TẬP QUÁN CỐ ĐẤT Ở ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG. LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Từ những thực trạng của cố đất, người viết phân tích nguyên nhân do cố đất không phải là một giao dịch được pháp luật điều chỉnh nên có tính rủi ro rất cao

Luận văn tốt nghiệp PHẦN MỞ ĐẦU 1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Xã hội loài người luôn vận động, cuộc sống cũng không ngừng đổi thay. Con người càng ngày phải có mối liên hệ tác động lẫn nhau nhiều hơn. Đời sống dân sự cũng thế, xã hội phát triển thì các nhu cầu về giao dịch dân sự nói chung cũng phát triển theo. Bảo đảm nghĩa vụ cũng là một lĩnh vực được Nhà nước và mọi người quan tâm vì các giao dịch bảo đảm ngày nay rất phổ biến. Hiện nay, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản để điều chỉnh về vấn đề này như Bộ luật dân sự (BLDS) 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản còn được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành như Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và các văn bản có liên quan. Đối với tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển, rừng trồng, .bên cạnh sự điều chỉnh của luật chung, những tài sản bảo đảm này còn phải chịu sự điều chỉnh của luật chuyên ngành và các văn bản khác có liên quan như Luật hàng không dân dụng Việt Nam, Bộ luật hàng hải 2005, luật môi trường, Các văn bản trên quy định nhiều về các biện pháp bảo lãnh, cầm cố, thế chấp, tín chấp, ký cược, ký quỹ, đặt cọc nhưng giao dịch phát sinh thực tế có cùng bản chất với các giao dịch bảo đảm là cố đất nông nghiệp 1 phổ biến ở Đồng bằng sông Cửu Long thì không được đề cập mà chủ yếu chỉ được điều chỉnh bằng tập quán. Giao dịch cố đất đã tồn tại trước các biện pháp bảo đảm pháp định từ rất lâu nhưng đến nay cố đất vẫn không được pháp luật thừa nhận. Tồn tại và phát triển song song với các biện pháp bảo đảm pháp định khác, cố đất cũng có những mâu thuẫn nhất định. Có trường hợp bên cố đất không thừa nhận đã giao kết giao dịch cố đất, không muốn trả lại tài sản đã vay ban đầu; bên nhận cố đất không muốn trả lại đất, không muốn để bên cố đất chuộc lại đất khi bên cố đất muốn chuộc lại đất. Nhất là trong tình hình hiện nay, đất nông nghiệp càng ngày càng có giá trị do dân số ngày càng đông, nhu cầu lương thực, chổ ở tăng cao làm đất nông nghiệp đang bị thu hẹp thì những mâu thuẫn đó lại càng căng thẳng. Do không có văn bản luật quy định, nên người dân giao kết “hợp đồng cố đất” 2 chỉ giao kết bằng miệng hoặc làm giấy tay, vì vậy, khi phát sinh tranh chấp các tòa án đã gặp không ít khó khăn trong quá trình giải quyết dẫn đến những mẫu thuẫn đã tồn tại 1 Một thuật ngữ để chỉ một giao dịch về đất trong dân gian. Tên gọi đầy đủ là cầm cố quyền sử dụng đất. 2 Hợp đồng cố đất chỉ là một cách đặt tên của người viết cho một loại hợp đồng không được quy định trong các loại hợp đồng thông dụng. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 1 SVTH: Phùng Thị Ánh Xuân Luận văn tốt nghiệp không được giải quyết làm ảnh hưởng đến tình người và trật tự xã hội. Chính vì những lý do trên mà người viết đã chọn “TẬP QUÁN CỐ ĐẤT Ở ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG. LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp của người viết. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Mục tiêu chính của đề tài là người viết xem xét, chứng minh về lý luận cố đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để từ đó vận dụng tương tự những quy định của pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để giải quyết những tranh chấp về cố đất khi chúng xảy ra. Từ những thực trạng của cố đất, người viết phân tích nguyên nhân do cố đất không phải là một giao dịch được pháp luật điều chỉnh nên có tính rủi ro rất cao, khi tham gia giao dịch nếu phát sinh tranh chấp có thể bên nhận cố đất trong giao dịch cố đất sẽ trở thành chủ nợ không có bảo đảm, bên cố đất có thể