báo cáo thẩm định giá thửa đất số 532, xã đa phước, huyện bình chánh, tp hcm

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 532, XÃ ĐA PHƯỚC, HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP.HCM Nhóm làm báo cáo : PHẠM THỊ MINH HƯƠNG TRẦN THỊ MỸ HIỆP TRẦN THỊ THU TÀI ĐẶNG PHƯƠNG ANH DƯƠNG THỊ MAI PHƯƠNG TP.HỒ CHÍ MINH, THÁNG NĂM 2016 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thử đất số 532, tờ đồ số 24, xả Đa Phước, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh Mục đích thẩm định giá: Làm sở xác định giá bán Thời điểm thẩm định giá: Tháng 9/2016 Căn pháp lý thẩm định giá BĐS Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường Thực trạng BĐS: trình bày mục II (Phụ Lục) Phương pháp thẩm định: Phương pháp vốn hóa thu nhập Kết thẩm định giá Trên sở hồ sơ, tài liệu mà bên chủ tài sản có nhu cầu thẩm định giá Bất động sản nông nghiệp, qua khảo sát thực tế trạng bất động sản nông nghiệp, đơn giá bán bất động sản thị trường; sử dụng phương pháp thẩm định giá tính toán; Nhóm thông báo kết thẩm định sau: Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bà Mã Thị Thu Dung : 2.867.991.400 đồng (Hai tỷ tám trăm sáu mươi bảy triệu chín trăm chín mươi mốt ngàn bốn trăm đồng ) Điều kiện ràng buộc: 9.1 Phương pháp vốn hóa thu nhập phải dựa sở chứng thị trường từ việc thu thập thông tin BĐS tương tự khu vực 9.2 Cần phải nắm rõ định mức kinh tế kỹ thuật sản xuất, mặt giá vật tư, nhân công vào thời điểm thẩm định giá 9.3 Kết thẩm định giá sử dụng làm sở xác định giá bán, không sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác PHỤ LỤC I Căn pháp lý Bất Động Sản Căn pháp lý thẩm định giá - Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai; - Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS; - Nghị định số 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá ban hành ngày 6/8/2013 - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Quy định khung giá đất ban hành ngày 14/11/2014 - Quyết định số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01,02,03,04(đợt 1) - Quyết định số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08,09,10 (đợt 2) - Quyết định số 129/2008/TT-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, 12 - Quyết định số 06/2014/TT-BTC ngày 7/1/2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 - Căn pháp lý BĐS Giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bản đồ trạng, vị trí mảnh đất II Đặc điểm tài sản thẩm định giá: Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật: a.Vị trí: - Vị trí thuận lợi: Gần trường học, chợ, Bệnh Viện Chợ Rẫy 2, BV Nhi Đồng 3, Khu Công Nghiệp đông đúc… Cách trung tâm quận 5, quận 6, quận 7, quận 25 phút xe máy, 40 phút để đến trung tâm Quận - Giao thông thuận tiện: bao bọc tuyến đường chính: Quốc Lộ 1A, Đại Lộ Nguyễn Văn Linh, Quốc Lộ 50, Hương Lộ 11 (Đoàn Nguyễn Tuân), đường dẫn cao tốc Bến Lức – Long Thành… - Khả sinh lợi ngắn hạn cao, Bình Chánh đầu tư hạ tầng để phát triển khu dân cư b.Đặc điểm kinh tế kỹ thuật BĐS cần TĐG bà Mã Thị Thu Dung lô đất số 532, thuộc tờ đồ số 24, xã Đa Phước, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thời hạn 50 năm tính từ ngày 02/06/2015 Diện tích: 879 m2 Lô đất trồng 67 gốc xoài, biết xoài bắt đầu trồng sau năm cho trái thu hoạch Mỗi năm thu hoạch hai đợt Qua khảo sát xoài lô đất cần TĐG trồng từ đầu năm 2000 thu hoạch đợt đầu vào đầu năm 2003 Biết xoài có thời gian khai thác 30 năm Các thông số kinh tế, kỹ thuật trồng khai thác xoài khu vực sau: - - Năng suất bình quân: 75kg/ gốc xoài/ năm, tổn thất sau thu hoạch 10% Gía bán 15.000 đồng/kg xoài, sau năm dự kiến giá tăng 15,96 % Phân bón : + Phân hữu cơ: 10kg/ cây/ năm Giá phân 5.000 đồng/kg + Phân NPK: 1,5kg/ cây/ năm Giá phân 10.000 đồng/kg + Phân khác: 1kg/cây/ năm Gía phân 5.000 đồng/ kg Công lao động: công làm cỏ, bón phân, cắt ngọn, thu hoạch, dọn vệ sinh: tháng ngày , ngày người, 250.000 đồng/người/ngày Chi phí nước tưới 1.600.000 đồng/ năm Dự kiến chi phí năm tăng 15,53% Giá mua lại gỗ xoài lý hết thời hạn sử dụng: 200.000 đồng/cây Thuế TNDN :20% Thuế VAT: 10% Lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn năm: 8,2% Phụ phí rủi ro ngành: 4,8% BÁO CÁO THẨM ĐỊNH Bất động sản thẩm định: Thửa đất số 532, sơ đồ số 24, xã Đa Phước, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh Khách hàng yêu cầu: BÀ MÃ THỊ THU DUNG Địa chỉ: Thửa đất số 532, sơ đồ số 24, xã Đa Phước, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh Mục đích thẩm định: Xác định giá bán Thời điểm thẩm định: Tháng năm 2016 Nhóm thực hiên: PHẠM THỊ MINH HƯƠNG TRẦN THỊ MỸ HIỆP TRẦN THỊ THU TÀI ĐẶNG PHƯƠNG ANH DƯƠNG THỊ MAI PHƯƠNG I Căn pháp lý Bất Động Sản - Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai; - Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS; - Nghị định số 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá ban hành ngày 6/8/2013 - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Quy định khung giá đất ban hành ngày 14/11/2014 - Quyết định số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01,02,03,04(đợt 1) - Quyết định số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08,09,10 (đợt 2) - Quyết định số 129/2008/TT-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, 12 - Quyết định số 06/2014/TT-BTC ngày 7/1/2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 Đặc điểm tài sản thẩm định giá: Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật: a.Vị trí: I - Vị trí thuận lợi: Gần trường học, chợ, Bệnh Viện Chợ Rẫy 2, BV Nhi Đồng 3, Khu Công Nghiệp đông đúc… Cách trung tâm quận 5, quận 6, quận 7, quận 25 phút xe máy, 40 phút để đến trung tâm Quận - Giao thông thuận tiện: bao bọc tuyến đường chính: Quốc Lộ 1A, Đại Lộ Nguyễn Văn Linh, Quốc Lộ 50, Hương Lộ 11 (Đoàn Nguyễn Tuân), đường dẫn cao tốc Bến Lức – Long Thành… - Khả sinh lợi ngắn hạn cao, Bình Chánh đầu tư hạ tầng để phát triển khu dân cư b.Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: BĐS cần TĐG bà Mã Thị Thu Dung lô đất số 532, thuộc tờ đồ số 24, xã Đa Phước, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thời hạn 50 năm tính từ ngày 02/06/2015 Diện tích: 879 m2 Lô đất trồng 67 gốc xoài, biết xoài bắt đầu trồng sau năm cho trái thu hoạch Mỗi năm thu hoạch hai đợt Qua khảo sát xoài lô đất cần TĐG trồng từ đầu năm 2000 thu hoạch đợt đầu vào đầu năm 2003 Biết xoài có thời gian khai thác 30 năm Các thông số kinh tế, kỹ thuật trồng khai thác xoài khu vực sau: Năng suất bình quân: 75kg/ gốc xoài/ năm, tổn thất sau thu hoạch 10% Gía bán 15.000 đồng/kg xoài, sau năm dự kiến giá tăng 15,96% Phân bón : + Phân hữu cơ: 10kg/ cây/ năm Giá phân 5.000 đồng/kg + Phân NPK: 1,5kg/ cây/ năm Giá phân 10.000 đồng/kg + Phân khác: 1kg/cây/ năm Gía phân 5.000 đồng/ kg - Công lao động: công làm cỏ, bón phân, cắt ngọn, thu hoạch, dọn vệ sinh: tháng ngày, ngày người, 250.000 đồng/người/ngày - Chi phí nước tưới 1.600.000 đồng/ năm - Dự kiến chi phí năm tăng 15,53% - Giá mua lại gỗ xoài lý hết thời hạn sử dụng: 200.000 đồng/cây - Thuế TNDN :20% - Thuế VAT: 10% - Lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn năm: 8,2% - Phụ phí rủi ro ngành: 4,8% Đặc điểm pháp lý BĐS thẩm định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bản đồ trạng, vị trí mảnh đất - - III Cơ sở thẩm định giá : Giá trị thị trường Theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn số 02 (TĐGVN 02) định nghĩa giá trị thị trường làm sở cho TĐG tài sản sau: “Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm TĐG bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc” IV Nguyên tắc thẩm định giá - Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc dự báo Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai V Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp vốn hóa thu nhập, bao gồm + Phương pháp tỷ suất vốn hóa trực tiếp + Phương pháp chiết khấu VI Khảo sát thị trường, phân tích xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá : Tổng quan thị trường giao dịch bất động sản huyện Bình Chánh Huyện Bình Chánh nằm cửa ngõ phía Tây Thành phố Hồ Chí Minh, có trục đường giao thông quan trọng quốc lộ 1A, Tỉnh lộ 10 nối liền với khu công nghiệp Đức Hoà thuộc tỉnh Long An, đường Nguyễn Văn Linh nối từ quốc lộ 1A đến khu công nghiệp Nhà Bè khu chế xuất Tân Thuận quận 7, vượt sông Sài Gòn đến quận Đồng Nai, Quốc lộ 50 nối huyện Bình Chánh với huyện Cần Giuộc, Cần Đước tỉnh Long An Ngoài hệ thống sông ngòi huyện như: sông Cần Giuộc, sông Chợ Đệm, kênh Ngang, kênh Cầu An Hạ, rạch Tân Kiên, rạch Bà Hom… nối với sông Bến Lức kênh Đôi, kênh Tẻ, tuyến giao thông thủy với tỉnh Đồng Sông Cửu Long Do vị trí gần sông ngòi kênh rạch thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp nên tình hình giao dịch bất động sản nông nghiệp huyện Bình Tránh diễn sôi nổi, với hình thức mua bán, cho thuê đất thông qua môi giới chủ Thông tin kháo sát phân tích BĐS tưởng đồng với BĐS cần thẩm định giá -Bất động sản so sánh 1: Thửa đất Xã Đa Phước, Huyện Bình Chánh, Hồ Chí Minh cách Quốc lộ 50 900m,thuộc loại đất nông nghiệp Có diện tích 750m2 (15mx50m), hình dáng đất hình chữ nhật Hiện trồng cậy xoài tứ quý Pháp lý đầy đủ rõ ràng Giá rao bán: 1.500.000.000 đồng -Bất động sản so sánh : Thửa đất E5/135 Xã Phong Phú, Huyện Bình Chánh, Hồ Chí Minh.Diện tích 960m2, mặt tiền đường xương cá Phong Phú Bình Chánh, đường trước nhà 8m.Hồ sơ pháp lý rõ ràng.Giao thông thoáng xe tải vào tận nơi, Cách Nguyễn Văn Linh có 3km xung quanh cối thoáng mát Đi Phú Mỹ Hưng Quận có 10 phút xe Khu dân cư đông đúc Giá rao bán: 2.200.000.000 đồng -Bất động sản so sánh 3: Thửa đất Xã Phong Phú, Huyện Bình Chánh, Hồ Chí Minh cách ngã tư Nguyễn Văn Linh 3,5km,thuộc loại đất nông nghiệp Có diện tích 980m2 (25mx39m), hình dáng đất hình chữ nhật Hiện trồng cậy xoài tứ quý Pháp lý đầy đủ rõ ràng Giá rao bán: 2.500.000.000 đồng -Bất động sản so sánh 4: Thửa đất Xã Hưng Long, Huyện Bình Chánh, Hồ Chí Minh nằm đường Hưng Long- Quy Đức, đường không vướn trọng tải,thuộc loại đất nông nghiệp Có diện tích 830m2 (19mx44m), hình dáng đất hình chữ nhật Hiện trồng cậy xoài tứ quý Pháp lý đầy đủ rõ ràng Giá rao bán 1.600.000.000 đồng -Bất động sản so sánh 5: Thửa đất mặt tiền đường Tam Bửu Tự, Đa Phước, Bình Chánh.Có diện tích là1000m2(30mx31m), hình