Nghiên cứu các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và hướng hoàn thiện các quy định này

Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai được 20 năm, lấy điểm đột phá vào năm 1986

Lời mở đầu

Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai được 20 năm,lấy điểm đột phá vào năm 1986 là đổi mới chính sách đất đai nhằm phát triểnkinh tế nông nghiệp Tiếp theo, chính sách đất đai đã được liên tục đổi mới theohướng xác lập và hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất mà trọng tâm là khuvực đất phi nông nghiệp Bước đi của 20 năm qua đã phản ánh một quá trìnhnhận thức về vai trò của đất đai trong phát triển chính trị, kinh tế, xã hội Đếnnay, nước ta đã đạt được nhiều thành tựu lớn trong chính sách đất đai, nhưngthực tế đời sống kinh tế xã hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập

Thu hồi đất là một vấn đề nổi cộm và nhức nhối ở nước ta hiện nay Thựctiễn thực hiện quá trình này còn gặp phải rất nhiều khó khăn ở hầu hết các địaphương, hàng loạt các đơn thư khiếu nại của người dân liên quan đến bồi thườnggiải phóng mặt bằng, tái định cư, ổn định đời sống, giải quyết việc làm khi thuhồi đất diễn ra rất căng thẳng Nhiều dự án treo, nhiều công trình xây dựng dang

dở, ngổn ngang vẫn còn đang tiếp tục chờ đợi được tháo gỡ Trong khi đó nhiềudoanh nghiệp đang mỏi mòn mong đợi có một cơ chế đầu tư thông thoáng, mộthành lang pháp lý an toàn dễ chịu để nhanh chóng có “đất sạch” đầu tư

Để quá trình thu hồi đất diễn ra trong một trật tự ổn định, vừa đảm bảo lợiích và an toàn cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội, vừađảm bảo tốt cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì cần phải có quy định

về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực này

Hơn nữa, cải cách thủ tục hành chính đang là một vấn đề thời sự đượcĐảng, Nhà nước và toàn dân quan tâm Bởi lẽ, cải cách thủ tục hành chínhkhông chỉ là yêu cầu mà còn là điều kiện để chúng ta phát triển bền vững trongtương lai Chúng ta không thể phủ nhận vai trò tích cực của các văn bản phápluật đối với quá trình thu hồi đất Hệ thống pháp luật đất đai nước ta ngày mộthoàn thiện, Việt Nam có thể tin tưởng vào sự điều chỉnh của cơ chế pháp luậtđồng bộ, các chế định pháp luật đất đai ngày càng phát triển, hợp lòng dân

Với những lý do trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và hướng hoàn thiện các quy định này”.

Để thực hiện khoá luận, tôi đã sử dụng các phương pháp sau: phươngpháp duy vật biện chứng, phương pháp duy vật lịch sử, phương pháp phân tích,tổng hợp, phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp đánh giá bình luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung khoáluận gồm ba chương:

 Chương 1: Các vấn đề lý luận về trình tự thủ tục thu hồi đất.

 Chương 2: Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất.

 Chương 3: Các kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định của

pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất

Mặc dù đã giành nhiều thời gian và tâm huyết cho việc hoàn thành bảnkhoá luận, song do vốn hiểu biết còn hạn hẹp nên đây chỉ là bước đầu, cần tiếptục được hoàn thiện Chính vì vậy, khoá luận không thể tránh khỏi những khuyếtđiểm, sai sót… Tôi chân thành mong đợi sự lượng thứ và mong nhận được sựchỉ dẫn, bổ sung góp ý cho những thiếu sót để khoá luận được hoàn thiện hơn

Phần nội dung Chương 1

Các vấn đề lý luận về trình tự, thủ tục thu hồi đất

1.1 Khái niệm “thu hồi đất” và “trình tự, thủ tục thu hồi đất”

1.1.1 Khái niệm “thu hồi đất”

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò đặc biệt quantrọng trong đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Đất đai nước ta có cơ cấuphong phú đa dạng như: đất nông nghiệp, đất rừng, đất công nghiệp, đất khaithác khoáng sản Tất cả được quản lý, sử dụng, khai thác một cách hợp lý khoahọc sẽ trở thành nguồn lực lớn mạnh Điều 17 Hiến pháp năm 1992 đã khẳngđịnh: “đất đai, rừng núi, sông, hồ, nguồn nước tài nguyên thiên nhiên trong lòngđất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… đều thuộc sở hữu toàndân” Tính nhất quán trong quan niệm xây dựng chế độ sở hữu toàn dân đượctiếp tục khẳng định tại Điều 1 Luật đất đai năm 2003: “…Nhà nước đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai” Trên tinh thần đó, Nhà nước ta trong quá trình quản

lý đã sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để phân phối và phân phối lại quỹ đấtquốc gia cho nhiều chủ sử dụng Một trong những biện pháp đó chính là thu hồiđất

Thu hồi đất không chỉ hiểu một cách thuần tuý là Nhà nước sẽ tước điquyền sử dụng của các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sửdụng đất mới phù hợp với lợi ích Nhà nước và xã hội Thực tế thu hồi đất là giaiđoạn kết thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước kế tiếp của việc

sử dụng đất của một chủ thể mới Do vậy các quy định về thu hồi đất cần kết nốiđược ba lợi ích của ba chủ thể quan trọng là: Nhà nước - chủ đầu tư - người bịthu hồi đất

Giáo trình luật đất đai 2005 - Trường đại học Luật Hà Nội đưa ra địnhnghĩa về thu hồi đất như sau: “thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà

nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụlợi ích của Nhà nước của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm phápluật đất đai của người sử dụng đất”.[1]

Theo khoản 5 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 thì thu hồi đất được hiểu: “làviệc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thulại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn quản

lý theo quy định của luật này”

Từ các định nghĩa trên, thu hồi đất được hiểu dưới hai góc độ cơ bản, đólà:

Thứ nhất, Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ

pháp luật đất đai được thể hiện dưới hình thức là một quyết định hành chính của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất Đây là quyết địnhthể hiện quyền lực nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung của nhànước về quản lý đất đai Vì vậy, thẩm quyền thu hồi đất phải tuân thủ Điều 44Luật đất đai năm 2003 Một quyết định thu hồi đất không đúng thẩm quyền hoặctrái thẩm quyền không làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, ví dụ như quyếtđịnh thu hồi đất của chủ tịch uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với đất giao cho tổchức sử dụng đất Cho nên mọi quyết định thu hồi đất phải tuân thủ quy định vềthẩm quyền thu hồi đất

Thứ hai, việc thu hồi đất phải xuất phát từ nhu cầu Nhà nước và xã hội

hoặc là biện pháp chế tài nhằm xử lý các vi phạm pháp luật đất đai của người sửdụng đất Điều này có nghĩa Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đíchquốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế theocác trường hợp quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm

2007 Mặt khác, trong số nhiều lý do để Nhà nước thu hồi đất thì các vi phạmpháp luật đất đai của người sử dụng đất chiếm một tỷ lệ đáng kể Đây là cáctrường hợp không tuân thủ các quy định của Nhà nước về quản lý và sử dụngđất, vi phạm với quy mô và mức độ nghiêm trọng dẫn tới hậu quả là Nhà nước1[1] Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai 2005.

phải tước đi quyền sử dụng đất của họ Thu hồi đất là một biện pháp cần thiết đểchấm dứt sự vi phạm của người sử dụng đất và lập lại kỷ cương trong quản lýNhà nước về đất đai.

