Tìm hiểu các thực trạng hoạt động và các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất của Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM

Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng và quý giá của một quốc gia, là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong đời sống của chúng ta, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội an ninh và quốc phòng của mỗi quốc gia Hiện nay TP.HCM tuy có tốc độ tăng trưởng cao nhưng Thành Phố đang cần cạnh tranh ưu thế về đầu tư từ nước ngoài với các Tỉnh, Thành Phố lân cận, trước tình hình đó một trong những giải pháp để thu hút vốn đầu tư là sẵn sàng về đất, nhân lực, viễn thông, cơ sở hạ tầng… Như vậy việc quản lý nhà nước về đất đai là một vấn đề mang tính thời sự, có tính quyết định đến việc tăng hay giảm khả năng đầu tư từ nước ngoài vào TP.HCM.

ĐẶT VẤN ĐỀ

- Tính cấp thiết của đề tài

Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng và quýgiá của một quốc gia, là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong đời sốngcủa chúng ta, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hóa, xã hội an ninh và quốc phòng của mỗi quốc gia

Hiện nay TP.HCM tuy có tốc độ tăng trưởng cao nhưng Thành Phốđang cần cạnh tranh ưu thế về đầu tư từ nước ngoài với các Tỉnh, ThànhPhố lân cận, trước tình hình đó một trong những giải pháp để thu hút vốnđầu tư là sẵn sàng về đất, nhân lực, viễn thông, cơ sở hạ tầng… Như vậyviệc quản lý nhà nước về đất đai là một vấn đề mang tính thời sự, có tínhquyết định đến việc tăng hay giảm khả năng đầu tư từ nước ngoài vàoTP.HCM

Do tính chất phức tạp bởi thành phố là một đô thị lớn các hoạt độngdiễn ra sôi nổi, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn, là một trung tâmkinh tế lớn của cả nước việc quản lý nhà nước về đất đai còn bất cập,chính sách đầu tư còn chưa ổn định, nạn đầu cơ đất đai còn xảy ra nhiềunơi, đất công được sử dụng không đúng mục đích gây nên việc lãng phí vàlàm thất thoát ngân sách Thành phố

Trước tình hình đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM ra đờitheo quyết định 110/2003/QĐ-UB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố,với chức năng và nhiệm vụ là đơn vị tham mưu, đề xuất UBND Thànhphố và Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức quản lý thống nhất và có

hiệu quả quỹ đất của nhà nước, chủ động đề xuất việc thu hồi đất công đểphục vụ các dự án đầu tư Sự ra đời Trung tâm như là một giải pháp phùhợp cho tình hình diễn ra tại Thành phố cũng như cả nước.

Được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản chúng

tôi thực hiện đề tài: “Tìm hiểu các thực trạng hoạt động và các giải pháp nâng cao hiệu quản quản lý đất của Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM”

- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đánh giá thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đấtTp.HCM góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên

cơ sở nghiên cứu rút ra những khó khăn còn tồn tại của Trung tâm trongthời gian qua, và đề xuất những giải pháp góp phần hoàn thiện quá trìnhhoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM

- Đối tượng nghiên cứu

Tình hình hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM

- Phạm vi nghiên cứu

Đánh giá tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc biệt

là công tác thu hồi đất công để phục vụ dự án

- Ý nghĩa của đề tài

Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa về lý thuyết và thực tiễn nhằm đánh giá hoạtđộng của Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc biệt là công tác thu hồi đấtcông để phục vụ đầu tư dụ án trong thời gian qua Từ đó khắc phục những

hạn chế, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai

ở TP.HCM

PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU:

I.1.1 Cơ sở khoa học:

Các khái niệm

- Thu hồi đất:

Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụngđất hoặc thu lại đất giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn theoquy định của luật đất đai

- Nhà nước giao đất:

Là việc nhà nước giao quyền sử dụng đất bằng quyết định hànhchính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước cho thuê đất:

Là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đốitượng có nhu cầu sử dụng đất

- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:

Là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tíchđất bị thu hồi cho người bị thu hồi

- Tái định cư:

Là biện pháp nhằm ổn định, khắc phục đời sống cho những người bịảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết

hoặc thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống,phải chuyển đến nơi ở mới.

- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất:

Là việc nhà nước giúp đỡ người thu hồi đất thông qua đào tạo nghềmới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

- Quỹ đất “sạch” :

Thực chất là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Nhằm tạoquỹ đất hoàn toàn sạch với mục đích tạo cho nhà đầu tư tiến hành nhận đất vàtiến hành đầu tư

- Đấu giá quyền sử dụng đất:

Là những phiên đấu giá mà nhà nước thực hiện dự án đầu tư Đấugiá quyền sử dụng đất được áp dụng khi nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất,cho thuê đất hoặc thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dung đất

- Kiểm kê đất đai:

Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trênthực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến độngđất đai giữa hai lần kiểm kê

- Thống kế đất đai:

Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiệntrạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hailần thống kê

- Đăng ký quyền sử dụng đất:

Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp đất đối với một thửa đấtxác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất

- Hồ sơ địa chính:

Là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất đai

- Giá quyền sử dụng đất ( giá đất ):

Là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặctrên được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

- Bảng giá đất:

Trên cơ sở khung giá đất đai do Chính phủ quy định, Ủy ban nhândân cấp tỉnh hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mìnhứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa nhữngngười sử dụng đất có các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy địnhđược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tínhthuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụngđất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền

sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đấtkhi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhànước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm phápluật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

- Tiền sử dụng đất:

Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp đượcNhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyểnquyền sử dụng theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyểnđổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằngquyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới

- Quy hoạch “ treo”: là một khái niệm được định nghĩa rất đa dạng, dưới

đây là một số định nghĩa chung

Là quy hoạch hết thời hạn phải thực hiện mà chưa thực hiện được

( Phát biểu của nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ trên VTC News ngày12/08/06)

Là không xác định rõ thời gian triển khai hoặc xác định thời gian triển khainhưng đến thời hạn đó không thực hiện

( Nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ phát biểu trên website Đảng Cộng Sảnngày 03/02/07)

Là quy hoạch mà không thể thực hiện trong thời kỳ kế hoạch năm năm và hằngnăm thì bản thân quy hoạch đã bị treo

( Nguyên Bộ Trưởng Mai Ái Trực phát biểu trên website Đảng Cộng Sản ngày30/10/06)

- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất:

Là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xácđịnh, được lập theo đơn vị hành chính

- Đơn vị sự nghiệp:

Đơn vị sự nghiệp là những những đơn vị hoạt động trong lĩnh vực

sự nghiệp, giáo dục, khoa học công nghệ, môi trường y tế, văn hoá nghệ thuật,thể dục thể thao, sự nghiệp kinh tế, dịch vụ việc làm… do cơ quan nhà nước cóthẩm quyền thành lập, các đơn vị sự nghiệp được nhà nước đầu tư cơ sở vậtchất, đảm bảo chi phí hoạt động thường xuyên để thực hiện nhiệm vụ chính trị,

chuyên môn được giao Ngoài ra đơn vị sự nghiệp được phép thu thông quahoạt động sản xuất cung ứng dịch vụ rất đa dạng và hầu hết các lĩnh vực.

