Phân tích lợi ích và chi phí của dự án xây dựng Khu công nghiệp Hố Nai tỉnh Đồng Nai - giai đoạn 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ HỒNG ĐIỆP PHÂN TÍCH LỢI ÍCH VÀ CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP HỐ NAI TỈNH ĐỒNG NAI – GIAI ĐOẠN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH CHƢƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT NGUYỄN THỊ HỒNG ĐIỆP PHÂN TÍCH LỢI ÍCH VÀ CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP HỐ NAI TỈNH ĐỒNG NAI – GIAI ĐOẠN Chun ngành: Chính sách cơng Mã số: 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS TRẦN THỊ QUẾ GIANG TP Hồ Chí Minh - Năm 2012 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn đƣợc dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phải phản ánh quan điểm Trƣờng Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright TP.Hồ Chí Minh, ngày tháng Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hồng Điệp năm 2012 ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến tồn thể đội ngũ giảng viên Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright - Đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh, ngƣời tận tình truyền đạt kiến thức cho suốt thời gian học trƣờng Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô Trần Thị Quế Giang thầy Nguyễn Xn Thành, ngƣời hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn đơn vị Chi nhánh Ngân hàng Phát triển khu vực Bắc Kạn Thái Nguyên, Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Đồng Nai, Ban quản lý dự án Khu công nghiệp Hố Nai, Ban quản lý dự án khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai, Doanh nghiệp hoạt động khu công nghiệp Hố Nai hộ dân thuộc khu vực xây dựng khu công nghiệp Hố Nai nhiệt tình cung cấp số liệu, thơng tin thiết yếu nhận xét, góp ý giúp tơi hồn thành luận văn Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến bạn học viên MPP2 MPP3 đồng hành với suốt thời gian khóa học giúp đỡ tơi việc thực luận văn TP.Hồ Chí Minh, ngày tháng Nguyễn Thị Hồng Điệp năm 2012 iii TÓM TẮT NGHIÊN CỨU Dự án xây dựng khu công ngiệp Hố Nai đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt giai đoạn năm 1998, vào hoạt động Dự án giai đoạn đƣợc Thủ tƣớng phủ cho phép đầu tƣ năm 2006 Tuy nhiên, gặp số vƣớng mắc nên dự án bị trì hỗn Hiện nay, việc định có nên tiếp tục thực dự án hay không vấn đề cấp thiết (1) Chủ đầu tƣ có nhu cầu tiếp tục triển khai dự án; (2) Dự án bị trì hỗn thời gian dài gây ảnh hƣởng khơng nhỏ đến đời sống hộ dân nằm vùng quy hoạch (3) Thủ tƣớng Chính phủ vừa đƣa thị số 07/CT-TTg ngày 02/3/2012 yêu cầu rà sốt tổng thể tồn KCN nƣớc Kết phân tích cho thấy, NPV kinh tế dự án 1.136 tỷ đồng, nhƣ bị trì hỗn thời gian dài xét quan điểm tồn kinh tế dự án hiệu Với kết này, Nhà nƣớc có cở để chấp thuận cho dự án đƣợc tiếp tục thực Tuy nhiên, kết phân tích rủi ro cho thấy, dự án có hiệu kinh tế tỷ lệ lấp đầy 67,3% trở lên, Nhà nƣớc cần phải yêu cầu Chủ đầu tƣ trình bày phƣơng án thu hút đầu tƣ khả thi chấp thuận cho tiếp tục triển khai dự án Về mặt tài chính, NPV theo quan điểm chủ đầu tƣ -192,89 tỷ đồng NPV theo quan điểm tổng đầu tƣ 131,76 tỷ đồng, dự án không đạt hiệu mặt tài Nhƣ vậy, Chủ đầu tƣ khơng có động để thực dự án Tuy nhiên, dự án đạt hiệu tài mức giá cho thuê hàng năm tăng 25,33% so với mức giá dự tính chi phí đầu tƣ giảm 9% so với tổng mức đầu tƣ dự tính Với tình hình thực tế nay, yếu tố đạt đƣợc Do đó, Chủ đầu tƣ thực dự án có phƣơng án cụ thể việc thu hút đầu tƣ, đàm phán giá tiết kiệm chi phí đầu tƣ mà khơng thiết