III. Đánh giá thực trạng hoạt động định giá tài sản thế chấp cầm cố tại công ty VFIA

Trong các hoạt động tín dụng ngân hàng, việc định giá tài sản thế chấp và cầm cố đóng một vai trò rất quan trọng. Từ năm 2003

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Trong các hoạt động tín dụng ngân hàng, việc định giá tài sản thế chấp và cầm cố đóng một vai trò rất quan trọng. Từ năm 2003, Ngân Hàng Nhà Nước đã yêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo lãnh tín dụng trong hệ thống của mình. Đến nay, hoạt động định giá tài sản thế chấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều ngân hàng. Nhưng với nhiều ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại cổ phần, việc định giá chủ yếu do cán bộ tín dụng kiêm nhiệm, chưa có bộ phận chuyên môn về định giá tài sản thế chấp và cầm cố nên hiệu quả của hoạt động này còn chưa cao. Rất nhiều trường hợp tiêu cực đã xảy ra khi khách hàng tìm cách thoả thuận với cán bộ tín dụng về giá trị tài sản nhằm đạt được mức tiền vay mong muốn. Những vướng mắc trong khâu định giá tài sản thế chấp và cầm cố cũng gây ra nhiều khó khăn cho cả bên vay và cho vay. Về phía các cá nhân, doanh nghiệp, việc định giá tài sản quá thấp gây ra thiệt thòi khiến họ không vay được đủ lượng vốn mà họ cần. Về phía các ngân hàng, số liệu mà các doanh nghiệp cung cấp không đầy đủ và minh bạch trong khi họ lại không có điều kiện kiểm tra chứng thực thông tin này khiến cho công tác định giá gặp nhiều trở ngại và chất lượng chưa cao. Trong nhiều trường hợp các ngân hàng không đủ điều kiện và năng lực để định giá tài sản thế chấp, cầm cố hoặc khách hàng muốn có một bản báo cáo định giá khoa học và thuyết phục khi đem tài sản đi vay vốn . Khi đó sự tham gia của các tổ chức, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp là rất cần thiết để xác định giá trị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng một cách khoa học và khách quan. Công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam (VFIA.,JSC) là một trong những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực định giá tài sản có NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp đầy đủ điều kiện theo quy định của luật pháp hiện hành trong lĩnh vực này. Khách hàng chủ yếu của công ty là các ngân hàng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có nhu cầu định giá tài sản phục vụ hoạt động vay và cho vay, còn đối tượng định giá phần lớn là bất động sản và dây chuyền máy móc. Từ thực tế công tác định giá tài sản thế chấp, cầm cố ở nước ta và quá trình nghiên cứu tại công ty VFIA.,JSC, em xin lấy đề tài báo cáo thực tập chuyên ngành là “Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam” Đề tài có ba mục đích nghiên cứu: nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá tài sản thế chấp là bất động sản và dây chuyền máy móc; đánh giá thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công ty VFIA; đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại công ty VFIA cũng như hoạt động định giá tài sản thế chấp ở nước ta. Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh và thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm định giá công ty VFIA.,JSC. Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của PGS.TS Nguyễn Hoàng Cường và các anh chị cán bộ phòng thẩm định giá công ty VFIA.,JSC đã giúp em hoàn thành báo cáo này NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP I. Khái niệm, vai trò và các quy định về tài sản thế chấp và cầm cố 1. Khái niệm tài sản thế chấp và cầm cố 1.1. Tài sản và hoạt động bảo đảm tín dụng Có rất nhiều định nghĩa về tài sản, nhưng phổ biến nhất, tài sản được hiểu như là của cải vật chất được sử dụng cho mục đích sản xuất hay tiêu dùng. Tài sản là các vật có thật, bao gồm nhiều loại với nhiều tính năng và công dụng khác nhau. Nếu dựa vào chu kỳ sản xuất, người ta chia thành tài sản cố định và lưu động. Còn nếu dựa vào đặc tính tự nhiên và đặc tính vật lý của tài sản, người ta thường chia tài sản thành động sản và bất động sản. Ngày nay, việc thế chấp và cầm cố tài sản để vay vốn đang là hình thức bảo đảm tín dụng và biện pháp thực hiện hợp đồng tín dụng phổ biến tại các ngân hàng. Với một ngân hàng, hoàn trả tín dụng luôn là điều kiện quan trọng nhất giúp họ đạt được mục tiêu kinh doanh của mình. Để thu hồi được nợ, ngân hàng phải xem xét một cách thận trọng đến uy tín và năng lực của khách hàng, từ đó áp dụng các biện pháp cho vay thích hợp. Nếu khách hàng được xếp hạng tín nhiệm cao như có phẩm chất tốt trong kinh doanh, có khả năng tài chính mạnh, chấp hành tốt các hợp đồng tín dụng trong quá khứ và có triển vọng kinh doanh trong tương lai thì ngân hàng có thể cho vay không cần bảo đảm. Ngược lại, nếu khách hàng không đạt được các tiê chuẩn cần thiết thì để hạn chế rủi ro, buộc ngân hàng phải cho vay có bảo đảm. Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảo đảm tiền vay là việc bảo vệ quyền lợi của người cho vay dựa trên cơ sở thế chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu người đi vay hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. Các ngân hàng và các định chế tài chính khác NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp coi bảo đảm tín dụng là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất (các lưu chuyển tiền tệ) không thể thanh toán được nợ. Trong cho vay kinh doanh, nguồn thu nợ thứ nhất chính là từ doanh thu thực tế với cho vay ngắn hạn, từ khấu hao và lợi nhuận đối với cho vay trung và dài hạn. Nguồn thu nợ này thể hiện dưới hình thức lưu chuyển tiền tệ của người đi vay. Trong hoạt động kinh doanh có muôn vàn lý do khiến nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được, nếu không có một nguồn bổ sung tất yếu, các ngân hàng sẽ gặp rủi ro tín dụng. Vì vậy để bảo vệ lợi ích của mình các ngân hàng thường yêu cầu người đi vay có các bảo đảm cần thiết, ngoại trừ các khách hàng hoạt động tốt và có quan hệ tín dụng thường xuyên. Bảo đảm tín dụng có ba hình thức là thế chấp, cầm cố và bảo lãnh. Trong phạm vi bài viết này em xin đề cập đến hai hình thức: thế chấp và cầm cố tài sản. 1.2. Tài sản thế chấp Thế chấp tài sản là việc bên đi vay dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay. Theo quy định của Luật dân sự và Luật đất đai có hai loại thế chấp: bất động sản và giá trị quyền sử dụng đất. a. Bất động sản Điều 181- Bộ luật dân sự Việt Nam năm 1995 đưa ra khái niệm về bất động sản: “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: - đất đai; - nhà ở, các công trình xây dựng gắn kiền với đất đai, kể cả các tài sả gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - các tài sản khác gắn liền với đất đai; - các tài sản khác do pháp luật quy định.” NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Một vật được coi là bất động sản khi nó thoả mãn năm điều kiện: Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ích cho con người. Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnh hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó. Thứ ba, nó phải tồn tại lâu dài. Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người. Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị. Tuy nhiên trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta thường coi bất động sản là những tài sản không thể di dời được. Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn. b. Giá trị quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý. Nhà Nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng. Hiện nay, các NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tuy nhiên, cần phân biệt trường hợp được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và trường hợp không được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ được phép thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất. 1.3. Tài sản cầm cố Cầm cố tài sản là viêc bên vay giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của mìmh cho bên vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ; nếu tài sản cầm cố đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thoả thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản cầnm cố hoặc giao cho bên thứ ba giữ. Theo quy định của ngân hàng, tài sản cầm cố là động sản bao gồm: - Tài sản thực (vật có thực) như xe cộ, máy móc thiết bị, hàng hoá, vàng, tàu biển, máy bay, các loại khác. - Tiền gồm tiền mặt, tiền trên tài khoản. - Giấy tờ gồm giấy tờ có giá (giấy tờ có giá trị bằng tiền) như cổ phiếu, hối phiếu, trái phiếu . - Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác. - Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố. Căn cứ vào tính chất quản lý, tài sản cầm cố được chia ra làm hai loại: có đăng ký quỳên sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu. Đối với tài sản không đăng ký quyền sở hữu, tài sản cầm cố phải được chuyển giao cho bên vay, ngược lại đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì tài sản có thể do bên vay, đi vay hoặc bên thứ bao giữ theo thoả thuận của bên chi vay và bên đi vay. Hiện nay, trong cho vay kinh doanh, các doanh nghiệp chủ yếu thế chấp tài sản, máy móc nhà xưởng và cầm cố