Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản tại ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan viết chuyên đề thực tập tốt nghiệp với đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội” công sức em tự nghiên cứu viết thời gian thực tập chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội Mọi tài liệu khác mang tính chất đọc tham khảo Sinh viên Ngô Đức Trọng SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt MỤC LỤC DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS DongA Bank NHTM CNH – HĐH XHCN TSĐB KTXH SXKD DNNN NHNN Thuế TNDN NVL SV: Ngô Đức Trọng Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á Ngân hàng thương mại Cơng nghiệp hóa - đại hóa Xã hội chủ nghĩa Tài sản đảm bảo Kinh tế xã hội sản xuất kinh doanh Doanh nghiệp Nhà nước Ngân hàng Nhà nước Thuế thu nhập doanh nghiệp Nguyên vật liệu Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định dự án đầu tư ngân hàng Đông Á 26 chi nhánh Hà Nội 26 Bảng 1.1: Cơ cấu tiền gửi Bảng 1.2: Cơ cấu nợ qua năm Bảng 1.3: Hoạt động toán quốc tế kinh doanh ngoại tệ Bảng 1.4: Kết hoạt động kinh hoanh Bảng 1.5: Bảng tính 47 Bảng 1.6 Dự toán vốn đầu tư 59 Bảng 1.7: Tình hình thẩm định dự án kinh doanh bất động sản 64 SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế Việt Nam đường ngày phát triển hội nhập kinh tế quốc tế, dần khẳng định vị trí trường quốc tế Chính vậy, nhu cầu vốn đầu tư cho phát triển kinh tế xã hội lớn Trong lượng vốn lớn lại dự trữ dân vàng, USD… Sự lưu chuyển vốn kinh tế thực thông qua trung gian tài thị trường tài Tại Việt Nam, thị trường tài chưa phát triển đáp ứng yêu cầu chủ yếu nhu cầu vốn dựa vào trung gian tài Trong đó, ngân hàng thương mại đóng vai trị vơ quan trọng việc lưu chuyển nguồn vốn kinh tế Việt Nam nghiệp vụ chuyên mơn Với phương châm ngân hàng thương mại “bảo tồn vốn” kinh doanh “có lãi”, việc thu hút nguồn vốn vấn đề quan trọng ngân hàng cho vay phải thu hồi vốn gốc lãi hạn Vì vậy, cơng tác thẩm định dự án vay vốn đầu tư nói chung dự án kinh doanh BĐS nói riêng ngày trọng ngân hàng Việt Nam Trong thời gian thực tập phòng khách hàng doanh nghiệp chi nhánh ngân hàng Đơng Á Hà Nội Trong q trình thực tập, với thu thập tìm hiểu cơng tác thẩm định dự án đầu tư chi nhánh Em nhận thấy công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS ngân hàng ý đến, cịn q trình hồn thiện Mà khách hàng vay vốn kinh doanh BĐS khách hàng đầy tiềm với dự án quy mô vốn lớn, lợi nhuận cao Bên cạnh thị trường BĐS Việt Nam q trình phát triển, hồn thiện nên rủi ro cao Do đó, cơng tác thẩm định dự án vay vốn kinh doanh BĐS ngân hàng quan trọng Chính vậy, em lựa chọn chuyên đề tốt nghiệp với đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội” Bài viết chia làm hai chương: Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội Chương 2: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp, suốt thời gian thực tập em nhận hướng dẫn bảo tận tình giáo PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt giúp đỡ anh chị phòng khách hàng doanh nghiệp chi nhánh ngân hàng Đơng Á Hà Nội Trong q trình thực viết mình, cịn hạn chế kiến thức kinh nghiệm thực tế nên viết em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận nhận xét, đánh giá quý báu thầy để viết em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐÔNG Á - CHI NHÁNH HÀ NỘI 1.1 Giới thiệu chung ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển DongA Bank - chi nhánh Hà Nội Được chấp thuận ngân hàng nhà nước, chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội thành lập vào ngày 17/09/1993, sau thành