cần đến can thiệp Nhà nƣớc mặt tài Do dự án có ảnh hƣởng đến đời sống ngƣời dân khu vực quy hoạch nên quan quản lý địa phƣơng cần bám sát tiến độ thực dự án Chủ đầu tƣ Nếu Chủ đầu tƣ định tiếp tục thực dự án phối hợp hỗ trợ mặt hành để đẩy nhanh tiến độ dự án, đảm bảo lợi ích cho ngƣời dân có đất bị thu hồi Nếu Chủ đầu tƣ không muốn tiếp tục thực dự án, tiếp tục thực dự án nhƣng có dấu hiệu tiếp tục trì hỗn kiến nghị thu hồi giấy phép thực dự án, giải tỏa vùng quy hoạch để ngƣời dân ổn định sống, tránh tình trạng tiếp tục quy hoạch treo nhƣ iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT NGHIÊN CỨU iii MỤC LỤC iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC ĐỒ THỊ vii DANH MỤC BẢNG vii CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Lý hình thành đề tài 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Bố cục luận văn CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VÀ PHƢƠNG PHÁP LUẬN 2.1 Cơ sở lý thuyết 2.1.1 Khung phân tích hiệu kinh tế dự án 2.1.2 Khung phân tích hiệu tài dự án 2.2 Phân tích nhu cầu dự án 2.2.1 Thực trạng tình hình kinh tế xã hội tỉnh Đồng Nai 2.2.2 Thực trạng phát triển khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai 2.2.3 Dự báo nhu cầu sở hạ tầng KCN địa bàn tỉnh Đồng Nai 10 2.3 Giới thiệu dự án 12 2.3.1 Tổng quan dự án 12 2.3.2 Các nguyên nhân khiến dự án chậm tiến độ tình hình 14 2.3.3 Một số thơng số phân tích dự án 17 2.3.3.1 Các thơng số sử dụng cho phân tích kinh tế 17 2.3.3.2 Các thơng số sử dụng cho phân tích tài 19 CHƢƠNG 3: PHÂN TÍCH DỰ ÁN 22 3.1 Phân tích kinh tế 22 3.1.1 Lợi ích kinh tế 22 v 3.1.2 Chi phí kinh tế 22 3.1.3 Kết phân tích kinh tế 23 3.2 Phân tích tài 23 3.2.1 Lợi ích tài 23 3.2.2 Chi phí tài 23 3.2.3 Lịch khấu hao 24 3.2.4 Lịch trả nợ 24 3.2.5 Báo cáo thu nhập 24 3.2.6 Kết phân tích tài 24 3.3 Phân tích rủi ro 25 3.3.1 Phân tích độ nhạy phần tài 26 3.3.1.1 Độ nhạy chiều 26 3.3.1.2 Độ nhạy hai chiều 28 3.3.1.3 Phân tích độ nhạy theo kịch tỷ lệ lấp đầy 30 3.3.2 Phân tích độ nhạy hiệu kinh tế 31 3.3.2.1 Độ nhạy chiều 31 3.3.2.2 Độ nhạy hai chiều 33 3.3.3 Phân tích rủi ro tài 33 3.3.4 Phân tích rủi ro kinh tế 34 3.4 Phân tích phân phối 35 CHƢƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 37 4.1 Kết luận kiến nghị 37 4.2 Hạn chế đề tài 39 TÀI LIỆU THAM KHẢO 40 PHỤ LỤC 43 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ADB (Asian Development Bank) : Ngân hàng phát triển Châu Á ADM (Administrative Expenditure for Zone Operation) : Các khoản chi phí hoạt động CN : Cơng nghiệp DN : Doanh nghiệp DSCR (Debt Service Coverage Ratio) : Hệ số lực trả nợ EOCK (Economic Opportunity Cost of Capital) : Suất chiết khấu kinh tế EIRR (Economic Internal Rate of Return) : Tỷ suất nội hoàn kinh tế GDP (Gross Domestic Product) : Tổng sản phẩm quốc nội : Giá trị sản xuất GTSX IRR (Internal Rate of Return) : Tỷ suất nội hồn KCN : Khu cơng nghiệp KCX : Khu chế xuất KH : Kế hoạch LP (Locally Purchased Inputs) MSC MWR (Opportunity Cost of These Public Utilities and Locally Purchased Inputs) (Wages paid to Local Labour) NBC (Net Benefit and Cost) : Chi cho dịch vụ đầu vào mua địa phƣơng : Chi phí hội dịch vụ đầu vào địa phƣơng : Tiền lƣơng thực tế trả cho lao động địa phƣơng : Lợi ích kinh tế rịng NPV (Net Present Value) : Giá trị rịng NN : Nơng nghiệp SWR (Shadow Wage Rate) : Lƣơng kinh tế SWRF (Shadow Wage Rate Factor) : Hệ số lƣơng kinh tế : Thu nhập doanh nghiệp TNDN USD (United States Dollar) : Đô la Mỹ VA (Value Added) : Giá trị tăng thêm : Việt Nam đồng VNĐ WACC (Weighted Average Cost of Capital) : Chi phí bình qn có trọng số vốn WB (World Bank) : Ngân hàng giới vii DANH MỤC ĐỒ THỊ Đồ thị 3.1: Phân phối xác suất ngân lƣu rịng NPV tài quan điểm tổng đầu tƣ 34 Đồ thị 3.2: Phân phối xác suất ngân lƣu ròng NPV kinh tế 35 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Một số tiêu kinh tế tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2009 - 2012 Bảng 2.2: Nhu cầu diện tích KCN địa bàn tỉnh đến năm 2020 11 Bảng 2.3: Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất 13 Bảng 2.4: Bảng thống kê trạng sử dụng đất 13 Bảng 2.5: Các thơng số sản xuất ngành cơng nghiệp KCN 18 Bảng 3.1: Kết tính toán NPV IRR 25 Bảng 3.2: Kết tính tốn hệ số an tồn trả nợ DSCR 25 Bảng 3.3: Kết phân tích độ nhạy chiều yếu tố lạm phát 26 Bảng 3.4: Kết phân tích độ nhạy chiều mức đầu tƣ 27 Bảng 3.5: Kết phân tích độ nhạy yếu tố giá cho thuê hàng năm 27 Bảng 3.6: Kết phân tích độ nhạy yếu tố giá cho thuê hàng năm 28 Bảng 3.7: Độ nhạy hai chiều yếu tố giá cho thuê hàng năm tổng mức đầu tƣ 29 Bảng 3.8: Độ nhạy hai chiều yếu tố giá cho thuê hàng năm tỷ lệ lấp đầy 29 Bảng 3.9: Độ nhạy hai chiều yếu tố giá cho thuê hàng năm lãi suất vốn vay 30 Bảng 3.10: Kết phân tích kịch tỷ lệ lấp đầy 31 Bảng 3.11: Kết phân tích độ nhạy giá trị sản xuất/ha 31 Bảng 3.12: Kết phân tích độ nhạy yếu tố tỷ lệ lấp đầy 32 Bảng 3.13: Kết phân tích độ nhạy yếu tố lƣơng lao động phổ thông 32 Bảng 3.14: Độ nhạy hai chiều yếu tố tỷ lệ lấp đầy giá trị sản xuất/ha 33 CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Lý hình thành đề tài Xây dựng phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất mang lại nhiều tác động tích cực kinh tế, giúp tăng trƣởng công nghiệp theo quy hoạch, tăng khả thu hút đầu tƣ, đẩy mạnh nguồn hàng xuất khẩu, tạo việc làm hạn chế tình trạng nhiễm chất thải cơng nghiệp gây Ngồi ra, phát triển KCN góp phần thúc đẩy việc phát triển đô thị mới, phát triển sở phụ trợ dịch vụ, tạo điều kiện chuyển dịch cấu kinh tế xã hội Quá trình phát triển KCN Việt Nam thời gian qua phát huy đƣợc nhiều ƣu điểm có tác động tích cực phát triển kinh tế, đóng góp 32% giá trị sản xuất cơng nghiệp nƣớc, tạo giá trị sản xuất công nghiệp triệu USD/ha; đóng góp 25% kim ngạch xuất khẩu, giá trị xuất 1,27 triệu USD/ha; góp phần thúc đẩy chuyển dịch cấu kinh tế cơng nghiệp chiếm tới 42%; nộp ngân sách khoảng 1,38 tỷ đồng/ha Việc phát triển KCN, KCX góp phần quan trọng việc giải việc làm, đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao thu nhập, đời sống trình độ ngƣời lao động Đến hết năm 2011, KCN, KCX giải việc làm cho 1,7 triệu lao động, trung bình 77 lao động trực tiếp/ha đất cơng nghiệp1 Tuy nhiên, q trình phát triển KCN ngày bộc lộ nhiều điểm hạn chế, đáng ý việc xây dựng KCN cách ạt, tràn lan, quy hoạch thiếu hợp lý dẫn đến khai thác không hiệu quả, tỷ lệ lấp đầy diện tích đất cơng nghiệp cho thuê đạt 46%, riêng KCN vận hành đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 65%, nhiều KCN không đảm bảo vấn đề xử lý rác thải gây nhiễm mơi trƣờng, có 65% tổng số khu công nghiệp vận hành có nhà máy xử lý nƣớc thải tập trung Chính vừa qua, Thủ tƣớng phủ ban hành thị số 07/CT-TTg ngày 02/3/2012 việc chấn chỉnh công tác quản lý nâng cao hiệu hoạt động khu kinh tế, KCN, cụm cơng nghiệp nhằm rà sốt tổng thể tồn KCN nƣớc yêu cầu quan ban ngành có liên quan phải thực việc rà sốt tổng thể toàn KCN nƣớc quý II năm 2012 Đồng Nai địa phƣơng khởi đầu cho thành công lĩnh vực xây dựng kinh doanh hạ tầng KCN Đến nay, Đồng Nai tỉnh đầu nƣớc việc xây