máy móc thiết bị. Máy móc thiết bị Theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá quốc tế (IVSC): Máy móc thiết bị bao gồm các thiết bị phụ tùng của tài sản có thể bao gồm các máy móc thiết bị không cố NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp định, và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ. Một máy cụ thể là một máy sử dụng hoặc áp dụng năng lực máy móc, có vài phụ tùng với chức năng cụ thể và thực hiện một loại công việc nhất định. Còn theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá khu vực (AVA): Máy móc thiết bị là một tài sản bao gồm cả nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, máy móc và thiết bị: - Nhà xưởng, dây chuyền sản xuất bao gồm một dây chuyền các loại tài sản mà trong đó có thể bao gồm các nhà xưởng không vĩnh cửu có thể di dời, máy móc và thiết bị. - Máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc cả một cụm máy móc, một cái máy là một chủng loại thiết bị sử dụng năng lực máy móc, nó có một số chi tiết hay phụ tùng tạo thành để thực hiện một loại công việc nhất định. - Thiết bị phụ trợ là những tài sản phụ tùng được sử dụng để trợ giúp thực hiện các chức năng của doanh nghiệp Với định nghĩa này, máy móc thiết bị được hiểu là bao gồm nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, máy móc ( và cả nhóm máy) và thiết bị phụ giúp sản xuất. Máy móc thiết bị nhìn chung được chia thành hai loại là máy móc chuyên dụng và máy móc không chuyên dụng. Máy móc thiết bị chuyên dụng là các loại máy móc có thể dễ dàng được nhân diện ở thị trường đã sẵn có và có chỉ dẫn về giá trị. Còn với máy móc không chuyên dụng, việc áp dụng hay sử dụng không được thay đổi như thông lệ ở những thị trường sẵn có do các đặc tính riêng biệt của chúng. 2. Các hình thức thế chấp và cầm cố tài sản - Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế chấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong đó ngân hàng chỉ nắm giữ giây chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý tài sản phải dựa trên cơ sở thoả thuận giữa người vay và người đi vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của toà án nếu có tranh chấp. - Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất. Điều này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất. Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được đảm bảo bằng tài sản đó để đảm bảo cho khoản nợ thứ hai. - Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay tạo nên, còn thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau. - Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản Người đi vay có thể thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận. Cầm cố tài sản cũng bao gồm cầm cố công bằng và pháp lý, cầm cố thứ nhất và thứ hai, cầm cố trực tiếp và gián tiếp. Nội dung các loại cầm cố này cũng tương tự thế chấp. NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3. Các quy định của ngân hàng về thế chấp và cầm cố 3.1. Tiêu chuẩn tài sản thế chấp cầm cố Không phải tài sản nào cũng có đủ điều kiện để có thể mang đi thế chấp mà nó phải thoả mãn các điều kiện sau đây: a. Tài sản phải thuộc quyền sở hữu của hoặc quyền sử dụng, phân loại của khách hàng vay, cụ thể - Đối với giá trị quyền sử dụng đất, đất phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của khách hàng vay, và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. - Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà Nước, thì tài sản phải do Nhà Nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của phap luật về doanh nghiệp Nhà Nước, phải được phép của cơ quan ra quyết định thành lập cho phép đối với máy móc hoặc dây chuyền sản xuất chính. - Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. b. Tài sản được phép giao dịch tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. c. Tài sản phải không có tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm. Với một số tài sản mà pháp luật quy định thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Ngân hàng có trách nhiệm kiểm tra điều kiện tài sản bảo đảm tiền vay còn khách hàng vay phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay. NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3.2. Quy trình cho vay thế chấp tài sản Cho vay có bảo đảm và không có bảo đảm đều có những điểm giống nhau trong quy trình tài trợ tín dụng. Tuy nhiên, trong vay thế chấp cầm cố tài sản, quy trình cho vay trên còn liên quan đến tài sản thế chấp cầm cố cũng như mối quan hệ giữa những tài sản này với các yếu tố của khoản cho vay. Quy trình này có thể được khái quát trong sơ đồ Có thể thấy một trong những điểm khác biệt chủ yếu của cho vay thế chấp cầm cố tài sản chính là các khâu: giám định về pháp lý tài sản thế chấp, định giá tài sản thế chấp và tái định giá tài sản thế chấp. Giám định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất Định giá tài sản thế chấp Quyết định tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp Đến hạn trả nợ Giải chấp Xử lý tài sản thế chấp để thu nợ Tái định giá tài sản thế chấp Xử lý tài sản sau tái định giá Thanh toán Không thanh toán Giám định về pháp lý tài sản thế chấp [...]