chuyên đề quản lý dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn xã khu vực đồng bằng

Cá nhân hành nghề độc lập được thực hiện các công việc tư vấn về khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình trong phạm vi nhất định theo quy định., c Đối với khu vực vùng sâu, vùng

I DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1 Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng:

1.1 Dự án đầu tư xây dựng công trình là gì?

Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở

Dự án đầu tư xây dựng công trình khác với các dự án khác là dự án đầu tư bắt buộc có liên quan đến xây dựng, dù tỷ trọng trong tổng vốn đầu tư của phần xây dựng có rất nhỏ

1.2 Báo cáo kinh tế kỹ thuật là gì?

Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình là dự án đầu tư xây dựng công trình rút gọn trong đó chỉ đặt ra các yêu cầu cơ bản theo quy định

Đối với công trình tôn giáo; công trình có tổng vốn đầu tư từ 15 tỷ đồng trở xuống không tính tiền sử dụng đất; công trình nhà ở riêng lẻ thể không bắt buộc lập dự án mà chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng công trình

2 Mục đích và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng:

2.1 Khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh phù hợp với chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội

của đất nước trong từng thời kỳ để chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đẩy nhanh tiến độ tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân

2.2 Sử dụng các nguồn vốn cho đầu tư xây dựng công trình do Nhà nước quản lý đạt hiệu quả cao nhất, chống thất thoát, lãng phí

2.3 Bảo đảm đầu tư xây dựng được thực hiện theo đúng quy hoạch, kiến trúc, đáp ứng yêu cầu bền vững, mỹ quan, bảo vệ môi trường sinh thái, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh trong xây dựng, áp dụng công nghệ tiên tiến, bảo đảm chất lượng và thời gian xây dựng với chi phí hợp lý, bảo đảm tiết kiệm, thực hiện bảo hành công trình Dự án đạt hiệu quả kinh tế - xã hội

3 Phân loại dự án đầu tư xây dựng:

3.1 Tiêu chí phân loại, phân nhóm dự án:

a) Tuỳ theo tính chất và quy mô đầu tư, dự án đầu tư xây dựng công trình được phân thành 3 nhóm A, B, C để phân cấp quản lý và được thể hiện tại Phụ lục số 1

b) Dự án quan trọng quốc gia là những dự án do Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư

3.2 Mục đích phân loại, phân nhóm dự án:

a) Mục đích của việc phân loại, phân nhóm dự án là để phân cấp quản lư; b) UBND xã được quyết định đầu tư các dự án thuộc nguồn vốn ngân sách của xã và được quyết định đầu tư đối với các dự án do cấp trên hỗ trợ vốn theo phân cấp của địa phương, căn cứ vào năng lực thực tế quản lư của từng xã

II NGUYÊN TẮC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

1 Đối với các dự án sử dụng mọi nguồn vốn

Việc đầu tư xây dựng công trình phải được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư Dự án đầu tư xây dựng phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, hoạch xây dựng được duyệt và các quy định khác của pháp luật có liên quan

2 Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước

Nhà nước quản lý toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng từ việc xác định chủ trương đầu tư, lập dự án, quyết định đầu tư, thiết kế, dự toán, lựa chọn nhà thầu, thi công xây dựng đến khi nghiệm thu, bàn giao và đưa công trình vào khai thác

sử dụng

3 Đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước

3.1 Đối với dự án của doanh nghiệp sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước thì Nhà nước chỉ quản lý về chủ trương và quy mô đầu tư Doanh nghiệp có dự án tự chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý

dự án theo các quy định

3.2 Đối với dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước, Nhà nước chỉ quản lý về chủ trương đầu tư Doanh nghiệp có dự án tự chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý dự án theo quy định của pháp luật

III CÁC HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

1 Đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước:

Việc sử dụng vốn ngân sách của xã hoặc vốn hỗ trợ của trung ương, của UBND tỉnh, UBND huyện hoặc của tổ chức trong và ngoài nước được coi là dự

án sử dụng vốn ngân sách nhà nước để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ cho lợi ích cộng đồng không v́ mục đích kinh doanh

2 Đầu tư bằng vốn góp từ vốn ngân sách + vốn đóng góp của nhân dân + vốn viện trợ:

Trường hợp dự án sử dụng vốn hỗn hợp bao gồm vốn ngân sách, vốn góp của nhân dân, vốn viên trợ, thì phải tuân thủ các quy định sau:

2.1 Công bố công khai các mức huy động đóng góp, mục đích đóng góp; 2.2 Thành lập ban giám sát công trình để giám sát quá trình huy động, quản lư và sử dụng các khoản góp của nhân dân theo đúng quy định;

2.3 Sau khi quyết toán công trình, UBXD xã lập báo cáo t́nh h́nh thu, quản lư sử dụng các khoản đóng góp của nhân dân để công khai cho nhân dân biết, đồng thời gửi báo cáo cho UBND huyện biết

3 Liên doanh, liên kết

4 BOT, BTO, BT

IV ĐIỀU KIỆN NĂNG LỰC HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG

1 Điều kiện năng lực đối với tổ chức tư vấn, cá nhân hoạt động xây dựng

1.1 Điều kiện năng lực hành nghề đối với cá nhân:

a) Cá nhân là chủ nhiệm lập dự án, chủ nhiệm khảo sát xây dựng, chủ nhiệm thiết kế, chủ trì thiết kế, giám sát thi công xây dựng công trình phải có đủ điều kiện năng lực theo quy định Năng lực được phân thành 2 hạng, phạm vi hoạt động của mỗi hạng phải phù hợp với loại dự án, loại và cấp công trình

b) Cá nhân hành nghề độc lập khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực theo quy định,

và phải được cấp chứng chỉ hành nghề Cá nhân hành nghề độc lập được thực hiện các công việc tư vấn về khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình trong phạm vi nhất định theo quy định.,

c) Đối với khu vực vùng sâu, vùng xa, cá nhân là tư vấn giám sát chỉ yêu cầu có trình độ chuyên môn là cao đẳng hoặc trung cấp thuộc chuyên ngành phù hợp với công việc giám sát nếu đủ thời gian và kinh nghiệm theo quy định thì được cấp chứng chỉ hành nghề tư vấn giám sát để thực hiện giám sát thi công xây dựng đối với công trình cấp IV

1.2 Điều kiện năng lực đối với tổ chức:

a) Tổ chức tư vấn thực hiện các công việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực theo quy định Năng lực của tổ chức tư vấn được phân thành 2 hạng, phạm vi hoạt động của mỗi hạng phải phù hợp với loại

dự án, loại và cấp công trình

b) Đối với nhà riêng lẻ từ 3 tầng trở xuống hoặc có diện tích từ 250 m2 trở xuống, thì hộ gia đình tự tổ chức thiết kế, nhưng vẫn phải do cá nhân có trình độ chuyên môn phù hợp thực hiện thiết kế (có thể là cao đẳng, trung cấp) mà không yêu cầu cá nhân đó phải có chứng chỉ hành nghề

c) Đối với tổ chức chưa đủ điều kiện tương đương với các hạng theo quy định thì được thực hiện lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, thiết kế các công trình cấp IV Những cá nhân tham gia lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc thiết kế yêu cầu phải có trình độ chuyên môn phù hợp với công việc đảm nhận

2 Điều kiện năng lực đối với tổ chức thi công

2.1 Đối với cá nhân:

Năng lực Chỉ huy trưởng công trình được phân thành 2 hạng, phạm vi hoạt động của mỗi hạng phù hợp với loại và cấp công trình theo quy định

b) Phạm vi hoạt động của mỗi hạng phù hợp với loại và cấp công trình Trường hợp tổ chức chưa đủ điều kiện tương đương với hạng 2 thì được thi công các công trình cấp IV Đối với nhà ở riêng lẻ, thì hộ gia đình tự tổ chức thi công; tuy nhiên những người tham gia thi công phải có chuyên môn phù hợp với công việc thực đảm nhận; máy móc thiết bị thi công phải đảm bảo an toàn và phải tuân thủ các quy định khác theo quy định của pháp luật

V CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Chủ đầu tư xây dựng công trình là người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

1 Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước theo chủ đầu tư xây dựng công trình do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình phự hợp với quy định của Luật Ngân sách nhà nước

1.1 Đối với dự án do UBND huyện quyết định đầu tư, Chủ tịch UBND huyện giao cho UBND xã làm chủ đầu tư

1.2 Đối với dự án do UBND xã quyết định đầu tư, UBND xã giao đơn vị quản lý, sử dụng công trình làm chủ đầu tư