dựng KCN, thu hút đầu tƣ, thu hút vốn FDI Tồn tỉnh có 30 KCN đƣợc thành Báo cáo tổng kết 20 năm xây dựng phát triển KCN, KCX Việt Nam Bộ Kế hoạch Đầu tƣ (2012) Báo cáo tổng kết 20 năm xây dựng phát triển KCN, KCX Việt Nam Bộ Kế hoạch Đầu tƣ (2012) 57 Phụ lục 10: Giá phí số KCN địa bàn năm 2011 STT Danh mục dự án 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 AMATA BIÊN HÒA II GÕ DẦU LOTECO NHƠN TRẠCH III NHƠN TRẠCH II NHƠN TRẠCH I SÔNG MÂY HỐ NAI BIÊN HÒA I DỆT MAY NHƠN TRẠCH NHƠN TRẠCH V TAM PHƢỚC LONG THÀNH NHƠN TRẠCH II - NHƠN PHÖ XUÂN LỘC THẠNH PHÖ BÀU XÉO LỘC AN - BÌNH SƠN Bình qn Giá phí hạ Diện tầng (USD/m2) tích dự Hàng án (ha) lần năm 494 365 2,75 184 38 1,64 100 40 688 50 347 2,35 430 45 474 35 226 30 2,29 335 2,17 50 302 50 1,64 323 488 50 1,50 183 50 109 25 1,50 177 2,35 499 50 2,09 497 50 3,40 43,31 2,15 Phí quản lý VND/ m2/năm 19.836 Giá Giá điện nƣớc (VND/ (VND/ Kwh) m3) 1.271 6.500 815 4.820 4.134 815 4.820 18.605 1.488 6.884 4.134 815 4.590 815 4.590 6.201 815 4.590 6.202 815 4.500 815 4.820 815 4.590 5.581 815 4.590 6.202 815 4.590 815 4.820 4.134 8.100 815 4.590 815 4.590 2.067 815 6.202 6.500 10.336 6.500 7.803 886 5.277 Nguồn: Ban Quản lý KCN tỉnh Đồng Nai Nhà máy nƣớc Phí xử lý thải (m3/ngày) nƣớc thải CS thiết CS (VND/m3) kế 6.615 5.788 8.000 4.000 5.788 500 5.788 9.500 5.500 6.615 7.000 5.000 5.788 4.000 2.000 4.000 5.788 8.000 4.000 6.000 4.000 3.000 6.532 6.644 15.000 4.000 7.235 5.788 6.215 4.000 9.200 Ghi 58 Phụ lục 11: Lợi ích, chi phí ngân lƣu kinh tế dự án Đơn vị tính: Tỷ đồng Lợi ích kinh tế Năm thứ Từ DN KCN Lao động 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 67,71 84,63 101,56 118,49 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 25,47 31,84 38,20 44,57 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 Tổng Chi phí đầu tƣ 453,88 93,18 531,47 116,47 70,73 139,77 115,58 163,06 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 266,22 0,00 Chi phí kinh tế Chi Chi Chi phí phí phí điện hội hoạt theo giá động kinh tế đất 1,50 0,95 0,00 13,43 0,95 10,94 14,79 0,95 13,67 16,15 0,95 16,41 18,60 0,95 19,14 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 Tổng Ngân lƣu kinh tế ròng 456,33 -456,33 556,78 -463,61 100,13 16,34 149,08 -9,31 38,69 124,37 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 50,65 215,57 59 Lợi ích kinh tế Năm thứ Từ DN KCN Lao động Tổng 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 193,45 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 72,77 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 266,22 Chi phí đầu tƣ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Chi phí kinh tế Chi Chi Chi phí phí phí điện hội hoạt theo giá động kinh tế đất 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 18,46 0,95 31,25 Nguồn: Tính tốn tác giả Tổng 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 50,65 Ngân lƣu kinh tế ròng 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 60 Phụ lục 12: Lợi ích tài dự án Đơn vị tính: Tỷ đồng Cho thuê đất toán lần Cho thuê đất tốn hàng năm Cho th kho bãi Phí quản lý hạ tầng Năm thứ Năm Phí xử lý nƣớc thải 2012 2013 0,0 38,2 13,7 7,9 4,0 63,8 2014 73,6 41,3 18,6 10,6 5,4 149,4 2015 79,4 44,6 24,0 13,7 7,0 168,8 2016 73,5 48,1 30,3 17,3 8,9 178,2 2017 0,0 52,0 32,7 21,0 11,0 116,6 2018 0,0 56,1 35,3 22,6 11,8 126,0 2019 0,0 60,6 38,2 24,5 12,8 136,0 2020 0,0 65,5 41,2 26,4 13,8 146,9 2021 0,0 70,7 44,5 28,5 14,9 158,7 10 2022 0,0 76,4 48,1 30,8 16,1 171,4 11 2023 0,0 82,5 51,9 33,3 17,4 185,1 12 2024 0,0 89,1 