Phân tích lợi ích và chi phí của dự án xây dựng Khu công nghiệp Hố Nai tỉnh Đồng Nai - giai đoạn 2

B ăGIỄOăD CăVÀă ÀOăT O --- NGUY NăTH ăH NGă I P PHÂNăTệCHăL IăệCHăVÀăCHIăPHệăC AăD ăỄNă XÂYăD NGăKHUăCỌNGă NGHI PăH ăNAIă LU NăV NăTH CăS ăKINHăT TP... Phân tích tài chính .... Chi p

B ăGIỄOăD CăVÀă ÀOăT O

-

NGUY NăTH ăH NGă I P

PHÂNăTệCHăL IăệCHăVÀăCHIăPHệăC AăD ăỄNă XÂYăD NGăKHUăCỌNGă NGHI PăH ăNAIă

LU NăV NăTH CăS ăKINHăT

TP H ăCHệăMINHă- N Mă2012

B ăGIỄOăD CăVÀă ÀOăT O

-

CH NG TRỊNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT

NGUY NăTH ăH NGă I P

PHÂNăTệCHăL IăệCHăVÀăCHIăPHệăC AăD ăỄNă XÂYăD NG KHUăCỌNGăNGHI PăH ăNAIă

Chuyên ngành: Chính sách công

Mƣ s : 603114

LU NăV NăTH CăS ăKINHăT

NG I H NG D N KHOA H C

TS.ăTR NăTH ăQU ăGIANG

TP.ăH ăChíăMinh - N mă2012

L IăCAMă OAN

Tôi xin cam đoan lu n v n nƠy hoƠn toƠn do tôi th c hi n Các đo n trích d n vƠ s li u s

d ng trong lu n v n đ u đ c d n ngu n và có đ chính xác cao nh t trong ph m vi hi u

bi t c a tôi Lu n v n nƠy không nh t thi t ph i ph n ánh quan đi m c a Tr ng i h c Kinh t ThƠnh ph H Chí Minh hay Ch ng trình Gi ng d y Kinh t Fulbright

TP.H Chí Minh, ngày tháng n m 2012

Tác gi lu n v n

Nguy năTh ăH ngă i p

L IăC Mă N

Tôi xin trơn tr ng g i l i c m n đ n toƠn th đ i ng gi ng viên Ch ng trình Gi ng d y Kinh t Fulbright - i h c Kinh t TP.H Chí Minh, nh ng ng i đƣ t n tình truy n đ t

ki n th c cho tôi trong su t th i gian h c tr ng c bi t, tôi xin g i l i c m n sơu s c

nh t đ n cô Tr n Th Qu Giang vƠ th y Nguy n Xuơn ThƠnh, ng i đƣ h ng d n, giúp

đ tôi hoƠn thƠnh lu n v n nƠy

Xin chơn thƠnh c m n các đ n v Chi nhánh Ngơn hƠng Phát tri n khu v c B c K n -

nghi p H Nai, Ban qu n lỦ các d án khu công nghi p t nh ng Nai, các Doanh nghi p đang ho t đ ng t i khu công nghi p H Nai 1 vƠ các h dơn thu c khu v c xơy d ng khu công nghi p H Nai 2 đƣ nhi t tình cung c p s li u, thông tin thi t y u vƠ nh n xét, góp Ủ giúp tôi hoƠn thƠnh lu n v n Tôi c ng xin g i l i c m n chơn thƠnh đ n các b n h c viên MPP2 vƠ MPP3 đƣ đ ng hƠnh v i tôi trong su t th i gian khóa h c vƠ giúp đ tôi trong

TịMăT TăNGHIểNăC U

D án xơy d ng khu công ngi p H Nai đƣ đ c Th t ng Chính ph phê duy t giai đo n

1 n m 1998, hi n nay đƣ đi vƠo ho t đ ng D án giai đo n 2 đ c Th t ng chính ph

đ n nay Hi n nay, vi c quy t đ nh có nên ti p t c th c hi n d án hay không đang lƠ v n

đ c p thi t do (1) Ch đ u t có nhu c u ti p t c tri n khai d án; (2) D án b trì hoãn trong th i gian dƠi gơy nh h ng không nh đ n đ i s ng c a các h dơn n m trong vùng quy ho ch và (3) Th t ng Chính ph v a đ a ra ch th s 07/CT-TTg ngày 02/3/2012 yêu c u rƠ soát t ng th đ i v i toƠn b các KCN trong c n c

K t qu phơn tích cho th y, NPV kinh t c a d án lƠ 1.136 t đ ng, nh v y m c dù b trì hoƣn trong th i gian dƠi xét trên quan đi m toƠn b n n kinh t thì d án v n hi u qu V i

k t qu nƠy, NhƠ n c có c c đ ch p thu n cho d án đ c ti p t c th c hi n Tuy

nhiên, k t qu phơn tích r i ro cho th y, d án s có hi u qu kinh t n u t l l p đ y trên

hút đ u t kh thi thì m i ch p thu n cho ti p t c tri n khai d án V m t tài chính, NPV

theo quan đi m ch đ u t là 192,89 t đ ng và NPV theo quan đi m t ng đ u t là

-131,76 t đ ng, d án không đ t hi u qu v m t tƠi chính Nh v y, Ch đ u t không có

đ ng c đ th c hi n d án Tuy nhiên, d án s đ t hi u qu tƠi chính khi m c giá cho thuê hƠng n m t ng 25,33% so v i m c giá d tính ho c chi phí đ u t gi m 9% so v i

t ng m c đ u t d tính V i tình hình th c t hi n nay, 2 y u t nƠy lƠ có th đ t đ c

Do đó, Ch đ u t có th th c hi n d án n u có nh ng ph ng án c th đ i v i vi c thu hút đ u t , đƠm phán giá vƠ ti t ki m chi phí đ u t mƠ không nh t thi t c n đ n s can thi p c a NhƠ n c v m t tƠi chính

qu n lỦ đ a ph ng c n bám sát ti n đ th c hi n d án c a Ch đ u t N u Ch đ u t quy t đ nh ti p t c th c hi n d án thì ph i h p h tr v m t hƠnh chính đ đ y nhanh

ti n đ d án, đ m b o l i ích cho ng i dơn có đ t b thu h i N u Ch đ u t không

mu n ti p t c th c hi n d án, ho c ti p t c th c hi n d án nh ng có d u hi u ti p t c trì

hoãn thì ki n ngh thu h i gi y phép th c hi n d án, gi i t a vùng quy ho ch đ ng i dơn

n đ nh cu c s ng, tránh tình tr ng ti p t c quy ho ch treo nh hi n nay

M C L C

L I CAM OAN i

L I C M N ii

TịM T T NGHIÊN C U iii

M C L C iv

DANH M C T VI T T T vi

DANH M C TH vii

DANH M C B NG vii

CH NG 1: GI I THI U 1

1.1 LỦ do hình thƠnh đ tƠi 1

1.2 M c tiêu vƠ cơu h i nghiên c u 3

1.3 Ph m vi nghiên c u 3

1.4 B c c lu n v n 3

CH NG 2: T NG QUAN VÀ PH NG PHÁP LU N 4

2.1 C s lỦ thuy t 4

2.1.1 Khung phơn tích hi u qu kinh t c a d án 4

2.1.2 Khung phơn tích hi u qu tƠi chính c a d án 6

2.2 Phơn tích nhu c u d án 8

2.2.1 Th c tr ng tình hình kinh t xƣ h i t nh ng Nai 8

2.2.2 Th c tr ng phát tri n khu công nghi p t nh ng Nai 9

2.2.3 D báo nhu c u c s h t ng KCN trên đ a bƠn t nh ng Nai 10

2.3 Gi i thi u d án 12

2.3.1 T ng quan v d án 12

2.3.2 Các nguyên nhơn khi n d án ch m ti n đ vƠ tình hình hi n t i 14

2.3.3 M t s thông s phơn tích d án 17

2.3.3.1 Các thông s s d ng cho phơn tích kinh t 17

2.3.3.2 Các thông s s d ng cho phơn tích tƠi chính 19

CH NG 3: PHÂN TệCH D ÁN 22

3.1 Phơn tích kinh t 22

3.1.1 L i ích kinh t 22

3.1.2 Chi phí kinh t 22

3.1.3 K t qu phơn tích kinh t 23

3.2 Phân tích tài chính 23

3.2.1 L i ích tài chính 23

3.2.2 Chi phí tài chính 23

3.2.3 L ch kh u hao 24

3.2.4 L ch tr n 24

3.2.5 Báo cáo thu nh p 24

3.2.6 K t qu phơn tích tài chính 24

3.3 Phơn tích r i ro 25

3.3.1 Phơn tích đ nh y đ i v i ph n tƠi chính 26

3.3.1.1 nh y m t chi u 26

3.3.1.2 nh y hai chi u 28

3.3.1.3 Phơn tích đ nh y theo k ch b n t l l p đ y 30

3.3.2 Phơn tích đ nh y đ i v i hi u qu kinh t 31

3.3.2.1 nh y m t chi u 31

3.3.2.2 nh y hai chi u 33

3.3.3 Phơn tích r i ro tƠi chính 33

3.3.4 Phơn tích r i ro kinh t 34

3.4 Phơn tích phơn ph i 35

CH NG 4: K T LU N VÀ KI N NGH 37

4.1 K t lu n vƠ ki n ngh 37

4.2 H n ch c a đ tƠi 39

TÀI LI U THAM KH O 40

PH L C 43

DANHăM CăT ăVI TăT T

ADB (Asian Development Bank) : Ngơn hƠng phát tri n Chơu Á

ADM (Administrative Expenditure for Zone

Operation)

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) : H s n ng l c tr n

EOCK (Economic Opportunity Cost of Capital) : Su t chi t kh u kinh t

EIRR (Economic Internal Rate of Return) : T su t n i hoƠn kinh t

GDP (Gross Domestic Product) : T ng s n ph m qu c n i

IRR (Internal Rate of Return) : T su t n i hoƠn

LP (Locally Purchased Inputs) : Chi cho d ch v và đ u vƠo mua t i

đ a ph ng

MSC (Opportunity Cost of These Public

Utilities and Locally Purchased Inputs)

đ u vƠo đ a ph ng

MWR (Wages paid to Local Labour) : Ti n l ng th c t tr cho lao đ ng

đ a ph ng

NBC (Net Benefit and Cost) : L i ích kinh t ròng

NPV (Net Present Value) : Giá tr hi n t i ròng

SWRF (Shadow Wage Rate Factor) : H s l ng kinh t

USD (United States Dollar) : ô la M

VA (Value Added) : Giá tr t ng thêm

WACC (Weighted Average Cost of Capital) : Chi phí bình quơn có tr ng s c a v n

DANHăM Că ăTH

ăth ă3.1: Phơn ph i xác su t ngơn l u ròng NPV tƠi chính trên quan đi m t ng đ u t 34

