II. Thực trạng định giỏ tài sản thế chấp của cụng ty VFIA.,JSC qua một số hợp đồng định giỏ cụ thể
1. Định giỏ đất và lợi thế quyền thuờ đất bằng phương phỏp so sỏnh trực tiếp
tiếp
Hợp đồng điển hỡnh cho hoạt động này hợp đồng định giỏ số 12/10/DV-DG giữa Cụng ty xõy dựng sản xuất cụng nghiệp và xuất nhập khẩu 125 với cụng ty VFIA vào thỏng 1/2008, nội dung định giỏ là định giỏ khu đất hiện đang là trụ sở của cụng ty phục vụ cho hoạt động vay vốn của Ngõn hàng BIDV chi nhỏnh Bỉm Sơn, Thanh Hoỏ.
1.1. Giới thiệu về bất động sản:
a. Vị trớ
Bất động sản cần định giỏ tại địa chỉ : số 168 đường Thành Thỏi, phường Đụng Thọ, thành phố Thanh Hoỏ
b. Điều kiện tự nhiờn: - Về địa hỡnh khu đất
Khu đất đang là trụ sở của cụng ty Xõy dựng sản xuất cụng nghiệp và xuất nhập khẩu 125. Đõy khu đất lớn trong thành phố Thanh Húa, cú tiềm năng phỏt triển rất lớn. Nằm tại trung tõm thành phố, giao thụng thuận tiện, đõy là một trong những khu vực cú giỏ trị thương mại cao, thuận lợi cho việc phỏt triển hệ thống nhà văn phũng, khỏch sạn cao cấp tại Thành phố Thanh Húa cỏch quốc lộ 1 khoảng 300m.
- Về khớ hậu
Khu đất nằm trong chế độ khớ hậu của thành phố Thanh Hoỏ, thuộc khu vực khớ hậu nhiệt đới giú mựa, cú nền nhiệt độ cao, mựa Đụng khụng lạnh lắm, mựa hố tương đối mỏt, nhưng cú một số ngày cú giú Tõy khụ núng (hàng năm cú khoảng 20-30 ngày). Mựa mưa nhiều từ thỏng 5 đến thỏng 10 với lượng mưa chiếm tới 85% tổng lượng mưa cả năm, cũn lại từ thỏng 12 đến thỏng 4 năm
sau, lượng mưa chỉ chiếm 15%. Trung bỡnh hàng năm cú trờn 140 ngày mưa. Tớnh biến động liờn tục về mưa đó dẫn tới rất nhiều khú khăn trong việc sử dụng nguồn nước cũng như trong việc tổ chức sản xuất, sinh hoạt và gõy trở ngại cho việc cấp thoỏt nước trong thành phố
Nhiệt độ trung bỡnh hàng năm từ 23,3 đến 23,60C, trong đú cú những ngày cao tuyệt đối lờn đến 400C, hoặc cú ngày nhiệt độ xuống thấp tuyệt đối vào mựa lạnh tới 50C. Thành phố Thanh Hoỏ và thị xó Sầm Sơn là cửa ngừ đún giú bóo, hàng năm chịu ảnh hưởng trực tiếp của 1 đến 3 cơn bóo và ỏp thấp nhiệt đới
- Về địa chất thuỷ văn:
Hiện trạng khu đất, do chưa cú khảo sỏt thăm dũ địa chất nờn chưa cú số liệu địa chất thuỷ văn chớnh xỏc. Tuy nhiờn, căn cứ vào thực tế xõy dựng cỏc cụng trỡnh lõn cận và khu vực lõn cận cú thể sơ bộ đỏnh giỏ: lớp đất từ cốt hiện trạng xuống khoảng 20 – 25 m là nền đất yếu. Với cụng trỡnh cao tầng, nền múng phải xử lý đúng cọc Bờ tụng cốt thộp sõu khoảng 25m – 40m.
