Phát triển chứng khoán hóa bất động sản tại việt nam

ỐN HĨA Chun ngành: T Tài Ngân hàng 60.31.12 H Chí Minh - 2011 ỐN HĨA Chun ngành: Tài Ngân hàng 60.31.12 PGS.TS Chí Minh - 2011 M CL C Trang Trang ph bìa L M cl c Danh m c ch vi t t t Danh m , b ng bi u hình PH N M U 1: T NG QUAN V CH NG KHỐN HĨA B NG S N 1.1 KHÁI NI M 1.1.1 Ch ng khốn hóa 1.1.2 Ch ng khốn hóa b 1.1.3 Repo b ng s n ng s n 1.2 N I DUNG CH NG KHỐN HĨA 1.2.1 M c tiêu c a ch ng khốn hóa b ng s n 1.2.2 M c tiêu c a Repo 1.2.3 M t giao d ch ch ng khốn hóa bao g m n 1.2.4 Nh ng v n liên quan 1.3 TÍNH HAI M T C A CH NG KHỐN HĨA B NG S N 10 ng tích c c c a ch ng khốn hóa b ng s n 10 ng tiêu c c c a ch ng khốn hóa b ng s n 12 1.4 M T S MÔ HÌNH CH NG KHỐN HĨA 15 1.4.1 Mơ hình ch n 15 1.4.2 So sánh mơ hình ch ng khốn hóa 18 1.4.3 Quy trình ch ng khốn hóa 21 1.5 KINH NGHI M C A M T S CH NG KHỐN HĨA B QU C GIA TRONG VI C NG D NG NG S N 24 1.5.1 Ch ng khốn hóa m t s qu c gia th gi i 24 1.5.2 Bài h c kinh nghi i v i Vi t nam 30 : TH C TR NG CH NG KHỐN HĨA B NG S N VI T NAM 33 2.1 TH C TR NG TH 2.1.1 Th NG CH NG KHOÁN VI T NAM 33 ng ch ng khoán Vi t nam sau 10 n n 33 2.1.2 Th c tr ng th ng ch ng khoán Vi 35 2.1.3 Nh ng n l c nh TTCK Vi t nam th i gian qua 36 2.2 TH C TR NG CHO VAY TH CH P B 2.2.1 Nhu c u v n cho th ng b t NG S N ng s n 38 2.2.2 Th c tr ng cho vay th ch p b ng s n th i gian qua 40 2.3 TH C TR NG CH NG KHỐN HĨA B 2.3.1 Ch ng khốn hóa b 2.3.2 Repo b 2.3.3 Nh ng ti NG S N VI T NAM 44 ng s n 44 ng s n t i Thành ph H Chí Minh 44 tri n khai ch ng khốn hóa 46 2.3.4 Tính hai m t c a ch ng khốn hóa b nói riêng th VI T NAM 38 ng s i v i th ng b ng s n ng ch ng khoán nói chung 47 2.4 NH NG THU N L CH NG KHỐN HĨA B C NG D NG NG S N CHO VI T NAM 50 2.4.1 Thu n l i 50 2.4.2 Nh 52 : GI I PHÁP PHÁT TRI N CH NG KHỐN HĨA B NG S N CHO VI T NAM 55 3.1 S C N THI T CH NG KHỐN HĨA B NG S N CHO TH NG CH NG KHOÁN VI T NAM 55 3.2 CÁC GI I PHÁP PHÁT TRI N CH 57 3.2.1 Xây d ng hành lang pháp lý 57 3.2.2 Các gi i pháp k thu t 59 3.2.3 Các gi i pháp ki m soát ch 64 3.3 M T S KI N NGH 64 3.3 i v i Chính Ph 64 iv i v i B c Vi t nam 70 , y ban Nhân dân 72 K T LU N 74 Ph l c Ph l c Ph l c Tài li u tham kh o DANH M C CÁC CH VI T T T ABS : Asset backed securities- Ch :B m b o b ng tài s n tài ng s n CDS : Credit default swaps- i r i ro v n CMO : Collateralised mortgage obligation- Trái phi m b o b ng n th ch p CTCK : Cơng ty ch ng khốn FHLMC : The federal home loan mortgage corporation (Freddie Mac)- Công ty th ch p nhà Liên bang FNMA : Federal national mortgage association (Fannie Mae)- Hi p h i b ng s n th ch p Liên bang GNMA : Government National Mortgage Association (Ginnie Mae)- Hi p h i b ng s n th ch p Qu c gia HNX : Hanoi Stock Exchange- S Giao d ch Ch ng khoán Thành ph Hà N i HOSE : Ho Chi Minh Stock Exchange- S Giao d ch Ch ng khoán Thành ph H Chí Minh IPO : Initial Public