Phương pháp thặng dư còn được gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh PHẦN I : MỞ ĐẦU Theo niên giám thống kê 2008 Tính riêng phần diện tích đất tự nhiên Việt Nam có 33.115.000 Đứng thứ 56 220 quốc gia giới Đất đai tài sản vô giá quốc gia, tài nguyên thiên nhiên hữu hạn phục hồi được, tư liệu sản xuất đặc biệt chủ yếu khơng thay Đất đai tư liệu sản xuất : đất đai vừa đối tượng lao động( người sử dụng công cụ lao động tác động vào đất cày, cuốc, bừa…nhằm nâng cao suất trồng ) vừa công cụ lao động ( người không tác động vào đất, đất đai có khả ni sống trồng ) Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu vì: Đặc biệt đất đai có vai trị quan trọng người hoạt động sống trái đất Nó mơi trường sống người, địa bàn phân bố khu dân cư, khu công ngiệp, nơi xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Đối với sản xuất nơng nghiệp đất đai tư liệu sản xuất thay được, khơng có đất đai khơng có q trình sản xuất diễn ra, ngồi cịn có số tính chất như: có vị trí cố định khơng gian, có độ phì Chủ yếu đất đai tham gia vào tất q trình sản xuất trồng Q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước diễn ngày mạnh, kèm theo gia tăng dân số tự nhiên… gây nên áp lực lớn đất đai Trước thực nhà nước ta tăng cường công tác quản lý nhà nước đất đai, có việc quản lý thị trường bất động sản - thị trường tiềm phát triển nước Nhà nước ta đề nhiều sách lĩnh vực này, số vấn đề định giá đất Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 Tiểu luận mơn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh Hiện định giá đất nước ta tiến hành nhằm phục vụ công tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất tiền thuê giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường nhà nước thu hồi đất… Ở Việt Nam giá đất đưa vào ngày 1/1 hàng năm, UBND cấp tỉnh xác định cho loại đất cho địa phương thuộc tỉnh Theo định tài số 129/2008QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá, có nhiều phương pháp sử dụng định giá đất Một phương pháp phương pháp thặng dư sử dụng thơng dụng nước ta Nó quy định tiêu chuẩn số 10 hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt nam Vì để tìm hiểu rõ phương pháp này, nhóm đồn kết xin viết đề tài: “Phương pháp thặng dư áp dụng Việt Nam khu vực nào.” Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh PHẦN II: NỘI DUNG I Giới thiệu chung phương pháp thặng dư 1.1 Khái quát phương pháp thặng dư 1.1.1 Định nghĩa phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư gọi phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược Xét từ quan điểm phát triển, đất đai có giá trị phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa tạo thu nhập Giá đất phải trả để có đất đai phần cịn lại sau trừ chi phí thu nhập định kỳ bình quân xã hội tổng giá bất động sản dự tính Nghĩa giá đất giá bán đất đai cơng trình trừ giá thân cơng trình Phần cịn lại giá đất đai thuộc đối tượng định giá Theo Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu sau: “Phương pháp thặng dư: phương pháp xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển theo quy hoạch phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo phát triển khỏi tổng giá trị phát triển giả định bất động sản." Cơ sở lý luận cho phương pháp thặng dư là: Giá trị vốn BĐS giá trị cịn lại sau lấy giá trị ước tính phát triển giả định trừ tất chi phí phát sinh tạo phát triển đó.Giá trị phát triển biểu hình thái giản đơn, hồn tồn giá trị ước tính, trừ tất chi phí phát sinh Phần dư thể mức thặng dư mà giá trị BĐS trả Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 Tiểu luận mơn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh 1.1.2 Nguyên lý phương pháp thặng dư Nguyên lý phương pháp thặng dư dựa lý luận: có người muốn mua đất để tiến hành phát triển, hy vọng có mức lợi nhuận khơng lợi nhuận bình thường đầu tư số tiền vào chỗ khác, lúc giá cao