dáng đất không vuông vức, xa mặt tiền đường giao thông thuận lợi Đất thích hợp để làm nhà vườn nghỉ dưỡng, nhà vườn nuôi trồng thực phẩm phục vụ gia đình, làm kho xưởng, nhà trọ hay đầu tư…Giá rao bán 2.000.000.000 đồng Bảng tổng hợp tài sản thu thập huyện Bình Chánh Đặc điểm BĐS BĐS Xã Đa Phước, Xã Phong Phú, Xã Phong Phú, Xã Quy Đức, Huyện Bình Huyện Bình Huyện Bình Huyện Bình Chánh, Hồ Chí Chánh, Hồ Chí Chánh, Hồ Chí Chánh, Hồ Minh Minh Minh Chí Minh Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ 750 960 980 830 1000 Đất nông nghiệp Đất nông nghiệp Đất nông nghiệp Đất nông nghiệp Hình dáng Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật Mục đích sử Trồng lâu năm Trồng lâu năm Trồng lâu năm Trồng lâu năm Địa Pháp lý Quy mô DT (m2) Loại đất dụng BĐS Đất nông nghiệp BĐS BĐS Xã Đa Phước, Bình Chánh, Hồ Chí Minh Không vuông vức Trồng lâu năm Tài sản đất Tình trạng mua bán Gía chào bán (đồng ) Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) Thời điểm thu thập Xoài tứ quý Xoài tứ quý Xoài tứ quý Xoài tứ quý Tự nguyện Tự nguyện Tự nguyện Tự nguyện 1.500.000.000 2.200.000.000 2.500.000.000 1.600.000.000 2.000.000.000 2.000.000 2.291.667 2.551.020 1.927.711 2.000.000 9/2016 9/2016 9/2016 9/2016 9/2016 Xoài tứ quý Tự nguyện Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá: 3.1 Ước tính thu nhập bất động sản cần thẩm định giá : • Doanh thu từ việc bán xoài hàng năm: 75kg x 67 x (1 – 10%) x 15.000 đồng/kg = 67.837.500 đồng • Doanh thu từ việc bán xoài hàng năm sau VAT 67.837.500/(1 + 10%) = 61.670.454,5 đồng Chi phí hoạt đồng hàng năm BĐS cần thẩm định - Phân bón = 10kg/cây x 5.000 + 1,5kg/cây x 10.000 + 1kg/cây x 5.000 = 70.000 đồng/ - Công lao động = ngày x x 250.000 x 12 tháng = 24.000.000 đồng - Chi phí nước tưới = 1.600.000 đồng Tổng cộng chi phí là: 70.000 x 67 + 24.000.000 + 1.600.000 = 30.290.000 đồng • Thu nhập hàng năm trước thuế 61.670.454,5 - 30.290.000 = 31.380.454,5 đồng • Thu nhập hàng năm sau thuế 31.380.454,5 x (1 – 20%) = 25.104.363,6 đồng 2 • Thu nhập thuần/m = 25.104.363,6/ 879 = 28.560,1 đồng/m • 3.2 Ước tính tỷ suất vốn hóa: Tỷ suất vốn hóa bất động sản so sánh 10 Lợi nhuận ròng (đồng) 21.420.105 27.417.735 27.988.938 23.704.917 28.560.141 Qua đối chiếu cho thấy diện tích TSSS1, TSSS3 TSSS5 chênh lệch 10% so với diện tích tài sản cần thẩm định giá, nên chọn bình quân tỷ suất vốn hóa TSSS2 TSSS4 ([1,2463%+ 1,4816%] / = 1,4 %) làm tỷ suất vốn hóa bất động sản cần thẩm định giá 3.3 Tỷ suất chiết khấu: 8,2% + 4,8% = 13% 3.4 Hiện giá dòng thu nhập tài sản từ năm 2016 đến năm 2030: - Giá bán năm dự kiến tăng 15,96% giá bán năm năm 2017 giá bán năm trước x (1 + 15,96%) - Chi phí năm dự kiến tăng 15,53% chi phí năm năm 2017 chi phí năm trước x (1 + 15,53%)  Hệ số tăng trưởng mà nhóm thực mang tính chất tương đối Chỉ tiêu 2016 2017 2018 2019 2020 Gía bán 15.000 17.394 20.170,1 23.389,2 27.122,1 Doanh thu 67.837.500 786.64.365 91.219.197,7 105.777.781,6 122.659.915,5 VAT 61.670.454,5 71.513.059,1 82926543,3 96.161.619,6 111.509.014,1 Chi phí 30.290.000 34.994.037 40428610,9 46.707.174,2 53.960.798,4 Doanh thu sau loại 11 Gía trị lý Thu nhập trước thuế 313.80.454,5 36.519.022,1 42497932,4 49.454.445,4 57.548.215,7 25.104.363,6 29.215.217,7 33.998.345,9 39.563.556,3 46.038.572,6 Thu nhập ròng Chỉ tiêu 2021 2022 2023 2024 2025 Gía bán 31.450,8 36.470,4 42.291,1 49.040,7 56.867,6 Doanh thu 