ăth ă3.2:ăPhơn ph i xác su t ngơn l u ròng NPV kinh t 35

DANHăM CăB NG B ngă2.1: M t s ch tiêu kinh t c a t nh ng Nai giai đo n 2009 - 2012 8

B ngă2.2:ăNhu c u di n tích KCN trên đ a bƠn t nh đ n n m 2020 11

B ngă2.3: B ng t ng h p quy ho ch s d ng đ t 13

B ngă2.4:ăB ng th ng kê hi n tr ng s d ng đ t 13

B ngă2.5:ăCác thông s s n xu t c a các ngƠnh công nghi p chính trong KCN 18

B ngă3.1: K t qu tính toán NPV vƠ IRR 25

B ngă3.2:ăK t qu tính toán h s an toƠn tr n DSCR 25

B ngă3.3:ăK t qu phơn tích đ nh y m t chi u c a y u t l m phát 26

B ngă3.4:ăK t qu phơn tích đ nh y m t chi u c a m c đ u t 27

B ngă3.5:ăK t qu phơn tích đ nh y y u t giá cho thuê hƠng n m 27

B ngă3.6:ăK t qu phơn tích đ nh y y u t giá cho thuê hƠng n m 28

B ngă3.7:ă nh y hai chi u gi a y u t giá cho thuê hƠng n m vƠ t ng m c đ u t 29

B ngă3.8:ă nh y hai chi u gi a y u t giá cho thuê hƠng n m vƠ t l l p đ y 29

B ngă3.9:ă nh y hai chi u gi a y u t giá cho thuê hƠng n m vƠ lƣi su t v n vay 30

B ngă3.10:ăK t qu phơn tích k ch b n đ i v i t l l p đ y 31

B ngă3.11: K t qu phơn tích đ nh y c a giá tr s n xu t/ha 31

B ngă3.12:ăK t qu phơn tích đ nh y c a y u t t l l p đ y 32

B ngă3.13:ăK t qu phơn tích đ nh y c a y u t l ng lao đ ng ph thông 32

B ngă3.14:ă nh y hai chi u gi a y u t t l l p đ y vƠ giá tr s n xu t/ha 33

CH NGă1: GI IăTHI U

1.1 LỦădoăhìnhăthƠnhăđ tài

Xơy d ng vƠ phát tri n khu công nghi p, khu ch xu t mang l i nhi u tác đ ng tích c c đ i

v i n n kinh t , giúp t ng tr ng công nghi p theo quy ho ch, t ng kh n ng thu hút đ u

t , đ y m nh ngu n hƠng xu t kh u, t o vi c lƠm vƠ h n ch tình tr ng ô nhi m do ch t

th i công nghi p gơy ra NgoƠi ra, phát tri n các KCN c ng góp ph n thúc đ y vi c phát tri n các đô th m i, phát tri n các c s ph tr vƠ d ch v , t o đi u ki n chuy n d ch c

c u kinh t xƣ h i Quá trình phát tri n các KCN Vi t Nam th i gian qua đƣ phát huy

đ c nhi u u đi m vƠ có tác đ ng tích c c đ i v i s phát tri n c a n n kinh t , đóng góp 32% giá tr s n xu t công nghi p c n c, t o ra giá tr s n xu t công nghi p 2 tri u

USD/ha; đóng góp 25% kim ng ch xu t kh u, giá tr xu t kh u 1,27 tri u USD/ha; góp

ph n thúc đ y chuy n d ch c c u n n kinh t trong đó công nghi p chi m t i 42%; n p

tr ng trong vi c gi i quy t vi c lƠm, đƠo t o ngu n nhơn l c, nơng cao thu nh p, đ i s ng

vƠ trình đ c a ng i lao đ ng n h t n m 2011, các KCN, KCX đƣ gi i quy t vi c lƠm

Chính vì

v y v a qua, Th t ng chính ph đƣ ban hƠnh ch th s 07/CT-TTg ngày 02/3/2012 v

vi c ch n ch nh công tác qu n lỦ vƠ nơng cao hi u qu ho t đ ng c a các khu kinh t ,

c quan ban ngƠnh có liên quan ph i th c hi n vi c rƠ soát t ng th đ i v i toƠn b các KCN trong c n c trong quỦ II n m 2012

ng Nai lƠ m t trong nh ng đ a ph ng kh i đ u cho s thƠnh công trong l nh v c xơy

vi c xơy d ng KCN, thu hút đ u t , thu hút v n FDI ToƠn t nh đƣ có 30 KCN đ c thƠnh

l p v i t ng di n tích 9.573,77 ha, trong đó đƣ cho thuê đ t t l 59,65% di n tích đ t dƠnh cho thuê (6.338,58 ha); có 35 qu c gia vƠ vùng lƣnh th ho t đ ng đ u t v i t ng s 1.130

KCN ng Nai chi m t tr ng đáng k trong giá tr s n xu t công nghi p, kim ng ch xu t

kh u vƠ đóng góp ngơn sách c a các KCN c n c; s phát tri n c a các KCN c a ng Nai đƣ có tác đ ng d n d t, lan t a, thúc đ y s phát tri n các KCN, thu hút đ u t , gi i quy t vi c lƠm, chuy n d ch c c u kinh t vƠ lao đ ng theo h ng t ng t tr ng công nghi p - d ch v c a các t nh trong vùng ông Nam B c ng nh Vùng kinh t tr ng đi m phía Nam Trong th i gian t i, phát tri n KCN v n lƠ đ nh h ng phát tri n chính c a t nh

ng Nai

D án Xơy d ng khu công nghi p H Nai do Công ty c ph n khu công nghi p H Nai lƠm ch đ u t , đ c đ u t t i xƣ H Nai, huy n Tr ng Bom, t nh ng Nai D án đ c chia lƠm hai giai đo n, giai đo n 1 đ u t t n m 1998, hi n đƣ đi vƠo ho t đ ng v i t l

l p đ y đ t 86% D án KCN H Nai giai đo n 2 theo d ki n đ c tri n khai t n m

2006, tuy nhiên do g p v ng m c trong vi c hoƠn thi n th t c, quy trình đ n bù gi i t a

vƠ thu hút đ u t nên b trì hoƣn cho đ n nay Vi c d án b trì hoƣn trong th i gian dài

(2006 -2011) đƣ tác đ ng không nh t i đ i s ng c a ng i dơn trong khu v c đ t quy

ho ch, gơy b c xúc cho ng i dơn (240 ha đ t đƣ n m trong di n quy ho ch khi n ng i dơn không đ c xơy s a nhƠ c a, g p khó kh n trong vi c bán đ t,chuy n đ i m c đích s

d ng đ t, s n xu t dƠi h n) do đó c n thi t ph i có s xem xét, quy t đ nh c a các c p chính quy n đ i v i vi c ti p t c hay không ti p t c th c hi n d án

Vi c d án b trì hoƣn th i gian dƠi c ng khi n cho các ch tiêu c a d án có nh ng thay

đ i đáng k so v i ph ng án đ c duy t, riêng t ng m c đ u t theo tính toán c a Ch

đ u t đƣ t ng g p n m l n, ngoƠi ra các y u t khác c a d án nh giá cho thuê, các lo i phí c ng có nhi u thay đ i Nh v y, n u các c quan qu n lỦ mu n đ a ra nh ng can thi p h p lỦ đ i v i vi c th c hi n d án, Ch đ u t mu n ti p t c tri n khai d án t i th i

đi m hi n t i thì vi c xác đ nh l i hi u qu c a d án c v m t kinh t l n tƠi chính lƠ h t

s c c n thi t ơy lƠ lý do hình thành đ tƠi ắPhơn tích l i ích vƠ chi phí c a d án xơy

d ng khu công nghi p H Nai t nh ng Nai, giai đo n 2”

1.2 M c tiêu và câu h i nghiên c u

M c tiêu c a đ tƠi lƠ đánh giá, phơn tích l i ích ậ chi phí c a d án vƠ phơn tích các y u t

nh h ng đ n hi u qu kinh t , tƠi chính c a d án đ lƠm c s đ a ra quy t đ nh v vi c tri n khai d án

Lu n v n đ c th c hi n nh m tr l i cho cơu h i NhƠ n c có nên ch p thu n cho d án

ti p t c đ c tri n khai hay không? VƠ các c quan qu n lỦ c n có nh ng can thi p gì đ i

Thông tin v s li u s d ng trong bƠi vi t đ c thu th p, t ng h p t nhi u ngu n bao

th ng kê t nh ng Nai, Nguy n Phú Vi t (2011), m t s DN đang ho t đ ng trong KCN

H Nai giai đo n 1 vƠ m t s h dơn trong vùng quy ho ch xơy d ng d án

1.4 B c c lu năv n

Lu n v n bao g m 04 ch ng Ch ng 1 gi i thi u, trình bƠy b i c nh, lý do nghiên c u,

m c tiêu nghiên c u, t đó đ a ra các cơu h i nghiên c u, ph m vi nghiên c u vƠ b c c

lu n v n Ch ng 2 trình bày khung phân tích cho đ tƠi, t ng quan v d án, đ ng th i

phân tích th c tr ng phát tri n KCN t nh ng Nai, t đó đ a ra nh ng s li u d báo cho nhu c u v di n tích xơy d ng KCN trong t ng lai c a t nh Ch ng 3 ti n hƠnh phân tích kinh t và tài chính d án Trong phơn tích kinh t s ti n hƠnh c l ng các thông s kinh t cho d án t đó phân tích đ đ a ra k t lu n đánh giá v hi u qu kinh t c a d án

Phân tích tài chính ti n hƠnh c l ng các thông s tƠi chính cho d án theo các quan

đi m đ u t , l p dòng ngơn l u cho các hình th c đ u t khác nhau, tính toán vƠ phơn tích

k t qu thu đ c NgoƠi ra, trong ch ng nƠy c ng ti n hƠnh phơn tích r i ro d án, s

d ng các công c nh phơn tích đ nh y, phơn tích tình hu ng vƠ phơn tích mô ph ng

Monte Carlo Ch ng 4 trình bƠy t ng h p nh ng k t qu đƣ phơn tích, t đó đ a ra nh ng khuy n ngh chính sách đ i v i d án

CH NG 2: T NGăQUANăVÀăPH NGăPHỄPăLU N

2.1 C ăs lý thuy t

Phơn tích l i ích - chi phí c a d án lƠ m t ph n c a vi c th m đ nh d án nh m xác đ nh

hi u qu kinh t hay tƠi chính c a d án M t d án đ u t có th th m đ nh theo các phơn tích tƠi chính, kinh t , phơn ph i thu nh p hay xƣ h i Phơn tích tƠi chính, d án đ c th m

