Định hướng hoàn thiện quy trình môi giới dựa vào thiết bị tại sàn giao dịch Sao Việt thuộc công ty Sông Đà Sao Việt

Luận văn báo cáo: Định hướng hoàn thiện quy trình môi giới dựa vào thiết bị tại sàn giao dịch Sao Việt thuộc công ty Sông Đà Sao Việt

Website: http://www.docs.vn Email :1lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 LỜI GIỚI THIỆU Hiện thị trường BĐS nóng lên nhanh chóng phát triển Nguyên nhân chủ yếu tác động sách lĩnh vực BĐS, việc xây dựng mở rộng khu thị làm giá BĐS tăng lên nhanh chóng Việc tăng giá BĐS có nhiều nguyên nhân có nguyên nhân lớn tham gia người đầu BĐS Có ý kiến lo sợ BĐS lại lần tạo thành bong bóng thị trường thị trường BĐS lại lần có nguy trầm lắng đóng băng Ý kiến có lẽ khơng thực với hoàn cảnh nhà nước ngày hoàn thiện khung pháp luật BĐS Việc thị trường nóng mức tin được, giống thị trường cổ phiếu thị trường BĐS hạ nhiệt đến mức Cho đến chưa thấy có ý kiến nguyên nhân thực việc lắng xuống thực thị trường chứng khốn có điều chắn thị trường chứng khoán chưa “đóng băng” cho dù lượng giao dịch giảm giá chứng khoán giảm Thị trường BĐS theo xu hướng thế, có nghĩa rằng, nhiều người tưởng giá BĐS tăng khơng giảm có cú shock khiến cho thị trường đào thải người đầu giữ lại người thực chuyên nghiệp có tay nghề lĩnh vực BĐS Từ vấn đề vậy, chuyên đề phát triển đề tài hồn thiện kỹ mơi giới thị trường BĐS chuyên nghiệp đến ngày không xa Lấy thực tế từ sàn giao dịch BĐS Sao Việt thuộc công ty Sao Việt phát triển mơ hình sàn giao dịch có phận môi giới BĐS Mục tiêu sàn cho dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp, có nhiều điểm đáng ghi nhận giúp cho đề tài sâu sắc Nội dung chuyên đề gồm phần sau: Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email :2lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chương I) Tổng quan thị trường BĐS Chương II) Thực trạng môi giới BĐS nước ta thực trạng môi giới BĐS công ty Sông Đà Sao Việt Chương III) Các nhận xét đề xuất cá nhân Do thời gian nghiên cứu chưa dài cịn nhiều thiếu sót nhận thức nên đề tài chưa hoàn chỉnh, mong thầy bạn đóng góp giúp đỡ Cuối cùng, xin cảm ơn thầy giáo Nguyễn Minh Ngọc giúp đỡ tơi hồn thành chun đề ĐINH HƯỚNG HỒN THIỆN QUY TRÌNH MƠI GIỚI DỰA VÀO THỰC TẾ TẠI SÀN GIAO DỊCH SAO VIỆT THUỘC CÔNG TY SƠNG ĐÀ SAO VIỆT Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email :3lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN 1: PHẦN MỞ ĐẦU Chương CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ MÔI GIỚI BĐS a) NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CHUNG VỀ BĐS VÀ NGHỀ MƠI GIỚI Với nhà mơi giới BĐS đinh nghĩa sau: “BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay thành phần cơng trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất” Thực số BĐS đặc biệt theo quy định phủ song với nhà môi giới không gặp phải loại BĐS chúng thuộc tầm kiểm sốt quốc gia Với định nghĩa ta thấy số điểm bật BĐS, BĐS mang giá trị lớn, gắn liền với đất nên mang tính địa điểm giá trị BĐS phụ thuộc vào địa điểm, cơng trình đất thường cơng trình xây dựng mang giá trị cao, tính ổn định thêm q trình tạo cơng trình lâu Thị trường BĐS đời lẽ tất nhiên BĐS loại tài sản, khơng cịn loại tài sản thiết yếu cho đời sống người, nên giao dịch phát sinh từ BĐS có từ lâu Vấn đề BĐS loại tài sản đặc biệt nêu nên thị trường nhà nước giám sát cách chặt chẽ Với thị trường BĐS Việt Nam khung pháp lý điều chỉnh hành vi bên tham gia thị trường cịn nhiều hạn chế, ngun nhân thiếu kinh nghiệm nhà nước quản lý quy định Việt Nam BĐS tài sản chung quốc gia khiến cho thủ tục liên quan đến giao dịch cịn nhiều phức tạp từ nảy sinh vấn đề cho bên Môi giới BĐS đời tượng xã hội khách quan đáp ứng nhu cầu thị trường Định nghĩa mơi giới BĐS sau: Mơi giới bất động Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email :4lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 sản hoạt động nguời thứ ba với mục đích tạo thấu hiểu thông cảm bên việc giải công việc liên quan đến bất động sản mà bên quan tâm Nhà mơi giới có vai trị cầu nối bên liên quan đến bất động sản” Chúng ta khẳng định mơi giới thực công việc cho người khác mà đối tượng quyền hạn khác liên quan đến BĐS Người mơi giới đóng vai trị dẫn dắt bên tham gia hoạt động thị trường BĐS hiểu biết lẫn hơn, từ dẫn dắt thương vụ hoàn thành thuận lợi pháp luật bảo vệ lợi ích khách hàng Những nhà môi giới hoạt đông cách tự thị trường, họ doanh nghiệp mơi giới, văn