Đồng bằng sông Cửu Long. Ngày 17 Tháng 8 năm 2007.
an cư lập nghiệp của người dân sẽ là bài toán khó cho các cấp chính quyền ở địa phương.
Tóm lại, cố đất - một giao dịch bảo đảm chưa được pháp luật thừa nhận thường được những người nông dân giao kết miệng hoặc chỉ viết giấy tay, có xác nhận của trưởng ấp nơi đất cố tọa lạc và sự chứng kiến của hai người có quyền sử dụng đất liền kề với đất cố. Tuy Ủy Ban Nhân Dân đã vận động người dân khi giao kết hợp đồng cố đất nên đi chứng thực để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên khi phát sinh tranh chấp, nhưng trường hợp cố đất có cơ quan địa phương xác nhận thì hầu như rất ít nên Ủy Ban Nhân Dân không thể kiểm soát được giao dịch này. Đồng thời, do cố đất chỉ giao kết miệng hoặc làm giấy tay chiếu lệ, nên có nhiều trường hợp khi xảy ra tranh chấp, tòa án không đủ căn cứ để thụ lý đơn kiện hoặc khi thụ lý đơn cũng xử hợp đồng cố đất vô hiệu dẫn đến việc quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bị ảnh hưởng.
3.2. Nguyên nhân
Có rất nhiều giao dịch bảo đảm được pháp luật thừa nhận nhưng hầu hết người dân vẫn chọn giao dịch cố đất dù giao dịch này không được pháp luật thừa nhận và có rất nhiều rủi ro. Nguyên nhân khách quan là sự biến đổi khí hậu làm cho việc sản xuất nông nghiệp gặp nhiều khó khăn. Thêm vào đó là sự tăng giá đồng loạt của hàng hóa, vật tư nông nghiệp trong khi giá lúa lại không cao, dẫn đến hậu quả người nông dân làm ăn thua lỗ, phải cầm cố, thế chấp rồi bán luôn đất để chuyển đổi nghề nghiệp. Tuy nhiên nguyên nhân nhiều nhất vẫn là do sự chủ quan của những người nông dân.
Một là, do tập quán sống cộng đồng nên những người nông dân thường không thích tiếp xúc với chính quyền, họ thích giao kết hợp đồng cố đất theo tập quán vì nó nhanh chóng, chỉ cần hai bên thỏa thuận xong, bên nhận cố đất giao tiền (vàng) của mình cho bên cố đất là xem như hợp đồng có hiệu lực. Như vậy, chữ tín giữa các bên sẽ là căn cứ cho giao dịch nên qua đó sẽ kết chặt tình làng nghĩa xóm với nhau hơn là các biện pháp bảo đảm pháp định khác.
Hai là, khi giao kết hợp đồng cố đất, cả hai bên giao kết đều có lợi. Đất cố không thể thế chấp để vay vốn hay đất cố không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên có quyền sử dụng đều có thể cho cố đất dễ dàng. Bên cố đất có được khoản tiền lớn mình cần mà lại không sợ mất đất vì bên cố đất vẫn là bên có quyền sử dụng đất, đối với khoản tiền thuế sử dụng đất nông nghiệp cơ quan thuế sẽ yêu cầu bên cố đất nộp (căn cứ theo chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất) dù rằng khoản thuế này có thể do bên nhận cố đất nộp. Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà người này chưa thực hiện thì có thể thỏa thuận với bên nhận cố đất một cách dễ dàng, hoặc nếu có chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên nhận cố đất vẫn phải giao đất lại cho bên cố đất để người này thực hiện các thủ tục chuyển nhượng. Bên nhận cố đất thì yên tâm rằng số tiền (vàng) ban đầu đã cho bên cố đất vay vẫn còn trong khi bên nhận cố đất vẫn có đất để sản xuất sinh thêm lợi nhuận, số lợi nhuận từ cố đất mang lại thậm chí còn lớn hơn nhiều lần so với việc cho vay tiền28. Mặt khác, khoản tiền (vàng) bên cố đất có thể vay từ bên nhận cố đất lớn hơn rất nhiều so với việc thế chấp để vay tiền. Trong khi đó, nếu bên cố đất chọn giao dịch bảo đảm khác như thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tín dụng thì về lý thuyết, hai bên có thể thỏa thuận nhưng thực chất, các tổ chức tín dụng luôn được ưu thế hơn về quyền lợi, hầu như người đi thế chấp không có quyền lợi gì mà chỉ có nghĩa vụ đóng lãi và trả tài sản vay khi đến hạn. Hợp đồng thế chấp được ngân hàng soạn thảo sẵn, lãi xuất cũng quy định sẵn và luôn biến động mà người vay không thỏa thuận được, số tiền vay thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị tài sản nhưng nếu đến hạn mà không trả tài sản thì đất sẽ bị kê biên bán đấu giá ngay để ngân hàng thu hồi nợ.
Ba là, khi giao kết giao dịch bảo đảm khác rồi thì bên cố đất vẫn có thể giao kết thêm giao dịch cố đất và ngược lại. Pháp luật về bảo đảm hiện hành cho phép tài sản đã thế chấp rồi thì vẫn có thể đem đi cầm cố và ngược lại nếu được người giao kết đầu tiên đồng ý. Trong giao dịch cố đất, bên cố đất không cần đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận cố đất, bên nhận cố đất chỉ có quyền sử dụng còn quyền định đoạt vẫn nằm trong tay bên cố đất. Trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không giữ đất. Nên khi đất đã được thế chấp rồi thì khi cần tiền, bên cố đất vẫn có thể giao kết thêm hợp đồng cố đất nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Hoặc ngược lại, bên cố đất đã giao kết hợp đồng cố đất rồi thì vẫn có thể đi thế chấp để vay thêm vốn (nếu có thỏa thuận thì bên cố đất chỉ cần thông báo mà không cần sự đồng ý của bên nhận cố đất, nếu không có thỏa thuận thì khi bên cố đất thế chấp phải được sự đồng ý của bên nhận cố đất) . Nếu không trả được nợ thì khi xử lý tài sản, số tiền thu được cũng có thể đủ để bên cố đất trả hết nợ cho bên nhận thế chấp và bên nhận cố đất.
Tóm lại, có rất nhiều nguyên nhân để người dân giao kết hợp đồng cố đất, mỗi người đều có lý do riêng nhưng vì nguyên nhân nào đi nữa thì sự phát triển