Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 23 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Thông tin cơ bản
Định dạng
Số trang
23
Dung lượng
9,62 MB
Nội dung
Các thành viên cùng tham gia tổ thẩm định: - Nguyễn Thị Nhung -Vũ Tuấn Minh - Nguyễn Thị Tuyết Mai - Vũ Thị Tố Nga - Dương Lệ Quyên - Trần Thị Kim Ngân - Vũ Quyền - Trần Thị Hải Lý Căn cứ yêu cầu bài tập thực hành của cô Vũ Minh Phương – Giang viên môn thẩm định giá bất động sản- khoa marketing; theo kế hoạch thẩm định giá đã lập, chúng tôi báo cáo kết quả công tác thẩm định giá với những nội dung sau: ! "#$%&: Thông tin về khách hàng yêu cầu thẩm định giá: - Tên khách hàng đề nghị thẩm định: #!"' - Địa chỉ: số 28, ngõ Tự Do , Hai Bà Trưng , Hà Nôi - Số điện thoại: (Bất động sản đề nghị Thẩm định giá: - Giá trị quyền sử dụng 37m2 đất ở tại số 28 ngõ Tự Do, Phường Đồng Tâm, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội. )Mục đích thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá để cô Hiền tham khảo, làm cơ sở xác định giá bán bất động sản nói trên . *Thời điểm thẩm định giá: Tháng 10/2011. (+#,- /0 ( Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản: - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; 1 - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ V/v Qui định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. - Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ; (( Các văn bản pháp qui về Xây dựng: - Thông tư liên tịch số 13/1994/LB-TT , thông tư liên tịch Bộ Tài Chính, Bộ Xây Dựng và Ban Vật Gía chính phủ về hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở. - Thông tư số 203/2009/QĐ-BTC ngày 20 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài chính về việc ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định; - Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND ngày 04/08/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố; () Căn cứ đề nghị thẩm định giá: )! &12#1"34- /0#56%7 189& ) Hồ sơ, đặc điểm tài sản về mặt pháp lý: Trên cơ sở nghiên cứu các thông tin pháp lý của bất động sản đề nghị thẩm định giá được cung cấp, nhóm có nhận xét chung về đặc điểm pháp lý của bất động sản đề nghị thẩm định như sau: Bất động sản thẩm định là đất ở, có công trình xây dựng trên đất, có sổ đỏ chính chủ ,không có tranh chấp,kiện cáo. *2#1"34:; <= #56%7 189& *Đặc điểm chung Công trình xây dựng trên đất được xây dựng năm 2003. Bất động sản thẩm định giá nằm trong khu vực đông dân cư, gần các trường đại học : đại học Kinh tế Quốc dân, bách khoa, xây dựng 4.2. Kích thước, diện tích của thửa đất: Bất động sản thẩm định có tổng diện tích là 37 m 2 đất, rộng 2.8m. chiều sâu 13m. 2 * > ?@A Bất động sản thẩm định giá có vị trí 28 ngõ Tự Do, Phường Đồng Tâm, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, thuộc vị trí 1 quận Hai Bà Trưng, có các mặt tiếp giáp cụ thể: + Phía Bắc giáp với + Phía Tây Nam giáp + Phía Đông giáp với *)Hạ tầng kỹ thuật: + Hệ thống giao thông: Tương đối thuận tiện. + Hệ thống cấp điện: Công ty điện lực Hà Nội + Hệ thống cấp nước: Nhà máy nước Hà Nội. + Hệ thống thoát nước: Thoát nước chung cùng hệ thống thoát nước khu vực. B$9C". ?