lập ngân hàng Đông Á năm Sự đời chi nhánh Hà Nội bước ngoặt lớn đánh dấu phát triển tồn hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Đơng Á Ngày 17/09/2008 ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội thức chuyển trụ sở địa điểm mới: số 181 Nguyễn Lương Bằng, quận Đống Đa, Hà Nội kỷ niệm 15 năm thành lập phát triển (17/09/1993 – 17/09/2008) Có mặt thành phố thủ đô từ ngày đầu thành lập ngân hàng, chi nhánh Hà Nội chứng kiến bước đi, thời khắc vươn mạnh lớn mạnh Đông Á Trong trình phát triển, DongA Bank - chi nhánh Hà Nội không ngừng sáng tạo, nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ ngân hàng đáp ứng nhu cầu khách hàng thủ nói riêng khu vực miền Bắc nói chung thơng qua số sinh động 1.1.2 Cơ cấu tổ chức DongA Bank - chi nhánh Hà Nội (Ban hành theo định số: 03/QĐ - HĐQT - DAB ngày 20/01/2011 Hội đồng quản trị Ngân hàng Đông Á) SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức ngân hàng Đơng Á - chi nhánh Hà Nội Phịng hành tổng hợp Phòng khách hàng cá nhân Ban Giám đốc Phòng khách hàng doanh nghiệp Phòng kinh doanh Phòng kế tốn Các phịng giao dịch trực thuộc PGD Bạch Mai PGD Kim Liên PGD Ba Đình PGD Cầu Giấy PGD Minh Khai PGD Hồ Gươm PGD Long Biên PGD.ThanhXuân PGD Hà Đơng Phịng kiểm sốt nội Nguồn: Phịng hành tổng hợp ngân hàng Đơng Á - chi nhánh Hà Nội 1.1.3 Tổng quan hoạt động dịch vụ kinh doanh ngân hàng 1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn Bảng 1.1: Cơ cấu tiền gửi Đơn vị: triệu đồng Tiền gửi 2008 2009 2010 Tiền gửi khơng kỳ hạn 484226.75 391420.6 481447.4 Tiền gửi có kỳ hạn 1245563.875 2424306 2981896 Tiền gửi ký quý 58035.25 53854.13 66240.57 Tiền gửi vốn chuyên dùng 3338 6724.375 8270.981 Tổng 1791163.875 2876305 3537855 Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Đông Á chi nhánh Hà Nội SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Năm 2010, sau nỗ lực thân tế bào kinh tế với giải pháp phủ bước ngăn chặn đà suy thối tài chính, kinh tế phục hồi Cùng với xu hướng ngành ngân hàng, lãi suất huy động điều chỉnh tăng lên Do đó, mà tổng vốn huy động năm 2010 3537855 triệu đồng tăng 23% so với năm 2009 đạt vượt mức kế hoạch 19% Theo bảng số liệu ta thấy được: tổng vốn huy động năm 2009 2876305 tăng 60.58% so với năm 2008 va năm 2010 tăng 23% so với năm 2009 Điều cho thấy tổng nguồn vốn huy động DongA Bank - chi nhánh Hà Nội tăng năm gần Mặc dù kinh tế cịn nhiều khó khăn cạnh tranh mạnh mẽ NHTM khác, DongA Bank - chi nhánh Hà Nội với sách linh hoạt hiệu hoàn thành vượt mức tăng trưởng đặt Đánh dấu phát triển đầy tiềm tương lai 1.1.3.2 Hoạt động tín dụng Bảng 1.2: Cơ cấu nợ qua năm 2008 2009 2010 Chỉ tiêu Tỷ Tỷ Tỷ Tỷ Tỷ Tỷ Đồng trọng đồng trọng đồng trọng Tổng dư nợ 1439.13 100% 2932.88 100% 4335.88 100% Nợ ngắn hạn 1095.61 76.13% 1829.82 62.39% 2574.21 59.37% Nợ trung hạn 289.41 20.11% 908.60 30.98% 1021.10 23.55% Nợ dài hạn 54.11 3.76% 194.45 6.63% 740.57 17.08% Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Đông Á chi nhánh Hà Nội Theo bảng số liệu ta thấy: tổng dư nợ 31/12/2010 4335.88 tỷ đồng tăng 45% so với năm 2009 tăng gần gấp ba lần so với năm 2008 Cùng với nhu cầu vốn thị trường tăng lên có phản ứng tích cực kinh tế sách kích cầu hỗ trợ lãi suất đầy cầu vốn lên Tỷ trọng cho vay trung dài hạn giảm dần, ngân hàng hướng đến cho vay ngắn hạn thận trọng cho vay dài hạn theo định hướng ngân hàng năm tới “ngân hàng bán lẻ” Trong thời gian tới, ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội tập trung vào dự án lớn có hiệu tín dụng trung, dài hạn Ngân hàng triển khai sản phẩm cho vay 24 phút thấu