Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được áp dụng ở Việt Nam và sự vận dụng của các phương pháp đó trong việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt nam

-Nghiên cứu các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam.

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368

MỤC LỤC

Lời mở đầu 1

Chương 1: Lý luận chung về các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam 3

1.1.Các khái niệm cơ bản và các bộ phận cấu thành nên tài sản của đoanh nghiệp 3

1.1.1 Các khái niệm cơ bản : 3

1.1.2.Các bộ phận cấu thành nên tài sản của doanh nghiệp 6

1.1.2.1.Bất động sản: 6

1.1.2.2.Máy móc thiết bị 8

1.1.2.3.Tài sản vô hình 8

1.2.Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam 10

1.2.1 Phương pháp tài sản 10

1.2.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu 16

Chương 2: Thực trạng áp dụng các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên vào việc cổ phần hóa doanh nghiệp ở Việt Nam 21

2.1 Các quy định của pháp luật liên quan đến các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp: 21

2.2 Thực trạng hoạt động của doanh nghiệp nhà nước (DNNN) 26

2.3 Thực trạng quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp ở Việt Nam 27

2.4.Thực trạng áp dụng các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp vào việc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam 28

Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp ở Việt Nam 31

Danh mục tài liệu tham khảo 33

Lời mở đầu 1.Tính cấp thiết của đề tài :

Việt Nam đã chính thức là thành viên thứ 50 của tổ chức thương mạithế giới WTO, đây là cơ hội lớn để nền kinh tế Việt Nam hội nhập cùngnền kinh tế thế giới nhưng cũng là thách thức không nhỏ đối với nền kinh

tế còn non kém, nhiều bất cập trong cơ chế quản lý của chúng ta hiện nay.Trong nền kinh tế tập trung bao cấp, các doanh nghiệp nhà nước khôngphát huy được sức mạnh của mình, doanh nghiệp chỉ hoạt động sao cho đạtđược chỉ tiêu của cấp trên giao xuống, nếu có làm ăn thua lỗ thì cũngkhông ảnh hưởng gì đến lợi ích của cá nhân những người trong công ty màngười đứng ra bù lỗ lại là nhà nước Nền kinh tế tập trung được tồn tạitrong khoản thời gian khá dài, trước tình hình nền kinh tế quốc tế và khuvực phát triển một cách chóng mặt, để cải thiện nền kinh tế Việt Nam xóa

bỏ bao cấp, nhà nước tiến hành cổ phần hóa từ năm 1992 và đã đạt đượcnhiều thành tựu to lớn Cổ phần hóa làm tăng khả năng cạnh tranh giữa cácdoanh nghiệp, giúp huy động vốn từ các nhà đầu tư để phát triển doanhnghiệp, nâng cao vị thế của doanh ngiệp trên thị trường qua đó cũng làmcho thị trường chứng khoán phát triển Hiện nay quá trình cổ phần hóa cácdoanh nghiệp nhà nước đang đẩy nhanh tiến độ, theo kế hoạch đến ngày1/7/2010 cơ bản hoàn tất công việc cổ phần hóa ở các doanh nghiệp đangthực hiện cổ phần Để cổ phần hóa doanh nghiệp cần tiến hành xác định giátrị doanh nghiệp, đây là công việc khó và phức tạp vì vậy cần phải cónhững phương pháp thẩm định giá trị tài sản mang tính chuẩn mực giúpxác định đúng giá trị tài sản của doanh nghiệp,nhưng áp dung các phươngpháp đó vào thực tế thì có nhiều vấn đề, vướng mắc Để tìm hiểu kỹ hơn về

vấn đề này,em chọn đề tài: “Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được áp dụng ở Việt Nam và sự vận dụng của các phương pháp

đó trong việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt nam.”

2.Mục đích nghiên cứu đề tài

-Nghiên cứu các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sửdụng trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam

-Phân tích thực trạng áp dụng các phương pháp đó trong cổ phần hóacác doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam

-Đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp đó ở Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu :

-Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận và thực tiễn của cácphương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóacác doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam

-Phạm vi nghiên cứu: trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệpnhà nước ở Việt Nam

4.Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở sử dụng các phương pháp duy vậtbiện chứng ,duy vật lịch sử Các phương pháp được sử dụng như sử dụngcác báo cáo, phân tích tình hình cổ phần hóa của Việt Nam cũng như thamkhảo các bài báo kinh tế

5.Nội dung nghiên cứu :

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, đề tài được kếtcấu như sau :

-Chương 1: Lý luận chung về các phương pháp xác định giá trị doanhnghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam.-Chương 2: Thực trạng của việc sử dụng các phương pháp xác địnhgiá trị doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa các doanh nghiệp nhànước ở Việt Nam

-Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các phương pháp xácđịnh giá trị doanh nghiệp ở Việt Nam

Chương 1: Lý luận chung về các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa các doanh

nghiệp nhà nước ở Việt Nam.