Offering- Phát hành c phi u công chúng l MBB : Mortgage backed bond- Trái phi MBS : Mortgage backed securities- Ch NHNN NHTM REPO m b o b ng tài s n c m c m b o b ng tài s n c m c c i Repossession of property- Mua l i b u ng s n RMBS : Residential Mortgage backed securities -Ch ng khốn hóa th ch p nhà SPE, SPV : Special purpose Entity/ Vehicle- Pháp nhân m TCTD : T ch c tín d ng TP.HCM : Thành ph H Chí Minh TTCK : Th ng ch ng khoán UPCoM : Th ng giao d ch c phi u c a Công c bi t t DANH M , B NG BI U VÀ HÌNH B ng 1.1 S khác bi t gi a MBB MBS 1.1 Ch ng khốn hóa theo mơ hình qua trung gian tốn 1.2 Mơ hình t o ch ng khốn hóa CMO B ng 2.1 Quy mô giao d ch c a th B b ng ch ng s n n PH N M Tính c p thi t c U tài Ngày k thu t ch c s d ng ph bi n nhi u qu c gia th gi i K thu t ngày quan tr ng khơng ch cịn có ý kinh t mà tr xã h i Nh có k thu t mà nhi u t ch c tài chính, c nh u v n, giúp t ch c tài qu n lý ngu n v n hi u qu linh ho gi m th n cho tài s n; ng c a m i h ng m n thu t phí Vì v y, th ng tài n nh tr xã h i Có th th y cơng ngh ch ng khoán hoá s d ng mơ hình ch ng khốn ph bi n c a th c h i nh p vào c ng tài th gi i Vi ang t ng ng tài qu c t , vi c nghiên c u s d ng cơng ngh ch ng khốn hố tr thành u c u c p thi khơng ch ph c t i v nh n th c mà cịn ph i có s ch d ng k ho ch tri n khai c t i o nghiên c u xây y m i có th phát huy c h t hi u qu tích c c c a cơng c tài m i m S c n thi t ng d ng phát tri n k thu t ch ng khoán hoá b phát t i phát tri n c a th l ng s n xu t ng tài chính, c a n n kinh t g n li n v i n mà k thu t ch ng khoán hóa mang l i Th c hi n ch ng khoán hoá, cho phép kh c ph c nh ng t n t i h n ch v ngu n v n cho vay trung dài h n c m hoá t y th u ki n phát tri n hồn thi n lo i th khốn th ng b ng s n; t ng tài phát tri n Ch ng khốn ng có liên quan tín d ng, ch ng u ki n s d ng hi u qu ngu n l c c a n n kinh t - xã h i Tuy phát tri n ng d ng k thu t ch ng khốn hố b Vi t nam, khơng ch c n m t trình v chu n b ng s n t i h t ng k thu t: lu t pháp; t ch l ng khơng tích c c c a công c mà h u qu c a cu c kh ng ho ng th ng tín d ng b ng s n t iM c kinh nghi m th c ti i v i qúa trình ng d ng phát tri n k thu t t i Vi t Nam Xu t phát t nh ng b v i th cho th cho th ng ti n t th ng ch ng khoán phát tri n b n v ng, ng b ng s n, góp ph ng hóa hàng hóa ng ch ng khốn Vi t Nam, t o ngu n v n trung dài h kinh t , m nh d n ch Vi t nam làm lu phát tri n n n Phát tri n ch ng khốn hóa b ng s n t i t nghi p c a M c tiêu nghiên c u lý lu n v ch ng khốn hóa; phân tích n i dung k thu t c a ch ng khốn hóa; phân tích th c tr ng th ng ch ng khoán m i liên h v i th cho vay th ch p b ng b l i, khó ng s n, th ng s ng thu n u ki n c a vi c ch ng khốn hóa b t p trung nghiên c u nh ng ng s tài c m - Ch ng khốn hóa b ng s n nh m t o thêm hàng hóa cho th ng ch ng khốn Vi t Nam - Ch ng khốn hóa b cho vi ng s n góp ph n t o thêm m t công c m ng v n th - Nghiên c ng tài c u ki n ng d ng ch ng khốn hóa b ng s n vào Vi t Nam - xu t nh ng gi i pháp ng d ng ch ng khốn hóa b ng s n vào Vi t Nam Ph m vi nghiên c u tài t p trung nghiên c u nh ng n i dung mang tính lý lu n th c ti n v ch ng khốn hóa c a m t s c th gi tr ng tâm ch y u ch ng khốn hóa b t B n, Trung Qu c, M v i ng s n th ch p T tính khách quan s c n thi t c a ng d ng ch ng khốn hóa b ng th i xu u: - tài phân tích ng s n vào Vi t ng d ng ch ng khoán hóa vào Vi t Nam tài s d t bi n ch u sau: ng kê k t h p v 75 nh t th gi i v ch ng khốn ng tài c a M chao o h m c ph i nh ng sai l m nêu phát tri ph c nh c th ng ch ng khốn MBS v m, h n ch nh ng r i ro th t ch c tín d ng ph p c a c th c hi n m t cách nghiêm ng t, cơng khai minh b ch N u vi nh ng h l y, nh ng h u qu ng tiêu c kh c i s m ch ng khoán MBS s d n ng cho vi c phát tri n c a t ch c tín d ng n th Tóm l i, vi i ch ng khoán MBS m t nh vi ng t t y u ng cho vay trung dài h n c i nh ch tài trung gian N u tri n khai thành cơng ch ng khốn i tài tr l th ng b ng ch ng khoán cb ng s ng s n t ngân hàng s thu n ng b n v a1 PH L C 1) Mơ hình ch ng khốn hóa thơng qua trung gian (MBS) (i) c ch ng khốn hóa qua trung gian tốn (pay-through) c th c hi n theo trinh t sau: (1) Các kho n n ph i thu c nh ch c bi t c a ngân c giao cho m t t ch c g i SPV qu t ch c bi c thành l th c hi n vi c t ch c, kinh doanh ch ng khốn hóa (2) SPV mua l i kho n n ph i thu c a t ch thành lô ch toán ng nh t v lãi su t, v th i h n u ki n toán mm ml i t ph n chênh l ch thu phí ( p d n cho ch m t t ch c th ng thuê thêm m b o cho ch ng tín nhi m n h n tốn, SPV thu ti n t ba i có trách nhi m ph i tr n u thông qua t ch c kh i t o r i tốn g ng nh (ii) c ch ng khốn hóa qua trung gian chuy bi c s ti n mà nh i (pass-through) : c h ng tháng thơng qua vi c m t ch ng khoán qua trung gian chuy c a ti n vay th ch p b phi u Cơng th m nh cịn l i ng s n, s ti n toán lãi g c h ng tháng c a trái cs d tính tốn ph n n g i v i nh ng kho n vay th ch p b ng s n: t i m t th i a2 (1+I)t -1 D=(1- -) *M (1+I)m -1 D: S n g tính theo USD t i m t th I : Lãi su t vay th ch p b t : S tháng n tính theo tháng th c hi m: Th i han vay tính theo tháng M: T ng s ti u 2) Mô hình ch có tài s n c m c ch ng khoán lo i MBS (collateralised mortgage obligations-CMO trái phi m b o b ng n th ch p) Qui trình t o trái phi c ti c 1: Ngân hàng t o kho n tín d ng có th ch p, có b o hi m tín d ng có b o hi m, ngân hàng ti n hành ch ng khốn hố kho n tín d ng v a t t o ch ng khoán tái th ch p The Mortgage Backed Security (MBS) Các ch ng khoán MBS ch ng khoán tái th ch p xét v m t nguyên thu , b th ch p tr c n tín d ti p cho kho n vay tín d ng s c ch ng khốn hố, tài s n th ch p tr thành tr thành tài s n th ch p c a ch ng khoán MBS c : Nh c m c t i cơng ty tín t n phát hành ch ng CMO a3 PH L C Nghiên c ng khoán hoá b ng s n th ch p t i Hàn Qu c a tác g a