chi qua tài khoản thẻ sản phẩm dành cho tất người với thủ tục nhanh gọn 24 phút mà chưa có ngân hàng có Một lần DongA Bank nói chung DongA Bank - chi nhánh Hà Nội nói riêng khẳng định hình ảnh “người bạn đồng hành tin cậy” 1.1.3.3 Hoạt động kinh doanh thẻ SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Thẻ mạnh ngân hàng Đơng Á nói chung ngân hàng Đơng Á - chi nhánh Hà Nội nói riêng Theo báo cáo kết hoạt động kinh doanh số lượng thẻ ngân hàng Đông Á chi nhánh Hà Nội phát hành năm 2008: 103478 Năm 2009: 107983 thẻ năm 2010 214285 thẻ Cho thấy số lượng thẻ phát hành tăng qua năm gần năm 2010 số lượng thẻ phát hành tăng gấp đôi so với năm 2009 Điều chứng tỏ ưa chuộng khách hàng với loại thẻ ngân hàng tiềm phát triển lớn thẻ Ngân hàng Đông Á không ngừng loại thẻ ngày nhiều tính tiện lợi cho người sử dụng Năm 2010 tập trung phát triển thẻ với chương trình “100% khách hàng tiết kiệm có thẻ” chương trình phủ sóng 1km 1.1.3.4 Hoạt động toán quốc tế kinh doanh ngoại tệ Bảng 1.3: Hoạt động toán quốc tế kinh doanh ngoại tệ Chỉ tiêu Đơn vị 2008 2009 2010 Kinh doanh ngoại tệ Doanh số mua - bán USD 283456728 510222110.4 765333166 Chuyển tiền Doanh số chuyển tiền Tỷ đồng 883 1609.709 3190.44324 Phí thu Tỷ đồng 247 521.911 1036.51525 Thu chi hộ Tổng doanh số thu chi hộ Tỷ đồng 1132 2106.652 3690.8543 Tổng phí thu Tỷ đồng 500 837.9 1385.8866 Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Đông Á chi nhánh Hà Nội Đáp ứng đủ nhu cầu khách hàng toán quốc tế đáp ứng kịp thời cho chi trả kiều hối Tổng doanh số mua bán loại ngoại tệ quy USD năm 2010 765 triệu USD, tăng 51% so với năm 2009 Năm 2009 tăng 81% so với năm 2008 Nhìn chung năm 2010, doanh số toán xuất nhập tăng mạnh so với năm 2009 lẽ tình hình sản xuất khởi sắc khả quan năm trước Xu hướng đẩy mạnh năm tới 1.1.3.5 Kết hoạt động dịch vụ kinh doanh ngân hàng Bảng 1.4: Kết hoạt động kinh hoanh Đơn vị: triệu đồng SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 85 GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Á Vì đối tượng liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội 2.3.1 Kiến nghị với quan quản lý nhà nước Các quan quản lý nhà nước quản lý tầm vĩ mô kinh tế nói chung, có liên quan đến phát triển doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh BĐS quản lý tổ chức trung gian tài chính, ngân hàng hoạt động lãnh thổ Việt Nam,… Mặt khác, theo nghiên cứu chương I nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS ngân hàng chịu ảnh hưởng mơi trường kinh tế vĩ mơ, hệ thống sách nhà nước… Do vậy, em xin kiến nghị với quan quản lý Nhà nước: - Nhà nước cần có sách, kế hoạch, quy hoạch phát triển KTXH ổn định, bền vững vững Trong đó, kế hoạch chiến lược phát triển ngành, địa phương cho phù hợp Từ giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS, ngân hàng… hoạt động tốt hơn, ổn định Như tạo điều kiện cho công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS chi nhánh - Bên cạnh đó, Nhà nước cần hồn thiện hệ thống sách pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, hoạt động ngân hàng TMCP Việt Nam như: luật đất đai, luật kinh doanh BĐS… Đặc biệt, cần hồn thiện nhanh chóng văn pháp luật để đưa thị trường BĐS phát triển ổn định có sách quy định giá đất khu vực, địa điểm, hạn chế thị trường BĐS giao dịch ngầm,… để giảm bớt tính biến động, rủi ro cao dự án kinh doanh BĐS thị trường BĐS Việt Nam cịn phát triển hồn thiện - Nhà nước cần có biện pháp quy định mạnh mẽ để tăng độ xác, minh bạch thông tin doanh nghiệp, ngân hàng Cụ thể: Nhà nước cần có quy định bắt buộc doanh nghiệp phải thực hiên