Tiểu luận môn định giá đất Phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt Nam và khu vực như thế nào

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA TÀI NGUYÊN & MƠI TRƯỜNG • Đề tài : “Phương pháp thặng dư áp dụng Việt Nam khu vực nào.” Giáo viên hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh Nhóm thực hiện: Nhóm 11 BỐ CỤC BÁO CÁO MỞ ĐẦU NỘI DUNG KẾT LUẬN PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ PHẦN I MỞ ĐẦU Đất đai tài sản vô giá quốc gia Là tư liệu sản xuất sản xuất đặc biệt chủ yếu,không thể thay Quá trình CNH – HĐH đất nước diễn ngày mạnh, kèm theo gia tăng dân số… gây áp lực lớn ngành đất đai Trước thực đó, Nhà Nước có số sách biện pháp để nhằm giải vấn đề Trong có vấn đề định giá đất Hiện có nhiều phương pháp sử dụng định giá đất Trong phương pháp thặng dư sử dụng thông dụng nước ta PHẦN II NỘI DUNG NỘI DUNG I Giới thiệu chung phương pháp thặng dư II Phương pháp thặng dư áp dụng Việt Nam I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 1.1 Khái quát phương pháp thặng dư 1.2 Trình tự đánh giá phương pháp thặng dư 1.3 Ứng dụng phương pháp thặng dư để xác định giá 1.1 KHÁI QUÁT VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Định nghĩa phương pháp thặng dư Nguyên lý phương pháp thặng dư Công thức tính tốn phương pháp thặng dư Đặc điểm phạm vi ứng dụng 1.1.1 Định nghĩa phương pháp thặng dư  Phương pháp thặng dư gọi phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược  Theo Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu sau: “Phương pháp thặng dư: phương pháp xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển theo quy hoạch phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo phát triển khỏi tổng giá trị phát triển giả định bất động sản." 1.1.2 Nguyên lý phương pháp thặng dư • Nguyên lý phương pháp thặng dư dựa lý luận: Nếu có người muốn mua đất để tiến hành phát triển, hy vọng có mức lợi nhuận khơng lợi nhuận bình thường đầu tư số tiền vào chỗ khác, lúc giá cao mà ơng ta tình nguyện chi cho đất mức lại sau lấy giá nhà( giá hỗn hợp nhà đất tương lai dự tính) trừ chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận thuế 1.1.3 Cơng thức tính tốn phương pháp thặng dư Căn vào nguyên lý phương pháp thặng dư, công thứ dùng phương pháp thặng dư để xác định giá đất sau: V=A-(B+C) Trong đó: V giá đất mua để phát triển A tổng giá trị phát triển giá trị vốn bất động sản sau hoàn thành phát triển B giá thành phát triển tất hạng mục phát triển C lợi nhuận hợp lý người phát triển 1.1.3 Cơng thức tính tốn phương pháp thặng dư Hoặc: Giá nhà = Giá nhà- Chi phí xây dựng (l + i + r + p + ir + ip ) l + r + p Trong : i số chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân viên chun mơn r:suất lợi tức bình thường p: suất lợi nhuận bình thường Lưu ý : Hai cơng thức chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất chi phí hạng mục vào thời gian khác nhau, nghĩa chưa tính đến khác giá trị theo thời gian chi phí phát triển 1.2 TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 1.2.1 Điều tra tình hình đất chờ định giá (1)Điều tra vị trí đất đai, nắm tính chất thành phố có đất với trạng sử dụng điều kiện đất đai xung quanh (2) Điều tra rõ diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị sở (3) Điều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm quy định phủ việc lựa chọn phương thức sử dụng đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế chiều cao xây dựng… (4) Điều tra tình hình quyền lợi đất đó, bao gồm việc làm rõ tính chất quyền lợi, niên hạn sử dụng, có tiếp tục hay khơng quy định có liên quan quyền chuyển nhượng, cho thuê, chấp… 1.2 TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 1.2.2 Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt Trong phạm vi cho phép theo hạn chế quy hoạch quản lý phủ, vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai điều tra, xác định phương thức sử dụng đất tốt đất.Trong