Joong-hee Lee nh Chính ph ban hành lu o lu t công ty MBS t o thành m t khuôn kh n c a h th ng MBS Các n i dung c a o lu u tiên, m t công ty MBS ch c thành l p n u nh ban Ki m sốt tài (FSC) th a mãn m t s n c ph c y quy n t y u ki n c th , ch ng h n won Hàn Qu c, t l an tòan v ch m t công ty Th hai, m t công ty MBS c n ph ho ch c a ch ng khốn hóa ch ng khốn hóa nh ng kho n vay th ch kho n vay th ch p t m tài thi t l p m t s c y thác, Công ty MBS c n ph s m nh n ng mà ch nh c chuy n giao y thác c a kho n vay th ch p v i FSC Th ba, Cơng ty MBS nên ch ng khóan hóa th ch p mua s m không th gi t danh m a So v i Fannie Mae, Freddie Mac ch p H ng Kông (HKMC), mà mua th ch p b t c lúc nào, gi chúng, phát hành b o lãnh MBS, có th th y r ng vai trò c a công ty MBS c a Hàn qu c r t h n ch Th t công ty MBS phát hành m t MBS b ng cách thi t l p m t s tín thác ch c b ov u n c a m t công ty MBS ti t ki m chi phí so v i vi c s d ng m t SPC ho c m t công ty y thác bên th ba Th nh b n yêu c u c a g i 'Bán th a tranh ch ch toán k toán c chuy n giao kho n cho vay th ch p s bán mua ho c chuy c ti n hành b ng cách ng ph i có quy ng l i a4 quy n x lý kho n vay th ch p, chuy quy l i kho n vay th ch b t c quy y l c chuy ng l i khơng có b t c c chuy ng i v i kho n cho vay th ch p, chuy n ng gánh vác t t c r n kho n vay th ch p, chuy n giao Th sáu, m t cơng ty MBS có th phát hành trái phi u b Mortgageb m b ng th ch p n n c a ch ng khoán m b ng th ch p Mortgage- th ng Nó có th y ch ng nh n m b o vi c toán ti n g c lãi c a MBS n m gi i h n c a 30 l n v n c ph n c phát hành trái phi u doanh nghi p n m gi i h n c a 10 l n v n c ph n c a nó, có th vay gi i h n c a v n c a Th b y, Lu t cơng ty MBS giao phó h u h t quy thi t cho s nh giám sát c n ng d n qu n lý an tồn c a m t cơng ty MBS, b o v iv i y ban ki m soát tài (FSC) ngành ph c v ki m sốt tài (FSS) D a th m quy n nêu trên, FSC FSS áp d ng m t m iv làm i v i ngân hàng mc a ch p Hàn Qu c (KoMoCo) vai trò c a T nh ng kinh nghi m c a Hoa K , Chính ph Hàn Qu c thành l p m t cơng ty MBS ph tài tr Qu u tiên nh t công ty MBS t i Hàn c thành l p v i s v n 100,1 t won b i ph b n t ch c Insurance c y quy i v i ch FSC Tháng 10/ 1999, ch p nh n cơng ty Tài Qu c t (IFC) Merrill Lynch c Hàn Qu c Ti h p nh t v i tháng 11/ 2000 Hi n nay, v n c a KoMoCo 106,3 t won óng góp c a ph t 28,3%, ti c i 28,2%, Korea Exchange Bank v i 14,1% Samsung Life Insurance, IFC Merrill Lynch v i 9,4% m i công ty a5 th y vi c phân ph i t l v n ch s h s h uc c nh t Chính ph c c u n nh t, m c dù tài kho n i v 18,8% C ng i quy n s h u c Hàn Qu c c c ngồi, khơng có c i i n m gi v Nhi m v c cho phép công dân mua nhà riêng c a h d dàng ng cách m r Qui mô th Th cung c p c a qu nhà dài h n nh ng ng th ch ng c a s ng ngo i tr c kh ng ho ng tài qu c gia t c C hai Qu nhà (NHF) c i Nhà c a s qu c gia ng t ch x ng ng Cu kho n vay th ch p 73 nghìn t