nghiêm túc chế độ hạch toán kế toán, tạo điều kiện cho ngân hàng việc kiểm tra, giám sát tình hình doanh nghiệp, qua phòng ngừa rủi ro Mặt khác, cần đẩy mạnh hoạt động kiểm toán nhà nước kiểm toán độc lập nơi cung cấp thơng tin thẩm định tương đối xác Để nâng cao hoạt động kiểm tốn, trước hết cần có thống cơng ty kiểm tốn Việt Nam, tiêu SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 86 GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt chuẩn hóa chuẩn mực kiểm tốn cho phù hợp với chuẩn mực quốc tế 2.3.2 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngân hàng thương mại khác * Về phía ngân hàng Nhà nước Việt Nam: tất ngân hàng thương mại hoạt động Việt Nam chịu quản lý NHNN Là quan quản lý Nhà nước quản lý kinh tế thơng qua sách tiền tệ, bên cạnh NHNN trực tiếp quản lý hoạt động ngân hàng Do vậy, sách quy định NHNN… ảnh hưởng nhiều đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tai chi nhánh Em xin kiến nghị: - NHNN cần có quy định hoạt động ngân hàng cụ thể, dẫn dắt đường cho NHTM phát triển phù hợp với kinh tế đất nước - NHNN cần hoàn thiện cập nhập, quy định cụ thể văn pháp lý liên quan đến hoạt động ngân hàng, như: Các điều kiện để khách hàng vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS ngân hàng Cần kiểm tra, sửa đổi văn hướng dẫn, quy định tín dụng thẩm định dự án kinh doanh BĐS nhằm đáp ứng với thay đổi phát triển tình hình mới, phù hợp với xu hướng hội nhập thông lệ quốc tế - NHNN cần nâng cao chất lượng hoạt động trung tâm phòng ngừa rủi ro CIC, để từ cung cấp thơng tin tốt cho cán thẩm định ngân hàng, giảm thiểu rủi ro nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS - NHNN cần tăng cường hỗ trợ chuyên môn nghiệp vụ cho cán ngân hàng thương mại, thường xuyên tổ chức lớp đào tạo tập huấn cho cán tín dụng, thẩm định đặc biệt cán chuyên thẩm định dự án kinh doanh BĐS - Cần tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động các NHTM để kịp thời phát sai sót cơng tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS để giảm thiểu rủi ro - Có sách khen thưởng, kỷ luật ngân hàng quản lý * Về phía ngân hàng thương mại khác: Tuy NHTM cạnh tranh để phát triển cho ngân hàng Nhưng ngân hàng cần thấy lợi ích hợp tác với cùng phát triển pháp luật SV: Ngơ Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 87 GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt ngân hàng có mạnh riêng Để công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS thuận tiện hơn, NHTM cần hợp tác với việc thu thập trao đổi thông tin với Bên cạnh đó, cần có buổi gặp gỡ, trao đổi kinh nghiệm ngân hàng công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS Kết hợp hài hịa quan hệ, lợi ích chi phí ngân hàng 2.3.3 Kiến nghị với khách hàng vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS Trong trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS chất lượng thông tin khách hàng cung cấp quan trọng, bao gồm thông tin khả tiềm lực công ty, thông tin dự án vay vốn để đầu tư kinh doanh BĐS … tất tạo điều kiện hay gây khó khăn cho q trình thẩm định Do đó, phía khách hàng ảnh hưởng nhiều đến công tác thẩm định dự án đầu tư ngân hàng Vì chủ yếu cán thẩm định thẩm đinh dự án sở thông tin khách hàng cung cấp Xuất phát từ thực trạng đó, em xin kiến nghị với khách hàng: - Lợi ích khách hàng hợp tác tạo điều kiện cho công tác thẩm định vay vốn kinh doanh BĐS ngân hàng: Nếu khách hàng cung cấp thơng tin xác, khả dự án thẩm định dự án BĐS có độ xác cao, hạn chế rủi ro cho khách hàng ngân hàng cho vay có thêm bước thứ hai sau bước lập dự án khách hàng thẩm