phịng mơi giới cá nhân riêng lẻ hoạt động Từ định nghía số vấn đề khái qt mơi giới thấy mơi giới có đặc điểm Thứ nhất, nhà mơi giới đóng vai trị trung gian giao dich BĐS, nhà môi giới hai bên giao dịch khơng cịn ý nghĩa môi giới Đây điều kiện cần cho hoạt động môi giới Thứ hai, nhà môi giới hoạt động với mục đích thương mại, liên kết bên tham gia thương mại giúp họ ký kết hợp đồng Đồng thời, họ làm việc nhận thù lao tiền hoa hồng giao dịch Những hoạt động yếu nhà mơi giới khơng dừng lại việc đáp ứng yêu cầu khách hàng vấn đề tìm đối tương giao dịch BĐS, họ giúp đỡ khách hàng vấn đề pháp lý, giải vấn đề mâu thuẫn cho bên tham gia, tư vấn cho khách hàng tiềm BĐS, tổ chức dịch vụ chăm sóc khách hàng sau hoàn thành thương vụ bảo đảm cho khách hàng uy tín chất lượng mơi giới b) CỤ THỂ VỀ VAI TRỊ, Ý NGHĨA Nghề môi giới BĐS ngày trở nên quan trọng Xét tầm vĩ mô, nghề mơi giới đóng vai trị làm minh bạch thị trường BĐS, góp Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email :5lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 phần cho việc phát triển hướng thị trường Những nhà môi giới với tư cách người chủ động nắm bắt thông tin thị trường tiếp xúc với bên, từ để tạo nên chặt chẽ hoạt động kinh doanh BĐS thị trường BĐS Việt Nam vốn đanh giá thị trường ”rất thiếu minh bạch” Xét khía cạnh khách hàng cá nhân, người môi giới cung cấp cho họ thông tin cần thiết cho mua bán BĐS, đồng thời giúp đỡ họ làm thủ tục pháp lý Thêm nữa, phương diện chuyên gia lĩnh vực BĐS, nhà môi giới đưa lời khuyên cho khách hàng với BĐS cụ thể Vai trị việc mơi giới khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề chất mơi giới cho ta biết nhà mơi giới cần hành động nào, hoạt động cần thực để hồn thành nhiệm vụ cách tốt nhất, chun nghiệp Vì vai trị việc môi giới không dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ, mà vấn đề thực cách để bảo đảm tốt quyền lợi khách hàng Vai trò việc môi giới thể thông qua chuyên nghiệp người thực công việc Một thị trường BĐS phát triển mức cao hay phát triển cần đến loại hình dịch vụ khác phục vụ cho thị trường Những dịch vụ cần bảo đảm cho khách hàng chun nghiệp, thích hợp với lượng thơng tin, kiến thức định phải hoạt động dựa tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp Nói nhà môi giới cần phải đáp ứng đủ yêu cầu chun mơn thực khó để lượng hóa Nghề mơi giới đặc trưng riêng nên địi hỏi người làm mơi giới ngồi việc học kiến thức cách có cần phải có phẩm chất khác để thực hành thực tế Bởi vì, nghề mơi giới nghề hoạt động, giao tiếp, động, tự chủ Kiến thức môi giới nước ta chưa có hệ thống chuẩn, phần lớn người làm mơi giới tự Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email :6lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 tìm tài liệu cộng với kinh nghiệm để tiến hành hoạt động môi giới Thế nhưng, vấn đề giáo dục cho người làm môi giới nước phát triển khác có từ sớm tạo thành hệ thống quy chuẩn đầy đủ, bắt buộc người làm môi giới phải đào tạo cấp phép hoạt động Những giao dịch thị trường BĐS thường giao dịch có số tiền lớn, giao dịch phức tạp, qua nhiều quy trình địi hỏi người làm mơi giới phải thực có lực hiểu biết Hơn nữa, phát triển thị trường kéo theo ngày nhiều yêu cầu, nhiệm vụ Sự phát triển buộc nhà dịch vụ phải thực ngày nhiều dịch vụ cho khách hàng Nó địi hỏi nhà làm dịch vụ phải tự học hỏi liên tục hồn thiện lực Dịch vụ mơi giới BĐS thực tế hình thành nghề nghiệp địi hỏi người thực phải trang bị kiến thức khác như: luật, marketing, kĩ đàm phán, kinh tế, kiến thức xây dựng… Để thực tốt nghề bắt buộc phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp Ngoài vấn đề quan trọng khác thuộc phạm trù tính cách có liên quan đến nghề mơi giới văn hóa thân, lịch thiệp nhã nhặn tuân thủ nguyên tắc đạo đức chung Như thấy có ba phần để làm nhà mơi giới chun nghiệp giỏi, kiến thức, kỹ trau dồi tính cách đạo đức Tuy nhà môi giới có hết kiến thức, hầu hết họ có kiến thức cộng thêm rèn luyện, cập nhật giúp cho họ trở thành nhà môi giới xuất sắc c) CÁC KỸ NĂNG TRONG NGHỀ MƠI GIỚI BĐS Có thể nói cách tổng quan kiến thức cần thiết cho nhà môi giới bất động sản bao gồm vấn đề nằm lĩnh vực sau: NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email :7lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Luật - Kinh tế - Kĩ thuật Khía cạnh kinh tế Có thể nhìn bất động sản góc độ kinh tế: mua - bán hay đầu tư Vì nhà mơi giới phải có hiểu biết xu hướng