mà ơng ta tình nguyện chi cho đất mức lại sau lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất tương lai dự tính) trừ chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận thuế Ngoài ra, phương pháp thặng dư cịn thơng qua việc tính thu nhập để có giá đất đai nhà Phương pháp thặng dư việc dùng để định giá đất đai ra, sử dụng nhiều định giá hạng mục phát triển tài sản nhà đất sách đầu tư Cụ thể ứng dụng mặt sau đây: Xác định giá cao mà nhà đầu tư có đất chờ phát triển chi trả Ðối với hạng mục phát triển, nhà đầu tư phải phân tích dự tốn giá bất động sản sau hoàn thành phát triển, giá thành phát triển lợi nhuận bình thường mà ơng ta cần thu được, từ để xác định giá cao khu đất mà ông ta chi trả được, giá mua thực tế nhà đầu tư phải thấp với giá để bảo đảm thu nhập bình thường Xác định lợi nhuận định kỳ hạng mục phát triển cụ thể Sau có đất đai, chi phí để có đất lúc chi phí biết, lấy tổng giá trị phát triển đất đai, trừ chi phí mua đất, chi phí phát triển phần cịn lại lợi nhuận thu từ hạng mục phát triển Nếu khoản lợi nhuận cao với lợi nhuận mong muốn nhà đầu tư hạng mục khả thi, khơng hạng mục phải tiến hành chậm lại Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh tạm thời huỷ bỏ Xác định chi phí giá thành cao phát sinh hạng mục phát triển Khi xác định chi phí mua đất lợi nhuận mong muốn, dùng phương pháp thặng dư để tính tốn số khống chế cao chi phí giá thành trình phát triển để đảm bảo chi phí giá thành hạng mục trình phát triển khống chế cách có hiệu 1.1.3 Công thức phương pháp thặng dư: Căn vào nguyên lý phương pháp thặng dư, công thức dùng phương pháp thặng dư để xác định giá đất sau: V=A-(B+C) Trong đó: V giá đất mua để phát triển A tổng giá trị phát triển giá trị vốn bất động sản sau hoàn thành phát triển B giá thành phát triển tất hạng mục phát triển; C lợi nhuận hợp lý người phát triển Hoặc: Giá nhà = Giá nhà- Chi phí xây dựng (l + i + r + p + ir + ip ) l+r+p Trong : i số chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân viên chun mơn r: suất lợi tức bình thường p: suất lợi nhuận bình thường Lưu ý : Hai cơng thức chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất chi phí hạng mục vào thời gian khác nhau, nghĩa chưa tính đến Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh khác giá trị theo thời gian chi phí phát triển 1.1.4 Đặc điểm phạm vi ứng dụng phương pháp thặng dư Đặc điểm phương pháp thặng dư: Căn vào nguyên lý cơng thức tính tốn phương pháp thặng dư, định giá theo phương pháp thặng dư phân tích góc độ thương gia phát triển, để tính tốn chi phí cao chi để mua đất Độ tin cậy phương pháp thặng dư định điểm sau đây: (1) Xác định xác phương thức sử dụng đất tốt (bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng cơng trình, cảnh quan bên ngồi, thiết bị nội thất bố cục ) dựa nguyên tắc sử dụng hiệu nguyên tắc hợp pháp định giá đất đai; (2) Phán đốn xác giá tiêu thụ đất đai cơng trình sau hoàn thành xây dựng sở nắm tình hình thị trường bất động sản quan hệ cung cầu; (3) Xác định xác chi phí phát triển đất đai lợi nhuận bình thường cơng trình… Phương pháp thặng dư có giả thiết điều kiện sau đây: (1) Mặc dù tổng giá bất động sản tiền thuê việc chi trả cho giá thành khoản phát sinh tương lai, tất số liệu tổng giá bất động sản, tiền thuê giá thành sử dụng định giá theo phương pháp thặng dư vào số liệu trước mắt để tính Ðó khó dự tính cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê biến động nhỏ giá tương lai, đồng thời thời gian phát triển, tiền thuê giá tiêu thụ tăng lên (hạ xuống), mà loại giá thành phát triển tăng lên (hạ Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh xuống) Cho nên định giá phương pháp thặng dư ẩn chứa giả thiết là: biến động liên quan việc định giá theo phương pháp thặng dư đó, thời gian phát triển khơng phát sinh biến động lớn Ðương nhiên, dùng phương pháp định giá để