Trường hợp chưa xác định được đơn vị quản lý, sử dụng công trình hoặc đơn vị quản lý, sử dụng công trình không đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo UBND xã có thể giao cho đơn vị có đủ điều kiện làm chủ đầu tư Trong trường hợp này, đơn vị quản lý, sử dụng có trách nhiệm cử người tham gia với chủ đầu tư trong việc tổ chức lập dự án, thiết kế, theo dừi, quản lý, nghiệm thu và tiếp nhận đưa công trình vào khai thác, sử dụng;

1.3 Trường hợp không xác định được chủ đầu tư theo quy định tại điểm 1.2, thì UBND xã có thể uỷ thác cho đơn vị khác có đủ điều kiện làm chủ đầu tư hoặc UBND xã trực tiếp làm chủ đầu tư

2 Đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng, người vay vốn là chủ đầu tư

3 Đối với các dự án sử dụng vốn khác, chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn hoặc

là người đại diện theo quy định của pháp luật

VI THẨM QUYỀN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ

1 Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư các dự án nhóm A,

B, C trong phạm vi và khả năng cân đối ngân sách của địa phương sau khi thông

qua Hội đồng nhân dân cùng cấp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện được uỷ quyền hoặc phân cấp quyết định đầu tư đối với các dự án nhóm B, C cho cơ quan cấp dưới trực tiếp;

2 Tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã được quyết định đầu tư các dự án có sử dụng nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách cấp trên

3 Các dự án sử dụng vốn khác, vốn hỗn hợp chủ đầu tư tự quyết định đầu

tư và chịu trách nhiệm

4 Người có thẩm quyền quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi

đó có kết quả thẩm định dự án Riêng đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng, tổ chức cho vay vốn thẩm định phương án tài chính và phương án trả nợ để chấp thuận cho vay hoặc không cho vay trước khi người có thẩm quyền quyết định đầu

tư

VII QUYỀN, NGHĨA VỤ CỦA CÁC CHỦ THỂ THAM GIA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG

1 Quyền hạn và nghĩa vụ của chủ đầu tư:

1.1 Quyền:

Chủ đầu tư có các quyền sau:

a) Tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng công trình và thực hiện các thủ tục

để trình cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng theo quy định

b) Yêu cầu các tổ chức có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu phục vụ cho các công việc của chủ đầu tư

c) Tổ chức thực hiện đầu tư bao gồm: Lựa chọn nhà thầu ký kết hợp đồng

và thực hiện hợp đồng đã ký kết với nhà thầu đối với các công việc khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng, giám sát chất lượng xây dựng

d) Điều chỉnh hoặc đề nghị cấp có thẩm quyền điều chỉnh những nội dung liên quan đến dự án đầu tư xây dựng công trình khi thấy cần thiết

đ) Được tự thực hiện các công việc của dự án khi có đủ điều kiện năng lực theo quy định

e) Đình chỉ thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng khi các nhà thầu vi phạm hợp đồng

đ) Thực hiện đúng những nội dung đã ký kết trong hợp đồng với các nhà thầu

e) Quản lý chi phí liên quan đến các công việc của dự án, thực hiện thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình theo đúng quy định của pháp luật

g) Bồi thường thiệt hại do thực hiện không đúng những quy định của pháp luật hoặc không thực hiện đúng những nội dung của hợp đồng đã ký kết với các nhà thầu

2 Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu tư vấn xây dựng:

2.1 Quyền:

Nhà thầu tư vấn đầu tư xây dựng có các quyền:

a) Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến các công việc của dự án theo hợp đồng đã ký kết

b) Từ chối thực hiện các yêu cầu trái pháp luật hoặc ngoài phạm vi hợp đồng khi chưa được chấp thuận của hai bên

c) Các quyền khác theo quy định của pháp luật như quyền tác giả, 2.2 Nghĩa vụ:

Nhà thầu tư vấn đầu tư xây dựng có nghĩa vụ:

a) Chỉ được thực hiện các công việc phù hợp với năng lực hoạt động xây dựng của mình

b) Thực hiện đúng các công việc được giao hoặc theo hợp đồng đã ký kết c) Chịu trách nhiệm về chất lượng công việc do mình thực hiện

d) Đề xuất điều chỉnh các nội dung công việc với chủ đầu tư khi phát hiện những yếu tố ảnh hưởng có hại hoặc có lợi đối với dự án do mình thực hiện

đ) Không được tiết lộ thông tin, tài liệu có liên quan đến các công việc của dự án do mình đảm nhận khi chưa được phép của bên thuê hoặc người có thẩm quyền

e) Bồi thường thiệt hại khi sử dụng các thông tin, tài liệu, quy chuẩn, tiêu chuẩn không đúng, không phù hợp hoặc thực hiện không đúng những nội dung

đã ký kết trong hợp đồng hoặc các hành vi khác gây thiệt hại cho bên thuê hoặc bên thứ ba do lỗi của mình gây ra

g) Các nghĩa vụ khác như bảo hiểm nghề nghiệp, bảo vệ môi trường trong khu vực thực hiện công việc đối với nhà thầu khảo sát; giám sát tác giả, không được chỉ định nhà sản xuất vật liệu, vật tư thiết bị xây dựng công trình đối với nhà thầu thiết kế,

3 Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thi công xây dựng:

3.2 Quyền:

Nhà thầu thi công xây dựng công trình có các quyền:

a) Từ chối thực hiện những yêu cầu trái pháp luật hoặc những công việc ngoài phạm vi hợp đồng mà chưa được chấp thuận

b) Đề xuất điều chỉnh thiết kế cho phù hợp với thực tế để đảm bảo chất lượng, tiến độ và hiệu quả công trình

c) Các quyền khác như yêu cầu thanh toán giá trị khối lượng hoàn thành theo hợp đồng; dừng thi công, yêu cầu bồi thường thiệt hại do bên thuê không thực hiện đúng hợp đồng hoặc do lỗi của bên thuê gây ra; các quyền khác theo quy định của pháp luật

3.2 Nghĩa vụ:

Nhà thầu thi công xây dựng công trình có các nghĩa vụ:

a) Chỉ được thi công các công việc, công trình phù hợp với năng lực hoạt động xây dựng của mình

b) Thực hiện đúng công việc được giao theo hợp đồng đã ký kết

c) Chịu trách nhiệm về chất lượng xây dựng công trình do mình thực hiện d) Đề xuất điều chỉnh các công việc với chủ đầu tư khi phát hiện những yếu tố có ảnh hưởng có hại hoặc có lợi cho dự án trong quá trình thi công xây dựng công trình

đ) Các nghĩa vụ khác như phải có nhật ký thi công xây dựng tại công trường; kiểm định vật liệu, sản phẩm xây dựng; bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường khi thi công xây dựng; mua các loại bảo hiểm theo quy định của pháp luật

e) Lập bản vẽ hoàn công, tham gia nghiệm thu công trình

Đối với dự án sử dụng nguồn vốn khác thì chỉ khuyến khích tham khảo,

áp dụng

1 Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án:

1.1 Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án là hình thức chủ đầu tư sử dụng bộ máy của cơ quan, đơn vị mình để trực tiếp tổ chức quản lý thực hiện dự án hoặc giao cho Ban quản lý dự án do mình thành lập ra để tổ chức quản lý thực hiện

dự án cụ thể như sau:

a) Mô hình 1: Chủ đầu tư không thành lập Ban quản lý dự án mà sử dụng

bộ máy hiện có của mình để trực tiếp tổ chức quản lý thực hiện dự án Mô hình này được áp dụng đối với dự án quy mô nhỏ có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng, khi bộ máy của chủ đầu tư kiêm nhiệm được việc quản lý thực hiện dự án

b) Mô hình 2: Chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án để giúp mình trực tiếp tổ chức quản lý thực hiện dự án, cụ thể như sau:

- Chủ đầu tư giao cho Ban quản lý dự án hiện có để quản lý thêm dự án mới

- Trường hợp Ban quản lý dự án hiện có không đủ điều kiện để quản lý thêm dự án mới thì Chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án mới để quản lý thực hiện dự án

1.2 Trường hợp áp dụng mô hình 1 thì chủ đầu tư sử dụng pháp nhân của mình để trực tiếp quản lý thực hiện dự án Chủ đầu tư phải có quyết định cử người tham gia quản lý dự án và phân công nhiệm vụ cụ thể, trong đó phải có

người trực tiếp phụ trách công việc quản lý dự án Những người được cử tham gia quản lý dự án làm việc theo chế độ kiêm nhiệm hoặc chuyên trách