1.1.2 Khái niệm “trình tự, thủ tục thu hồi đất”

Cho đến nay, trong khoa học pháp lý chưa có khái niệm thống nhất vềtrình tự thủ tục thu hồi đất

Theo từ điển tiếng Việt, “thủ tục là những việc phải làm theo một trật tựnhất định để tiến hành một công việc mang tính chất chính thức” Thông thườngthì thủ tục được hiểu là “trình tự, cách thức thực hiện những hành động cần thiếtcho giải quyết bất kỳ công việc nào đó trên thực tế”.[2]

Trình tự là “thứ tự thực hiện công việc có sắp xếp trước sau”.[3]

Như trên đã phân tích, thu hồi đất có thể được hiểu: “là văn bản hànhchính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ phápluật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chínhhành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất”

Thực chất, trình tự, thủ tục thu hồi đất chính là một dạng của trình tự, thủtục hành chính Việc thiết lập trình tự, thủ tục hành chính để thực hiện các côngviệc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất một cách khoa học sẽtạo điều kiện bảo đảm cho tiến trình quản lý được thông suốt và có hiệu quả,đảm bảo hoạt động thu hồi đất được diễn ra trong một khuôn khổ pháp lý, mộttrật tự ổn định

Trên thực tế khi giải quyết một công việc nhất định, các cơ quan nhà nướccần phải thực hiện theo những nguyên tắc pháp lý được xác định một cách cụthể - các quy phạm thủ tục Cho nên, thủ tục có thể được hiểu là những quy tắc,chế độ, phép tắc hay quy định chung phải tuân theo khi làm những việc nhấtđịnh Như vậy, trình tự, thủ tục hành chính là thứ tự thực hiện thẩm quyền trongquản lý nhà nước, là cách thức Nhà nước áp dụng để làm cho các quy định củapháp luật có được sự đảm bảo thống nhất trong quá trình thực thi Đây là một bộ

2 [2] Từ điển tiếng Việt – NXB Đà Nẵng, 2004, tr.960

3 [3] Từ điển tiếng Việt – NXB Đà Nẵng, 2004, tr.1037

phận cấu thành thể chế hành chính giúp cho các cơ quan nhà nước thực hiệnchức năng của mình, đồng thời giúp cho các cá nhân, tổ chức thực hiện cácquyền của mình một cách dễ dàng.

Từ những điều trên, có thể hiểu trình tự, thủ tục thu hồi đất là “tổng hợpcác quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm xáclập (quy định) trình tự về không gian, về thời gian, là cách thức giải quyết côngviệc của cơ quan có thẩm quyền phát sinh trong quá trình thu hồi đất”

Trình tự thủ tục thu hồi đất có một số đặc thù sau:

Thứ nhất, trình tự, thủ tục thu hồi đất là trình tự, thủ tục giải quyết công

việc của Nhà nước và công việc của các chủ thể có liên quan Theo Luật đất đainăm 2003, nhận thấy thu hồi đất có thể chia làm ba loại: thu hồi do nhu cầu củanhà nước, thu hồi vì lý do đương nhiên và thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai

Do vậy trình tự, thủ tục giải quyết tương ứng cho mỗi loại tương ứng là không

giống nhau Ví dụ: quy trình thực hiện thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an

ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế khác với thu hồi đất

do vi phạm pháp luật đất đai ở một số thủ tục như bồi thường hỗ trợ tái định cưkhi nhà nước thu hồi

Thứ hai, các quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất so với

các quy phạm về nội dung tương ứng có tính năng động hơn, đòi hỏi phải đượcthay đổi nhanh hơn một khi cuộc sống có những yêu cầu mới Trình tự, thủ tục

là do nhà làm luật đặt ra, trong một chừng mực nhất định, nó lệ thuộc vào nhậnthức chủ quan của nhà lập pháp Nếu nhận thức đó là phù hợp với thực tế kháchquan thì trình tự, thủ tục hành chính sẽ mang tính tiến bộ, thiết thực phục vụ chocuộc sống Nếu nhận thức đó không phù hợp với yêu cầu khách quan thì sẽ xuấthiện những trình tự, thủ tục lạc hậu, chúng sẽ là lực cản kìm hãm bước đi lêncủa xã hội Có thể nhận thấy rằng trước thời điểm Luật đất đai năm 2003 ra đời,các văn bản pháp luật quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất chưa đồng bộ,nhiều quy định không phù hợp với thực tế, thủ tục còn rườm rà, rắc rối làm tốnnhiều thời gian công sức, làm nản lòng không ít các nhà đầu tư, nhiều dự án

công trình đã phải “bỏ lửng” hoặc không thực hiện được Từ thực tế đó, nhiềusai phạm đã nảy sinh ở khắp các địa phương trong cả nước, một bộ phận khôngnhỏ cán bộ có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đã lợi dụng sơ hở của pháp luật

để “chây ì”, gây phiền hà sách nhiễu dân Nhiều người dân bất chấp, làm ngơtrước các quy định đó bởi việc thực hiện theo đúng các quy định là khó khăn,không phù hợp với thói quen hữu ích lâu đời của người dân nước ta Trướcnhững tồn tại và bất cập nêu trên, sự cần thiết khách quan đặt ra là phải có sựthay đổi căn bản chính sách, pháp luật về thủ tục thu hồi đất Luật đất đai năm

2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành ra đời đã tạo ra sự thay đổi lớn về trình

tự, thủ tục thu hồi đất Những nội dung này sẽ được trình bày rõ hơn ở các phầntiếp theo của khoá luận

Thứ ba, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện thu hồi đất đã và đang góp

phần là bước tiếp theo của chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế

“một cửa”, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục Tạo điều kiện thuận lợi chocác chủ thể đầu tư thuận lợi dễ dàng trong việc tìm kiếm địa điểm đầu tư vànhanh chóng có “đất sạch” thực hiện đầu tư, không phải tốn thời gian, công sứcmột cách khó khăn và không có hướng đúng đắn hoặc lại phải thông qua những

“cò đất” không mấy tin cậy Nhằm chủ động xây dựng quỹ đất cho đầu tư pháttriển, Luật đất đai năm 2003 quy định nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồithường giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được công

bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch kếhoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Luật đất đainăm 2003 quy định Nhà nước thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đíchphát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu côngnghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn Đối với các trường hợp khác màviệc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được tự thoảthuận với chủ đang sử dụng để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đấthoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế và cá nhân khác.Điều đó có nghĩa là, nhà đầu tư có thể chủ động lựa chọn hình thức phù hợp để

có quyền sử dụng đất mà không nhất thiết cứ chờ đợi từ Nhà nước Hơn nữa,không nhất thiết cứ phải thông qua các quyết định hành chính trong khi họ cóthể thiết kế với nhau các quan hệ dân sự Thời gian là tiền bạc, các nhà đầu tư cóthể đi bằng con đường nhanh nhất và ngắn nhất có thể để có quyền sử dụng đấtnhư mong muốn Đó chính là lý do Nhà nước cho phép nhà đầu tư tự tìm kiếmmặt bằng trong kinh doanh mà không phải thực hiện quy trình thu hồi.

1.2 Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất

Xuất phát từ lý do thu hồi đất là một trong những nội dung của quản lý

Nhà nước về đất đai vì vậy sự can thiệp của Nhà nước dựa trên những chínhsách quy định cụ thể của pháp luật có một vai trò vô cùng quan trọng Hậu quảpháp lý của việc thu hồi đất là rất lớn bởi nó liên quan đến quyền và lợi ích của

ba chủ thể: nhà nước - nhà đầu tư - người bị nhà nước thu hồi đất

Nhà nước với tư cách là chủ đầu tư lớn nhất có nhiệm vụ xây dựng các

cơ sở kinh tế hạ tầng xã hội, sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích củacộng đồng, bảo vệ chủ quyền quốc gia cùng với các chủ đầu tư khác có nhu cầu

sử dụng đất rất lớn Trong khi đó, những diện tích Nhà nước có nhu cầu sử dụnglại do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang có quyền sử dụng Thế nhưng cho đếnnay, hàng loạt dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, các dự án đầu tư trong nước vànước ngoài bị đình trệ không thực hiện được đúng tiến độ do chính sách bồithường không được đảm bảo Một trong những khó khăn lớn nhất trong việcthực hiện công tác bồi thường giải toả khi nhà nước thu hồi đất luôn là: giá đất.Giá đất bồi thường hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiệnbình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyểnnhượng thực tế Các yếu tố trượt giá hầu như chưa được tính đến trong định giábồi thường cho người dân Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ đểnhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ đểchuyển sang làm nghề khác Vậy mà, tiền giải phóng mặt bằng thường chiếm từ70-80% tổng chi phí một dự án nhưng có tới 99,99% các dự án bị chậm tiến độ

có nguyên nhân từ giải phóng mặt bằng.[4] Hậu quả tất yếu hiện nay là có khoảnggần 500.000 đơn thư khiếu nại, tố cáo về đất đai gây căng thẳng cho việc thựchiện nhiều công trình của nhà nước.[5] Trước khi bị thu hồi đất, phần lớn ngườidân đều có cuộc sống ổn định vì họ có đất sản xuất, có tư liệu sản xuất đã đượcthừa kế từ thế hệ này cho thế hệ khác Sau khi thu hồi đất, nhiều khu cụm côngnghiệp hình thành tiến sát luỹ tre làng khiến bộ mặt nông thôn đổi mới từngngày Đời sống người dân nâng cao, làng như phố với những ngôi nhà tầng sansát đủ kiểu dáng… Thế nhưng, nhiều người chưa có việc làm mới, trong khikhông còn đất sản xuất; họ đang “ăn mòn” khoản tiền bồi thường mà đáng lẽ đểđầu tư cho tương lai Người dân bao năm chỉ biết cấy cày, giờ không còn ruộngthực sự lúng túng khi phải tìm nghề khác để kiếm sống Tình trạng này tập trung