mất đất hoặc không có khả năng chuộc lại do thời hạn cố quá lâu, .nhưng người dân vẫn chọn giao kết giao dịch cố đất mà không phải là các giao dịch bảo đảm khác được pháp luật thừa nhận. 3. PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong quá trình thực hiện luận văn này người viết sử dụng các học thuyết về phép duy vật biện chứng và chủ nghĩa Mác-Lênin làm nền tảng cho phương pháp luận. Phương pháp phân tích luật viết, phương pháp so sánh, phương pháp lập bảng câu hỏi và nghiên cứu thực tế là những phương pháp chủ yếu được người viết sử dụng để thực hiện luận văn này. 4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 4.1. Không gian Đề tài nghiên cứu về tập quán cố đất ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long nhưng chủ yếu là ở Cần thơ và Hậu Giang. 4.2. Thời gian Người viết thực hiện đề tài này trong khoảng thời gian từ tháng 8/2010 đến tháng 11/2010. 4.3. Đối tượng Luận văn đề cập đến tập quán cố đất nông nghiệp (đất ruộng) giữa những người nông dân Việt Nam là cá nhân ở Đồng bằng sông Cửu Long với nhau. 5. BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 2 SVTH: Phùng Thị Ánh Xuân Luận văn tốt nghiệp Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài được chia làm ba chương, mỗi chương sẽ tập trung giải quyết một vấn đề liên quan đến đề tài như sau: - Chương 1: Khái quát chung về tập quán cố đất. Trong chương 1, người viết chủ yếu xây dựng khái niệm về cố đất kết hợp với việc khái quát lịch sử hình thành, phát triển của tập quán này, đồng thời người viết sẽ chứng minh rằng cố đất là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ không trái đạo đức, không vi phạm điều cấm của pháp luật nên có thể áp dụng tương tự pháp luật để điều chỉnh. - Chương 2: Áp dụng những quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để điều chỉnh hợp đồng cố đất. Sau khi chứng minh được cố đất là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, người viết dựa trên những quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để làm rõ hơn các điều kiện để giao kết hợp đồng cố đất, thời điểm phát sinh hiệu lực và thời điểm kết thúc của hợp đồng cố đất . - Chương 3: Thực trạng về cố đất và kiến nghị . Từ những phân tích, so sánh ở những chương trước, mặc dù về lý luận cố đất là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ nhưng thực tế tập quán này được vận dụng ra sao? Khi phát sinh tranh chấp thì cách giải quyết của những chủ thể là như thế nào? Các câu hỏi sẽ lần lượt được giải đáp ở chương này. Qua đó, người viết đưa ra một số kiến nghị về giao dịch cố đất để góp phần hoàn thiện chế định bảo đảm nghĩa vụ trong luật Dân sự Việt Nam hiện nay. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 3 SVTH: Phùng Thị Ánh Xuân Luận văn tốt nghiệp CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TẬP QUÁN CỐ ĐẤT Tập quán cố đất là một tập quán đã có từ rất lâu đời và ngày nay tập quán này vẫn còn tồn tại và phát triển. Ở Đồng bằng sông Cửu Long nói riêng và ở các vùng nông thôn Việt Nam nói chung, tập quán cố đất phát triển khá mạnh nhưng nó vẫn chưa được pháp luật thừa nhận nên không có một văn bản pháp luật nào điều chỉnh giao dịch này. Với những đặc điểm của một giao dịch bảo đảm, cố đất mang đầy đủ bản chất của một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đối vật trong luật thực định Việt Nam. 1.1. Khái niệm tập quán cố đất Việt Nam là đất nước gắn liền với nền văn hóa nông nghiệp trồng lúa nước từ rất sớm, điều này phần nhiều ảnh hưởng đến tính cách và lối sống của người Việt Nam. Đối với người dân Việt Nam, tấc đất là tấc vàng, đất là máu thịt và là tư liệu sản xuất chủ yếu để nuôi sống gia đình và xã hội, nhưng tình nghĩa xóm làng, tình anh em ruột thịt còn quý hơn rất nhiều. Đây cũng là truyền thống đùm bọc, yêu thương, tối lửa tắt đèn có nhau của dân tộc ta. Cho mượn tư liệu sản xuất, giúp nhau thu hoạch mùa màng, giúp nhau dựng nhà,…là những cách cư xử thường