I.1.2 Cơ sở pháp lý:

Đất nước ta trong quá trình đổi mới và hội nhập vì vậy pháp luật nói chung

và pháp luật đất đai nói riêng cần phải hoàn thiện hơn để đi vào thực tiễn

- Luật đất đai 2003 ban hành ngày 10/12/2003 quy định về quản lý và sử

dụng đất đai

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP của chính phủ về bồi thường hổ trợ và tái

định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành

luật đất đai

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi và

bổ sung một số điều của các nghị định, hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003

và nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công

ty cổ phần

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ quy định bổ

sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện

quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư khi nhànước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994 ban hành khung giá các loại đất để

tính thuế quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất,tính giá trị tài sản khi giao đất và đền bù thiện hại khi nhà nước thu hồi đất

- Công văn 7623/UBND-ĐT về việc điều chỉnh việc thực hiện việc điều

tiết quỹ nhà ở, đất ở tại chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23/04/2003 củaUBND TP trong đó quy định

- Quyết định 15/2001/QD-UB ngày 23/02/2001 quy định trên về đền bù

trên đất

- Quyết định 106/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng 6 năm 2003 của UBND.

TP Hồ Chí Minh ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh

- Căn cứ Quyết định số 64/2001/QĐ-UB ngày 30/7/2001 của UBND

thành phố quy định hạn mức đất ở tại thành phố

- Nghị định 198/2004/ NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992.

- Luật đất đai 1993 và luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001.

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004

hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất và tổ chức phát triển quỹ đất

- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn nghị định

197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về bồi thường, hổ trợ vàtái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Luật đất đai 2003 quy định: (điều 41) nhà nước quyết định thu hồi đất

và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thànhphố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồithường giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối vớitrường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa

có đầu tư

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá

đất và khung giá các loại giá đất

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị

định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất

- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất

hoặc cho thuê đất ( ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QD-TTgngày 31/08/2005 của Thủ tướng chính phủ )

- Luật đấu thầu của Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt

Nam số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005

I.1.3 Cơ sở thực tiễn:

Hiện nay ở TP.HCM có nhiều dự án đã có quyết định thu hồi đất vàtạm giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, hầu hết các quyết định thu hồi đấtnày đều thực hiện trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệulực) Nhưng đến nay một số dự án chưa được triển khai đúng tiến độ, làm ảnhhưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người sử dụng đất bị thu hồi.

Để đảm bảo quyền lợi người dân, UBND TP phải áp dụng khoản 12điều 38 Luật đất đai năm 2003 để thu hồi đất các dự án mà chủ đầu tư không sửdụng trong 12 tháng liền, hoặc các dự án mà chủ đầu tư chậm sử dụng đất trong

24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án, các đơn vị và các tổ chức được nhànước giao đất việc triển khai dự án còn quá chậm hoặc cho các đơn vị khácthuê thì sẽ được thu hồi quỹ đất giao cho các dự án đầu tư có khả thi hơn

Số liệu báo cáo của Trung tâm Phát triển quỹ đất cho biết từ năm 2003đến nay, UBND TP đã có quyết định thu hồi đất dự án, huỷ bỏ quyết định thuhồi, giao đất đối với 29 dự án không hoặc chậm triển khai thực hiện; chủ đầu tưkhông có năng lực thực hiện dự án; dự án không khả thi Tổng diện tích củacác dự án bị thu hồi lên tới 432,5ha; chỉ tính riêng từ đầu năm 2003 đến nay có

10 dự án bị xử lý thu hồi với diện tích 83ha

Sau ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, tình trạng "dự ánma", dự án thiếu hiệu quả được khắc phục đáng kể Tuy nhiên, hiện nay vẫncòn nhiều dự án sử dụng đất không hợp lý Không hợp lý từ quy hoạch sử dụngđất hoặc không hợp lý từ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc không hợp lý

từ thực hiện quy hoạch sử dụng đất Các sân gôn, khu du lịch sinh thái vớinhững diện tích đất siêu rộng vẫn quá nhiều, nhiều hơn nhu cầu giải trí thực tế

Từ sau, Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ra đời cóquy định rất rõ về cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất Tinh thần của pháp luật vềđất đai lúc đó là khuyến khích cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, việc này doTrung tâm phát triển quỹ đất thực hiện, quản lý đất sạch và đưa vào đấu giá Trong thực tế, cơ chế này lại ít được các địa phương hưởng ứng, cơ chế thu hồiđất theo dự án được áp dụng phổ biến, khi đất chưa giải phóng mặt bằng lạikhông phải đấu giá, Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc thuhồi đất và UBND TP.HCM giao trực tiếp cho chủ đầu tư

Có khi dự án triển khai đầu này mà đầu kia vẫn còn đang thu hồi đất.Nhà đầu tư phải tham gia trực tiếp vào bồi thường khi thu hồi đất Khiếu kiệncũng từ đấy mà phát sinh, có khi kiện về thu hồi đất trái quy hoạch, có khi kiện

về thu hồi đất sai thủ tục, có khi kiện về mức bồi thường không thỏa đáng, cókhi kiện về thiếu công bằng trong bồi thường, v.v Như vậy, cơ chế đấu giáquyền sử dụng đất đã đưa ra nhưng áp dụng chưa nhiều

Nghị định 84 ra đời quy định cho phép người dân có thể tự đầu tư trênđất đang sử dụng trong trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án cómục đích sản xuất kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở

Với quy định này, nhà đầu tư và người có đất có thể liên doanh, liên kếtvới nhau để thực hiện dự án Thực tế tại TP.HCM có rất nhiều trường hợpngười dân có diện tích đất nông nghiệp lớn, có nhu cầu đầu tư hoặc góp QSDĐ

để đầu tư Quy định cho phép nhiều người dân đang sử dụng đất liền kề nhau

có thể làm đơn đề nghị tự đầu tư dự án sẽ tạo ra một bước đột phá mới cho các

dự án nhà ở Mặt khác nếu có sự liên kết đầu tư giữa những người dân có đất

với các DN thì dự án sẽ được triển khai nhanh chóng hơn Quy định mới trong

NĐ 84 sẽ là lối ra cho nhiều dự án, bởi những người dân có diện tích đất lớnthường có khả năng về tài chính và do vậy rất khó thỏa thuận đền bù giải tỏa.Khi đã liên kết với các DN, họ sẽ tập trung nguồn lực để cùng DN kinh doanhngay trên đất của mình

