Tiểu luận môn định giá đất Phương pháp thu nhập đang áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

NHÓM( HOLIGAN )

Đề tài: “Phương pháp thu nhập đang áp dụng ở một số nước

trong khu vực và ở Việt Nam”

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: BÙI NGUYÊN HẠNH

SINH VIÊN THỰC HIỆN:

Hà Nội 2011

1 TRẦN VĂN SÁNG

2 NGUYỄN CHÍ CÔNG

3 NGUYỄN VĂN HUY

4 NGÔ QUANG QUYỀN

5 LẠI VĂN LINH

6 HOÀNG TUẤN ANH

7 VŨ THỊ KIM NGÂN

8 TRƯƠNG HÙNG CƯỜNG

Mục lục

PHẦN I MỞ ĐẦU 3

PHẦN II.NỘI DUNG 4

I.Khái niệm chung 4

1.1 Khái niệm giá đất 4

1.2.Khái niệm định giá đất 4

II.SƠ LƯỢC VỀ CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 6

2.1 Phương pháp thu nhập 6

2.2 Phương pháp so sánh trực tiếp 6

2.3 Phương pháp thặng dư 7

2.4 Phương pháp chi phí 7

2.5 Phương pháp phân tích hồi quy 7

III.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 8

3.1 Khái quát về phương pháp thu nhập 8

3.2 Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập 10

IV.CÁC PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM 14

4.1 Nội dung của phương pháp thu nhập là: 14

4.1.1 Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau: 14

4.1.2- Phương pháp thu nhập chủ yếu được: 14

4.1.3- Ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu: 15

4.1.4- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: 16

4.1.5 – Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) 19

PHẦN III KẾT LUẬN 22

PHẦN I MỞ ĐẦU

Từ xưa đến nay, đất đai vẫn là một trong những vấn đề quan trọng đượcĐảng và Nhà nước ta quan tâm hàng đầu Đây cũng là vấn đề phức tạp và nhạycảm vì nó liên quan đến quyền lợi của mọi người dân, tổ chức kinh tế - chính trị -

xã hội và cả quốc tế Đất đai là “tài sản quốc gia” và là một nguồn lực hết sức quan

trọng để phát triển kinh tế - xã hội Nó luôn là vấn đề mang tính thời sự Việc khaithác và sử dụng nguồn lực này là một trong những nội dung quan trọng trong chiếnlược phát triển mỗi nước

Cùng với sự phát triển của thế giới hiện nay, đất đai cũng có sự biến độngtheo để phù hợp với sự phát triển đó Một trong những vấn đề được quan tâmnhiều nhất và gây ảnh hưởng lớn cho xã hội đó là sự tăng giảm về giá đất Nếu nhưtrước đây đất đai chưa đuợc khai thác và sử dụng nhiều thì ngày nay đã được khaithác một cách triệt để dưới nhiều hình thức nhằm thu được lợi nhuận tối đa Mặtkhác đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị, nên đối với đấtđai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, làcầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước

Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất rất là quan trọng đối với mỗi

cá nhân hay các tổ chức ở việt nam cũng như các nước trong khu vực và trên thế

giới .vì vậy nhóm HOLIGAN xin giới thiệu về “phương pháp thu nhập trong

thẩm định giá bất động sản ở việt nam và một số nước trong khu vực”.

PHẦN II.NỘI DUNG

I.Khái niệm chung

1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đốivới đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt độngkinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đaicao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thờigian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từđất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh

tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính làmệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

1.2.Khái niệm định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tínhpháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành,tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thịtrường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm

sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khácbiệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngàycàng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phươngpháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vàonhững thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thulợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnhhưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dựkiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp

để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất vớimột quyền đất đai nào đó

Định giá đất phải căn cứ vào nguyên lý và phương pháp định giá đất Dođất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, không phải là sản phẩm của lao động conngười không làm ra nên không có giá trị nên việc định giá đất việc tuân thủ cácnguyên tắc và phương pháp của định giá đất là một trong những điều kiện quantrọng để xác định chính xác giá đất

Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hìnhthành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch Có thể nóirằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giaodịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai,không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽkhông định được giá cả công bằng chính xác và khách quan Ðịnh giá đất phải

cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ, như quyhoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nếu không cân nhắcchính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công bằng vàhợp lý.

Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng địnhgiá Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhaurất lớn Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng kýđất đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượngđất đai định giá

Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định,

đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế,

xã hội Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểmnào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa

II.SƠ LƯỢC VỀ CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Có 5 phương pháp xác định giá đất:

2.1 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thườngdùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bấtđộng sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dung phươngpháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai nhưng một loại đầu tư, khoản giáđất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau Phương thunhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đaiđịnh giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổngthu nhập vào thời điểm định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trênnguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giácủa các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời giangần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó

về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xácđịnh vào thời điểm định giá

2.3 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hayphương pháp tính ngược Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do cóthể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể rạo gia thu nhập Giá đất phảitrả để được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhậpđịnh kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính Nghĩa là giáđất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình.Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá

2.4 Phương pháp chi phí

Cơ sở lý luận của phương pháp này cho rằng một người mua tiềm năng cóđầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn sovới chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng lợi ích tương tự

Phương pháp này thường được áp dụng để định giá trong các trường hợpsau:

- Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện,trường học, nhà thờ, thư viện… là các tài sản ít có những chứng cớ so sánhthị trường.