định ngân hàng, để đảm bảo tính khả thi chắn dự án Đặc biệt dự án kinh doanh BĐS đầy rủi ro biến động thất thường giai đoạn Do vậy, khách hàng nên hợp tác với ngân hàng để đảm bảo lợi ích hai bên “khách hàng ngân hàng” - Để hợp tác tốt với ngân hàng khách hàng nên thực hiện: + Mục đích vay vốn rõ ràng cần thiết để đầu tư mang lại phát triển công ty dự án khả thi cao + Khách hàng vay vốn kinh doanh BĐS cần lập dự án đầu tư thẩm định kỹ trước phê duyệt tạo thuận lợi lớn cho ngân hàng khâu xét duyệt cho vay + Tính trung thực khách hàng thông tin cơng ty dự án ảnh hưởng lớn đến công tác thẩm định dự án vay vốn kinh doanh BĐS ngân hàng SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 88 GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt 2.3.4 Kiến nghị với ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á Chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội phận hệ thống ngân hàng TMCP Đông Á Mọi quy trình thẩm định dự án vay vốn áp dụng toàn hệ thống ngân hàng Đông Á Em xin kiến nghị với Ngân hàng TMCP Đông Á: - Ban hành cụ thể quy trình, phương pháp, nội dung thẩm định dự án kinh doanh BĐS Phân chia đánh giá loại dự án kinh doanh BĐS cụ thể có văn pháp lý cụ thể cần áp dụng cho dự án - Thường xuyên có chương trình đào tạo, kiểm tra lực thực cán thẩm định cán khác có liên quan đến cơng đến cơng tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS Công tác thẩm định dự án cần có người có lực thực có để đáp ứng Bên cạnh đó, có sách ưu đãi thu hút ứng viên có đủ lực vào làm việc ngân hàng - Xây dựng đội ngũ tìm kiếm, thu thập thông tin chuyên nghiệp, làm công tác thu thập thơng tin cho xác phù hợp Cần tăng cường mở rộng với NHTM khác hợp tác có lợi - Tiếp tục xây dựng sở vật chất hạ tầng đại, trang thiết bị phục vụ công tác thẩm định tiên tiến giới vận dụng phần mềm chuyên dụng linh hoạt Từ đó, rút ngắn thời gian thẩm định kết xác - Thường xuyên có tra, kiểm tra bất ngờ hội sở công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS chi nhánh Để từ đó, cán liên quan đến cơng tác thẩm định ý trình thẩm định dự án đảm nhận SV: Ngơ Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 89 GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt KẾT LUẬN Trong năm gần đây, trước phát triển nhanh chóng kinh tế Việt Nam kéo theo đời, phát triển nhiều ngân hàng thương mại Sự cạnh tranh gắt đòi hỏi ngân hàng phải có chiến lược kinh doanh, tạo khác biệt để hoạt động có hiệu Trong thị trường BĐS Việt Nam q trình hồn thiện, hứa hẹn với khách hàng đầy tiềm năng, với dự án vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS lớn tạo lợi nhuận cao cho ngân hàng, bên cạnh lĩnh vực kinh doanh BĐS đầy rủi ro Do vậy, công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội bên cạnh thành tựu đạt được, cần quan tâm hoàn thiện để tạo chiến lược kinh doanh bất ngờ, có cơng tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS chuyên nghiệp thu hút khách hàng đầu tư kinh doanh BĐS nghĩ đến ngân hàng Đông Á chi nhánh Hà Nội, DongA Bank nói chung Trong q trình hồn thành chun đề tốt nghiệp mình, cịn hạn chế kiến thức kinh nghiệm thực tế công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS chi nhánh nên viết em không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận nhận xét, đánh giá, bảo thầy cô để viết em hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn bảo hướng dẫn tận tình giáo PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt giúp đỡ anh chị cán phịng khách hàng doanh nghiệp chi nhánh ngân hàng Đơng Á Hà Nội giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 