ở lứa tuổi từ 30 đến 50, còn sức lao động nhưng khó đào tạo tiếp để có việc làmtại các khu công nghiệp, điều kiện sống và sản xuất của họ bị thay đổi hoàntoàn Thực hiện chuyển đổi cơ cấu kinh tế, Đảng và Nhà nước ta đã đặt ra mụctiêu phấn đấu tới năm 2020 đưa đất nước trở thành một quốc gia công nghiệp,nhưng thực tiễn hiện nay đang có quá nhiều bất cập trong việc thu hồi đất, khókhăn trong việc chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, giải quyết việc làm cho nôngdân Khi đặt vấn đề cho nông dân góp vốn bằng đất đai để hưởng lợi lâu dài;đồng thời cũng góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp trong giaiđoạn đầu? Theo ý kiến của ông Giang Anh Đức, Phó giám đốc công ty dệt may

Hà Nam: “Ai cũng nghĩ như vậy, nhưng do sự hiểu biết của người nông dân vềkinh doanh còn hạn chế, nên rất dễ dẫn đến sự hiểu lầm, bởi trong những nămđầu chẳng có doanh nghiệp nào có lãi, thậm chí còn phải chịu thua lỗ; hơn nữa,doanh nghiệp cũng chưa quen và cũng không muốn “gánh thêm phần tính toán

lỗ lãi, chia cổ tức cho những người góp vốn bằng đất”.[6]

Luật đầu tư năm 2005 ra đời với những chính sách đầu tư thông thoángnhằm thu hút vốn đầu tư phát triển kinh tế đất nước Trong bối cảnh đó, nhiều

4[4] www.hoinongdan.org.VN, Đất đai phải được coi là hàng hoá đặc biệt, thứ ba ngày 10/4/2007.

5 [5] Giáo trình Luật Đất Đai, Trường Đại học Luật Hà Nội 2006, Tr 140.

6[6] Thông tấn xã Việt Nam, Giải pháp nào cho nông dân không còn đất, ngày 24/09/2007.

doanh nghiệp muốn tìm kiếm đất để thực hiện dự án của mình Việc đẩy mạnhphát triển các khu công nghiệp trong thời gian qua đã tạo ra những bước đột phátrong phát triển công nghiệp nói riêng và phát triển kinh tế xã hội nói chung, gópphần đẩy mạnh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệphoá, hiện đại hoá, nhất là đối với các tỉnh thuần nông Các khu công nghiệp đãthu hút được hàng chục ngàn dự án đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoàinước với số vốn vài chục tỷ USD và hàng trăm ngàn tỷ đồng, làm tăng đáng kểtổng sản phẩm kinh tế quốc dân, đóng góp khoảng 1/4 giá trị sản xuất côngnghiệp của toàn quốc, góp phần tạo thêm năng lực sản xuất mới trong nhiềungành kinh tế then chốt, hàng triệu lao động được giải quyết việc làm với thunhập cao hơn, ổn định hơn Việc thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệpchính là điều kiện và thời cơ tốt nhất để chuyển một bộ phận quan trọng lựclượng lao động nông nghiệp - khu vực có năng suất lao động thấp sang côngnghiệp và dịch vụ Trên thực tế đã xảy ra tình trạng các dự án đầu tư được phêduyệt, các chủ thể đầu tư cũng đã tập kết mua sắm trang thiết bị máy móc đểthực hiện đầu tư nhưng lại bị ngừng trệ vì người dân không chịu di dời ra khỏikhu vực đất đầu tư Hậu quả là nhiều dự án đầu tư đã bị bỏ ngỏ; khu côngnghiệp An Khánh – Hà Tây là một ví dụ điển hình Hiện tượng quy hoạch treo,quy hoạch các khu đô thị, khu công nghiệp tràn lan là khá phổ biến, do quá trìnhquy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng cũng như thẩm định các phương án sửdụng đất và xây dựng phương án bồi thường chưa thực sự khoa học, thiếu sựtham gia đầy đủ của các ngành, các tổ chức có liên quan hoặc đại diện choquyền lợi của người dân Thời gian triển khai công tác thu hồi đất kéo dài nhiềunăm cũng là nguyên nhân chính gây bất lợi đến tâm lý, làm nản lòng các nhàđầu tư

ở một khía cạnh khác, việc thu hồi đất đem lại lợi ích gì cho Nhà nước với

tư cách đại diện chủ sở hữu, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị củađất? Trước hết, lợi ích của việc thu hồi đất giúp cho Nhà nước có một vốn đấtcần thiết để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng và phát triển kinh tế như xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng khu côngnghiệp, khu kinh tế…để phát triển kinh tế đất nước hoặc xây dựng các côngtrình phòng thủ quốc gia bảo vệ tổ quốc… Qua đó, Nhà nước có thể thực hiệncác mục tiêu, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội đề ra Sau nữa, nếu thực hiệntốt chính sách điều tiết, việc thu hồi đất sẽ mang lại nguồn thu đáng kể cho ngânsách nhà nước.

Như vậy, thu hồi đất có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong quá trình pháttriển kinh tế đất nước, hậu quả của nó đã tác động không nhỏ đến lợi ích của bachủ thể: Nhà nước – người có nhu cầu sử dụng đất – người có đất Vấn đề cầnđặt ra ở đây là cần đảm bảo hài hoà lợi ích giữa họ, tạo nên sự đồng thuận vớichính sách của Đảng và Nhà nước Để giải quyết mối quan hệ này cho hài hoà,theo quan điểm của tôi nhà nước cần đồng thuận với dân, coi quyền sử dụng đất

là một tài sản của dân Đối với người được hưởng lợi từ việc thu hồi đất baogồm các doanh nghiệp, nhà đầu tư, các tổ chức sử dụng đất của Nhà nước vàmột bộ phận dân cư trong xã hội cũng cần có sự điều tiết về việc hưởng lợi này

Cụ thể, đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư, Nhà nước cần áp dụng chính sáchbuộc họ cam kết thực hiện việc thu hút con em của người nông dân bị mất đấtvào làm việc, coi đó như là sự “trả công” về sự “hy sinh” đất canh tác cho cácliên doanh sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh Đối với một bộ phận dân

cư hưởng lợi từ việc Nhà nước thu hồi đất, cần nhanh chóng áp dụng chính sáchNhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không do người sử dụngđất đầu tư nhằm đảm bảo công bằng về lợi ích giữa các đối tượng này Nếu Nhànước giải quyết được hài hoà và công bằng về lợi ích kinh tế giữa người bị thuhồi đất với các đối tượng được hưởng lợi từ việc thu hồi đất thì việc bồi thườnggiải phóng mặt bằng không quá khó khăn, phức tạp và gây nhiều khiếu kiện kéodài như hiện nay

Trên thực tế, đất là rất quan trọng và người dân muốn phải được bồithường về giá trị đất gắn liền với tài sản Đây là một trong những vấn đề mà khichúng ta bồi thường giải phóng mặt bằng thì người dân khiếu kiện Như vậy,

nhà nước cần làm rõ và xác định thời điểm bồi thường cho chính xác để địaphương có cơ sở triển khai Xác định giá đất bồi thường sát giá thị trường hiệnnay là vấn đề cần thực hiện nghiêm túc, nguyên Bộ trưởng bộ tài nguyên và môitrường Mai ái Trực khẳng định: “các văn bản pháp luật về đất đai trong đó caonhất là luật đất đai năm 2003 và mới đây nhất là Nghị quyết trung ương 4 đãnêu: xoá bỏ mọi hình thức bao cấp về giá, bảo đảm giá hàng hoá là phải theo cơchế của giá thị trường trong đó quyền sử dụng đất chính là hàng hóa – dù đó làhàng hoá đặc biệt”.[7] Chỉ khi nào chúng ta coi quyền sử dụng đất là một loạihàng hoá trong cơ chế thị trường – khi đó việc xác định giá trong bồi thườnggiải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án chúng ta mới có được sự đồng thuậncủa người dân và là tiền đề thúc đẩy dự án hoàn thành đúng tiến độ, phục vụ sựnghiệp phát triển kinh tế của đất nước Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần có chínhsách ưu đãi đối với các doanh nghiệp đầu tư vào các khu công nghiệp, tạo chínhsách mở cửa thông thoáng, giảm bớt thủ tục hành chính rườm rà gây tốn kémcông sức tiền của Có như vậy, lợi ích của nhà nước mới được đảm bảo, nhà đầu

tư nhanh chóng có “đất sạch” thực hiện dự án, đời sống của người dân có đất bịthu hồi ổn định lâu dài, giảm thiểu khiếu kiện về bồi thường giải phóng mặtbằng khi thu hồi đất