won Hàn Qu c, chi m 13,4% t ng s ng n a (GDP) M c dù t l c a kho n vay th ch p i v i GDP liên t c m r ti n: 50% n c kho ng 35% M m c th p so v i qu c gia tiên Nh t B n trung bình c a châu âu EU Chi i v i ti p s c m nh cho th 4.1 Tái hình thành c a khn kh ti p s c m nh cho th MBS c i thi n nh ng v v ng MBS nh pháp lý ng MBS, c n thi t ph i tái hình thành Lu t cơng ty x y ho ng th c t c c i ti Th nh t, ph m vi c a tài s n ch ng khốn hóa c n ph Lu t công ty MBS hi n hành, ch kho n vay th ch p b c m r ng Theo ng s n có th c ch ng khốn hóa Th hai, s c c p cho m kho n th ch p Pháp lu t hi n hành cho phép ch ki n c a ch ng kho ng th i mua n m gi mua kho n th ch p v u a6 Th ba, m nh gi i h n c i v i s b o lãnh c c i thi n Lu t Công ty MBS hi n t i thi t l p gi i h n s b o n 30 l n v n c ph n 4.2 C i thi n c u trúc th ng th ch p Ti p s c s ng cho th ch p tr d n dài h n ng lo ng i nh t x y t i th ng th ch p hi n s nhanh chóng th ch p tr l n (bullet mortgage) ng n h n Trong h u h t c tiên ti n, kho n vay th ch p, nói chung 20 ~ vay dài h n M t s vay c a h ng kho n cho c cung c p cho t ch thích kho n th ch p tr d n dài h t bi n pháp c th , kh u tr thu nh p cho toán lãi kho n th ch p dài h n n r ng r t l lãi su t sau thu i v i kho n th ch p có th s d ng qu n c a th cm c h th p ng v t ngu n tài cho th ch p tr d n dài h n, vi c kinh doanh c a nhà cho vay th ch p phi ngân hàng th c ti p s c m nh S phát tri n c a nhà cho vay th ch p phi ngân hang ti p s c s ng cho kho n cho vay th ch p dài h n, ngu n qu cho n nên dài h n Tuy nhiên, ngu n tài tr c a ngân hàng, mà cung c p h u h t kho n vay th ch p, ti n g i ng n h n Nhà cung c p ngu n qu t cho kho n vay th ch p dài h n t t nh ng v n, ch ng h nc nhân th nh ch th ng thu c v nhi u lo i, qu , b o hi m i v i nh h n, b t k có nhu c a m t kho n cho vay th ch p dài h n v i dòng ti n m m t m p d n S s d ng b o hi m th ch p c tiên ti n, nhà cho vay th ch ti n vay/giá tr nhà (LTV) t c thi t l p m t t l ng 70 ~ 80% cho giá nhà Tuy nhiên, m t ng ý mua b o hi m th ch p, h có th vay m t 20% thêm c a giá nhà ; l LTV có th cm r n 90 ~ 100% a7 4.3 S ng c a thi t l h t ng h tr c a Chính ph T i Hàn Qu tm cơng chúng t ph o vi c thành l n nh t c a Tuy nhiên, khn kh th ch cơng chúng y cao c a s tin c y i công ty ch KoMoCo d ki n ti n hành kinh doanh danh m iv ng tin c y c K t kho n th ch p c tài tr chi phí th p cho vi c mua kho n cho vay th ch p s c t y u tr ph c m c tín d ng ý c a NHF v m t h n n KoMoCo S t ng c a h tr sách c d , h th ng thu thu n l i cho MBS dài h n c n ph m c a s ti p s c s ng cho th Vi c m r ng t m t quan ng trái phi u dài h n nh giá r i ro tín d ng v n có kho n vay th ch n tr qu n lý r ch c tài nên s d ng xem xét d li u t ng th v i s tình tr ng tín d ng c b d l tr n thu nh p, vi c làm a h Ngoài ra, h nên t o d li u th c, t l v n , t l thu h i t l t n th t tín d ng, ph i s ng xác qu n lý r