ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất

Nhà nước điều tiết quản lí đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lí và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn c

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

"Giá đất" là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lí của nhà nước Nhà nước điều tiết quản lí đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lí và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình

và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật

"Giá đất" cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá) quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh

"Giá đất" là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và khi tính thuế đất

Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của 3 nhóm nhân tố là: nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.Trong đó nhân tố cá biệt chỉ là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất.Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Để làm rõ thêm về vấn đề này nhóm chúng tôi xin chọn đề tài: ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất

2 NỘI DUNG

2.1 Các nhân tố cá biệt

1 Vị trí

2 Diện tích

3 Chiều rộng

4 Chiều sâu

5 Hình dáng

6 Độ dốc

7 Hạn chế của quy hoạch

8 Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất

2.2 Ảnh hưởng của các nhân tố cá biệt đến giá đất

 Vị trí :

Căn cứ phân loại vị trí: Vị trí đất trong từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lời, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh khoảng cách so với trục đường giao thông (dù mặt tiền hay không) Loại 1 áp dụng với đất liền cạnh đường phố có thuận lợi nhất trong các hoạt động

Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí : vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối)

Đất đai cố định về vị trí nên chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn Do đó mỗi vị trí khác nhau có giá trị riêng hay nói cách khác vị trí của đất đai ảnh hưởng đến giá đất, giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào vị trí

của đất đai Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

Ví dụ : Bảng giá đất TT Trâu Quỳ-Gia Lâm-HN(năm 2010)

Đơn vị tính 1.000đ/m2

S

TT

T1

V T2

V T3

V T4 Thị trấn Trâu Quỳ

1

Đường Kiên Thành (từ Nguyễn Đức

Thuận đến hết ĐP TT Trâu Quỳ) 9.100 5.500 3.300 3.000

2 Đường Ngô Xuân Quảng 13.200 7.920 4.840 4.290

3

Đường trong trường Đại học NN I (nối từ

đường Ngô Xuân Quảng đến hết ĐP

4 Đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết

điạ phận thị trấn Trâu Quỳ 9.100 5.500 3.300 3.300

BẢNG GIÁ ĐẤT THUỘC ĐỊA BÀN QUẬN HOÀN KIẾM NĂM 2009

Đơn vị tính 1000đ/m2

TT Tên đường phố Giá đất ở

320

160

720

000

Nhận xét: Qua 2 bảng trên ta có thể thấy được sự chênh lệch giá giữa các vị trí đất của cùng 1 khu vực(TT Trâu Quỳ-TT Trâu Quỳ) như đường Ngô Xuân Quảng VT1/VT4 là 3.08 và VT1 giữa 2 khu vực khác nhau như Hàng Khoai/Ngô Xuân Quảng là 5.09

Vị trí là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến mức giá của BĐS Vị trí tốt, môi trường tốt mọi người công nhận là kết quả tích lũy lâu dài trong đầu

tư xây dựng và đầu tư môi trường của đô thị, giá thành tự nhiên ở trên cao không xuống, thêm vào đó là nhiệt tình cao của người mua nhà nên đối với

vị trí tốt, từ đó dẫn đến giá nhà vị trí tốt tăng cao rất nhiều và ngược lại

Yếu tố vị trí là một cơ sở để UBND các tỉnh và thành phố xây dựng giá đất quy định cho địa phương mình Trong phạm vi của một khu vực đô thị, yếu tố vị trí còn là cơ sở để phân loại đường phố

Có thể nói giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí Hay yếu

tố vị trí có vai trò quyết định đối với giá của thửa đất

 Diện tích

Về mặt diện tích đất đai là có giới hạn, vì vậy quỹ đất dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao

về đất đai của việc đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa và xây dựng nhà ở để đáp ứng với việc gia tăng dân số hay nói cách khác nó quyết định khả năng cung ứng về đất

Trên toàn quốc diện tích các loại đất đang ngày càng mất cân bằng Diện tích đất nông nghiệp đang bị suy giảm một cách trầm trọng thay vào đó diện tích đất chuyên dùng ngày càng gia tăng,đặc biệt là nhu cầu về đất ở Nếu trước đây người dân quen sống trong những ngôi nhà rộng rãi, gắn

bó với vườn cây, những ngôi nhà cao tầng còn rất ít thì ngày nay do dân số

ngày càng tăng mà không gian sống ngày càng thu hẹp nhưng ngôi nhà ‘tầng chồng tầng’ càng xuất hiện nhiều

Theo dự báo của Bộ Xây dựng, từ nay đến 2015 dân số đô thị khoảng

35 triệu người, chiến 38% tổng số dân cả nước Nếu diện tích bình quân đạt 15m2/người thì nhu cầu nhà ở tại các đô thị là 525 triệu m2 Như vậy, trong vòng 7 năm tới, cần xây dựng 237,64 triệu m2 nhà ở, bình quân mõi năm cần 33,94 triệu m2 Nhu cầu về nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp cũng rất cao Nếu năm 2008, cả nước có 194 khu công nghiệp với diện tích 46.588 ha, thì dự báo đến năm 2020 cần 161.600 ha đất để xây dựng khu công nghiệp và cụm công nghiệp (theo báo người lao động) những áp lực này càng đè nặng lên thị trường bất động sản (BĐS) vốn cung cấp không đủ cầu Từ đó đẩy giá đất ngày càng lên cao