nhật mọi người đối xử với nhau. Xã hội phát triển, đồng tiền phổ biến rộng rãi thúc đẩy các giao dịch nói chung và cố đất nói riêng phát triển. Từ chổ cho mượn đất để sản xuất cho đến khi người cho mượn đất gặp khó khăn nhưng không muốn bán đất, người mượn đất mới đưa một số tiền cho người cho mượn đất để được sử dụng đất trong một khoảng thời gian như là thuê đất, chỉ khác ở một điểm là khi nào người cho mượn đất có tiền thì trả lại số tiền này cho người mượn đất. Dần dần, các giao dịch về đất trong đó có tập quán cố đất dù là sơ khai nhưng đã được hình thành và phát triển. Mục đích ban đầu của cố đất là hoàn toàn vì lợi ích của bên cố đất nhưng khi càng phát triển thì cố đất lại bọc lộ những nhược điểm, hay nói cách khác, cố đất ngày nay mang tính thực dụng hơn. Khi chưa có pháp luật điều chỉnh, người dân chủ yếu sinh hoạt cộng đồng và đối xử với nhau theo những truyền thống đạo đức và tôn giáo. Đến thời nhà Lý thì nước ta mới có văn bản luật đầu tiên (Bộ Hình Thư năm 1042 thời Lý Thái Tông) nhưng luật thời Lý cũng không đề cập gì đến các giao dịch về đất. Tiếp đến, trong luật cổ của Việt Nam, phù hợp với đặc điểm của nền nông nghiệp thủ công, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được xây dựng trên hai loại tài sản chủ yếu là ruộng đất và sức người thông qua các giao dịch như bán với điều kiện chuộc lại hay còn gọi là điển mại, đợ người, cầm cố 3 . Điển mại là hình thức bảo đảm cổ xưa, theo đó, người bán chuyển nhượng quyền sở hữu ruộng đất cho người mua để lấy tiền, trong một thời hạn nào đó người bán có quyền chuộc lại tài sản đã bán. Nếu sau thời hạn thỏa thuận mà người này không chuộc lại tài sản đã bán thì tài sản đó sẽ thuộc về người mua; Đợ người là hình thức lấy sức lao động của con người hay chính con người làm vật bảo đảm khi người mắc nợ vay tiền nhưng không có tài sản hoặc không muốn cầm cố tài sản, người mắc nợ hay người thân thuộc với người mắc nợ phải 3 Vũ Văn Mẫu, Cổ luật Việt Nam và tư pháp sử, Sài Gòn, 1973. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 4 SVTH: Phùng Thị Ánh Xuân Luận văn tốt nghiệp đến nhà chủ nợ và làm phục dịch để trừ vào tiền lãi. Khi nào trả xong tiền vay thì người bị đợ có thể ra về; Còn cầm cố trong luật cổ là việc người vay giao ruộng đất cho người cho vay giữ và khai thác, khi nợ được trả thì người cho vay trả lại đất, ngược lại, người vay không trả được nợ thì phải bán đứt tài sản cho người cho vay. Điển hình là Bộ luật Hồng Đức thời nhà Lê có quy định một chế định khế ước về cầm ruộng đất. Theo chế định này, đất cầm người chủ cầm giữ, người cầm không được bán đứt đất cầm cho ai khi chưa đem tiền chuộc trả cho người chủ cầm ( Điều 383). Quyền chuộc lại của người cầm là 30 năm, thời gian chuộc đối với ruộng mùa là ngày 15 tháng 3; ruộng chiêm là ngày 15 tháng 9 (Điều 384) hoặc do hai bên thỏa thuận. Nếu quá hạn luật định thì không cho chuộc lại nữa. Đây có lẻ là một trong những quy định cổ nhất về cầm cố và với quy định sơ khai này đối với những nơi mà sức ảnh hưởng của pháp luật chưa lớn hoặc chưa đến được thì những giao dịch tương tự mang dáng dấp của pháp luật cũng dần được hình thành mà ngày nay ta gọi những giao dịch đó là cầm cố đất. Trong bối cảnh của luật cận đại, ở Nam kỳ chưa có luật viết nên người dân tiếp tục sử dụng các tục lệ xa xưa về bảo đảm để thực hiện giao dịch. Theo thời gian, tục lệ về bảo đảm dần phát triển thành tập quán và được đông đảo người dân áp dụng bên cạnh những quy định của pháp luật về bảo đảm. Phổ biến nhất là biện pháp cố đất nông nghiệp do phần lớn người dân sống dựa vào nông nghiệp là chủ yếu. Tập quán xưa có hai cách hiểu về cố đất, một là cố đất giống như thuê đất vô thời hạn (điều này còn lưu giữ tới ngày nay điển hình là việc một số nơi sử dụng hợp đồng thuê đất thay cho hợp đồng cố đất), hai là cố đất là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ. Trong luận văn này, người viết tìm hiểu tập quán cố