thị trường khoảng thời gian gần nhất, có khả dự đốn tình xảy tương lai, vận dụng vấn đề giá trị đồng tiền theo thời gian, kiến thức chung tượng q trình kinh tế, đặc biệt vấn đề lạm phát, thị trường chứng khoán thị trường tiền tệ (tiền đồng ngoại hối) Khía cạnh Luật Bất động sản ngồi khía cạnh kinh tế cịn có quyền tài sản nói chung quyền bất động sản nói riêng Nhà mơi giới BĐS cần có khả xác định tình trạng pháp lí bất động sản, có lực chia sẻ thông tin cần thiết cho khách hàng Ngồi q trình mơi giới, nhà mơi giới động chạm với tất quy định thuế, phí, tài chính… việc cung cấp cho khách hàng thơng tin xác quan trọng Trong nhiều trường hợp việc cung cấp thơng tin xác chìa khóa cho thành công thương vụ Trong trường hợp ngược lại, thông tin sai lệch làm thương vụ thất bại Khía cạnh Kĩ thuật Nhà mơi giới cần có khả tự đánh giá tình trạng kĩ thuật bất động sản, khiếm khuyết, loại lỗi, cách cơng trình thi cơng, vật liệu sử dụng… mà không cần trợ giúp chuyên gia xây dựng Điều có ý nghĩa lớn, đặc biệt việc mơi giới cơng trình xây thơ, Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email :8lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 chưa hoàn thiện Nếu khơng có kiến thức kĩ thuật nhà mơi giới bị đặt trạng thái bị động, biết nghe theo thông tin mà người bán cung cấp d) CÁC NGUYÊN TẮC VÀ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG NGHỀ MƠI GIỚI Ngồi ra, quan trọng cho nhà mơi giới khía cạnh đạo đức nghề nghiệp nhà môi giới Nhà môi giới giao nhiệm vụ ủy thác bên để thực giao dịch bên diễn thành công, tốt đẹp Sự ủy thác gắn với tin tưởng bên, nhà mơi giới phải có trách nhiệm đạo đức Cụ thể là:  Nguyên tắc chung  Nhà môi giới BĐS cần cung cấp dịch vụ dựa tảng đạo đức nghề nghiệp Nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp dựa sở đạo lí, đạo đức cơng nhận chung xã hội  Nhà môi giới cần cung cấp dịch vụ cho dịch vụ khơng làm phương hại đến khách hàng họ  Nhà môi giới cần trung thực với khách hàng khơng làm lòng tin khách hàng vào họ  Sự trực nghề nghiệp  Nhà mơi giới cần tập trung cố gắng thực hoạt động nghề nghiệp họ  Nhà môi giới phải tuân thủ quy định pháp luật, bảo vệ lợi ích khách hàng họ góc độ công trung thực quan hệ với bên thương vụ Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email :9lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368  Nhà môi giới cần từ chối hoạt động mâu thuẫn với nguyên tắc hoạt động nghề nghiệp  Có trách nhiệm tính chun nghiệp  Trong cung cấp dịch vụ môi giới, nhà môi giới cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thị trường quy định pháp luật  Nhà môi giới không nên thực hoạt động nằm khả năng, hiểu biết, kinh nghiệm nghề nghiệp họ  Bí mật nghề nghiệp  Nhà mơi giới phải giữ gìn bí mật nghề nghiệp mà họ biết thực thương vụ môi giới, mà bí mật gây phương hại cho khách hàng họ người khác biết Việc giữ bí mật khơng bao gồm thơng tin cần cung cấp trình thực dịch vụ thơng tin ảnh hưởng đến an tồn thương vụ  Tôn trọng nghề nghiệp  Nhà môi giới cần bảo đảm cho quan hệ họ với nhà môi giới khác dựa nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh, trung thực tôn trọng  nhà môi giới không nên hành động gây phương hại đến doanh nghiệp nơi họ làm việc  Nhà môi giới không làm sai lệch hay gây hiểu nhầm đối tác cạnh tranh, doanh nghiệp hay hoạt động nghề nghiệp đối tác cạnh tranh Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 10 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368  Nhà môi giới cần ủng hộ, tham gia hoạt động tổ chức nghề nghiệp, nâng cao vị nghề nghiệp  Nhà môi giới, vùng hoạt động mình, cần cố gắng loại bỏ tượng trái với pháp luật, tiêu chuẩn nghề nghiệp, giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp  Nhà mơi giới giữ vị trí tổ chức nghề nghiệp khơng lợi dụng chức vụ cho lợi ích cá nhân Quy tắc đạo đức nghề nghiệp nhà môi giới xây dựng, điều chỉnh thay đổi tùy thuộc vào mức phát triển thị trường BĐS Việc xây dựng quy tắc đạo đức phụ thuộc nhiều vào trình nghiên cứu chuyên gia kết tập thể Tất nhà chun mơn có liên quan đến thị trường BĐS có trách nhiệm xây dựng bảo vệ để quy tắc cho chúng thực tốt Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 41 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 trình tiến hành thương vụ mơi giới BĐS Ngồi trước nhà mơi giới cần chuẩn bị đầy đủ thông tin cho thương vụ như: nguồn BĐS, giá cả, xu hướng phát triển, tính chất pháp luật, quan hệ… Trên thực tế