tiến hành tính khả thi hạng mục phân tích sách đầu tư, thơng qua phân tích điều tra tỉ mỉ thị trường để dự tính số liệu tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ giá thành, tiến hành cân nhắc thay đổi thu chi cách xác (2) Giả thiết tiền thuê giá giao dịch bất động sản không hạ thấp thời gian phát triển, đồng thời không xét đến ảnh hưởng vật giá tăng lên (3) Giả thiết việc đầu tư vào giá thành khoản thời gian phát triển đồng đồng giai đoạn Những điều cần xem xét hạn chế phương pháp - Khó khăn việc xác định sử dụng cao tốt - Mọi ước tính chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường - Giá trị lại cuối nhạy cảm việc ứơc tính chi phí giá bán - Cần phải có kiến thức, kỹ kinh nghiệm tốt để ước tính tất khoản mục khác - Phương pháp chưa tính đến giá trị thời gian dịng tiền, giả định tất dòng tiền xảy thời điểm, không thực Phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư Từ công thức tính tốn đặc điểm phương pháp thặng dư, thấy phương pháp thặng dư chủ yếu dùng để xác định giá đất cho Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 Tiểu luận mơn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh loại hình sau đây: (1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển; (2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc chi phí xây dựng cơng thức cịn bao gồm chi phí di chuyển (3) Định giá đất cơng trình nhà đất có, nghĩa lấy giá nhà đất trừ giá nhà, phần cịn lại giá đất 1.2.Trình tự định giá phương pháp thặng dư Căn vào nguyên lý đặc điểm phương pháp thặng dư, trình tự phương pháp thặng dư sau: - Ðiều tra tình hình đất chờ định giá; - Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất; - Xác định tổng giá bất động sản sau phát triển; - Tính tốn chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê lợi nhuận mà người phát triển cần có 1.2.1 Điều tra tình hình đất chờ định giá: (1) Điều tra vị trí đất đai, nắm tính chất thành phố có đất với trạng sử dụng điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp cho việc lựa chọn phương thức sử dụng đất tốt (2) Điều tra rõ diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị sở, để cung cấp cho việc tính tốn chi phí xây dựng (3) Điều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm quy định phủ việc lựa chọn phương thức sử dụng đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế chiều cao xây dựng… để phục vụ cho việc xác định quy mơ, hình dáng cơng trình (4) Điều tra tình hình quyền lợi đất đó, bao gồm việc làm rõ tính chất quyền lợi, niên hạn sử dụng, có tiếp tục hay khơng Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh quy định có liên quan quyền chuyển nhượng, cho thuê, chấp… nắm tình hình quyền chủ yếu để phục vụ cho việc xác định giá trị bất động sản, giá tiêu thụ tiền cho thuê… sau hoàn thành phát triển 1.2.2 Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt Trong phạm vi cho phép theo hạn chế quy hoạch quản lý phủ, vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai điều tra, xác định phương thức sử dụng đất tốt đất (bao gồm: mục đích sử dụng đất, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủ đất đai, chiều cao xây dựng…) Trong việc lựa chọn phương thức tốt để phát triển điều kiện quan trọng để phát triển phải chọn mục đích sử dụng đất tốt nhất, đồng thời phải tính đến nhu cầu xã hội xu phát triển tương lai loại sử dụng Ví dụ: Một đất phủ quy định để xây dựng khách sạn, chung cư tòa nhà văn phòng, định giá đất thực tế nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu xu hướng khách sạn, chung cư, tòa nhà làm việc thành phố khu vực có đất Nếu nhu cầu xã hội khách sạn, nhà văn phịng bắt đầu có xu bão hịa, biểu xu giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc… số người muốn thuê mua nhà chung cư tăng dần gần lượng nhà chung cư cung cấp lại tương đối ít, chọn xây dựng nhà chung cư mục đích sử dụng đất tốt