đất với tư cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chứ không phải là trường hợp thuê đất. Ở miền Nam Việt Nam và nhất là ở Đồng bằng sông Cửu Long, tuy mỗi nơi áp dụng tập quán cố đất nông nghiệp có sự khác nhau nhưng về bản chất cố đất không có gì thay đổi. Theo tập quán thì người có đất ruộng vì cần tiền nên đã giao đất lại cho người khác canh tác gọi là cho cố đất với giá thỏa thuận bao nhiêu tiền (vàng) trên một công đất (một công = 1000m 2 ), số tiền (vàng) này thấp hơn so với trị giá thực của thửa đất cố và trong thời hạn thỏa thuận, bên cố đất sẽ chuộc lại đất (thường là ba năm). Tùy theo từng địa phương, khi hết thời hạn cố đất mà bên cố đất không chuộc lại thì có thể xảy ra các trường hợp sau: Một là, bên nhận cố đất sẽ có quyền tiếp tục canh tác đến khi nào bên cố đất chuộc lại đất cố. Hai là, đất cố sẽ thuộc về bên nhận cố đất hoặc bên cố đất phải bán đứt thửa đất cố cho bên nhận cố đất theo thỏa thuận. Ba là, bên nhận cố đất sẽ giao đất lại cho bên cố đất để người này chuyển nhượng cho người khác và thanh toán tiền cho bên nhận cố đất. Bốn là, bên nhận cố đất cho người khác thuê quyền sử dụng thửa đất cố GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 5 SVTH: Phùng Thị Ánh Xuân Luận văn tốt nghiệp hoặc đem thửa đất cố cố lại cho người thứ ba 4 . Thời gian đầu, do hai bên tin tưởng nhau nên chỉ cần thỏa thuận bằng miệng, dần dần có nhiều mâu thuẫn phát sinh, lòng tin của các bên không còn tuyệt đối nên cố đất được xác lập bằng một bản viết tay (mỗi bên giữ một tờ) có chữ ký của hai bên. Nhưng về sau, chỉ hai bên giao kết mà không có người làm chứng thì vẫn chưa đủ, nên bên cạnh việc lập văn bản có chữ ký của hai bên thì cần phải có thêm sự chứng kiến và xác nhận của trưởng ấp và hai người có quyền sử dụng đất liền kề với thửa đất cố để củng cố tính xác thực của giao dịch. Tuy nhiên, ấp không phải là một cơ quan hành chính Nhà nước nên văn bản cố đất cũng chưa thật sự được lưu trữ để làm bằng chứng trong trường hợp giấy tờ cố đất bị thất lạc hoặc bị hỏng. Vì thế ngày nay, bên cạnh việc xác nhận của trưởng ấp thì cố đất còn có sự chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đất tọa lạc (nhưng trường hợp này rất hiếm xảy ra). Hiện nay, giao dịch cố đất vẫn chưa có mẫu hợp đồng cụ thể vì giao dịch cố đất chưa được pháp luật thừa nhận nên người dân vẫn làm giấy viết tay hoặc một số nơi đánh máy dựa theo mẫu hợp đồng thuê đất. Trong thời gian cố đất, bên nhận cố đất được toàn quyền sử dụng, canh tác trên mảnh đất cố và có thể đem thửa đất cố cho người khác cố lại hoặc cho thuê mà không cần có sự đồng ý của bên cố đất. Giấy tờ về đất thì tùy vào tập quán tại địa phương hay do thỏa thuận mà người cho cố đất giữ hay bên nhận cố đất giữ nhưng thông thường, bên cố đất sẽ giữ giấy tờ về đất. Sau thời hạn thỏa thuận thì bên cố đất trả lại tiền (vàng) còn bên nhận cố đất trả lại đất. Qua đó ta có thể rút ra khái niệm về cố đất như sau: Cố đất là một tập quán theo đó một người có quyền sử dụng đất nông nghiệp (gọi là bên cố đất) dùng chính thửa đất nông nghiệp này để làm vật bảo đảm cho việc vay một khoản tiền (vàng) từ người khác (gọi là bên nhận cố đất) trong một thời gian thỏa thuận (gọi là thời hạn cố đất). Trong thời hạn này, bên nhận cố đất có quyền sử dụng, khai thác thửa đất cố theo đúng thỏa thuận. Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên cố đất không chuộc lại đất thì tùy theo thỏa thuận, bên nhận cố đất có thể tiếp tục sử dụng thửa đất cố hoặc bên cố đất phải bán đứt thửa đất cố cho bên nhận cố đất, hoặc bên nhận cố đất phải giao đất cố lại cho bên cố đất để người này chuyển nhượng hay cho người khác cố và sau đó trả lại số tiền (vàng) đã vay ban đầu cho bên nhận cố đất. 1.2. Cố đất - một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ 5 đối vật 4 Ví dụ A cho B cố đất, đến hạn A không chuộc lại đất, B có quyền cho C thuê hoặc cố lại thửa đất mà B đã cố của A. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 6 SVTH: Phùng Thị Ánh Xuân Luận văn tốt nghiệp Trong giao dịch cố đất có hai chủ thể chính là người vay và người cho vay, bên cố đất chính là người vay còn bên nhận cố đất chính là người cho vay. Bên cố đất để đảm bảo cho việc sẽ trả lại tài sản đã vay và nhằm củng cố lòng tin đối với bên nhận cố đất, bên cố đất phải giao đất nông nghiệp mà người này có quyền sử dụng cho bên nhận cố đất giữ. Nếu bên cố đất không có đất làm vật bảo đảm thì giao dịch cố đất không thể xảy ra. Bên nhận cố đất giữ thửa đất cố và có quyền canh tác, khai thác, sử dụng thửa đất cố để thu hoa lợi. Khi bên cố đất không thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận cố đất có quyền xử lý thửa đất cố để thu hồi lại số tài sản đã đưa cho bên cố đất. Điều này có nghĩa đối tượng bảo đảm cho nghĩa vụ trả tài sản trong giao dịch cố đất là một tài sản hay nói cách khác, giao dịch cố đất là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đối vật (88/100 ý kiến đồng ý). 1.3. Đặc điểm của giao dịch cố đất Cố đất là một hình thức bảo đảm không được quy định chính thức trong luật thực định với đầy đủ ý nghĩa của một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ. Tuy nhiên giao dịch cố đất có những tính chất cũng như đặc điểm của một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đối vật với các lý do chính sau đây: Một là, nghĩa vụ trong cố đất chỉ là nghĩa vụ phụ bổ sung cho nghĩa vụ chính là nghĩa vụ trả tài sản vay. Trong giao dịch cố đất có hai mối quan hệ nghĩa vụ. Thứ nhất là quan hệ chính - quan hệ vay tài sản giữa bên cố đất và bên nhận cố đất. Đó là việc bên nhận cố đất giao tiền (vàng) cho bên cố đất để được quyền chiếm giữ, sử dụng đất trong một thời gian thỏa thuận. Thứ hai là quan hệ phụ - quan hệ bảo đảm nghĩa vụ bằng thửa đất cố để thực hiện nghĩa vụ của bên cố đất đối với bên nhận cố đất. Đó là nghĩa vụ giao thửa đất cố cho bên cho vay giữ trong suốt thời gian cố đất, chỉ khi nào bên vay trả xong tài sản vay thì bên cho vay mới trả đất lại cho bên vay. Nghĩa vụ giao đất chỉ phát sinh khi nào bên cố đất có nhu cầu vay tài sản và dùng đất làm vật bảo đảm. Nếu bên vay không có đất để làm vật bảo đảm thì bên cho 5 Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản của mình, hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên nhận bảo đảm)”. Hay nói cách khác biện pháp bảo đảm nghĩa vụ là biện pháp đặt ra để đảm bảo cho việc thực hiện đúng và đầy đủ một nghĩa vụ tài sản. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 7 SVTH: Phùng Thị Ánh Xuân Luận văn tốt nghiệp vay có thể sẽ không cho vay. Do đó, nghĩa vụ giao đất chỉ là nghĩa vụ phụ để bổ sung cho nghĩa vụ chính là nghĩa vụ trả tài sản vay. Bên cạnh đó, việc bên cố đất nhận tài sản và giao đất cho bên nhận cố đất giữ giống như một việc để bảo đảm rằng bên cố đất sẽ trả lại tài sản cho bên nhận cố đất. Trong thời hạn cố đất, bên nhận cố đất vừa có đất để canh tác vừa không phải lo lắng nhiều về khả năng không thu hồi được nợ vì họ đang chiếm hữu quyền sử dụng thực tế thửa đất cố, nếu bên cố đất không trả lại tài sản thì bên nhận cố đất có quyền giữ lại đất cố và tiếp tục khai thác đến khi nào nhận lại số tài sản đã đưa ban đầu. Như vậy có thể xem cố đất là một dạng cho vay có tài sản bảo đảm. Nếu không có việc vay tài sản thì sẽ không làm phát sinh việc cố đất ở đây, việc cho cố đất có thể xem như một hình thức để đảm bảo cho nghĩa vụ trả tài sản vay của bên cố đất. Hai là, hiệu lực của giao dịch cố đất phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính - hợp đồng vay tài sản. Trong hai quan hệ của giao dịch cố đất, khi số tài sản vay đã được trả xong thì giao dịch cố đất mặc nhiên kết thúc, bên nhận cố đất trả đất lại cho bên cố đất. Không có việc chưa trả tài sản vay mà cố đất kết thúc trừ trường hợp bên nhận cố đất đồng ý. Nếu bên nhận cố đất đồng ý thì lúc này, nghĩa vụ trả tài sản vay ở đây