Phương pháp thặng dư và ứng dụng phương pháp này vào định giá đất ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52 A: ĐẶT VẤN ĐỀ: Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa mặt nước bề mặt trái đất Với nghĩa chung nhất, lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy bãi đá… Với nghĩa hẹp, đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi tài sản mà người chiếm đất Cùng với phát triển không ngừng mặt đời sống, giai đoạn đất đai ngày trở thành nguồn tài nguyên vô quý giá Định giá đất đai trở thành nội dung quan trọng tất ngành, lĩnh vực cá nhân Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán, hay nói cách khác, giá đất đai cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Đất đai phân bố miền đất nước, vùng, địa phương có vị trí, tính chất đất hồn tồn khác Để có sở xác định giá đất có thống nhất, sát với giá thị trường Chính phủ cần ban hành khung giá đất chuẩn với điều chỉnh phù hợp địa phương Để việc định giá đất theo quy định pháp luật việc ban hành văn liên quan vơ cần thiết Qua q trình phát triển theo thời gian, văn pháp luật khơng cịn đáp ứng cho nhu cầu thực tiễn sửa đổi, bổ sung thay văn hơn, phù hợp Vì vậy, chúng tơi tìm hiểu đề tài: “ Phương pháp thặng dư ứng dụng phương pháp vào định giá đất số nước khu vực Việt Nam” TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52 B: NỘI DUNG: 1: Khái quát phương pháp thặng dư 1.1: Khái niệm phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư phương pháp xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển theo quy hoạch phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo phát triển khỏi tổng giá trị phát triển giả định bất động sản 1.2: Nguyên lý phương pháp thặng dư: Nguyên lý phương pháp thặng dư dựa lý luận: Nếu có người muốn mua đất để tiến hành phát triển, hi vọng có mức lợi nhuận khơng lợi nhuận bình thường đầu tư số tiền vào nơi khác, lúc giá cao mà ơng ta tình nguyện chi cho đất mức cịn lại sau lấy giá nhà trừ chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận thuế Ngoài ra, phương pháp thặng dư cịn thơng qua việc tính thu nhập để có giá đất đai nhà Phương pháp thặng dư việc dùng để định giá đất đai ra, sử dụng nhiều định giá hạng mục phát triển tài sản nhà đất định đầu tư Cụ thể ứng dụng mặt sau đây: (1) Xác định giá cao mà nhà đầu tư có đất chờ phát triển chi trả (2) Xác định lợi nhuận định kỳ hạng mục phát triển cụ thể (3) Xác định chi phí giá thành cao phát sinh hạng mục phát triển 1.3: Cơng thức tính tốn phương pháp thặng dư: Căn vào nguyên lý phương pháp thặng dư, công thức dùng phương pháp thặng dư để xác định giá đất sau: TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52 V=A-(B+C) Trong đó: V giá đất mua để phát triển; A tổng giá trị phát triển giá trị vốn bất động sản sau hoàn thành phát triển; B giá thành phát triển tất hạng mục phát triển; C lợi nhuận hợp lý người phát triển Hoặc: Giá nhà – Chi phí xây dựng ( + i + r + ir + ip ) Giá đất = 1+r+p Trong đó: i số chi phí xây dựng dung để tính tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân viên chn mơn; r suất lợi tức bình thường p suất lợi nhuận bình thường Ngồi tính theo cơng thức theo TT145/2007/TTBTC: Giá trị ước tính đất = Tổng giá trị phát triển – Tổng chí phí phát triển n TRi Tổng giá trị phát triển = ∑ i=0 (1+r)i n Tổng chi phí phát triển = ∑ i=0 Ci (1+r)i Trong đó: - TRi doanh thu năm thứ i dự án - Ci chi phi năm thứ i dự án TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52 - r tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy giá trị thời điểm ( tính theo lãi suất cho vay ngân hàng thương mại cho vay để thực dự án đầu tư phát triển bất động sản) - n số năm thực dự án (từ khởi cơng đến hồn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản) 1.4: Đặc điểm phương pháp thặng dư: Căn vào ngun lý cơng thức tính tốn phương pháp thặng dư, định giá theo phương pháp thặng dư phân tích góc độ thương gia phát triển, để tính tốn chi phí cao chi để mua đất Độ tin cậy phương pháp thặng dư định yếu tố sau: - Xác định xác phương thức sử dụng đất tốt dựa nguyên tắc sử dụng hiệu nguyên tắc hợp pháp định giá đất đai; - Phán đốn xác giá tiêu thụ đất đai cơng trình sau hồn thành xây dựng, sở nắm tình hình thị trường bất động sản quan hệ cung cầu; - Xác định xác chi phí phát triển đất đai lợi nhuận bình thường cơng trình Phương pháp thặng dư có giả thiết điều kiện sau: - Tất số liệu tổng giá bất động sản, tiền thuê giá thành sử dụng định giá