Đang tải... (xem toàn văn)
I. Phân tích những điểm mới về đăng kí đất đai II. PHân tích những điểm mới về giao đất và cho thuê đất Thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể: III.
1 I. Đăng ký đất đai Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đây là một nội dung có nhiều quy định sửa đổi, bổ sung mới trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và bảo đảm quyền và lợi ích cho người sử dụng đất; một số nội dung sửa đổi, bổ sung mới cụ thể: 1. Quy định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Khoản 15 Điều 3 và Điều 95) - Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất. - Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003. Do trước đây chỉ khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định. 2. Tính bắt buộc thực hiện đăng ký: - Đăng ký đất đai: Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộ; cụ thể là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất tại Điều 5 hay được giao đất để quản lý tại Điều 8. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. (Khoản 1 điều 95). Riêng đối với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. 3. Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2 Điều 95 và Điều 96). Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn 2 liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 4. Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai.(Khoản 3 và 4, Điều 95). - Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; +Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. - Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. + Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; 3 + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; + Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. (Lưu ý đối với quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề quy định tại Điều 171: Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề). 5. Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ 6. Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất (Khoản 6 Điều 95) - Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; - Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế. 7. Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký thời điểm có hiệu lực là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. (Khoản 7 Điều 95). Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký. 4 II. Giao đất và cho thuê đất. 1. Đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, pháp luật hiện hành tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể: 1.1. Về giao đất không thu tiền sử dụng đất Khái niệm đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp trong Luật Đất đai năm 2003 (Điều 88) và trong Luật Đất đai năm 2013 (Điều 147) cơ bản không thay đổi nhưng Luật Đất đai năm 2013 khi quy định về đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có địa vị pháp lý khác biệt nhau chứ không gộp chung vào một nhóm như Luật Đất đai năm 2003. Cụ thể, các tổ chức sự nghiệp công lập[1] tự chủ về mặt tài chính không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp sẽ phải chuyển sang thuê đất, các trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuê đất. Quy định này làm rõ hơn quan điểm của Nhà nước về việc xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất tiến tới công bằng trong việc sử dụng tài nguyên quốc gia. Tuy nhiên, để làm rõ khái niệm “tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính” là điều không đơn giản. Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ ba nhóm đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 2003, gồm: - Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Hai chủ thể này được gộp vào nhóm công trình sự nghiệp, nếu là tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ về mặt tài chính thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, các trường hợp còn lại thì phải thuê đất của Nhà nước 5 - Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh. Chủ thể này được dịch chuyển sang nhóm đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. 1.2. Về giao đất có thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013); quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tưở nước ngoài. Pháp luật Việt Nam đã dùng 2 công cụ khác để rà soát đối tượng sử dụng đất: Công cụ thứ nhất là quy định của Luật Đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, công cụ thứ hai là Luật Nhà ở đang dự thảo. Công cụ thứ nhất nhằm bảo đảm cho việc triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất khả thi, đạt hiệu quả cao. Công cụ thứ hai để điều chỉnh đối tượng trực tiếp sử dụng tài sản trên đất gắn liền với đất, vì thực chất đây mới là đối tượng sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng đất trong giai đoạn triển khai dự án mà thôi chứ không phải người sử dụng đất thực sự. Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013). Quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao. Nếu như trong Luật Đất đai năm 2003, đất làm nghĩa trang nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng đất - quy định này đã gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gầ nđây thì phải xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước như thế nào? Nói khác đi, đầu tư hạ tầng để kinh doanh thì không lẽ được ưu ái không thu tiền sử dụng đất. Nhà nước đều phải công bằng với các tổ chức kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh kể cả đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là: Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vướng mắc trên. Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà chỉ áp dụng hình thức thuê đất. 6 1.3. Về thuê đất Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013). Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong năm năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được lựa chọn. Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp. Như trên đã nêu, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp (Điểm e Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013). 2. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện[2], thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003. Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật. Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt. Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác. Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Dẫn 7 đến, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Khoản 4 Điều 40) Luật Đất đai năm 2013 quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất. 3. Về điều kiện giao đất, cho thuê đất Đây là điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ giao đất, cho thuê đất chứ không đặt ra điều kiện cho chủ thể xin giao đất, xin thuê đất. 3.1. Các loại điều kiện cụ thể. Trên thực tế, khi không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư khi chủ dự án đầu tư xin giao đất, xin thuê đất thì rất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau khi được giao đất, cho thuê đất thì không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai. Và để khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hai loại điều kiện. (i) Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình đất lúa. Cụ thể: Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: - Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; - Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. So với Luật Đất đai và các quy định hiện hành thì quy định mới về điều kiện chuyển mục đích sử dụng với đất trồng lúa có mở hơn. Hiện tại tất cả các dự án có sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên 8 mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa thì chỉ cần được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. (ii) Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân. Chủ dự án đầu tư muốn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện sau: - Doanh nghiệp có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, cụ thể: (1) Doanh nghiệp phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; (2) Doanh nghiệp có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác. - Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; - Doanh nghiệp không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây: (1) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; (2) Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên Trang Thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác. Nhưng không phải bất kỳ dựán nào khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đều phải thỏa mãn cả 3 điều kiện: Có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật. Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ 3 nhóm dựán sau phải áp dụng điều kiện này, đó là: - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; - Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; - Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước. 3.2. Luật đất đai 2013 bổ sung quy định đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì 9 phải có thêm văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, khi đó Ủy ban nhân dân cấp huyện mới được ra quyết định theo thẩm quyền. Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, chủ thể có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ ra quyết định giao và cho thuê theo đối tượng sử dụng đất đúng với thẩm quyền của mình chứ không quy định về hạn mức đất các cấp có thẩm quyền được giao, cho thuê. Những quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thường do Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định. Nay, Luật Đất đai năm 2013 đưa quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND cấp huyện vào Luật để đảm bảo sự đồng bộ trong cả nước về thẩm quyền giao và cho thuê đất của UBND cấp huyện, phù hợp với năng lực quản lý của từng cấp. Nhưng đây cũng sẽ là gánh nặng cho cơ quan chuyên ngành cấp tỉnh. 3.3. Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo, đó là phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ. Từ những phân tích trên có thể đưa ra một số kết luận sau: - Các quy định về giao đất, cho thuê đất trong Luật Đất đai năm 2013 là sự kế thừa có chọn lọc các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về vấn đề này; - Các quy định về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng hạn chế đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, mở rộng đối tượng thuê đất. Tạo lập sự bình đẳng trong điều kiện tiếp cận đất của doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tăng cường hiệu quả sử dụng đất bằng cách thiết lập điều kiện được giao đất, cho thuê đất phù hợp… - Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung phù hợp với các quy định khác có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, của Hiến pháp năm 2013 và phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Bộ Chính trị “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại”. III. Thu hồi đất đai 1. Những điểm mới về thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2013 1.1. Căn cứ thu hồi đất Số lượng lớn các vụ việc với tính chất ngày càng phức tạp liên quan đến thu hồi đất nói riêng và pháp luật đất đai nói chung thực sự đặt ra tính cấp thiết cho việc sửa đổi những hạn chế của Luật Đất đai 2003. Sau 10 năm thực hiện, những mâu thuẫn nảy sinh trong quan hệ đất đai ngày càng trở nên gay gắt. Luật Đất đai 2013 mang đến những hy vọng về việc đổi mới và hoàn thiện pháp luật đất đai, trên cơ sở dung hòa lợi ích giữa các 10 nhóm chủ thể. Ở lần pháp điển hóa này, thu hồi đất đặc biệt được quan tâm và được nhìn nhận như là một trong những vấn đề quan trọng nhất cần sửa đổi. Trước khi Luật Đất đai 2013 được thông qua, Hiến pháp cũng đã đề cập đến vấn đề thu hồi đất, cụ thể là căn cứ thu hồi đất. Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định : “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật. Cụm từ “trong trường hợp thật cần thiết” nhấn mạnh việc thắt chặt cơ sở pháp lý của việc thu hồi đất, nhằm giảm bớt tình trạng thu hồi đất tràn lan đã diễn ra trong nhiều năm trở lại đây. Trên tinh thần đó của Hiến pháp, Luật đất đai 2013 đã có những sửa đổi khá mạnh mẽ so với Luật đất đai 2003 trong quy định về thu hồi đất. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 đã quy định chặt chẽ hơn về căn cứ thu hồi đất. Thay vì sử dụng các cụm từ mang nghĩa chung “vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế’’ như Luật Đất đai 2003 (Khoản 1 Điều 38), Luật Đất đất đai 2013 đã quy định chi tiết bằng phương pháp liệt kê một cách cụ thể trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61) và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62, Điều 63). Đối với yếu tố “phát triển kinh tế - xã hội” là căn cứ dễ làm phát sinh mâu thuẫn, tiêu cực trong thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 có sự đổi mới đặc biệt quan trọng khi ấn định cụ thể các chủ thể có thẩm quyền quyết định các dự án phải thu hồi đất, thay vì ngầm hiểu chung chung theo khái niệm rộng như trước đây là Nhà nước. Cụ thể: - Các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất. - Các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, như Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới; dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải; - Các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất, như: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương; công trình thu gom, xử lý chất thải; dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung. [...]... được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liều với đất theo quy định của Luật mà chưa được cấp Quy định trên đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 mà Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định rõ, những quy định này sẽ giải quyết được những vướng mắc trong việc bồi thường, hỗ trợ đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp,... tầng của khu tái định cư Luật đất đai cũng quy định cụ thể về việc xử lý đối với trường hợp chậm chi trả bồi thường do lỗi của cơ quan Nhà nước và do lỗi của người có đất thu hồi gây ra để đảm bảo trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong thực thi công vụ, cũng như tăng cường ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân 1.3 Quy định về giá đất 14 Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải... thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thi t hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước Theo Luật Đất đai năm 2013, giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất, mà áp dụng giá đất cụ thể... nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thi t hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện, cụ thể: Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 74 Luật Đất đai) : 1 Người sử sụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện... tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào... quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường 2 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất 3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ,... cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai Trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65) bao gồm: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân... phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, kịp thời và đúng quy định của pháp luật 13 Nguyên tắc bồi thường thi t hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 88 Luật Đất đai) : 1 Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thi t hại về tài sản thì được bồi thường 2 Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đinh, cá nhân, người Việt Nam... kinh doanh mà có thi t hại thì được bồi thường thi t hại Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, anh ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất Trong đó, Luật bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định... xảy ra thu hồi đất Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2003 trên thực tế đã không chuyển tải hết các quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp, phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các địa phương, các bộ, ngành Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 . của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất. 3. Về điều kiện giao đất, cho thuê đất Đây là điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai. dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liều với đất theo quy định của Luật mà chưa được cấp. Quy định trên đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 mà Luật Đất đai. chế của Luật Đất đai 2003. Sau 10 năm thực hiện, những mâu thuẫn nảy sinh trong quan hệ đất đai ngày càng trở nên gay gắt. Luật Đất đai 2013 mang đến những hy vọng về việc đổi mới và hoàn thi n