đất Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh 1.2.3 Xác định tổng giá bất động sản sau hoàn thành phát triển Căn vào loại hình phát triển bất động sản, tổng giá trị bất động sản sau hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) tính theo hai cách sau: (1) Đối với bất động sản nhà ở, nhà xưởng cơng nghiệp… phải theo giá giao dịch thị trường bất động sản loại sử dụng, tính chất kết cấu thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá bất động sản sau hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) (2) Ðối với bất động sản cho thuê bất động sản thương nghiệp việc xác định tổng giá bất động sản sau hồn thành phát triển, vào mức tiền thuê mức chi phí cho thuê bất động sản loại sử dụng, tính chất, kết cấu điều kiện trang trí thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập việc cho thuê bất động sản phát triển, dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá yếu tố sau đây: tiền thuê tháng tiền thuê năm đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hồn vốn bất động sản; diện tích cho th 1.2.4.Tính tốn khoản chi phí (1) Tính tốn chi phí xây dựng Chi phí xây dựng bao gồm chi phí cơng trình trực tiếp, chi phí cơng trình gián tiếp, lợi nhuận nhà thầu xây dựng tính phương pháp so sánh, nghĩa thơng qua chi phí xây dựng thơng thường bình qn cơng trình tương tự địa phương để tính ra, dùng phương pháp dự tốn khái qt cơng trình xây dựng để tính tốn Chi Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 10 Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Ngun Hạnh phí xây dựng thường thơng qua tổng diện tích xây dựng giá thành đơn vị diện tích xây dựng để tính tốn (2) Tính tốn chi phí nghiệp vụ Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự tốn cơng trình thường tính tốn theo tỷ lệ định chi phí xây dựng (3) Tính tốn chi phí ngồi dự kiến Trong phương pháp thặng dư, để bảo đảm tính an tồn kết định giá, thường phải chuẩn bị có khoản chi phí dự kiến, thường ~ 5% tổng chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ 4) Xác định chu kỳ xây dựng phát triển, tính tốn lợi tức vốn phải trả Chu kỳ xây dựng phát triển nói khoảng thời gian từ có đất tiêu thụ cho thuê hết bất động sản, chia giai đoạn: thời kỳ thiết kế quy hoạch dự tốn cơng trình (từ có đất khởi cơng xây dựng), thời kỳ xây dựng cơng trình (từ khởi cơng đến hồn thành xây dựng), thời kỳ để trống tiêu thụ (từ hoàn thành xây dựng đến hoàn tất tiêu thụ) Chu kỳ xây dựng phát triển phải vào nghiên cứu tính khả thi hạng mục, đặc điểm hạng mục, yêu cầu kỹ thuật cơng trình tình hình thị trường bất động sản để xác định cách tổng hợp Lợi tức giá thành tài tồn dự tốn vốn phát triển Vốn phải trả cho phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền giá đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ chi phí ngồi dự kiến khoản chi phí có thời gian đầu tư khác trình xây dựng bất động sản (5) Tính tốn tiền thuế Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 11 Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh Tiền thuế chủ yếu nói thuế tiêu thụ bất động sản sau hoàn cơng, khoản phải tính tốn theo sách thuế hành Chính phủ, thường tính toán theo tỷ lệ định tổng giá bất động sản sau hồn cơng (6) Tính tốn chi phí cho thuê bất động sản sau xây dựng xong Chi phí cho thuê chủ yếu nói chi phí đại lý mơi giới cho th tiêu thụ bất động sản sau hồn cơng, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trường, chi phí thủ tục mua bán thường tính tốn theo tỷ lệ định tổng giá bất động sản tiền th (7) Tính tốn lợi nhuận hợp lý thương nhân phát triển Lợi nhuận hợp lý thương nhân phát triển thường tính tốn theo tỷ lệ định tổng giá bất động sản tổng vốn dự chi (theo tỷ lệ định tổng vốn dự chi để tính tốn lợi nhuận, tỷ lệ thường gọi tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tư), tỷ lệ cao hay thấp phụ thuộc vào khác khu vực loại hình hạng mục Ví dụ: tỷ lệ thường dùng để tính tốn lợi nhuận định giá theo phương pháp thặng dư nước Anh thường 20% tổng vốn dự chi 17% tổng giá bất động sản Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận thương nhân phát triển phải tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tư giống theo thời kỳ đầu tư khác nhau, thời gian đầu tư năm tỷ lệ thù lao thu hồi vốn 20%, thời gian đầu tư năm tỷ lệ thù lao thu hồi vốn 30%, thời gian đầu tư năm tỷ lệ thù lao thu hồi vốn 40% Có dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính tốn lợi nhuận hợp lý thương nhân phát triển, phương pháp tính tốn tương tự phương pháp tính tốn lợi tức kể Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 12 Tiểu luận mơn: Định giá đất – GVHD: Bùi Ngun Hạnh 1.2.5 Tính tốn xác định mức giá Khi tính tốn, thường lấy số liệu nói trực tiếp điền vào cơng thức ban đầu để tiến hành tính tốn, tức là: Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí ngồi dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp thương nhân phát triển Lúc phần lợi tức bên phải bao gồm số chưa biết giá đất, lợi nhuận tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn lợi nhuận hàng năm gồm có số chưa biết giá đất đẳng thức có giá đất số chưa biết, nên không ảnh hưởng đến việc tính tốn mức giá đất Trong tính tốn định giá theo phương pháp thặng dư dùng loại phương thức tính tốn khác, để tránh xuất tình vế đẳng thức có số chưa biết Nghĩa tính tốn lợi tức, xem xét lợi tức chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, chi phí ngồi dự kiến, lợi tức giá đất tạm thời khơng tính, sau điền số liệu vào cơng thức có mức giá đất, có điều mức giá đất mức giá đất bất động sản hoàn thành phát triển, cần bổ sung cập nhật có giá đất hành Ðó loại phương pháp thường dùng tính tốn định giá theo phương pháp thặng dư nước ngồi Ðiều cần nói là: thực chất phương pháp hoàn toàn giống nhau, nghĩa trị số vế đẳng thức phải thời điểm kết tính tốn phải hồn tồn thống Ứng dụng định giá phương pháp thặng dư 3.1 Đối tượng định giá Thửa đất chờ định giá khu đất trống, quy hoạch cho phép xây dựng, diện tích 800 m2, xây dựng nhà chung cư 8.000 m2, niên hạn Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 13 Tiểu luận mơn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh sử dụng đất 50 năm Một cơng ty phát triển muốn tham gia đấu giá đất đó, u cầu tính tốn mức giá đất cao bỏ giá điều kiện trước mắt 3.2 Quá trình định giá (1) Lựa chọn phương pháp định giá Thửa đất đất trống chờ phát triển, phù hợp với việc dùng phương pháp thặng dư để định giá (2) Xác định phương thức sử dụng tốt Theo yêu cầu quy hoạch thành thị, phương thức sử dụng phát triển tốt đất xây dựng nhà chung cư (3) Ðiều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển giá thành đầu tư vào điều tra thị trường cơng ty phân tích tính khả thi hạng mục năm, sau có quyền sử dụng đất khởi cơng, xây dựng xong cho bên ngồi thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính 90%, tiền thuê hàng năm m xây dựng dự tính 600 nghìn đồng, chi phí cho th hàng năm 25% tiền thuê đất hàng năm Dự tốn chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ m xây dựng 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ năm thứ chiếm 40%, đầu tư năm thứ 60% lại Trước mắt lãi suất tiền vay năm 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản địa phương 8%, chi phí pháp luật quyền sử dụng đất, đăng ký 1% giá đất, công ty phát triển yêu cầu tổng lợi nhuận không thấp 15% tổng giá bất động sản phát triển (4) Tính giá đất Áp dụng cơng thức tính tốn giá đất: Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức - Thuế - Lợi nhuận thương nhân phát triển Cách 1: trực tiếp tính tốn lợi tức giá đất Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 14 Tiểu luận mơn: Định giá đất – GVHD: Bùi Ngun Hạnh 1) Tính tốn tổng giá bất động sản, dùng phương pháp thu nhập, thời hạn sử dụng 50 năm, thời kỳ phát triển năm, niên hạn thu nhập 48 năm Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 600 x 8.000 x 90% x (1 25%) = 3.240 (triệu đồng) Tổng giá bất động sản: =39.492,802 (triệu đồng) (2) Chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 8.000 = 20.000 (triệu đồng) (3) Tổng lợi tức = 0.2544 x giá đất + 2.181,979 (triệu đồng) Dùng tính tốn phúc lợi để tính tốn lợi tức, thời gian tính lãi tiêu thụ hết kết thúc Ðầu tư cho giá đất suốt chu kỳ phát triển, thời gian tính lãi năm, đầu tư cho chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ liên tục khơng gián đoạn, tính lãi, giả thiết năm có đầu tư đồng xây dựng nghiệp vụ, lượng đầu tư hàng năm tính theo bình qn nửa năm năm đó, thời gian tính lãi cho lượng đầu tư năm thứ năm thứ hai 1,5 năm 0,5 năm (4) Lợi nhuận thương nhân phát triển = 39.492,802 x 15% = 5.923,920 (triệu đồng) (5) Thuế cho thuê bất động sản xem xét xác định tổng giá bất động sản (6) Lấy số liệu điền vào cơng thức, có: Giá đất = 39.492,802 – 20.000 - ( 0,2544 x giá đất + 2.181,979 ) – 5.923,920 Giá đất = 553.077,9/1.2544 = 9.077,553 (triệu đồng) (7) Vì thương nhân phát triển trả 3% giá đất cho chi phí pháp luật, định giá Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 15 Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh nhân quyền sử dụng khu đất, nên giá đất mà thương nhân phát triển chi trả phải đem (6) trừ chi phí nói Giá cao mà thương nhân trả = 8.987,676 (triệu đồng) hay 11,235 triệu/m2 Cách 2: lợi tức khơng tính lợi tức giá đất Tính tốn tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ, lợi nhuận, giống với phương thức 1, có: (1) Tổng giá bất động sản = 802.492,39 (triệu đồng) (2) Chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ = 20.000 (triệu đồng) (3) Lợi tức chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ = 2.187,979 (triệu đồng) (4) Lợi nhuận thương nhân = 5.923,920 (triệu đồng) (5) Ðiền vào cơng thức có giá đất đai hoàn thành phát triển đất đai Giá đất hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4) = 39.492,802 – 20.000 – 2.187,979 – 5.923,920 6) Do giá (5) giá hoàn thành phát triển, nghĩa giá sau năm, cho nên: Giá khu đất = 9.077,553 (tr.đ) (7) Giá đất mà thương nhân trả = 8.987,676 (triệu đồng) hay 11,235 triệu/m2 II Phương pháp thặng dư áp dụng Việt Nam Một số văn pháp luật dùng làm để áp dụng phương pháp thặng dư Việt Nam : - Nghị định số : 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 16 Tiểu luận mơn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh - Nghị định số : 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định 188/2004/NĐ – CP - Thông tư số : 145/2007/TT – BTC ban hành ngày 06/12/2007 việc hướng dẫn thực nghị định số 188/204/NĐ – CP ngày 16/11/2004 phủ xác định giá đất khung giá loại đất nghị định số 123/2007/ NĐ – CP ngày 27/7/2007 phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định 188/2004/ NĐ – CP 2.1 Nội dung phương pháp thặng dư 2.1.1 Trình tự bước áp dụng tiến hành định giá đất theo phương pháp thặng dư Được tiến hành cụ thể sau : Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt có hiệu khu đất dựa vào : - Đặc điểm khu đất - Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch quy định xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển bất động sản Tổng giá trị phát triển bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,… dự kiến bán hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất Việc ước tính tổng giá trị phát triển tiến hành sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế thị trường nhà cửa, hộ, cơng trình kiến trúc, đất phân lơ … dự án hồn thành mà có đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng khu vực liền kề khu vực lân cận có mức sinh lời, có điều kiện kết cấu hạ Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 17 Tiểu luận