142.236.438,1 164937373,6 191261378,4 221786694,4 257.183.850,8 Doanh thu sau loại VAT 129.305.852,8 149.943.066,9 173.873.980,4 201.624.267,6 233.803.500,7 Chi phí 62.340.910,4 72022453,8 83207540,8 96.129.671,9 111.058.610 Thu nhập trước thuế 66964942,4 77920613.1 90666439,5 105.494.595,7 122.744.890,8 Thu nhập ròng 53571953,9 62336490,5 72533151,6 84.395.676,6 98.195.912,6 Chỉ tiêu 2026 2027 2028 2029 2030 Gía bán 65.943,7 76.468,3 88.672,7 102.824,8 119.235,7 Doanh thu 298.230.393,4 345.827.964,2 401.022.107,3 465025235,6 539.243.263,2 Gía trị lý 12 Doanh thu sau loại VAT 271.118.539,5 314.389.058,4 364.565.552,1 422750214,2 490.221.148,4 Chi phí 128.306.012,1 148.231.935,8 171.252.355,4 197.847.846,2 228.573.616,7 Gía trị lý Thu nhập trước thuế 13.400.000 142.812.527,4 Thu nhập ròng 166.157.122,6 11.425.002,9 132.925698,1 193.313.196,7 154.650.557,4 224902368 275047531,7 179921 894,4 220.038.025,3 3.5 Chiết khấu thu nhập tương lai tại: Năm n Thu nhập ròng (1+13%)^-n PV 2016 25.104.363,6 0,885 22.216.251,01 2017 29.215.217,7 0,783 22.879.800,82 2018 33.998.345,9 0,693 23.562.559,14 2019 39.563.556,3 0,613 24.265.070,03 2020 46.038.572,6 0,543 24.987.892,72 2021 53.571.953,9 0,480 25.731.602,02 2022 62.336.490,5 0,425 26 496788,78 2023 72.533.151,6 0,376 27.284.060,29 2024 84.395.676,6 0,333 28.094.040,74 2025 10 98.195.912,6 0,295 28.927.371,69 13 2026 11 114.250.021,9 0,261 29.784.712,59 2027 12 132.925.698,1 0,231 30.666.741,19 2028 13 154.650.557,4 0,204 31.574.154,1 2029 14 179.921.894,4 0,181 32.507.667,31 2030 15 220.038.025,3 0,160 35.182.045,56 Tổng cộng 414.160.758 3.6 Giá trị tài sản cần thẩm định giá vào năm 2030: ((490.221.148,4 - 228.573.616,7)*0,8)/1.4% = 15.346.920.279 đồng 3.7 Giá trị tài sản cần thẩm định giá: (15.346.920.279 *0,160) + 414.160.758 = 2.867.991.397,25 đồng (làm tròn 2.867.991.400 đồng) VII Kết luận: Qua trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý, phân tích số liệu Bất Động Sản tương đồng với Bất Động Sản mục tiệu Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập thẩm định giá Bất động sản Kết giá trị thị trường đất số 532 Bà Mã Thị Thu Dung xã đa phước, Huyện bình chánh 2.867.991.400 đồng (Hai tỷ tám trăm sáu mươi bảy triệu chín trăm chín mươi mốt ngàn bốn trăm đồng ) Giá BĐS cần thẩm định giá cao so với tài sản so sánh có vị trí địa lý thuận lợi, giao thông thuận tiện khả sinh lợi tương đối cao VIII Hạn chế kết thẩm định giá Các thông tin thu thập chủ yếu thông qua môi giới nên thông tin không đầy đủ Giá tài sản giá chưa qua thương lượng nên giá trị cuối cao giá thực tế Kiến thức chuyên môn định mức kinh tế kỹ thuật xoài tứ quý thiếu Hệ số tăng trưởng đánh giá thị trường BĐS mang tính tương đối, mang tính chủ quan nhóm 14 15 ... thẩm định: Thửa đất số 532, sơ đồ số 24, xã Đa Phước, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh Khách hàng yêu cầu: BÀ MÃ THỊ THU DUNG Địa chỉ: Thửa đất số 532, sơ đồ số 24, xã Đa Phước, huyện Bình Chánh,. .. Đa Phước, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh Mục đích thẩm định giá: Làm sở xác định giá bán Thời điểm thẩm định giá: Tháng 9/2016 Căn pháp lý thẩm định giá BĐS Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị... tư Giá rao bán 2.000.000.000 đồng Bảng tổng hợp tài sản thu thập huyện Bình Chánh Đặc điểm BĐS BĐS Xã Đa Phước, Xã Phong Phú, Xã Phong Phú, Xã Quy Đức, Huyện Bình Huyện Bình Huyện Bình Huyện Bình