việc lựa chọn phương thức tốt để phát triển điều kiện quan trọng để phát triển phải chọn mục đích sử dụng đất tốt nhất, đồng thời phải tính đến nhu cầu xã hội xu phát triển tương lai loại sử dụng Ví dụ: Một đất phủ quy định để xây dựng khách sạn, chung cư tòa nhà văn phòng, định giá đất thực tế nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu xu hướng khách sạn, chung cư, tòa nhà làm việc thành phố khu vực có đất Nếu nhu cầu xã hội khách sạn, nhà văn phịng bắt đầu có xu bão hịa, biểu xu giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc… số người muốn thuê mua nhà chung cư tăng dần gần lượng nhà chung cư cung cấp lại tương đối ít, chọn xây dựng nhà chung cư mục đích sử dụng đất tốt đất 1.2 TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 1.2.3 Xác định tổng giá bất động sản sau hoàn thành phát triển Căn vào loại hình phát triển bất động sản, tổng giá trị bất động sản sau hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) tính theo hai cách sau: (1) Đối với bất động sản nhà ở, nhà xưởng cơng nghiệp… phải theo giá giao dịch thị trường bất động sản loại sử dụng, tính chất kết cấu thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá bất động sản sau hoàn thành phát triển (2) Ðối với bất động sản cho thuê bất động sản thương nghiệp việc xác định tổng giá bất động sản sau hồn thành phát triển, vào mức tiền thuê mức chi phí cho thuê bất động sản loại sử dụng, tính chất, kết cấu điều kiện trang trí thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập việc cho thuê bất động sản phát triển, dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành 1.2 TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 1.2.4 Tính tốn khoản chi phí • - Chi phí xây dựng • - Chi phí nghiệp vụ • - Chi phí ngồi dự kiến • - Chu kỳ xây dựng phát triển, tính tốn lợi tức vốn phải trả • - Tính tốn tiền thuế • - Tính tốn chi phí cho thuê bất động sản, sau xây dựng xong • - Tính tốn lợi nhuận hợp lý thương nhân phát triển 1.3 ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT •1.3.1 Đối tượng định giá •1.3.2 Q trình định giá Lựa chọn phương pháp định giá Xác định phương thức sử dụng tốt Điều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng,giá trị phát triển giá thành đầu tư Tính giá đất: Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ Lợi tức - Thuế Lợi nhuận thương nhân phát triển II PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM • Một số văn pháp luật dùng làm để áp dụng phương pháp thặng dư Việt Nam : - Nghị định số : 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Nghị định số : 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định 188/2004/NĐ – CP - Thông tư số : 145/2007/TT – BTC ban hành ngày 06/12/2007 việc hướng dẫn thực nghị định số 188/204/NĐ – CP ngày 16/11/2004 phủ xác định giá đất khung giá loại đất nghị định số 123/2007/ NĐ – CP ngày 27/7/2007 phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định 188/2004/ NĐ – CP II PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM 2.1 Nội dung phương pháp thặng dư 2.1.1 Trình tự bước áp dụng tiến hành định giá đất theo phương pháp thặng dư 2.1.2 Phạm vi ứng dụng 2.1.3 Công thức tính tốn II PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM • 2.1 Nội dung phương pháp thặng dư • 2.1.1 Trình tự bước áp dụng tiến hành định giá đất theo phương pháp thặng dư Bước Xác định mục đích sử dụng tốt có hiệu khu đất Bước Ước tính tổng doanh thu Bước Ước tính tổng chi phí Bước Xác định giá đất 2.1.1 Trình tự bước áp dụng tiến hành định giá đất theo phương pháp thặng dư Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt có hiệu khu đất dựa vào : - Đặc điểm khu đất - Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch quy định xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển bất động sản Tổng giá trị phát triển bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,… dự kiến bán hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất Việc ước tính tổng giá trị phát triển tiến hành sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế thị trường nhà cửa, hộ, cơng trình kiến trúc, đất phân lơ … dự án hồn thành mà có đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng khu vực liền kề khu vực lân cận có mức sinh lời, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến tính đến xu hướng mức độ biến động giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán cho phù hợp với thực tế 2.1.1 Trình tự bước áp dụng tiến hành định giá đất theo phương pháp thặng dư Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển Chi phí phát triển bao gồm tất khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ để xây dựng kết cấu hạ tầng, tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận nhà đầu tư)… Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải xác định sở đơn giá, suất vốn đầu tư, định mức theo hướng dẫn theo quy định quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến dự án tương tự khu vực liền kề khu vực lân cận Trường hợp dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn khác ước tính khoản doanh thu chi phí thực theo năm phải chiết khấu khoản doanh thu chi phí giá trị tại thời điểm định giá đất theo công thức : Tổng giá trị phát triển = n TRi ∑ (1 + r )i i =0 Tổng chi phí phát triển = n Ci ∑ (1 + r )i i =0 Trong đó: - TRi doanh thu năm thứ i dự án - Ci chi phí năm thứ i dự án - r tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy giá trị thời điểm (tính theo lãi suất cho vay ngân hàng thương mại cho vay để thực dự án đầu tư phát triển BĐS) - n số năm thực dự án (từ khởi cơng đến hồn thành dự án đầu tư phát triển BĐS) 2.1.1 Trình tự bước áp dụng tiến hành định giá đất theo phương pháp thặng dư Bước 4: Xác định giá trị đất: Tổng giá trị đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển 2.1.2 PHẠM VI ÁP DỤNG - Phương pháp thặng dư áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm phát triển - Phương pháp sử dụng cho đất trống để xây dựng đất có cơng trình đất có thề cải tạo phá dỡ xây dựng cơng trình đất - Phưong pháp thặng dư thiết người mua trả cho bất động sản phần thặng dư sau dùng tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển 2.1.3 CƠNG THỨC TÍNH TỐN Cơng thức tính : V Trong : = DT - CP V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá DT : tổng doanh thu dự án CP : tổng chi phí đầu tư dự án III KẾT LUẬN Ưu điểm: - Phương pháp thặng dư hiệu với đối tượng đất chờ phát triển, đất tái phát triển đất có cơng trình đất, - Thích hợp để đưa mức giá tham gia đấu giá định giá bất động sản có khả phát triển - Giúp tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền bán (tiền cho thuê) tối thiểu - Vận dụng nguyên tắc định giá tốt, tính tốn giá trị sinh lời tương lai đất, điều mà phương pháp khác khó làm Nhược điểm: - Khó khăn việc xác định sử dụng tốt cao - Nó thường khơng tính đến giá trị thời gian đồng tiền - Mọi ước tính chi phí giá bán giá trị cuối bị thay đổi phụ thuộc vào điều kiện thị trường  Xét từ thị trường bất động sản nay, đất đai có giá trị phát triển tiềm phát triển, phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất quan trọng đáng tin cậy thực dụng Chính vậy, phương pháp sử dụng phổ biến Việt Nam nước giới ... phương pháp thặng dư 1.2 Trình tự đánh giá phương pháp thặng dư 1.3 Ứng dụng phương pháp thặng dư để xác định giá 1.1 KHÁI QUÁT VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Định nghĩa phương pháp thặng dư Nguyên lý phương. .. II PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM • 2.1 Nội dung phương pháp thặng dư • 2.1.1 Trình tự bước áp dụng tiến hành định giá đất theo phương pháp thặng dư Bước Xác định mục đích sử dụng. .. THẶNG DƯ ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM • Một số văn pháp luật dùng làm để áp dụng phương pháp thặng dư Việt Nam : - Nghị định số : 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung