Tiểu luận môn định giá đất Phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt Nam và khu vực như thế nào

nêu như sau: “Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG

• Đề tài :

“Phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt Nam

và khu vực như thế nào.”

Giáo viên hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh Nhóm thực hiện: Nhóm 11

PHẦN I MỞ ĐẦU

Đất đai là tài sản vô giá của mỗi quốc gia.

Là tư liệu sản xuất sản xuất đặc biệt và

chủ yếu,không thể thay thế được.

1

2 Quá trình CNH – HĐH đất nước diễn ra ngày càng mạnh, kèm theo sự gia tăng dân số…

đã gây áp lực rất lớn đối với ngành đất đai

Trước hiện thực đó, Nhà Nước đã có một số chính sách và biện pháp để nhằm giải quyết vấn đề đó

PHẦN II NỘI DUNG

I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PHƯƠNG

PHÁP THẶNG DƯ

1.1. Khái quát về phương pháp thặng dư

1.2. Trình tự đánh giá bằng phương pháp thặng dư

1.3. Ứng dụng phương pháp thặng dư để xác định giá

1.1 KHÁI QUÁT VỀ PHƯƠNG PHÁP

THẶNG DƯ

Định nghĩa phương pháp thặng dư Nguyên lý của phương pháp thặng dư Công thức tính toán của phương pháp thặng dư

nêu như sau: “Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá

đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản."

1.1.2 Nguyên lý của phương pháp

thặng dư

• Nguyên lý của phương pháp thặng

dư dựa trên lý luận:

Nếu có một người muốn mua một

thửa đất để tiến hành phát triển, hy

vọng có được một mức lợi nhuận

không ít hơn lợi nhuận bình thường

khi đầu tư số tiền đó vào chỗ khác,

lúc đó giá cả cao nhất mà ông ta tình

nguyện chi cho thửa đất đó là mức

còn lại sau khi lấy giá nhà( giá hỗn

hợp nhà đất trong tương lai được dự

tính) trừ đi chi phí xây dựng, chi phí

nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế

1.1.3 Công thức tính toán của

Trong đó: V là giá cả của đất được mua để phát triển

A là tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của bất

động sản sau khi đã hoàn thành phát triển

B là giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát

triển

C là lợi nhuận hợp lý của người phát triển

1.1.3 Công thức tính toán của

phương pháp thặng dư

Hoặc:

Giá nhà = Giá nhà- Chi phí xây dựng (l + i + r + p + ir +

ip ) l + r + p

Trong đó : i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính tỷ

lệ phần trăm chi phí cho nhân viên chuyên môn.

r:suất lợi tức bình thường.

p: là suất lợi nhuận bình thường.

Lưu ý : Hai công thức trên chưa tính đến trường hợp phát sinh

giá đất và chi phí của các hạng mục vào thời gian khác

nhau, nghĩa là chưa tính đến sự khác nhau về giá trị theo

thời gian của các chi phí phát triển

ĐẶC

ĐIỂM

1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai;

(2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản và quan hệ cung cầu;

(3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công trình…

PHẠM

VI

(1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển;

(2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phí xây dựng trong công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển.

(3) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá nhà đất trừ đi giá nhà, phần còn lại là giá đất.

1.1.4 Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thặng dư

1.2 TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

TEXT TEXT TEXT

Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp

vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận mà người phát triển cần có

Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất

1.2 TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

1.2.1 Điều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá

(1)Điều tra vị trí đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa đất với hiện trạng sử dụng và điều kiện đất đai xung quanh

(2) Điều tra rõ về diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị cơ sở

(3) Điều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ đối với việc lựa chọn phương thức sử dụng thửa đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng…

(4) Điều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm rõ tính chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không và những quy định có liên quan về quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…