1.3 Trường hợp áp dụng mô hình 2 thì phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Ban quản lý dự án do chủ đầu tư thành lập, là đơn vị trực thuộc chủ đầu tư Quyền hạn, nhiệm vụ của Ban quản lý dự án do chủ đầu tư giao

b) Ban quản lý dự án có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng pháp nhân của chủ đầu tư để tổ chức quản lý thực hiện dự án

c) Cơ cấu tổ chức của Ban quản lý dự án bao gồm giám đốc (hoặc Trưởng ban), các phó giám đốc (hoặc Phó trưởng ban) và lực lượng chuyên môn, nghiệp

vụ Cơ cấu bộ máy của Ban quản lý dự án phải phù hợp với nhiệm vụ được giao

và bảo đảm dự án được thực hiện đúng tiến độ, chất lượng và tiết kiệm chi phí Các thành viên của Ban quản lý dự án làm việc theo chế độ chuyên trách hoặc kiêm nhiệm

d) Một Ban quản lý dự án có thể được giao đồng thời quản lý thực hiện nhiều dự án nhưng phải bảo đảm từng dự án được theo dõi, ghi chép riêng và quyết toán kịp thời theo đúng quy định của pháp luật

đ) Ban quản lý dự án hoạt động theo Quy chế do chủ đầu tư ban hành, chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật theo nhiệm vụ, quyền hạn được giao

e) Chủ đầu tư phải cử người có trách nhiệm để chỉ đạo, đôn đốc, kiểm tra Ban quản lý dự án thực hiện quyền hạn, nhiệm vụ để bảo đảm dự án được thực hiện đúng nội dung và tiến độ đã được phê duyệt Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm toàn diện về những công việc thuộc nhiệm vụ, quyền hạn của mình theo quy định của pháp luật, kể cả những công việc đã giao cho Ban quản lý dự án thực hiện

1.4 Chủ đầu tư (trong trường hợp áp dụng mô hình 1), Ban quản lý dự án (trong trường hợp áp dụng mô hình 2) nếu có đủ điều kiện năng lực theo quy định tại Nghị định số 12/CP và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan thì được tự thực hiện những công việc thuộc dự án như: lập, thẩm định thiết kế, dự toán; lựa chọn nhà thầu; giám sát thi công xây dựng; kiểm định chất lượng công

trình xây dựng, Chủ đầu tư, Ban quản lý dự án được thuê các tổ chức, cá nhân

tư vấn để thực hiện những công việc thuộc phạm vi quản lý thực hiện dự án

1.5 Trường hợp Ban quản lý dự án có tư cách pháp nhân và năng lực chuyên môn thì có thể được giao nhiệm vụ quản lý thực hiện dự án của chủ đầu

tư khác khi cơ quan thành lập ra Ban quản lý dự án chính là cấp quyết định đầu

tư của dự án đó Trong trường hợp này cấp quyết định đầu tư phải có quyết định phân giao nhiệm vụ cụ thể và ban hành cơ chế phối hợp giữa chủ đầu tư và Ban quản lý dự án để bảo đảm dự án được thực hiện đúng tiến độ, chất lượng và hiệu quả Sau khi công tác xây dựng hoàn thành, Ban quản lý dự án bàn giao công trình cho chủ đầu tư khai thác, sử dụng Ban quản lý dự án loại này có thể được nhận thầu làm tư vấn quản lý dự án cho chủ đầu tư khác nếu có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật và được cơ quan quyết định thành lập ra Ban quản

lý dự án cho phép

2 Hình thức chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án:

2.1 Chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án là hình thức chủ đầu tư ký hợp đồng thuê một pháp nhân khác làm Tư vấn quản lý dự án Trong trường hợp này, Chủ đầu tư phải cử cán bộ phụ trách, đồng thời phân giao nhiệm vụ cho các đơn vị thuộc bộ máy của mình thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn của Chủ đầu

tư và quản lý việc thực hiện hợp đồng của tư vấn quản lý dự án

2.2 Tư vấn quản lý dự án phải có đủ năng lực phù hợp với công việc đảm nhận theo quy định tại Nghị định số 12/CP của Chính phủ về quản lý dự án đầu

tư xây dựng công trình

2.3 Tư vấn quản lý dự án thực hiện các nội dung quản lý thực hiện dự án theo hợp đồng ký với Chủ đầu tư Hợp đồng thuê tư vấn quản lý dự án phải nêu

rõ phạm vi công việc và nội dung quản lý; quyền hạn, trách nhiệm của tư vấn và của chủ đầu tư

2.4 Tư vấn quản lý dự án có trách nhiệm tổ chức bộ máy và cử người phụ trách để trực tiếp thực hiện nhiệm vụ quản lý thực hiện dự án theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư Tư vấn quản lý dự án phải có văn bản thông báo về nhiệm vụ, quyền hạn của người phụ trách và bộ máy của tư vấn trực tiếp thực hiện quản lý

dự án cho chủ đầu tư biết và thông báo tới các nhà thầu khác và tổ chức, cá nhân

có liên quan

2.5 Tư vấn quản lý dự án được thuê thêm tổ chức, cá nhân khác tham gia thực hiện một số phần việc quản lý thực hiện dự án, nhưng phải được chủ đầu tư chấp thuận

IX TRÌNH TỰ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm cả công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật được thực hiện qua các giai đoạn sau:

1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư xây dựng;

2 Thực hiện đầu tư xây dựng;

3 Kết thúc đầu tư đưa dự án vào sử dụng

Phần II GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ

I KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1 Căn cứ lập kế hoạch đầu tư xây dựng:

1.1 Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm hoặc hàng năm; quy hoạch xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, UBND xã lập kế hoạch đầu tư cho từng thời kỳ 5 năm và hàng năm, trong đó có kế hoạch đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trong từng thời kỳ

1.2 Trong kế hoạch đầu tư phải có danh mục các công trình đầu tư xây dựng trong từng thời kỳ và từng năm

2 Nội dung kế hoạch đầu tư xây dựng:

2.1 Chi phí chuẩn bị đầu tư bao gồm vốn đầu tư để thực hiện việc điều tra khảo sát, lập dự án hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, thẩm định dự án và quyết định đầu tư Kế hoạch chuẩn bị đầu tư bao gồm danh mục dự án và vốn cho chuẩn bị đầu tư của từng dự án

2.3 Kế hoạch chuẩn bị thực hiện dự án bao gồm vốn để thực hiện công tác khảo sát, thiết kế, các công việc chuẩn bị thực hiện xây dựng và các chi phí khác có liên quan đến công tác chuẩn bị thực hiện dự án đầu tư

2.4 Kế hoạch thực hiện đầu tư bao gồm vốn đầu tư để thực hiện việc mua sắm vật tư thiết bị, xây dựng và các chi phí có liên quan đến đấu thầu và đưa dự

án vào khai thác sử dụng

3 Trình Hội đồng nhân dân xã thông qua

4 Trình Hội đồng nhân dân huyện chấp thuận

5 Uỷ ban nhân dân xã phê duyệt kế hoạch đầu tư

II LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1 Căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng:

Dự án đầu tư xây dựng công trình được lập căn cứ vào các cơ sở sau: 1.1 Quy hoạch hoặc kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; 1.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quy hoạch xây dựng;

1.3 Kế hoạch đầu tư đã được phê duyệt hoặc chấp thuận chủ trương đầu

tư của UBND cấp trên

2 Nội dung dự án đầu tư xây dựng:

Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm hai phần: Phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở

2.1 Nội dung phần thuyết minh của dự án:

a) Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm; hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác

b) Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công

trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

c) Các giải pháp thực hiện bao gồm:

- Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;

- Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc;

- Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;

- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

d) Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các vấn đề liên quan tới an ninh, quốc phòng

đ) Tổng mức đầu tư của dự án; nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án

2.2 Nội dung thiết kế cơ sở của dự án:

a) Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, có thể làm căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm thuyết minh và các bản

- Giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng

- Thuyết minh xây dựng:

+ Khái quát về tổng mặt bằng: Giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ và toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số

sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác

+ Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ và toạ độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có;

+ Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: Giới thiệu tóm tắt quan hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý

tưởng của phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết

kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng;

+ Phần kỹ thuật: Giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương

án gia cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế;

+ Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

+ Dự tính khối lượng các công tác xây lắp, thiết bị để lập tổng mức đầu tư

và thời gian xây dựng công trình

- Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ

d) Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 4 bộ

3 Nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật:

3.1 Sự cần thiết đầu tư, mục tiêu đầu tư:

a) Phân tích các kết quả điều tra dẫn tới nhu cầu phải đầu tư xây dựng b) Căn cứ các chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, các chính sách ưu tiên của Nhà nước

c) Phân tích nhu cầu hiện tại và dự báo nhu cầu tương lai

d) Nếu là dự án sản xuất kinh doanh, phải phân tích được khả năng cạnh tranh và hướng lựa chọn thi trường

3.2 Địa điểm xây dựng

a) Phân tích điều kiện tự nhiên, khí hậu; điều kiện xã hội; phong tục tập quán; các điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; các đặc điểm về quy hoạch,

kế hoạch phát triển vùng; nhu cầu sử dụng đất

b) Phân tích hiện trạng và phương án giải phóng mặt bằng; những ảnh hưởng đến môi trường, đời sống dân cư, an ninh, quốc phòng, bảo vệ tài nguyên,

di tích lịch sử, văn hoá,

c) Nêu các biện pháp xử lý cần thiết

3.3 Quy mô, công suất

3.9 Bản vẽ thiết kế thi công và dự toán công trình:

a) Chi tiết mặt bằng, mặt cắt các hạng mục công trình, thể hiện đầy đủ vị trí, kích thước của các chi tiết kết cấu, thiết bị công nghệ

b) Biểu liệt kê khối lượng xây lắp và thiết bị của các hạng mục công trình, chất lượng, quy cách của từng loại vật liệu, cấu kiện có thuyết minh, hướng dẫn

về trình tự thi công, các yêu cầu kỹ thuật an toàn lao động trong thi công

c) Chi tiết về lắp đặt thiết bị và hệ thống kỹ thuật công nghệ

d) Chi tiết về trang trí nội thất và ngoại thất

đ) Các căn cứ và cơ sở để lập dự toán, có diễn giải tiên lượng và các phụ lục cần thiết

e) Bản tiên lượng -dự toán của từng hạng mục công trình và dự toán của tất cả các hạng mục công trình

III THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH HOẶC BÁO CÁO KINH TẾ - KỸ THUẬT

Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hồ sơ dự án đầu tư xây dựng công trình tới người quyết định đầu tư để thẩm định, phê duyệt

1 Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng công trình trình thẩm định bao gồm:

1.1 Tờ trình thõ̉m định, phê duyệt dự án theo mẫu tại;

1.2 Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở, văn bản thẩm định của Bộ, ngành liên quan (nếu có)

1.3 Văn bản cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A

2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình

2.1 Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: sự cần thiết đầu tư; các yếu tố đầu vào của dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án; phân tích tài chính, tổng mức đầu tư, hiệu quả kinh

tế - xã hội của dự án

2.2 Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: sự phù hợp với quy hoạch; nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có); khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án; kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư; khả năng hoàn trả vốn vay; giải pháp phũng cháy, chữa cháy; các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phũng, an ninh, mụi trường và các quy định khác của pháp luật có liên quan

2.3 Xem xét thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt bằng được phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến công trình được chọn đối với công trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch đó được chấp thuận đối với công trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt;

b) Sự phự hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

c) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yờu cầu công nghệ;

d) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phũng cháy, chữa cháy;

đ) Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy định

g) Điều kiện năng lực hoạt động của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề

của cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở theo quy định

Nội dung quyết định đầu tư xây dựng công trình theo mẫu

3 Thẩm định báo cáo kinh tế -kỹ thuật:

Người có thẩm quyền quyết định đầu tư có trách nhiệm thẩm định báo cáo kinh tế -kỹ thuật và quyết định đầu tư

3.1 Đối với các công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước:

a) Chủ đầu tư tổ chức thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán công trình để trình người có thẩm quyền quyết định đầu tư phê duyệt Trường hợp cần thiết thì chủ đầu tư có thể thuê tư vấn thẩm tra để làm cơ sở cho việc thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình Các nội dung quản lý nhà nước về xây dựng được thực hiện thông qua việc cấp giấy phép xây dựng Kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán được lập theo mẫu

tại Phụ lục số 4 của Thông tư này

b) Hồ sơ Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình (dưới đây viết tắt là Báo cáo kinh tế - kỹ thuật) do chủ đầu tư trình thẩm định, bao gồm:

- Tờ trình thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật theo mẫu t

- Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

- Báo cáo kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán theo mẫu ; c) Người quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định Báo cáo kinh

tế - kỹ thuật trước khi phê duyệt Đơn vị đầu mối thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật là đơn vị chuyên môn (bụ̣ phận địa chính - nông nghiệp - xây dựng - môi trường) trực thuộc người quyết định đầu tư

d) Thời gian thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật không quá 15 ngày làm việc

đ) Nội dung thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật:

- Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả, bao gồm: sự cần thiết đầu tư; quy mô; thời gian thực hiện; tổng mức đầu tư, hiệu quả về kinh tế - xã hội

- Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi, bao gồm: nhu cầu sử dụng đất, khả năng giải phóng mặt bằng; các yếu tố ảnh hưởng đến công trình như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Xem xét kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán

e) Phê duyệt Báo cáo kinh tế - kỹ thuật:

- Đơn vị đầu mối thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật có trách nhiệm gửi

hồ sơ Báo cáo kinh tế - kỹ thuật tới người quyết định đầu tư để phê duyệt

Hồ sơ trình phê duyệt Báo cáo kinh tế- kỹ thuật bao gồm: Tờ trình phê duyệt Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

- Quyết định phê duyệt Báo cáo kinh tế - kỹ thuật theo mẫu

Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đã được phê duyệt có nghĩa là người có thẩm quyền quyết định đầu tư đã phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công và dự toán; chủ đầu tư không phải phê duyệt lại mà chỉ cần ký xác nhận và đóng dấu đã phê duyệt vào thiết kế bản vẽ thi công trước khi đưa ra thi công

3.2 Đối với công trình sử dụng các nguồn vốn khác:

Người có thẩm quyền quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt Báo cáo kinh tế - kỹ thuật và chịu trách nhiệm về những nội dung phê duyệt của mình Các nội dung quản lý nhà nước về xây dựng sẽ được thực hiện thông qua việc cấp giấy phép xây dựng

Phần III THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Các nội dung chủ yếu trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

1 Chuẩn bị mặt bằng xây dựng

2 Khảo sát xây dựng,

3 Lọ̃p, thẩm định phê duyệt thiết kế xây dựng công trình

4 Lựa chọn nhà thầu thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình

5 Ký kết hợp đồng xây dựng

6 Quản lư thi công xây dựng công trình

7 Quản lư chi phí đầu tư xây dựng

8 Kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác, sử dụng

I CHUẨN BỊ MẶT BẰNG XÂY DỰNG

1 Xin giao đất hoặc thuê đất:

Đối với những công trình xây dựng có nhu cầu sử dụng đất, trước khi giải phóng mặt bằng phải tiến hành làm các thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất theo các quy định của pháp luật về đất đai

2 Bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có):

2.1 Yêu cầu đối với giải phóng mặt bằng xây dựng công trình:

Việc giải phóng mặt bằng xây dựng công trình phải bảo đảm các yêu cầu sau:

2.1.1 Việc giải phóng mặt bằng xây dựng phải được lập thành phương án Phương án giải phóng mặt bằng xây dựng được thể hiện trong dự án đầu tư xây dựng công trình và được phê duyệt đồng thời với phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình

2.1.2 Đối với dự án có nhu cầu tái định cư thì phải lập phương án tái định

cư và phải thực hiện trước khi giải phóng mặt bằng xây dựng

2.1.3 Phạm vi giải phóng mặt bằng xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt

2.1.4 Thời hạn giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng theo yêu cầu tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt hoặc quyết định đầu tư của người có thẩm quyền

2.2 Nguyên tắc đền bù để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình:

2.2.1 Việc đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng phải bảo đảm lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan Đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở mới ổn định, có điều kiện chỗ ở bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn định cuộc sống cho

người phải di chuyển, trõ trường hợp có thoả thuận khác giữa các bên có liên quan

2.2.2 Việc đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện thông qua một hoặc kết hợp các hình thức bằng tiền, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và phải bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, đúng pháp luật

2.2.3 Không đền bù đối với các trường hợp sau:

a) Đất lấn chiếm

b) Công trình xây dựng trái phép, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và tài sản khác xuất hiện hoặc phát sinh trong phạm vi mặt bằng quy hoạch xây dựng sau thời điểm công bố quy hoạch xây dựng

2.3 Tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng công trình:

2.3.1 Khi tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng phải thành lập Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng

2.3.2 Trường hợp giải phóng mặt bằng xây dựng theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt mà chưa có dự án đầu tư xây dựng công trình thì việc đền

bù giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện như sau:

a) Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì tổ chức giải phóng mặt bằng thông qua Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do mình thành lập hoặc giao cho doanh nghiệp chuyên về giải phóng mặt bằng đảm nhận;

b) Kinh phí giải phóng mặt bằng lấy từ ngân sách hoặc huy động và được thu hồi lại khi giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư xây dựng công trìnhcó dự án trên mặt bằng đã được giải phóng;

c) Thời gian giải phóng mặt bằng được thực hiện theo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và quyết định của người có thẩm quyền;