1.1.Các khái niệm cơ bản và các bộ phận cấu thành nên tài sản của đoanh nghiệp.

1.1.1 Các khái niệm cơ bản :

* Tài sản và quyền sở hữu tài sản

- Tài sản:

+Theo thuật ngữ kế toán, tài sản là những nguồn lực được sở hữu haykiểm soát bởi doanh nghiệp, do kết quả của hoạt động kinh doanh trongquá khứ và từ nguồn lực đó của doanh nghiệp hy vọng được thu lợi nhuậntrong tương lai

+Theo Ủy ban tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC): tài sản làmột khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận cóliên quan đến quyền sở hữu bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sởhữu được hưởng một số quyền lợi ,lợi ích khi làm chủ tài sản đó

+Phân loại tài sản: tài sản có thê được phân loại như sau

Theo hình thái biểu hiện : tài sản hữu hình và tài sản vô hình

Theo tính chất sở hữu : tài sản công cộng và tài sản cá nhân

Theo khả năng trao đổi : hàng hóa và phi hàng hóa

Theo khả năng di dời : động sản và bất động sản

Theo đặc điểm luân chuyển : tài sản cố định và tài sản di động

-Quyền sở hữu tài sản: là một khái niệm pháp lý, gồm các quy phạmpháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội Quyền sở hữu tài sảngồm quyền chiếm hữu,quyền sử dụng và quyền định đoạt Quyền sở hữu

càng lớn và rộng rãi thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích từ tài sảncàng cao.

Trong điều kiện thương mại bình thường,các thẩm định viên về giá sửdụng giá trị thị trường là cơ sở cho thẩm định giá tài sản Giá trị thị trườngcủa một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vàothời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và mộtbên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan,độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường,tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêngbiệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường Giá trị phi thịtrường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứkhác với giá trị thị trường hoặc có thể mua bán, trao đổi theo các mức giákhông phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sửdụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý…

Tầm quan trọng của giá trị: giá trị được sử dụng như thước đo của nềnkinh tế đã được thừa nhận rộng rãi Các cá nhân hay tổ chức doanh nghiệpđều chịu tác động của giá trị và nó có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trongnghiên cứu khoa học của ngành thẩm định giá Nó cho phép nhận rõ cácđối tượng cũng như phân biệt các yếu tố tác động đến giá trị tài sản

Ý nghĩa của giá trị :

+ Ý nghĩa chủ quan : giá trị của một tài sản có thể khác nhau theo sựđánh giá chủ quan của từng người , tùy thuộc vào sở thích, mục đích sửdụng,khả năng khai thác công dụng, lợi ích từ tài sản Phản ánh ý nghĩa giátrị này bao gồm: giá trị trong sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với với cánhân, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị cầm cố

+Ý nghĩa khách quan: là sự công nhận của thị trường về giá trị tài sản,

là cơ sở của sự trao đổi cũng như mọi hoạt động và giao dịch kinh tế trongnền kinh tế thị trường Phản ánh ý nghĩa giá trị này bao gồm: giá trị thịtrường, giá trị trao đổi, giá trị tại điểm cân bằng cung cầu, giá trị hiện tạicủa các quyền về thu nhập trong tương lai

Việc phân biệt tính chủ quan và khách quan về giá trị tài sản có ýnghĩa quan trọng đối với thẩm định giá , là cơ sở để lựa chọn ra các tiêuchuẩn cũng như phương pháp thích hợp để định giá tài sản

Các đặc tính của giá trị: một hàng hóa hay dịch vụ để có giá trị thì cầnphải có các đặc tính kinh tế và pháp lý sau

Tính hữu ích của tài sản được xác định như khả năng cung cấp dịch vụhoặc làm thỏa mãn yêu cầu, nó phải tồn tại trong hàng hóa để tạo nên giátrị của tài sản

Khan hiếm: Phải được xác định trong mối quan hệ cung cầu và các sửdụng hiện tại và tương lai, giá trị biến động theo sự khan hiếm của tài sản

