Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất

Con người trong quá trình sử dụng đất vào các mục đích khác nhau đã xác định giá cho các thửa đất khác nhau... • Diện tích của thửa đất phải phù hợp với từng mục đích sử dụng, quá lớn ha

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG

ĐỀ TÀI NHÓM “HỘI ĐỘC THÂN”

Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt

đến giá đất

• Giảng viên hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh

ĐẶT VẤN ĐỀ

• Giá đất là biểu hiện giá trị của quyền sử dụng đất Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu hướng tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.

• Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của 3 nhóm nhân tố là: nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá

biệt.Trong đó nhân tố cơ bản nhất là nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất.

• Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường -

sự quản lí của nhà nước Con người trong quá trình sử dụng đất vào các mục đích khác nhau đã xác định giá cho các thửa đất khác nhau

ven (vị trí tương đối).

Còn trên cùng một đoạn đường, nếu các thửa đất có các yếu tố khác như nhau thì thửa đất có vị trí gần mặt tiền hơn, hoặc ở các vị trí đắc địa (ngã ba, ngã tư, trên các trục giao thông quan trọng, gần các trung tâm

thương mại …) thì có giá trị cao hơn (vị trí tuyệt đối)

do lợi ích kinh tế thửa đất mang lại cao

• Vị trí 1: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ

sử dụng đất đã có tên đường, ngõ kê khai trong phụ lục Hệ số tính là 1;

• Vị trí 2: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ

2.DIỆN TÍCH

• Diện tích thửa đất là phần diện tích mà người sử

dụng đất được phép sử dụng, là phần diện tích mà trên đó nhà nước xác lập các quyền và nghĩa vụ đối với từng chủ sử dụng.

• Diện tích của thửa đất phải phù hợp với từng mục đích sử dụng, quá lớn hay quá nhỏ đều không dễ

dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá đất.

• Gía đất là số tiền trên một đơn vị diện tích nên

trong cùng một điều kiện thường diện tích của mảnh đất càng lớn thì giá của thửa đất đó càng cao.

Ngôi nhà siêu mỏng kỳ lạ hình

chữ T ở chân cầu Vĩnh Tuy Nhà siêu mỏng trên phố Đào Tấn

3.KÍCH THƯỚC THỬA ĐẤT

• Kích thước của thửa đất là chiều dài và chiều rộng của thửa đất, các mảnh đất có cùng diện tích như nhau nhưng kích thước của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, trong

đó chiều rộng mặt tiền của thửa đất có ảnh

hưởng đến hiệu quả trưng bày và hiệu quả thu lợi của mảnh đất nên nó ảnh hưởng mạnh đến giá đất.

Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành theo quyết định số 04 ngày 3-4-2008 của Bộ Xây dựng, kích thước lô đất xây dựng nhà ở được xác định như sau:

• Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m

• Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m

4.CHIỀU SÂU

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hay quá

sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người

sử dụng đất với bất kỳ mục đích sử dụng nào nên

ảnh hưởng đến giá đất

Các thửa đất có chiều sâu lớn, vị trí đất tính giá

được quy định như sau:

Lớp 3: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 45m: Hệ số bằng

5.HÌNH DÁNG

• Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là hình vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

• +Trong sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, hình dạng của thửa đất có ảnh hưởng rõ rệt đến hiệu suất làm việc của máy móc Khi làm đất trên thửa ruộng hình tam giác, chi phí di chuyển phi sản xuất của máy kéo

tăng lên từ 2-2.5 lần so với chi phí này khi làm đất trên thửa ruộng hình chữ nhật có cùng diện tích Do đó để

nâng cao hiệu suất máy móc và hiệu quả làm việc người

ta sẽ phải mất thêm chi phí để cải tạo thửa đất (như chi phí cho công tác dồn điền đổi thửa)

+Đối với đất ở, hình dạng của thửa đất lại càng được quan tâm hơn, nó không chỉ mang lại sự tiện lợi cho người sử dụng mà nó còn chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý cũng như phong thủy

• Địa thế của thửa đất: địa hình nơi thửa đất tọa lạc cao hay thấp hơn các thửa đất khác trong vùng lân cận cũng

có tác động đến giá của thửa đất Ở các khu vực thấp

thường bị ngập nước vào mùa mưa hay chịu ảnh hưởng của hiện tượng triều cường thì giá của thửa đất sẽ thấp, ngược lại giá cuả nó sẽ cao hơn