sẽ trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm. Ba là, giao dịch cố đất là một giao dịch bảo đảm có sinh lãi. Giả sử như trong trường hợp A cho nông dân B cố mười công đất với giá là 50 triệu, thời hạn cố là ba năm. Trong ba năm đó B được toàn quyền sử dụng 10 công đất cố, hoa lợi sinh ra từ những vụ mùa canh tác B được hưởng toàn bộ giả dụ trừ chi phí đầu tư, B còn lãi được 20 triệu/năm. Hoặc là trong thời gian cố, B không canh tác mà cho C thuê lại 10 công đất với giá 5 triệu/năm. Như vậy, sau ba năm, hợp đồng cố đất chấm dứt, A trả lại 50 triệu cho B và B giao lại đất cho A. Lúc này, chẳng những B có 50 triệu đồng tiền cố đất ban đầu mà còn có thêm 60 triệu tiền lãi từ các vụ mùa hoặc 15 triệu đồng tiền cho C thuê đất. Bốn là, cố đất cũng là một dạng giao dịch bảo đảm nhưng cố đất không giống với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất 6 (74/100 ý kiến đồng ý) hay thuê quyền sử dụng đất 7 (93/100 ý kiến đồng ý), giao dịch cố đất gần giống với chế 6 Điều 715 BLDS 2005: Thế chấp quyền sử dụng đất là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất cuả mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp). Benn thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 8 SVTH: Phùng Thị Ánh Xuân Luận văn tốt nghiệp định bán với điều kiện được chuộc lại (34/100 ý kiến đồng ý) và là một dạng đặc biệt của giao dịch cầm cố tài sản 8 (53/100 ý kiến đồng ý). Trong luật cổ hay luật hiện đại, bán với điều kiện được chuộc lại là một giao dịch khá phổ biến. Theo Điều 462 BLDS 2005 thì bên mua có quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn, trong thời hạn này bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cầm cố, thế chấp tài sản và phải chịu rủi ro đối với tài sản. Nếu sau thời hạn chuộc lại mà bên mua không chuộc lại thì tài sản đã bán thuộc quyền sở hữu của bên mua. Tập quán cầm cố đất ngày nay cũng vậy, thực tế thì khi đem đất đi cố, người có quyền sử dụng đất xem như mình đã bị mất quyền sử dụng đất cho đến khi có tiền chuộc lại đất, đối với bên nhận cố đất và người thứ ba đều xem bên nhận cố đất là chủ của mảnh đất cố (chủ đất là cách gọi trong dân gian để chỉ người chủ sở hữu quyền sử dụng đất). Khi không có khả năng chuộc lại đất thì có thể bên cố đất phải bán luôn quyền sử dụng đất cho bên nhận cố đất nếu có thỏa thuận. Tuy trong cả hai giao dịch cố đất và bán với điều kiện chuộc lại, bên cố đất và bên mua đều giữ tài sản nhưng điểm khác biệt ở đây là trong thời hạn cố đất, bên cố đất không phải chuyển quyền sở hữu cho bên nhận cố đất, đồng thời bên nhận cố đất còn có quyền khai thác, sử dụng thửa đất cố, có thể cho người thứ ba thuê lại thửa đất cố. Trong khi bán với điều kiện chuộc lại thì trong thời hạn chuộc lại người bán phải chuyển luôn quyền sở hữu cho người mua và người mua không được thực hiện bất cứ giao dịch gì đối với tài sản bán. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành nhà ở, quyền sử dụng đất chỉ có thể được thế chấp ở tổ chức tín dụng hoạt động ở Việt Nam, trường hợp là cá nhân thì có thể thế chấp tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh (Khoản 7 Điều 113 Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009) không quy định trường hợp cầm cố quyền sử dụng đất. Chủ thể trong hợp đồng thế chấp một bên là tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, cá nhân, một bên là người có quyền sử dụng đất. Khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp chỉ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp giữ, còn thửa đất thế chấp thì bên thế chấp vẫn giữ lại để canh tác. Trong khi đó, chủ thể trong hợp đồng cố đất một bên là người có quyền sử dụng đất, một bên là cá nhân (thường là nông dân). Khi 7 Điều 703 BLDS 2005: Thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tài sản thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của BLDS 2005 và pháp luật về Đất đai. 8 Điều 326 BLDS 2005: Cầm cố tài