá. Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầy những cụm dương xỉ, cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải to thô lố lộ thiên…, những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tố cáo” tuổi tác của các ngôi nhà. Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bất tiện mà cư dân các khu nhà này phải chịu đựng!
Tuy “trẻ tuổi” hơn, những cư dân của các chung cư như Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vô số chuyện bực mình. Chị Nhung, chủ của một căn hộ chung cư tầng 2 tại Thành Công tâm sự: “Cứ mỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầu mùa đông hoặc giông bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấm dần xuống các tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ thành giọt”. Quả là trần và tường nhà chị, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt, thậm chí còn mọc rêu xanh. Nhưng “méo mó có hơn không”, gia đình chị cũng còn có được hệ thống công trình phụ riêng biệt chứ hàng ngàn người dân ở chung cư Nguyễn Công Trứ lại chưa được hưởng “hạnh phúc” này!
Tại khu chung cư C4 Giảng Võ, vốn chỉ được phân cho các cán bộ trung cao cấp vào những năm 80, hiện vẫn còn những chuyện rất trớ trêu. Số là thiết kế của các căn hộ tại đây giống nhau, lối đi và hành lang quá hẹp, không thể vận chuyển được những vật cồng kềnh. Đã có người khi cha già, mẹ héo buộc lòng phải phá cửa để chuyển quan tài ra ngoài, rồi sau đó cũng không thể di quan theo lối cầu thang thông thường, đành cắn răng buộc dây hạ áo quan xuống theo đường “hàng không”...
Trước tình trạng nhà chung cũ xây dựng trong giai đoạn 1975 – 1988, thời gian sử dụng còn lại theo thiết kế phải là 30 - 40 năm nữa. Nhà bị lún mạnh như khu “Thành Công, Giảng Võ” ở Hà Nội, thời gian sử dụng tối đa chỉ bằng 70% thời gian thiết kế. Đối với các nhà khác bao gồm số nhà lắp ghép tấm lớn ở Hà Nội còn lại khu nhà Tân Mai, Tương Mai Hà Nội…. Thời gian sử dụng thực tế
cũng chỉ bằng 75 – 80% thời gian thiết kế. Nhà nước ban hành các quy định về đầu tư cho công tác sửa chữa trùng tu, bảo dưỡng định kỳ các hệ thống kỹ thuật, …. hư hỏng nặng phải sửa lại gần. Bộ xây dựng đã có quyết định số: 08/2008/Q Đ –BXD về việc ban hành quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư.Theo điều 7: “Cải tạo và phá dỡ nhà chung cư”:
Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại điều 81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và điều 89 của Luật nhà ở ; Điều 55, điều 56 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp “:Các chủ sở hữu nhà và chủ sở hữu nhà chung cư chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng của mình; có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữu chung. Chính phủ quy định cụ thể kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.Việc cải tạo nhà chung cư cao tầng phải có thiết kế và dự toán được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp mở rộng diện tích thì phải được tối thiểu hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý.Việc tiến hành cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý bằng văn bản. Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng phải phá dỡ….
Đồng thời, UBND thành phố Hà Nội cũngban hành Quyết định 48/2008/QĐ- UBND: dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện trên nguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ở hợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm ứng, tái định cư được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định quận, huyện phê duyệt thông qua văn bản có chữ ký của các hộ gia đình, được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận.
Các hộ gia đình, cá nhân được nhận bố trí tại các căn hộ mới có diện tích căn hộ không nhỏ hơn 30 m2 sàn; không phải trả tiền cho chủ đầu tư phần diện tích
tái định cư bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ được UBND quận, huyện phê duyệt. Đối với phần diện tích căn hộ được tăng thêm (ngoài diện tích bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhân phải trả tiền theo suất đầu tư m2 sàn của dự án được duyệt. Các hộ thuộc diện nghèo và chính sách, phần diện tích phải trả tiền sẽ được UBND thành phố xem xét cho phép trả góp trong 20 năm...
Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ sở nguyên tắc then chốt, nhiều người dân đã khấp khởi mừng thầm .Tuy nhiên, để thực hiên được công việc này xem ra còn nhiều chuyên phải bàn tới. Sở dĩ có những hạn chế trên tồn tại là do:
Hiện nay chưa có sự quy định rõ rµng về việc quản lý và sử dụng chung cư, cụ thể là: Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trïng tu nhà ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật. Do đó việc xây dựng kế hoạch trïng tu và dự trù kinh phí công tác này chưa thÓ hiện được.
Theo quy định hiện hành thì việc trïng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về chủ sở hữu. Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ tầng kỹ thuật chưa có văn bản cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trïng tu, sửa chữa. Mặt khác việc sửa chữa trong các căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện. Một số hộ dân đã tự đục phá cả kết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho cả ngôi nhà, nhiều hộ dân đã tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gây khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngôi nhà. Tại một số khu nhà ở chung cư cao tầng đã quy định các hộ dân phải đóng góp một số tiền nhất định hang tháng. Dự án khu đô thị mới Bác Linh Đàm đã quy định thu 30.000đ/tháng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi cho công tác quản lý. Mặt khác, một số hộ dân từ chối đóng góp thêm với lý do hoàn cảnh khó khăn hoặc cho rằng họ không có nghĩa vụ đóng góp.
Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng.
Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động chung tu, bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp trầm trọng. Tóm lại, công tác quản lý ở hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng. Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ để cho công tác này được thực hiện tốt hơn.