>#56 D41>".A - Cơ sở giá trị thị trường: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường…” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.EFG H.#<IJ K#1LM#9NOP13 D41>".A - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất - Nguyên tắc cung - cầu - Nguyên tắc đóng góp 7L$- D41> 7.1. Lựa chọn phương pháp định giá đất Theo thông tư 145/2007/TT-BTC có 4 phương pháp xác định giá đất: - Phương pháp so sánh trực tiếp. - Phương pháp thu nhập - Phương pháp chiết - Phương pháp thặng dư Căn cứ đặc điểm pháp lý, đặc điểm ký thuật của Bất động sản là đã có các công trình trên đất đã hình thành khai thác, sử dụng, sau khi đối chiếu với các phương pháp thẩm định giá hiện hành, nhóm thẩm định lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất là “L$- 9Q9.R 3 * Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị bất động sản Trên cơ sở những thông tin thu thập được và quá trình phân tích xử lý thông tin, nhóm đưa ra những giá thiết hạn chế trong thẩm định giá bất động sản cần thẩm định như sau: - Chưa tiếp cận được giấy tờ pháp lý của bất động sản nên chưa xác định được người chủ hiện tại đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước hay chưa - Không thu thập được thông tin về thu nhập của những người đang sử dụng bất động sản cần thẩm định và bất động sản so sánh để sử dụng thêm phương pháp định giá đối chiếu kết quả - Không có các số liệu thống kê ,không có kinh nghiệm trong việc điều chỉnh các yếu tố chênh lệch STU V<& D41>".7 189&A 8.1 công thức tính giá trị bất động sản : ". ?>%7 189&#W D41>".X". ?>#5617 Y". ?>#Z/["#! ?\]^IO_ ?J17 Như vậy để tính được giá trị bất động sản cần thẩm định ta cần tính được giá trị của đất (bẳng phương pháp so sánh) và giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất tại thời điểm thẩm định giá. 8.2 Thông tin các bất động sản so sánh: Quá trình phân tích các thông tin thu thập được về các giao dịch bất động sản lân cận bất động sản cần thẩm định giá, nhóm quyết định chọn 3 bất động sản làm tài sản so sánh (TSS) với bất động sản cần thẩm định giá như sau: ! "#$ % &'!%(%) % &'*%+,'!%) !% &',%+%) *% &'!%+%) - .. /0/12 345 345 345 345 67 89:; 89<; <;= >4? 89<; @A >BC ,!D*!, <0BE ,!,!* F6G ,D,D! 0 !H&4 <0) 'H&4I "J) 'H&4 <0) K4L%ME 0 NO NO NO NO Bảng 1 4 8.3 Tính giá trị còn lại công trình xây dựng trên đất tại thời điểm thẩm định giá: Để tính tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng trên đất nhóm sử dụng 2 phương pháp là; a. Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn lại của các kết cấu chính (móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên nhà ở đó và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so với tổng giá trị của ngôi nhà. Công thức tính như sau: Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở (%) = N Σ i=1 Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính thức i (%) x Tỷ lệ giá trị của kết cấu chính thứ i so với tổng giá trị của ngôi nhà (%) Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà (%) Trong đó: i: số thứ tự của kết cấu chính n: số các kết cấu chính. b. Phương pháp thống kê kinh nghiệm: Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào thực trạng của nhà, niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng nhà ở đó. Theo thông tư 203/2009 /TT-BXD niên hạn của các công trình nhà ở dân dụng là khoảng từ 25-50 năm. Kết quả giá trị còn lại của công trình trên đất là TB kết quả của 2 phương pháp trên. S) ". ?>#Z/["#56`9a*Fbc_QA - Năm đưa vào sử dụng: 2003 - Kết cấu: Nhà 4 tầng, Mái đổ bằng. Tường 220, nền lát gạch - Hiện trạng: tường bong tróc, nứt nhẹ, mái còn tốt - Diện tích: 160 m 2 * Phương pháp thống kê kinh nghiệm: Tuổi đời kinh tế = 50 năm Tuổi đời hiệu quả = Tuổi đời thực tế = 9 năm %GTCL=(1-9/50)*100%=82% * Phương pháp kinh tế kỹ thuật: 5 TU #7<#@ d ?e#.# :U #7<#"f EgG d/h#Z/[" #56#.#:U #7<#@EgG TU V<& 1 2 3 4 5= 3 x 4 1 Móng 10 86 860 2 Khung cột 0 0 0 3 Tường 18 83 1494 4 Nền sàn 16 81 1296 5 Kết cấu đỡ mái 0 0 0 6 Mái 14 81 1134 i BS *jS* d/h#Z/[" S(*S * Tỷ lệ chất lượng còn lại lấy trung bình 2 phương pháp là: 83,24% S)( ". ?>#Z/["#56`9aBFc_QA - Năm đưa vào sử dụng: 2001 - Kết cấu: nhà 4 tầng, nhà khung bê tông cốt thép, mái bằng, nền lát gạch tường 220 - Hiện trạng: tường được sửa lại (quét lại sơn), nền móng còn tốt, mái tốt, nhận định chất lượng còn lại của nhà là tương đối tốt. - Diện tích: 216 m 2 * Phương pháp thống kê kinh nghiệm: Tuổi đời kinh tế = 50 năm Tuổi đời hiệu quả= tuổi đời thực tế = 11 năm %GTCL=(1-11/50)*100%=78% * Phương pháp kinh tế kỹ thuật: TU #7<#@ d ?e#.# :U #7<#@ EgG d/h#Z/[" #56#.#:U #7<#@EgG TU V<& 1 2 3 4 5= 3 x 4 1 Móng 10 85 850 2 Khung cột 0 0 0 3 Tường 18 78 1404 4 Nền sàn 16 79 1264 5 Kết cấu đỡ mái 0 0 0 6 Mái 14 80 1120 i BS *H)S d/h#Z/[" jkkHg * Tỷ lệ chất lượng còn lại tính trung bình theo 2 phương pháp:78,98% 6 S))". ?>#Z/["#56`9aF)cF["6A - Năm đưa vào sử dụng: 2010 - Kết cấu: Nhà 5 tầng, khung bê tông cốt thép, tường gạch, mái đổ bằng, tường 220, nền lát gạch ceramic 30 * 30 - Hiện trạng: nhà được đánh giá còn tốt, lớp trát chưa thấy hiện tượng bong tróc hay có vết nứt. Chất lượng còn lại được đánh giá là tốt - Diện tích: 240 m 2 * Phương pháp thống kê kinh nghiệm: Tuổi đời thực tế = 2 năm Tuổi đời hiệu quả = Tuổi đời thực tế = 2 năm Tuổi đời kinh tế =50 năm %Giá trị còn lại = (1-1/50)*100% =98% * Phương pháp kinh tế kỹ thuật: TU #7<#@ d ?e#.# :U #7<#@ EgG d/h#Z/[" #56#.#:U #7<#@EgG TU V<& 1 2 3 4 5= 3 x 4 1 Móng 10 99 990 2 Khung cột 0 0 0 3 Tường 18 97 1746 4 Nền sàn 17 98 1666 5 Kết cấu đỡ mái 0 0 0 6 Mái 12 98 1176 i Bj B*BB d/h#Z/[" kjSHg * Tỷ lệ chất lượng còn lại lấy trung bình 2 phương pháp là:97.93% Sauk hi tính toán được giá trị còn lại của từng bất động sản, ta đi đến tính giá trị còn lại của nhà theo công thức sau: ". ?