sản là việc một bên (gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu cuả mình cho bên kia (gọi là bên nhận cầm cố) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 9 SVTH: Phùng Thị Ánh Xuân Luận văn tốt nghiệp cố đất, bên cố đất phải giao đất cho bên nhận cố đất giữ, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất bên cố đất có thể giữ lại hoặc giao cho bên nhận cố đất tùy theo thỏa thuận. Trong thời hạn cố đất, bên nhận cố đất có quyền canh tác, khai thác và sử dụng thửa đất cố. Như vậy, cố đất và thế chấp quyền sử dụng đất giống nhau ở chổ đối tượng của hai giao dịch trên đều là quyền sử dụng đất, nhưng sự khác nhau cơ bản của thế chấp quyền sử dụng đất và cố đất là việc cố đất có sự chuyển giao đất cho bên nhận cố đất giữ để người này khai thác, sử dụng, còn trong thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp không chuyển giao đất cho bên nhận thế chấp mà bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên thế chấp vẫn giữ và khai thác, sử dụng thửa đất thế chấp cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ đối với bên thế chấp. Như vậy, với cách thức bảo đảm nghĩa vụ là có sự chuyển giao đất cố cho bên nhận cố đất giữ thì cố đất giống như biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đối vật cầm cố tài sản trong luật hiện hành. Trong thời hạn cầm cố, bên nhận cố đất và bên nhận cầm cố đều giữ tài sản cho đến khi bên cố đất hay bên cầm cố thực hiện xong nghĩa vụ. Nếu đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên cố đất hay bên cầm cố không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận cố đất hay bên nhận cầm cố có quyền yêu cầu xử lý tài sản để thu hồi nợ. Chính vì sự giống nhau này mà các Tòa án khi thụ lý đơn kiện dựa theo quy định của BLDS 2005 đều cho rằng hợp đồng cố đất là hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, cố đất chỉ là tên gọi tắt của người dân 9 . Thực ra với tên gọi cầm cố quyền sử dụng đất, cầm cố đất hay cố đất về bản chất cũng chỉ là một loại hợp đồng chưa được luật thừa nhận. Pháp luật về đất đai và pháp luật chung về bảo đảm nghĩa vụ dân sự không quy định trường hợp cầm cố quyền sử dụng đất nhưng Điều 326 BLDS 2005 quy định về cầm cố tài sản, tài sản bao gồm động sản và bất động sản nên bất động sản có được cầm cố hay không đến nay vẫn chưa có pháp luật nào thừa nhận. Chính vì thế, cố đất chỉ được điều chỉnh bằng tập quán trong khi cầm cố tài sản thì được pháp luật điều chỉnh. Hình thức giao kết của hợp đồng cầm cố tài sản được quy định cụ thể trong BLDS 2005 Điều 327 là phải được lập thành văn bản, có chứng thực khi có yêu cầu hoặc pháp luật có quy định trong khi cố đất chỉ được giao kết theo tập quán, hai bên chỉ giao kết miệng hoặc chỉ viết giấy tay không có sự chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhưng xét về cách thức thực hiện, xét về bản chất, cố đất có thể được xem như là một dạng đặc biệt của hợp đồng cầm cố tài sản trong quy định của pháp luật về dân sự Việt Nam hiện nay. 9 Theo ông Lê Lâm Sơn, Thẩm phán tòa án dân sự tỉnh Kiên Giang, cầm cố quyền sử dụng đất ở đây là cầm cố một quyền tài sản. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 10 SVTH: Phùng Thị Ánh Xuân [...]... dụng đất trên thực tế Bên cố đất giao đất cho bên nhận cố đất, giữ lại giấy tờ và một bản hợp đồng cố đất để làm bằng chứng lấy lại đất cố sau khi thực hiện xong nghĩa vụ trả lại tiền cố đất Bên cạnh nghĩa vụ giao tài sản cho bên nhận cố đất, bên cố đất còn phải thông báo cho bên nhận cố đất biết về quyền của người thứ ba đối với thửa đất cố Điều này thể hiện sự thiện chí, trung thực của bên cố đất, ... nghĩa vụ phụ là giao đất cho bên nhận cố đất giữ để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ chính Khi đó bên nhận cố đất sẽ giữ thửa đất cố và có quyền canh tác, khai thác, sử dụng thửa đất cố cho đến khi bên cố đất chuộc lại đất Việc bên nhận cố đất giữ đất cố sẽ thúc đẩy bên cố đất cố gắng