đ nh trên c s s d ng giá c tƠi chính nh chúng th c s xu t hi n trên th tr ng Trong phơn tích kinh t , d án đ c th m đ nh trên c s s d ng giá c đƣ đ c hi u ch nh ng

v i các bi n d ng c a th tr ng đ ph n ánh chi phí ngu n l c hay l i ích kinh t th c s

đ i v i xƣ h i

2.1.1 Khung phân tích hi u qu kinh t c a d án

Phơn tích kinh t lƠ đánh giá d án trên quan đi m toƠn b n n kinh t , xác đ nh l i ích ròng d án mang l i cho n n kinh t , t đó xác đ nh nh ng đ i t ng b tác đ ng b i d án

vƠ nh h ng đ n thu nh p c a h N u l i ích d án mang l i l n h n chi phí d án gơy ra cho n n kinh t ch ng t vi c th c hi n d án s c i thi n phúc l i kinh t thì d án đ c

ch p nh n v m t kinh t vƠ x ng đáng đ l a ch n đ u t

Lu n v n s d ng khung phơn tích l i ích vƠ chi phí vƠ ph ng pháp chi t kh u ngơn l u

đ xác đ nh hi u qu v m t kinh t c a d án Ph ng pháp nƠy yêu c u xác đ nh các l i ích vƠ chi phí kinh t c a d án vƠ l ng hóa chúng b ng ti n t đó xác đ nh giá tr hi n t i

c a các ngơn l u ròng c a d án

Theo nghiên c u c a Kakesu - Jayanthakumaran (2003, tr.55) l i ích c a KCX bao g m các l i ích sau: l i ích t chênh l ch ti n l ng th c t tr cho lao đ ng đ a ph ng (MWR) vƠ l ng kinh t (SWR), chênh l ch gi a các kho n chi tr cho các d ch v công

c ng vƠ các đ u vƠo mua t i đ a ph ng (LP) v i chi phí c h i c a chúng (MSC), t t c các kho n thu mƠ DN ph i n p (TAX) vƠ l i nhu n ròng tr cho các c đông (nhƠ đ u t )

đ a ph ng tham gia vƠo các DN trong KCX (NP) Chi phí kinh t d ki n bao g m chi phí

đ u t c s h t ng (CAP) cho KCX vƠ các kho n chi phí ho t đ ng (ADM) Theo đó, l i ích kinh t ròng (NBC) trong các n m c a KCX đ c xác đ nh nh sau:

NBCt = (MWR-SWR)tL + (LP-MSC)tQ + TAXt + NPtậCAPt - ADMt

Khung phơn tích l i ích chi phí kinh t c a d án KCN c ng t ng t khung phơn tích d

án KCX

L i ích kinh t bao g m l i ích t chênh l ch l ng c a lao đ ng, chênh l ch c a các kho n chi tr ti n ích công c ng vƠ đ u vƠo đ a ph ng ch y u lƠ ph n chênh l ch chi phí

s d ng đi n (các kho n chi khác chênh l ch không đáng k , n u kho n chênh l ch nƠy lƠ

ơm thì đ c xác đ nh lƠ chi phí kinh t ) vƠ l i nhu n ròng chi cho các c đông đ a ph ng

V ph n thu (thu nh p kh u nguyên v t li u) do bƠi toán tính toán l i ích gi a ho t đ ng

c a các DN trong KCN vƠ ngoƠi KCN, trong khi đó thu XNK trong các KCN không có

u đƣi gì so v i ngoƠi KCN, ngoài ra, đ i v i các DN FDI đ u t trong KCN, ch a có

th ng kê t ng đ i chính xác v vi c nh p kh u nguyên li u vƠ n p thu nh p kh u do đó

đ tƠi không xét đ n ph n l i ích kinh t t thu Nh v y, l i ích kinh t c a d án =

(MRW-SWR)Lt + NPt

Trong đó: MRW: Ti n l ng c a lao đ ng trong KCN

SWR: Chi phí c h i c a lao đ ng

đ n gi n hóa vi c tính toán, gi đ nh ph n l i ích kinh t t lao đ ng ph thông chính lƠ

ph n l i ích kinh t t lao đ ng c a d án S lao đ ng ph thông lƠm vi c trong KCN giai

đo n 2 đ c c l ng d a trên tình hình lao đ ng hi n t i KCN H Nai giai đo n 1 Lao đ ng ph thông trong các KCN th ng lƠ l c l ng lao đ ng chuy n đ i ngh t nông nghi p sang ho t đ ng s n xu t công nghi p nên chi phí lao đ ng đ i v i lao đ ng ph thông đ c xác đ nh b ng giá kinh t c a lao đ ng ph thông t ng đ ng v i chi phí lao

đ ng trong s n xu t nông nghi p

ti p thông qua giá tr th ng d ròng c a ho t đ ng s n xu t công nghi p, d ch v c a các

DN thuê l i đ t c a d án đ u t h t ng KCN sau khi tr đi chi phí v n

Ph ng pháp xác đ nh giá tr th ng d c a ho t đ ng s n xu t công nghi p, d ch v đ c tính toán theo ph ng pháp s n xu t: Giá tr th ng d = Giá tr s n xu t ậ Chi phí trung

gian ậ Chi phí lao đ ng ậ Kh u hao4

Chi phí kinh t c a d án = CAP + ADM + EPL

Trong đó: EPL: Chi phí c h i c a đ t

CAP: Chi phí đ u t (theo giá kinh t )

ADM: Chi phí v n hƠnh, b o trì h t ng KCN

4

Tr ng Công D ng (2011)

t lƠ hƠng hóa phi ngo i th ng, đ ng cung v đ t đai hoƠn toƠn không co giƣn, khi đ t

đ c s d ng đ đ u t h t ng khu công nghi p thì s lƠm gi m l ng đ t ph c v các

m c đích khác, vì v y chi phí kinh t c a vi c s d ng đ t đ c tính b ng chi phí c h i

c a đ t Chi phí c h i c a đ t trong tr ng h p nƠy đ c tính toán b ng m c sinh l i c a

đ t trong tr ng h p đ t v n đ c s d ng đ ph c v các m c đích khi ch a có d án Theo th ng kê c a Ch đ u t , hi n t i vùng đ t quy ho ch đ u t d án ch y u tr ng các

lo i cơy lơu n m nh trƠm (62%) và đi u (11%) Chi phí c h i c a đ t đ c xác đ nh lƠ giá tr th ng d c a s n xu t các s n ph m ch y u sau khi tr chi phí v n (trên toƠn b

di n tích dƠnh cho đ u t KCN vƠ khu tái đ nh c )

Vì t nh ng Nai có s l ng KCN l n, nhu c u đ i v i ngu n lao đ ng ph thông (lao

đ ng t ngƠnh nông nghi p chuy n sang) l n nên đ tƠi gi đ nh s lao đ ng không có đ t

s n xu t nông nghi p có th tìm vi c t i các KCN, s l ng lao đ ng th t nghi p do chuy n đ i m c đích s d ng đ t không đáng k do đó chi phí kinh t c a d án nên không tính ph n chi phí kinh t do lao đ ng th t nghi p t o ra

2.1.2 Khung phân tích hi u qu tài chính c a d án

Trong phơn tích tƠi chính, d án có th đ c phơn tích đánh giá trên quan đi m c a ngơn hƠng (hay còn g i lƠ quan đi m t ng đ u t ), quan đi m ch đ u t vƠ quan đi m c quan

đ c đ t ra, đ tƠi s ch ti n hƠnh đánh giá trên hai quan đi m: quan đi m t ng đ u t vƠ quan đi m ch đ u t

Quan đi m Ngơn hƠng (hay còn g i lƠ quan đi m t ng đ u t ) lƠ xác đ nh s c m nh t ng

th c a d án nh m đánh giá s an toƠn c a s v n vay mƠ d án có th c n Trên c s

xem xét các dòng tƠi chính ti m n ng đ i v i d án s xác đ nh đ c tính kh thi v m t tƠi chính Quan đi m t ng m c đ u t (A) = L i ích tƠi chính tr c ti p ậ Chi phí tƠi chính tr c

ti p ậ Chi phí c h i các tƠi s n hi n có

Quan đi m ch đ u t , gi ng nh ngơn hƠng, ch đ u t xem xét m c thu nh p ròng t ng

c a d án so v i tr ng h p không có d án, ch đ u t xem xét nh ng kho n m t đi khi

th c hi n d án lƠ chi phí Khác v i ngơn hƠng, ch đ u t c ng kho n vay ngơn hƠng nh

lƠ kho n thu ti n m t vƠ kho n tr g c vƠ lƣi cho ngơn hƠng nh lƠ kho n chi ti n m t, nh

v y đ i v i ch đ u t d án, ngơn l u ròng B = A + V n vay - Tr lƣi vƠ n vay

5

Glenn P.Jenkins và Arnold C.Harberger (tr.12)

C hai quan đi m nƠy đ u th c hi n vi c xác đ nh các ch s NPV, IRR, DSCR, B/C đ

đ a ra đánh giá cu i cùng v tính hi u qu c a d án

Ch s NPV lƠ giá tr hi n t i ròng hay hi n giá ròng c a d án ó lƠ giá tr hi n t i ròng

c a dòng ti n nh n đ c sau khi tr đi chi phí đ u t

CBNPV

0 (1 )

)(

Ct: Ngân l u ra hay chi phí vƠo n m th t c a d án Các kho n chi phí xu t hi n t

n m đ u tiên c a d án, n m 0

r: T su t chi t kh u hay m c sinh l i t i thi u theo t ng quan đi m yêu c u

i v i m t d án đ c l p, d án lƠ kh thi khi NPV l n h n ho c b ng không i v i các

)(

CB

D án kh thi khi IRR l n h n su t sinh l i t i thi u ch p nh n đ c (hay chi phí v n c a

d án theo t ng quan đi m)

thu t cho thuê l i đ t; Thu phí h t ng vƠ x lỦ n c th i; Doanh thu t ho t đ ng cho

thuê kho bƣi; Thu phí qu n lỦ

Trong đó, Chi phí đ u t bao g m: Chi phí gi i phóng m t b ng vƠ tái đ nh c ; Chi phí xơy

d ng h th ng giao thông n i b , chi u sáng; Chi phí xơy d ng h th ng c p đi n, n c vƠ thoát n c; Chi phí xơy d ng h th ng kho bƣi, trung tơm d ch v ; Chi phí xơy d ng công viên, cơy xanh Chi phí đ u t c ng có th c tính theo theo su t đ u t /ha