Mặt khác sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi

cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất có

kỹ thuật cao hơn, dịch vụ và lưu thông phân phối Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản có liên quan Chẳng hạn như khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh

sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn và nhà nghỉ v.v

Do vậy, đã làm cho giá đất tăng cao,hiện nay nổi lên là giá các khu chung cư, văn phòng, các khu công nghiệp giá tăng vọt

Vì vậy một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng dang la mơ ước của rất nhiều người dân Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.Do nhiều hạn chế về mặt diện tích và sự leo thang của giá nhà đất nhiều người không có khả năng mua nhà họ phải ở trong những căn nhà chật chối gây ảnh hưởng không tốt đến sinh hoạt.Ví dụ Anh Lê Văn Đạt, ở phường Cửa Nam, quận Hoàn Kiếm Nhà có ba anh em trai ở cùng căn hộ tồi tàn rộng chừng 22m² Cậu em thứ 2 lại lấy vợ trước Nhà thành hai gia đình trong khi diện tích vẫn y nguyên Gia đình cậu em làm cuộc sống của đại gia đình đảo lộn vì phải dành không gian cho đôi vợ chồng mới cưới Anh Đạt kể: “Nhiều tối tôi không muốn về nhà, cứ đi lang thang Đứa em trai út và bố mẹ cũng phải sang nhà hàng xóm hoặc đi chơi đâu vài giờ Bức

bí như vậy nên tôi tự hứa là không mua được nhà riêng sẽ không cưới vợ Tuy nhiên, quy định diện tích căn hộ không được dưới 45m2 của Luật Nhà ở Ở các khu qui hoạch mới diện tích lô đất tối thiểu để xây nhà là 36m2, ở các khu đô thị cũ diện tích tối thiểu là 25m2 Đó là một trong những nội dung được đề cập trong qui chuẩn xây dựng VN - qui hoạch xây dựng theo quyết định 04 ngày 3-4-2008 do Bộ Xây dựng ban hành.Vì người dân Việt Nam vốn có thói quen cơi nới và tận dung không gian sống nên rất khó hạn chế việc “nhồi nhét” nhiều người ở vào một căn hộ Các biện pháp quản lý cũng rất khó ngăn chặn thói quen trên.Tuy nhiên do dân số ngày càng tăng cao nên trong quy hoạch nhà ở hiện nay đang có những ý tưởng xây dựng những căn hộ siêu nhỏ ví dụ Tháng 4 vừa qua, trong đợt giới thiệu căn hộ mẫu tại khu chung cư Thái An (quận 12), Công ty TNHH địa ốc Đất Lành đã giới thiệu hai loại căn hộ diện tích nhỏ: 20m2 dành cho 1 người và 40m2 dành cho 2 người

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,lớn quá hay nhỏ quá ảnh hưởng tới:

+ quá trình sử dụng

trong nông nghiệp cùng thời gian trong chăm sóc, đầu tư các tiến bộ KHKT… nếu diện tích nhỏ sẽ gây lãng phí trong khi đó nếu chăm sóc 1thửa đất lớn hơn,cũng mất khoảng thời gian như vậy sẽ thu đựoc nguồn lợi cao hơn Trong công nghiệp: khó khăn trong việc quản lý, không đầu tư xây dựng được dự án, cơ sở hạ tầng lớn =>ah tới giá thưả đất đó

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng trong thời điểm hiện nay đầu

tư vào đất có diện tích lớn sẽ được lợi hơn mua nhà Đất tăng giá chứ nhà thì không.Khi mua cả khu đất giá rẻ hơn mua nhiều mảnh nhỏ và mụch đích sử dụng cũng linh động hơn,dễ thỏa thuận hơn,(nguồn: vnexpress.net)

+khả năng tài chính của người sử dụng đất

Đại đa số người dân có thu nhập thấp và trung bình nên không phải ai cũng có đủ khả năng mua những mảnh đất có giá trị lớn Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Nhận xét : Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất,nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

 Chiều rộng

Chiều rộng thửa đất có ảnh hưởng lớn đến giá đất.Hiện nay xu hướng nhà phân lô đang ngày càng phát triển.Một thửa đất với kích thước, chiều rộng phù hợp đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân đang trở nên bức thiết Đặc biệt với sự phát triển của các ngành kinh doanh dịch vụ đang đòi hỏi nhu cầu ngày càng lớn của những mặt tiền dùng để kinh doanh

Hiện nay trong những con phố lớn của Hà Nội như Hàng Ngang, Hàng Đào,trong những khu phố cổ nơi có khả năng kinh doanh rất lớn thì diện tích mặt tiền để trưng bày hàng có nơi chiều rộng kinh doanh là 2,5-3m.Theo chị

Hà Thị Hồng ở phố Hàng Đào thì mặt tiền kinh doanh của chị là quá nhỏ so với tiềm năng kinh doanh.Nhưng nếu muốn một nơi rộng hơn thì rất khó khăn do giá cả thuê mặt bằng kinh doanh là rất tốn kém

=> chiều rộng của thửa đất quá hẹp sẽ ảnh hưởng rất lớn đến khả năng trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất,nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

 Chiều sâu

Thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

Mặt khác, hiệu quả sử dụng thửa đất thường có quy luật giảm dần theo chiều sâu giáp mặt đường phố Trong điều kiện với một chiều rộng nhất định, nếu chiều sâu giáp đường phố càng sâu thì hiệu quả sử dụng đất càng kém

 Hình dáng

Hình dáng thửa đất cũng là một yếu tố ảnh hưởng giá đất.Hình dạng thửa đất ảnh hưởng rõ rệt đến hiệu suất làm việc của máy móc Khi làm đất trên các thửa đất hình tam giác, chi phí chuyển phi của máy kéo tăng lên gấp 2-2.5 lần so với chi phí trên thửa đất hình chữ nhật có cùng diện tích Ngoài

ra khi làm việc trên thửa ruộng hình chữ nhật có chiều dài cạnh thích hợp thì máy móc đỡ bị hao mòn, hư hại hơn so với thửa đất có hình dáng khác

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là hình vuông hoặc hình chữ nhật, còn các hình dạng như hình tam giác,hình thang,hình bình hành,hình bất quy

tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở Vì vậy giá những mảnh đất này sẽ rẻ hơn so với giá những mảnh đất hình chữ nhật hoặc hình vuông

 Độ dốc

Độ dốc địa hình ảnh hưởng rất lớn đến vấn đề quy hoạch đô thị: +Gây khó khăn trong việc hoạt động các phương tiện giao thông

+ Trong việc xây dựng công trình + Bố trí mạng lưới cấp và thoát nước trong đô thị

Độ dốc có ảnh hưởng rất lớn đến việc tổ chức sản xuất, xây dựng, năng suất lao động, hiệu quả sử dụng máy móc Thực nghiệm cho thấy rằng trên sườn dốc, khi độ dốc tăng lên 10 thì chi phí nhiên liệu tăng lên 1.5% và hiệu quả sử dụng máy móc giảm đi 1%

Độ dốc còn ảnh hưởng rất lớn đến tính chất của các dòng chảy bề mặt, gây ra các quá trình xói mòn rửa trôi đất không chỉ có hại trong sản xuất nông nghiệp mà còn trong việc xây dựng các công trình

Ở đồng bằng độ dốc <0,4% vì vậy độ chênh cao thấp, mực nước ngầm rất gần với mặt đất.Do đó, quá trình thoát nước mặt tương đối khó khăn dẫn đến tình trạng ngập úng Ở vùng trung du độ dốc tương đối i<100 không gây khó khăn trong việc thoát nước thoát mưa trên nguyên tắc tự chảy Tuy nhiên, khối lượng đào đắp trong quá trình xây dựng ở khu vực này là khá lớn.Vùng đồi núi độ dốc i>100 dẫn đến khối lượng đào đắp là rất lớn

Do đó,ở những nơi địa hình bằng phẳng hiệu quả sử dụng đất thường tốt hơn so với những nơi có độ dốc lớn(địa hình cao)

 Hạn chế của quy hoạch

Quy hoạch còn manh mún nhỏ lẻ,hiệu quả mang lại thấp,nhiều khu đô thị còn chắp vá không thực hiện được đúng như quy hoạch ban đầu dẫn đến

mất giá trị của thửa đất Hơn thế nữa, đa phần các khu đô thị mới được xây dựng tại các khu vực ngoại ô của thành phố trước khi mở rộng, ít nhiều đều lấy đất canh tác, hoặc đất thổ cư của nông dân, “ngạo nghễ” tồn tại bên cạnh các làng xóm cũ, tạo thành sự tương phản trong không gian giữa hai khu vực, làm cho mâu thuẫn giàu nghèo càng trở nên sâu sắc

Các yếu tố trong quy hoạch đô thị như dung tích của loại đất (thể tích của loại đất ) ,chiều cao vật kiến trúc ,mật độ xây dựng ,loại hình sử dụng đất… đều ảnh hưởng đến giá đất

Chiều cao của vật kiến trúc :

Với quy hoạch đô thị chiều cao của vật kiến trúc có ảnh hưởng tới việc quyết định quy hoạch cho đô thị và là căn cứ cho việc quy hoạch phù hợp với các mục tiêu của quy hoạch đặt ra Vì trên một diện tích mặt sàn nhất định, với hệ số sử dụng đất cho phép, sẽ tính toán được rõ ràng, chính xác số tầng tối đa được phép xây dựng

Loại hình sử dụng đất :

Quy hoạch đô thị gắn liền với các loại hình sử dụng đất bởi căn cứ vào các loại hình sử dụng đất mới đưa ra được phương án quy hoạch phân bổ đất hợp lý,phù hợp với mục tiêu phát triển của đô thị cũng như mục tiêu phát triển kinh tế, nhu cầu nhà ở, sản xuất và các mục tiêu khác Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) đều ảnh hưởng đến giá trị của BĐS và cũng tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

Mật độ xây dựng :