Tìm hiểu các phương pháp thẩm định tối ưu để ứng dụng thực tế thẩm định hàng tồn kho căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh

Khi nói tới lượng hàng tồn kho trên thị trường Bất Động Sản, nhiều người vẫn nghĩ phần lớn lượng hàng là đất nền dự án không bán được. Tuy nhiên trong một báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tồn kho phần lớn lại nằm ở phân khúc căn hộ chung cư. Vậy lượng căn hộ chung cư đó sẽ được định giá như thế nào vẫn là câu hỏi mà nhiều người đặt ra ở thời điểm hiện tại? Tuy nhiên thì hiện tại vẫn chưa có câu trả lời thỏa đáng cho câu hỏi trên. Nắm bắt được tình hình trên nhóm đã chọn đề tài mang tên: “Hàng tồn kho và những đắn đo thẩm định – căn hộ chung cư” để thực hiện nghiên cứu cũng như là giúp tìm ra phương pháp thích hợp để thẩm định những căn hộ chung cư tồn kho trên.

A Phần mở đầu

1 Lí do chọn đề tài (tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu).

Khi nói tới lượng hàng tồn kho trên thị trường Bất Động Sản, nhiềungười vẫn nghĩ phần lớn lượng hàng là đất nền dự án không bán được.Tuy nhiên trong một báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tồn kho phầnlớn lại nằm ở phân khúc căn hộ chung cư Vậy lượng căn hộ chung cư đó

sẽ được định giá như thế nào vẫn là câu hỏi mà nhiều người đặt ra ở thờiđiểm hiện tại? Tuy nhiên thì hiện tại vẫn chưa có câu trả lời thỏa đángcho câu hỏi trên Nắm bắt được tình hình trên nhóm đã chọn đề tài mangtên: “Hàng tồn kho và những đắn đo thẩm định – căn hộ chung cư” đểthực hiện nghiên cứu cũng như là giúp tìm ra phương pháp thích hợp đểthẩm định những căn hộ chung cư tồn kho trên

2 Mục đích nghiên cứu:

phương pháp thích hợp nhất để thẩm định những căn hộ chung cư tồn khotrên thị trường Việt Nam nói chung và ở TP HCM nói riêng Giúp chonhững nhà đầu tư biết được chính xác giá trị một căn hộ chung cư từ đó

dụng thực tế thẩm định hàng tồn kho căn hộ chung cư

3 Đối tượng nghiên cứu

Những căn hộ chung cư tồn kho trên thị trường bất động sản hiệnnay cụ thể là ở TP HCM

4 Giả thuyết khoa học

Phương pháp so sánh sẽ giúp xác định chính xác nhất những lô căn

hộ chung cư tồn kho

Phương pháp thu nhập giúp chúng ta xác định được một giá trịkhác nhằm kiểm chứng mức độ chính xác của phương pháp so sánh

Phương pháp chi phí giúp chúng ta xác định được một giá trị khácnhằm kiểm chứng mức độ chính xác của phương pháp so sánh

5 Phạm vi nghiên cứu

Thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh ở thời điểm hiện tại.

- Thực trạng thị trường căn hộ chung cư tồn kho ở TP HCM

- Một số biện pháp, giải pháp nhằm xác định đúng giá trị

- Kết luận – đề xuất - kiến nghị

7 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu là công cụ nghiên cứu khoa học trongthực hiện nhiệm vụ đề tài Phương pháp nghiên cứu khoa học do mục tiêu

và đối tượng nghiên cứu quyết định

Phương pháp nghiên cứu: trình bày các phương pháp nghiên cứu

mà ta sử dụng Gồm có một số phương pháp như sau:

 Phương pháp nghiên cứu tài liệu

 Phương pháp quan sát

 Phương pháp thống kê toán học

Trong các phương pháp nêu trên nhóm nghiên cứu nhận thấy:

 Phương pháp chủ đạo: Phương pháp nghiên cứu tài liệu

 Phương pháp bổ trợ: những phương pháp còn lại

B Phần nội dung nghiên cứu

và xác định giá trị thị trường của tài sản

b) Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng trong phương pháp so

 Nguyên tắc đóng góp:

Lượng giá trị của một yếu tố hay bộ phận cấu thành bất động sản thìphụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu trong giá trịtoàn bộ tài sản Hay được hiểu mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đónggóp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị củatài sản đó

Tổng giá trị của yếu tố cấu thành có thể không bằng tổng giá trị tàisản

Các trường hợp áp dụng:

 Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, cácdãy nhà có cùng thiết kế, các nhà phố riêng biệt, các nhóm vănphòng….

 Đất trống

c) Các bước tiến hành phương pháp so sánh:

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để tìm các thông tin về giao dịch, giániêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương

tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua,bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từcác tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cầnthẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trườngvào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá.Bước 3: Lựa chọn một số tài sản thích hợp có thể so sánh với tài sảnthẩm định (thông thường từ 3 đến 5 tài sản so sánh)

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh

và tài sản cần thẩm định, từ đó, thực hiện việc điều chỉnh giá của các tàisản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản cần thẩmđịnh giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích, tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản sosánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá củatài sản cần thẩm định.

Qua 5 bước này ta thấy rằng khi tiến hành sử dụng phương pháp sosánh nên chọn các tài sản tương tự cùng khu vực lân cận với tài sản đanggiao dịch thì kết quả cho ra chính xác hơn Còn nếu trường hợp ít tài sản

so sánh không đủ đáp ứng yêu cầu trên thì sẽ có kết quả có độ chính xáckém hơn khi thẩm định

d) Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sởchi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác địnhgiá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Có hai cách xác định chi phí xây dựng: chi phí xây dựng mới và chiphí thay thế

 Chi phí xây dựng mới: là chi phí xây dựng một căn nhà y hệt nhưvậy theo thời giá hiện tại Chi phí này bao gồm tất cả các chứcnăng lỗi thời của ngôi nhà, bao gồm các chi phí của bất kỳ các vậtliệu lỗi thời đã sử dụng

 Chi phí thay thế: là số tiền cần thiết để xây dựng một ngôi nhà cótính khả dụng tương đương Chi phí này bao gồm việc sử dụng các

kỹ thuật xây dựng hiện đại, vật liệu, thiết kế và thể hiện một vàikhía cạnh lỗi thời bị loại ra

Tuy nhiên, chi phí xây dựng mới có giới hạn khi ước tính vì có thểnhiều loại vật liệu không còn được sử dụng và bán trên thị trường hoặckhông còn phù hợp với tiêu chuẩn hiện hành nữa Vì vậy, phương phápchi phí thay thế thường được sử dụng hơn vì có thể tìm được dữ liệu

b) Các nguyên tắc áp dụng:

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là sử dụng tốt nhất về mặt vậtchất, được phép về pháp luật, có khả năng thực thi về tài chính để manglại giá trị cao nhất cho tài sản thẩm định

Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên tắc này được coi trọng vìtính khan hiếm của đất và yêu cầu phát triển của không gian đô thị có xuhướng được đặt ở mức tốt nhất, hiệu quả nhất

Giá trị thị trường của đất dựa trên nguyên tắc này phản ánh tính hữudụng lâu dài của đất cộng với giá trị của công trình xây dựng trên đất.Trong trường hợp thị trường biến động cực độ và mất cân bằng lớngiữa cung và cầu thì sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản sẽ là

sự sử dụng trong tương lai

Khi tài sản có nhiều khả năng sử dụng thì công dụng tối ưu nhất sẽđược xác định căn cứ vào khả năng thực thi về mặt tài chính

Khái niệm “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” là khái niệm cơ bản

và một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường

 Nguyên tắc sử dụng phù hợp:

Vị trí xây dựng và công trình xây dựng phải được thẩm định phùhợp với vị trí và công trình trong các vùng lân cận

- Phù hợp giữa lô đất và công trình trên đất

- Phù hợp giữa bất động sản và môi trường xung quanh

- Phù hợp với quy hoạch của khu vực

 Nguyên tắc đóng góp:

Lượng giá trị của một yếu tố hay bộ phận cấu thành bất động sản thìphụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu trong giá trịtoàn bộ tài sản Hay được hiểu mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng

góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị củatài sản đó.