2.3.3 Trường hợp giải phóng mặt bằng theo dự án đầu tư xây dựng công trình thì việc giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện như sau:

a) Đối với dự án đầu tư có mục đích kinh doanh thì Hội dồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công trình chủ trì phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức giải phóng mặt bằng; đối với

dự án đầu tư xây dựng công trình không có mục đích kinh doanh, phục vụ cho cộng đồng thì giải phóng mặt bằng xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm

quyền chủ trì phối hợp với chủ đầu tư xây dựng công trình tổ chức giải phóng mặt bằng;

b) Kinh phí giải phóng mặt bằng được lấy trực tiếp từ dự án đầu tư xây dựng công trình;

c) Thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng tiến độ thực hiện của dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt

2.3.4 Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đền bù của địa phương mình trên cơ sở nguyên tắc, phương pháp và khung giá đền bù do Chính phủ quy định

2.3.5 Tổ chức, cá nhân có tài sản trong phạm vi mặt bằng xây dựng đã được giải quyết đền bù theo đúng quy định mà không thực hiện thì bị cưỡng chế

và chịu hoàn toàn chi phí cho việc cưỡng chế

2.3.6 Người nào cố ý làm sai quy định về đền bù tài sản khi giải phóng mặt bằng xây dựng để vụ lợi hoặc gây thiệt hại tài sản của Nhà nước, tổ chức, cá nhân thì tuỳ theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của pháp luật

2.4 Thu hồi đất; bồi thường; tái định cư liên quan tới dự án đầu tư xây dựng công trình

2.4.1 Các trường hợp thu hồi đất

- Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch công cộng trong các trường hợp: sử dụng đất cho mục đích quốc phũng, an ninh; sử dụng đất để xây dựng trụ sở, cơ quan công trình sự nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, sử dụng đất để xây dựng chủ sở của tổ chức nước ngũai có chức năng ngoại giao; sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng, không nhằm mục đích kinh doanh; sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn; sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo

- Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp: Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của Pháp luật về đầu tư đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án

đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; sử dụng đất để sử dụng các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức

(ODA); sử dụng đất để thực hiện dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đó được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Trường hợp thuê đất của người đang sử dụng đất thì người thuê đất không được chuyển mục đích sử dụng đất Hơn nữa, pháp luật về đất đai nghiêm cấm không được chuyển mục đích sử dụng đối với đất đó giao để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch công cộng, xây dựng khu công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà ở

2.4.2 Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư

a Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình thì có mục đích kinh doanh thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công trình chủ trì phối hợp với UBND cấp có thẩm quyền tổ chức giải phúng mặt bằng; đối với dự án đầu tư xây dựng công trình không có mục đích kinh doanh, phục vụ cho cộng đồng thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do UBND cấp có thẩm quyền chủ trì phối hợp với chủ đầu tư xây dựng công trình

tổ chức giải phúng mặt bằng

b Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở

mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự

án trên cùng một địa bàn với điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; Bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó

c Kinh phí giải phóng mặt bằng được lấy trực tiếp từ dự án đầu tư xây dựng công trình; thời gian giải phúng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng tiến độ thực hiện của Dự án đầu tư xây dựng công trình đó được phê duyệt

d Khi dự án đầu tư đó được chấp thuận, xét duyệt theo quy định của

pháp luật về đầu tư, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được vào khu vực dự án để thực hiện các công việc liên quan đến lập phương án bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư cho dự án Phương án này sẽ được chuẩn xác lại sau khi thiết kế kỹ thuật của dự án được duyệt để làm căn cứ trình UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất Trình tự, thủ tục liên quan đến lập phương án bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư cho dự án đầu tư xây dựng công trình thực hiện theo các hướng dẫn do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành Chủ đầu tư dự án được tạm ứng tiền chi cho bồi thường, giải phóng mặt bằng theo đề nghị của hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trình tự, thủ tục và mức tạm ứng cho chủ đầu

tư dự án để thực thiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng do Bộ Tài Chính hướng dẫn Theo quy định về quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình, chi phớ đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư là một khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư của dự án

3 Giấy phép xây dựng

Cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng được cấp là một trong những hoạt động quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về xây dựng Thông qua hoạt động cấp giấy phép xây dựng, các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng sẽ kiểm soát được các hoạt động xây dựng, đảm bảo các công trình xây dựng phù hợp với đồ án quy hoạch xây dựng đã được cấp

có thẩm quyền phê duyệt, chất lượng công trình xây dựng và xem xét đến các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công trình lân cận… hay nói cách khác: Giấy phép xây dựng là công cụ pháp lý cần thiết để quản lý việc xây dựng theo quy hoạch, kiểm tra sự an toàn, phù hợp của công trình xây dựng với quy hoạch xây dựng, đảm bảo sự kết hợp hài hòa với công trình xây dựng lân cận và cảnh quan

3.1 Thực trạng công tác cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng được cấp

Nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về xây dựng thông qua Giấy phép xây dựng, từ trước khi có sự ra đời của Luật Xây dựng năm 2004 Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan có liên quan đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh vấn đề này và bước đầu

đã đạt được những kết quả nhất định Tuy nhiên, trước sự vận động và biến đổi không ngừng của xã hội, sự đòi hỏi mang tính khách quan là ngành xây dựng cần có một Bộ luật để điều chỉnh một cách toàn diện và hiệu quả các vấn đề

trong đó có công tác cấp giấy phép xây dựng Các văn bản pháp luật nêu trên đã không còn phù hợp nữa và bộc lộ nhiều hạn chế như:

- Công tác cấp giấy phép xây dựng vẫn chưa được phân cấp mạnh do chủ yếu vẫn tập trung ở Sở Xây dựng Cấp huyện chỉ cấp giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ và một số công trình có quy mô nhỏ, thậm chí nhiều địa phương còn chưa mạnh dạn phân cấp cho cấp huyện theo quy định mà chỉ phân cấp cho cấp huyện cấp giấy phép nhà ở riêng lẻ từ ba tầng trở xuống

- Các văn bản pháp luật thời gian đó chưa có cơ chế thực hiện giải quyết các thủ tục hành chính theo “một cửa liên thông” nên gây mất thời gian và phiền phức cho nhân dân

Sau khi Luật Xây dựng ban hành và có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành các Nghị định, Bộ Xây dựng ban hành các Thông tư hướng dẫn về giấy phép xây dựng theo hướng phân cấp mạnh cho cơ sở; cải cách hành chính cả về thủ tục hành chính và trình tự thủ tục thực hiện nhằm đẩy mạnh công tác cấp phép xây dựng dần đưa việc xây dựng vào nề nếp tuân thủ theo quy hoạch xây dựng; các quy định về kiến trúc quy hoạch và pháp luật liên quan Trên cơ sở đó, các địa phương đã ban hành quy định cụ thể hơn, chi tiết hơn phù hợp với tình hình thực tế của địa phương để phân cấp, hướng dẫn quy trình, trình tự thực hiện công tác cấp phép xây dựng và quy định trách nhiệm của cơ quan, cá nhân trực tiếp thực hiện công tác này

Nhờ đó, những năm qua công tác cấp phép xây dựng đã đạt được những kết quả tích cực đáng kể Tỷ lệ số công trình xây dựng có giấy phép xây dựng tăng dần qua các năm: năm 2005 - 71%, năm 2006 - 76%, năm 2007 - 79%, năm 2008 - 86,8%, năm 2009 - 92%, 6 tháng đầu năm 2010 - 90,4% trên tổng số công trình xây dựng trên địa bàn Tỷ lệ số công trình xây dựng sai với giấy phép xây dựng được cấp còng giảm dần qua các năm từ 2005 đến 2009 là: 22%, 9%, 8,3%, 5,5%, 3,2%

Đạt được những kết quả tiến bộ này là nhờ hệ thống pháp luật từ Trung ương tới địa phương ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ hơn, các văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết hơn Nhiều địa phương đã quy định việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở ở nông thôn; các quy định về cấp giấy phép xây dựng tạm Đi đôi với việc ban hành văn bản, công tác cải cách hành chính còng ngày càng được đẩy mạnh Việc quy định niêm yết công khai thủ tục hồ sơ xin cấp phép và

thời gian cấp phép đã tạo thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân xin cấp giấy phép xây dựng Đồng thời với việc đơn giản các thủ tục hành chính, công khai quy định, chấn chỉnh tác phong, lề lối làm việc và nâng cao nhận thức về pháp luật

và chuyên môn của đội ngũ cán bộ công chức, còng như nhận thức của doanh nghiệp và người dân nên số lượng chủ đầu tư chấp hành việc xin phép xây dựng