Có yêu cầu: ám chỉ sự cần thiết hiện có cũng như khả năng về tàichính để đáp ứng nhu cầu đó

Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố phải được xem xét khi xácđịnh giá trị của tài sản, ngay cả khi hàng hóa có các đặc tính nêu trên màkhông có đặc tính này thì giá trị thị trường của hàng hóa đó cũng không tồntại

*Thu nhập : Đối với tài sản thương mại và công nghiệp thì đây là chỉtiêu quan trọng của giá trị, là cái đích quan trọng của nhà đầu tư.Thu nhậpthen chốt cho các mục đích đánh giá là thu nhập hoạt động thực, tức là thunhập sau khi đã trừ đi chi phí

* Thẩm định giá tài sản:

Hiện nay tồn tại nhiều quan niệm về thẩm định giá, song dưới góc độpháp lý ở Việt Nam hiện nay thì thẩm định giá được hiểu như sau: “Thẩmđịnh giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thịtrường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của ViệtNamhoặc thông lệ quốc tế

Thẩm định giá tài sản là quá trình xác định giá thị trường của tài sản,

là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá trị thị trường tại mộtthời điểm theo một chuẩn mực nhất định Thẩm định giá do các thẩm địnhviên và giá thực hiện theo các tiêu chuẩn do nhà nước quy định, kết quả xácđịnh giá trị là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phùhợp trong giao dịch, tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụngvào những mục đích nhất định như cổ phần hóa doanh nghiệp, mua bán tàisản, thế chấp …

1.1.2.Các bộ phận cấu thành nên tài sản của doanh nghiệp

1.1.2.1.Bất động sản:

Khái niệm BĐS: BĐS là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, côngtrình gắn với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựngtrên đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luậtquy định

Các khái niệm khác có liên quan:

+ Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức

từ tài sản

+ Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ

bỏ quyền sở hữu đó

+ Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý đất đai

Các thuộc tính và đăc trưng cơ bản của BĐS:

+Các thuộc tính của thị trường BĐS:

Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, không thể di chuyển đinơi khác được.Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường BĐS, vị trí của đấtđai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội,điều đó có tác động đếnphương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đấtlại khác nhau dù ở vị trí cận kề nhau

Tính không đồng nhất: Ta khó có thể tìm được 2 tài sản hoàn toàngiống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá của BĐSgắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản

Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển dân số dovậy giá đất trong tương lai có xu hướng tăng

Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Đất đai là tư liệu sản xuất đặcbiệt mà không có tài sản nào thay thế được, nó tham gia vào quá trình táisản xuất xã hội nhưng dù mang sử dụng nhằm mục đích nào đi nữa thì nóvẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững

+ Đặc trưng của thị trường BĐS:

Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Cung BĐS tương đối kém đànhồi với những thay đổi của giá cả, do có những hạn chế nhất định như tổngcung về BĐS là cố định, cung đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt là cógiới hạn

Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là một hànghóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do

đó việc chuyển thành tiền mặt kém linh hoạt

Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ : BĐS có vai trò quantrọng đối với nền kinh tế nên nhà nước cần phải có những quy định để điềutiết quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS

Tài sản vô hình có hình thái vật chất không rõ ràng,có loại được thểhiện bằng hình thái cụ thể như nhãn hiệu, thương mại, bằng sáng chế …

nhưng có loại hoàn toàn vô hình như uy tín trên thị trường,lòng trung thànhmến mộ của khách hàng ….

Tài sản vô hình khó có thể xác định được giá trị, giá trị của tài sản vôhình được tính bằng khoản chi phí để mua tài sản đó thông qua các văn bản

sở hữu được pháp luật thừa nhận như khế ước, giấy chứng nhận sở hữu …Bên cạnh đó, có những tài sản vô hình vô giá về giá trị như chữ “tín” trongkinh doanh Giá trị của tài sản này không thể đo đếm được cụ thể, nhưng

nó được thể hiện ở khả năng sinh lời của doanh nghiệp

Tài sản vô hình có hao mòn vô hình do sự bùng nổ kỹ thuật, sự cạnhtranh quyết liệt trên thương trường ,và những yếu tố khác

Thời gian sử dụng hữu ích của một tài sản vô hình thường là một đạilượng biến đổi, không có định, có thể dài ngắn khác nhau, nhưng khôngphải là vô hạn định

Sự cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường là cuộc đua không đích cuốicùng và không có người chiến thắng mãi mãi Một nhãn hiệu có thể ngàyhôm nay được ưa chuộng nhưng ngày mai có thể nó phải nhường chỗ chonhãn hiệu khác

