Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam

BăGIÁOăDCăVÀăÀOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HCM ầầầ.  ầầầầ. TÔ CÔNG THÀNH P P H H Á Á T T T T R R I I   N N D D   C C H H V V   T T H H   M M     N N H H G G I I Á Á   V V I I   T T N N A A M M Chuyên Ngành : Thng mi Mưăs : 62.34.10.01 LUNăÁNăTINăSăKINHăT Ngiăhngădnăkhoaăhc: GS.TSăNGUYNăỌNGăPHONG TP.ăHăCHệăMINHă– NMă2012 i MCăLC LI CAM OAN DANH MC CÁC CH VIT TT DANH MC BNG DANH MC BIU  VÀ HÌNH V M U 1. T VN  1 2. MC TIÊU NGHIÊN CU 2 3. TNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CU LIÊN QUAN N LUN ÁN 3 4. I TNG NGHIÊN CU VÀ PHM VI NGHIÊN CU 6 5. PHNG PHÁP NGHIÊN CU 7 6. QUY TRÌNH NGHIÊN CU 8 7. TệNH MI VÀ ịNG GịP CA LUN ÁN 9 8. KT CU CA LUN ÁN 9 CHNG 1: C S KHOA HC V PHÁT TRIN DVTG TRONG NN KINH T QUC DÂN 1.1. KHÁI NIM V TG VÀ DVTG 10 1.1.1. Khái nim dch v 10 1.1.2. Phơn loi các loi hình dch v 11 1.1.3. Thm đnh giá 12 1.1.3.1. Khái nim TG 12 1.1.3.2. Mi quan h gia TG vƠ kim toán 13 ii 1.1.3.3. Mc đích TG tƠi sn 15 1.1.3.4. Các phng pháp trong TG 16 1.1.3.5. Quy trình TG 20 1.1.4. Dch v thm đnh giá 21 1.1.4.1. Khái nim DVTG 21 1.1.4.2. c đim DVTG 23 1.1.4.3. Vai trò ca DVTG 25 1.1.4.4. Phát trin DVTG 26 1.2. C S KHOA HC V PHÁT TRIN DVTG 27 1.2.1. Lý thuyt cung và cu v DVTG 27 1.2.1.1. LỦ thuyt cu DVTG 27 1.2.1.2. LỦ thuyt cung DVTG 28 1.2.2. Mi quan h v cung – cu đi vi s phát trin ca DVTG 29 1.2.3. C s lỦ thuyt liên quan đn xu hng s dng DVTG 32 1.2.4. C s lỦ thuyt v cnh tranh tác đng đn DVTG 33 1.2.5. Các yu t v mô tác đng đn s phát trin ca DVTG 35 1.2.6.  xut mô hình các nhơn t tác đng đn phát trin DVTG 37 1.3. NGHIÊN CU KINH NGHIM PHÁT TRIN DVTG TI MT S QUC GIA 38 1.3.1. DVTG ti Singapore 38 1.3.2. DVTG ti Malaysia 41 1.3.3. DVTG ti Thái Lan 44 1.3.4. DVTG Australia 45 iii 1.3.5. Nhng bƠi hc kinh nghim cho Vit Nam 47 CHNG 2: THC TRNG PHÁT TRIN DVTG  VIT NAM THI GIAN QUA 2.1 TÌNH HÌNH PHÁT TRIN DVTG T 1997 N 2011 50 2.1.1 Tình hình phát trin DVTG giai đon t 1997 – 2005 50 2.1.2 Tình hình phát trin DVTG giai đon t 2005 đn 2011 55 2.1.3 Phơn tích kt qu kho sát tình hình cung ng DVTG ca các doanh nghip cung ng 61 2.1.3.1 V mu nghiên cu 61 2.1.3.2 V sn phm DVTG ca công ty 62 2.1.3.3 Phng thc tip cn khách hƠng 66 2.1.3.4 Khó khn các doanh nghip cung ng DVTG gp phi 68 2.1.3.5 Các doanh nghip t đánh giá 71 2.1.4 Phơn tích kt qu kho sát t phía ngi s dng DVTG 74 2.1.4.1 Mu nghiên cu 74 2.1.4.2 Mc đích vƠ tiêu thc s dng DVTG ca ngi s dng DV 75 2.1.4.3 Kênh thông tin tip cn DN cung ng DVTG 76 2.1.4.4 Tiêu thc la chn DN cung ng DVTG 78 2.2 PHÂN TệCH CÁC NHÂN T TÁC NG N S PHÁT TRIN DVTG 80 2.2.1 Mô hình các nhơn t nh hng đn DVTG ti Vit Nam 80 2.2.2 Xơy dng, kim đnh thang đo các nhơn t tác đng đn DVTG ti Vit Nam 83 2.2.2.1 C s xơy dng và kim đnh thang đo các nhơn t 83 2.2.2.2 Kt qu phân tích Cronbach alpha ca thang đo các nhơn t tác đng đn s phát trin DVTG 86 iv 2.2.2.3 Kt qu phơn tích nhơn t EFA ca thang đo các yu t tác