đã tăng lên rõ rệt

Những năm qua, công tác quy hoạch đã được đẩy mạnh Hầu hết các đô thị đã có quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết được duyệt Một số địa phương đã ban hành các quy định về quản lý kiến trúc quy hoạch ở những khu vực quan trọng, khu vực đô thị đã ổn định hoặc những khu vực ngoài đô thị; đồng thời đẩy mạnh công tác quy hoạch các điểm dân cư nông thôn, ban hành quy định khu vực xây dựng phải có giấy phép xây dựng đối với những khu vực dọc các tuyến đường liên tỉnh, liên huyện, liên xã,

Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về xây dựng đã được thực hiện rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi tổ chức, cá nhân biết chấp hành pháp luật và thực hiện theo pháp luật Cùng với việc tuyên truyền pháp luật,

Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng đã tổ chức tập huấn cho các cơ quan, cá nhân thực hiện công tác cấp phép xây dựng, quản lý trật tự xây dựng của địa phương nắm vững các quy định trong công tác này để hướng dẫn và kiểm tra các tổ chức, cá nhân thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật hiện hành

3.2 Những nội dung cơ bản về giấy phép xây dựng

3.2.1- Các công trình được miễn giấy phép xây dựng

Theo quy định của Luật Xây dựng, tất cả các công trình trước khi khởi công đều phải có giấy phép xây dựng trõ một số trường hợp sau:

- Công trình thuộc bí mật Nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình trình chính;

- Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt; công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình;

- Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;

- Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung; nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt

Việc quy định rõ các công trình được miễn giấy phép là một tiến bộ đáng ghi nhận, nó giúp cho chủ đầu tư các công trình tiết kiệm được rất nhiều thời gian và tiền bạc cho việc xin giấy phép đối với những công trình không thực sự cần thiết Tuy vậy, các công trình được miễn giấy phép xây dựng vẫn cần được quản lý, giám sát chặt chẽ Nghị định 12/2009/NĐ-CP đã quy định: Những công trình xây dựng thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại điểm b,c,d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định 12/2009/NĐ-CP trước khi khởi công xây dựng chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo ngày khởi công kèm theo các bản vẽ mặt bằng xây dựng, mặt bằng móng, mặt đứng công trình cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo phân cấp và Uỷ ban nhân dân cấp xã biết để theo dõi và quản lý theo quy định Đối với các công trình phải lập dự án thì ngoài các tài liệu nêu trên chủ đầu tư còn phải gửi văn bản tham gia ý kiến về thiết kế cơ sở của cơ quan quản lý nhà nước về công trình xây dựng chuyên ngành

Việc quy định rõ các công trình được miễn giấy phép xây dựng là một bước tiến đáng kể trong công tác cấp phép xây dựng nhưng thời gian qua quy định này đã bắt đầu có những hạn chế cần khắc phục như: Quy định công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở; khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đã có quy hoạch chi tiết được duyệt thì không phải xin giấy phép xây dựng là chưa phù hợp với tình hình thực tế, đặc biệt là theo quy định hiện hành thiết kế cơ sở không bắt buộc phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định Mặt khác đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 chưa thể hiện đầy đủ các tiêu chí đáp ứng các điều kiện để quản lý, như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất đối với từng lô đất, độ cao, hình thức kiến trúc, màu sắc công trình, Do vậy, nếu miễn giấy phép cho các loại công trình này sẽ không có căn

cứ để quản lý việc xây dựng tuân thủ theo quy hoạch còng như các quy định khác trong các dự án này

3.2.2- Cấp giấy phép xây dựng tạm

Việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã công bố quy hoạch xây dựng được phê duyệt nhưng chưa thực hiện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch, cụ thể như sau:

-Việc cấp Giấy phép xây dựng tạm chỉ được áp dụng đối với những vùng

đã có quy hoạch xây dựng được phê duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện

- Căn cứ tính chất, đặc điểm và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng từng khu vực, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể quy mô công trình được cấp Giấy phép xây dựng tạm phù hợp với điều kiện và tình hình thực tế của địa phương

- Trong nội dung của Giấy phép xây dựng tạm phải ghi rõ thời gian được phép tồn tại của công trình, hết thời gian quy định trong Giấy phép xây dựng tạm nếu Nhà nước chưa giải phóng mặt bằng thì công trình được phép tồn tại cho đến khi Nhà nước giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch, khi đó chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì sẽ bị cưỡng chế phá dỡ

và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình

- Thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng tạm được quy định như đối với các công trình xin Giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 23 của Nghị định 12/2009/NĐ-CP

- Việc bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch đựoc áp dụng theo quy định hiện hành Riêng phần xây dựng theo Giấy phép xây dựng tạm thì không được bồi thường

Vấn đề cấp Giấy phép xây dựng tạm đã quy định rõ, nhưng vì nhiều lý do khác nhau trong đó có nguyên nhân khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, lúng túng về quy định thời gian tồn tại của công trình nên hầu hết các địa phương chưa có quy định về Giấy phép xây dựng tạm Đây là vấn đề mà chúng

ta phải tiếp tục nghiên cứu để khắc phục tình trạng này

3.2.3- Điều kiện cấp Giấy phép xây dựng công trình, nhà ở trong đô thị

Việc cấp giấy phép xây dựng công trình trong đô thị phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt;

- Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; thiết kế

đô thị; các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh; bảo đảm hành lang bảo vệ các công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật;

- Các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hoá phải bảo đảm mật độ xây dựng, đất trồng cây xanh, nơi để các loại xe, không làm ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường;

- Công trình sửa chữa, cải tạo không được làm ảnh hưởng đến các công trình lân cận về kết cấu, khoảng cách đến các công trình xung quanh, cấp nước, thoát nước, thông gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường, phòng, chống cháy, nổ;

- Bảo đảm khoảng cách theo quy định đối với công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại, các công trình khác có khả năng gây ô nhiễm môi trường, không làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các công trình liền kề xung quanh;

- Khi xây dựng, cải tạo các đường phố phải xây dựng hệ thống tuy nen ngầm để lắp đặt đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật; cốt xây dựng mặt đường phải tuân theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng và thiết kế đô thị;

- Đối với công trình nhà cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có thiết kế tầng hầm, trõ các trường hợp khác có yêu cầu riêng về thiết kế tầng hầm;

- Đối với công trình xây dựng tạm, việc cấp giấy phép xây dựng phải tuân

theo quy định tại khoản 3 Điều 62 và khoản 2 Điều 63 của Luật này

Thực tế trong thời gian qua, mặc dù các cơ quan chức năng đã có nhiều cố gắng nhưng về điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng vẫn còn tồn tại một số hạn chế dẫn đến những khó khăn cho công tác câp giấy phép xây dựng như:

+ Công tác Quy hoạch xây dựng mặc dù đã có nhiều cố gắng, tuy nhiên

tỷ lệ quy hoạch đặc biệt là quy hoạch chi tiết chưa được phủ kín nên còng gây vướng mắc và dễ nhũng nhiễu trong công tác cấp phép xây dựng ở những khu vực yêu cầu quản lý về kiến trúc chưa có thiết kế đô thị hoặc chưa có các quy định về quản lý kiến trúc còng gây khó khăn cho công tác cấp phép, dễ gây tùy tiện khi thỏa thuận về kiến trúc công trình

+ Đối với các khu đô thị đã ổn định, căn cứ để cấp giấy phép còn thiếu vì một số tuyến phố cũ chưa có quy hoạch chi tiết, chưa có thiết kế kiến trúc đô thị, chưa có quy chế quản lý kiến trúc

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất còn gây nhiều bất cập cho công tác cấp phép, vẫn còn nhiều trường hợp chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất; thậm chí

ở những nơi nhân dân đã sống lâu năm nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, sẽ không đủ điều kiện để cấp phép dẫn tới xây dựng không có giấy phép

3.2.4- Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng công trình, nhà ở đô thị

- Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục IV Nghị định 12/2009/NĐ-CP Trường hợp xin cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp Giấy phép xây dựng còn phải có cam kết tự phỏ dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng

- Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, các mặt đứng chính; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống

và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước thải Riêng đối với công trình sửa chữa, cải tạo yờu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải có ảnh chụp hiện trạng công trình

3.2.5- Hồ sơ xin Giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn

Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn gồm:

- Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục V kèm theo Nghị định 12/2009/N§-CP

- Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Sơ đồ mặt bằng xây dựng công trình trên lô đất và các công trình liền kề nếu có do chủ nhà ở đó tự vẽ