Ngoài việc xử lý những dự án “treo”, Trung tâm Phát triển quỹ đấtcòn đẩy nhanh việc thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư khi giao đấthoặc cho thuê đất, còn thực hiện hạn chế việc giao đất cho các dự án nhỏ lẻ;yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đãđược phê duyệt ,Thực hiện giao đất cho các dự án lớn để đảm bảo kết nối hạtầng, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; giao đất qua hìnhthức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu giá đất nhằm tìm ra những nhà đầu

tư có năng lực về vốn, năng lực quản lý điều hành để tiến hành dự án

Hiện nay TP.HCM với mức độ đầu tư vào bất động sản rất lớn tìnhtrạng chuyển mục đích đất nông nghiệp sang làm dự án rất phổ biến, trong đókhông ít "dự án ma" sử dụng không đúng mục đích và gây lãng phí Giá trị củađất phi nông nghiệp cao hơn nhiều so với đất nông nghiệp, nhiều người muốn

có dự án để có điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng sang phi nông nghiệp vìvậy điều khó tránh khỏi nhiều dự án sử dụng đất không hợp lý

Như chúng ta đã biết đất đai là lĩnh vực dễ dẫn đến tiêu cực, các cơ chếchính sách cũng như cũng như các văn bản chưa phù hợp do yếu tố khách quancũng như điều kiện kinh tế xã hội của mỗi vùng, miền khác nhau Điều này dẫnđến giá đền bù gốc và giá kinh doanh lại cách nhau đến nhiều lần, Để đảm bảo

công bằng cho người nông dân thiếu đất và đảm bảo không làm thất thoát ngânsách nhà nước chúng ta cần:

Công khai, minh bạch là giải pháp rất cần thiết Công khai ở đây là phải công

bố rõ cho dư luận thông tin về dự án, mức đền bù và công khai đấu thầu và chủđầu tư phải công bố luôn kế hoạch của mình Đồng thời, phải quy định nếu giáđất đấu thầu được cao thì có thể trích lại để hỗ trợ những người mất đất và từngbước công khai hóa thông tin về quy hoạch sử dụng đất, về dự án, về địa điểmđầu tư Lúc đó, nhà đầu tư không phải vất vả trong việc tìm thông tin về địađiểm làm như thế chủ đầu tư và dân rất phấn khởi tạo lòng tin của người dân vàtạo môi trường đầu tư lành mạnh và thân thiện hơn chủ đầu tư trong và ngoàinước

I.2 khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của TP.HCM

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 209.554,47 ha, gồm 19 quận: 1, 2, 3, 4, 5,

6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Phú Nhuận, Thủ Đức,Bình Tân, Tân Phú và 5 huyện: Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, CầnGiờ

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất cả nước, một trong những đầu mốikinh tế lớn hội đủ các điều kiện thuận lợi về giao thông đường bộ, đường thuỷ,đường sắt, đường hàng không, nối liền với các địa phương trong nước và quốctế

Hệ thống thương cảng quốc tế Sài Gòn nối liền với các cảng trong nước và thếgiới (như khu cảng Sài Gòn, khu cảng Nhà Bè, khu cảng Cát Lái )

Hệ thống đường bộ có Quốc lộ 1A nối liền Thành phố với các tỉnh phíaBắc và các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long; Quốc lộ 22 đi Tây Ninh nối liềnvới Campuchia; Quốc lộ 13 qua Bình Dương, Bình Phước nối liền với Quốc lộ

14 kéo dài suốt Tây nguyên; Quốc lộ 51 nối liền với Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu; Quốc lộ 50 đi Long An, Tiền Giang và nhiều tỉnh lộ nối trực tiếpvới các tỉnh xung quanh

-Thành phố cũng là đầu mối cuối cùng của đường sắt thống nhất Bắc – Nam,Sân bay Tân Sơn Nhất là một sân bay quốc tế lớn của nước ta

Nhìn chung, vị trí của Thành phố có nhiều điều kiện thuận lợi để pháttriển thành một đô thị hiện đại, một trung tâm kinh tế lớn và năng động ngangtầm các nước trong khu vực Song đó cũng là nhân tố gây sức ép mạnh mẽ đếnmôi trường và đất đai của Thành phố

b) Địa hình, địa mạo

Địa hình Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có mộtphần diện tích dạng đất gò ở phía Bắc và Đông Bắc với độ cao giảm dần theohướng Đông Nam Địa hình Thành phố có thể chia thành bốn dạng chính:

- Dạng đất gò cao:

Có độ cao biến thiên từ 4 đến 32 m Trong đó phần diện tích có độ cao từ

4 – 10 m chiếm khoảng 19% tổng diện tích tự nhiên; phần diện tích có độ caotrên 10 m chiếm khoảng 11% tổng diện tích tự nhiên Dạng địa hình này phân

bố chủ yếu ở huyện Củ Chi và một phần ở Quận 9, Thủ Đức

- Dạng đất bằng thấp: Chiếm khoảng 15% tổng diện tích tự nhiên Độ cao 2 - 4

m, điều kiện tiêu thoát nước tương đối thuận lợi Phân bố chủ yếu ở các quậnnội thành, một phần ở Thủ Đức, Hóc Môn nằm dọc theo sông Sài Gòn và phíaNam huyện Bình Chánh

- Dạng trũng thấp, lầy ở phía Tây Nam: Chiếm khoảng 34% diện tích tự nhiên,

độ cao phổ biến từ 1 - 2 m Phân bố dọc theo kênh An Hạ, Lê Minh Xuân, TânNhựt, Tam Tân, Thái Mỹ kéo dài từ các huyện Bình Chánh đến Củ Chi, khuvực trung tâm huyện Nhà Bè, Bưng Sáu Xã của Thủ Đức (cũ) và phía Bắchuyện Cần Giờ

- Dạng trũng thấp mới hình thành ven biển: Chiếm khoảng 21% tổng diện tích

tự nhiên Dạng địa hình này có độ cao phổ biến khoảng 0 - 1 m, nhiều nơi có

độ cao thấp hơn mực nước biển, nhìn chung đa số chịu ảnh hưởng của thuỷtriều hàng ngày

c) Khí hậu: Thành phố nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang

tính chất cận xích đạo với hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11,mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

- Nhiệt độ: Nhiệt độ cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình cả nămkhoảng 280C (dao động trong khoảng 26,6 - 30,10C) Chênh lệch nhiệt độ giữatháng nóng nhất và tháng lạnh nhất khoảng 40C, tháng có nhiệt độ cao nhất làtháng 4, thấp nhất là tháng 12

Lượng bức xạ dồi dào (trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm) nhưng có sựkhác biệt về cấu trúc mùa Mùa khô có bức xạ mặt trời cao, thời kỳ có bức xạcao vào tháng 4 và 5 (đạt 400 - 500 cal/cm2/ngày) Mùa mưa có bức xạ mặt trờithấp hơn, cường độ bức xạ cao nhất đạt 300 - 400 cal/cm2/ngày

- Độ ẩm: Độ ẩm trung bình cả năm khoảng 75% Có sự chênh lệch rõ rệt theomùa

- Lượng mưa: Lượng mưa thay đổi theo từng khu vực và phân bố không đều,tập trung chủ yếu từ tháng 5 đến tháng 11, lớn nhất vào tháng 7 hoặc tháng 10

