Về thực tế, cố đất là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đối vật. Nhưng trong tình hình chưa được luật thừa nhận, nên người dân, Ủy ban nhân dân và Tòa án mỗi nơi áp dụng tập quán và quy định tương tự pháp luật mỗi khác. Điều này thật sự dẫn đến nhiều khó khăn trong việc giải quyết những tranh chấp và mâu thuẫn phát sinh từ giao dịch cố đất.
Trên lý luận cố đất là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ giống với biện pháp cầm cố tài sản và có thể áp dụng tương tự những quy định về bảo đảm nghĩa vụ để điều chỉnh. Nhưng trên thực tế, các giao dịch về cố đất vẫn được áp dụng theo các tập quán từ xưa đến nay và đều đặt chữ tín lên hàng đầu. Điều này đã làm cho điều kiện về hình thức giao kết hợp đồng cố đất rất sơ sài, cụ thể là các giao dịch về cố đất chỉ làm giấy viết tay một cách qua loa, viết sai chính tả, gạch xóa rất nhiều21 và thậm chí là chỉ giao kết miệng. Những giao dịch cố đất giao kết từ rất lâu nhưng đến vài năm gần đây mới bùng nổ phát sinh tranh chấp. Nguyên nhân vì giá đất và giá vàng liên tục tăng cao trong khi đồng tiền bị mất giá làm cho bên cố đất không có khả năng chuộc lại đất nhưng muốn lấy lại đất, bên nhận cố đất không muốn trả lại đất vì lòng tham,…Còn những giao dịch cố đất diễn ra gần đây, do số tiền (vàng) vay theo thỏa thuận và giá trị của thửa đất cố cũng gần như nhau, việc lập văn bản và chứng thực hợp đồng cũng phổ biến hơn nên ít xảy ra tranh chấp dẫn đến kiện tụng. Thực tế khi phát sinh tranh chấp, các bên yêu cầu Tòa án giải quyết thì phải xuất trình được hợp đồng cố đất để chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ. Nếu các bên không xuất trình được hợp đồng thì Tòa án có quyền không thụ lý, nếu các bên có hợp đồng cố đất được xác lập trước khi BLDS 2005 có hiệu lực (ngày 01 tháng 01 năm 2006) nhưng chỉ là giấy viết tay hoặc không có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì Tòa án thụ lý nhưng đều sẽ tuyên giao dịch cố đất vô hiệu do vi phạm về hình thức của hợp đồng (theo Điều 137 BLDS 1995). Nếu giao dịch cố đất được pháp luật thừa nhận thì những hợp đồng cố đất được giao kết sau khi BLDS 2005 có hiệu lực có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức hợp đồng. Bộ luật dân sự 1995 quy định bất động sản chỉ được thế chấp không áp dụng cho cầm cố tài sản, nếu hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức thì sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Bộ luật dân sự 2005 ra đời có quy định thoáng hơn Bộ luật dân sự 1995, bất động sản cũng được phép cầm cố, trong trường hợp hợp đồng dân sự vi phạm về hình thức thì khi thụ lý giải quyết, Tòa án sẽ yêu cầu các bên liên quan bổ sung và chỉnh sửa hợp đồng theo đúng quy định trong một khoản thời gian, nếu đã được thông báo mà các bên không chỉnh sửa hình thức của hợp đồng thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu theo quy định tại điều 134 BLDS 2005. Áp dụng tương tự như trong hợp đồng cố đất, nếu hợp đồng cố đất không thỏa mãn các điều kiện tương tự về hình thức của một hợp đồng dân sự nói chung thì sau hai năm kể từ thời điểm giao kết, một trong các bên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch cố đất vô hiệu thì Tòa án bác đơn yêu cầu và công nhận hợp đồng là hợp pháp do đã hết thời hạn yêu cầu. Nếu trong thời hạn 2 năm kể từ ngày giao kết mà một trong các
bên có đơn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch cố đất vô hiệu về hình thức thì Toà án căn cứ vào Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 ra quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức giao dịch trong thời hạn 30 ngày. Quá thời hạn đó mà các bên không thực hiện thì Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Trong trường hợp này bên nào có lỗi làm cho giao dịch cố đất vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Nhưng thực tế xét xử, do vẫn chưa thống nhất được cố đất có được pháp luật thừa nhận hay không, không có văn bản điều chỉnh và hướng dẫn thi hành nên hầu hết các trường hợp thưa kiện về cố đất, Tòa án đều xét xử theo hướng tuyên bố giao dịch cố đất vô hiệu mà không cần thông báo cho các bên về việc hợp thức hóa hình thức của hợp đồng cố đất22 (Điều 127 BLDS 2005). Đây là sự vi phạm nghiêm trọng về tố tụng nhưng hầu hết không có yêu cầu thưa kiện về vấn đề này. Nguyên nhân là vì người dân không biết quy định của luật cho họ có quyền yêu cầu, nếu họ biết thì với tâm lý khi hai bên đã đưa nhau ra chốn pháp đình thì họ đã không muốn tiếp tục duy trì giao dịch nữa, lúc này hai bên chỉ muốn nhận lại những gì mình đã bỏ ra trước đó mà thôi nên họ cũng sẽ không yêu cầu giám đốc thẩm vụ việc dân sự này nữa.
Do cố đất không có mẫu hợp đồng cụ thể nên nhiều địa phương sử dụng mẫu của hợp đồng thuê đất làm hợp đồng cố đất. Theo Ủy ban nhân dân xã Trung Thạnh huyện Cờ Đỏ thành phố Cần Thơ thì việc sử dụng hợp đồng thuê đất làm hợp đồng cố đất vì xét thấy mục đích của hai giao dịch là giống nhau, cả hai giao dịch đều hướng đến mục đích chung là có được quyền sử dụng đất. Hơn nữa, cố đất không có hợp đồng, mà nhu cầu giao kết của người dân là có thực, cố đất theo tập quán không còn phù hợp với tình hình mới và đã phát sinh nhiều vấn đề tiêu cực nên đòi hỏi phải có một hợp đồng cụ thể để làm căn cứ xác lập thêm vững chắc. Đồng thời qua đó Ủy ban nhân dân có thể kiểm soát được các giao dịch cố đất, từ đó có thể đưa ra các giải pháp cần thiết khi có vấn đề phát sinh. Do đó, giải pháp tình thế không vi phạm pháp luật là sử dụng mẫu của hợp đồng thuê đất để làm hợp đồng cố đất23. Còn theo một cán bộ tư pháp ở phường Thạnh Hòa, Quận Thốt Nốt, thành phố Cần Thơ thì người này cho rằng cố đất chính là thuê đất nên việc sử dụng mẫu của hợp đồng thuê đất làm hợp đồng cố đất là hợp lý. Người viết không đồng ý với ý kiến này vì theo như người viết phân tích trong phần 1.3