môi giới BĐS thực tế theo quy trình vậy, có điều với loại BĐS, khách hàng đặc thù mà có cơng đoạn tiến hành kỹ càng, có công đoạn bỏ qua Ở chuyên đề nêu vấn đề lý thuyết góc độ xem xét thực tế • Thu thập nguồn BĐS Một nhà mơi giới BĐS ln có nguồn BĐS cho riêng mình, nguồn có từ nhiều phía xã hội Cụ thể là:  Sách báo phổ thông, Internet: Đây nguồn thông tin dồi dào, cập nhật nhu cầu bán, cho thuê BĐS, đặc biệt từ internet Báo "Mua bán", Tạp chí "Bất động sản", "Thị trường bất động sản", "thị trường chứng khoán", "Thế giới bất động sản" … nhiều thơng tin tìm thấy tạp chí Ngồi thơng tin có sẵn, nhà mơi giới sử dụng báo chí, internet để đăng tin tìm loại BĐS Thực tế ngày internet phát triển khiến cho việc tìm kiếm thông tin dễ dàng song đồng thời nảy sinh vấn đề phức tạp Vì internet nơi thật giả lẫn lộn, thông tin cần sàng lọc kĩ cộng với chút kinh nghiệm người môi giới Công ty Sao Việt Sông Đà lập tràng web riêng công ty cho phép trao đổi thông tin nhà đất trang web  Văn phịng mơi giới: Nguồn thơng tin thứ hai kể đến từ văn phịng mơi giới khác Các văn phịng sẵn sàng chia sẻ lợi ích với để thực thương vụ mơi giới Dù có cạnh tranh Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 42 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 văn phịng việc thực môi quan hệ tốt lợi ích xứng đáng  Cơ quan Nhà nước, cơng ty kinh doanh: Các quan Nhà nước có chức quản lí Bộ Xây dựng, Bộ Đầu tư, Bộ Thương mại nơi có nhiều thơng tin dự án, cơng trình BĐS Các cơng ty xây dựng, kinh doanh nơi có nguồn cung BĐS lớn Việc quan hệ với quan có phức tạp định Cơng ty Sao Việt Sơng Đà với tiểm lực mạnh, nhận cơng trình lớn nhận thơng tin mang tính nội định dự án nhà nước Đó lợi lớn công ty  Ban quản lý nhà: Ban quản lí dự án Cũng giống quan nhà nước thực tế việc tiếp xúc với ban thường khó  Ngân hàng: Thông tin BĐS phát Thông tin không công bố rộng rãi cần phải chủ động tìm hiểu Thực tế công ty Sao Việt Sông Đà thông tin từ nguồn khơng có  Khách hàng: Thơng tin từ khách hàng BĐS cần bán, cho thuê họ hay người quen họ Ngồi cịn thu nhận thơng tin từ người khác mà nhà mơi giới có quan hệ hay gặp gỡ Đây nguồn thông tin hữu ích dễ tiếp cận Mọi nhà mơi giới có quan tâm đến nguồn thơng tin  Đi thực tế: Đây nguồn thông tin quan trọng thơng qua việc tìm hiểu thực tế Cũng trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm BĐS khu vực, tịa nhà, khu phố mà nhà mơi giới cần tìm Để tìm thơng tin loại địi hỏi nhà mơi giới cần có kinh nghiệm định nghề Những thơng tin không dễ kiếm nhiều lại hữu ích thường khơng có thơng tin giả tạo Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 43 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Trên thực tế, công ty Sao Việt cơng ty lớn chun tìm nguồn cung BĐS từ dự án đầu tư xây dựng lớn Công ty tham gia nhiều lĩnh vực BĐS kinh doanh đầu tư, mơi giới, định giá, mà lĩnh vực mơi giới cơng ty có nguồn BĐS từ nội cơng ty Ngồi cơng ty có mơi quan hệ tốt đẹp với nhà đầu tư khác nên tìm nguồn BĐS dựa vào thơng tin nội • Tìm hiểu thơng tin BĐS thông tin liên quan Đây bước quan trọng ảnh hưởng nhiều đến việc thương vụ có nhiều khả thành cơng hay khơng Điều đáng tiếc nhiều nhà môi giới lại chưa thật có đầu tư xứng đáng cho cơng đoạn Những nguồn thơng tin tình trạng pháp lí BĐS tìm thấy thơng qua nguồn sau:  Chính quyền địa phương quan Thơng tin liên quan đến BĐS tìm thấy thông qua Tổ trưởng dân phố, dân cư xung quan BĐS, UBND phường, cơng an phường  Phịng, Sở thuế: Là nơi cung cấp nguồn thơng tin tiềm lại có nhiều vấn đề phức tạp thơng tin Đơi lấy thông tin liên quan đến quy mô mua bán giá thực Tuy để có thơng tin nhà mơi giới cần có mối quan hệ tốt Đây điểm cần nhấn mạnh nữa, nhà môi giới, chất lượng thông tin phụ thuộc nhiều vào quan hệ Công ty Sao Việt người làm môi giới khác thường khai thác nguồn thơng tin tính chất phức tạp  Điều tra thực tế: Là phương pháp thu thập thơng tin có tính chất trực quan Nhà mơi giới tự tìm hiểu thơng tin BĐS thơng qua quan sát, tìm hiểu thông tin xung quanh BĐS Tuy vậy, điều tra thực tế phương pháp vất vả địi hỏi nhà mơi giới có khéo léo Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 44 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 việc thu thập thơng tin Nếu khơng họ nhận thông tin sai lệch  Sổ đỏ, hồng Nhà mơi giới phải biết rõ tình trạng pháp lí BĐS cần bán Họ khơng có nhiệm vụ, phải giải vướng mắc liên quan đến tình trạng pháp lí BĐS nhiều dù muốn