56,1 35,9 18,8 199,9 13 2025 0,0 96,2 60,6 38,8 20,3 215,9 14 2026 0,0 103,9 65,4 41,9 21,9 233,2 15 2027 0,0 112,2 70,7 45,3 23,7 251,8 16 2028 0,0 121,2 76,3 48,9 25,6 271,9 17 2029 0,0 130,9 82,4 52,8 27,6 293,7 18 2030 0,0 141,4 89,0 57,0 29,8 317,2 19 2031 0,0 152,7 96,1 61,6 32,2 342,6 20 2032 0,0 164,9 103,8 66,5 34,8 370,0 21 2033 0,0 178,1 112,1 71,8 37,5 399,6 22 2034 0,0 192,3 121,1 77,6 40,5 431,5 23 2035 0,0 207,7 130,8 83,8 43,8 466,1 24 2036 0,0 224,3 141,2 90,5 47,3 503,4 25 2037 0,0 242,3 152,5 97,7 51,1 543,6 26 2038 0,0 261,7 164,7 105,5 55,2 587,1 27 2039 0,0 282,6 177,9 114,0 59,6 634,1 Tổng 0,0 61 Cho thuê đất toán hàng năm Cho thuê kho bãi Phí quản lý hạ tầng Phí xử lý nƣớc thải Năm thứ Năm Cho thuê đất toán lần 28 2040 0,0 305,2 192,2 123,1 64,3 684,8 29 2041 0,0 329,6 207,5 132,9 69,5 739,6 30 2042 0,0 356,0 224,1 143,6 75,1 798,8 31 2043 0,0 384,5 242,1 155,1 81,1 862,7 32 2044 0,0 415,2 261,4 167,5 87,5 931,7 33 2045 0,0 448,5 282,3 180,9 94,5 1006,2 34 2046 0,0 484,3 304,9 195,3 102,1 1086,7 35 2047 0,0 523,1 329,3 211,0 110,3 1173,7 36 2048 0,0 564,9 355,7 227,8 119,1 1267,5 37 2049 0,0 610,1 384,1 246,1 128,6 1368,9 38 2050 0,0 658,9 414,8 265,8 138,9 1478,5 39 2051 0,0 711,7 448,0 287,0 150,0 1596,7 40 2052 0,0 768,6 483,9 310,0 162,0 1724,5 41 2053 0,0 830,1 522,6 334,8 175,0 1862,4 42 2054 0,0 896,5 564,4 361,6 189,0 2011,4 43 2055 0,0 968,2 609,5 390,5 204,1 2172,3 44 2056 0,0 1045,7 658,3 421,7 220,4 2346,1 45 2057 0,0 1129,3 711,0 455,5 238,1 2533,8 46 2058 0,0 1219,7 767,8 491,9 257,1 2736,5 47 2059 0,0 1317,2 829,3 531,3 277,7 2955,5 48 2060 0,0 1422,6 895,6 573,8 299,9 3191,9 49 2061 0,0 1536,4 967,3 619,7 323,9 3447,2 50 2062 0,0 1659,3 1044,6 669,2 349,8 3723,0 Nguồn: Tính tốn tác giả Tổng 62 Phụ lục 13: Chi phí tài dự án Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm thứ Năm 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 Chi phí đầu tƣ 465,64 591,75 91,66 161,78 Chi phí hoạt động 1,50 29,75 32,49 35,58 40,55 42,37 44,54 46,88 49,41 52,14 55,10 58,28 61,73 65,45 69,46 73,80 78,48 83,54 89,01 94,91 101,28 108,16 115,60 123,63 132,30 141,66 151,78 162,70 174,49 187,23 200,99 Chi phí điều hành quản lý 7,02 7,58 8,19 8,84 9,55 10,31 11,14 12,03 12,99 14,03 15,16 16,37 17,68 19,09 20,62 22,27 24,05 25,97 28,05 30,30 32,72 35,34 38,16 41,22 44,52 48,08 51,92 56,08 60,56 65,41 Chi phí quảng bá 1,50 1,62 1,75 1,89 2,04 Chi phí xử lý nƣớc thải 0,00 5,87 7,92 10,26 12,93 15,96 17,24 18,62 20,10 21,71 23,45 25,33 27,35 29,54 31,90 34,46 37,21 40,19 43,40 46,88 50,63 54,68 59,05 63,78 68,88 74,39 80,34 86,77 93,71 101,20 109,30 Chi phí tu bảo dƣỡng 1,49 1,61 1,74 1,88 2,03 2,19 2,37 2,56 2,76 2,98 3,22 3,48 3,76 4,06 4,38 4,74 5,11 5,52 5,97 6,44 6,96 7,51 8,12 8,77 9,47 10,22 11,04 Tiền thuê đất Tổng 0,00 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 467,14 621,50 124,16 197,36 40,55 42,37 44,54 46,88 49,41 52,14 55,10 58,28 61,73 65,45 69,46 73,80 78,48 83,54 89,01 94,91 101,28 108,16 115,60 123,63 132,30 141,66 151,78 162,70 174,49 187,23 200,99 63 Năm thứ Năm 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 2062 Chi phí đầu tƣ Chi phí hoạt động Chi phí điều hành quản lý 215,85 231,90 249,23 267,95 288,17 310,01 333,59 359,05 386,56 416,26 448,35 482,99 520,41 560,83 604,47 651,61 702,52 757,50 816,88 881,02 70,64 76,29 82,39 88,99 96,10 103,79 112,10 121,06 130,75 141,21 152,51 164,71 177,88 192,11 207,48 224,08 242,01 261,37 282,28 304,86 Chi phí quảng bá Chi phí xử lý nƣớc thải 118,04 