1.3 Mục đích, ý nghĩa và sự cần thiết phải quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất

Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển kinh

tế đất nước là rất lớn, đòi hỏi cần có một hành lang pháp lý an toàn, thôngthoáng Thu hồi đất là vấn đề nhạy cảm và mang tính thời sự, ảnh hưởng trựctiếp đến lợi ích kinh tế của người sử dụng đất, của nhà nước và các chủ thể khác

có liên quan Bởi vậy, quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất sao cho phù hợpvới thực tiễn khách quan rất quan trọng và cực kỳ cần thiết Tạo điều kiện chocác thủ tục hành chính về thu hồi đất được minh bạch hoá, tránh được tình trạng

7[7] www.hoinongdan.org.VN, Đất đai phải được coi là hàng hoá đặc biệt, thứ ba ngày 10/4/2007.

lạm dụng quyền trong quản lý của các cơ quan nhà nước trong quá trình thựchiện, góp phần giảm thiểu các vi phạm pháp luật đất đai.

Thực tiễn cho thấy, trong nhiều trường hợp, nguyên nhân chủ yếu phátsinh các tranh chấp, khiếu kiện khi thu hồi đất là do cơ quan nhà nước có thẩmquyền thu hồi không công khai, minh bạch nên không nhận được sự đồng tìnhcủa người dân ở nhiều nơi, thu hồi đất diễn ra không rõ ràng, cơ quan nhà nước

có thẩm quyền không thực hiện đúng các quy định của pháp luật về thông báocho người sử dụng đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển,phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư Có nhiềutrường hợp, người bị thu hồi đất không nhận được quyết định thu hồi đất mà chỉ

có thông báo, không xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi hoặc tiến hànhthu hồi đất mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩmquyền… Chính những điều này đã gây nên sự nghi ngờ về sự công tâm của cáccán bộ thực thi, trong một số trường hợp quá trình thu hồi đất không công khai,minh bạch là nguyên nhân làm phát sinh tham nhũng, tiêu cực, bớt xén làm “xóimòn” lòng tin của người dân đối với Đảng và Nhà nước

Thu hồi đất là một quá trình diễn ra trong một thời gian tương đối dài vàảnh hưởng không nhỏ tới các chủ thể có liên quan Quá trình này bao gồm nhiềuthủ tục, trải qua nhiều giai đoạn Thủ tục nào pháp luật quy định trước thì thựchiện trước, nó là cơ sở để tiến hành những bước tiếp sau Trong quá trình thựchiện, không được bỏ qua, lãng quên hay đốt cháy giai đoạn Bởi vì chính bảnthân các thủ tục này sẽ tạo nên một khung pháp lý, một trật tự ổn định trong quá

trình thực hiện chức năng quản lý của cơ quan nhà nước Ví dụ: trước khi ra

quyết định thu hồi, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải xác định và công

bố chủ trương thu hồi đất, chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi; lập,thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư vàcần phải thông báo về quyết định thu hồi Đồng thời, các giai đoạn này cũngđược quy định cụ thể về chủ thể tiến hành, cần những công việc gì, thời gian cụthể cho quá trình thực hiện Chỉ khi có một trình tự, thủ tục hành chính tốt thì

việc thực hiện quyền mới diễn ra nhanh chóng, an toàn Tạo điều kiện cho cácchủ thể sử dụng đất hợp pháp được thực hiện các quyền của mình một cáchthuận lợi, dễ dàng, giúp cho người sử dụng đất có cơ hội để được biết, được bàn,được làm, được kiểm tra công việc của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai,nghiêm túc chấp hành thủ tục và nhanh chóng bàn giao đất để thực hiện dự ánđầu tư Đồng thời hạn chế quan liêu, cửa quyền của một bộ phận cán bộ quản lýđất đai, nâng cao tinh thần trách nhiệm cũng như tính chuyên nghiệp của cácngành, các cấp trong quá trình thực hiện thu hồi đất.

1.4 Cơ sở pháp lý cho việc quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và các

vi phạm pháp luật thường xảy ra khi thực hiện các thủ tục thu hồi đất

1.4.1 Cơ sở pháp lý

Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai đã và đang đặt ra mộtđòi hỏi bức bách của các ngành, các cấp và của đại đa số quần chúng nhân dânvới kỳ vọng có cơ chế quản lý đất đai thông thoáng, hấp dẫn để khuyến khích,thu hút các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và tất cả các đối tượng có nhu cầu sửdụng đất nhanh chóng có đất để sản xuất; thông qua đó nhằm nâng cao hiệu quả

sử dụng đất, khơi dậy nguồn lực phát triển đất nước Khóa luận này phân tích vềthủ tục hành chính trong quá trình thu hồi đất – một nội dung khá quan trọng, cótác động và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả quản lý đất đai của nhà nước Đâycũng là nội dung thể hiện những điểm mới rõ nét, bước cải cách đột phá về thủtục hành chính trong luật đất đai năm 2003 và phần nào đáp ứng mong đợi củaquần chúng nhân dân Có thể nhận thấy rằng, Luật đất đai năm 1993 ra đời cómột số quy định về thu hồi đất như: các trường hợp nhà nước thu hồi đất, thẩmquyền thu hồi đất, trình tự thu hồi… Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luậtđất đai năm 1998 và năm 2001 tiếp tục được Quốc hội thông qua, Chính phủ đãban hành hàng loạt các Nghị định hướng dẫn thi hành luật sửa đổi bổ sung: Nghịđịnh 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày28/9/2001…một hệ thống các văn bản khá đồ sộ như trên được coi là “vừathừa”, “vừa thiếu” luật, bởi thu hồi đất hầu như chưa có được một trình tự, thủ

tục cụ thể, vấn đề bồi thường thiệt hại hầu như chưa được dự liệu để giải quyếtnhững phát sinh thực tế Vì vậy, thực tiễn thi hành ở các địa phương cho thấyhầu hết các cán bộ quản lý đều làm theo sự nhận thức chủ quan và thói quen lâungày Điều này khiến cho quan hệ pháp luật đất đai trở nên phức tạp, rơi vàotình trạng lộn xộn, thiếu công bằng, công tâm trong quản lý sử dụng đất Ngườidân không thể hiểu hết quyền và nghĩa vụ, trong quá trình thực hiện nảy sinhtranh chấp phải liên hệ đơn từ gây tốn kém lãng phí mà vẫn không đúng cơ quannhà nước có thẩm quyền Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiệnchưa thống nhất, không chỉ ở các địa phương mà ngay cả ở trong cùng một địaphương nên đã nảy sinh nhiều vụ khiếu kiện đông người

Trước những tồn tại và bất cập nêu trên, luật đất đai năm 2003 được quốchội thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực ngày 01/7/2004 đã quy định thu hồiđất thành một mục riêng (Mục 4 chương II điều 38-45), cùng với các văn bảnhướng dẫn thi hành:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luậtđất đai năm 2003

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồithường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc sửa đổi bổ sungmột số điều của các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật đất đai

Các thủ tục hành chính về thu hồi đất đã được bổ sung và khá hoàn thiện,giải quyết được nhu cầu về mặt pháp lý mà trước đó vấn đề này còn bị “buônglỏng”, “thả trôi” Điều đặc biệt là Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007của Chính phủ đã chính thức quy định về một chu trình hành chính trong thu hồiđất làm cơ sở cho các địa phương trong cả nước triển khai đúng quy định củapháp luật khi thu hồi đất, thực hiện các dự án đầu tư, lợi ích công cộng, lợi íchquốc gia Các văn bản quy phạm pháp luật như vậy đã tạo ra một hệ thống phápluật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nôngthôn, bước đầu đã đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong

quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá và ngày càng phù hợp hơn với yêu cầuphát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng an ninh và ổn định xã hội.