>#Z/["#56`X d/h#Z/["]#"-@]^I4l" Trong đó : - Tỷ lệ còn lại đã được tính ở trên - Chi phí xây mới : lấy theo suất vốn đầu tư đối với từng công trình cụ thể và điều chỉnh theo chỉ số giá xây dựng doBộ Xây Dựng công bố. & @#"-@]^I4l"A 7 chỉ số giá quý IV/2010 (%) D*'! Chỉ số giá quý II/2011(%) ,D'! hệ số trượt giá=CSG2011/CSG2010 'D,* suất đầu tư quý IV/2010 (1000đ/m2) ! giá xây mới 1m2 thời điểm quý II/2011 D!!'! & @". ?>#Z/["#56` [" m"1"34 D41>".A nhà số 40 . . .-P% 4 #$&%) 40 ! * Số tầng Diện tích xây dựng (m2) D D ! Suất vốn đầu tư quý II/2011(1000 đ/m2) D!! D!! D!! D!! Chi phí xây mới quý II/2011(1000đ) ,!! *D!! DD ,D Tỷ lệ chất lượng còn lại (%) !'Q *!',!Q ,*',Q !'DQ giá trị còn lại của nhà(đồng) !,*','* 'D'!',! 'D'!'! !,'!*'* k*@".17 #.#%7 189&9Q9.A Bảng tính giá đất khi chưa có điều chỉnh: BĐS SỐ 40 BĐS SỐ 50 BĐS SỐ 103 Diện tích 40m2 54m2 48m2 Giá trị BDS (tỷ) 8 5.4 5.2 Giá trị còn lại của nhà(đồng) 897.139.710 1.163.128.980 1.602.448.180 Giá tri đất(đồng) 7.102.860.290 4.236.871.020 3.597.551.820 Giá đất (triệu/m2) 177.571.508 78.460.574 74.948.996 Như trên ta có giá giao dịch thành công của bất động sản số 50 ngõ Tự Do tại thời điểm tháng 3/ 2011 là 5.4 tỷ đồng. Tuy nhiên để có thể sử dụng giá này để làm cơ sở so sánh với bất động sản cần thẩm định giá ta phải điều chỉnh về thời điểm thẩm định giá là tháng 10/2011 : 8 Giá BĐS số 50 tại thời điểm tháng 3/2011(tỷ) ' Chỉ số giá nhà ở và vật liệu xây dựng tháng 3/2011(%) ' Chỉ số giá nhà ở và vật liệu xây dựng tháng10/2011(%) 'D Hệ số trượt giá '! Giá BĐS số 50 sau khi điều chỉnh ',D* - Nhà số 40 chưa có giao dịch thành công, mà chỉ có mức giá chào bán là 8 tỷ đồng. Do đó ta cần điều chỉnh mức giá chào bán sang mức giá có khả năng giao dịch thành công. ở đây ta dựa vào giá đã giao dịch thành công của bất động sản số 50 cũng trong ngõ Tự Do để điều chỉnh. Theo đó, giá bất của bất động sản số 50 là 88.5 triệu/m2 , nhà số 40 có mặt tiền rộng hơn 0.08 m so với nhà số 50 vì vậy ta có thể ước lượng giá đất của bất động sản có khả năng giao dịch thành công trên thị trường là 90 triệu/m2. - Đối với bất động sản số 103 ngõ 101 Đại La, mức giá chào bán là 5.2 tỷ. Do nhóm không tìm được thông tin của các bất động sản đã giao dịch thành công ở khu vực Đại La nên không điều chỉnh được mức giá chào bán giống như bất động sản số 40. Nhóm đã căn cứ theo tình hình bất động sản nói chung và tình hình thị trường bất động sản nhà ở nói riêng hiện nay và tham khảo một số mức giá chào khác của các bất động sản lân cận và tương đồng với bất động sản số 103 này để đưa ra mức tỷ lệ điều chỉnh giá chào bán và mức giá có khả năng giao dịch thành công cho bất động sản số 103 là: mức giá giao dịch thành công = 0.7 lần mức giá chào bán. Như vậy ta sẽ có bảng tính giá đất các bất động sản sau khi điều chỉnh như sau: BĐS SỐ 40 BĐS SỐ 50 BĐS SỐ 103 Diện tích 40m2 54m2 48m2 Giá trị BDS (đồng) 4.497.139.710 5.942.367.000 4.102.448.180 Giá trị còn lại của nhà(đồng) 897.139.710 1.163.128.980 1.602.448.180 Giá tri đất(đồng) 3.600.000.000 4.779.238.020 2.500.000.000 Giá đất (triệu/m2) 90 88.5 53 9 k*/=-%&9Q9.n1"'<#o#.