127,49 137,69 148,70 160,60 173,45 187,32 202,31 218,49 235,97 254,85 275,24 297,26 321,04 346,72 374,46 404,41 436,77 471,71 509,45 Nguồn: Tính tốn tác giả Chi phí tu bảo dƣỡng 11,93 12,88 13,91 15,02 16,22 17,52 18,92 20,44 22,07 23,84 25,75 27,81 30,03 32,43 35,03 37,83 40,86 44,12 47,65 51,47 Tiền thuê đất Tổng 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 15,24 215,85 231,90 249,23 267,95 288,17 310,01 333,59 359,05 386,56 416,26 448,35 482,99 520,41 560,83 604,47 651,61 702,52 757,50 816,88 881,02 64 Phụ lục 14: Chi tiết lịch khấu hao Đơn vị tính: Tỷ đồng Tài sản cố định hữu hình (xây lắp) Tài sản cố định vơ hình (Đền bù giải tỏa) Khấu hao Năm Năm Đầu tƣ Tổng thứ Tích Năm Năm Năm Năm hàng lũy hàng năm năm 2012 218,99 0,00 0,00 2013 213,22 4,70 4,70 4,70 2014 85,94 4,70 7,11 11,81 16,51 2015 156,79 4,70 7,11 3,67 15,48 31,99 2016 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 53,93 2017 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 75,88 2018 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 97,83 2019 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 119,77 2020 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 141,72 2021 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 163,67 10 2022 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 185,61 11 2023 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 207,56 12 2024 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 229,51 13 2025 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 251,45 14 2026 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 273,40 15 2027 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 295,34 Nguyên giá tài sản cố định 117,58 295,22 386,88 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 Tài sản cố định Đầu tƣ ròng cuối hàng kỳ(1) năm 117,58 348,06 290,51 414,11 370,37 516,67 494,73 472,78 450,83 428,89 406,94 385,00 363,05 341,10 319,16 297,21 275,26 253,32 Khấu hao hàng năm 0,00 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 Khấu hao lũy tích 0,00 30,49 60,97 91,46 121,95 152,43 182,92 213,41 243,90 274,38 304,87 335,36 365,84 396,33 426,82 457,30 TSCĐ vơ hình cuối kỳ Tài sản cố định ròng cuối kỳ(2) Tổng TSCĐ cuối kỳ (1)+(2) 348,06 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 348,06 731,69 701,20 670,71 640,23 609,74 579,25 548,77 518,28 487,79 457,30 426,82 396,33 365,84 335,36 304,87 465,64 1.022,20 1.071,57 1.187,39 1.134,95 1.082,52 1.030,09 977,65 925,22 872,79 820,35 767,92 715,49 663,05 610,62 558,19 65 Tài sản cố định hữu hình (xây lắp) Năm Năm thứ 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Đầu tƣ hàng năm Tài sản cố định vơ hình (Đền bù giải tỏa) Khấu hao Năm Năm Năm Năm 4,70 4,70 4,70 4,70 4,70 4,70 4,70 4,70 4,70 4,70 7,11 7,11 7,11 7,11 7,11 7,11 7,11 7,11 7,11 7,11 7,11 3,67 3,67 3,67 3,67 3,67 3,67 3,67 3,67 3,67 3,67 3,67 3,67 6,47 6,47 6,47 6,47 6,47 6,47 6,47 6,47 6,47 6,47 6,47 6,47 6,47 Tổng hàng năm Tích lũy Nguyên giá tài sản cố định 21,95 21,95 21,95 21,95 21,95 21,95 21,95 21,95 21,95 21,95 17,24 10,14 6,47 317,29 339,24 361,18 383,13 405,08 427,02 448,97 470,92 492,86 514,81 532,05 542,19 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 548,66 Tài sản cố định ròng cuối kỳ(1) 231,37 209,42 187,48 165,53 143,58 121,64 99,69 77,74 55,80 33,85 16,61 6,47 Nguồn: Tính tốn tác giả Đầu tƣ hàng năm Khấu hao hàng năm 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 30,49 0,00 Khấu hao lũy tích 487,79 518,28 548,77 579,25 609,74 640,23 670,71 701,20 