Có thể khẳng định rằng sự ra đời của các văn bản pháp luật trên là tất yếu,khách quan, có giá trị thực tiễn, nó đã tạo ra được hành lang pháp lý, tháo gỡnhững khó khăn, vướng mắc trong quá trình các chủ thể quản lý thực hiện trình

tự, thủ tục thu hồi đất Việc triển khai các văn bản nói trên làm cơ sở cho việcđánh giá thực trạng pháp luật ở phần chương 2

1.4.2 Các vi phạm pháp luật thường xảy ra khi thực hiện các thủ tục về thu hồi đất

Hiện nay các văn bản quy phạm pháp luật đất đai đang dần được bổ sung

và hoàn thiện Tuy nhiên, vi phạm pháp luật vẫn thường xảy ra đa dạng và diễnbiến khá phức tạp Các vi phạm này có thể do những người quản lý, các chủ thể

có thẩm quyền, và số không nhỏ do người bị thu hồi đất gây nên

Về phía những người quản lý: Việc quy hoạch đất đai, thu hồi đất giảiphóng mặt bằng là công tác liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành và cần có sựquan tâm đặc biệt của nhà nước Thực tế hiện nay, các vi phạm do các chủ thểquản lý thực hiện do làm trái các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục thuhồi đất diễn ra rất đa dạng Tham khảo các bài viết trên báo và các công trình đãgiải toả ở nhiều địa phương cho thấy nhiều người dân đã có đủ điều kiện đểđược đền bù thiệt hại nhưng chính các cơ quan có thẩm quyền lại không giảiquyết cho họ, một số cán bộ quản lý tại cơ sở năng lực còn yếu kém, hiểu biếtpháp luật còn hạn chế đã vin vào đầy đủ lý do như: thiếu giấy tờ, phải tiết kiệmcho ngân sách nhà nước Thực tiễn áp dụng pháp luật ở từng địa phương chưahẳn đã thống nhất, nhiều xã có tình trạng nâng hạng đất có giá trị thấp lên hạngđất có giá trị cao để lấy tiền đền bù chênh lệch Đất đấu thầu, đất tạm giao, đấttập thể được lập hồ sơ chuyển thành đất cá nhân để lấy tiền đền bù chênh lệch.Một số trường hợp đáng lẽ chỉ cần tạo điều kiện cho chủ đầu tư tự thoả thuậnvới người dân, không phải thu hồi nhưng cơ quan có thẩm quyền vẫn tiến hànhthu hồi Đó là chưa kể đến vấn đề đã giao đất rồi mà việc triển khai dự án quá

chậm, nhiều địa phương chưa có giải pháp cụ thể thiết thực, tình trạng đất bỏhoang gây lãng phí nguồn tài nguyên của đất nước; nhiều quyết định thu hồi đấtcủa các cơ quan ban ngành đã “thất hẹn và thất hứa” với lý do chưa có nguồnkinh phí để giải phóng mặt bằng, việc bồi thường đã không tuân thủ phương ántổng thể và phương án cụ thể về bồi thường Năng lực tổ chức yếu kém nhất là ởchính quyền cơ sở, hàng loạt các sai phạm và tiêu cực xảy ra trên thực tế nhưđịnh giá đất sai, phân loại đất không sát theo luật định, khai tăng diện tích đất,tăng hộ để lấy tiền đền bù, bớt xén tiền đền bù… vấn đề này đâu phải do ngườidân mà chính từ phía những người quản lý.

Bên cạnh các sai phạm từ phía chính quyền, những hành vi vi phạm củangười dân gây cản trở quá trình thu hồi đất diễn ra không ít ở nhiều nơi, người

sử dụng đất không bàn giao mặt bằng khi đã có quyết định thu hồi đất, nhiều hộdân cản trở tiến độ thi công công trình, “chây ì” không chịu nhận tiền bồithường, không chịu di dời đến nơi ở mới Một số trường hợp người dân biểu thị

sự không đồng tình và yêu cầu đòi bồi thường giá cao hơn bằng cách gây áp lựcvới chính quyền và doanh nghiệp thông qua các hành động mang tính tiêu cực,thái quá như rào cổng ra vào gây cản trở hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu tưcủa doanh nghiệp; đập phá chống lại người thi hành công vụ, đòi bồi thường quáđáng gây mất ổn định xã hội đã và vẫn đang xảy ra gây căng thẳng cho các cấpchính quyền cũng như những cán bộ trực tiếp quản lý

Những vi phạm kể trên trong quá trình thực hiện các thủ tục về thu hồi đất

là một trong những cơ sở cần thiết giúp chúng ta đánh giá được thực trạng phápluật hiện hành, những ưu điểm cũng như bất cập đang tồn tại, thông qua đó bàiviết có đề cập đến một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về trình tự,thủ tục thu hồi đất

Chương 2 thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục

thu hồi đất

2.1 Trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại khoản

2 và khoản 8 Điều 38 Luật đất đai

Theo khoản 2 và khoản 8 điều 38 Luật đất đai, Nhà nước thu hồi đất đốivới các đối tượng là:

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngânsách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản,chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

Các trường hợp này không xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước cũngkhông do việc người sử dụng đất bị mắc lỗi trong quá trình sử dụng mà đơnthuần là các lý do đương nhiên dẫn tới việc Nhà nước thu hồi đất Khi tổ chứckinh tế sử dụng đất không hiệu quả vào mục đích sản xuất, kinh doanh và hậuquả pháp lý dẫn tới việc giải thể, phá sản đối với họ trong khi họ là đối tượngđược Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước thutiền thuê đất hàng năm Quy định này là rất cần thiết, đặc biệt là nhằm tới cácdoanh nghiệp nhà nước từ xưa đến nay được giao đất không thu tiền sử dụngđất, bao chiếm nhiều diện tích đất với quy mô lớn song làm ăn kém hiệu quả cầnphải phân loại sắp xếp lại Với việc thu hồi này, Nhà nước thực thi quyền lựccủa mình để hướng tới việc sử dụng đất có hiệu quả hơn Xuất phát từ lý do, đất

đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, trên thực

tế có nhiều trường hợp người sử dụng trả lại đất cho Nhà nước do không cònnhu cầu hoặc muốn đóng góp vào ngân sách quốc gia, góp một phần tài sản củamình vào các công trình quan trọng của đất nước, một số do không có ngườithừa kế, họ để lại di chúc hoặc trả lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước

Trình tự, thủ tục thu hồi đất trong hai trường hợp nêu trên được giải quyếttheo quy định cụ thể tại Điều 131 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Các đối tượngnày được phân loại theo hai nhóm chủ thể sử dụng đất, mỗi chủ thể có một cơquan nhận hồ sơ tương ứng Nếu người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài thì gửi văn bản trả lạiđất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường(TN&MT) nơi có đất, ngoài ra quyết định giải thể, phá sản của cơ quan nhànước có thẩm quyền cũng được nộp tại đây Trường hợp chủ thể sử dụng đất là

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì gửi đến Phòng TN&MT nơi có đất.Cần lưu ý rằng, trong trường hợp không có hoặc chưa được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất thì chủ thể sử dụng đất cần có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003

Pháp luật có quy định rõ thời gian cơ quan TN&MT thẩm tra xác minhthực địa khi cần thiết và trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi là hai mươi(20) ngày làm việc kể từ ngày nhận văn bản trả lại đất, hoặc kể từ ngày nhậnđược quyết định giải thể, phá sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trên cơ

sở đó, kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền có trách nhiệmxem xét, ký và gửi cho cơ quan TN&MT trực thuộc quyết định thu hồi trongkhoảng thời gian là 15 ngày làm việc

Quy định cụ thể về thẩm quyền giải quyết, về thời gian nộp hồ sơ và raquyết định thu hồi giúp cho cơ quan nhà nước chủ động trong quá trình thu hồiđất, tránh tình trạng “ì ạch” kéo dài thời gian gây ách tắc, ảnh hưởng đến quyềnlợi cũng như nghĩa vụ của các chủ thể liên quan Có thể nói rằng các thủ tụcpháp lý trên đã được đơn giản hoá; tất cả những khâu, những đầu mối những

công đoạn phức tạp hầu như đã được loại bỏ Đảm bảo giải quyết các vụ việcđược nhanh chóng.