họ khơng có khả làm việc Tuy nhiên kiến thức kinh nghiệm nhà mơi giới giúp họ đánh giá tình trạng pháp lí BĐS Nguồn thơng tin quan trọng thường chủ nhà cung cấp Họ người hiểu rõ đầy đủ vấn đề pháp lí BĐS đơi chỗ chủ nhà có sai lầm nhận thức vấn đề pháp lí Vì vai trị nhà môi giới thu thập giấy tờ mà chủ sở hữu có Đồng thời lúc cho chủ sở hữu (nếu có) thiếu sót, khơng đầy đủ mặt giấy tờ rắc rối gặp thiếu giấy tờ Giấy tờ quan trọng sổ đỏ (sổ hồng) Ngoài giấy tờ liên quan hợp đồng mua bán công chứng, giấy chứng nhận cho, tặng… Tất giấy tờ có BĐS bán với người chủ thức Trong trường hợp mua bán quyền liên quan đến công trình xây dựng cần có giấy phép xây dựng, định giao đất với mục đích xây dựng nhà ở… Trên thực tế môi giới BĐS khơng có sổ đỏ việc diễn phức tạp Nhà môi giới cần xem xét giấy tờ chủ nhà để xin sổ đỏ như: hóa đơn đóng thuế đất, điều kiện cụ thể khu đất, thái độ quyền địa phương với khu đất đó… Sau nhà mơi giới cần hướng dẫn cho chủ nhà việc xin cấp sổ đỏ Quy trình dẫn đến phát sinh vấn đề việc thời hạn khoản toán hai bên nhà môi giới cần giải tốt vấn đề Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 45 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Ngồi nhà mơi giới có nguồn thơng tin khác mang tính hơn, là:  Cơ sở dự liệu cá nhân, kinh nghiệm kiến thức Đây thước đo nhà môi giới Các thông tin từ kinh nghiệm kiến thức nhà mơi giới khơng thực đầy đủ cập nhật tảng vững cho thông tin khác Nhà mơi giới thu hoạch thơng tin qua thời gian hoạt động tạo thành sở liệu Những thông tin nhà môi giới chắt lọc đánh giá xác, cụ thể  Thông tin từ khách hàng Sự phản hồi thông tin khách hàng thông tin quý giá hữu ích Khách hàng nhà môi giới phản ánh cho biết nhiều vấn đề tình trạng BĐS Sự phản hồi cần nhà môi giới đánh giá chắt lọc lại có nhiều lúc thơng tin sai lệch  Các quan cung cấp điện, nước Nhà môi giới cần phải kiểm tra thông tin việc cấp nước tình trạng cung cấp điện BĐS mục tiêu Ngoài cần lưu ý đến vấn đề toán tiền điện nước trước chủ BĐS Những thơng tin thu thập nhanh chóng có nhiều nhà mơi giới lại thường bỏ qua  Hệ thống hạ tầng vật chất Thông tin mạng lưới kỹ thuật hạ tầng sở cung cấp chủ nhà, chủ đầu tư, quan tư vấn, kiến trúc… Các quan chun mơn có khả cung cấp tài liệu cụ thể hệ thống ngầm BĐS, đồ đường dây, cấp thoát nước…  Tài liệu kỹ thuật BĐS Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 46 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Một tài liệu khác sơ đồ kỹ thuật tòa nhà thiết kế tòa nhà Vấn đề có ý nghĩa việc xác định xem việc xây dựng có thực phù hợp với thiết kế, giấy cấp phép xây dựng không  Bản đồ trạng, quy hoạch sử dụng đất Nó cho phép xác định vị trí BĐS đồ quy hoạch.Từ giúp nhà mơi giới có thơng tin q báu vấn đề quy hoạch phát triển mảnh đất  Bản đồ quy hoạch không gian quy hoạch kinh tế xã hội Bản đồ quy hoạch có ý nghĩa định việc xác định khả sử dụng, khai thác BĐS cho mục tiêu xác định Cho phép nhà môi giới ước định tính chất hữu dụng mảnh đất cho mục tiêu khác  Bản đồ thành phố Nói đến BĐS nói đến vị trí xác định mảnh đất Do nhà mơi giới cần nắm rõ thông tin đồ thành phố nơi có BĐS Đây thơng tin rẻ tiền cần thiết cho nhà môi giới  Bản đồ tuyến giao thông Để phục vụ tốt cho cơng việc, thuận tiện lại nhà môi giới cần nắm rõ tuyến giao thông phương tiện sử dụng đâu Những thơng tin khai thác từ internet đồ công ty vận tải thành phố Sách thống kê Những tài liệu thống kê có đề cập đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác nhau, có lĩnh vực nhà Các tài liệu có đề cập đến diện tích nhà ở, dân số khu vực tốc độ xây dựng Sách chun mơn Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 47 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Hiện Việt Nam cịn sách đề cập đến lĩnh vực BĐS nói chung mơi giới BĐS nói riêng Để tham khảo thêm cần tìm đọc thứ tiếng nước ngồi internet hay đặt mua sách nước Đề tài Viện nghiên cứu Các Viện nghiên cứu Viện nghiên cứu Kinh tế giới, Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, Viện Kinh tế TP HCM, Viện nghiên cứu chiến lược… trường đại học kinh tế thường xuyên có dự án nghiên cứu, phân tích thay đổi tượng diễn thị trường BĐS Sau hoàn thành nghiên cứu, kết thường công bố báo hay in thành sách Hội thảo khoa học, khóa đào tạo Các Viện nghiên cứu, trung tâm đào tạo thường xuyên tổ chức hội nghị khoa học báo khoa học lĩnh vực BĐS đóng thành tập để cơng bố Các khóa học chun mơn lĩnh vực BĐS cung cấp