Tổng giá trị của yếu tố cấu thành có thể không bằng tổng giá trị tàisản

c) Các bước tiến hành phương pháp chi phí:

Bước 1: Ước tính giá trị mục tiêu thẩm định, coi như lô đất đó là đấttrống Giả sử rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và hiệu quảnhất

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thếnhững công trình hiện có trên lô đất

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trìnhxây dựng trên đất, xét trên tất cả mọi yếu tố Sự giảm giá đó được chialàm ba loại: giảm giá tự nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng, và giảmgiá do lỗi thời bên ngoài

Bước 4: Cu i cùng ta tính ối cùng ta tính được giá trị của bất động sản cần được giá trị của bất động sản cầnc giá tr c a b t ị của bất động sản cần ủa bất động sản cần ất động sản cần động sản cầnng s n c nản cần ần

th m ẩm định giá qua công thức như sau: đị của bất động sản cầnnh giá qua công th c nh sau:ức như sau: ư

Khấu hao tích

tụ đối với những xây dựng hiện có

Các phương pháp xác định chi phí :

 Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng

 Phương pháp khảo sát số lượng

 Phương pháp so sánh trực tiếp

d) Hạn chế của phương pháp chi phí:

Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do dựa vào các số liệu trênthị trường nên cần có thông tin về giá thành xây dựng chính xác và phùhợp với thị trường

Chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị và chi phí không tạo ragiá trị

Thẩm định viên phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá

Khó khăn trong việc ước tính giá trị khấu hao.

3 Phương pháp thu nhập:

e) Khái niệm phương pháp thu nhập:

Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tàisản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai cóthể nhận được từ tài sản

Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi dòng thu nhậphàng năm thành một tổng số vốn Giá trị thị trường bằng giá trị hiện tạicủa tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sảnđó

Phương pháp thu nhập được chia thành 2 cách là phương pháp vốnhóa trực tiếp và phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF)

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trịcủa tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền

dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tốlạm phát và không ổn định của thu nhập

f) Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng:

Nguyên tắc áp dụng:

 Sử dụng cao nhất và tốt nhất: là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức

có thể được trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi

về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản ( theo IVSC –2000)

 Nguyên tắc lợi ích tương lai: ước tính giá trị của bất động sản luônluôn dựa trên các triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từquyền sử dụng gắn liền với dự tính của người mua

 Nguyên tắc cung cầu: giá trị thị trường bởi sự tác động qua lại củacác lực lượng cung và cầu trên thị trường phù hợp vào ngày thẩmđịnh giá Trên thị trường, giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuậnvới cầu và tỷ lệ nghịch với cung

g) Các bước tiến hành phương pháp thu nhập:

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản cótính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng nămnhư sửa chữa bảo quản điều hành, …

Bước 3: Tính thu nhập ròng

Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kì

Bước 5: Ước tính tỉ lệ chiết khấu phù hợp

Đây là bước phức tạp và khó khăn nhất trong việc thẩm định giá trịcủa tài sản bằng phương pháp thu nhập Tùy vào nguồn vốn được hìnhthành như thế nào mà có tỉ lệ chiết khấu tương ứng với mỗi trường hợpNếu nguồn vốn từ việc hình thành tài sản hoàn toàn là nguồn vốnchủ sỡ hữu tài sản, thì tỉ lệ chiết khấu ở đây sẽ là chi phí sử dụng vốn chủ

sở hữu ( re)

Nếu nguồn vốn từ việc hình thành tài sản được tài trợ hoàn toàn bởi

nợ vay thì tỉ lệ chiết khấu ở đây sẽ là chi phí sử dụng nợ vay ( rd)