2.2 Trình tự thu hồi đất đối với các trường hợp do vi phạm pháp luật của người sử dụng đất

Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng do vô ý hoặc cố ý vi phạmpháp luật đất đai Các vi phạm này là nghiêm trọng và dẫn tới hậu quả pháp lý làNhà nước thu hồi đất với tính cách là một biện pháp chế tài nhằm tước đi quyền

sử dụng đất của người vi phạm Nhà nước tiến hành thu hồi đất đối với cáctrường hợp quy định tại khoản 3, 4, 5, 6, 9, 11, 12 Điều 38 Luật đất đai năm

các ki ốt cho thuê làm cửa hàng kinh doanh ăn uống Như vậy là sử dụng saimục đích

Thứ hai, Người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất

Hành vi cố ý của người sử dụng đất làm cho đất đai bị hư hỏng tới mứcmất giá trị sử dụng, dẫn đến mục đích sử dụng đất không đạt được, các nguyêntắc sử dụng đất không được đảm bảo sẽ bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền raquyết định thu hồi đất

Thứ ba, Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm

quyền

Trường hợp này không phải là vi phạm của người sử dụng đất mà là của

cơ quan quản lý đất đai Ví dụ: người bị thu hồi đất thuộc diện giao đất tái định

cư song lại không được giao, mà giao cho người khác không đủ tiêu chuẩn,không thuộc diện tái định cư Những việc giao đất tái định cư tại Vụng Hương,Vạn Sơn của thị xã Đồ Sơn thành phố Hải Phòng hoặc tại thị xã Phú Thọ tỉnhPhú Thọ có nhiều cán bộ công chức không thuộc diện được giao đất mà côngluận đã lên tiếng nhiều lần là những ví dụ điển hình Việc thu hồi đất trong cáctrường hợp này để khắc phục việc làm sai trái của cơ quan nhà nước, nhằm lậplại trật tự kỷ cương trong quản lý đất đai Theo báo cáo tổng kết 10 năm thi hànhLuật đất đai (1993-2003) của Bộ TN&MT, cả nước có 217.009 trường hợp giaođất, cho thuê đất trái thẩm quyền với diện tích 10.260 ha Trong đó chủ yếu làcấp xã, thôn có 174.100 trường hợp vi phạm (chiếm 80,2%) với diện tích 4795ha; cấp huyện có 5800 trường hợp với diện tích 778ha; cơ quan tổ chức khác củaNhà nước có 853 trường hợp với diện tích 248 ha

Thứ tư, đất bị lấn chiếm bao gồm đất chưa sử dụng bị lấn chiếm và đất

không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003

mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn chiếm

Kết quả kiểm tra tại 61 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã phát hiệntrên 101.400 trường hợp lấn chiếm đất trái phép với diện tích trên 27.916 ha.Đối tượng vi phạm chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân Loại đất lấn chiếm chủ yếu

là đất công, đất hành lang bảo vệ an toàn công trình, đất di tích lịch sử văn hoá,đất đã giao nhưng chưa đi vào sử dụng.

Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quảluôn được Nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện giúp đỡ Tuy nhiên, mọi hành

vi lấn chiếm sẽ bị thu hồi để trả lại cho Nhà nước hoặc người bị lấn chiếm

Thứ năm, người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà

nước

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quyđịnh của pháp luật như: không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụngđất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ phạt vi phạm phápluật về đất đai…

Thứ sáu, đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong 12 tháng

liền, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong 18 tháng, đất trồng rừngkhông được sử dụng trong vòng 24 tháng

Với quy định này, pháp luật đã đề cao tầm quan trọng, vai trò của tàinguyên đất để vốn đất đai được bảo vệ chặt chẽ, tận dụng có hiệu quả hơn, ngănngừa các trường hợp làm thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và toàn dân Đồngthời thể hiện chủ trương coi trọng phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước tatrong thời kỳ đổi mới, xây dựng đất nước

Thứ bảy, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà

không được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc chậm tiến độ 24 tháng liền so vớitiến độ ghi trong dự án đầu tư

Từ việc phân tích trên, có thể thấy các dạng vi phạm rất đa dạng và phứctạp Nhằm hạn chế tình trạng lãng phí đất, ngăn ngừa các hành vi vi phạm phápluật đất đai, cần tiến hành rà soát để tiến hành các thủ tục thu hồi một cáchnhanh chóng Thủ tục thu hồi trong các trường hợp này sẽ được thực hiện theonhững trình tự cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 132 Nghị định 181/2004/NĐ-CP

Kể từ khi nhận được kết luận của cơ quan thanh tra, trong thời hạn khôngquá 15 ngày, cơ quan TN&MT thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết và trìnhUBND cùng cấp quyết định thu hồi Cơ quan này có trách nhiệm xem xét, ký vàgửi cho cơ quan TN&MT trực thuộc quyết định thu hồi đất, đồng thời chỉ đạo

xử lý để xác định giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liềnvới đất (nếu có) theo quy định của pháp luật Thời gian thực hiện các công việcnày là 15 ngày kể từ khi nhận được tờ trình

Quy định của pháp luật là vậy, tuy nhiên trên thực tiễn áp dụng nảy sinhrất nhiều sai phạm Theo báo Pháp luật Việt Nam số 43 ngày 19/2/2008; tìmhiểu về một dự án lớn tại Mỹ Lộc (Nam Định), quyết định thu hồi đất trong mộtngày, để “treo” gần bốn năm Các cơ quan chức năng đã thực hiện các thủ tụchành chính này ra sao? Có những sai phạm nào? Ngày 3/3/2004 Sở TN&MTtỉnh Nam Định trình UBND tỉnh về việc thu hồi và cho Công ty cổ phần Đầu tư– xây dựng phát triển đô thị Sammy thuê đất xây dựng Tổng kho chứa và nhàmáy sản xuất phân bón chế biến thức ăn gia súc tại Mỹ Tân, huyện Mỹ Lộc Rấtnhanh chóng, ngay trong ngày 3/3/2004 UBND tỉnh đã có quyết định về việc thuhồi trên 153.000m2 đất của hàng trăm hộ dân để cho công ty Sammy thuê trongvòng 50 năm Dự án với tổng vốn đầu tư hơn 450 tỷ đồng được quyết định trong

1 ngày, nhưng đã để treo gần 4 năm Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcấp cho công ty cổ phần Sammy có ghi rõ, diện tích đất trên có mục đích sửdụng “xây dựng tổng kho và nhà máy phân bón, chế biến thức ăn gia súc” Thếnhưng, đáng lý các cơ quan chức năng phải tiến hành các thủ tục thu hồi đất vì

dự án này đã không được khởi công trong vòng 24 tháng thì ngay sau đó, công

ty Cổ phần quốc tế năm sao – một doanh nghiệp thay thế Công ty cổ phầnSammy lại phát đi một thiệp mời lễ khởi công dự án Trung tâm thương mại dulịch quốc tế đồng bằng sông Hồng, lúc này mục đích của dự án đã thay đổi,không như quyết định ban đầu của UBND tỉnh Nam Định nữa Rất nhiều bà consinh sống ở quanh khu đất đều xót xa bởi gần 20ha đất (chủ yếu là đất hai lúa) bịthu hồi để hoang hoá nhiều năm liền không hề được triển khai đầu tư xây dựng,

thiệt hại là không hề nhỏ, bởi nhiều hộ dân bị thu hồi đất, mất tư liệu sản xuất đãphải tha phương làm thuê kiếm sống Đã có rất nhiều đợt thanh tra kiểm tra cáccông trình trọng điểm của Nam Định trong năm 2007 vừa qua, song khu đất nàykhông nằm trong danh sách bị kiểm tra, thanh tra, xem xét xử lý.[8]

Qua vụ việc cụ thể tại tỉnh Nam định chúng ta có thể hình dung đượcrằng, quá trình thực hiện các quy định của pháp luật nói chung cũng như thựchiện thủ tục thu hồi đất nói riêng diễn ra trên thực tế rất phức tạp Trong một dự

án mà sai phạm nối tiếp sai phạm, những người thực hiện hầu như làm ngơ trướcnhững quy định của pháp luật Trong quá trình sử dụng đất, chủ đầu tư (Công ty

cổ phần Sammy) vi phạm chậm thực hiện theo đúng tiến độ đáng lẽ cần phảiđược thanh tra kiểm tra và tiến hành thu hồi theo các thủ tục trên Hơn thế nữa,việc xử lý các vi phạm này cần được thực hiện nghiêm túc Đảm bảo sử dụngđất có hiệu quả tránh lãng phí nguồn tài nguyên quý giá của đất nước, tạo điềukiện phát triển nhanh chóng cơ sở vật chất, hạ tầng tại địa phương, tạo cơ hội vàmôi trường bình đẳng cho các doanh nghiệp