nhiều thông tin bổ ích cho người quan tâm Thực tế nhiều công ty môi giới công ty Sao Việt Sơng Đà việc điều tra thơng tin BĐS cịn dừng lại mức độ sơ sài Nhà môi giới đặt niềm tin vào số nguồn thông tin định nghe theo không tổng hợp nhiều nguồn thông tin với Tại công ty Sao Việt Sông Đà, việc thu thập thông tin BĐS thường dừng lại việc thu thập thơng tin pháp lí bên chủ sở hữu BĐS • Gặp gỡ ban đầu với khách hàng Tiến hành thương vụ môi giới nhà mơi giới có bước gặp gỡ ban đầu với khách hàng Trong bước nhà môi giới cần tạo cảm tình cho khách hàng để khách hàng tin tưởng, tạo đà thuận lợi cho việc tiếp tục tiến hành thương vụ Ở ý nhiều đến thái độ, ngôn ngữ cử nhà môi giới Tất cho thấy nhà mơi giới có đáng tin tưởng hay khơng hay Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 48 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 chí nhà mơi giới có phải người tử tế hay không Tại công ty Sao Việt việc xúc tiến gặp khách hàng diễn tốt Các nhà môi giới ý thức cần phải tạo cho khách hàng tin tưởng vào thân nhà mơi giới Và thái độ làm việc góp phần khơng nhỏ vào việc thành công cho nhiều thương vụ môi giới Việc gặp gỡ với khách hàng ban đầu quan trọng vấn đề ấn tượng ban đầu Nhà môi giới với tác phong chuyên nghiệp tạo lòng tin tưởng khách hàng Thực tế cho thấy nhiều người làm lĩnh vực môi giới BĐS không quan tâm đến vẻ chun nghiệp Nhiều văn phịng mơi giới lập có nhân viên phụ trách việc giao tiếp với khách hàng có cách ăn mặc xuyền xồng, lối nói chuyện thiếu chun nghiệp Sao Việt công ty lớn đầu tư nhiều vào đội ngũ nhân viên, nhân viên môi giới cơng ty có phong cách tốt, gây cảm tình với khách hàng Điều đáng q cơng ty việc công ty xác định phương hướng kinh doanh cho cố gắng trở thành nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp Do công ty trọng đến giá trị đạo đức nghề môi giới BĐS So với phương diện lý thuyết, gặp gỡ ban đầu với khách hàng phụ thuộc nhiều vào vấn đề phong tục tập quán nơi Vì vậy, nhà mơi giới hoạt động lĩnh vực rộng ln có tìm hiểu văn hóa nơi để từ có cách ứng xử thích hợp • Gặp gỡ tìm hiểu sâu khách hàng Sau nhà mơi giới có chấp nhận khách hàng bước ban đầu, họ tiếp tục tìm hiểu sâu nhu cầu mong muốn khách Trong bước nhà môi giới hỏi xem khách hàng cần có đáp ứng hay cách ứng xử thích hợp Thực tế diễn có phức tạp định bước Những nhà mơi giới khác giả làm khách hàng lấy thơng tin BĐS, có khách vào hỏi vu vơ Do Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 49 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 vậy, điểm quan trọng bước không vấn đề đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng mà nhận biết rõ đâu khách hàng thực Trong công ty Sao Việt đội ngũ mơi giới có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực này, họ có “mánh” định để nhận khách hàng Qua nhiều thương vụ, họ biết khách hàng cần đáp ứng tốt nhu cầu cho khách Vì vậy, khơng q khó hiểu mở đầu cơng ty Sao Việt, phịng mơi giới lại phát triển tốt tạo nguồn thu ban đầu cho công ty Trong trình tìm hiểu sâu khách hàng nhà môi giới cần trọng nhiều đến cách thức giao tiếp Ngay nhà môi giới xác định người đến gặp khách hàng thực họ cần có cách ứng xử khôn khéo hợp lý Kết hay mà nhà mơi giới mong đợi tạo hình ảnh đẹp chun nghiệp văn phịng với người Đây nói khâu khó nhà mơi giới Những đánh giá sai lầm nhà môi giới khâu phài trả giá đắt • Cùng với khách hàng xem BĐS Sau nhà môi giới xác định khách hàng tìm tiếng nói chung với giai đoạn khách hàng xem BĐS Đến khâu vấn đề nhà mơi giới tạo lịng tin phù hợp BĐS khách hàng tiến hành mau chóng thương vụ Người ta nói “trăm nghe khơng thấy”, với BĐS hàng hóa có giá trị lớn điều trở nên cần thiết Hầu chẳng xem giấy tờ, miêu tả thông tin BĐS mà đinh mua ln BĐS Vì nhà mơi giới hiểu rõ ràng phần quan trọng việc đến định dứt khốt mua khách hàng Mỗi nhà mơi giới lại có cách cho khách hàng thấy BĐS phù hợp khác nhau, phần kinh nghiệm Có điều, điều khẳng định nhà môi giới BĐS tuyệt đối phải thật Nhà mơi giới dựa vào hiểu biết BĐS để phân tích Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 50 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 cho khách hàng thấy BĐS phù hợp với họ Có điều mà khách hàng không am hiểu BĐS chưa thể thấy như: tiềm phát triển BĐS, sở hạ tầng đầu tư, có sách có lợi vùng BĐS… Những điều nhà môi giới dựa vào hiểu biết, kiến thức kinh nghiệm để tư vấn cho khách hàng Nếu với khách hàng bán BĐS, nhà mơi giới tư vấn cho họ giá nhà, hình thức tốn nên sử dụng… Như vậy, qua nhà mơi giới cho khách hàng thấy BĐS phù hợp với họ Trong trường hợp nhà môi giới nên mời khách hàng đến xem lại BĐS lần để củng cố niềm tin để thay đổi cách nhìn nhận lần khách hàng không thực vừa ý với BĐS lần tham quan • Kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới Hợp đồng dịch vụ mơi giới kí kết sau có tin tưởng lẫn khách hàng nhà môi giới Thực tế cho thấy bước quan trog đánh dấu cho việc thương vụ thành công hay khơng Việc kí kết hợp đơng dịch vụ mơi giới diễn trước khách hàng xem BĐS Tại nhiều công ty môi giới BĐS, khách hàng nhà môi giới chưa thực có hiểu biết lẫn nhà mơi giới ln muốn khách hàng kí kết hợp đồng mơi giới trước Cơng ty Sao Việt có hình thức quy củ, họ soạn mẫu hợp đồng môi giới cho khơng ngừng hồn thiện, bổ sung Từ tạo sở liệu cho Quy trình thực kí kết hợp đồng trước hay dẫn khách hàng xem BĐS quy tắc bất biến Tùy trường hợp mà vận dụng cách linh hoạt Thông thường với người đầu tư lớn có tiềm tài dồi có sở để tin tưởng việc họ tham gia dịch vụ môi giới cách chân thành Với người khách hàng hay dự có thái độ khơng bộc trực nhà mơi giới hồn tồn đặt câu hỏi cho tính trung thực họ Tuy vậy, Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 51 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 trường hợp khơng để việc kí kết hợp đồng rơi vào bầu khơng khí khó chịu cho hai bên Nhà môi giới nên khéo léo đề cập đến hợp đồng mơi giới giải thích cho họ hiểu điều khoản hợp đồng • Tổ chức gặp gỡ bên kí kết hợp đồng Công việc nhà môi giới xúc tiến tiến hành thương vụ cho khách hàng Đến lúc nhà môi giới tiếp tục công việc việc thương vụ thuận lợi cách để hai bên trực tiếp gặp gỡ Thông thường, thực tế, đến khâu việc diễn thuận lợi hai bên có trí định với nhà mơi giới trước Lúc cịn số tranh luận hai bên như: hình thức tốn, việc chi trả khoản phí q trình làm thủ tục… Các vấn đề xúc tiến pháp lý nhà môi giới đảm trách Thực tế cho thấy cách phân chia chi phí, hình thức tốn thống cách nhanh chóng hai bên muốn kết thúc thương vụ nhanh Nhà mơi giới nắm rõ hình thức khoản chia chi phí cho hai bên tư vấn cho hai Trong thực tế công ty Sao Việt, nhân viên môi giới biết tỉ lệ cho việc chi trả Thậm chí họ cịn hiểu rõ khoản chi quy định pháp luật nên cịn giúp khách hàng lách luật để tránh khoản Nhìn chung, người làm lĩnh vực môi giới nắm rõ quy định pháp luật thành thạo trình làm thủ tục, kí kết hợp đồng hai bên • Tổ chức giao nhận BĐS Là hình thức gần chốt lại thương vụ Nhà môi giới dẫn dắt hai bên đến giao nhận BĐS minh chứng cuối để bàn giao thương vụ Tuy vậy, thực tế nhiều nhà môi giới lại không coi trọng bỏ qua khâu Họ cho sau kí kết hợp đồng làm thủ tục pháp lý chuyển quyền BĐS xong kết thúc thương vụ Thực tế cho thấy có Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 52 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 tranh chấp khâu giao nhận BĐS cách cẩn thận Chủ nhà thường người ăn gian việc trì hoãn thời gian giảm bớt đồ đạc so với hợp đồng Đây công đoạn đơn giản lại có hiệu làm cho khách hàng cảm thấy phục vụ chu đáo Tại công ty Sao Việt, sư giao nhận BĐS diễn thương vụ không công ty xem trọng coi quy trình tất yếu dịch vụ mơi giới Đây thiếu sót cơng ty q trình chun nghiệp hóa nghề mơi giới • Tổ chức dịch vụ hậu khách hàng Ở Việt Nam, dịch vụ hậu khách hàng chưa thực tốt chưa đánh giá mức Những nhà môi giới thường “chăm sóc” cho khách hàng lớn Họ thường khơng ghi lại danh sách khách hàng có quan tâm đến họ Đây sai lầm nhà môi giới Việt Nam, thơng thường người có nhu cầu mua BĐS có BĐS để bán Mặt khác, quan hệ người mạng lưới rộng Có người nói rằng, quen biết với người quen biết với hàng trăm người Chính vậy, quan tâm đến khách hàng để họ nhớ đến dịch vụ nhà mơi giới cách quảng bá cho uy tín nhà mơi giới Các dịch vụ hậu giám sát việc thi hành bảo hành chủ tịa nhà, có dịch vụ dọn dẹp, sửa sang BĐS, hỏi thăm khách hàng vào dịp lễ… Rất nhiều hành động nhỏ đem lại lợi ích lớn cho nhà mơi giới sau Cơng ty Sao Việt có tình trạng tương tự, họ quan tâm khách hàng lớn Nhờ có quan hệ tốt mà công ty không ngừng mở rộng, vậy, công ty cịn phát triển thực đầy đủ quy trình Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 53 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỘT VÀI NHẬN XÉT VÀ ĐỀ XUẤT CỦA CÁ NHÂN Qua phân tích trên, thấy thực tế mơi giới nước ta làm tốt cơng đoạn q trình tìm kiếm thơng tin tiến hành mơi giới Thế