đ ng bao g m: Chi phí qu n lỦ; Chi phí đi n n c; Ti n thuê đ t; Chi phí duy tu, b o

d ng, v n hƠnh

M t s kho n chi phí có th c tính d a trên t l bình quơn c a KCN giai đo n 1 có xem xét y u t bi n đ ng giá c gi a hai giai đo n

tƠi c ng ti n hƠnh phơn tích r i ro, đ nh y d án đ đánh giá m c đ nh h ng c a các

y u t su t đ u t , t l l p đ y, giá thuê cho thuê, lƣi su t v n vay đ i v i hi u qu kinh

t , tƠi chính c a d án

2.2 Phân tích nhu c u d án

2.2.1 Th c tr ng tình hình kinh t xã h i t nhă ng Nai

ng Nai lƠ t nh c a ngõ đi vƠo vùng kinh t ông Nam B - vùng kinh t phát tri n vƠ

n ng đ ng nh t c n c, phía đông giáp t nh Bình Thu n, đông b c giáp t nh Lơm ng, tơy b c giáp t nh Bình D ng vƠ t nh Bình Ph c, nam giáp t nh BƠ R a-V ng TƠu, tây

giáp Thành ph H Chí Minh (xem thêm Ph l c 1) LƠ m t trong ba góc nh n c a tam giác phát tri n: ThƠnh ph H Chí Minh - Bình D ng - ng Nai ng Nai có di n tích 5.903,94 km², chi m 1,76% di n tích t nhiên c n c vƠ 25,5% di n tích t nhiên vùng ông Nam B , có 11 đ n v hƠnh chính c p huy n g m 1 thƠnh ph , 1 th xƣ và 9 huy n

n c, m t đ dơn s lƠ 421 ng i/km², dơn s ng Nai t ng nhanh do quá trình đô th hóa

vƠ lƠn sóng di c c a ng i lao đ ng t các t nh đ n lƠm công nhơn t i các khu công nghi p ng Nai có h th ng giao thông phát tri n khá đ ng b , có 05 tuy n đ ng qu c

th ng đ ng th y t ng đ i thu n l i v i các c ng nh c ng ng Nai, c ng Th V i, c ng Phú M r t thu n ti n đ i v i vi c v n chuy n hƠng hóa

ng Nai có t c đ t ng tr ng kinh t nhanh vƠ t ng đ i n đ nh, chi ti t m t s ch tiêu

T tr ng đóng góp c a ngƠnh CN (%) 57,3 57,20 57,3 57,0 GTSX CN theo giá c đ nh n m 1994 (t đ ng) 87.097 102.513 120.565 141.060

T ng thu ngơn sách (t đ ng) 14.428 18.400 22.641

Ngu n: T ng h p t các Báo cáo n m 2010, 2011 c a t nh ng Nai

2.2.2 Th c tr ng phát tri n khu công nghi p t nhă ng Nai

vƠ đi u ki n h t ng giao thông thu n l i, r t phù h p cho vi c phát tri n các KCN N m

1963, KCN đ u tiên ng Nai c ng lƠ KCN đ u tiên c a Vi t Nam đ c xơy d ng v i tên g i Khu k ngh Biên Hòa, nay lƠ KCN Biên Hòa 1 v i di n tích 323 ha n m ph ng Bình An, thƠnh ph Biên Hòa Qua th i gian dƠi phát tri n, cho đ n nay, ng Nai đ c coi lƠ th ph , d n đ u c n c v s l ng các KCN (xem thêm Ph l c 2) v i 34 KCN

đ c quy ho ch v i di n tích 11.380 ha Trong đó, có 30 khu công nghi p đƣ đ c Th

t ng Chính ph phê duy t vƠ đi vƠo ho t đ ng, v i di n tích kho ng 9.573 ha, ngoài ra toƠn t nh còn có 43 c m công nghi p đ c quy ho ch v i t ng di n tích lƠ 2.143 ha trong

đó có 2 c m công nghi p đƣ đ u t hoƠn thi n h t ng, 6 c m công nghi p đang đ u t h

Vi c hình thƠnh vƠ phát tri n các KCN đƣ góp ph n thúc đ y phát tri n công nghi p d ch

v , t ng tr ng kinh t , hình thƠnh các trung tơm công nghi p g n li n v i phát tri n đô

th , đ y nhanh quá trình chuy n d ch c c u kinh t theo h ng công nghi p hóa, hi n đ i

hóa trên đ a bƠn t nh ng th i c ng t o ra vi c lƠm cho ng i lao đ ng kh p các t nh, thƠnh trong c n c, theo c tính hi n có h n 300 ngƠn lao đ ng đang lƠm vi c trong các

:

tri n KCN g n li n v i b o v môi tr ng s ch vƠ b n v ng

hút có ch n l c các d án đ u t nh d án công ngh tiên ti n, d án có s n ph m mang tính c nh tr nh toƠn c u, ít gơy ô nhi m môi tr ng

(4) Ti p t c đ y m nh công tác v n đ ng vƠ xúc ti n đ u t , chú tr ng thu hút các t p đoƠn kinh t l n, có ti m l c v v n, công ngh , th tr ng

cho ho t đ ng c a doanh nghi p trong KCN nh cung c p ngu n nhơn l c, nhƠ cho

ng i lao đ ng, d ch v th ng m i, ho t đ ng v n hóa g n v i KCN đ đ m b o phát tri n n đ nh, lơu dƠi

Trên c s nh ng đánh giá v quá trình hình thƠnh vƠ phát tri n KCN, t i H i ngh t ng

k t 20 n m xơy d ng vƠ phát tri n các KCN, KCX, khu kinh t Vi t Nam, t nh ng Nai

:

b o khai thác các ngu n l c có tính chi n l c lơu dƠi, đ c bi t g n li n v i các đi u ki n

h t ng giao thông Vi c quy ho ch c ng đ m b o mô hình phát tri n đô th b n v ng, tách khu v c s n xu t kh i khu dơn c

(2) Kêu g i vƠ thu hút các Công ty đ u t h t ng có kinh nghi m vƠ danh ti ng tham gia

đ u t các d án KCN, nh đó khai thác ti m l c c a Công ty trong vi c tri n khai, qu n lỦ các d án h t ng đ ng th i t o ni m tin cho các nhƠ đ u t đ c bi t lƠ các nhƠ đ u t n c ngoƠi mu n đ u t vƠo KCN

(3) Chú tr ng công tác xúc ti n đ u t , nh t lƠ kênh thu hút đ u t thông qua các nhƠ đ u

t n c ngoƠi đang đ u t trong các KCN trên đ a bƠn t nh ng Nai lƠ m t trong nh ng

t nh t ch c s m nh t vƠ đ u đ n hƠng n m các cu c xúc ti n đ u t đ n các n c phát tri n trong khu v c láng gi ng c ng nh Chơu M , Chơu Öc vƠ Chơu Âu NgoƠi ra còn t

ch c các h i ngh chuyên đ t i ch , đón ti p các nhƠ đ u t tham quan, ti p th thông qua các tham tán th ng m i ho c các công ty h t ng

(4) HoƠn thi n ho t đ ng qu n lỦ NhƠ n c trong các KCN T nh ng Nai đƣ có Chi c c

h i quan đóng các KCN đ a bƠn huy n, h i quan ch xu t riêng cho các DN ch xu t,

B u i n KCN, công an KCN Các c quan nƠy đƣ góp ph n t o nên thƠnh công cho c

ch th c hi n ắm t c a, t i ch ” t o đi u ki n thu n l i t i đa cho các DN ho t đ ng trong

các KCN Có c ch h p đ nh k 6 tháng/1 l n đ đ i tho i v i các Công ty h t ng vƠ các

DN trong KCN

2.2.3 D báo nhu c uăc ăs h t ng KCN trênăđ a bàn t nhă ng Nai

Theo đ nh h ng phát tri n kinh t xƣ h i c a t nh t i i h i ng b t nh l n th XI t ng

s n ph m qu c n i (GDP) toƠn t nh trong 5 n m 2010 - 2015 t ng bình quơn t 13% - 14%/n m, trong đó m c đóng góp c a khu v c công nghi p - xơy d ng chi m 57% GTSX

t các KCN đóng góp 80% t ng GTSX công nghi p trong toƠn t nh

Theo báo cáo c a Ban Qu n lỦ các KCN t nh ng Nai, đ n cu i n m 2011, toƠn t nh đƣ

66,21%), t ng di n tích KCN đƣ có quy ho ch có th cho thuê c tính kho ng 7.534 ha (trong đó bao g m 149,96 ha c a d án KCN H Nai giai đo n 2) Di n tích đƣ cho thuê

đ t t l 59,65% t ng đ ng 3.781 ha Nh v y, theo tính toán, giá tr s n xu t c a đ t

Trên c s t c đ t ng t ng c a t nh ng Nai t n m 2009 đ n nay, đ nh h ng t ng

tr ng c a t nh trong th i gian t i và t tr ng đóng góp vƠo GDP t nh c a các KCN trên

đ a bƠn, đ tƠi c l ng đ c nhu c u KCN c a t nh ng Nai đ n n m 2020 đ c trình bƠy t i B ng 2.2 Theo đó, t n m 2012 đ n 2015 trên đ a bƠn t nh ng Nai ch a c n b

sung thêm di n tích KCN m i, đ n n m 2015, toƠn t nh v n còn th a 57 ha đ t KCN Tuy nhiên, sang đ n n m 2016 thì di n tích KCN c n b sung thêm lƠ 759 ha, đ n n m 2017 nhu c u nƠy đƣ lên t i 1.682 ha Quá trình đ u t xơy d ng các KCN th ng kéo dƠi, trung bình t 4 đ n 5 n m, nh v y, đ đáp ng nhu c u v di n tích đ t KCN t n m 2016 tr đi thì b t đ u t bơy gi , các d án v KCN có th b t đ u ti n hƠnh kh o sát, nghiên c u ti n

kh thi vƠ kh thi

V i nhu c u di n tích KCN nh tính toán B ng s li u trên có th th y trong t ng lai nhu c u đ t KCN c a t nh ng Nai còn khá l n N u các KCN có các chính sách ph i

h p t t, các BQL có các ph ng án đi u ph i thích h p thì đ n n m 2016, di n tích KCN

hi n t i s khai thác h t vƠ có nhu c u thêm Tuy nhiên, vi c ph i h p nƠy lƠ r t khó th c

hi n do đó, các Công ty h t ng v n có th khai thác đ cung c p h t ng t hi n t i

2.3 Gi i thi u d án

2.3.1 T ng quan v d án

Theo Quy t đ nh đ c phê duy t ban đ u, n m 1998 d án có t ng di n tích lƠ 570 ha chia lƠm 2 giai đo n, giai đo n 1 đ u t trên di n tích lƠ 225,57 ha, giai đo n 2 lƠ 271 ha Cho

đ n nay, d án giai đo n 1 đƣ đi vƠo ho t đ ng, khai thác đ c 86% di n tích cho thuê

D án KCN H Nai giai đo n 2 (d án) đ c l p báo cáo kh thi n m 2004 sau đó đ c b sung, ch nh s a nhi u l n đ n n m 2006 thì chính th c đ c Chính ph ch p thu n cho

phép đ u t T ng m c đ u t ban đ u n m 2006 c a d án lƠ 318,11 t đ ng

Trong đó: Chi phí xơy l p: 176,339 t đ ng;

Chi phí đ n bù gi i t a vƠ t v n đ u t xơy d ng: 132,648 t đ ng;

D phòng phí: 9,123 t đ ng

T i th i đi m hi n t i, chi phí đ u t c a d án đƣ có s gia t ng đáng k , t ng m c đ u t

đƣ lên t i 1.310,84 t đ ng, trong đó chi phí đ n bù gi i t a là 762 t đ ng

T ng di n tích đ c quy ho ch ban đ u là 271 ha (314 ha bao g m 43,06 ha đ t xơy d ng khu dơn c ) v i quy ho ch s d ng đ t c th nh sau:

B ng 2.3: B ng t ng h p quy ho ch s d ng đ t

Ngu n: H s d án c a Công ty c ph n KCN H Nai, n m 2005

Tuy nhiên, hi n t i, Ch đ u t đƣ đi u ch nh l i c c u s d ng đ t, t ng di n tích d án

gi m xu ng còn 240 ha trong đó di n tích đ t xơy d ng công nghi p lƠ 158 ha

Hi n tr ng s d ng đ t ban đ u theo đi u tra nh sau:

Hi n nay, hi n tr ng đ t đƣ có m t s thay đ i, ph n di n tích tr ng đi u gi m vƠ đ c thay th b ng cơy trƠm, di n tích b hoang vƠ đ t tr ng c ng đ c ng i dơn tr ng b sung trƠm, hi n t i, di n tích tr ng trƠm đƣ lên t i 72%

đ u t lƠ 2012-2015, th i gian ho t đ ng c a d án lƠ 50 n m n h t tháng 4/2012, Ch

đ u t đƣ hoƠn thƠnh vi c l p l i t ng m c đ u t d án, hi n đang ch xét duy t, công tác

đ n bù gi i phóng m t b ng đang đ c tri n khai giai đo n ki m kê tƠi s n

D án ho t đ ng theo hình th c cu n chi u, đ c k t n i v không gian vƠ m t b ng h

th ng c s h t ng v i giai đo n 1: m r ng tuy n đ ng, m r ng nhƠ máy n c, m

r ng công su t tr m đi n, xơy d ng khu x lỦ n c th i vƠ khu trung tơm d ch v kho bƣi (dùng chung cho 2 giai đo n)

V n s d ng cho d án đ c huy đ ng t ba ngu n: v n t có, v n vay vƠ phí thu m t l n Trong đó, v n t có chi m 13,6%, v n t thu phí 1 l n chi m 17,1%, ph n còn l i lƠ v n

vay

Theo d ki n, Ch đ u t s vay v n t Ngơn hƠng Phát tri n t nh ng Nai, đi u nƠy lƠ

kh thi vì d án n m trong danh m c các d án đ u t phát tri n Tuy nhiên, n u s d ng ngu n v n nƠy, c c u v n s ph i đi u ch nh theo quy đ nh c a Ngơn hƠng Phát tri n, theo đó, v n t có c a Ch đ u t t i thi u ph i chi m 20% t ng m c đ u t d án, t ng

m c v n vay t i đa không quá 70%, lƣi su t v n vay lƠ 14,4%/n m Th i gian ơn h n t i

đa lƠ 10 n m

Theo d ki n, d án s ti p n i d án giai đo n 1, ti p t c xơy d ng KCN t p trung đa

ngành v i các lo i hình công nghi p g m:

2.3.2 Các nguyên nhân khi n d án ch m ti năđ và tình hình hi n t i

D án b ch m ti n đ do m t s nguyên nhơn nh : x lỦ kho ng cách cách ly Kho K860,

v ng m c trong vi c đ n bù gi i t a m t b ng vƠ n n kinh t g p nhi u khó kh n nên nhà

đ u t thuê đ t t i KCN e dè trong vi c tri n khai d án

V kho ng cách an toàn Kho K860: Do khu v c quy ho ch c a d án giáp v i khu đ t

qu c phòng, kho K860, nên sau khi đ c Th t ng Chính ph ch p nh n cho th c hi n

thu t đ gi i quy t các v n đ liên quan đ n kho ng cách an toƠn gi a KCN v i Kho K860

Th i gian th c hi n công tác x lỦ cách ly kéo dƠi m t g n 2 n m, đ n n m 2008 vi c xơy

đê ng n cách m i hoƠn thƠnh Hi n nay, v ng m c nƠy đƣ đ c x lỦ xong

V tình hình thu hút đ u t : T i th i đi m tháng 2/2006, đƣ có 22 nhƠ đ u t đ ng kỦ

thuê l i đ t KCN c a d án, trong đó có Công ty VMEP v i di n tích thuê là 30 ha do UBND t nh gi i thi u đ a đi m Tuy nhiên, sau đó, do quá trình x lỦ kho ng cách an toàn

Kho K860 kéo dài, n n kinh t r i vƠo th i k kh ng ho ng nên ch có Công ty VMEP lƠ tri n khai d án theo d đ nh, các nhƠ đ u t khác đ u t m d ng đ u t Hi n nay, m t s nhƠ đ u t đƣ đ ngh Công ty ti p t c b trí đ t, ngoƠi ra Công ty c ng đƣ lƠm vi c v i

m t s nhƠ đ u t m i vƠ đƣ có h n 20 DN th a thu n gi đ t trong KCN giai đo n 2 v i

di n tích kho ng h n 100 ha, chi m 45% di n tích đ t công nghi p cho thuê, ch a có DN nƠo kỦ h p đ ng thuê đ t vì ch a gi i phóng đ c m t b ng

V tình hình chung, theo tính toán c a đ tƠi v nhu c u đ t KCN c a t nh ng Nai nh ng

n m t i (t i m c 2.2.3) thì đ n n m 2016, toƠn t nh s c n t i h n 759 ha đ t KCN, trong khi đó t ng di n tích đ t KCN c a d án ch có 158 ha H n n a, Ch đ u t đƣ có kinh nghi m nhi u n m ho t đ ng trong l nh v c nƠy, có u th trong vi c tìm ki m thông tin,

đ i tác Do đó, tính kh thi v vi c thu hút đ u t , t l l p đ y KCN c a d án lƠ t ng

đ i cao Tuy nhiên, do y u t nƠy ch u s nh h ng c a nhi u y u t nên đ đánh giá tính

kh thi c a d án, đ tƠi s ti n hƠnh phơn tích r i ro đ i v i y u t nƠy

V v n đ đ n bù, gi i t a m t b ng: ơy lƠ d án do nhƠ n c giao đ t, cho thuê đ t, Th

t ng quy t đ nh phê duy t do đó, tuơn th theo các quy đ nh đƣ đ c ban hƠnh v đ n bù

gi i t a Khu đ t quy ho ch c a d án bao g m 4 b ph n, 2 b ph n thu c xƣ B c S n vƠ

H Nai 3 kho ng 140 ha n m trên đ a ph n huy n H Nai, 1 b ph n thu c xƣ ph c Tơn

r ng kho ng 71 ha n m trên đ a ph n huy n Long ThƠnh vƠ b ph n còn l i kho ng 28ha

n m trên đ a ph n ph ng Long Bình, TP Biên Hòa Hi n nay, Ch đ u t đang ph i h p

v i các c quan có liên quan đ ti n hƠnh ki m kê vùng quy ho ch S h dơn b nh

h ng trong vùng d án ban đ u lƠ kho ng trên ba tr m tuy nhiên, hi n nay, s h đƣ phát sinh nhi u h n do các h dơn sang nh ng mƠ không qua c p chính quy n đ a ph ng gây

khó kh n cho công tác ki m kê Theo d ki n c a Ch đ u t , kho ng 100ha thu c đ a

ph n xƣ Ph c Tơn vƠ ph ng Long Bình vi c thu h i t ng đ i kh thi vƠ có th thu h i trong n m 2012 do 2 đ a bƠn nƠy ít h dơn sinh s ng, các h dơn s ng ph thu c vƠo nông nghi p ít vƠ theo kinh nghi m t quá trình đ n bù cho d án giai đo n 1 c a Ch đ u t thì

ng i dơn trong 2 khu v c nƠy h p tác t t Hi n nay, Ch đ u t đang ti p t c ph i h p

v i các c quan có liên quan đ gi i quy t, th ng nh t vi c đ n bù tái đ nh c đ i v i nhóm các h dơn có liên quan đ n v n đ tôn giáo trên ph n di n tích còn l i, v n đ quan tr ng

đ i v i b ph n nƠy lƠ xác đ nh khu tái đ nh c phù h p đ h có th ti p t c sinh ho t tính

ng ng tôn giáo

Do th c t , d án m i ch giai đo n ki m kê, chu n b h s b i th ng, các m c giá

ch a đ c áp giá vƠ ch a đ n giai đo n thu h i nên ch a có nh ng phát sinh tr c ti p v i

ng i dơn nên ch a th đ xu t bi n pháp c th đ i v i vi c x lỦ v n đ nƠy Tuy nhiên,

v n đ đ n bù gi i t a m t b ng th ng phát sinh nhi u v ng m c vƠ có nh h ng l n

đ n ti n đ th c hi n d án, đ khơu gi i phóng m t b ng cho d án đ c ti n hƠnh thu n

l i, trên c s nghiên c u m t s đ tƠi, bƠi vi t liên quan đ n nh ng d án thƠnh công

công tác gi i phóng m t b ng c a d án nh sau:

nh : đ m b o c s h t ng c b n v đi n, n c, giao thông, công trình công c ng bao

g m ch , trung tơm y t ; g n khu v c sinh ho t tôn, giao tín ng ng c a ng i dơn Ho c khu T C g n khu v c s ng hi n t i

kê c th v tình hình dơn c trong vùng quy ho ch, c c u, đ tu i, gi i tính, công vi c và nhu c u th c s đ i v i vi c chuy n đ i ngh nghi p Có nh ng th a thu n c th v i các NhƠ đ u t thuê đ t c a KCN đ u tiên b trí công vi c phù h p cho ng i lao đ ng là

ng i dơn t vùng quy ho ch B trí m t ph n kinh phí h tr ng i dơn chuy n đ i ngƠnh ngh C ng có th h tr ng i dơn chuy n sang ho t đ ng d ch v th ng m i

ng i tƠn t t, tr em i v i ng i giƠ có th l p s ti t ki m hƠng tháng c p cho h m t

s ti n đ trang tr i nhu c u sinh ho t, t ch c c p s b o hi m vƠ khám b nh c p thu c

mi n phí i v i tr em có th cung c p nh ng gói h tr giáo d c cho tr em i v i

nh ng ng i tƠn t t có th ph i h p v i các trung tơm b o tr xƣ h i đ t o vi c lƠm ho c môi tr ng giao l u cho h