Điều 644 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “trong trường hợp không cóngười thừa kế theo di chúc, theo pháp luật hoặc có nhưng không được quyềnhưởng di sản, từ chối nhận di sản thì tài sản còn lại sau khi đã thực hiện nghĩa vụ

về tài sản mà không có người nhận thừa kế thuộc về Nhà nước” Kế thừa và pháttriển các quy định trên, pháp luật đất đai đưa ra trường hợp làm cơ sở tiến hànhcác thủ tục thu hồi đất, đó là: “cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừakế” Về mặt pháp lý, theo quy định của Luật dân sự, một người bị coi là đã chếtkhi có quyết định, tuyên bố của toà án Trên thực tế, nếu một người đã chết, cơquan nhà nước có thẩm quyền cần phải tiến hành cấp giấy chứng tử Cơ chế thựchiện thủ tục hành chính trong trường hợp này được thực hiện theo quy định tạiKhoản 2 Điều 132 Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau: “trong thời hạn khôngquá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy chứng tử hoặcquyết định tuyên bố mất tích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và văn bản

8[8] Yến Thanh – Quang Long, Quyết định trong một ngày để “treo” gần 4 năm, Báo Pháp luật Việt Nam số 43

ngày 19/02/2008.

xác nhận không có người thừa kế của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất,Phòng TN&MT có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực tế, trình UBND cùngcấp quyết định thu hồi đất Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc

kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

có trách nhiệm xem xét, ký và gửi phòng TN&MT quyết định thu hồi”

Trong trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 38 Luật đất đai, “đất đượcNhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn”.trình tự, thủ tục cũng được thiết kế logic theo các bước tương tự như trên, cụ thểlà: kể từ khi hết hạn sử dụng đất, cơ quan TN&MT trình UBND cùng cấp quyếtđịnh thu hồi, thời gian đảm bảo để thực hiện các công việc này là 30 ngày.Trong thời hạn 10 ngày kế tiếp, kể từ khi nhận được tờ trình UBND cấp có thẩmquyền xem xét và ra quyết định thu hồi đất

Có thể nhận thấy trong hai trường hợp quy định tại khoản 7 và 10 Điều 38Luật Đất đai như đã trình bày, thời gian thực hiện các công việc của cơ quanTN&MT có khác nhau Việc quy định khoảng thời gian dài ngắn không trùngnhau như vậy nhằm tạo điều kiện cho cơ quan này đạt được hiệu quả cao nhất,thực hiện các công việc theo đúng tiến độ vừa đảm bảo thực thi đầy đủ các quyđịnh của pháp luật

Như vậy, căn cứ vào các thủ tục hành chính về thu hồi đất ở các trườnghợp kể trên, vấn đề thời gian thực hiện và thẩm quyền thực hiện các công việc làhai điểm nhấn thực sự đáng lưu tâm trong quá trình triển khai thực tế Thẩmquyền thu hồi đất là một vấn đề rất quan trọng, nó ảnh hưởng đến hiệu lực củamột quyết định thu hồi đất, nó thể hiện được trách nhiệm trực tiếp của từng cấpchính quyền Về nguyên tắc, cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đấtthì có thẩm quyền thu hồi đất Theo báo Tiền Phong năm 2007, câu chuyện về6000m2 đất do Thủ tướng Chính phủ giao cho công ty tàu thuỷ Sài Gòn xâydựng nhà máy sửa chữa và đóng mới tàu thuỷ (từ ngày 1/8/1992) đã bị UBNDThành phố Hồ Chí Minh ra quyết định thu hồi là một dẫn chứng khá điển hình

về quá trình thu hồi đất sai thẩm quyền của các cơ quan chức năng Ngày

19/3/2004, UBND thành phố đã thu hồi để giao đất cho Công ty cổ phần BOTcầu Phú Mỹ, hơn nữa khi ban hành các quyết định này, UBND thành phố không

hề thông báo cho đơn vị đang được giao quản lý sử dụng Theo tập đoàn tàuthuỷ Việt Nam, công ty tàu thuỷ Sài Gòn đang được đầu tư xây dựng, nâng cấpnhà máy bằng nguồn vốn ngân sách, vay ưu đãi, trái phiếu Chính phủ và theo kếhoạch phải đến cuối năm 2008 mới kết thúc dự án nên chưa thu hồi được vốn

“Sự cố” này xảy ra, công ty tàu thuỷ Sài Gòn đã buộc phải tạm ngừng xây dựngcác công trình trên khu đất có quyết định thu hồi từ 9/2006, khiến dự án xâydựng nhà máy bị chậm tiến độ, ảnh hưởng rất lớn đến dây chuyền sản xuất vàcông suất của toàn bộ dự án.[9] Như vậy, từ một quyết định trái thẩm quyền,nhiều vấn đề nghiêm trọng đã nảy sinh, khiến doanh nghiệp phải lâm vào tìnhtrạng lao đao, gây thất thoát tài sản của Nhà nước Ngoài ra, còn rất nhiều vụviệc điển hình liên quan đến chuyện thu hồi đất sai thẩm quyền, vượt quá thẩmquyền như: vụ việc thu hồi 45 ngàn m2 trái pháp luật tại An Dương, Hải Phòng,

…

2.3 Trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 84/2007

Trong những năm vừa qua, việc thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằngphục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang là vấn đề hết sức nhức nhối,nhiều trường hợp gây cản trở việc thực hiện các công trình, dự án phục vụ cácmục tiêu kinh tế - xã hội của đất nước Để thu hồi đất được tiến hành nhanhchóng, hiệu quả, người dân sớm ổn định cuộc sống Nhà nước ta đã có nhữngchính sách quy định cụ thể về trình tự, thủ tục Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày25/5/2007 của Chính phủ quy định một cách chính thức một chu trình, thủ tụchành chính trong quá trình thu hồi đất, đó cũng là nội dung quan trọng nhất củaNghị định mới này Theo văn bản này, trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường

hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định thống nhất, công khai

từ khâu quy hoạch đến khâu bàn giao mặt bằng, có cưỡng chế hay không Dướiđây là các nghiên cứu về quy trình này:

9[9] Huy Thịnh, TPHCM: Thủ tướng giao đất, thành phố tuỳ tiện thu hồi, Báo Tiền Phong 2007.

2.3.1 Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất

2.3.1.1 Các quy định cụ thể

Điều 49 Nghị định 84/2007 quy định:

1 Việc xác định chủ trương thu hồi đất (đối với trường hợp thu hồi đấttheo quy hoạch) hoặc ra văn bản chấp nhận địa điểm đầu tư (đối với trường hợpthu hồi đất theo dự án) được thực hiện dựa vào các căn cứ sau đây:

a Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặcquy hoạch xây dựng địa điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền xét duyệt theo quy định của pháp luật;

b Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ dự án đầu tư theo quy địnhcủa pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng;

Đối với dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì nhucầu sử dụng đất được xác định theo quyết định phê duyệt dự án của cơ quan cóthẩm quyền; đối với dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nướcthì nhu cầu sử dụng đất được xác định theo văn bản thẩm định nhu cầu sử dụngđất của Sở TN&MT theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 30 Nghị định số181/2004/NĐ-CP; đối với dự án xây dựng cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đấtđược xác định theo quyết định của UBND cấp tỉnh

c Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, e, g, và h khoản 1 vàcác điểm a, c và d khoản 2 Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, khoản 3Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Điều 34 và Điều 35 Nghị định 84/2007

2 UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện ban hành văn bản về chủtrương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư theo quy định tạikhoản 1 điều này

3 UBND cấp huyện nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm chỉ đạo phổ biếnrộng rãi chủ trương thu hồi đất, các quy định về thu hồi đất, về bồi thường, hỗtrợ và tái định cư khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; UBND cấp xã nơi có đất bịthu hồi có trách nhiệm niêm yết công khai chủ trương thu hồi đất tại trụ sở

UBND cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi, thôngbáo rộng rãi trên hệ thống báo đài truyền thanh cấp xã (ở những nơi có hệ thốngtruyền thanh).