mơn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh tầng tương đương; có dự kiến tính đến xu hướng mức độ biến động giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán cho phù hợp với thực tế Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển Chi phí phát triển bao gồm tất khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, ); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc phân lô đất để bán theo quy hoạch chi tiết quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh) Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải xác định sở đơn giá, suất vốn đầu tư, định mức theo hướng dẫn theo quy định quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến dự án tương tự khu vực liền kề khu vực lân cận Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn khác ước tính khoản doanh thu chi phí thực theo năm phải chiết khấu khoản doanh thu chi phí giá trị tại thời điểm định giá đất theo công thức sau: n Tổng giá trị phát triển = i =0 n Tổng chi phí phát triển = Trong đó: TR ∑(1 + ri )i C ∑(1 +ir )i i =0 - TRi doanh thu năm thứ i dự án Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 18 Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh - Ci chi phí năm thứ i dự án - r tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy giá trị thời điểm (tính theo lãi suất cho vay ngân hàng thương mại cho vay để thực dự án đầu tư phát triển bất động sản) - n số năm thực dự án (từ khởi cơng đến hồn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản) Bước 4: Xác định giá trị đất: Tổng giá trị đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển 2.1.2 Phạm vi áp dụng cơng thức tính - Phương pháp thặng dư áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm phát triển - Phương pháp sử dụng cho đất trống để xây dựng đất có cơng trình đất có thề cải tạo phá dỡ xây dựng cơng trình đất - Phưong pháp thặng dư thiết người mua trả cho bất động sản phần thặng dư sau dùng tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển Cơng thức tính : V= DT - CP Trong : V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá DT : tổng doanh thu dự án CP : tổng chi phí đầu tư dự án 2.1.3 Ví dụ minh hoạ việc áp dụng phương pháp thặng dư Đối tượng áp dụng để định giá: Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 19 Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh + Khu đất cần định giá có diện tích 10000 m2 Khu đất giao cho công ti kinh doanh nhà đô thị xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô xây dựng nhà để bán Hiện khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6000m2; chuyên gia đánh giá chất lượng cịn lại 30% + Diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà tối đa 55%; tổng diện tích xây dựng 5500m2 + Dự án phép xây dựng chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt 3000 m2; diện tích phân lô bán 2500 m 2( chia thành 25 lơ lơ diện tích 100 m2) + Giả định dự án hồn thành vịng năm nhà đầu tư phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất + Cơ quan định giá đất thu thập thông tin sau: - Đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000đ/m - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn triệu đơng/ m2 - Chi phí xây dựng bể nước trạm bơm máy phát điện dự phòng phục vụ cho nhà chung cư 1.200 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi 20% giá trị lại nhà xưởng - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi xuất 10%/năm - Chi phí quảng cáo bán nhà 1% doanh thu - Chi phí quản lí 5% tổng chi phí dự án - Lợi nhuận nhà đầu tư 20% tổng doanh thu dự án Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 20 Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh - Giá bán hộ chung cư triệu đồng/m tổng diện tích hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng chung cư Đất phân lơ dự 15 triệu đồng/ m2 ( chưa co VAT) Quy trình định sau : Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt hiệu khu đất: dùng cho mục đích đất ở; cấu hợp lí dành khoảng 55% diện tích đất có khả xây dựng đê xây dựng chung cư cao tầng khoảng 45% diện tích đất cịn lại để phân lơ bán Bước 2: Ước tính tổng doanh thu + Doanh thu từ việc bán hộ chung cư: (3.000m2 × 12 × 80%) × 7,0 tr.