được chứng thực và phải được đăng ký giao dịch bảo đảm. Vì vậy, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng cố đất được tính từ điểm đăng ký cầm cố giống như thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
2.2.2. Quyền và nghĩa vụ giữa các bên
Hợp đồng cố đất giống như hợp đồng cầm cố tài sản có thể được xem như một hợp đồng kép. Vì tương ứng với nghĩa vụ giao tài sản của bên cố đất cho bên nhận cố đất giữ là quyền nhận tài sản của bên nhận cố đất. Kèm theo việc giao tài sản của bên cố đất là sự bảo đảm với đúng ý nghĩa của hợp đồng bảo đảm dành cho bên nhận cố đất. Do cố đất và cầm cố có cách thức bảo đảm như nhau là bên có nghĩa vụ đều phải chuyển giao vật chất tài sản cho bên có quyền giữ. Còn trong thế chấp người có quyền chỉ giữ giấy chứng nhận tài sản cho nên ta có thể vận dụng những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong cầm cố tài sản để xây dựng quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cố đất. Các bên có thể thỏa thuận thêm quyền và nghĩa vụ đối với nhau nhưng thỏa thuận này không được trái đạo đức và pháp luật. Điều này hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận của pháp luật về dân sự.
2.2.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cố đất
A. Quyền
Được chuyển nhượng đất cố nếu được bên nhận cố đất đồng ý, số tiền thu được từ việc chuyển nhượng sẽ ưu tiên thanh toán cho các nghĩa vụ được bảo đảm. Trong thời hạn cố đất, người có quyền giữ và trực tiếp sử dụng thửa đất cố là bên nhận cố đất, tuy nhiên bên cố đất vẫn là người có quyền sử dụng đất trên mặt pháp lý. Cho nên bên cố đất có quyền chuyển nhượng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, nhưng đất đã cho người khác cố thì quyền năng này bị hạn chế, và chỉ khi nào các bên có thỏa thuận nghĩa là bên nhận cố đất đồng ý thì bên cố đất mới có thể chuyển nhượng tài sản cố. Nếu bên cố đất không thực hiện giao dịch liên quan trực tiếp đến thửa đất cố thì không cần có sự đồng ý của bên nhận cố đất. Ví dụ như bên cố đất đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp ngân hàng để vay tiền.
Nếu trong văn bản có thỏa thuận bên cố đất được thay thế tài sản cố thì bên cố đất đương nhiên có quyền năng này. Nếu trong văn bản không có thỏa thuận trước thì khi bên cố đất muốn thay đổi tài sản cố thì phải được sự đồng ý của bên nhận cố.
Sau khi nghĩa vụ bảo đảm chấm dứt hay sau khi thực hiện xong nghĩa vụ thì bên cố đất có quyền yêu cầu bên nhận cố đất trả lại đất cố. Vì lúc này tất cả quyền năng như một chủ sở hữu tài sản không còn bị hạn chế nữa nên bên nhận cố đất không có lý do gì để giữ lại tài sản cố trong khi nghĩa vụ đã không còn. Nếu bên nhận cố đất không chịu trả lại tài sản thì bên cố đất có thể tiến hành một vụ kiện để đòi lại tài sản thuộc quyền sử dụng của mình.
Ngoài ra, bên cố đất còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận cố đất cố tình gây thiệt hại cho tài sản cố. Trường hợp này rất hiếm xảy ra vì khi giao kết hợp đồng cố đất, hai bên đã có sự tin tưởng lẫn nhau và thường là chổ quen biết nên bên nhận cố đất không thể phá hoại đất cố. Trừ trường hợp sau khi giao kết hợp đồng cố đất, bên nhận cố đất có mâu thuẫn rất lớn với bên cố đất không thể hòa giải được thì mới có chuyện như trên xảy ra. Ví dụ như trước khi trả lại đất cố, bên nhận cố đất phá hết đập chứa nước, tháo dỡ các đê bao, phá hủy các ranh đất,…Và nếu như trường hợp này xảy ra thì bên cố đất hoàn toàn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
B.Nghĩa vụ
Nghĩa vụ của bên cố đất rất đơn giản. Trước tiên, giống như trong cầm cố, bên cố đất phải giao đất cho bên nhận cố đất theo đúng thỏa thuận. Không có việc đất cố vẫn nằm trong tay bên cố đất trừ trường hợp người này thuê lại đất cố để canh tác, nhưng đây lại là một mối quan hệ dân sự khác phát sinh từ một hợp đồng khác (hợp đồng thuê đất) chứ không phải từ quan hệ bảo đảm ban đầu. Bên cố đất không cần phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận cố đất, nhưng bên nhận cố đất có thể yêu cầu bên nhận cố đất cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác định đất cố thuộc quyền sử dụng của bên cố đất. Do đất là bất động sản nên bên cố đất không thể đem đất cố giao cho bên nhận cố đất, nên có thể xem thời điểm chuyển giao đất ở đây là việc bên nhận cố đất đến canh tác trên thửa đất cố, nghĩa là bên nhận cố đất có quyền sử dụng đất trên thực tế. Bên cố đất giao đất cho bên nhận cố đất, giữ lại giấy tờ và một bản hợp đồng cố đất để làm bằng chứng lấy lại đất cố sau khi thực hiện xong nghĩa vụ trả lại tiền cố đất.