Sơ đồ mặt bằng công trình phải thể hiện rõ các kích thước và diện tích chiếm đất của ngôi nhà, các công trình trên lô đất, khoảng cách tới các công trình xung quanh và các điểm đấu nối điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc các

các công trình hạ tầng kỹ thuật công cộng bên ngoài Trên bản vẽ phải ghi rõ tên chủ nhà, địa chỉ nơi ở, địa điểm xây dựng và tên, địa chỉ người vẽ sơ đồ

Như đã trình bày ở trên, hồ sơ xin cấp Giấy phép công trình xây dựng ở

đô thị và nông thôn đã có quy định nhưng vẫn còn thiếu so với yêu cầu, do vây các tài liệu này chưa đủ thông tin để cấp phép và quản lý xây dựng Trong khi Luật Xây dựng quy định điều kiện để cấp phép xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu về an toàn công trình, an toàn cho các công trình lân cận; đảm bảo yêu cầu về phòng chống cháy nổ, môi trường; đảm bảo các khoảng cách về an toàn lưới điện, giao thông, đê điều; đảm bảo độ tĩnh không; các tài liệu chứng minh điều kiện năng lực của tổ chức tư vấn thiết kế, chứng chỉ hành nghề xây dựng của cá nhân tham gia thiết kế công trình nên cơ quan cấp phép không nắm được năng lực hành nghề của nhà thầu tư vấn thiết kế, cá nhân chủ trì kiến trúc, kết cấu, cơ, điện, nhưng trong hồ sơ xin cấp phép chỉ có một số bản vẽ để xem xét chủ yếu về kiến trúc, đấu nối hạ tầng đã gây khó khăn cho cơ quan cấp phép khi xem xét hồ

sơ để xác định công trình đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng;

3.2.6 Trình tự thủ tục cấp Giấy phép xây dựng

- Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng, căn cứ vào loại hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng kiểm tra tính hợp lệ như Đơn xin cấp giấy phép theo mẫu, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hồ sơ thiết kế

- Khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp Giấy phép xây dựng phải có giấy biên nhận, trong đó hẹn ngày trả kết quả Giấy biên nhận được lập thành 02 bản,

01 bản giao cho người xin cấp Giấy phép xây dựng và 01 bản lưu tại cơ quan cấp Giấy phép xây dựng

- Trường hợp hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng chưa hợp lệ, cơ quan cấp Giấy phép xây dựng giải thích, hướng dẫn cho người xin cấp Giấy phép xây dựng, bổ sung hồ sơ theo đúng quy định Thời gian hoàn chỉnh hồ sơ không tính vào thời hạn cấp Giấy phép xây dựng

3.2.7 Thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức cấp Giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I; công trình tụn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hoá; công trình tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng thuộc địa

giới hành chính do mỡnh quản lý; những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình thuộc dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng các công trình còn lại

và nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do mỡnh quản lý, trõ các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này

- Ủy ban nhân dân xã cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn đó có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do mỡnh quản lý

3.2.8 Điều chỉnh Giấy phép xây dựng

Khi có nhu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng công trình khác với nội dung trong Giấy phép xây dựng đẫ được cấp như: Vị trí xây dựng dựng công trình, cốt nền xây dựng; chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, chiều cao công trình, số tầng và những nội dung khác được ghi trong giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải tiến hành xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng công trình Những nội dung khác thì không phải xin phép điều chỉnh Giấy phép xây dựng đã cấp

Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh Giấy phép xây dựng bảo đảm phù hợp quy hoạch xây dựng và chịu trách nhiệm

về nội dung cho phép điều chỉnh Nội dung điều chỉnh Giấy phép xây dựng được ghi bổ sung vào mục “gia hạn, điều chỉnh” trong Giấy phép xây dựng đó cấp

Hồ sơ xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng bao gồm:

+ Đơn xin điều chỉnh giấy phép xây dựng;

+ Bản chính Giấy phép xây dựng đã được cấp;

+ Bản vẽ thiết kế điều chỉnh

Thời hạn xét điều chỉnh giấy phép xây dựng là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ hợp lệ

3.2.9- Trách nhiệm của cơ quan cấp Giấy phép xây dựng

- Niêm yết công khai điều kiện, trình tự và các thủ tục cấp Giấy phép xây dựng tại trụ sở cơ quan cấp Giấy phép xây dựng

- Cung cấp bằng văn bản thông tin liên quan đến cấp Giấy phép xây dựng khi có yêu cầu của người xin cấp Giấy phép xây dựng Thời hạn cung cấp thông tin chậm nhất là 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận yêu cầu

- Lấy ý kiến các cơ quan có liên quan khi cần làm rõ thông tin để phục vụ

việc cấp Giấy phép xây dựng

Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được công văn xin ý kiến, các tổ chức được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp Giấy phép xây dựng Quá thời hạn trên nếu không có văn bản trả lời thì coi như đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả xảy ra do việc không trả lời hoặc trả lời chậm trễ

- Cấp Giấy phép xây dựng trong thời hạn không quá 20 ngày làm việc kể

từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Đối với nhà ở riêng lẻ thì thời hạn cấp Giấy phép xây dựng không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do việc cấp giấy phép sai hoặc cấp Giấy phép chậm so với thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này

- Phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình xây dựng kiểm tra việc thực hiện xây dựng theo giấy phép và xử lý vi phạm theo quy định Trường hợp đã có quyết định đình chỉ xây dựng mà người được cấp Giấy phép xây dựng không chấp hành thì thu hồi Giấy phép xây dựng và chuyển cho cấp

có thẩm quyền xử lý theo quy định

- Yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình xây dựng thông báo cho cơ quan có thẩm quyền không cung cấp các dịch vụ điện, nước, đình chỉ các hoạt động kinh doanh, dịch vụ đối với công trình xây dựng sai quy hoạch, xây dựng không có giấy phép hoặc công trình xây dựng không đúng với Giấy phép xây dựng được cấp

- Giải quyết các khiếu nại, tố cáo về việc cấp Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật

- Thu lệ phí cấp Giấy phép xây dựng theo quy định

- Không được chỉ định tổ chức, cá nhân thiết kế hoặc lập các đơn vị thiết kế trực thuộc để thực hiện thiết kế cho người xin cấp Giấy phép xây dựng

Hiện nay, mặc dù đã có quy định cơ quan cấp phép là đầu mối lấy ý kiến của các cơ quan liên quan và cơ quan liên quan phải có trách nhiệm trả lời đúng

hạn về lĩnh vực quản lý của mình theo yêu cầu Nhưng vẫn còn tình trạng cơ quan cấp phép yêu cầu chủ đầu tư phải lấy ý kiến thỏa thuận của các cơ quan về kiến trúc - quy hoạch, chiều cao công trình, thẩm duyệt thiết kế PCCC, Do các

cơ quan này không tham gia hoặc có ý kiến chậm khi nhận được văn bản đề nghị của cơ quan cấp phép nên thời gian để có được giấy phép bị kéo dài Trách nhiệm, chế tài đối với các cơ quan, cá nhân liên quan không cụ thể chưa đủ sức răn đe

3.2.10- Gia hạn Giấy phép xây dựng

- Trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được cấp Giấy phép xây dựng mà công trình chưa khởi công thì người xin cấp Giấy phép xây dựng phải xin gia hạn Giấy phép xây dựng

- Hồ sơ xin gia hạn Giấy phép xây dựng bao gồm:

+ Đơn xin gia hạn Giấy phép xây dựng;

+ Bản chính Giấy phép xây dựng đó được cấp

- Thời gian xét cấp gia hạn Giấy phép xây dựng chậm nhất là 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

- Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng là cơ quan gia hạn Giấy phép xây dựng

3.2.11- Quyền và nghĩa vụ của người xin cấp Giấy phép xây dựng

- Người xin cấp giấy phép xây dựng có các quyền sau đây:

+ Yêu cầu cơ quan cấp giấy phép xây dựng giải thích, hướng dẫn và thực hiện đúng các quy định về cấp giấy phép xây dựng;

+ Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm pháp luật trong việc cấp giấy phép xây dựng;

+ Được khởi công xây dựng công trình nếu sau 20 ngày làm việc (15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ) mà cơ quan cấp giấy phép không có ý kiến trả lời bằng văn bản khi chủ đầu tư đã có: Mặt bằng xây dựng toàn bộ hay từng phần của công trình; giấy phép xây dựng đối với công trình quy định phải có giấy phép; thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục, công trình đã được phê duyệt; hợp đồng xây dựng; có đủ nguồn vốn để đảm bảo tiến độ xây dựng công trình; có biện pháp đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công xây dựng; Đối với khu đô thị mới, tuỳ theo tính chất, quy mô phải xây dựng xong toàn bộ

hoặc từng phần các công trình hạ tầng kỹ thuật thì mới được khởi công xây dựng công trình

