Thực trạng hoạt động định giá tài sản thế chấp cầm cố tại công ty VFIA

Định giá tài sản thế chấp và cầm cố

Đánh giá chung về công tác định giá tại công ty VFIA.,JSC 1.Tình hình hoạt động

Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại công ty VFIA là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá, trong đó phương pháp vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đất tại các vị trí đẹp, có khả năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵn sàng cho sử dụng. Trong trường hợp này, việc doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinh doanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnh đất đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trả cho nhà nước. Phải kiểm tra kỹ các yếu tố bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sửa chữa…Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, chuyên viên định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau.

Thực trạng định giá tài sản thế chấp của công ty VFIA.,JSC qua một số hợp đồng định giá cụ thể

Đây là diện tích đất mà UBND Tỉnh Thanh Hoá cho Công ty thuê với hình thức thu tiền thuê hàng năm, chính vị vậy việc thẩm định giá đất trong thời hạn 8 năm của công ty tương đương với việc tính lợi thế quyền thuê đất của công ty và đây cũng được xem là giá trị tài sản được tính vào giá trị của công ty. Sau khi kiếm tra giấy tờ liên quan đến nhà đất thế chấp mà hai ngân hàng cung cấp, đồng thời đến thực địa để khảo sát, chuyên viên định giá của công ty xác nhận hai ngôi nhà trên đều thuộc sở hữu của người thế chấp, và có hiện trạng như sau. Số: 6C Đường/ ấp: Quang Trung Phường/ xã: Quang Trung Quận/ huyện: Quận Hoàn Kiếm Bất động sản nằm ở tầng 2 của nhà biệt thự Pháp cổ - nhà biệt thự 6C (02 tầng) cách ngã tư Quang Trung- Lý Thường Kiệt khoảng 40m. - Đặc điểm bất động sản. Về đất Về tài sản gắn liền với đất - Mục đích sử dụng đất: đất ở. - Hình thức sử dụng đất: giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Thời hạn sử dụng đất: lâu dài. Thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá gữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong giao dịch mua bán khách quan và độc lập ,trong điều kiện thương mại bình thường. Giá trị đất. - Giá trị đất tính theo quy định của Nhà nước:. + Hình dạng đất: Vuông vắn. Giá trị nhà. Bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trị của ngôi nhà. Loại nhà cấp III. Nhà xây gạch cấp 4 có khu phụ. Móng Khung cột Tường Nền nhà Kết cấu đỡ mái. Mái Tỷ lệ giá. trị của các kết cấu. Tỷ lệ % giá trị còn lại của kết. - Tỷ lệ % giá trị còn lại của công trình. - Tổng giá trị xây dựng công trình còn lại là:. Trước khi thực hiện việc định giá, chuyên viên định giá đánh giá lại một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị thị trường của bất động sản:. - Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: bất động sản không nằm trong khu vực quy hoạch giải toả. - Mục đích sử dụng của bất động sản: hiện đang cho Tổng công ty Dệt may thuê. - Khả năng chuyển nhượng: bình thường a) Tính toán giá trị bất động sản.

- Nhân viên thẩm định đ• thu thập thông tin thị trường và tham khảo thông tin từ các VPNĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội ước tính: đơn giá đất đối với những nhà riêng lẻ phố Quang Trung giá khoảng 150 triệu đồng/m2 – 170 triệu đồng/m2 còn đối với những lô đất có thể xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại thì giá đất cao hơn khoảng 200 triệu đồng/m2 – 220 triệu đồng/m2. - Giá các căn hộ tầng 2 của các nhà biệt thự Pháp cổ trên địa bàn Hà Nội phụ thuộc và nhiều yếu tố: số lượng chủ sở hữu nhà biệt thự Pháp cổ, vị trí toạ lạc của các nhà biệt thự Pháp cổ…Theo nhận xét riêng của nhân viên thẩm định giá thì giá trị trường như vị trí BĐS thẩm, định vào khoảng 50 triệu đồng/m2 – 55 triệu đồng/m2.

Phô lôc 1

Từ những cán bộ cốt cán đến những nhân viên mới tuyển dụng đều được khuyến khích và tạo điều kiện tham gia các khoá đào tạo ngắn hạn, các khoá học cấp chứng chỉ không chỉ về định giá mà còn về tài chính và các lĩnh vực khác của kinh doanh bất động sản. Quy trình định giá vừa bài bản vừa linh hoạt, chất lượng định giá cao Quá trình định giá là quá trình ước lượng giá trị của tài sản dựa vào phân tích những thông tin thu được và nghiên cứu hệ thống dữ liệu có liên quan, từ đó so sánh, đưa ra mức giá chuẩn nhất cho tài sản. Về phía các ngân hàng, hệ thống các ngân hàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn, sự đa dạng trong hình thức cho vay…đã thu hút ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng, trong đó, hoạt động cho vay thế chấp chiếm một tỉ trọng lớn trong các giao dịch.

Tại khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản quy định : “ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 1 người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ định giá bất động sản.” Các chứng chỉ này là chứng chỉ hành nghề của cá nhân. Mới đây, 15 cơ sở trên toàn quốc đã được phép và đủ điều kiện tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản theo qui định vừa được Bộ Xây dựng ra Quyết định công nhận.