90 GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng thẩm định dự án đầu tư PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Đại học Kinh Tế Quốc Dân Năm 2010 Bài giảng lập dự án đầu tư PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Đại học Kinh Tế Quốc Dân Năm 2010 Giáo trình Kinh tế Đầu tư PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt - PGS.TS Từ Quang Phương NXB Đại học Kinh tế Quốc dân Năm 2007 Giáo trình Lập dự án đầu tư PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt NXB Đại học Kinh tế Quốc dân Năm 2008 Bài giảng thị trường Bất động sản ThS Phạm Lan Hương Đại học Kinh tế Quốc dân Năm 2010 Tập Quy trình hướng dẫn tín dụng lưu hành nội Ngân hàng Đơng Á (Gồm: quy trình, văn hướng dẫn, pháp lý…) Hồ sơ công ty A, dự án “đầu tư cao ốc văn phòng cho thuê” Báo cáo thường niên Ngân hàng Đông Á Năm 2007 - 2010 Trang web: http://www dongabank.com.vn Các trang web khác BĐS… 10 Một số tài liệu tham khảo khác SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt PHỤ LỤC Phụ lục 1: Dự toán doanh thu hàng năm Đơn vị tính: 1000VND Chỉ tiêu Doanh thu cho thuê 5463696 5463696 5463696 5463696 5463696 văn phòng 808 808 808 808 808 Diện tích (m2) Giá thuê 29USD/m2/tháng 6762 6762 6762 6762 6762 (tỷgiá19.400VND/USD) Doanh thu dịch vụ 136592 136592 136592 136592 136592 gửi xe 101 101 101 101 101 Diện tích (m2) Giá thuê 1352 1352 1352 1352 1352 5.8USD/m2/tháng 5600288 5600288 5600288 5600288 5600288 Tổng doanh thu SV: Ngô Đức Trọng 10 5463696 5463696 5463696 5463696 5463696 808 808 808 808 808 6762 6762 6762 6762 6762 136592 136592 136592 136592 136592 101 101 101 101 101 1352 1352 1352 1352 1352 5600288 5600288 5600288 5600288 5600288 Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Phụ lục 2: Dự tốn chi phí Đơn vị tính: 1000VND Chỉ tiêu Chi phí khơng 10 12342800 tính KH+ lãi vay Chi phí xây lắp Khối cơng trình 5481700 4646000 Hạ tầng kỹ thuật Chi phí thiết bị Chi phí quản lý dự 835700 3510000 3351100 án chi phí khác 232704 232704 232704 232704 232704 232704 Chi phí điện, nước 155135 155135 155135 155135 155135 155135 Sửa chữa, bảo trì 155135 155135 155135 155135 155135 155135 Chi phí quản lý 1789340 1789340 1789340 1789340 1789340 Khấu hao 1260000 1008000 756000 504000 252000 Lãi vay trung hạn 12342800 3601314 3349314 2845314 2593314 542974 542974 TỔNG CHI PHÍ 232704 232704 232704 232704 155135 155135 155135 155135 155135 155135 155135 155135 542974 542974 542974 542974 Phụ lục 3: Dự toán lỗ lãi Đơn vị tính: 1000 VND Chỉ tiêu Tổng doanh SV: Ngơ Đức Trọng 5600288 5600288 5600288 5600288 5600288 5600288 5600288 5600288 10 5600288 5600288 Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp thu Tổng chi phí Lãi trước thuế Thuế TNDN (25%) Lãi ròng 12342800 -12342800 GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt SV: Ngô Đức Trọng 3601314 3601314 3601314 3601314 2250974 2502974 2754974 3006974 499743.5 -12342800 3601314 1998974 562744 1998974 2250974 2502974 2754974 3006974 625744 688744 542974 5057314 542974 5057314 542974 5057314 542974 542974 5057314 5057314 751743.5 1264329 1264329 1264329 1264329 1264329 5057314 5057314 5057314 5057314 5057314 Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Phụ lục 4: Bảng tính Đơn vị tính: 1000 VND Chỉ tiêu I Đầu tư Tài sản cố định Tài sản lưu động Chi phí khác Tổng vốn đầu tư II Thu nhập Tổng doanh thu Tổng chi phí 2.1 Chi phí khơng tính KH+lãi vay 2.2 Khấu hao 2.3 Lãi vay trung hạn Lợi nhuận trước thuế Thuế TNDN (25%) Lãi ròng Khấu hao Lãi vay Thanh lý tài sản 5600288 3601314 5600288 3349314 