Trong các v ng m c d n đ n ch m ti n đ d án trên thì cho đ n nay, v ng m c v kho ng cách an toƠn kho K860 đƣ đ c x lỦ xong V n đ gi i phóng m t b ng hi n nay

ch a phát sinh v ng m c nghiêm tr ng, tuy nhiên do vi c đ n bù gi i t a có tính ch t

ph c t p nên r t đ c chú tr ng gi i quy t, Ch đ u t hi n đƣ ph i h p ch t ch v i các

c quan liên quan đ gi m thi u t i đa nh ng v ng m c có th phát sinh trong công tác

này V ng m c ch y u hi n t i đang đ c Ch đ u t t p trung x lỦ lƠ v ng m c v

vi c thu hút nhƠ đ u t thuê đ t c a d án

2.3.3 M t s thông s phân tích d án

2.3.3.1 Các thông s s d ng cho phân tích kinh t

Chi phí v n kinh t áp d ng cho đ tƠi đ c xác đ nh theo m c chi phí v n kinh t th c

đơy là giai đo n n n kinh t Vi t Nam t ng tr ng m nh, hi n nay n n kinh t đang có s đình tr vƠ c n m t kho ng th i gian n a đ n n kinh t tr l i m c t ng tr ng nh v y

cho nên, trong trung vƠ dƠi h n thì m c chi phí kinh t nh v y lƠ ch p nh n đ c, do đó

đ tƠi s d ng m c chi phí v n kinh t nƠy đ tính toán hi u qu c a d án

Các thông s đ tính toán l i ích t ho t đ ng s n xu t công nghi p, d ch v : C c u các ngƠnh công nghi p đ c gi đ nh d a theo gi đ nh c a Ch đ u t vƠ thông tin v c c u ngƠnh ngh trong m t s KCN đang ho t đ ng trên đ a bƠn t nh bao g m các ngƠnh đi n,

đi n t , d t, may m c, c khí ch t o, các s n ph m hóa ch t vƠ các s n ph m g

Giá tr s n xu t/ha di n tích đ t công nghi p đ c c l ng trên c s giá tr s n xu t công nghi p c a t nh ng Nai

Các thông s v t l chi phí s n xu t trung gian, t l chi phí đi n, giá tr th ng d đ c xác đ nh theo s li u th ng kê c a t nh; chi phí v n s d ng s li u đi u tra c a t nh ng

10

Nguy n Phi Hùng (2010)

B ng 2.5: Các thông s s n xu t c a các ngành công nghi p chính trong KCN

Tr.đó:

Chi phí

Các thông s xác đ nh l i ích c a lao đ ng: S lao đ ng ph thông trong KCN đ c c

l ng trên c s s li u v lao đ ng c a các DN trong KCN H Nai giai đo n 1, theo đó s lao đ ng/ha bình quơn lƠ 115 ng i/ha (xem thêm Ph l c 4), t l lao đ ng không k n ng chi m 75% (xem thêm Ph l c 5) M c l ng tƠi chính c a lao đ ng ph thông trong các KCN đ c tính b ng bình quơn m c l ng th p nh t c a lao đ ng ph thông trong các KCN trên đ a bƠn t nh ng Nai n m 2011, theo tính toán lƠ 21,05 trđ/n m (xem thêm Ph

l c 6) M c l ng kinh t hay chi phí c a c a lao đ ng ph thông hay lao đ ng không k

n ng đ c gi đ nh lƠ m c thu nh p c a lao đ ng không k n ng trong l nh v c nông nghi p, theo k t qu đi u tra c a tác gi thu nh p bình quơn c a lao đ ng nông thôn lƠ

15,68 trđ/n m (xêm thêm Ph l c 7)

Chi phí đ u t d án: D án ch đ n thu n lƠ xơy d ng h th ng đ ng, t ng bao, h

th ng đèn đi n chi u sáng, cơy xanh, kho d tr , các nguyên v t li u lƠ cát, đá s i, đèn, dơy

di n đ u ph bi n trong n c không c n nh p kh u do đó chi phí đ u t c a d án khi

đi u ch nh sang chi phí kinh t không c n đi u ch nh y u t t gi , không ch u tác đ ng b i

y u t ngo i t Do đó, chi phí đ u t kinh t vƠ chi phí đ u t tƠi chính c a d án ch chênh l ch v m c thu VAT

d ng nhƠ x ng, l p đ t máy móc r i m i đi vƠo ho t đ ng, khi các DN nƠy ho t đ ng thì

m i t o ra giá tr kinh t cho n n kinh t Do đó gi đ nh trong th i gian KCN ch a đ c

l p đ y thì t l DN đƣ thuê đ t vƠ đi vƠo ho t đ ng chi m 70% t ng s di n tích đƣ thuê

Di n tích dùng đ tính toán l i ích vƠ chi phí kinh t bao g m toƠn b ph n di n tích đ t dƠnh cho tái đ nh c vƠ di n tích xơy d ng khu công nghi p, t ng di n tích lƠ 240 ha Chi phí kinh t c a đ t hay giá tr kinh t c a đ t đ c xác đ nh theo giá tr s n xu t c a

đ t t i th i đi m đi u tra Hi n t i ph n l n di n tích đ t đ c s d ng đang tr ng trƠm vƠ

tr ng đi u, đ đ n gi n hóa vi c tính toán, tác gi t m tính giá tr s n xu t c a khu đ t theo giá tr s n xu t c a s n ph m chính v i gi đ nh t c đ t ng tr ng giá tr hƠng n m trong

t ng lai c a đ t b ng 0 Giá tr s n xu t bình quơn c a 1 ha đ t trong khu v c xơy d ng

d án theo đi u tra cu i n m 2010 là 46,63 trđ/n m (C c Th ng kê t nh ng Nai, 2011)

Giá đi n kinh t đ c xác đ nh theo m c giá đi n kinh t đ c tính c a Nguy n Phú Vi t (2011, Ph l c 3) theo đó giá kinh t c a đi n lƠ 1.532,43 VN /Kwh, giá tƠi chính lƠ 1.242

VN /Kwh, t đó xác đ nh đ c h s chuy n đ i giá đi n t tƠi chính sang kinh t lƠ 1,23

2.3.3.2 Các thông s s d ng cho phân tích tài chính

T i th i đi m l a ch n đ tƠi d án đang giai đo n xơy d ng l i báo cáo kh thi, các thông s đi u tra th ng kê đ c xác đ nh t i th i đi n n m 2012, đ tƠi l a ch n n m g c

lƠ n m 2012 đ phơn tích nghiên c u, quá trình phơn tích có đánh giá đ n tác đ ng c a y u

Theo d ki n c a Ch đ u t , di n tích KCN là 240 ha, di n tích đ t xơy d ng công nghi p

là 158 ha, quy ho ch s d ng đ t không thay đ i so v i d án đ c duy t

Gi đ nh d án l p đ y trong 5 n m, cho thuê theo hình th c cu n chi u, n m th 2 cho thuê đ c 50% di n tích đ t, các n m sau đó t ng 12,5%/n m cho đ n n m 2017 thì di n tích l p đ y đ t 100% di n tích cho thuê Trong toƠn b di n tích đ t cho thuê, di n tích đ t cho thuê thu ti n 1 l n lƠ 20 ha, cho thuê trong 3 n m b t đ u t n m th 2 k t khi d án

đi vƠo ho t đ ng L a ch n gi đ nh nƠy lƠm ph ng án g c đ tính toán Gi đ nh nƠy là

có c s vì (1) Ch đ u t đƣ tìm đ c khách hƠng cho kho ng 40% di n tích cho thuê, (2)

đ n n m 2016 theo tính toán v nhu c u đ t KCN c a t nh ng Nai thì toƠn t nh c n đ n

759ha đ t KCN, trong khi di n tích KCN mƠ d án cung c p ch lƠ 158 ha, nh v y vi c

l p đ y theo d ki n nh v y lƠ có th ch p nh n đ c, (3) Ban Qu n lỦ KCN H Nai đƣ

có kinh nghi m trong vi c thu hút các d án đ u t t quá trình thu hút đ u t cho KCN

H Nai giai đo n 1, cho đ n th i đi m hi n t i t l l p đ y c a d án giai đo n 1 đƣ đ t

92%, trong đó, ph n di n tích đƣ thu h i có kho ng 7,2% di n tích không li n th a không cho thuê đ c, di n tích ch a thu h i đ c còn kho ng 7,4% t ng di n tích giai đo n 1

s chênh l ch l n vƠ ph thu c r t l n vƠo n n kinh t vì v y y u t nƠy s đ c phơn tích

r i ro đ xác đ nh tác đ ng t i hi u qu d án

Chi phí đ u t : Theo quy t đ nh s 295/Q -BXD ngƠy 22/3/2011 c a B xơy d ng thì su t

đ u t đ i v i h t ng KCN lƠ 6.690 tri u đ ng/ha, ch a bao g m m t s kho n phí nh chi phí đ n bù gi i phóng m t b ng vƠ lƣi vay trong th i gian xơy d ng Trong khi đó, t ng

m c đ u t d án đ c Ch đ u t l p vƠo đ u n m 2012 có su t đ u t bình quơn 1 ha lƠ

s kho n chi phí và do m t s đ c thù v vi c xơy d ng KCN trên đ a bƠn t nh ng Nai

do đó su t đ u t d án nh v y lƠ t ng đ i phù h p so v i su t đ u t đ c ban hành

Th i gian đ u t d án đƣ đ c ch p nh n lƠ 4 n m, th i gian ho t đ ng c a d án lƠ 50

n m ơy lƠ các m c th i gian phù h p v i th i gian c a các d án đ u t KCN

C c u ngu n v n c a d án g m 3 ph n: v n t có, v n vay vƠ v n t ph n thu phí 1

l n.Trong đó v n vay s đ c vay t ngu n v n tín d ng đ u t nhƠ n c v i th i gian vay

10 n m, lƣi su t vay 14,4%/n m, m c v n vay chi m 62,72% t ng m c đ u t d án Vì

d án đ c th c hi n theo hình th c cu n chi u nên d án s ph i th c hi n tr n g c ngay khi phát sinh doanh thu.Theo tính toán ph n v n t thu phí 1 l n s chi m kho ng