theo phương pháp thặng dư vào số liệu trước mắt để tính - Giả thiết tiền thuê giá giao dịch bất động sản không hạ thấp thời gian phát triển, đồng thời không xét đến ảnh hưởng vật giá tăng lên - Giả thiết việc đầu tư vào giá thành khoản thời gian phát triển đồng đồng giai đoạn 1.5: Phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư: TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52 Phương pháp thặng dư chủ yếu dùng để xác định giá đất cho loại hình sau: (1) Định giá cho đất đai chờ phát triển ( vận dụng nguyên tắc sử dụng hiệu nhất) (2) Định giá đất cơng trình nhà đất có, nghĩa lấy giá đất trừ giá nhà, phần lại giá đất ( vận dụng nguyên tắc biến động) (3) Định giá đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc chi phí xây dựng cơng thức cịn bao gồm chí phí di chuyển (vận dụng nguyên tắc sử dụng hiệu nhất) 2: Quy trình xác định giá đất cho phương pháp thặng dư: Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành bước sau đây: a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt hiệu khu đất dựa vào sau: - Đặc điểm khu đất; - Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch quy định xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt; b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển bất động sản Tổng giá trị phát triển bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô … dự kiến bán hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất Việc ước tính tổng giá trị phát triển tiến hành sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế thị trường nhà cửa, hộ, cơng trình kiến trúc, đất phân lơ … dự án hồn thành mà có đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng khu vực liền kề khu vực lân cận có mức sinh lời, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến tính đến xu hướng mức độ biến động giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán cho phù hợp với thực tế c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52 Chi phí phát triển bao gồm tất khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện …) tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa vật kiến trúc phân lô đất để bán theo quy hoạch chi tiết quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo; bán hàng; chi phí vận chuyển chung; lợi nhuận nhà đầu tư( có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh) Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải xác định sở đơn giá, suất vốn đầu tư, định mức theo hướng dẫn theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa quan nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn xác định theo mức phí thực tế phổ biến dự án tương tự khu vự khu vưc lân cận Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn khác ước tính khoản thu chi phí thực theo năm phải chiết khấu khoản doanh thu chi phí giá trị tại thời điểm định giá đât theo công thức sau: n TRi Tổng giá trị phát triển = ∑ i=0 (1+r)i n Tổng chi phí phát triển = ∑ i=0 Ci (1+r)i Trong đó: - TRi doanh thu năm thứ i dự án - Ci chi phi năm thứ i dự án - r tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy giá trị thời điểm ( tính theo lãi suất cho vay ngân hàng thương mại cho vay để thực dự án đầu tư phát triển bất động sản) TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52 - n số năm thực dự án ( từ khởi cơng đến hồn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản) d- Bước 4: Xác định giá trị đất: Tổng giá trị đất = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển 3: Điều kiện áp dụng: - Khi áp dụng phương pháp xác định giá đất thông tin, số liệu cần thiết để tính tốn đến kết luận mức giá cụ thể phải thu thập thị trường điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn thơng số, số liệu xác độ tin cậy cao - Phương pháp xác định giá đất xac định để áp dụng giá trị đất, khu đất cụ thể làm để xác định giá đất hàng loạt cho vị trí đất theo hướng dẫn phần II thông tư số 145/2007/TT-BTC 4: Ưu nhược, điểm phương pháp thặng dư: a Ưu điểm: - Để định giá bất động sản có khả phát triển - Thích hợp để đưa mức giá tham gia đấu giá - Tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền bán( cho thuê) tối thiểu b Nhược điểm: - Khó khăn việc xác định sử dụng cao tốt - Mọi ước tính chi phí giá bán giá trị cuối bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường - Phương pháp thường khơng tính đến giá trị thời gian đồng tiền 5: Ví dụ minh họa: Ta xét ví dụ sau:  Đối tượng định giá : - Khu đất cần định giá có diện tích 10000 m2 Khu đất giao cho