- Chế độ gió: Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của haihướng gió mùa chủ yếu: Từ ngoài biển Đông thổi về theo hướng Đông Nam -Tây Bắc (thịnh hành trong khoảng thời gian từ tháng 2 đến tháng 4); Từ Ấn ĐộDương thổi về theo hướng Tây Nam - Đông Bắc (thịnh hành trong khoảng thờigian từ tháng 6 đến tháng 10)

Ngoài ra còn có hướng gió từ phương Bắc thổi về, đây là hướng gió thịnh hànhtrong tháng 11, 12 và tháng 1 Hướng gió hoạt động trong năm có ý nghĩa quan

trọng trong việc bố trí các khu công nghiệp, dân cư, nhất là các ngành côngnghiệp có khả năng gây ô nhiễm không khí.

d) Thuỷ văn: Thành phố nằm giữa hai sông lớn là sông Sài Gòn, sông Vàm Cỏ

Đông và chịu ảnh hưởng lớn của sông Đồng Nai

- Sông Đồng Nai: Là sông lớn nhất trong hệ thống Đồng Nai - Sài Gòn (SôngĐồng Nai nối thông qua sông Sài Gòn bằng hệ thống kênh Rạch Chiếc) Tại địaphận Quận 9, sông rộng 400 - 600 m Lòng sông không sâu so với các sôngkhác, độ sâu trung bình 12 - 15 m, dòng chảy trung bình 500 m3/s

- Sông Sài Gòn: Là sông có độ dốc nhỏ, lòng dẫn hẹp nhưng sâu, ít khu chứa

do vậy thuỷ triều truyền vào rất sâu và mạnh Chế độ thuỷ văn, dòng chảy củacác kênh rạch trong Thành phố chịu ảnh hưởng chủ yếu của sông Sài Gòn

- Sông Vàm Cỏ Đông: Sông Vàm Cỏ Đông có rất nhiều sông nhánh nối với hệthống kênh rạch khu vực Tây Nam Thành phố

- Hệ thống kênh rạch của Thành phố có thể khái quát làm hai hệ thống chính:

Hệ thống các kênh rạch đổ vào sông Sài Gòn với hai nhánh chính là rạch BếnCát và kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè và Hệ thống kênh rạch đổ vào sông BếnLức và kênh Đôi, kênh Tẻ như rạch Tân Kiên, rạch Bà Hom, rạch Tân Hoá -

Lò Gốm Đặc điểm của các kênh rạch này là chúng tương đối độc lập và bắtnguồn từ vùng đất cao

Nét nổi bật chi phối tất cả các chế độ dòng chảy trong khu vực Thành phố là sựxâm nhập của thuỷ triều Phân tích biên độ dao động của thuỷ triều tại các trạmBến Lức, Gò Dầu Hạ (trên sông Vàm Cỏ Đông), các trạm Nhà Bè, Phú An,Thủ Dầu Một (trên sông Sài Gòn) cho thấy biên độ dao động thuỷ triều dọc

sông Sài Gòn thay đổi và giảm dần từ cửa sông đến Dầu Tiếng và biên độ daođộng của thuỷ triều trên sông Vàm Cỏ Đông nhỏ hơn trên sông Sài Gòn rấtnhiều Với chế độ dòng triều như vậy cho nên hầu như các ảnh hưởng và sựtrao đổi dòng chảy giữa hai sông Sài Gòn và Vàm Cỏ Đông rất yếu và đó cũng

là nguyên nhân tạo ra các giáp nước (nơi dòng chảy đổi chiều, tốc độ dòngchảy bằng 0 hoặc gần bằng 0) trên sông Bến Lức và kênh Thầy Cai

- Đất mặn:

Với diện tích 25.559 ha, chiếm khoảng 12,2% diện tích tự nhiên Phân

bố tập trung ở huyện Cần Giờ

Loại đất này hình thành trên trầm tích sông, biển và đầm lầy biển bị xâm nhậpmặn hơi chua ở tầng mặt (pH < 5), các tầng ở dưới ít chua đến trung tính, đạttrị số pH 6,5 - 7 ở độ sâu trên 100 cm

Đất có thành phần cơ giới nặng; Các chỉ tiêu độ phì ở mức trung bìnhkhá, hàm lượng chất hữu cơ giàu (2,5 - 3,5%), hàm lượng đạm tổng số tươngđối cao (0,2%) Đất mặn thích hợp cho việc trồng rừng, đặc biệt đối với câyđước, sú, vẹt,

- Đất phèn:

Chủ yếu là đất phèn tiềm tàng, diện tích khoảng 57.613 ha, chiếm 27,5%diện tích tự nhiên Phân bố ở các vùng thấp, trũng, tiêu thoát nước kém như:phía Nam huyện Bình Chánh, Nhà Bè, ven sông Đồng Nai, Sài Gòn và phíaBắc huyện Cần Giờ

Đất phèn được hình thành trên trầm tích đầm lầy biển (đầm mặn) Trongđiều kiện yếm khí phèn ở dạng tiềm tàng, trong phẫu diện chỉ có tầng Pyrite.Khi có quá trình thoát thuỷ, tạo ra môi trường oxy hoá, tầng Pyrite chuyểnthành tầng Jarosite làm cho đất chua đồng thời giải phóng nhôm gây độc hạicho cây trồng

Tầng sinh phèn và tầng phèn thường rất nông, nhiều nơi phát hiện ngay

ở tầng đất mặt, hàm lượng lưu huỳnh và các độc tố Fe2+, Fe3+, Al3+ rất cao Nhìnchung đất có độ pH thấp, hàm lượng Cl- và các muối tan rất cao vì đất thườngxuyên chịu ảnh hưởng của nước biển làm cho đất phèn trở nên phức tạp và diễnbiến nhanh chóng theo chiều hướng bất lợi cho sản xuất cũng như môi trường

Mg2+ và Na2+ chiếm vai trò chính trong thành phần các cation trao đổi

Đất có thành phần cơ giới từ trung bình đến nặng, cùng với sự tích luỹmuối phá vỡ các keo đất làm cho đất dính dẻo khi ướt, nứt nẻ và cứng khi khô

Do đất phèn được hình thành trên trầm tích Holocen, cùng với quá trình trầm

tích là quá trình vùi lấp các thân xác thực vật biển trong điều kiện yếm khí nênđất phèn thường rất giầu các hợp chất hữu cơ (5 - 12%).

Các loại đất phèn có tầng sinh phèn sâu, không còn chịu ảnh hưởng củanước biển và thường có nguồn nước tưới Hiện nay, đất phèn đã được khai tháctrồng lúa 2 - 3 vụ, rau màu và các loại cây ăn quả Còn lại một diện tích lớn cácđất phèn có tầng sinh phèn nông, còn chịu ảnh hưởng của thuỷ triều được sửdụng cho việc trồng và bảo vệ rừng ngập mặn

- Đất phù sa:

Có diện tích khoảng 26.397 ha, chiếm 12,6% diện tích tự nhiên, trong đóloại đất phù sa ngọt chỉ chiếm khoảng 2,5% Phân bố chủ yếu ở vùng NamBình Chánh và một số nơi ở Củ Chi, Hóc Môn, độ cao khoảng 1,5 m Các chấtdinh dưỡng về mùn, đạm, lân và kali rất giàu Đây là loại đất tốt, cần thiết phảiđược cung cấp nước tưới, ưu tiên sản xuất lúa nước 2 - 3 vụ và sử dụng mộtphần diện tích cho việc trồng cây ăn trái

- Đất xám:

Có diện tích khoảng 40.434 ha, chiếm khoảng 19,3% diện tích tự nhiên.Phân bố chủ yếu trên vùng đất cao, gò ở huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, quậnThủ Đức, quận 9 và phía Bắc huyện Bình Chánh

Đất xám ở Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu hình thành trên mẫu chấtphù sa cổ Tầng đất thường rất dầy, thành phần cơ giới nhẹ Đất có phản ứngchua; hàm lượng mùn, đạm tầng đất mặt khá nhưng rất nghèo kali do vậy trongsản xuất nông nghiệp phải đầu tư nhiều phân bón

Loại đất này dễ thoát nước, thuận lợi cho cơ giới hoá và thích hợp vớiloại cây hàng năm và cây công nghiệp ngắn ngày Trong sử dụng phải chú ýbiện pháp chống xói mòn và rửa trôi, tăng cường bón phân bổ sung dinh dưỡngnhất là phân hữu cơ.

là fuvic, chất hoà tan dễ bị rửa trôi Nên ưu tiên sử dụng cho việc trồng các câynhư cao su, điều vì có khả năng bảo vệ và cải tạo đất tốt

f) Các nguồn tài nguyên khác

- Tài nguyên nước: Nước mặt và nước dưới đất

Nước mặt: Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng hạ lưu của hệ sôngĐồng Nai - Sài Gòn, giáp với biển Đông, nên nguồn nước ngọt của sông ĐồngNai là nguồn nước ngọt chính với diện tích lưu vực khoảng 45.000 km2, hàngnăm cung cấp 15 tỷ m3 nước Trong thời gian qua, một số các công trình thuỷlợi, thuỷ điện được xây dựng chỉ làm thay đổi lượng nước theo mùa nhưngkhông thay đổi về tổng lượng nói chung

Nước mặt trên địa bàn Thành phố hiện nay chủ yếu sử dụng cho nôngnghiệp và nuôi trồng thủy sản tại các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh,Nhà Bè và Cần Giờ với lưu lượng khoảng 100 triệu m3/năm

Nước dưới đất: Nguồn nước dưới đất phân bố khá rộng, nước dưới đấtngọt phân bố chủ yếu ở các tầng chứa nước Pliocen ở độ sâu 100 - 300 m, cábiệt có nơi 20 - 50 m Tập trung tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, phía Bắchuyện Bình Chánh, các quận Tân Bình, Gò Vấp trữ lượng khai thác ước tính

300 - 400 m3/ngày

Nước dưới đất đã được khai thác và sử dụng từ những năm đầu thế kỷ

XX và bùng nổ việc khai thác từ sau năm 1991 Tổng lưu lượng nước hiệnđang khai thác khoảng 600.000 m3/ngày, chiếm trên 30% nhu cầu nước sinhhoạt của Thành phố Hiện nay, Thành phố đang mở rộng mạng lưới cấp nước,tăng khai thác nước mặt để dần dần giảm khai thác lượng nước dưới đất

Số diện tích còn lại phân bố ở Bình Chánh và Củ Chi dưới dạng rừng thứ sinh

tự nhiên và rừng trồng, với các loại thực vật chủ yếu là bạch đàn và keo látràm

Rừng Cần Giờ không những là rừng phòng hộ mà còn là khu dự trữ sinhquyển được UNESCO công nhận Động thực vật chủ yếu là các chủng loại chịumặn (đước, sú, vẹt, ; khỉ, chim, cá, )

- Tài nguyên biển

Thành phố Hồ Chí Minh duy nhất ở huyện Cần Giờ là có biển với chiềudài bờ biển khoảng 15 km kéo dài từ tỉnh Tiền Giang đến giáp ranh tỉnh Bà Rịa

- Vũng Tàu (ngược) với hai vịnh lớn nhất là vịnh Đồng Tranh và vịnh GànhRái

Nguồn lợi từ biển chủ yếu là nuôi trồng thủy hải sản, đánh bắt gần bờ và khaithác muối Việc khai thác, đánh bắt xa bờ còn hạn chế do đầu tư chưa đúngmức

Hiện nay Thành phố đang có chủ trương tận dụng các bãi biển vàchuyển đổi cơ cấu từ lúa năng suất thấp đất làm muối năng suất không ổn địnhsang nuôi trồng thuỷ hải sản, đồng thời đầu tư tàu công suất lớn phục vụ khaithác, đánh bắt xa bờ Tuy nhiên, vấn đề này cần phải được xem xét nghiêm túctránh tình trạng xảy ra hiện tượng xâm mặn

Nhận xét chung:

Những thuận lợi:

Việt Nam nằm trong khu vực Châu Á-Thái Bình Dương, một khu vực

có tốc độ phát triển kinh tế cao và năng động hàng đầu thế giới Với vị trí địa lýcủa mình và lợi thế phát triển so với cả nước, Thành phố Hồ Chí Minh có điềukiện vô cùng thuận lợi để phát triển thành một đô thị hiện đại ngang tầm vớicác nước trong khu vực

Là trung tâm khu vực Nam bộ, trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, khuvực kinh tế phát triển nhất và hiệu quả nhất cả nước, với hệ thống giao thônghuyết mạch, Thành phố Hồ Chí Minh có đủ điều kiện để phát triển các loại

hình dịch vụ cao cấp như tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, dịch vụ khoa học,viễn thông, cảng, vận tải, hậu cần cho toàn vùng và khu vực.

Hệ thống sông rạch tự nhiên phong phú góp phần làm giàu cảnh quan vàtạo điều kiện thuận lợi cho việc bố trí hệ thống tiêu thoát nước đô thị Địa hình,địa mạo tương đối bằng phẳng, quỹ đất đai còn có khả năng đáp ứng cho nhucầu phát triển đô thị trong tương lai Đặc điểm khí hậu ôn hòa, ít chịu của thiêntai bão lụt của Thành phố Hồ Chí Minh thuận lợi cho môi trường sống dân cư

Những khó khăn:

Lượng mưa phân bố không đều trong các mùa đã ảnh hưởng lớn đến lưulượng dòng chảy, xâm mặn gây khó khăn trong công tác cấp thoát nước vàảnh hưởng tới nông nghiệp Phần diện tích thấp, trũng có độ cao dưới 2 m vàdiện tích mặt nước chiếm đến 61% diện tích tự nhiên Thành phố lại nằm trongvùng có nền địa chất yếu đòi hỏi chi phí cao trong việc đầu tư xây dựng côngtrình

Nhìn chung, đất cho sản xuất nông nghiệp của Thành phố Hồ Chí Minhthuộc loại trung bình và xấu so với Đồng bằng sông Cửu Long và miền ĐôngNam Bộ Để tăng hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp lớn, cần phải có sự đầu tư,cải tạo đất, chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp phù hợp với quá trình đô thịhóa Tuy Thành phố rất quan tâm đến việc bảo vệ môi trường với nhiều chươngtrình, dự án nghiên cứu, đánh giá tác động và đề xuất giải pháp xử lý giảmthiểu ô nhiễm môi trường nhưng nhìn chung mức độ ô nhiễm môi trường vẫncòn ở mức khá cao

I.2.2 Kinh tế xã hội

Thành phố đạt mục tiêu cho giai đoạn 2002 - 2007 tốc độ tăng trưởngtổng sản phẩm nội địa (GDP) cao hơn giai đoạn 5 năm trước, với mức tăngbình quân là 13%/năm

Kết quả tăng trưởng kinh tế 5 năm 2002- 2007 cho thấy Thành phố đãđạt được mục tiêu tăng trưởng đề ra, đạt mức bình quân 11%/năm, cao hơn tốc

độ tăng 10,3%/năm của giai đoạn 1996 - 2000

Kinh tế trên địa bàn Thành phố chủ yếu dựa vào 2 khu vực công nghiệp– xây dựng và dịch vụ - thương mại:Khu vực công nghiệp - xây dựng luôn cótốc độ tăng giá trị gia tăng nhanh nhất, bình quân giai đoạn 2001-2005 là12,6%/năm (kế hoạch đề ra là 13%);

Khu vực dịch vụ - thương mại với tốc độ tăng trưởng giá trị gia tăngbình quân là 9,8%/năm (kế hoạch đề ra là 9,5%);

Nét nổi bật trong cơ cấu kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn2001-2005 là các ngành của khu vực dịch vụ đã bắt đầu phát triển khởi sắc vàđến giai đoạn 2002 – 2007 mới phát triển mạnh.Tuy vậy các ngành dịch vụ caocấp chiếm một tỷ trọng lớn.Tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 9,8%/năm so với8,4%/năm của giai đoạn 1996-2000

Các loại hình dịch vụ cao cấp: tài chính - ngân hàng, tín dụng bảo hiểm,viễn thông, công nghệ thông tin và truyền thông có tốc độ phát triển cao Cácloại dịch vụ khác như du lịch, giáo dục, y tế cũng tăng trưởng cao, với tốc độtăng bình quân hơn 10%/năm trong 5 năm qua Đây là những loại hình màThành phố thật sự có thế mạnh để phát triển phù hợp với định hướng chuyểndịch cơ cấu kinh tế sang các loại hình dịch vụ hiện đại

Năm 2007 dân số trong độ tuổi lao động của Thành phố Hồ Chí Minh

là 5.168.308 người, chiếm 70,75% tổng dân số toàn Thành phố Dân số trong

độ tuổi lao động tập trung chủ yếu ở thành thị với số lượng 4.550.981 người,chiếm 85,19% dân số trong độ tuổi lao động của Thành phố Cơ cấu lao động

có sự chuyển dịch khá nhanh sang các ngành công nghiệp (34.9%) và dịch vụ(58,8%) Năng suất lao động chung các ngành kinh tế trên địa bàn Thành phốtăng bình quân 8,5%/năm Cơ cấu lao động nông nghiệp có sự dịch chuyển khánhanh sang các ngành công nghiệp và dịch vụ Lao động trong khu vực nông-lâm-ngư nghiệp hiện chỉ còn chiếm 6,3% tổng lao động đang làm việc trên địabàn Thành phố và 25% số lao động đang sinh sống ở nông thôn Số lượng việclàm mới tạo ra hàng năm đều tăng, năm sau cao hơn năm trước Trong khu vựcnông thôn ngoại thành, nhiều ngành nghề được khôi phục và phát triển đã tạoviệc làm ổn định cho lao động, đưa nhanh tỷ lệ sử dụng lao động trong nôngnghiệp tăng đều qua các năm Những nỗ lực tích cực tạo việc làm mới trongthời gian qua đã góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp) Thu nhập ngày càng caokhiến cho cơ cấu chi tiêu của người dân chuyển dịch theo hướng tích cực: chicho ăn uống ngày càng giảm và tương ứng là sự gia tăng tỷ phần chi tiêu chocác hoạt động mua sắm, giải trí khác

Công tác xóa đói giảm nghèo đã đạt được những kết quả hết sức tíchcực khả quan.Trên cơ sở đó, các cấp các ngành đã có kế hoạch triển khai thựchiện, trước mắt đề ra mục tiêu tập trung hỗ trợ cho hộ nghèo nâng mức thunhập đầu người trên 5 triệu đồng/năm Với bình quân diện tích đất tự nhiên gần

3500 m2/người, do dân cư phân bố không đồng đều, chủ yếu tập trung ở 13

quận nội thành với mật độ 25.911 người/km2, trong khi đó mật độ dân số của 6quận ven chỉ khoảng 4.992 người/km2 và mật độ dân số của 5 huyện ngoạithành khoảng 610 người/km2; Căn cứ vào lịch sử hình thành và phân bố dân

cư, có thể phân làm 03 khu vực phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn nhưsau:

Khu vực trung tâm: Có quá trình định hình và phát triển hàng trăm năm, do

vậy hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị hình thành từ lâu với quy mô nhỏ, không cònđáp ứng nhu cầu phát triển trong tương lai Toàn bộ diện tích đất đều đã được

sử dụng với mật độ xây dựng rất cao

Khu vực 6 quận ven: Tuy mật độ dân số thấp hơn so với 13 quận nội thành,

nhưng còn bất cập về phát triển không gian đô thị, hạ tầng kỹ thuật không theokịp với tốc độ đô thị hóa và phát triển còn mang tính tự phát

Khu vực 5 huyện ngoại thành: Mật độ dân số khá thấp, các khu vực dân cư

phân tán, thuận lợi cho việc phát triển các khu đô thị mới.Thành phố đã vàđang triển khai nhiều khu đô thị mới hiện đại trên địa bàn các quận ven vàhuyện ngoại thành như: Khu đô thị mới Thủ Thiêm tổng diện tích khoảng 772ha; Khu Nam Thành phố Hồ Chí Minh với quy mô khoảng 3.000 ha; Khu đôthị mới Tây Bắc Thành phố với quy mô khoảng 6.000 ha

Với việc thực hiện các dự án ở các huyện ngoại thành cho thấy tình hình dân số

sẽ tập trung đông hơn các khu kinh tế và khu công nghiệp nhiều sẽ thúc đẩy cáccác huyện ngoại thành phát triển mạnh hơn và góp phần quan trọng chung cho

sự phát triển kinh tế xă hội của Thành Phố Hồ Chí Minh

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:

I.3.1 Nội dung

 Khái quát chung trên địa bàn nghiên cứu

 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu

 Hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất đặc biệt là công tác thuhồi đất phục vụ đầu tư các dự án

 Một số vấn đề rút ra trong hoạt động của Trung tâm

 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp thống kê:

Là phương pháp nghiên cứu chủ yếu trong công tác quy hoạch sửdụng đất để đánh giá, phân tích hiệu quả sử dụng đất, đánh giá biến động đấtđai, tính chu chuyển đất đai và dự báo những cơ sở về mặt định lượng trongcông tác dự báo của quy hoạch

 Phương pháp kế thừa:

Đây là phương pháp không thể thiếu Tuy việc thực hiện không khó nhưng để

có số liệu kế thừa một cách chính xác và làm cơ sở cho các phương án quyhoạch và kế hoạch sử dụng đất để cần lựa nguồn gốc tài liệu có tính pháp lýcao, đồng thời phải xử lý các kết quả có trước một cách có chọn lọc

 Phương pháp bản đồ:

Là thể hiện kết quả nghiên cứu, nội dung nghiên cứu trong không gian đồ họavới cơ sở tóan học thống nhất và với một tỉ lệ bản đồ được quy định nhằm phảnánh và minh họa kết quả nghiên cứu

Sử dụng phương pháp bản đồ giúp có cái nhìn tổng quát về khu vực nghiên cứu(thành phố Hồ Chí Minh)

 Phương pháp thu thập thông tin:

Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan Phân tích đánh giá các nguồn thông tin,

số liệu có liên quan đến hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM

 Phương pháp phân tích tổng hợp:

Phân tích nội dung các văn bản hiện hành, kết hợp tham khảo, trao đổi ý kiếnvới các chuyên gia, cán bộ có liên quan đến lĩnh vực đất đai

PHẦN II

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Trung tâm Phát triển Quỹ đất đang tọa lạc tại 02 Phạm Ngũ Lão,Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, TP.HCM Trung tâm Phát triển quỹ đấtTP.HCM thành lập theo Quyết định 110/2003/QĐ-UB ngày 03.7.2003 củaUBND Thành phố và Quyết định số 121/QĐ-TNMT ngày 06.10.2003 của SởTài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định tổ chức và hoạt động củaTrung tâm, Trung tâm đã đi vào hoạt động với cơ cấu về tổ chức như sau:Trung tâm dựa trên cơ sở áp dụng chế độ Thủ trưởng, kết hợp nguyên tắc tậptrung dân chủ, tôn trọng sự lãnh đạo của Đảng và phát huy dân chủ cơ sở thôngqua hoạt động của các tổ chức Đoàn thể và theo đúng các quy định của Phápluật; Giám đốc Trung tâm là người đại diện trước Pháp luật và là chủ tài khoảncủa Trung tâm, do Chủ tịch UBND Thành phố bổ nhiệm, trực tiếp lãnh đạo vàđiều hành mọi hoạt động của Trung tâm, chịu trách nhiệm trước Chủ tịchUBND Thành phố và Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố vềkết quả thực hiện Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm, Quy chế tài

chính, Quy định về tổ chức và hoạt động của Trung tâm và các chỉ tiêu nhiệm

vụ cụ thể được giao; Dưới Giám đốc Trung tâm có các Phó giám đốc Trungtâm và các Phòng chức năng giúp việc cho Giám đốc Trung tâm trên cơ sởphân công nhiệm vụ trên cơ sở văn bản và nội dung cụ thể

Tổ chức của Trung tâm: Thành lập thêm các phòng như: Phòng Bồi thường,giải phóng mặt bằng; phòng Cung ứng dịch vụ Pháp lý và Đầu tư Tách phòng

Kế hoạch Tài chính thành 02 phòng: Phòng Kế hoạch và phòng Tài chính.Củng cố và kiện toàn bộ máy tổ chức, nâng cao năng lực CBCC hiện có vàtuyển dụng lao động có nghiệp vụ chuyên môn và phẩm chất đạo đức tốt để đủsức triển khai thực hiện nhiệm vụ năm 2005 và những năm tiếp theo.Thườngxuyên tổ chức những cuộc thi nhằm nâng cao nghiệp vụ chuyên môn củaCBCC và hợp đồng lao động trong Trung tâm

Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM ra đời là một chính sách đúngđắn trong việc quản lý Nhà nước về đất đai Với sự ra đời của Luật Đất đai

2003 và các văn bản ban hành dưới Luật có liên quan đến Trung tâm phát triểnquỹ đất như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 của Chính phủ vềthi hành Luật Đất đai 2003; Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03.12.2004 củaChính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07.12.2004 của Bộ Tài chính hướng dẫnthực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03.12.2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất càng thể làm rõ ngoàinhững chức năng và nhiệm vụ được ban hành Chính vì vậy, Trung tâm phải cónhững thay đổi về mặt tổ chức cũng nhu hoạt động sao cho phù hợp với tinh

thần Luật Đất đai 2003 mới ban hành và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29.10.2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003, được nêu rõ tại Điều

10 Nghị định 181 quy định nhiệm vụ mới của Tổ chức phát triển quỹ đất (hay

Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM) như sau: “thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi nhà nước có quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý” Bên cạnh đó, Tổ chức Phát triển quỹ đất đang được các địa

phương nghiên cứu thành lập Do đó định hướng về mặt tổ chức và hoạt độngcủa Trung tâm có tính chất rất là quan trọng, góp phần tạo nên một thị trườngBất động sản lành mạnh, ổn định, khai thác được tiềm năng tối đa từ đất, phát

huy hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai

Trung tâm còn có thêm những chức năng sau: Tổ chức thực hiện việc bồithường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất sau khi quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quản lý quỹ đất thuộc khu vực

đô thị và khu vực đã có quy hoạch phát triển đô thị mà Nhà nước đã thu hồinhưng chưa giao, chưa cho thuê Ngoài những nhiệm vụ đã được quy địnhtrong Quyết định số 110/2003/QĐ-UB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố,Trung tâm còn thực hiện một số nhiệm vụ khác như:

Thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặtbằng theo quyết định thu hồi của UBND Thành phố đối với trường hợp thu hồiđất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt mà chưa có côngtrình, dự án cụ thể.