- Người xin cấp giấy phép xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

+ Nộp đầy đủ hồ sơ và lệ phí cấp giấy phép xây dựng;

+ Chịu trách nhiệm về tính trung thực của hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng; + Thông báo ngày khởi công xây dựng bằng văn bản cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng công trình trong thời hạn bảy ngày làm việc trước khi khởi công xây dựng công trình;

+ Thực hiện đúng nội dung của giấy phép xây dựng; khi có sự điều chỉnh, thay đổi thiết kế phải được sự chấp thuận của cơ quan cấp giấy phép xây dựng

4 Tổ chức bộ máy của cơ quan cấp Giấy phép xây dựng

Hiện nay, cán bộ làm công tác quản lý và cấp Giấy phép xây dựng còn máng, bộ máy thực hiện công tác cấp phép chưa được coi trọng và tổ chức chặt chẽ, đặc biệt là ở các huyện, xã còn thiếu và yếu chưa đáp ứng yêu cầu để đảm nhận công việc theo sự phân cấp Nhiều địa phương chỉ do một cá nhân không có nghiệp vụ về xây dựng đảm nhiệm công tác cấp phép và quản lý xây dựng

4.1 Đối với Thành phố trực thuộc Trung ương:

- Sở Xây dựng: Phòng cấp phép có từ 10 – 15 người

- Quận: Phòng quản lý đô thị có từ 4-5 người

4.2- Các tỉnh Miền núi:

- Sở Xây dựng: Phòng Quản lý quy hoạch có từ 5-6 người

- Huyện: Phòng Công thương có từ 5-6 người

- Xã: có 01 người kiêm cả địa chính

4.3- Các tỉnh đồng bằng:

- Sở Xây dựng: Phòng Quản lý quy hoạch có từ 6-8 người

- Huyện: Phòng Công thương có từ 4-5 người

- Xã: có 01 người kiêm cả địa chính

Việc cấp Giấy phép xây dựng là một thủ tục hành chính tốn rất nhiều thời gian và tiền bạc của các cơ quan nhà nước và nhân dân là để nhằm quản lý công

tác xây dựng đảm bảo theo đúng quy hoạch được duyệt Tuy nhiên khi quy hoạch xây dựng chi tiết được triển khai đồng bộ, đầy đủ, chi tiết theo đúng quy định của pháp luật thì công tác cấp phép có thể được giảm tải phần nào vì khi đó các cơ quan Nhà nước chỉ cần căn cứ vào quy hoạch đã được phê duyệt để quản

lý còng như nhân dân phải căn cứ vào quy hoạch để thiết kế và xây dựng công trình

Trong khi Luật Xây dựng phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã được cấp Giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn, nhưng các phường thuộc đô thị thì chưa được phân cấp thực hiện công tác này mà mới chỉ phân cấp đến cấp huyện cấp giấy phép xây dựng Đây chính là một trong những những nguyên nhân dẫn đến công tác cấp Giấy phép xây dựng ở các địa phương vẫn còn trì trệ, tốc độ triển

khai còn chậm chưa đáp ứng

II THỰC HIỆN KHẢO SÁT XÂY DỰNG

1 Các loại khảo sát xây dựng

2 Lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng:

Nhiệm vụ khảo sát xây dựng do nhà thầu thiết kế hoặc nhà thầu khảo sát xây dựng lập và được chủ đầu tư phê duyệt Nhiệm vụ khảo sát xây dựng phải phù hợp với yêu cầu từng loại công việc, từng bước thiết kế bao gồm các nội dung sau:

1.1 Mục đích khảo sát;

1.2 Phạm vi khảo sát;

1.3 Phương pháp khảo sát;

1.4 Khối lượng các loại công tác khảo sát dự kiến;

1.5 Tiêu chuẩn khảo sát xây dựng được áp dụng;

1.6 Thời gian thực hiện khảo sát xây dựng

3- Lập, phê duyêt phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng

4- Ký kết hợp đồng khảo sát

5- Thực hiện khảo sát

6 Nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng:

6.1 Nội dung báo cáo kết quả khảo sát xây dựng bao gồm:

- Nội dung chủ yếu của nhiệm vụ khảo sát xây dựng;

- Đặc điểm, quy mô, tính chất của công trình;

- Vị trí và điều kiện tự nhiên của khu vực khảo sát

- Tiêu chuẩn về khảo sát xây dựng được áp dụng;

- Khối lượng khảo sát;

- Quy trình, phương pháp và thiết bị khảo sát;

- Phân tích số liệu, đánh giá kết quả khảo sát;

- Đề xuất giải pháp kỹ thuật phục vụ cho việc thiết kế, thi công xây dựng công trình;

- Ý kiến của Hội đồng kỹ thuật của nội bộ nhà thầu khảo sát xây dựng trong trường hợp cần thiết;

- Kết luận và kiến nghị;

- Tài liệu tham khảo;

- Các phụ lục kèm theo

Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng được lập thành 6 bộ và được chủ đầu

tư kiểm tra, nghiệm thu Kết quả khảo sát xây dựng là cơ sở để thực hiện các bước thiết kế xây dựng công trình

6.2 Nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng căn cứ vào các tài liệu sau:

a) Hợp đồng khảo sát xây dựng;

b) Nhiệm vụ và phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng đã được chủ đầu tư phê duyệt;

c) Tiêu chuẩn khảo sát xây dựng được áp dụng;

d) Ý kiến đánh giá của Hội đồng chuyên môn về khảo sát xây dựng trong trường hợp cần thiết

6.3 Nội dung nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng:

a) Đánh giá chất lượng công tác khảo sát xâyd ựng so với nhiệm vụu khảo sát xây dựng và tiêu chuẩn khảo sát xây dựng được áp dụng;

b) Kiểm tra hình thức và số lượng của báo cáo kết quả khảo sát xây dựng; c) Nghiệm thu khối lượng công việc khảo sát xây dựng theo hợp đồng khảo sát xây dựng đã ký kết

6.4 Kết quả nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng phải lập thành biên bản

III THỰC HIỆN THIẾT KẾ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

2.2 Thiết kế xây dựng phải tuân theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng

do cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc công nhận và được thể hiện trên các bản vẽ theo quy định Thiết kế phải nêu rõ khối lượng công tác xây dựng để làm

cơ sở xác định chi phí xây dựng công trình

3 Hồ sơ thiết kế, dự toán xây dựng công trình trình thẩm định, phê duyệt:

3.1 Tờ trình thẩm định, phê duyệt thiết kế - dự toán theo quy định

3.2 Tài liệu làm căn cứ để thiết kế:

a) Các tài liệu về khảo sát xây dựng, khí tượng thuỷ văn và các văn bản pháp lý có liên quan;

b) Thiết kế cơ sở hoặc thiết kế kỹ thuật (tuỳ theo bước thiết kế thực hiện) c) Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng;

d) Các quy định về quy hoạch xây dựng, về kiến trúc

3.3 Tài liệu thiết kế được lập cho từng công trình bao gồm thuyết minh, các bản vẽ thiết kế, dự toán xây dựng công trình; biên bản bàn giao hồ sơ thiết

kế, khảo sát; báo cáo thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toán nếu có

3.4 Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình phải được lưu trữ theo quy định của pháp luật về lưu trữ

4 Thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng

c) Nội dung thẩm định thiết kế:

- Sự phù hợp với các bước thiết kế trước đã được phê duyệt;

- Sự tuân thủ quy chuẩn xây dựng và các tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng;

- Sự hợp lý của việc lựa chọn dây chuyền và thiết bị công nghệ, nếu có;

- Bảo vệ môi trường; phòng, chống cháy, nổ;

- Đánh giá mức độ an toàn vận hành của công trình

d) Nội dung thẩm định dự toán xây dựng công trình:

- Kiểm tra sự phù hợp giữa khối lượng thiết kế và khối lượng dự toán;

- Kiểm tra tính đúng đắn của việc áp dụng các định mức kinh tế - kỹ thuật, định mức chi phí, đơn giá; việc vận dụng định mức, đơn giá, các chế độ, chính sách có liên quan và các khoản mục chi phí trong dự toán theo quy định

- Xác định giá trị dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình

Trường hợp chủ đầu tư không đủ điều kiện năng lực thẩm định thì được thuê các tổ chức, cá nhân tư vấn đủ điều kiện năng lực để thẩm tra thiết kế, dự toán công trình để làm cơ sở phê duyệt