17,28% c c u ngu n v n, ph n v n còn l i lƠ v n t có (xem thêm Ph l c 9) Su t sinh

l i c a v n t có không th c l ng b ng các ph ng pháp c l ng chi phí v n nên

t m tính theo su t sinh l i yêu c u c a Ch đ u t lƠ 15% Su t sinh l i t ph n phí thu 1

l n đ c tính b ng su t sinh l i c a v n t có Khi đó, tính toán đ c chi phí v n WACC

Ti n thuê đ t hƠng n m đ c tính b ng ph n chi phí gi i phóng m t b ng phơn b cho toƠn

b th i gian ho t đ ng c a d án t ng đ ng 18,75 t đ ng/ha theo quy đ nh c a t nh Thu thu nh p DN áp d ng theo quy đ nh c a NhƠ n c, 0% trong 4 n m k t n m đ u

Giá cho thuê lƠ giá ch a bao g m VAT, các chi phí đ u vƠo c a d án lƠ các kho n chi phí

qu n lỦ v i giá tr VAT không đáng k , do đó đ đ n gi n hóa vi c tính toán thu VAT

đ c lo i kh i dòng ngơn l u c a d án

T giá h i đoái t m tính lƠ 20.800 VND/USD theo Ngơn hƠng NhƠ n c n m 2011 T l

l m phát c a VND t m tính theo c tính c a EIU là 8%

vƠ trích kh u hao tƠi s n c đ nh

CH NGă3:ăPHÂNăTệCHăD ăỄN

V i các thông s đƣ đ c xác đ nh trong Ch ng 2, ch ng nƠy s ti n hƠnh phân tích tính

kh thi v m t kinh t , tƠi chính c a d án, đ ng th i đánh giá m c đ r i ro c a d án thông qua vi c đánh giá s bi n đ ng c a m t s y u t c b n

3.1 Phân tích kinh t

3.1.1 L i ích kinh t

L i ích kinh t bao g m hai ph n lƠ l i ích kinh t t ho t đ ng c a các DN trong KCN vƠ

L i ích t lao đ ng lƠm vi c trong các KCN

L i ích kinh t t các DN đ c xác đ nh b ng tích c a di n tích cho thuê và l i ích ròng

s n xu t/ha, v i L i ích ròng c a s n xu t/ha = Giá tr th ng d - chi phí v n

L i ích kinh t t lao đ ng đ c tính b ng (L ng tƠi chính - L ng kinh t )*Di n tích cho thuê *t l lao đ ng/ha*t l lao đ ng ph thông

Trong đó, di n tích cho thuê khi tính toán có đi u ch nh theo t l ho t đ ng trong giai

đo n ch a l p đ y

V i các thông s kinh t vƠ cách tính nh trên, lu n v n tính đ c l i ích kinh t c a d

án qua các n m chi ti t t i ph l c 11

Theo đó, trong n m đ u tiên, n m 2012, d án m i b t đ u tri n khai vi c đ n bù gi i t a

vƠ xơy d ng t ng ph n, ch a có DN nƠo thuê đ t trong KCN nên l i ích kinh t ch a có

Do d án ti n hƠnh theo hình th c cu n chi u nên t n m 1, n m 2013, b t đ u có DN thuê

đ t vƠ đi vƠo ho t đ ng do đó b t đ u xu t hi n l i ích kinh t L i ích nƠy t ng d n trong

5 n m đ u, đ ng th i v i quá trình xơy d ng, hoƠn thi n d án vƠ thu hút các DN thuê đ t

n n m th 5, n m 2017, thì KCN cho thuê toƠn b di n tích cho thuê theo d tính, t o ra giá tr l i ích kinh t lƠ 372,75 t đ ng vƠ n đ nh m c nƠy cho đ n h t đ i d án Vào

n m th 2 c a d án, ngơn l u ròng kinh t d ng do ngu n thu t di n tích cho thuê m t

l n l n trong khi đó chi phí đ u t th p

3.1.2 Chi phí kinh t

Chi phí đ u t kinh t đ c xác đ nh b ng toƠn b chi phí đ u t tƠi chính c a d án sau khi lo i b ph n thu VAT vì đơy lƠ kho n chuy n giao gi a DN đ u t vƠ nhƠ n c Chi phí ho t đ ng b ng chi phí ho t đ ng theo giá tƠi chính không tính đ n y u t l m phát Chi phí kinh t c a đ t nông nghi p tính b ng giá tr c a đ t khi s n xu t nông nghi p v i

gi đ nh t c đ t ng tr ng hƠng n m b ng 0, b ng ph ng pháp gián ti p thông qua giá tr

th ng d s n xu t c a đ t nông nghi p, chi phí kinh t nông nghi p b ng tích c a t ng di n tích d án và l i nhu n ròng c a s n xu t nông nghi p/ha

Chi phí đi n theo giá kinh t đ c xác đ nh b ng tích c a chi phí đi n s d ng cho ho t

đ ng s n xu t kinh doanh/ha đ t công nghi p v i di n tích đ t cho thuê và h s chuy n

su t sinh l i l n h n chi phí v n kinh t , nh v y d án hi u qu v m t kinh t Nhìn t góc đ kinh t , d án đáng đ th c hi n đ u t

3.2 Phân tích tài chính

3.2.1 L i ích tài chính

L i ích tƠi chính c a d án lƠ c s đ xác đ nh dòng ngơn l u vƠo c a d án L i ích tƠi chính đ c xác đ nh b ng t ng các ngu n thu c a d án bao g m: doanh thu t cho thuê

đ t xơy d ng nhƠ máy, cho thuê kho bƣi, thu phí qu n lỦ vƠ phí x lỦ n c th i

Doanh thu t cho thuê đ t xơy d ng nhƠ máy tính b ng tích c a Di n tích xơy d ng đ t

công nghi p v i n giá cho thuê; Doanh thu t cho thuê kho bƣi b ng tích c a Di n tích

đ t xơy d ng kho v i n giá cho thuê; Doanh thu t phí qu n lỦ b ng tích c a Di n tích xơy d ng đ t công nghi p v i Phí qu n lỦ

Trong đó doanh thu t cho thuê đ t chi m t tr ng ch y u (chi m 73%) trong c c u các ngu n thu c a d án, chi ti t doanh thu c a d án qua các n m t i Ph l c 12

3.2.2 Chi phí tài chính

Chi phí tƠi chính c a d án bao g m chi phí đ u t vƠ chi phí ho t đ ng, trong đó chi phí

ho t đ ng bao g m chi phí qu n lỦ, chi phí qu ng bá, chi phí đ x lỦ n c th i, chi phí duy tu b o d ng vƠ chi phí thuê đ t Các kho n chi phí nƠy lƠ c s đ xác đ nh dòng ngơn l u ra c a d án, chi ti t chi phí tƠi chính t i Ph l c 13

3.2.3 L ch kh u hao

Kh u hao đ c th c hi n theo ph ng pháp đ ng th ng đ kh u tr khi tính thu thu

nh p Th i gian kh u hao th c hi n theo quy đ nh c a NhƠ n c lƠ 25 n m đ i v i ph n tƠi

s n c đ nh h u hình, tƠi s n c đ nh vô hình đ c kh u hao theo th i gian kh u hao tƠi s n

c đ nh h u hình Vì toƠn b ph n v n vay c a d án đ u dùng đ xơy d ng c s h t ng

c đ nh vƠ đ c tính kh u hao Do d án s phát sinh doanh thu ngay t n m th 1 c a d

án nên các kho n đ u t c ng s đ c kh u hao l n l t ngay t n m th nh t t ng ng

v i ti n đ đ u t , chi ti t l ch kh u hao t i ph l c 14

3.2.4 L ch tr n

Do c c u v n c a d án có s d ng v n vay, do đó ph i xác đ nh l ch tr n đ tính toán các dòng ngơn l u vƠo, ra vƠ xác đ nh NPV c a t ng đ i t ng D án vay v n t ngu n

v n tín d ng đ u t c a NhƠ n c do Ngơn hƠng Phát tri n qu n lỦ T ng s v n vay lƠ

1.082,66 t đ ng, d ki n vay v n trong 2 n m, n m 0 vay 397,4 t đ ng, n m th 1 vay

685,2 t đ ng Lƣi su t v n vay lƠ 14,4%/n m Th i gian vay v n lƠ 10 n m Vì d án

đ c th c hi n theo hình th c cu n chi u, phát sinh doanh thu ngay t n m th 1 do đó lƣi vay c ng s tr n ngay t n m th 1 t c lƠ th i đi m phát sinh doanh thu, chi ti t l ch tr

n t i Ph l c 15

3.2.5 Báo cáo thu nh p

Trên c s các thông s v doanh thu, chi phí, kh u hao vƠ vay n nh trên, lu n v n xác

đ nh báo cáo thu nh p c a d án, t đó xác đ nh các dòng ngơn l u tƠi chính c a d án, chi

ti t báo cáo thu nh p t i ph l c 16 Theo đó, d án không có l i nhu n trong 8 n m đ u k

t khi đi vƠo ho t đ ng, sang n m th 9 d án m i b t đ u mang l i l i nhu n, vƠo n m

th 8 c a d án l i nhu n sau thu c a d án lƠ -16,89 t đ ng, sang n m th 9 đ t 3,31 t

đ ng

3.2.6 K t qu phân tích tài chính

Xác đ nh NPV vƠ IRR c a d án theo ngơn l u ròng c a d án trên hai quan đi m t ng đ u

t vƠ ch đ u t Trong đó ngơn l u vƠo bao g m các kho n doanh thu c a d án, ngơn l u

ra bao g m các kho n chi phí đ u t , chi phí ho t đ ng, thu thu nh p DN, tr n g c và

lãi vay (chi ti t t i Ph l c 17) V i dòng ngơn l u nh v y, đ tƠi xác đ nh đ c NPV, IRR vƠ DSCR c a d án nh sau

Ngoài ra, h s đ m b o an toàn tr n th p, bình quân là 0,73 cho th y d án không đ m

b o kh n ng tr n Nh v y, vi c đ u t d án s không mang l i l i nhu n nh mong

đ i cho nhƠ đ u t vƠ ngơn hƠng s không ch p thu n tài tr v n cho d án tr khi có s

b o lãnh tr n c a Chính ph

Tóm l i, k t qu phân tích tài chính d án có xét đ n tác đ ng c a l m phát cho th y d án

không kh thi v m t tài chính D án không kh thi v m t tài chính có th do các nguyên

nhơn nh chi phí đ u t ban đ u quá l n; giá cho thuê th p; chi phí s d ng v n cao

đ a ra k t lu n c th h n v khuy n ngh c n có thêm s phân tích r i ro vƠ đ nh y c a