1.2 TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Ví dụ: Một thửa đất được chính phủ quy định là để xây dựng khách sạn,

chung cư hoặc tòa nhà văn phòng, nhưng khi định giá đất thực tế thì nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu và xu hướng đối với khách sạn, chung cư, tòa nhà làm việc của

thành phố và khu vực có thửa đất đó Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn, nhà văn phòng bắt đầu có xu thế bão hòa, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc… nhưng số người muốn thuê hoặc mua nhà chung cư tăng dần và gần đây lượng nhà chung cư có thể cung cấp lại tương đối ít, thì có thể chọn xây dựng nhà chung cư là mục đích sử dụng đất tốt nhất của thửa đất đó

1.2 TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá trị bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể tính theo hai cách sau:

(1) Đối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp… thì phải theo giá cả giao dịch thị trường của những bất động sản cùng loại sử

dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp

so sánh trực tiếp để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển

(2) Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp thì việc xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động sản được phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản

1.2 TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

1.2.4 Tính toán các khoản chi phí

• - Chi phí xây dựng

• - Chi phí nghiệp vụ

• - Chi phí ngoài dự kiến

• - Chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả

• - Tính toán tiền thuế

• - Tính toán chi phí cho thuê bất động sản, sau khi xây dựng xong

• - Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển

1.3 ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

2

Xác định phương thức

sử dụng tốt nhất

Điều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng,giá trị phát triển và giá thành đầu tư

4

Tính giá đất:

Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức - Thuế - Lợi nhuận của thương nhân phát triển

II PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM

• Một số văn bản pháp luật dùng làm căn cứ để áp

dụng phương pháp thặng dư ở Việt Nam :

- Nghị định số : 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 của chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số : 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 của chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ – CP

- Thông tư số : 145/2007/TT – BTC ban hành ngày 06/12/2007 về việc hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/204/NĐ – CP ngày

16/11/2004 của chính phủ về xác định giá đất và khung giá các loại đất và nghị định số 123/2007/ NĐ – CP ngày 27/7/2007 của chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/ NĐ – CP

II PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM

2.1 Nội dung phương pháp thặng dư

2.1.2

Phạm vi ứng dụng

2.1.3

Công thức tính toán

II PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM

• 2.1 Nội dung phương pháp thặng dư

• 2.1.1 Trình tự các bước áp dụng tiến hành định giá đất theo

Ước tính tổng chi phí.

Xác định giá đất.

2.1.1 Trình tự các bước áp dụng tiến hành định giá đất theo phương pháp

thặng dư

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ :

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Việc ước tính tổng giá trị phát triển tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô … tại các dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lời, có điều kiện kết cấu hạ tầng

tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế

2.1.1 Trình tự các bước áp dụng tiến hành định giá đất theo phương pháp

thặng dư

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng, tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư)….

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu

tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.

Trường hợp dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức :

Tổng giá trị phát triển = Tổng chi phí phát triển =

Trong đó: - TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển BĐS)

- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển BĐS)

0 ( 1 )

2.1.1 Trình tự các bước áp dụng tiến hành định giá đất theo phương pháp

dựng công trình mới trên đất.

- Phưong pháp thặng dư thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển

2.1.3 CÔNG THỨC TÍNH TOÁN

Công thức tính :

V = DT - CP

Trong đó : V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá.

DT : tổng doanh thu của dự án.

CP : tổng chi phí đầu tư dự án

- Giúp tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (tiền cho thuê) tối thiểu.

- Vận dụng các nguyên tắc định giá tốt, tính toán được giá trị có thể sinh lời

trong tương lai của đất, điều mà các phương pháp khác khó làm được.

Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và cao nhất

- Nó thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi phụ thuộc vào các điều kiện của thị trường.

 Xét từ thị trường bất động sản hiện nay, khi đất đai có giá trị phát triển hoặc tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư vẫn là phương pháp định giá đất quan trọng đáng tin cậy và thực dụng Chính vì vậy, phương pháp này đang được sử dụng rất phổ biến tại Việt Nam và các nước trên thế giới.