Điều luật đã quy định rất cụ thể các căn cứ xác định chủ trương thu hồiđất, thẩm quyền của cơ quan ban hành văn bản về chủ trương thu hồi, phổ biến,công khai niêm yết chủ trương thu hồi đất Đây là một trong những quy địnhmới ở Nghị định này mà từ trước đến nay chưa một văn bản nào đề cập cụ thể.Bởi vậy, trên thực tế đã để xảy ra rất nhiều sai phạm nghiêm trọng, ảnh hưởngđến quyền và lợi ích của người dân Xác định rõ trách nhiệm thông báo côngkhai các chủ trương này giúp cho người dân hiểu các dự án mà Nhà nước cầntiến hành, tạo cho họ có thời gian hợp lý để thực hiện các bước chuyển đổi ổnđịnh

2.3.1.2 Vi phạm pháp luật liên quan đến việc xác định và công bố chủ trương thu hồi đất

Trên thực tế, trong thời gian qua có rất nhiều vi phạm pháp luật liên quanđến việc công bố chủ trương thu hồi đất Vấn đề công khai dân chủ khi tiến hànhthu hồi chưa được quan tâm đúng mức gây nhiều bức xúc trong dân cư Qua vụviệc thu hồi 6000m2 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh như trên đã phân tích,khi cơ quan này có chủ trương thu hồi đất, giao đất cho công ty cổ phần BOTxây dựng cầu Phú Mỹ, nếu làm đúng theo những trình tự, thủ tục này, nếu các

cơ quan chức năng xác định rõ chủ trương thu hồi và công bố công khai, thôngbáo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng, tại các trụ sở UBND thìđơn vị đang được giao quản lý sử dụng (Công ty Tàu thuỷ Sài Gòn) có thể nắmbắt được thông tin chính xác bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của mình, đồngthời hạn chế được những sai phạm nghiêm trọng có thể xảy ra sau đó Các côngtrình của công ty tàu thuỷ Sài Gòn đã không phải để dang dở, chậm tiến độ ảnhhưởng lớn đến dây chuyền sản xuất, gây thất thoát tài sản Nhà nước như vậy.[10]

2.3.2 Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

10[10] Huy Thịnh, TPHCM: Thủ tướng giao đất, thành phố tuỳ tiện thu hồi, Báo Tiền Phong 2007.

Thẩm quyền và các công việc cần thiết khi thực hiện giai đoạn này đượcpháp luật quy định cụ thể, chi tiết tại Điều 50 Nghị định 84/2007:

Căn cứ vào văn bản của UBND đã ban hành ở trên, cơ quan TN&MT chỉđạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng cấp thực hiện hoặc trực tiếpthực hiện (đối với nơi chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) chuẩn bị

hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi theo các quy định sau:

Chỉnh lý bản đồ địa chính cho phù hợp với hiện trạng và làm trích lụcbản đồ địa chính đối với những nơi đã có bản đồ địa chính chính quy hoặc trích

đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính chính quy;

Hoàn chỉnh và trích sao hồ sơ địa chính (sổ địa chính) để gửi cho tổchức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Lập danh sách các thửa đất bị thu hồi với các nội dung: số hiệu tờ bản

đồ, số hiệu thửa đất, tên người sử dụng đất, diện tích của phần thửa đất có cùngmục đích sử dụng, mục đích sử dụng đất;

Đối với khu đất phải trích đo địa chính thì UBND cấp huyện nơi có đất bịthu hồi thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất thuộc khu vực phải thuhồi đất về việc đo địa chính Người sử dụng đất có trách nhiệm chấp hành, phốihợp và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đo đạc xác định hiện trạng thửa đất

Với các quy định trên, nghị định đã gián tiếp quy định cho các cơ quanchức năng không được “đốt cháy giai đoạn” khi tiến hành thu hồi đất Chuẩn bị

hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi là một giai đoạn khá quan trọng, nó ảnhhưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhiều người Vấn đề này từ trướcđến nay pháp luật còn “bỏ ngỏ” chưa thực sự coi trọng, chưa được quan tâmđúng mức Cho nên, trên thực tế đã xảy ra rất nhiều sai phạm, dẫn đến nhiềuquyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa hợp lòng dân Giải phóngmặt bằng sân Golf Minh Trí – huyện Sóc Sơn tại khu kinh tế mới Bản Tiện, xãMinh Trí đã có nhiều vấn đề nảy sinh liên quan đến bản đồ địa chính, bản đồrừng Nguồn gốc của khu đất qua quá trình tìm hiểu được biết: năm 1985 –

1986, khu kinh tế mới Bản Tiện được hình thành theo chủ trương đưa một số hộ

dân ở các thôn, xóm trên địa bàn xã lên xây dựng vùng kinh tế mới Khi đó khuvực này là khu đất trống, đồi núi trọc Chính quyền địa phương đã giao đất và hỗtrợ lương thực, vật liệu xây dựng cho người dân lên đây Cán bộ địa chính xã lúc

đó đã trực tiếp đo đất cho các hộ gia đình giao cho mỗi gia đình 3 sào (1.080m2),trong đó 2 sào đất ở, 1 sào làm kinh tế gia đình Sau đó, họ đã khai phá, mở rộngdiện tích đất xung quanh để xây dựng phát triển kinh tế, nhờ đó khu kinh tế ngàymột phát triển, đời sống người dân dần ổn định Do nhu cầu của cuộc sống, một

số hộ dân có nhu cầu mua, bán đất và đã được chính quyền xã xác nhận Ngày27/7/2004, UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định thu hồi 1.085.833m2 đất tại

xã Minh Trí - Sóc Sơn - Hà Nội giao cho công ty liên doanh Golf Hà Nội thuê1.019.104m2 đất và giao 66.729m2 đất để thực hiện dự án liên doanh nước ngoài.Trong diện tích thu hồi đất có khu kinh tế mới Bản Tiện, được xác định đền bù400m2 tính theo giá đất ở Càng bất ngờ khi UBDN huyện Sóc Sơn đã ra quyếtđịnh 1377/QĐ-UB ngày 31/8/2003 phê duyệt giá bồi thường thiệt hại về đất lâmnghiệp của dự án sân Golf Vậy là, UBND huyện đã có quyết định về giá bồithường trước khi có quyết định thu hồi đất của thành phố gần 1 năm Khi giảithích về vấn đề này, cả huyện và xã đều đưa ra lý do chưa có bản đồ địa chính,chỉ có bản đồ rừng; Trước đó, ngày 11/6/1998 Thành phố Hà Nội đã phê duyệtchi tiết rừng phòng hộ Sóc Sơn và Bản Tiện nằm trong quy hoạch rừng phòng

hộ Đến lúc này người dân mới biết đất của mình là đất lâm nghiệp, trong khi họkhông được thông báo từ trước và cũng không có sổ lâm bạ.[11]

Qua vụ việc trên, có thể nhận thấy rằng chính quyền cần quan tâm hơnđến quyền và lợi ích chính đáng của người dân, ngoài việc xác định trên sổ lâm

bạ và các giấy tờ liên quan, thì rất cần phải có khâu kiểm đếm đo đạc thực tế khithu hồi đất, xác định đúng hạng đất, mục đích sử dụng đất, nhằm giải quyếtquyền lợi cho người dân một cách thấu tình, đạt lý

Trong hồ sơ địa chính, cần xác định cụ thể tên người sử dụng đất, mụcđích sử dụng làm cơ sở cho công tác bồi thường sau này được chính xác, tránh

11[11] Quang Hậu, giải phóng mặt bằng sân golf Minh Trí – Huyện Sóc Sơn, nhiều quyết định chưa hợp lòng

dân Tạp chí Tài Nguyên và Môi Trường, 6/2006

tình trạng bồi thường sai đối tượng, tình trạng xác định sai hạng đất, diện tíchđất, mục đích sử dụng đất Bởi vì, trên thực tế đã xảy ra rất nhiều sai phạm liênquan đến bản đồ địa chính, xác định hạng đất, số thửa đất, xác định mục đích sửdụng đất cả từ phía người sử dụng đất, cả từ phía các cơ quan chức năng Vìvậy, chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi là công việc rất quan trọng,

là bước đệm cho việc thực hiện các bước tiếp sau Pháp luật còn quy định kinhphí cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích đo địachính, trích sao hồ sơ địa chính do chủ đầu tư dự án chi trả đối với trường hợpthu hồi đất theo dự án, do tổ chức phát triển quỹ đất chi trả đối với trường hợpthu hồi đất theo quy hoạch

2.3.3 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Điều 51 Nghị định 84/2007/NĐ-CP có quy định: Tổ chức làm nhiệm vụbồi thường, giải phóng mặt bằng lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư trên cơ sở số liệu, tài liệu hiện có do cơ quan TN&MT cung cấp

và nộp một bộ tại cơ quan tài chính để thẩm định phương án tổng thể có các nộidung sau:

Dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ và dự kiến địa điểm, diện tích đất khuvực tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, phương thức tái định cư;

Dự kiến biện pháp trợ giúp giải quyết việc làm và kế hoạch đào tạochuyển đổi ngành nghề;