#IU< ap`1L6?6:U V<& D41>A R "#$4S% *% % % !% : 04S#J% T ,J% !!'J% J% U 4CVW0 9=0 C?.. % % % % H1# 'Q 'Q 'Q !'Q H1#4CV&Q) 'Q 'Q 'Q 'Q %X4CV&#) ' !Y " Y " " Y H1# 'Q 'Q 'Q *'Q H1#4CV&Q) 'Q 'Q 'Q '!*Q %X4CV&#) '* %ZAC '!% '!% '*% ',% H1# 'Q 'Q ,!'Q 'Q H1#4CV&Q) 'Q 'Q 'Q O,'Q %X4CV&#) '!D O'! 67 89<; 89<; 89<; 89<; H1# Q Q Q Q H1#4CV&Q) Q Q Q Q %X4CV&#) ' ' ' ' /0/12 345 [ 345 [ 345 [ 345 [ H1# Q Q Q Q H1#4CV&Q) Q Q Q Q %X4CV ' ' ' ' 3%X4C V&#) ' '!D ' %X04I46G4C V&#J%) , ,'D !' • "&" @##.#4,#1"'<#o +"&4A - Chiều rộng ngõ vào nhà: ngõ Tự Do rộng 4, nhưng trên thực tế do ở đây 2 bên có rất nhiều các quan game, quán ăn nên có rất nhiều xe máy dựng dưới lòng đường làm cho chiều rộng thực tế đi lại của ngõ giảm đi đáng kể. Ngõ 101 chỉ rộng 1m. Nên mức điều chỉnh là (100%-80%)/80%=25% 10 [...]... lại của nhà = 3.330.000.000 + 839.087.170 = 4.169.087.170 (đồng) Kết luận : giá trị bất động sản số 28 ngõ Tự Do là 4.169.087.170 đồng 11 Dưới đây là 1 số hình ảnh của các bất động sản: 1 Bất động sản số 28 , ngõ Tự Do 12 Bất động sản số 28 nhìn từ dưới lên: 13 Bất động sản số 40 , ngõ Tự Do 14 15 Bất động sản số 50 , ngõ Tự Do 16 số 50 , ngõ Tự Do 17 bất đông sản số 103 ngõ 101 Đại La 18 Số 103 ngõ 101... sản số 40 có số lần điều chỉnh và mức điều chỉnh là ít nhất Vì vậy ta sẽ sử dụng giá đất của bất động sản số 40 là mức giá chỉ dẫn cho bất động sản cần thẩm định giá Theo đ , mức giá đất của bất động sản cần thẩm định là 90 triệu/m2 Giá trị của đất của bất động sản cần thẩm định = 90 triệu/m2x 37m2 =3330 triệu (3.330.000.000 tỷ đồng) Giá trị của bất động sản cần thẩm định giá = giá trị của đất + giá. .. ngõ Tự Do có lợi thế về kinh doanh : quán game, quán ăn,quán nước giải khát… Do gần ngay ký túc xá trường Đại KTQD Ngõ 101 – Đại La, do ngõ sâu và nhỏ nên có thể coi như không có lợi thế kinh doanh Vì vậy mức điều chỉnh là (100% - 70%)/70% =42.857% Mặt tiền: từ xưa cho đến nay, khi chọn mua nhà thì yếu tố mặt tiền luôn rất được coi trọng Mặt tiền rộng, thoáng đãng luôn là 1 ưu thế Vì vậy dựa trên số. .. sản số 28 nhìn từ dưới lên: 13 Bất động sản số 40 , ngõ Tự Do 14 15 Bất động sản số 50 , ngõ Tự Do 16 số 50 , ngõ Tự Do 17 bất đông sản số 103 ngõ 101 Đại La 18 Số 103 ngõ 101 Đại La 19 ngõ Tự Do 20 21 ngõ 101 Đai La 22 ngõ 101 Đại La 23 . khách hàng yêu cầu thẩm định giá: - Tên khách hàng đề nghị thẩm định: #!"' - Địa chỉ: số 2 8, ngõ Tự Do , Hai Bà Trưng , Hà Nôi - Số điện thoại: (Bất động sản đề nghị Thẩm định giá: . động sản thẩm định giá có vị trí 28 ngõ Tự Do, Phường Đồng Tâm, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, thuộc vị trí 1 quận Hai Bà Trưng, có các mặt tiếp giáp cụ thể: + Phía Bắc giáp với + Phía Tây Nam giáp. giá: - Giá trị quyền sử dụng 37m2 đất ở tại số 28 ngõ Tự Do, Phường Đồng Tâm, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội. )Mục đích thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá để cô Hiền tham khảo, làm