731,69 762,17 Tổng Tài sản TSCĐ TSCĐ cố định cuối vơ rịng kỳ hình cuối (1)+(2) cuối kỳ kỳ(2) 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 762,17 274,38 243,90 213,41 182,92 152,43 121,95 91,46 60,97 30,49 0,00 505,75 453,32 400,89 348,45 296,02 243,59 191,15 138,72 86,29 33,85 16,61 6,47 0,00 66 Phụ lục 15: Lịch vay trả nợ vay Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm thứ Năm Dƣ nợ đầu kỳ Giải ngân Trả lãi vay Trả nợ gốc Dƣ nợ cuối kỳ Trả nợ lãi vay + nợ gốc 2012 0,00 387,45 0,00 0,00 387,45 2013 387,45 434,69 55,79 38,74 783,39 2014 783,39 0,00 112,81 82,21 701,18 2015 701,18 0,00 100,97 82,21 618,96 2016 618,96 0,00 89,13 82,21 536,75 2017 536,75 0,00 77,29 82,21 454,54 2018 454,54 0,00 65,45 82,21 372,32 2019 372,32 2020 290,11 2021 207,90 10 2022 125,68 11 2023 43,47 53,61 82,21 290,11 41,78 82,21 207,90 29,94 82,21 125,68 18,10 82,21 43,47 6,26 43,47 0,00 0,00 94,54 195,02 183,18 171,34 159,51 147,67 135,83 123,99 112,15 100,31 49,73 Nguồn: Tính tốn tác giả 67 Phụ lục 16: Chi tiết báo cáo thu nhập Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm Doanh thứ thu 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 0,00 63,84 149,42 168,85 178,17 116,63 125,96 136,04 146,93 158,68 171,37 185,08 199,89 215,88 233,15 251,80 271,95 293,70 317,20 342,58 369,98 399,58 431,55 466,07 503,36 543,63 587,12 634,09 684,81 Chi phí 1,50 29,75 32,49 35,58 40,55 42,37 44,54 46,88 49,41 52,14 55,10 58,28 61,73 65,45 69,46 73,80 78,48 83,54 89,01 94,91 101,28 108,16 115,60 123,63 132,30 141,66 151,78 162,70 174,49 Lợi nhuận trƣớc khấo hao, lãi vay thuế -1,50 34,09 116,93 133,26 137,62 74,27 81,43 89,16 97,52 106,54 116,28 126,80 138,16 150,44 163,69 178,00 193,46 210,16 228,19 247,67 268,70 291,42 315,95 342,45 371,06 401,97 435,34 471,39 510,32 Khấu hao Lợi nhuận trƣớc lãi vay thuế Lợi nhuận trƣớc thuế Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế 0,00 35,19 42,30 45,96 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 52,43 17,24 10,14 6,47 -1,50 0,00 -1,50 -1,10 55,79 -56,89 74,63 112,81 -38,18 87,30 100,97 -13,67 85,18 89,13 -3,95 21,83 77,29 -55,46 29,00 65,45 -36,46 36,73 53,61 -16,89 45,08 41,78 3,31 54,10 29,94 24,17 63,84 18,10 45,75 74,37 0,00 74,37 85,73 0,00 85,73 98,00 0,00 98,00 111,26 0,00 111,26 125,57 0,00 125,57 141,03 0,00 141,03 157,73 0,00 157,73 175,76 0,00 175,76 195,24 0,00 195,24 216,27 0,00 216,27 238,98 0,00 238,98 263,52 0,00 263,52 290,01 0,00 290,01 318,63 0,00 318,63 349,53 0,00 349,53 418,10 0,00 418,10 461,25 0,00 461,25 503,85 0,00 503,85 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10,72 12,25 13,91 15,70 17,63 19,72 21,97 24,40 27,03 59,75 65,88 72,50 79,66 87,38 104,52 115,31 125,96 -1,50 -56,89 -38,18 -13,67 -3,95 -55,46 -36,46 -16,89 3,31 24,17 45,75 74,37 75,01 85,75 97,35 109,88 123,40 138,01 153,79 170,83 189,23 179,24 197,64 217,51 238,97 262,15 313,57 345,94 377,89 Chi phí lãi vay 68 Năm thứ Doanh thu Chi phí 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 739,60 798,77 862,67 931,68 1006,22 1086,71 1173,65 1267,54 1368,95 1478,46 1596,74 1724,48 1862,44 2011,43 2172,34 2346,13 2533,82 2736,53 2955,45 3191,89 3447,24 3723,02 187,23 200,99 215,85 231,90 249,23 267,95 288,17 310,01 333,59 359,05 386,56 416,26 448,35 482,99 520,41 560,83 604,47 651,61 702,52 757,50 816,88 881,02 Lợi nhuận Lợi Chi Lợi trƣớc nhuận Khấu phí nhuận khấo trƣớc hao lãi trƣớc hao, lãi lãi vay vay thuế vay và thuế thuế 552,36 0,00 552,36 0,00 552,36 597,77 0,00 597,77 0,00 597,77 646,81 0,00 646,81 