3.3.1.ăPhơnătíchăđ nh yăđ i v i ph n tài chính

Phơn tích đ nh y đ xem k t qu th m đ nh thay đ i th nƠo tr c s thay đ i m t bi n s

đ u vƠo nh t đ nh Lu n v n l a chon các bi n s có kh n ng nh h ng l n đ n hi u qu

c a d án đ đánh giá đ nh y, các bi n s bao g m m c đ u t , t l l p đ y, giá thuê cho

thuê và lƣi su t v n vay

tài chính c a d án, nguyên nhơn lƠ do khi l m phát gia t ng thì t c đ t ng doanh thu s

t ng nhanh h n t c đ t ng chi phí c a d án Tuy nhiên, khi l m phát t ng lên t i 13% thì

d án v n ch a đ t hi u qu v m t tƠi chính V i tình hình kinh t vƠ d báo l m phát

Vi t Nam trong th i gian t i thì l m phát Vi t Nam s khó có kh n ng t ng cao h n m c 13% vƠ do đó NPV tƠi chính s khó hoán chuy n đ c t ơm sang d ng n u ch thay đ i

K t qu cho th y NPV tƠi chính d án khá nh y v i bi n s su t đ u t vƠ có t ng quan

khi t ng m c đ u t gi m 10% so v i m c hi n t i t ng ng v i m c giá tr 1.179 t

đ ng, giá tr chuy n đ i tính toán đ c là 1.188 t đ ng t c lƠ gi m 9,37% so v i t ng

m c đ u t ban đ u Nh v y, v i các y u t khác không đ i n u Ch đ u t có các bi n pháp đ ti t ki m chi phí đ u t , t n d ng t i đa s ph i h p v i c s h t ng giai đo n 1 sao cho m c đ u t gi m kho ng 9,37% thì d án s đ t hi u qu

Y u t t l l p đ Ổ: ơy lƠ m t trong nh ng tiêu chí quan tr ng đ i v i d án KCN Theo

d tính thì t l l p đ y c a d án s đ t m c t i đa, tuy nhiên trên th c t m c t l nƠy không d đ t đ c M c dù ng Nai lƠ t nh có th m nh trong vi c phát tri n KCN, th c

tr ng hi n nay cho th y ch có m t s KCN đ c đ u t t tr c đ t t l l p đ y 100%, các KCN đ t t l r t th p, m c l p đ y kh thi vƠo kho ng 80% i v i d án nƠy, khi tính toán v i gi đ nh t l l p đ y t i đa thì d án đƣ không hi u qu , do đó n u t l nƠy

th p h n thì d án c ng s không hi u qu Do đó, đ tƠi không đánh giá đ nh y c a y u

t nƠy d i góc đ tƠi chính mƠ s đánh giá đ nh y đ i hi u qu kinh t ph n ti p theo

Y u t giá cho thuê: ơy c ng lƠ m t trong nh ng y u t quan tr ng c a d án, có Ủ ngh a

quy t đ nh đ i v i dòng ngơn l u vƠo c a d án do đó, vi c tính toán tác đ ng c a y u t giá cho thuê đ i v i d án lƠ c n thi t i v i d án nƠy, do ph n di n tích cho thuê theo hình th c thu phí hƠng n m chi m t tr ng ch y u trong c c u doanh thu c a d án nên

đ tƠi ti n hƠnh phơn tích đ nh y đ i v i giá cho thuê hƠng n m, k t qu phơn tích đ

nh y m t chi u nh sau:

B ng 3.5: K t qu phơn tích đ nh y y u t giá cho thuê hƠng n m

Giá cho thuê

Ngu n: Tính toán c a tác gi

Trong dƣy giá bi n đ ng t 30 - 70 nghìn VN /m2/n m, d án đ t hi u qu tƠi chính ngay

25,33% so v i m c giá c s Trên quan đi m Ch đ u t , m c giá hoán chuy n lƠ 63,023

c s M c giá cho thuê c a các KCN trên đ a bƠn t nh hi n nay dao đ ng t 1,5

USD/m2/n m đ n 3,4 USD/m2/n m, do đó vi c Ch đ u t th a thu n đ cho thuê m c hoán chuy n là có th đ c

Y u t lãi su t vaỔ v n: Trong c c u ngu n v n d ki n c a d án, v n vay chi m t

tr ng l n, lên t i 67% Nh v y, y u t lƣi su t v n vay s có tác đ ng không nh t i dòng ngơn l u c a d án Do đó, lu n v n s phơn tích đ nh y đ đánh giá m c đ nh h ng

c a bi n s nƠy đ i v i d án Lu n v n l a ch n m c bi n đ ng ±2% so v i m c lƣi su t

v n vay c s đ phơn tích đ nh y d án, k t qu phơn tích đ nh y m t chi u nh sau:

B ng 3.6: K t qu phơn tích đ nh y y u t giá cho thuê hƠng n m

K t qu ch y đ nh y cho th y, hi u qu d án t l ngh ch v i m c lƣi su t v n vay, trong

đi u ki n các y u t khác không đ i lƣi su t v n vay cƠng t ng, d án cƠng không hi u qu

M c dù, d án đƣ đ c vay v n v i lƣi su t u đƣi, tuy nhiên v n không đ t đ c hi u qu

tài chính

K tălu n: Qua phơn tích m t chi u đ i v i m t s y u t quan tr ng đ i v i d án, có th

th y trong các bi n s có nh h ng đ n hi u qu tƠi chính c a d án thì hai y u t mƠ Ch

đ u t nên đ c bi t quan tơm lƠ y u t giá cho thuê hƠng n m và y u t ng m c đ u t c a

d án Vi c đi u ch nh các y u t nƠy t i giá tr thích h p có th mang l i hi u qu tƠi chính cho d án

B ng 3.7: nh y hai chi u gi a y u t giá cho thuê hƠng n m vƠ t ng m c đ u t

VN n u t ng m c đ u t t ng 10% thì d án v n hi u qu v m t tƠi chính trên quan

đi m t ng đ u t Nh v y, Ch đ u t có th cơn đ i hai y u t nƠy đ đ t đ c hi u qu tƠi chính d án

Giá cho thuê và t l l p đ Ổ:

B ng 3.8: nh y hai chi u gi a y u t giá cho thuê hƠng n m vƠ t l l p đ y

Ngu n: Tính toán c a tác gi

K t qu phơn tích cho th y n u t l l p đ y d án ch đ t 60% thì d án s đ t hi u qu tƠi

chính khi m c giá thuê 70 nghìn VN /m2/n m t ng đ ng 3,4 USD/m2/n m vƠ n u t l

Giá cho thuê và lãi su t v n vaỔ:

d án s đ t hi u qu tƠi chính n u lƣi su t v n vay m c 16% Nh v y, trong tr ng h p

Ch đ u t không vay đ c ngu n v n u đƣi, Ch đ u t v n có th vay các ngu n v n khác v i lƣi su t cao h n v i đi u ki n th a thu n đ c m c giá cho thuê t ng ng

B ng 3.9: nh y hai chi u gi a y u t giá cho thuê hƠng n m vƠ lƣi su t v n vay

n v tính: T đ ng Lƣi su t vay v n

v i 3,03 USD/m2/n m thì kh n ng đ t hi u qu c a d án r t cao, th m chí c khi t ng

m c đ u t t ng m nh, lƣi su t v n vay cao vƠ t l l p đ y th p, do đó Ch đ u t nên t p

trung các bi n pháp đ th a thu n đ c m c giá nƠy v i các khách hƠng c a mình

3.3.1.3 Phơnătíchăđ nh y theo k ch b n t l l păđ y

Y u t t l l p đ y lƠ y u t quan tr ng có nh h ng l n đ n quy t đ nh đ u t d án c a

Ch đ u t c ng nh hi u qu c a d án K t qu phơn tích hi u qu tƠi chính vƠ đ nh y

m t chi u cho th y, v i t l l p đ y t i đa là 100% thì d án v n không đ t hi u qu kinh

t Tuy nhiên, do t l l p đ y có liên quan đ n ba bi n s bao g m t l l p đ y n m đ u tiên, s n m l p đ y vƠ t l l p đ y t i đa Vi c ch đánh giá t l l p đ y t i đa s không

th hi n đ c rõ nét tác đ ng c a y u t nƠy t i hi u qu d án, do đó lu n v n ti n hƠnh phơn tích k ch b n đ i v i y u t nƠy đ đ a ra nhìn nh n rõ nét h n D a trên nh ng

thông tin chung v tình hình l p đ y m t s KCN, lu n v n xơy d ng b n k ch b n đ i v i

K t qu phơn tích đ nh y theo k ch b n đ i v i y u t t l l p đ y đ c trình bƠy

B ng cho th y d án kh thi v m t tƠi chính khi t l l p đ y theo k ch b n 1, lƠ k ch b n

t t nh t trong các k ch b n đ xu t Nh v y, trong đi u ki n các y u t khác không đ i, d

Th c hi n vi c phơn tích đ nh y c a các y u t t l l p đ y KCN, giá tr s n xu t đ t/ha,

t l lao đ ng ph thông vƠ h s giá đi n kinh t đ xác đ nh m c đ nh h ng vƠ bi n

đ ng c a các y u t nƠy đ i v i NPV kinh t c a d án

3.3.2.1 nh y m t chi u

Y u t giá tr s n xu t trên ha: Ch n biên bi n đ ng cho giá tr s n xu t/ha t lƠ các m c

t 20 đ n 57,05 t đ ng/ha, tính toán đ c NPV kinh t vƠ EIRR nh sau:

B ng 3.11: K t qu phơn tích đ nh y c a giá tr s n xu t/ha

Ngu n: Tính toán c a tác gi

K t qu cho th y y u t giá tr s n xu t/ha tác đ ng đ ng bi n v i hi u qu kinh t c a d

t ng ng v i m c t ng c a giá tr s n xu t/ha, giá tr s n xu t/ha t ng 11% thì NPV kinh

t t ng 12% Giá tr hoán chuy n tính toán đ c lƠ 15,64 t đ ng/ha Nh v y, Ch đ u t

vƠ các c quan qu n lỦ c n có s can thi p đ thu hút nh ng ngƠnh ngh t o ra giá tr s n

xu t/ha cao đ nơng cao hi u qu kinh t cho d án, tránh tr ng h p d án không mang

l i hi u qu

Y u t t l l p đ Ổ: Theo m c tính toán thì k c khi t l l p đ y đ t m c t i đa thì d án

v n không hi u qu v m t tƠi chính, tuy nhiên v i gi đ nh đó thì đ t hi u qu kinh t , do

đó c n thi t ph i xem xét đ nh y c a y u t nƠy đ i v i NPV kinh t đ xác đ nh tác đ ng