đng đn s phát trin DVTG 88 2.2.3 Mô hình điu chnh các nhơn t nh hng đn DVTG ti Vit Nam 90 2.2.4 Phân tích mô hình hi quy tuyn tính các nhơn t tác đng đn DVTG 91 2.2.4.1 Phân tích tng quan các nhơn t - h s Pearson 91 2.2.4.2 Phân tích mi tng quan các nhơn t bng mô hình hi quy tuyn tính 92 2.2.4.3 Kim đnh gi thuyt 93 2.3 ÁNH GIÁ CHUNG V HOT NG DVTG TI VN 95 2.3.1 im mnh 95 2.3.2 im yu 96 2.3.3 C hi 96 2.3.4 Thách thc 97 CHNG 3: GII PHÁP PHÁT TRIN DVTG  VIT NAM 3.1 QUAN IM PHÁT TRIN DVTG  VN N NM 2020 99 3.2 GII PHÁP PHÁT TRIN DVTG  VN 101 3.2.1 Mc tiêu ca các gii pháp phát trin DVTG  VN 101 3.2.2 Cn c đ xut các gii pháp phát trin DVTG  VN 101 3.2.3 Ni dung các gii pháp phát trin DVTG  VN 102 3.2.3.1 Gii pháp nơng cao cht lng vƠ giá tr DVTG 102 3.2.3.2 Nơng cao nng lc cnh tranh ca các doanh nghip cung ng DVTG104 3.2.3.3 HoƠn thin môi trng pháp lỦ cho phát trin DVTG 106 3.2.3.4 Phát trin doanh nghip cung ng DVTG 109 3.2.3.5 Cung ng DVTG tƠi sn vô hình 113 v 3.2.3.6 Phát trin hp tác quc t vƠ cung ng DVTG ra th trng th gii 115 3.2.3.7 Phát trin s lng các doanh nghip kinh doanh DVTG 117 3.2.4 Kin ngh vi c quan nhƠ nc vƠ Hi TG VN 119 3.2.4.1 Nhn thc v vai trò ca Chính ph trong DVTG 119 3.2.4.2 Tng cng nng lc qun lỦ NhƠ nc v DVTG 120 3.2.4.3 Thành lp vin TG NhƠ nc 120 3.2.4.4 Kin ngh đi vi Hi TG Vit Nam 120 3.2.4.5 Tng cng hp tác quc t trong lnh vc TG 122 3.2.4.6 Kin ngh nơng cao nng lc ca đi ng thm đnh viên c v s lng vƠ cht lng 123 3.2.4.7 Tng cng c s vt cht, h thng thông tin, c s d liu phc v hot đng ca DVTG 125 3.2.4.8 ThƠnh lp hi đng TG quc gia 126 KT LUN 128 CÁC CỌNG TRÌNH à C CỌNG B TÀI LIU THAM KHO PH LC vi DANHăMCăCÁCăCHăVITăTT API : Vin bt đng sn Australia (Australian Property Institute) ASA : ASEAN Valuers Association (Hip hi TG các nc ASEAN) ASEAN : Cng đng các nc ông Nam Á (Asia – Pacific Economic Co- oporation) AVA : American Society of Appraisers (Hip hi các Thm đnh viên M) BS : Bt đng sn BVAEA : Hi đng các nhƠ đnh giá, nhƠ TG vƠ đi lỦ kinh doanh bt đng sn (The Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents) DVTG : Dch v thm đnh giá DN : Doanh nghip DV : Dch v GDP : Tng sn phm quc ni (Gross Domectis Product) GNP : Tng sn phm quc dơn (Gross National Product) IAAO : International Association of Assessing Officers (Hip hi các nhƠ TG quc t). ISM : Vin các nhƠ giám đnh Malaysia (Institution of Surveyors, Malaysia) IVSC : International Valuation Standards Council (Hi đng tiêu chun TG quc t). MUTRAP : D án h tr thng mi đa biên (Multilateral Trade Assistance Project) NCS : Nghiên cu sinh vii NH : Ngân hàng NH TMCP : Ngơn hƠng thng mi c phn PEPS : Hip hi các nhƠ TG khu vc t nhơn (Association Of Valuer, Property Managers, Estate Agents And Property Consultants In The Private Sector Malaysia) PVB : Vn phòng TG bt đng sn (Property Valuation Bureau) RICS : Royal Institution of Chartered Surveyors (Vin TG hoƠng gia Anh). SISV : vin các nhƠ TG vƠ kho sát Singapore (Singapore Institute of Surveyors and