Tiểu luận môn định giá đất Phương pháp thu nhập đang áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

Khái quát về phương pháp thu nhập a Định nghĩa phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để

Bài thuyết trình môn Định Giá

Đất

Đề tài:Phương pháp thu nhập đang áp dụng

ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

NHÓM( HOLIGAN )

Lớp: QLA- k53

Nội dung chính

• I Lời mở đầu

• II Nội dung

• 1 Khái niệm chung

• 2 Sơ lược về các phương pháp xác định giá

đất

• 3 Giới thiệu chung về p2 thu nhập

• 4 Các p2 thu nhập áp dụng ở Việt Nam

• III Kết luận

I Lời mở đầu

Từ xưa đến nay, đất đai vẫn là một trong những vấn đề quan trọng được Đảng và Nhà nước ta quan tâm hàng đầu Đây cũng là vấn đề phức tạp và nhạy cảm vì nó liên quan đến quyền lợi của mọi

người dân, tổ chức kinh tế - chính trị - xã hội và cả quốc tế Đất đai

là “tài sản quốc gia” và là một nguồn lực hết sức quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội Nó luôn là vấn đề mang tính thời sự Việc khai thác và sử dụng nguồn lực này là một trong những nội dung quan trọng trong chiến lược phát triển mỗi nước

Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất rất là quan

trọng đối với mỗi cá nhân hay các tổ chức ở việt nam cũng như các

nước trong khu vực và trên thế giới .vì vậy nhóm HOLIGAN xin giới thiệu về “phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất

II Nội dung

Nội dung

Khái niệm chung

Sơ lược về các phương pháp

•xác định giá đất

Giới thiệu chung về p 2 thu nhập

Các p 2 thu nhập áp dụng ở Việt Nam

II.Nội dung

Khái niệm chung

Khái niệm giá đất

Khái niệm định giá đất

1.Khái niệm chung

1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh

tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách

khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

1.Khái niệm chung

1.2.Khái niệm định giá

đất

Định giá đất được hiểu là

sự ước tính giá trị của quy

2.Sơ lược về các phương pháp xác định giá

đất

phương pháp xác định giá đất

P 2 thu nhập

P 2 so sánh trực tiếp

P 2 phân tích

hồi quy

P 2 chi phí P 2 thặng dư

2 Sơ lược về các phương pháp xác định giá

2 Sơ lược về các phương pháp xác định giá

2 Sơ lược về các phương pháp xác định giá

đất

2.5 Phương pháp phân tích hồi quy

Mô hình hồi quy tuyến tính đơn giản ( Simple Linear Regression Model ).

Để mô hình hóa quan hệ tuyến tính trong đó diễn tả sự thay đổi của biến Y theo biến X cho trước người ta sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính đơn giản.

Mô hình hồi quy tuyến tinh đơn giản Y theo X có dạng sau:

Y = A + B * X + ei A: Là thông số diễn tả tung độ gốc của đường hồi quy của tập hợp chính, hay

A là giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị.

B: Là thông số diễn tả độ gốc của đường hồi quy của tập hợp chính hay B diễn tả sự thay đổi của giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị.

Yi: Giá trị của biến phụ thuộc Y trong lần quan sát thứ i.

Xi: Giá trị của biến biến độc lập X trong lần quan sát thứ i.

ei: Giá trị đối với sự giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i.

3 Giới thiệu chung về p2 thu nhập

3.1 Khái quát về phương pháp thu

nhập

a) Định nghĩa phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Phương pháp thu nhập là phương

pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

b) Nguyên lý của phương

pháp thu nhập

Khi đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành bằng một

suất lợi tức hoàn vốn nhất định nó

sẽ thể hiện đc giá trị của đất đai

đó và cũng là giá trị khách quan thích hợp

c) Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập

Công thức của phương pháp thu nhập

Thu nhập đất đai hàng năm không

thay đổi

Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi

CT1 Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi

Nếu thu nhập của đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn vốn đất đai không thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng

là vô hạn thì công thức tính toán giá cả đất đai là

Trong đó:

P là giá cả đất đai

a là thu nhập của đất đai

r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai

r a

P 

CT2.Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi

Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm, giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất, nó sẽ làm thay đổi giá trị của đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể Đồng thời suất lợi tức hoàn vốn cũng là một yếu tố làm thay đổi thu nhập Giá đất được tính theo công thức:

(t = 1,∞)

Trong đó :

P là giá cả của đất đai

P L(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t

t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai

 

t

t L r

P P

)1

( ( )

) (

d) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp

thu nhập

Đặc điểm

có cơ sở lý luận

xác định giá cả bằng con đường thu nhập

Phạm vi ứng dụng :

Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để xác định giá cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi.

Ví dụ: tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất dùng cho xí

nghiệp đều có thể dùng phương pháp này.

Phương pháp thu nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng dụng rất rộng Đối với việc định giá các bất động sản không cho thu nhập, đất dùng cho mục đích

công ích như cơ quan, trường học, công viên thì phương pháp này không phù hợp

Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà

việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn, (đây là một hạn chế của phương pháp thu nhập).

3.2 Trình tự và phương pháp định giá theo

Thu nhập ròng = Tổng thu nhập - Tổng chi phí

Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai của người sử dụng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự, lân cận và thông qua so sánh với các nhân tố cá biệt để tiến hành điều chỉnh một cách thích đáng, sau đó xác định thu nhập ròng của đất đai đó

3.2 Trình tự và phương pháp định giá

theo phương pháp thu nhập

d, Xác định suất lợi tức hoàn vốn

Xác định suất lợi tức hoàn vốn là suất lợi tức hoàn vốn dùng

để tính giá cả đất đai tính bằng tỉ số giữa thu nhập và giá cả đất đai

Dùng pp so sánh giá cả và thu nhập của đất đai tương tự hoặc giống nhau trên thị trường

Suất lợi tức hoàn vốn bằng suất lợi tức an toàn+giá trị điều chỉnh rủi ro

Phương

pháp

Thông thường nên chọn nhiều suất lợi tức hoàn vốn có khả năng, tính ra mấy mức giá cả rồi tiến hành phân tích so sánh giữa chúng để xác định mức giá có khả năng

Ví dụ dùng phương pháp so sánh trực tiếp để thử tính giá đất

để kiểm chứng kết quả xác định

4 Phương pháp thu nhập áp dụng ở Việt Nam

Phương pháp dòng

tiền chiết khấu (DCF)

Phương pháp thu nhập chủ yếu

Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết

Phương pháp

III Kết luận

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dung phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai nhưng một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau

Phương thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.phương pháp thu nhập rất quan trọng đối với viêc thẩm

định giá của tài sản cho nên hiểu biết và nắm chắc phương pháp này là điều rất cần thiết đối với các nhà đầu tư cũng như tất cả mọi người khác