tìm kiếm tiền (vàng) để trả lại cho bên nhận cố đất nếu người này muốn lấy lại đất Bên nhận cố đất nếu muốn nhanh... sử dụng đất cho bên nhận cố đất, nhưng bên nhận cố đất có thể yêu cầu bên nhận cố đất cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác định đất cố thuộc quyền sử dụng của bên cố đất Do đất là bất động sản nên bên cố đất không thể đem đất cố giao cho bên nhận cố đất, nên có thể xem thời điểm chuyển giao đất ở đây là việc bên nhận cố đất đến canh tác trên thửa đất cố, nghĩa là bên nhận cố đất có quyền... cho bên thuê đất Trong khi đó, khi hết hạn cố đất, bên nhận cố đất chỉ trả lại đất khi bên cố đất trả lại số tiền (vàng) ban đầu bên nhận cố đất đã đưa cho bên cố đất để có được quyền sử dụng đất Số tiền (vàng) ban đầu là số tiền bên nhận cố đất cho bên cố đất vay chứ không phải là số tiền (vàng) bên nhận cố đất trả cho bên cố đất để được quyền khai thác thửa đất cố Ví dụ như A thuê 5.000m2 đất ruộng.. .Luận văn tốt nghiệp Ở một số nơi như ở phường Thạnh Hòa quận Thốt Nốt thì cán bộ tư pháp xã đánh đồng cố đất và thuê quyền sử dụng đất (gọi tắt là thuê đất) là một Tuy cố đất và thuê đất có điểm giống nhau là bên nhận cố đất và bên thuê đất đều phải trả tài sản để có được quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cố đất hay bên cho thuê đất đều có nghĩa vụ giao đất cho bên nhận cố đất và. .. mang lại lợi ích cho bên nhận cố đất và không làm hoang phí, hư hại đất Nếu hết thời hạn cố đất mà bên cố đất không thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận cố đất sẽ có quyền tiếp tục giữ thửa đất cố để canh tác cho đến khi bên cố đất thực hiện xong nghĩa vụ Và tất nhiên, quyền của bên nhận cố đất lúc này cũng giống như quyền trong thời gian cố đất Nếu trong thời hạn cố đất, thửa đất cố được để thừa kế cho người... bên nhận cố đất có quyền xử lý thửa đất cố theo thỏa thuận Về nguyên tắc các bên có thể thỏa thuận những gì không trái đạo đức và pháp luật Khi đến hạn mà bên cố đất không chuộc lại đất thì tùy theo thỏa thuận, hoặc là bên nhận cố đất sẽ tiếp tục canh tác đến khi nào bên cố đất chuộc lại đất cố Hoặc là đất cố sẽ thuộc về bên nhận cố đất hoặc bên cố đất phải bán đứt thửa đất cố cho bên nhận cố đất theo... với hợp đồng cố đất Mặt khác, cố đất là hợp đồng có đặc điểm giống với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng cầm cố tài sản nên có thể áp dụng quy định về chấm dứt cầm cố và thế chấp tài sản cho hợp đồng cố đất Theo đó, hợp đồng cầm cố, hợp đồng thế chấp tài sản và cố đất chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt (chấm dứt bằng con đường phụ); việc bảo đảm được hủy bỏ hoặc thay bằng biện... và bên cố đất giao đất cho bên nhận cố đất Bên cố đất vừa có tiền, vừa không bị mất đất, bên nhận cố đất vừa có đất canh tác vừa được giữ nguyên số tiền cố đất ban đầu Khi hết thời hạn thỏa thuận thì xem như mục GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 11 SVTH: Phùng Thị Ánh Xuân Luận văn tốt nghiệp đích của hai bên đã đạt được, bên cố đất và bên nhận cố đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhau và hợp đồng cố đất chấm... cố đất mà bên cố đất không chuộc lại thì bên nhận cố đất có quyền tiếp tục giữ thửa đất cố để canh tác, hoặc là hết thời hạn cố mà bên cố đất không chuộc lại thì phải bán đứt thửa đất cố đó cho bên nhận cố đất hay một người khác và trả tài sản lại cho bên nhận cố đất Phương thức xử lý tài sản cố do các bên thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng, có thể thỏa thuận ngay thời điểm giao kết hợp đồng cố . và trật tự xã hội. Chính vì những lý do trên mà người viết đã chọn “TẬP QUÁN CỐ ĐẤT Ở ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG. LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN” làm đề tài cho luận. Xuân Luận văn tốt nghiệp CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TẬP QUÁN CỐ ĐẤT Tập quán cố đất là một tập quán đã có từ rất lâu đời và ngày nay tập quán này