Valuers) TG : Thm đnh giá TV : Thm đnh viên VAT : Hip hi các nhƠ TG Thái Lan (Valuation Association of Thailand) VN : Vit Nam WAVO : World Association of Valuation Organisations (Hip hi các t chc thm đnh th gii). WTO : T chc thng mi th gii (World Trade Organization) viii DANHăMCăCÁCăBNG Trang Bng 2.1: Chin lc đi phó ca Doanh nghip cung ng DVTG 72 Bng 2.2: Kt qu Cronbach’s Alpha ca các thang đo thƠnh phn 88 Bng 2.3: Kt qu phơn tích nhơn t EFA 90 Bng 2.4: Kt qu phơn tích tng quan gia các nhơn t 93 Bng 2.5 : Kt qu kim đnh gi thuyt mi liên h các nhơn t 94 ix DANHăMCăCÁCăBIUăăVÀăHÌNHăV Trang Hình 0.1: Quy trình thc hin nghiên cu 8 Hình 1.1: Mô hình mi liên h các nhơn t cung vƠ cu tác đng đn xu hng phát trin th trng 30 Hình 1.2: Mô hình ch s hƠi lòng khách hƠng ca M (American Customer Satisfaction Index – ACSI) 32 Hình 1.3: Mô hình phơn tích các nhơn t tác đng đn phát trin DVTG 38 Biuăđă2.1: Khi lng thm đnh  mt s đa phng (2008 – 2010) 53 Biuăđă2.2: S lng hp đng DVTG qua các nm 57 Biuăđă2.3: Tc đ tng trng doanh thu qua các nm 57 Biuăđă2.4: Phơn tích cu th trng 57 Biuăđă2.5: S lng các doanh nghip vƠ doanh thu nm 2010 58 Biuăđă2.6: T l Doanh thu ca các doanh nghip 59 Biuăđă2.7: Phơn b các Doanh nghip vƠ chi nhánh doanh nghip TG trên phm vi c nc (nm 2011) 60 Hình 2.8: Loi hình doanh nghip TG 62 Hình 2.9: S nm đƣ hot đng ca doanh nghip DVTG 62 Hình 2.10: Nhóm SP DVTG ch lc ca công ty 63 Hình 2.11: Nhóm SP DVTG ch lc ca công ty trên tng doanh thu 66 Hình 2.12: Loi hình DVTG ca doanh nghip 67 Hình 2.13: Các hot đng xúc tin thng mi ca DN cung ng DVTG 68 Hình 2.14: Các khó khn ca DNDVTG 70 Hình 2.15: Mc đ giám sát cht lng 72 [...]... o 5 o nghiên o c , Thông tin và t Nam Có o Real estate principles a value approach o Market analysis for real estate g (2005) [49] Tài 6 o The student handbook to the appraisal of real estate o Land valuation adjustment procedures and assignments Trong a có công trình nào 4 NG NGHIÊN C U VÀ PH M VI NGHIÊN C U 4.1 4.2 1997 2011 7 5 U 280 (xem hình 0.1) ngh 8 Thôn lý giá T , Ngành có S 6 QUY TRÌNH NGHIÊN... DV 7.2 thành, và xá qua 8 T C U C A LU N ÁN dân : phát G 10 1.1 KHÁI NI M V 1.1.1 - Theo - Theo 14, tr 312] - 11 Nh 1.1.2 b - - 12 chính khác, 1.1.3 1.1.3.1 Th - Theo ông Fred Peter Marrone Theo GS Lim Lan Yuan Singapore: - am 13 1.1.3.2 : khác 14 15 G 1.1.3.3 có tính 16 n, nó theo Có th 1.1.3.4 Các sau: Khi TC06): tài 17 - uá trình - Giá cung g pháp này ch - - 18 n = TC06): 19 - b - cung . đnh giá min Nam (2009) [32]. ơy lƠ bƠi vit nhm nói lên s cn thit ca ngƠnh thm đnh giá, thm đnh giá bt đng sn. Thông qua vic đánh giá thc trng ngh thm đnh giá  Vit Nam, . thành, phát trin DVTG ti Vit Nam vƠ thc trng phát trin DVTG ti Vit Nam t phía cung vƠ c phía cu và xác đnh mô hình các nhơn t nh hng đn phát trin DVTG ti Vit Nam. Th. thúc đy s phát trin thm đnh giá  Vit Nam trong nhng nm ti” (2003), tác gi Phm Th Ngc M, i hc Quc gia TP HCM. -  án “Nâng cao nng lc và phát trin ngh thm đnh giá giai