đ/m2 = 201.600 tr.đ + Doanh thu từ diện tích đất phân lơ bán nền: 2.500 m2 × 15 tr.đ/m2 = 37.500 tr.đ Tổng doanh thu dự kiến: 201.600 tr.đ + 37.500 tr.đ = 239.100 tr.đ Bước 3: Ước tính tổng chi phí + Chi phí đầu tư hạ tầng : 10.000m2 × 600.000 đ/m2 + Chi phí thiết kế, quy hoạch = 6.000 tr.đ = 1.000 tr.đ + Chi phí xây dựng chung cư : (3.000m2/tầng × 12 tầng) × 3,0 tr.đ/m2 = 108.000 tr.đ + Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư + Chi phá dỡ nhà xưởng cũ : = 1.200 tr.đ = 100 tr.đ + Chi phí bồi thường nhà xưởng : Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 21 Tiểu luận mơn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh (6.000 m2 × 800.000 đ/m2) × 30% = 1.440 tr.đ + Trừ giá trị phế liệu thu hồi : 1.440 tr.đ × 20% = -288 tr.đ + Chi phí quảng cáo bán hàng: 1% × 239239.100 tr.đ = 2.391 tr.đ Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 119.843 tr.đ + Trả lãi tiền vay ngân hàng (119.843 tr.đ × 60%) × 10% + Chi phí quản lý : = 7.190,58 tr.đ 119.843 tr.đ × 5% + Lợi nhuận nhà đầu tư: 239.100 tr.đ × 20% Tổng chi phí lợi nhuận : = 5.992,15 tr.đ = 47.820 tr.đ 180.845,73 tr.đ - Bước 4: Xác định giá đất + Giá trị ước tính khu đất : 239.100 tr.đ - 180.845,73 tr.đ = 58.254,27 tr.đ Làm tròn 58.000 tr.đ; 5,8 tr.đ/m2 Kết luận giá trị khu đất nêu khoảng 58 tỷ đồng 5,8 tr.đ/m2./ Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 22 Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh PHẦN III: KẾT LUẬN Tóm lại phương pháp thặng dư áp dụng định giá đất dùng để tính tốn giá trị BĐS khơng phải theo trạng sử dụng mà vào mục đích sử dụng chúng tương lai, theo quy hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt Thực chất phương pháp thặng dư dạng phương pháp giá thành, chúng thực theo nguyên tắc: Giá trị đất đai xác định sở giá trị lại sau lấy giá trị cơng trình BĐS trừ tổng số chi phí lợi nhuận Phương pháp thặng dư hiệu với đối tượng đất chờ phát triển, đất tái phát triển đất có cơng trình đất, thích hợp để đưa mức giá tham gia đấu giá định giá bất động sản có khả phát triển Bên cạnh đó, phương pháp thặng dư cịn giúp tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền bán (tiền cho thuê) tối thiểu Phương pháp thặng dư vận dụng nguyên tắc định giá tốt cịn thế, tính tốn giá trị sinh lời tương lai đất, điều mà phương pháp khác khó làm Tuy nhiên phương pháp số hạn chế định khó khăn việc xác định sử dụng tốt cao Nó thường khơng tính đến giá trị thời gian đồng tiền Mọi ước tính chi phí giá bán giá trị cuối bị thay đổi phụ thuộc vào điều kiện thị trường Xét từ thị trường bất động sản nay, đất đai có giá trị phát triển tiềm phát triển, phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất quan trọng đáng tin cậy thực dụng Chính vậy, phương pháp sử dụng phổ biến Việt Nam nước giới Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 23 Tiểu luận mơn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh Sinh viên thực hiện: Nhóm 11 24 ... thiệu chung phương pháp thặng dư 1.1 Khái quát phương pháp thặng dư 1.1.1 Định nghĩa phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư gọi phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược... Đặc điểm phạm vi ứng dụng phương pháp thặng dư Đặc điểm phương pháp thặng dư: Căn vào nguyên lý công thức tính tốn phương pháp thặng dư, định giá theo phương pháp thặng dư phân tích góc độ thương... tự định giá phương pháp thặng dư Căn vào nguyên lý đặc điểm phương pháp thặng dư, trình tự phương pháp thặng dư sau: - Ðiều tra tình hình đất chờ định giá; - Xác định phương thức sử dụng phát triển