- Định giá cho các mục đích bảo hiểm

- Kiểm tra đối với cac phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu

2.5 Phương pháp phân tích hồi quy

Mô hình hồi quy tuyến tính đơn giản ( Simple Linear Regression Model )

Để mô hình hóa quan hệ tuyến tính trong đó diễn tả sự thay đổi của biến Ytheo biến X cho trước người ta sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính đơn giản

Mô hình hồi quy tuyến tinh đơn giản Y theo X có dạng sau:

Y = A + B * X + eiA: Là thông số diễn tả tung độ gốc của đường hồi quy của tập hợp chính,hay A là giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơnvị

B: Là thông số diễn tả độ gốc của đường hồi quy của tập hợp chính hay Bdiễn tả sự thay đổi của giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập Xthay đổi 1 đơn vị

Yi: Giá trị của biến phụ thuộc Y trong lần quan sát thứ i

Xi: Giá trị của biến biến độc lập X trong lần quan sát thứ i

ei: Giá trị đối với sự giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứi

Trong lý thuyết cũng như trên thực tế, nhiều khi biến phụ thuộc không chỉđược giải thích bằng mô hình hồi quy tuyến tính đơn giản, chúng phụ thuộc vàonhiều biến, xem xét cụ thể đến giá đất có thể thấy nó phụ thuộc vào nhiều yếu tốnhư vị trí, chất đất, an ninh, cơ sở hạ tầng … chính vì vậy, việc tìm hiểu mô hìnhhồi quy tuyến tinh bội giúp cho việc giải thích biến phụ thuộc là rất cần thiết và có

ý nghĩa

III.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

3.1 Khái quát về phương pháp thu nhập

a) Định nghĩa phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đấtthường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai,nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dùngphương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư,khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trongtương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốnthống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

b) Nguyên lý của phương pháp thu nhập

Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng vềdiện tích, tính lâu dài trong sử dụng khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó,thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sửdụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau Khi đemthu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị vốn)bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai

đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên lý củaphương pháp thu nhập

Ví dụ: một thửa đất nào đó, mỗi năm mỗi m2 có thể sản sinh ra 100nghìn đồng thu nhập, người sở hữu đất đai có thể bằng lòng về thu nhập chỉ vớimức 5% suất lợi tức hoàn vốn, vậy thì giá cả thu nhập đất đai của người sở hữu

đó phải là 2 triệu đồng mỗi m2 Nghĩa là giá đất sẽ bằng thu nhập hàng năm củađất đai ÷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai Nếu người đó gửi 2 triệu đồng vào ngânhàng với lãi hàng năm là 5%, thì thu nhập hàng năm của người đó nhận đượccũng ngang với mức thu nhập 1 m2 đất đai nói trên Cho nên, đối với người chủ

sở hữu đất đó, 1 m2 đất giá 2 triệu đồng là ngang bằng với giá trị của vốn

Như vậy cách lý giải của phương pháp thu nhập trên đây chỉ là một hìnhthức đặc biệt trong điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm không thay đổi, suấtlợi tức hoàn vốn đất đai hàng năm không thay đổi và số năm sử dụng đất làkhông có hạn định Nếu 3 nhân tố này thay đổi thì công thức tính toán giá cả thunhập đất đai sẽ thay đổi, điều này sẽ được nêu ở các công thức sử dụng trongphương pháp thu nhập

c) Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập

1 Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi

Nếu thu nhập của đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn vốnđất đai không thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng là vô hạn thì công thức tínhtoán giá cả đất đai là:

P = a r

Trong đó:

P là giá cả đất đai

a là thu nhập của đất đai

r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai

2 Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi

Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do sự thay đổitrong kỹ thuật, trong giá sản phẩm, giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất, nó sẽlàm thay đổi giá trị của đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể Đồng thời suấtlợi tức hoàn vốn cũng là một yếu tố làm thay đổi thu nhập Giá đất được tính theocông thức:

r

P

(t = 1,∞)

Trong đó :

P là giá cả của đất đai

P L(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t

t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập r là suất lợi tức hoàn vốn đấtđai

d) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập

Đặc điểm của phương pháp thu nhập

1 Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận Lý luận về địa tô và lý luận vềphân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập Thunhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các nhân tốnày phân phối Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụngđất đai đem lại Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đinhững khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định

để hoàn vốn từ thu nhập đất đai

2 Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nêngiá cả có được gọi là "giá cả thu nhập" Phương pháp này coi đất đai như là mộtkhoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tứcnhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác địnhkhả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai

3 Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập đượcquyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn.Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tứhoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá

cả đất đai Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là

khâu then chốt của phương pháp thu nhập.

Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai đểxác định giá cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sảnhoặc tài sản nhà đất có thu lợi Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhàđất dùng cho xí nghiệp đều có thể dùng phương pháp này Phương pháp thunhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng dụngrất rộng Đối với việc định giá các bất động sản không cho thu nhập, đất dùngcho mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên thì phương pháp nàykhông phù hợp Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối vớitài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối vớiđất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tếnói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập

là một việc làm khó khăn, (đây là một hạn chế của phương pháp thu nhập)

3.2 Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập

a) Tính tổng thu nhập

Khi tính thu nhập cần phải phân tích toàn diện các loại thu nhập theonhững nguyên tắc nhất định Khi xác định thu nhập thường phải xem xét đến cácđiều kiện dưới đây:

1 Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người

Thu nhập ròng = Tổng thu nhập - Tổng chi phí

Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai của người

sử dụng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự, lân cận vàthông qua so sánh với các nhân tố cá biệt để tiến hành điều chỉnh một cách thíchđáng, sau đó xác định thu nhập ròng của đất đai đó

d) Xác định suất lợi tức hoàn vốn

Khái niệm về suất lợi tức hoàn vốn đất đai