c. Điều kiện xó hội:
Khu đất nằm trờn đường Thành Thỏi, nằm ngay bờn bờ Bắc sụng Hạc, con sụng chảy qua trung tõm thành phố Thanh Hoỏ. Từ đõy, đi khoảng 250m là gặp đường Cầu Hạc, từ đường Cầu Hạc cú thể dễ dàng đến cỏc tuyến giao thụng chớnh của Thành phố Thanh Hoỏ như đường Nguyến Chớ Thanh, Đường Tràng Thi, đường Bà Triệu, đường Trần Phỳ và Đại Lộ Lờ Lợi. Vị trớ này rất dễ tiếp cận khu trung tõm thành phố dọc hai bờn đại lộ Lờ Lợi và toàn bộ cỏnh đồng Ba Lớt, rất gần khu trung tõm hành chớnh – chớnh trị của tỉnh, cỏc khu trung tõm kinh tế dịch vụ thương mại và khu văn hoỏ thể dục thể thao.
Theo quy hoạch chi tiết của Thành phố Thah hoỏ, Uỷ Ban nhõn dõn Tỉnh phờ duyệt , vị trớ bất động sản cần định giỏ nằm trong khu Hành chớnh kinh tế của thành phố Thanh Hoỏ nờn cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xó hội được đỏnh giỏ là
khỏ tốt. Trong tương lai, khu vực này sẽ được quy hoạch lại, nằm trong dự ỏn Khu đụ thị mới và cải tạo sụng Hạc.
d. Hiện trạng sử dụng đất:
Hiện trạng sử dụng đất đang làm trụ sở văn phũng - văn phũng giao dịch của Cụng ty xõy dựng sản xuất cụng nghiệp và xuất nhập khẩu 125
e. Nhận xột chung:
Khu đất dự kiến xõy dựng nằm ở vị trớ đẹp, cú nhiều điều kiện thuận lợi về mụi trường xó hội cũng như hệ thống kỹ thuật hạ tầng đồng bộ cho toàn khu vực.
1.2. Cỏc cơ sở để tớnh toỏn giỏ trị bất động sản
a. Cơ sở phỏp lý của khu đất:
- Hợp đồng thuờ đất số 07 ký ngày 8/1/2008 tại UBND Tỉnh Thanh Hoỏ, thời hạn sử dụng đất cũn lại là 8 năm tớnh đến ngày 1 thỏng 1 năm 2016
- Bản vẽ mặt bằng hiện trạng khu đất: b. Cơ sở lập bản định giỏ bất động sản:
- Căn cứ cơ sở Phỏp lý của Khu đất mà cụng ty cung cấp
- Căn cứ tài liệu khảo sỏt giỏ giao dịch thuờ, cho thuờ bất động sản tại Thành phố Thanh Húa.
- Căn cứ giỏ khảo sỏt xõy dựng khu vực thành phố Thanh hoỏ
- Căn cứ Quyết định số 661/2007/QĐ-UBND ngày 28 thỏng 02 năm 2007 về việc quy định giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn tỉnh Thanh Hoỏ
- Căn cứ vào giỏ đất trỳng đấu thầu của khu vực lõn cận được chủ tịch UBND tỉnh phờ duyệt theo quyết định số 2224/QĐ-CT ngày 3 thỏng 11 năm 2007.
• Ngoài ra cũn một số văn bản luật của Quốc hội, Chớnh phủ, UBND Thành phố Thanh Hoỏ và cỏc ban ngành cú liờn quan đến lĩnh vực bất động sản;
• Căn cứ việc đỏnh giỏ thực tế bất động sản của khỏch hàng;
• Căn cứ vào dữ liệu mua bỏn cho thuờ của cụng ty tập hợp trờn Thành phố để làm cơ sở nhận định đỏnh giỏ
1.4. Xỏc định giỏ trị khu đất và lợi thế quyền thuờ đất bằng phương phỏp so sỏnh trực tiếp
- Căn cứ vào hợp đồng thuờ đất của cụng ty, diện tớch đất của cụng ty sử dụng là 25.632 m2, thời hạn sử dụng đất cũn lại là 8 năm. Tớnh đến thời điểm định giỏ bất động sản thời hạn sử dụng cũn 8 năm.
Đõy là diện tớch đất mà UBND Tỉnh Thanh Hoỏ cho Cụng ty thuờ với hỡnh thức thu tiền thuờ hàng năm, chớnh vị vậy việc thẩm định giỏ đất trong thời hạn 8 năm của cụng ty tương đương với việc tớnh lợi thế quyền thuờ đất của cụng ty và đõy cũng được xem là giỏ trị tài sản được tớnh vào giỏ trị của cụng ty.
- Vào thỏng 11 năm 2007, UBND tỉnh Thanh Hoỏ đó tổ chức đấu giỏ quyền sử dụng đất cho một số lụ đất, trong đú cú 3 lụ đất thuộc phường Đụng Thọ . Trong 3 lụ đất trờn, lụ đất nằm trong khu đụ thị Bắc Cầu Hạc, cỏch khu đất cần định giỏ 300m về phớa Đụng là khu đất duy nhất cú những đặc điểm tương tự khu đất cần định giỏ.
Giỏ đấu giỏ khu đất này, căn cứ vào Quyết định số 2224/ QĐ/CT ngày 3 thỏng 11 năm 2007 của chủ tịch UBND tỉnh phờ duyệt về việc phờ duyệt kết quả đấu giỏ đất tại khu vực lõn cận( giỏ đất ở Lụ 24 khu đất đụ thị Bắc Cầu Hạc, phường Đụng Thọ, Thanh Hoỏ) là: 3.000.000đ/m2. Đõy cú thể coi là cơ sở để tớnh tiền thuờ đất theo giỏ thị trường. Vậy qua khảo sỏt thực tế chuyờn viờn định giỏ ước tớnh giỏ thuờ đất thực tế theo thị trường là:
3.000.000đ/m2/năm x 0,5 % = 15.000.đ/m2/năm Giỏ thuờ thị trường của cả khu đất trong một năm là:
25.632m2 x 15.000/m2/năm = 384.480.000đ/năm
Theo hợp đồng thuờ đất số 07, ký vào 8/1/2008 tại UBND tỉnh Thanh Hoỏ, hàng năm, cụng ty xõy dựng sản xuất cụng nghiệp và xuất nhập khẩu 125 phải trả cho Tỉnh Thanh Hoỏ tiền thuờ bằng 0,5% giỏ đất theo khung giỏ quy định.
Theo Nghị quyết số 82/2007/NQ-HĐND về giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn tỉnh năm 2008, đơn giỏ đất của bất động sản mục tiờu là 1.974.516 đ/m2:
Vậy giỏ thuờ mà cụng ty phải trả cho tỉnh Thanh Hoỏ mỗi năm là 25. 632m2 x 0.5 % x 1.974.516đ/m2 x 1 năm = 253.054.000đ/năm Lợi thế quyền thuờ đất hàng năm của cụng ty là:
384.480.000đ/ năm - 253.054.000đ//năm = 131.426.000 đ/năm
Nếu ta chọn hệ số chiết khấu dũng tiền là: i = 12% ( tỷ lệ lạm phỏt của năm 2007), giỏ trị lợi thế quyền thuờ đất của cụng ty trong vũng 8 năm là:
131.426.000đ ( 1 - 0,403883)/ 0.12 = 652.877.000đ
( Sỏu trăm năm mươi hai triệu tỏm trăm bẩy mươi bẩy nghỡn đồng chẵn) Theo đú, Cụng ty xõy dựng sản xuất cụng nghiệp và thương mại 125 cú thể thế chấp ngõn hàng bằng lợi thế quyền thuờ đất này.
2.Định giỏ quyền thuờ đất bằng phương phỏp thặng dư
Điển hỡnh cho trường hợp định giỏ quyền thuờ đất băng phương phỏp thặng dự là trường hợp định giỏ đất tại địa chỉ 2D Quang Trung, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội của cụng ty Nhiếp Ảnh Hà Nội.
Đõy là mảnh đất cụng ty Nhiếp Ảnh Hà Nội thuờ của Nhà Nước với thời hạn sử dụng 40 năm kể từ năm 1999. Thỏng 12/2007, cụng ty nhiếp ảnh cú nhu cầu định giỏ mảnh đất, tức là xỏc định giỏ trị quyền thuờ đất trong vũng 30 năm tới để làm tài sản đảm bảo cho việc vay vốn tại ngõn hàng Techcombank.
a. Mụ tả
Số nhà 2D Quang Trung – Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội là một biệt thự cổ 02 tầng, cú kết cấu xõy gạch, ở vị trớ mặt tiền rất thuận lợi trong việc xõy dựng văn phũng cho thuờ, trung tõm buụn bỏn. Tổng diện tớch là: 303m2 cú chiều ngang là: 12.4m2
b. Hiện trạng sử dụng
- Cụng ty nhiếp ảnh Hà Nội: Tổng diện tớch sử dụng là 179.4m2, diện tớch sử dụng tầng 1 là 131,4m2 ( khụng cú khoảng khụng) và 48m2 đất sử dụng tại tầng 1 cú khoảng khụng, hồ sơ phỏp lý là đất thuờ của nhà nước cú thời hạn là 40 năm kể từ năm 1999.
- Nhà ụng Tuõn : Cú tổng diện tớch sử dụng riờng tầng 2 là 71,4m2 và diện tớch sử dụng tầng 01 của khu bếp là12m2, và diện tớch sử dụng tầng 02 của khu bếp là 23m2, chủ quyền đất là tư nhõn.
- Nhà ụng Hà cú diện tớch sử dụng riờng tầng 2 phớa giỏp mặt tiền là 60m2, diện tớch đất khu bếp đang sử dụng ở tầng 01 khoảng 12m2 khụng cú khoảng khụng, chủ quyền đất là tư nhõn.
c. Xỏc định giỏ trị thị trường của mảnh đất bằng phương phỏp thặng dư Dựng phương phỏp thặng dư để tớnh giỏ trị thị trường của mảnh đất thực chất là tớnh giỏ bỏn quyền thuờ mảnh đất trong vũng 30 năm. Sử dụng phương phỏp thặng dư để xỏc định giỏ trị thị trường của khu đất với gúc độ nhà đầu tư chuyờn nghiệp, chuyờn viờn định giỏ đó xỏc định được cỏc số liệu sau:
- Theo kiến trỳc qui hoạch của thành phố tại vị trớ của bất động sản cú thể xõy văn phũng cho thuờ với độ cao khoảng 7 tầng và 01 tầng hầm.
- Giả định điều kiện sử dụng tốt nhất của bất động sản là xõy dựng văn phũng cho thuờ với số tầng là 7 tầng trờn diện tớch khuụn viờn đất 303m2 với mật độ xõy dựng là 80% khoảng 242m2 với khoảng 1.936m2 xõy dựng , cú diện tớch cho thuờ hữu dụng là ( 242m2 x7 x 80% = 1.352m2). Cỏc thụng số:
DT đất 303m2
DT xõy dựng 80% DT đất 242m2
Xõy 7 tầng và một tầng hầm
Tổng diện tớch xõy dựng ( 8 tầng) Tổng diện tớch xõy dựng ( 8 tầng) Tổng diện tớch xõy dựng (7 tầng) 242 x7 = 1.694m2
Tổng diện tớch cho thuờ 1.694 x 80% =1.352m2
Tổng số m2 sàn cho thuờ 1.352 m2
Cụng suất cho thuờ ( Tối ưu) 90%
Giỏ m2 cho thuờ trung bỡnh 30 USD/m2/1thỏng
Tỷ suất hiện tại hoỏ đất 10%
Lợi nhuận nhà đầu tư 15%
Thuế VAT đầu ra 10%
Đầu tư xõy dựng bằng vốn vay 2 năm lói suất 12%/năm
Thời hạn cũn lại của hợp đồng thuờ
32 năm Thời gian khai thỏc dự ỏn 30 năm
Tớnh toỏn theo phương phỏp thặng dư. (Trong điều kiện sử dụng tốt nhất của BĐS, đơn vị tớnh VNĐ) kốm theo bảng tớnh như sau
Qua phương phỏp thặng dư như trờn ta thấy giỏ bỏn quyền thuờ đất của cụng ty nhiếp ảnh Hà Nội là 14.098.766.814 đồng (đõy là giỏ bỏn đất 30 năm của cụng ty nhiếp ảnh Hà Nội).