Giá trị vô hình của các doanh nghiệp là một đại lượng có thật, có thểtính toán được, trong nhiều trường hợp nó có giá trị lớn hơn rất nhiều sovới giá trị hữu hình của doanh nghiệp.Theo số liệu của Liên đoàn quốc tếcác nhà kế toán, năm 1998 khoảng 50% - 90% giá trị do công ty tạo ra nhờvào việc quản trị các tài sản vô hình, như vậy tài sản hữu chỉ tạo ra khoảng10% - 15% giá trị Sự chênh lệch này sẽ tiếp tục tăng lên khi nền kinh tế trithức ngày trở thành một thực tế khách quan Nắm bắt được chiều hướng giátrị tăng lên của tài sản vô hình, nhiều nước đã nhanh chóng tập trung mọi

nỗ lực đầu tue cho loại tài sản này Theo số liệu của Chính phủ Hà Lan,năm 1992, các tài sản vô hình chiếm đến 35% tổng nguồn vốn đầu tư củaNhà nước cũng như của tư nhân Hà Lan Cũng trong năm 1992, tại Mỹ ,

vốn đầu tư cho các tài sản vô hình đã vượt vốn đầu tư cho các tài sản hữuhình Ở Thụy Điển, nguồn vốn đầu tư cho các tài sản vô hình chiếm đến20% GDP

1.2.Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam

Chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp là một động lực để pháttriển sản xuất kinh doanh và là kênh huy động vốn rất hiệu quả của doanhnghiệp Một khâu quan trọng cần phải làm khi thực hiện chuyển đổi doanhnghiệp là xác định giá trị của doanh nghiệp Trên thế giới có nhiều phươngpháp xác định giá trị doanh nghiệp nhưng thực tế ở Việt Nam, Chính phủban hành 2 phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp để chuyểndoanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần là: phương pháp tài sản vàphương pháp dòng tiền chiết khấu Tuy nhiên khi xác định giá trị của cácloại hình doanh nghiệp khác họ cũng áp dụng 2 phương pháp này

1.2.1 Phương pháp tài sản

1.2.1.1 Nội dung phương pháp tài sản:

Phương pháp tài sản là phương pháp xác định giá trị donah nghiệptrên cơ sở đánh giá giá trị thực tế toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệptại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

Đối tượng áp dụng: Là các doanh nghiệp cổ phần hóa, trừ nhữngdoanh nghiệp thuộc đối tượng phải áp dụng phương pháp dòng tiền chiếtkhấu

Thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp: Là thời điểm khóa sổ kếtoán, lập báo cáo tài chính để xác định giá trị doanh nghiệp Đối với trườnghợp áp dụng phương pháp tài sản là thời điểm kết thúc quý gần nhất vớithời điểm có quyết định cổ phần hóa nhưng không quá 6 tháng với thờiđiểm công bố giá trị doanh nghiệp

Giá trị thực tế của doanh nghiệp là giá trị thực tế của toàn bộ tài sảnhiện có của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị có tính khả năngsinh lời của doanh nghiệp

Căn cứ xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp tai thời điểm xácđịnh giá trị doanh nghiệp:

Báo cáo tài chính tại thời điểm xác định giá trị của doanh nghiệp

Số lượng và chất lượng tài sản theo kiểm kê phân loại thực tế

Tính kỹ thuật của tài sản, nhu cầu sử dụng và giá thị trường

Giá trị quyền sử dụng đất, khả năng sinh lời của doanh nghiệp (vị tríđịa lý, thương hiệu …)

Xác định giá trị thực tế của tài sản;

1.2.1.1 Đối với tài sản là hiện vật

a)Chỉ đánh giá lại những tài sản mà công ty cổ phần tiếp tục sử dụng b)Giá trị thực tế của tài sản = Nguyên giá tính theo giá trị thị trường(x) Chất lượng còn lại của tài sản thời điểm định giá Trong đó giá trị thịtrường là:

- Giá tài sản mới đang mua, bán trên thi trường bao gồm cả chi phívận chuyển, lắp đặt.Nếu là tài sản dặc thù không có trên thị trường thì tínhtheo giá mua mới của tài sản cùng loại, có cùng công suất hoặc tính năngtương đương Trường hợp không có tài sản tương đương thì tính theo giághi trong sổ sách kế toán