công ti kinh doanh nhà đô thị xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô xây dựng nhà để bán Hiện khu đất có TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52 nhà xưởng sản xuất diện tích 6000m2; chuyên gia đánh giá chất lượng cịn lại 30% - Diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà tối đa 55%; tổng diện tích xây dựng 5500m2 - Dự án phép xây dựng chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt 3000 m2; diện tích phân lơ bán 2500 m2( chia thành 25 lơ lơ diện tích 100 m2) - Giả định dự án hồn thành vịng năm nhà đầu tư phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất - Cơ quan định giá đất thu thập thông tin sau: + Đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2 + Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000đ/m2 + Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng + Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn triệu đơng/ m2 + Chi phí xây dựng bể nước trạm bơm máy phát điện dự phòng phục vụ cho nhà chung cư 1.200 triệu đồng + Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi 20% giá trị lại nhà xưởng + Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi xuất 10%/năm + Chi phí quảng cáo bán nhà 1% doanh thu + Chi phí quản lí 5% tổng chi phí dự án + Lợi nhuận nhà đầu tư 20% tổng doanh thu dự án + giá bán hộ chung cư la triệu đồng/m2 tổng diện tích hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng chung cư Đất phân lơ dự kiến bán 15 triệu đồng/ m2( chưa co VAT) TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52  Quá trình định giá: Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá gồm bước sau: Bước Bước Bước Bước Xác định mục đích sử dụng tốt hiệu khu đất Ước tính tổng doanh thu Ước tính tổng chi phí Xác định giá đất Các bước định giá chi tiết: - Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt hiệu khu đất: dùng cho mục đích đất ở; cấu hợp lí dành khoảng 55% diện tích đất có khả xây dựng đê xây dựng chung cư cao tầng khoảng 45% diện tích đất cịn lại để phân lơ bán - Bước 2: Ước tính tổng doanh thu Doanh thu từ việc bán hộ chung cư: (3000m2*12*80%)*7,0 tr đ/m2 = 201.600 tr đ Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền: 2.500m2*15 tr đ/m2 = 37.500 tr Đ Tổng doanh thu dự kiến: 239100 tr Đ - Bước 3: Ước tính tổng chi phí  Chi phí đầu tư hạ tầng 10.000 m2*600.000đ/m2 = 6.000 tr Đ TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52  Chi phí thiết kế, quy hoạch: 1.000 tr Đ  Chi phí xây dựng chung cư: ( 3.000m2/tầng*12 tầng)*3 tr đ/m2 = 108.000 tr Đ  Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm máy phát điện dự phòng: 1.200 tr Đ  Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: 100 tr Đ  Chi phí bồi thường nhà xưởng: (6000 m2*800.000 đ/m2)*30% = 1440 tr Đ  Trừ giá trị phế liệu thu hồi: -288 tr Đ  Tổng chi phí quảng cáo bán hàng: 2.391 tr Đ Tổng chi phí xây dựng trực tiếp là: 119.843 tr Đ Trả lãi tiền vay ngân hàng: (119.843 Đ*60%)*10% = 7.190,58 tr Đ Chi phí quản lí: (119.844 119.843 tr Đ * 5% = 5.992,15 tr Đ Lợi nhuận nhà đầu tư: 47.820 tr Đ Tổng chi phí lợi nhuận: 180.845,73 tr đ - Bước 4: xác định giá đất  Giá trị ước tính khu đất 239.100 tr Đ – 180.845,73 = 58.254,27 tr Đ Làm tròn 58.000 tr Đ hay 5,8 tr đ/m2 Kết luận giá trị khu đất nêu khoảng 58 tỷ đồng 5,8 tr đ/m2 TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT 10 NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52 C: KẾT LUẬN:  Phương pháp thặng dư hiệu với đối tượng đất chờ phát triển, đất tái phát triển đất có cơng trình đất  Phương pháp thặng dư vận dụng nguyên tắc định giá tốt thế, tính tốn giá trị sinh lời tương lai đất, điều mà phương pháp khác khó  Tuy nhiện phụ thuộc nhiều vào tài liệu kịnh nghiệm người định giá Viết lại phần kết luận TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11 ... tốn phương pháp thặng dư: Căn vào nguyên lý phương pháp thặng dư, công thức dùng phương pháp thặng dư để xác định giá đất sau: TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52 V=A-(B+C) Trong. .. quát phương pháp thặng dư 1.1: Khái niệm phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư phương pháp xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển theo quy hoạch phép chuyển đổi mục đích sử dụng để... 1.5: Phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư: TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52 Phương pháp thặng dư chủ yếu dùng để xác định giá đất cho loại hình sau: (1) Định giá cho đất đai chờ phát