Quản lý quỹ đất Nhà nước đã thu hồi đối với các trường hợp sau:Quỹ đất được thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt

mà chưa có công trình, dự án cụ thể do Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiệnviệc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng theo quyết định thuhồi của UBND Thành phố; Quỹ đất do Nhà nước thu hồi trong trường hợp quyđịnh tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003đối với đất thuộc khu vực đô thị, khu vực đã có quy hoạch phát triển đô thị

Sơ đồ 1: Bộ máy của Trung tâm phát triển quỹ đất

II.2 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu II.2.1 Ban hành các văn bản

Trước khi có luật Đất đai 1993, công tác quản lý Nhà nước về đất đaitrên địa bàn Thành phố gặp nhiều khó khăn, do hệ thống các văn bản của Nhànước về đất đai còn chưa được thống nhất và chưa được quy định cụ thể, nhậnthức của nhân dân về luật đất đai, trình độ quản lý chưa tốt, chuyên mônnghiệp vụ của cán bộ Ngành Địa chính còn hạn chế, trang thiết bị phục vụ chocông tác chưa đồng bộ

Ngày 14.7.1993 Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, lần đầu tiên thừa nhậnđất đai có giá trị, cùng với việc quy định chế độ quản lý Nhà nước về đất đai,quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được bảo đảm….Các doanh nghiệpkinh doanh địa ốc có sự chuẩn hóa trong việc tổ chức sản xuất kinh doanh Sự

chuyển dịch bất động sản diễn ra trên quy mô lớn, nhiều khu dân cư, khu côngnghiệp, khu chế xuất mới xây dựng đi vào hoạt động có hiệu quả Đến thờiđiểm này thị trường Bất động sản trở nên sôi động.

Tuy nhiên công tác quản lý đất đai còn hạn chế, việc quản lý, sử dụng đất đaicủa tổ chức thiếu chặt chẽ, hiệu quả thấp, để xảy ra nhiều tiêu cực như: Sửdụng đất tùy tiện, lấn chiếm, mua bán trái phép, thu tiền sử dụng đất chưa đúngnguyên tắc …Trở thành sự nhức nhối của toàn xã hội, được toàn xã hội quantâm và đòi hỏi phải giải quyết

Để từng bước khắc phục những tình trạng trên, đưa việc quản lý, sử dụngđất vào nề nếp, đúng pháp luật, ngày 22.4.1996 Thủ tướng Chính phủ ban hànhChỉ thị 245/TTg về việc tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý,

sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất(đối với đất chuyên dùng) Chỉ thị có một số nội dung như sau: Tiến hành kiểmtra, thống kê, đánh giá toàn bộ hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địabàn Thành phố; Xác định lại nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, diện tích đấtkhông sử dụng hết thì phải trả lại nhà nước (thông qua hình thức thu hồi đất).Bên cạnh đó, để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, UBND Thành phốphải tiến hành quy hoạch đồng bộ khu dân cư, cơ sở hạ tầng đến các công trìnhcông xây dựng các khu nhà ở để bán, cho thuê hoặc sau khi xây dựng xong cơ

sở hạ tầng dân tự làm theo quy hoạch Trong quy hoạch phát triển khu côngnghiệp mới phải bố trí đất đai để di chuyển các xí nghiệp sản xuất công nghiệp

có chất thải độc hại ra khỏi đô thị Tổ chức di chuyển gấp các xí nghiệp ở gần

các khu dân cư để giảm ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng đến sức khỏe củangười dân.

Đến năm 1998, nền kinh tế cả nước bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảngkinh tế khu vực Thu nhập giảm, sức mua của người dân cũng có phần hạn chế,sản xuất hàng hóa bị ngưng trệ, do không tiêu thụ được sản phẩm Trước tìnhhình đó, nhà nước đã đề ra nhiều biện pháp kích cầu để kích thích kinh tế pháttriển, tạo điều kiện cho người dân nhất là những người có thu nhập thấp có nơi

ở và việc làm ổn định Tuy nhiên chưa có giải pháp thích hợp dung hòa giữaquyền lợi của Nhà nước – nhà đầu tư - người sử dụng đất khiến tốc độ đô thịhóa chậm lại, tranh chấp kéo dài, giá bất động sản tăng lên dẫn đến cơn sốt giábất động sản năm 2001 -2002

Trước tình hình đó, thị trường Bất động sản nước ta nói chung và thànhphố Hồ Chí Minh nói riêng còn ở bước đầu mới hình thành, đang trong giaiđoạn phát triển tự phát, hệ thống pháp luật đất đai và bất động sản còn nhiềubất cập do thiếu đồng bộ và chồng chéo, công tác quy hoạch chưa hoàn chỉnh,

hệ thống dịch vụ công để hỗ trợ thị trường bất động sản còn thiếu, hệ thống hồ

sơ đang ký đất và tài sản trên đất chưa hoàn thiện…Có thể nói thị trường Bấtđộng sản phát triển không ổn định, hiện tượng đầu cơ đất đai khá phổ biến:Cơn sốt nhà năm 2001 – 2002 đã kéo dài trong thời gian khá lâu, giá nhà đất đãtăng gấp nhiều lần Do đó biện pháp để hạn chế nạn đầu cơ đất đai là hết sứccần thiết và cấp bách cho thị trường bất động sản hiện nay Giai đoạn này thịtrường Bất động sản vượt quá sự quản lý của Nhà nước:

Trong thực tế đầu cơ bất động sản diễn ra dưới các hình thức: Đầu cơ hợp pháp

của cá nhân và đơn vị có chức năng kinh doanh bất động sản Các giao dịchchuyển nhượng thông qua các thủ tục của Nhà nước và nộp đủ các khoản thuếtheo quy định Đầu cơ bất hợp pháp của các cá nhân và đơn vị không có chứcnăng kinh doanh bất động sản nhằm mục đích trục lợi, mua bán chuyển nhượnggiấy tay không nộp thuế, cần có biện pháp ngăn chặn hình thức đầu cơ này Cácdạng đầu cơ phổ biến thường là đón đầu trước việc tăng giá đất tại các khu quyhoạch, nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nhưng không đầu tư mà chờ tănggiá để chuyển nhượng lại, mua bán nền nhà tại các khu quy hoạch của dự ánnhà ở, chờ tăng giá để chuyển nhượng lại

Hệ quả của việc đầu cơ trên là đẩy giá đất tăng cao dẫn đến cơn sốt đất

và đất bỏ hoang hóa sử dụng không hiệu quả Bất động sản là tài sản có giá trịlớn, nếu đầu cơ sẽ dẫn đến đồng vốn sẽ tập trung vào thị trường này, thiếu vốncho sản xuất, ảnh hưởng đến sự phát triển của kinh tế Nhằm hạn chế tình hìnhđầu cơ đất đai trên, Thành phố đã ban hành nhiều biện pháp hành chính như:Ngày 24.5.2001 Thủ tướng Chính phủ ra Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg vềviệc xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh và Thông tư 83/2001/TT-BTC ngày 04.10.2001 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện việc xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nướctrên địa bàn Thành phố (Đối với loại đất giao cho doanh nghiệp Nhà nước và

cơ quan hành chính, sự nghiệp) Ngày 25.7.2001, UBND Thành phố ban hànhChỉ thị 20/2001/CT-UB về thanh tra, quản lý sử dụng đất trên địa bàn thànhphố Hồ Chí Minh Tuy nhiên tình trạng môi giới thực hiện việc chuyển mục