- Đơn giá xây dựng cơ bản, suất đầu tư do cơ quan có thẩm quyền quyđịnh đối với tài sản là sản phẩm xây dựng cơ bản Trường hợp chưa có quyđịnh thì tính theo giá trị quyết toán công trình được cơ quan có thẩm quyềnnhà nước phê duyệt

Chất lượng của tài sản được xác định bằng tỷ lệ phần trăm so với chấtlượng của tài sản cùng loại mua sắm thiết bị mới, phù hợp với các quy định

của nhà nước về điều kiện an toàn trong sử dụng, vận hành tài sản, chấtlượng sản phẩm sản xuất, vệ sinh môi trường theo hướng dẫn cuẩ các Bộquản lý ngành kinh tế kỹ thuật Nếu chưa có quy định của Nhà nước thìchất lượng của tài sản được đánh giá không thấp hơn 20% so với chấtlượng tài sản cùng loại mua sắm mới

1.2.1.2 Tài sản bằng tiền gồm tiền mặt, tiền gửi và các các giấy tờ cógiá của doanh nghiệp được xác định như sau:

a) Tài sản bằng tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ

b) Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhậ với ngânhàng

c) Các giấy tờ có giá thì xác định theo giá giao dịch trên thị trường.Nếu không có giá giao dịch thì xác định theo mệnh giá trên giấy tờ

1.2.1.3 Các khoản nợ phải thu tính vào giá trị doanh nghiệp được xácđịnh theo số dư thực tế trên sổ sách kế toán sau khi xử lý như quy định tạiđiểm 1.2 phần B mục II Thông tư 126/2004/TT-BTC

1.2.1.4 Các khoản phải thu dở dang: đầu tư xây dựng cơ bản, sản xuấtkinh doanh, sự nghiệp được xác định theo thực tế phát sinh hạch toán trên

Trong đó:

Giá trị lợi thế kinh doanh tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóađược xác định như sau: Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp = Giátrị phần vốn nhà nước theo sổ kế toán tại thời điểm định giá (x)( tỷ suất lợinhuận sau thuế trên vốn nhà nước bình quân 3 năm trước thời điểm xácđịnh giá trị doanh nghiệp – Lãi suất trái phiếu chính phủ có thời hạn 10năm trở lên tại thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanhnghiệp )

Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn nhà nước bình quân 3 năm trướcthời điểm xác định giá trị doanh nghiệp = ( lợi nhuận sau thuế bình quân 3năm liền kề trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp / vốn nhà nướctheo sổ sách kế toán bình quân 3 năm liền kề trước thời điểm xác định giátrị doanh nghiệp ) x 100%

*Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp

- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hình thức thuê đất:

+ Nếu đang thuê thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trịdoanh nghiệp, công ty cổ phần quản lý sử dụng đúng mục đích, khôngđược nhượng bán

+ Nếu diện tích đất đã được nhận giao, đã nộp tiền sử dụng đất vàongân sách nhà nước, mua quyền sử dụng đất của các cá nhân, pháp nhânkhác nay chuyển sang hình thức thuê đất thì chỉ tính vào giá trị doanhnghiệp các khoản chi phí làm tăng giá trị sử dụng đất và giá trị tài sản trênđất như chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng

- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hình thức giao đất có thu tiền sửdụng đất thì việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được tính như sau: + Đối với diện tích đất doanh nghiệp đang thuê chuyển sang hình thứcgiao đất: sau khi có quyết định cổ phần hóa, đồng thời với việc kiểm kê,phân loại, đánh giá lại tài sản, doanh nghiệp phải căn cứ vào điều 6 Nghị

định số 17/2006/NĐ –CP của Chính phủ xác định giá trị quyền sử dụng đấtphải nộp vào ngân sách nhà nước tại thời điểm thực hiện định giá

Giá trị quyền sử dụng đất xác định theo nguyên tắc trên được tính vàogiá trị doanh nghiệp nhưng không tính vào vốn nhà nước tại doanh nghiệp

mà hoạch toán là khoản phải đóng góp vào ngân sách nhà nước

+ Trường hợp doanh nghiệp được giao đất xây dựng nhà, hạ tầng đểchuyển nhượng hoặc cho thuê và đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sáchnhà nước phải xác định lại giá tri quyền sử dụng đất theo giá của Ủy bannhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm thựchiện định giá nhưng không thấp hơn chi phí thực tế về quyền sử dụng đấtđang hoạch toán trên sổ kế toán Nếu giá trị quyền sử dụng đất xác định lạicao hơn chi phí thực tế về quyền sử dụng đất đang hoạch toán trên sổ kếtoán thì khoản chênh lệch tăng tính vào giá trị thực tế phần vốn nhà nướctại doanh nghiệp Nếu giá trị vốn nhà nước bao gồm cả giá trị quyền sửdụng đất quá cao, vượt quá quy mô vốn điều lệ của doanh nghiệp theophương án phê duyệt thì phần chênh lệch được coi như là một khoản thu từ

cổ phần hóa và được xử lý theo quy định tại điểm 1.3 mục IV Thông tư số126/2004/TT-BTC

+Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng nhà

ở, kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê có sử dụng một phầndiện tích đất là các công trình phúc lợi công cộng, bàn giao cho địa phươngquản lý sử dụng thì giá trị quyền sử dụng đất được tính vào giá trị doanhnghiệp cổ phần hóa được tính như sau: nếu bàn giao theo phương thức cóthanh toán thì chỉ xác định lại giá trị quyền sử dụng đất đối với những diệntích đất doanh nghiệp được giao để kinh doanh nhà và hạ tầng để tính vàogiá trị doanh nghiệp cổ phần hóa, nếu bàn giao theo phương thức khôngthanh toán thì tính vào giá trị doanh nghiệp toàn bộ giá trị quyền sử dụng

diện tích đất được giao sau khi trừ đi chi phí để xây dựng các công trìnhphúc lợi công cộng đã bàn giao

+ Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng nhà

ở, kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và đã thực hiện sự điềutiết quỹ nhà, đất theo cơ chế do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy địnhthì giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp được xác địnhtrên cơ sở gái trị quyền sử dụng đất xác định lại trừ khoản thu nhập bị điềutiết

+ Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng nhà,

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê có thực hiện chuyển giao mộtphần diện tích nhà cao tầng cho cơ quan khác làm trụ sở hoặc kinh doanhthì phải tiến hành phân bổ giá trị quyền sử dụng đất được xác định lại chonhà bàn giao theo hệ số các tầng hoặc giá bán nhà của từng tầng Hệ số do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định phù hợp với quy định hiện hànhcủa nhà nước

+ Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng nhà

ở để bán đã tiến hành bán nhà thì được loại trừ không đánh giá đối với diệntích nhà đã bán tương ứng với số tiền thu bán nhà đã hạch toán vào thunhập xác định kết quả kinh doanh hàng năm và nộp thuế theo đúng quyđịnh của nhà nước

Giá trị phần vốn thực tế nhà nước tại doanh nghiệp = Giá trị thực tếcủa doanh nghiệp – Các khoản nợ phải trả, số dư quỹ phúc lợi, khen thưởng

và số dư nguồn kinh phí sự nghiệp (nếu có )

*Ưu, nhược điểm của phương pháp:

+ Ưu điểm: Đơn giản, dễ thực hiện, không đòi hỏi những kỹ năng tínhtoán phức tạp

+ Nhược điểm:

Phát sinh một số chi phí do phải thuê chuyên gia đánh giá tài sản

Không loại bỏ hoàn toàn tính chủ quan khi tính giá trị doanh nghiệp Việc định giá doanh nghiệp dựa vào giá trị trên sổ sách kế toán, chưatính được giá trị tiềm năng như thương hiệu, sự phát triển tương lai củadoanh nghiệp.

1.2.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

1.2.2.1 Nội dung phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp xác định giátrị doanh nghiệp dựa trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trongtương lai

*Đối tượng áp dụng: Là các doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanhchủ yếu trong lĩnh vực dịch vụ tài chính, ngân hàng, thương mại, tư vấn,thiết kế xây dựng, tin học, và chuyển giao công nghệ, có tỷ suất lợi nhuậnsau thuế trên vốn nhà nước bình quân 5 năm liền kề trước khi cổ phần hóacao hơn lãi suất trả trước của trái phiếu chính phủ có kỳ hạn từ 10 năm trởlên tại thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

* Thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp: Là thời điểm khóa sổ sách

kế toán, lập báo cáo tài chính để xác định giá trị doanh nghiệp Đối vớitrường hợp áp dụng dòng tiền chiết khấu là thời điểm kết thúc năm gầnnhất với thời điểm có quyết định cổ phần hóa nhưng không quá 9 tháng sovới thời điểm công bố giá trị doanh nghiệp

* Căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp:

+ Báo cáo tài chính của doanh nghiệp 5 năm liền kề trước khi xác địnhgiá trị doanh nghiệp

+ Phương án hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cổ phầnhóa từ 3 năm đến 5 năm sau khi chuyển thành công ty cổ phần