Nếu nguồn hình thành tài sản được tài trợ bởi cả 2 nguồn từ vốn chủ

sở hữu và từ việc đi vay nợ thì tỉ lệ chiết khấu sẽ là chi phí sử dụng vốnbình quân gia quyền (WACC)

- là hệ số beta của cổ phiếu i

- Rf là suất lợi phi rủi ro (là suất sinh lợi của trái phiếu chính phủ có

kì hạn 2 năm)

- Rm là suất sinh lợi của danh mục thị trường được xác định bằng lấytrung bình cộng suất sinh lợi ịch sử trên thị trường, ở Việt Namdùng chỉ số VN Index

Có hai cách tính tỉ suất sinh lợi từ mô hình CAPM: phương pháptrực tiếp và phương pháp gián tiếp, trong cả hai phương pháp đều cần đến

ba thông số tỉ suất sinh lợi phi rủi ro, mức bù rủi ro của thị trường và hệ

số beta của ngành kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, việc tính hệ sốbeta cho các công ty ở Việt Nam có thể bị thiếu chính xác do các yếu tốsau:

Chỉ số VN-Index thiếu tính đại diện cho danh mục thị trường

Không có số liệu về giá cổ phiếu của một công ty cổ phần nếu công

ty đó không niêm yết trên sàn giao dịch chính thức hay giá giao dịch trênthị trường OTC không được công bố

Một số công ty niêm yết nhưng thời gian niêm yết không đủ lớn thì

số liệu chuỗi thời gian cũng không đủ để ước lượng hệ số beta

Giao dịch cổ phiếu diễn ra không liên tục và biến động giá bị giớihạn bởi quy định về biên độ cũng làm ảnh hưởng đến độ tin cậy của sốliệu

Do đó, để ước lượng hệ số beta của ngành kinh doanh bất động sảnchính xác hơn, có một phương pháp thay thế là ước tính một cách giántiếp dựa vào một thị trường chứng khoán phát triển như ở Mỹ

Theo phương pháp gián tiếp, tỉ suất sinh lợi vốn chủ sở hữu (Re )được ước tính như sau:

E[R] VN = E[R cùng ngành ] USA + RP c + RP e

Trong đó:

- E[R]VN là chi phí sử dụng vốn của ngành đang xét tại Việt Nam

- E[Rcùng ngành]USA là chi phí sử dụng vốn của ngành hoạt động tương tựtại Mỹ

- RPc là mức bù rủi ro quốc gia

- RPe là mức bù rủi ro ngoại hối

- là hệ số beta của một ngành kinh doanh ở Mỹ Đây là hệ sốbeta không vay nợ

Sau đó tính E[Rcùng ngành]USA theo mô hình CAPM:

Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu

Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư

2 Đề nghị (khuyến nghị) nhằm nêu được:

Có những biện pháp khắc phục những nhược điểm của từng

phương pháp thẩm định trong lĩnh vực thẩm định các căn hộ chung cư tồnkho

D Tài liệu tham khảo

 Hay Sinh, Trần Bích Vân (2009), Nguyên lý Thẩm định giá, NXB

Tổng hợp, TP.Hồ Chí Minh

 Nguyễn Ngọc Vinh & Nguyễn Quỳnh Hoa (2011), Thẩm định giá

bất động sản, NXB Lao động - Xã hội, TP.Hồ Chí Minh.

 Luận văn Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đếngiá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận

Ô Môn, Thành phố Cần Thơ

 Thông tư liên bộ số 7-LB/TT Xây dựng – Tài chính – UBVGNN

và Tổng Cục quản lý ruộng đất ngày 30-9-1991 hướng dẫn việc phân loạicác hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất

 Luật đất đai 2003

 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Bộ Tài Chính 2008

 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, trường ĐH Marketingkhoa thẩm định giá

 Các chuyên đề tốt nghiệp chuyên ngành Thẩm định giá các khóa K35

 Các website internet:

gia-bat-dong-san.html