môi giới nước ta lại chưa thực ý đến công đoạn sau chuyển giao quyền sở hữu BĐS Ưu điểm lớn quy trình mơi giới nhà mơi giới nước ta tính đáp ứng kịp thời Các nhà mơi giới ln cập nhật thơng tin “ngầm” từ mang lại giá trị lớn cho dịch vụ làm thỏa mãn khách hàng với BĐS mang tính “q hiếm” Tuy vậy, nhà mơi giới biến chất, gọi “cò” lợi dụng điều để tăng giá BĐS kiếm chênh lệch giá Đây tượng phổ biến ngành môi giới BĐS Việt Nam Đấy nguyên nhân tình trạng “cị” làm lũng đoạn thị trường BĐS làm thị trường đóng băng Giờ đây, tượng “cò” lại lần lên làm lo ngại lần đóng băng thị trường BĐS Cùng với bất lợi kinh tế giới, thị trường BĐS nước ta đứng trước nguy tiềm ẩn Điều địi hỏi thị trường cần có thành viên chun nghiệp để dẫn dắt thị trường Người đầu tư, nhà mơi giới BĐS cần chun nghiệp hóa Đặc biệt với nhà mơi giới BĐS có chuyên nghiệp nghề nghiệp đạo đức nghề nghiệp tốt mang lại mặt cho thị trường BĐS Việc thống quy trình mơi giới BĐS chung cơng bố rộng rãi biện pháp để hoàn thiện cho tính chun nghiệp nghề mơi giới Ngồi nhà nước tích cực áp dụng biện pháp quy định nghề môi giới BĐS việc đào tạo mơi giới cách có Cho đến nghề môi giới thắt chặt lại chưa vào quy củ Có hai lý cho việc này: thứ nhất, nghề môi giới mang tính thiếu chuyên nghiệp nước ta lâu trở thành “hệ thống” không dễ sửa đổi thời gian ngắn Thứ hai, quy NguyÔn huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 54 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 định nhà nước cịn có lỗ hổng mà gây tranh cãi nhiều Ý kiến cá nhân cho biên pháp nhà nước không nên biện pháp trực tiếp mà nên biện pháp hướng tới khuyến khích Chỉ có điều tảng luật có tính chất bắt buộc trực tiếp, định hướng nên quy định gián tiếp Bởi quy đinh bắt buộc phải có mức xử phạt đủ nặng để răn đe người vi phạm Nhưng ngược lại, với hành vi lại xử phạt nặng Mặt khác, xác suất bị phát không cao khó kiểm sốt Chính vậy, cá nhân có nhiều lý để “lách luật” Biện pháp hay đưa hình phạt gián tiếp mang tính định hướng độ giám sát quy định dễ dàng hơn, chi phí cho người phạm luật đủ lớn để họ không trái với quy định Ngồi ra, cá nhân tơi cho nên có hệ thống giáo dục người tốt nữa, tạo thành đức tính tốt đẹp cho xã hội, hệ Lấy ví dụ việc quay cóp nước ngồi hồn tồn khơng có mang tính tự nguyện học sinh, sinh viên họ giáo dục điểm không quan trọng mà quan trọng kiến thức thu nhận Do đó, việc gian dối thi cử việc đáng xấu hổ Tất nhiên, định hướng mang tính chất lâu dài Việc trước mắt làm hồn thiện khung pháp lý có quy chuẩn giáo dục nghề môi giới Những việc nhà nước trường đại học tiến hành mạnh mẽ tin có kết sớm Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 Website: http://www.docs.vn Email 55 : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN KẾT Đối mặt với biến động thị trường, người trở thành nhỏ bé Chính mà nhiều người chạy theo biến động, kiếm lợi ích trước mắt, để lại hậu cho kinh tế Mọi giải pháp vơ nghĩa khơng có biến chuyển cách suy nghĩ, cung cách làm việc Đó phải phần tính cách dân tộc, phải trở thành niềm tự hào thi hành luật đạo đức Nghề môi giới nước ta phát triển tự phát khó tránh khỏi sai sót ban đầu Là người dẫn dắt cho kinh tế vận động, nhà nước lại có phản ứng chậm chạp vấn đề nghề mơi giới BĐS Tuy vậy, có lẽ đến lúc có thay đổi thiết thực nghề Xã hội công nhận coi nghề mơi giới nghề lành mạnh khơng cịn “cò nhà đất” trước Những nhà môi giới Việt Nam, phận cảm thấy thay đổi tất yếu có bước vặn mình, cơng ty Sao Việt Sơng Đà ví dụ Cơng ty có mục tiêu cho nghề mơi giới hồn thiện chun nghiệp Đó khởi đầu cho người muốn làm môi giới chuyên nghiệp Sẽ tốt cho công ty họ tiếp cận đào tạo lĩnh vực Đó lý tơi đưa đề tài hồn thiện q trình mơi giới với hy vọng có đóng góp định cho nghề mơi giới Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46 ... Nguyễn Minh Ngọc giúp đỡ hồn thành chun đề ĐINH HƯỚNG HỒN THIỆN QUY TRÌNH MƠI GIỚI DỰA VÀO THỰC TẾ TẠI SÀN GIAO DỊCH SAO VIỆT THUỘC CÔNG TY SÔNG ĐÀ SAO VIỆT Ngun huy minh líp: kinh doanh b®s – k46... 0918.775.368 Chương THỰC TRẠNG VỀ MÔI GIỚI BĐS TẠI NƯỚC TA VÀ THỰC TRẠNG VỀ MÔI GIỚI BĐS TẠI CÔNG TY SÔNG ĐÀ SAO VIỆT NGHỀ MÔI GIỚI BĐS Ở NƯỚC TA Với thực tế nghề môi giới BĐS vừa nêu, thấy chủ yếu... môi giới BĐS số vấn đề lưu tâm nhiều CÔNG TY SÔNG ĐÀ SAO VIỆT • Một vài nét chung cơng ty I Q TRÌNH PHÁT TRIỂN CỦA CƠNG TY SỰ THÀNH LẬP VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CƠNG TY Cơng ty cổ phần đầu tư Sông Đà