0,00 646,81 699,78 0,00 699,78 0,00 699,78 756,98 0,00 756,98 0,00 756,98 818,76 0,00 818,76 0,00 818,76 885,48 0,00 885,48 0,00 885,48 957,54 0,00 957,54 0,00 957,54 1035,36 0,00 1035,36 0,00 1035,36 1119,41 0,00 1119,41 0,00 1119,41 1210,18 0,00 1210,18 0,00 1210,18 1308,21 0,00 1308,21 0,00 1308,21 1414,09 0,00 1414,09 0,00 1414,09 1528,44 0,00 1528,44 0,00 1528,44 1651,93 0,00 1651,93 0,00 1651,93 1785,31 0,00 1785,31 0,00 1785,31 1929,35 0,00 1929,35 0,00 1929,35 2084,92 0,00 2084,92 0,00 2084,92 2252,93 0,00 2252,93 0,00 2252,93 2434,38 0,00 2434,38 0,00 2434,38 2630,35 0,00 2630,35 0,00 2630,35 2842,00 0,00 2842,00 0,00 2842,00 Nguồn: Tính tốn tác giả Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế 138,09 149,44 161,70 174,94 189,25 204,69 221,37 239,38 258,84 279,85 302,54 327,05 353,52 382,11 412,98 446,33 482,34 521,23 563,23 608,60 657,59 710,50 414,27 448,33 485,11 524,83 567,74 614,07 664,11 718,15 776,52 839,56 907,63 981,16 1060,57 1146,33 1238,95 1338,98 1447,01 1563,69 1689,70 1825,79 1972,76 2131,50 69 Phụ lục 17: Ngân lƣu ròng dự án Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm thứ Năm Ngân lƣu ròng dự án danh nghĩa Ngân lƣu ròng dự án thực 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 -467,14 -542,42 40,51 -13,27 152,86 89,51 96,67 104,41 112,76 121,78 131,52 142,04 142,69 153,43 165,03 177,55 191,08 205,69 221,47 238,51 256,91 246,91 265,31 285,19 306,65 329,83 346,06 371,32 399,60 429,52 463,57 500,35 540,08 582,98 629,31 679,35 733,40 791,76 854,80 -467,14 -502,24 34,73 -10,54 112,36 60,92 60,92 60,92 60,92 60,92 60,92 60,92 56,66 56,42 56,19 55,97 55,77 55,59 55,42 55,27 55,12 49,05 48,80 48,57 48,36 48,16 46,79 46,48 46,32 46,10 46,07 46,04 46,01 45,99 45,97 45,95 45,93 45,91 45,89 Ngân lƣu nợ vay Ngân lƣu chủ đầu tƣ 387,45 -79,69 340,15 -202,27 -195,02 -154,52 -183,18 -196,45 -171,34 -18,48 -159,51 -69,99 -147,67 -50,99 -135,83 -31,42 -123,99 -11,23 -112,15 9,63 -100,31 31,21 -49,73 92,32 0,00 142,69 0,00 153,43 0,00 165,03 177,55 191,08 205,69 221,47 238,51 256,91 246,91 265,31 285,19 306,65 329,83 346,06 371,32 399,60 429,52 463,57 500,35 540,08 582,98 629,31 679,35 733,40 791,76 854,80 70 Năm thứ Năm Ngân lƣu ròng dự án danh nghĩa Ngân lƣu ròng dự án thực 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 2062 922,88 996,40 1.075,81 1.161,57 1.254,19 1.354,22 1.462,26 1.578,93 1.704,94 1.841,03 1.988,01 2.146,74 45,88 45,87 45,85 45,84 45,83 45,82 45,81 45,80 45,79 45,78 45,78 45,77 Ngân lƣu nợ vay Nguồn: Tính tốn tác giả Ngân lƣu chủ đầu tƣ 922,88 996,40 1.075,81 1.161,57 1.254,19 1.354,22 1.462,26 1.578,93 1.704,94 1.841,03 1.988,01 2.146,74 71 Phụ lục 18: Phân tích phân phối dự án Đơn vị tính: Tỷ đồng Chỉ tiêu Lợi ích Từ cho thuê đất toán lần cho 50 năm Từ cho thuê đất toán năm Doanh thu cho thuê kho bãi Doanh thu từ phí quản lý hạ tầng Doanh thu từ phí xử lý nƣớc thải Lợi ích kinh tế từ doanh nghiệp KCN Lợi ích từ sử dụng lao động khơng có kỹ Chi phí Chi phí đầu tƣ Chi phí hoạt động Thuế TNDN Chi phí hội đất nơng nghiệp Chi phí điện theo giá kinh tế NPV Chênh lệch @ ECOK Ngƣời dân đất NPV tài @ WACC NPV tài @ ECOK 153 144 -144 -144 578 346 218 113 433 256 160 83 -433 -256 -160 -83 -433 -256 -160 -83 2.029 2.029 2.029 763 763 1.163 293 84 0 -131,76 NPV kinh tế @ ECOK Phân phối cho Lao Các động DN trong KCN KCN 1.098 -44 218 0 -47 13 13 328 328 -332 1.135,60 1.467 Nguồn: Tính tốn tác giả Chủ đầu tƣ Ngân sách nhà nƣớc PCL kinh tế 763 1.142 218 47 -44 -47 13 -132 -13 763 953 328 -237 -200