Bên cạnh nghĩa vụ giao tài sản cho bên nhận cố đất, bên cố đất còn phải thông báo cho bên nhận cố đất biết về quyền của người thứ ba đối với thửa đất cố. Điều này thể hiện sự thiện chí, trung thực của bên cố đất, cũng đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của bên nhận cố đất. Nếu bên cố đất không thông báo thì bên nhận cố đất có thể hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại vì bên cố
đất đã vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực trong quan hệ dân sự đã được quy định tại Điều 6 của BLDS 2005. Hoặc là bên nhận cố đất vẫn có thể tiếp tục hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đới với thửa đất cố. Ví dụ như thửa đất cố đó đã được đem thế chấp cho một người khác hoặc quyền địa dịch của người có quyền sử dụng đất liền kề đối với thửa đất cố.
2.2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận cố đấtA. Quyền A. Quyền
Quyền quan trọng nhất của bên nhận cố đất là quyền được khai thác, hưởng lợi ích từ thửa đất cố. Đây cũng là nguyên nhân chính để bên nhận cố đất cho bên cố đất vay tiền. Ngay từ đầu các bên có thể thỏa thuận quyền và nghĩa vụ đối với nhau, nhưng theo hợp đồng cố đất thì bên nhận cố đất có toàn quyền quyết định đối với việc sử dụng thửa đất cố trong thời gian cố đất. Từ việc trực tiếp khai thác đến việc cho thuê, cho cố lại thửa đất cố, bên nhận cố đất có thể quyết định mà không cần phải có sự đồng ý của bên cố đất, miễn sao việc khai thác đó mang lại lợi ích cho bên nhận cố đất và không làm hoang phí, hư hại đất. Nếu hết thời hạn cố đất mà bên cố đất không thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận cố đất sẽ có quyền tiếp tục giữ thửa đất cố để canh tác cho đến khi bên cố đất thực hiện xong nghĩa vụ. Và tất nhiên, quyền của bên nhận cố đất lúc này cũng giống như quyền trong thời gian cố đất. Nếu trong thời hạn cố đất, thửa đất cố được để thừa kế cho người khác thì theo tinh thần chung của luật, người nhận thừa kế sau này sẽ phải kế thừa luôn phần nghĩa vụ của người để lại di sản.
Bên cạnh đó, bên nhận cố đất còn có quyền đòi lại đất cố nếu thửa đất cố đó bị người thứ ba chiếm giữ hoặc sử dụng trái phép. Thông thường thì chỉ có người có quyền sử dụng đất mới có được quyền năng này, nhưng trong trường hợp tài sản đã được giao cho người khác giữ với tư cách là tài sản cố (hoặc cầm cố) thì bên nhận cố đất có quyền trực tiếp yêu cầu người đang chiếm giữ, sử dụng trái phép tài sản cố trả lại tài sản. Nếu người này không chịu trả lại đất cố thì bên nhận cố đất có thể yêu cầu Tòa án giải quyết, buộc người đó phải trả lại tài sản cố nếu bên nhận cố đất chứng minh được thửa đất cố đang thuộc quyền chiếm giữ của bên nhận cố đất theo hợp đồng cố đất.
Cố đất về bản chất là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đối vật nên có thể áp dụng tương tự những quy định về quyền xử lý tài sản bảo đảm của bên có quyền đối với tài sản bảo đảm khi người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Cụ thể là khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ, nếu bên cố đất
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận cố đất có quyền yêu cầu xử lý thửa đất cố theo đúng thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật về cầm cố tài sản. Thông thường, các bên có thể thỏa thuận nếu hết thời hạn cố đất mà bên cố đất không chuộc lại thì bên nhận cố đất có quyền tiếp tục giữ thửa đất cố để canh tác, hoặc là hết thời hạn cố mà bên cố đất không chuộc lại thì phải bán đứt thửa đất cố đó cho bên nhận cố đất hay một người khác và trả tài sản lại cho bên nhận cố đất. Phương thức xử lý tài sản cố do các bên thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng, có thể thỏa thuận ngay thời điểm giao kết hợp đồng cố đất, lúc hợp đồng đang thực hiện hoặc lúc xử lý tài sản cố. Tuy nhiên, thỏa thuận này phải phù hợp với quy định của pháp luật và không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người khác. Nếu các bên không có thỏa thuận, bên nhận cố đất có thể yêu cầu bán đấu giá thửa đất cố để thu hồi nợ tương tự theo quy định tại Điều 336 BLDS 2005 và Điều 58, 59 Nghị định số 163/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm.