i ro Các nhà c m quy n tài i ti n hành sách giám sát c a h phù h p v ng a8 PH L C Ch ng khoán hoá b Ch ng khoán MBS xu t hi n l tiên khái ni m ch th ch u tiên ng s n t i Nga Nga ch ch p l u t d ng gi y t có giá luân chuy n t ng ch ng khoán xu t hi n Lu t Liên bang v th ch p b ng s n ngày 16/06/1998 MBS ch ng khoán có kh thơng qua vi c th c hi n kí chuy c bi u hi n ng ng ch n hóa ng quy n v tài s n S ti n l i c a ch ch p cịn ch , có th làm v t c m c Tuy nhiên, th Nga v c chuy ng MBS ch yêu c c có th m quy quy trình chuy ch p n, có th ng ch ng khốn th c hình thành Bên c u th ch p ch ng ch th ch p d ph n ngày thu hút s c bi t c a thành viên th v n Khái ni m, nguyên t c luân chuy n ch th nh Lu t v ch ng khoán th ch ng y t có giá cH ng Liên bang Nga phê chu Tài tr v ch p b phát hành trái phi u có th c th c hi cho vay (ngân hàng); oán a9 oán i oán phát hành theo hình ồn có thêm thành viên a10 AIJK oán oán - - nhiên, a11 tr toán 100% toàn a12 a13 TÀI LI U THAM KH O - Lu t, Ngh nh, Quy - ThS Nguy n Trí B i h c T ng h ng ho ng cho i chu n t i M : Nhìn nh p chí Ngân hàng s 11 (Tháng 6/2008) - TS ng ch ng khốn Vi phát tri p chí Công ngh Ngân hàng s 52 (Tháng 7/2010) - i h c Th Mortgage t i Hoa K th phát tri n c a th ng p chí Cơng ngh Ngân hàng s 20 Tháng 11/2007 - Ph ih ng khốn hóa nh ng h c kinh nghi m th c ti n t kh ng ho ng th ng b ng s n c a M p chí Ngân hàng s 21 Tháng 11-2008 - Ph thu t ch ng khốn hóa ho c a doanh nghi p chí Ngân hàng s - PGS.TS Nguy n Th Mùi H c vi n Tài "Ch ng khốn hóa b s n - M t nh ng gi i pháp phát tri n th - ThS L i Anh Tu th gi ng b ng ng s n Vi i thi u m t s mơ hình ch ng khốn hóa ph bi n p chí Ngân hàng s - ThS Hu ng v n 004 ng i h c Kinh t ng khoán hóa Cơng c tài tr c - Kovalishina mb o GV Vi n Nghiên c Kinh nghi m qu c t ng khốn có th ch p p chí Ngân hàng s 2006 - Mortgage Securitization in Korea By Joong-hee Lee/ Ph.D At Korea Mortgage Corporation - The Development and future of securitization in Asia By Eiichi Sekine, Kei Kodachi, Tetsuya Kamiyama At Nomura Institute of Capital Market Research a14 - Báo cáo t ng k t th ng ch ng khốn 2009 d báo 2010 c a Cơng ty C ph n Ch ng khoán Âu Vi t (AVSC) - Thơng tin tín d ng, Tài li u H i ngh tri n khai nhi m v c ngân c Vi t nam, Tài li u H i ngh tri n khai nhi m v ho c Chi nhánh thành ph H Chí Minh ng ... kinh nghi i v i Vi t nam 30 : TH C TR NG CH NG KHỐN HĨA B NG S N VI T NAM 33 2.1 TH C TR NG TH 2.1.1 Th NG CH NG KHOÁN VI T NAM 33 ng ch ng khoán Vi t nam sau 10 n n 33... t nam khơng có cơng ty qu n lý qu có cơng ty qu n lý qu qu n lý qu ng th n có t i 46 cơng ty ng ch ng khốn Vi t nam Giá tr v n hóa th liên t v n hóa th c bi tm d ng t 340.000 t a TTCK Vi t nam. .. ch ng khoán Vi t nam Trong giai nt r v 2006 tr l c, giá tr v n hóa so v i GDP r t th v n hóa c a TTCK Vi t nam so v i GDP c m c 15%, ng ho ng 2008 2.1.1.2 H n ch c a TTCK Vi t nam : H th ng lu