5600288 2845314 5600288 2593314 5600288 5600288 5600288 542974 542974 542974 1789340 1789340 1789340 1789340 1789340 1260000 1008000 756000 504000 252000 -12342800 1998974 2250974 2502974 2754974 499743.5 562744 625744 -12342800 1998974 1789340 1260000 2250974 1789340 1008000 2502974 1789340 756000 10 8991700 3351100 12342800 12342800 5600288 542974 5600288 5600288 542974 542974 3006974 5057314 5057314 5057314 5057314 5057314 688744 751743.5 1264329 1264329 1264329 1264329 1264329 2754974 1789340 504000 3006974 5057314 5057314 1789340 252000 5057314 5057314 5057314 12342800 SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Vốn luân chuyển III Dòng thu nhập sau thuế Hệ số chiết khấu 21% Hiện giá dòng tiền hàng năm Dòng tiền luỹ kế NPV= IRR= -12342800 5048314 5048314 5048314 1 3023669 2457056 - - - 8627781 5604112 3147056 -12342800 3715019 -12342800 GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt 5048314 5048314 5057314 5057314 5057314 5057314 5057314 2001525 1627130 1161564 957653 793796 655428 -1145531 481599 1643163 2600816 3394612 4050040 4592989 4592589 32% SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A 542549 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Phụ lục 5: Thời gian hồn vốn đầu tư có chiết khấu Đơn vị tính: 1000 VND Chỉ tiêu Hệ số 0,83 0,68 0,56 0,47 0,39 chiếtkhấu 12342800 VĐT Hiện 12342800 giá VĐT Hiện giá VĐT 12342800 12342800 12342800 12342800 12342800 12342800 luỹ kế Tích luỹ hồn 4497602 4437042 4356482 4285922 4215362 vốn Hiện giá tích 3715099 3023669 2457056 2001525 1627130 hồn vốn Hiện giá tích 3715019 6738688 9195744 11197269 12824399 hoàn vốn luỹ kế VĐT 8627781 5604112 3147056 1145531 -481599 cịn lại Thời gian hồn VĐT có chiết khấu với lãi suất 21% là: năm + 8,4 tháng SV: Ngô Đức Trọng 10 0,32 0,26 0,22 0,18 0,15 12342800 12342800 12342800 12342800 12342800 3641266 3641266 3641266 3641266 3641266 1161564 957653 793796 655428 542549 13985963 14943616 15737412 16392840 16935399 -1643163 -2600816 -3394612 -4050040 Lớp: Kinh tế đầu tư 49A -4592599 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Phụ lục 6: Thời gian hoàn vốn gốc vay trung hạn ngân hàng Đơn vị tính: 1000 VND Chỉ tiêu Vốn vay ngân hàng 6000000 ban đầu 1998974 2250974 2502974 2754974 3006974 5057314 5057314 Lãi ròng 1789340 1789340 1789340 1789340 1789340 Khấu hao Vốn lưu động thu hồi Lãi ròng+Khấu 3788314 4040314 4292314 4544314 4796314 5057314 5057314 hao Tỷ lệ dùng trả nợ 1618801 1709521 1800241 1890961 1981681 1820633 1820633 50% Vốn gốc 6000000 4381199 2671678 871437 -1019524 -3001205 -4821838 -6642471 cịn lại Thời gian hồn vốn gốc ngân hàng là: năm + 5,5 tháng Các tiêu chính: - Hiện giá NPV (21%/năm) = 4.592.589.000 VND - Tỷ suất sinh lời nội IRR = 32% - Thời gian hoàn vốn đầu tư với tỷ suất chiết khấu 21% là: năm tháng 15 ngày - Thời gian hoàn vốn gốc ngân hàng là: năm tháng 15 ngày (tỷ lệ trả nợ 50%)  Dự án có hiệu tài cao SV: Ngơ Đức Trọng 10 5057314 5057314 5057314 5057314 5057314 5057314 1820633 1820633 1820633 -8463104 -10283737 -12104370 Lớp: Kinh tế đầu tư 49A ... vốn kinh doanh bất động sản ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội Chương 2: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản ngân hàng Đông Á - chi nhánh. .. thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội 1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công tác thẩm định. .. CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐÔNG Á - CHI NHÁNH HÀ NỘI 1.1 Giới thiệu chung ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội 1.1.1 Quá trình hình thành phát