B. Nghĩa vụ
Nghĩa vụ đầu tiên của bên nhận cố đất là việc bên nhận cố đất phải giữ gìn, cải tạo thửa đất cố như là đất của chính mình và phải hoàn toàn chịu chi phí cho việc giữ gìn, cải tạo đó trong thời gian cố. Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên trong quá trình canh tác, thửa đất cố chịu tác động rất lớn của thiên nhiên và hành động của con người, nếu bên nhận cố đất hủy hoại đất dẫn đến thiệt hại về sau cho bên cố đất thì phải bồi thường. Trường hợp này rất hiếm xảy ra vì nếu trong quá trình canh tác, nếu đất cố bị sạt lỡ, ngập nước hay bạc màu thì người đầu tiên phải gánh chịu hậu quả là bên nhận cố đất chứ không phải bên cố đất.
Tiếp theo, bên nhận cố đất không được bán, trao đổi, tặng cho thửa đất cố cho người khác. Vì theo hợp đồng cố đất, bên nhận cố đất chỉ có quyền sử dụng, khai thác và hưởng lợi ích từ thửa đất cố chứ không phải là người có quyền sử dụng đất thực sự. Nếu thửa đất cố đã bị bên nhận cố đất đem bán, trao đổi, tặng cho thì bên cố đất có quyền đòi lại thửa đất cố và yêu cầu bồi thường thiệt hại trừ trường hợp người thứ ba ngay tình và nhận được thửa đất cố thông qua bán đấu giá hoặc nhận chuyển giao từ một quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật cuat Tòa án quy định tại Khoản 2 Điều 138 BLDS 2005.
Ngoài ra, bên nhận cố đất còn phải có nghĩa vụ trả lại thửa đất cố khi bên cố đất thực hiện xong nghĩa vụ trả tài sản hoặc nghĩa vụ bảo đảm đã được thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác. Nếu như thửa đất cố đó là tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ thì khi có một nghĩa vụ đến hạn thì bên nhận cố đất cũng phải trả
lại đất cố cho bên cố đất để xử lý. Ví dụ như đất cố trước đó đã được bên cố đất đem đi thế chấp ở ngân hàng để vay tiền thì khi đến hạn trả tài sản cho ngân hàng, dù chưa hết thời hạn cố đất thì bên nhận cố đất vẫn phải trả lại đất cho bên cố đất.
2.3. Chấm dứt hợp đồng cố đất
Điều 374 BLDS 2005 dự liệu mười trường hợp làm chấm dứt nghĩa vụ dân sự. Về lý luận và thực tiễn, cố đất cũng là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ nhưng chưa được luật thừa nhận nên ta có thể áp dụng tương tự quy định này của luật đối với hợp đồng cố đất. Mặt khác, cố đất là hợp đồng có đặc điểm giống với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng cầm cố tài sản nên có thể áp dụng quy định về chấm dứt cầm cố và thế chấp tài sản cho hợp đồng cố đất. Theo đó, hợp đồng cầm cố, hợp đồng thế chấp tài sản và cố đất chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt (chấm dứt bằng con đường phụ); việc bảo đảm được hủy bỏ hoặc thay bằng biện pháp khác, tài sản bảo đảm đã được xử lý hoặc do thỏa thuận của các bên (chấm dứt bằng con đường chính). Tuy nhiên, dù chấm dứt bằng con đường nào đi nữa thì khi hợp đồng cố đất chấm dứt, nếu bên nhận cố đất có giữ giấy tờ chứng nhận sở hữu quyền sử dụng đất thì phải trả lại đất lẫn giấy tờ cho bên cố đất và tiến hành xóa đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc xóa đăng ký có thể ghi vào phần sau của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đối với xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.20
Tóm lại, cố đất cũng như các hợp đồng dân sự khác có các căn cứ được quy định chấm dứt nghĩa vụ theo luật chung. Bên cạnh đó, hợp đồng cố đất là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính nên hiệu lực của hợp đồng cố đất còn phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính mà nó bảo đảm.
2.4. Xử lý thửa đất cố
Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên cố đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận cố đất có quyền xử lý thửa đất cố theo thỏa thuận. Về nguyên tắc các bên có thể thỏa thuận những gì không trái đạo đức và pháp luật. Khi đến hạn mà bên cố đất không chuộc lại đất thì tùy theo thỏa thuận, hoặc là bên nhận cố đất sẽ tiếp tục canh tác đến khi nào bên cố đất chuộc lại đất cố. Hoặc là đất cố sẽ thuộc về bên nhận cố đất hoặc bên cố đất phải bán đứt thửa đất cố cho bên nhận cố đất theo thỏa thuận. Hoặc là, bên nhận cố đất sẽ giao đất