• Ngoài ra còn phải kể đến yếu tố địa chất-công trình bởi

nó ảnh hưởng đến chi phí cho gia cố nền cho các công trình, nó cũng được tính vào giá đất Nói chung chúng ta

sẽ không ai chọn một mảnh đất mà nền đất yếu bởi sẽ phải gánh nhiều chi phí và chịu nhiều rủi ro…

-Mạng lưới giao đường chính : thỏa mãn 0.4 < I < 5 % , được xác định trong quy hoạch chung

-Khu cây xanh nghỉ ngơi: đất thuận lợi 0.4 < I < 10%, đất ít thuận lợi 10 < I <30%, đất không xây dựng được I>30%

-Đất sản xuất nông nghiệp: 0-5 thích hợp cho trồng lúa, 5-80 thích hợp cho trồng màu, 8-

150 thích hợp cho trồng cây ăn quả, 15-250

nên phát triển lâm nghiệp (Bộ NN&PTNT)

triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất, bởi nó liên quan trực tiếp

đến mức độ đầu tư và hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đến khối lượng đất san lấp khi xây dựng và

khối lượng công tác đất xây dựng.

7.HẠN CHẾ CỦA QUY HOẠCH

Các yếu tố trong quy hoạch đô thị như dung tích của loại đất (thể tích của loại đất), chiều

cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất,…đều ảnh hưởng đến giá đất.

-Chiều cao của vật kiến trúc:

Với quy hoạch đô thị chiều cao của vật kiến trúc có ảnh hưởng tới việc quyết định quy

hoạch cho đô thị và là căn cứ cho việc quy

hoạch phù hợp với các mục tiêu của quy hoạch đặt ra.

-Loại hình sử dụng đất:

+Căn cứ vào các loại hình sử dụng đất sẽ đưa ra

được phương án quy hoạch phân bổ đất hợp lí, phù hợp với mục tiêu phát triển của đô thị, mục tiêu phát triển kinh tế, nhu cầu nhà ở, sản xuất,…

+Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý,…) đều ảnh hưởng đến giá trị của BĐS và cũng tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất.

+Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng không quan trọng khi sử dụng cho đất xây dựng.

-Mật độ xây dựng:

+Trong quy hoạch đô thị mật độ xây dựng được đặc biệt chú trọng bởi nó liên quan tới diện tích đất, số lượng dân cư, nhu cầu nhà ở, sản xuất, phân công nhân lực, nguồn lực…

+Tuy nhiên hiện nay việc thực hiện đúng những quy định trong xây dựng còn rất kém, công tác quản lý xây dựng chưa theo kịp tình hình phát triển đô thị làm ảnh hưởng đến giá đất.

8.CƠ SỞ HẠ TẦNG

VÀ THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT

• Cơ sở hạ tầng:

-Cơ sở hạ tầng xã hội: điện, điện thoại, nhà

trẻ, trường học, công viên, bệnh viện…

-Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: loại đường giao

thông,kết cấu của đường,cấp hạng,mật độ

lưới giao thông….

Những khu vực có cơ sở hạ tầng tốt, đáp ứng được nhu cầu mong muốn của người dân luôn là sự lựa chọn số 1 chính vì vậy giá đất

ở những khu vực này cao hơn những khu vực

có cơ sở hạ tầng kém chất lượng.

• Thời hạn sử dụng đất:

Trong nền sản xuất hàng hóa, đất đai là đối

tượng mua bán, cho thuê nên nó có giá cả

Với những mảnh đất có khả năng thu lời lớn thì người sử dụng thường thích đầu tư lâu dài

và ổn định Tóm lại,thời hạn sử dụng đất càng lâu thì khả năng thu lợi từ đất đó càng lớn

nên giá đất càng cao.

KẾT LUẬN

• Các nhân tố cá biệt cuả thửa đất rất đa dạng,

nó tạo nên đặc trưng riêng của từng thửa đất, phân biệt các thửa đất với nhau, là căn cứ đầu tiên để xác định các mục đích sử dụng để từ

đó xác định giá đất

• Trong các nhân tố này có nhân tố là khách

quan, có nhân tố là chủ quan nhưng chúng đều

có ảnh hưởng và quan hệ qua lại chặt chẽ với nhau và với các nhân tố khác (như tâm lý, tín ngưỡng, thị hiếu…của người sử dụng).

• Để định giá cho thửa đất cần dựa trên cơ sở các nhân tố cá biệt của thửa đất, đặt chúng trong mối quan hệ tổng hòa và tác động qua lại giữa các nhân tố với nhau và với các

nhóm nhân tố khác để giá trị của thửa đất đạt được là tối đa