... đề thực tập tốt nghiệp như các bất động sản độc quyền và bất động sản cho thuê Phương pháp này cũng được sử dụng để phục vụ việc đánh thuế NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH VFIA, .JSC I Đánh giá chung về công tác định giá tại công ty VFIA. ,JSC 1.Tình hình hoạt động Công ty VFIA, .JSC... và định giá bên ngoài II Định giá tài sản thế chấp và cầm cố Như đã trình bày ở trên, trong hoạt động cho vay thế chấp và cầm cố tài sản, định giá tài sản là một nội dung đặc biệt quan trọng và phức tạp, nếu thực hiện tốt nó sẽ bảo đảm lợi ích của cả bên vay và cho vay Bài viết này sẽ đưa ra cơ sở lý luận cơ bản về định giá hai loại tài sản đang được sử dụng nhiều nhất trong hoạt động cho vay thế chấp. .. về nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tái định giá tài sản thế chấp cầm cố Tuỳ theo quy định của mỗi ngân hàng, khi tài sản thế chấp cầm cố có giá trị lớn hoặc cấu thành giá trị phức tạp, sẽ tiến hành thẩm định lần hai, gọi là tái định giá Các ngân hàng thường có một bộ phận là phòng Tái thẩm định để giải quyết vấn đề này, hoặc khi tài sản quá phức... những công ty hoạt động chuyên về định giá bất động sản có đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và quy định của Bộ Tài chính trong lĩnh vực định giá và đấu giá tài sản Tuy mới thành lập nhưng cán bộ công ty phần lớn là những người có bề dày kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đã từng làm việc nhiều năm tại các công ty địa ốc uy tín như công ty TNHH Hoàng Quân, công ty. .. thời gian qua, hoạt động định giá của công ty VFIA, .JSC chủ yếu tập trung vào mảng định giá tài sản thế chấp và cầm cố, với đối tượng định giá là đất đai, nhà ở, nhà xưởng, máy móc thiết bị… 2 Quy trình thẩm định giá chung của công ty Định giá là một khoa học và nghệ thuật để đưa ra giá trị của bất động sản Là nghệ thuật vì nó dựa rất nhiều vào kỹ năng phân tích thông tin, đưa ra các đánh giá và hình... sản thế chấp cầm cố Về nguyên tắc, định giá tài sản thế chấp cầm cố phải theo giá trị thị trường Nếu định giá cao hơn sẽ dẫn đến thiệt hại cho ngân hàng và tăng tính rủi ro của khoản vay, còn định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng và giảm tính cạnh tranh của ngân hàng Định giá tài sản thế chấp cầm cố là một vấn đề phức tạp Vì vậy để định giá được... Thiết lập tiêu chuẩn và mục đích định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính… - Xác định giá trị cần định giá: xác định giá trị cần ước tính, ví dụ như giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị bồi thường… - Xác định phương pháp thẩm định giá Hiện nay ở công ty VFIA áp dụng chủ yếu các phương pháp định giá sau: phương pháp so sánh trực... động cho vay thế chấp cầm cố Đó là bất động sản và máy móc thiết bị 1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá tài sản thế chấp 1.1 Khái niệm định giá Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế ,kỹ thuật, pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá đã hình thành, tồn tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản cũng là một hình thức... được xác định rõ, giúp cho cán bộ định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được Tại công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam, quy trình này gồm các bước sau đây: •Xác định vấn đề •Lên kế hoạch thẩm định giá •Thu thập tài liệu •Vận dụng và phân tích tài liệu Đánh giá giá trị tài sản cần định giá •Báo cáo thẩm định giá 1.1 Xác định vấn... đề thực tập tốt nghiệp a Định giá bất động sản Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và mục đích sử dụng Hơn nữa do bất động sản là một tài sản . vấn hoặc các công ty định giá chuyên nghiệp thực hiện. 2. Các nguyên tắc định giá tài sản thế chấp 2. 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Với bất động. sẽ mang lại khả năng sinh lời, có khả năng, hợp pháp và chắc chắn nhất. 2. 2. Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc này cho rằng : giá thị trường được xác định