thực tập thẩm định dự án bđs huyện nhà bè

Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè BỘ LAO ĐỘNG THƯƠNG BINH VÀ XÃ HỘI TRƯỜNG CAO ĐẲNG NGHỀ TÂY SÀI GÒN o0o -KHOA QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỀ TÀI “Thẩm định giá bán hộ thuộc huyện Nhà Bè” NHÓM THẨM ĐỊNH GIÁ HUYỆN NHÀ BÈ: Văn Trần Trung Hiếu Nguyễn Hồng Quân GVHD: Trần Hà Minh Quân Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè LỜI NÓI ĐẦU Từ luật đất đai đời năm 1993 thị trường Bất động sản có bước phát triển mạnh mẽ quy mô, cấu, dung lượng, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội đất nước, phát huy nguồn vốn xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách nơng thơn thành thị, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa đất nước…Song phát triển chủ yếu tự phát, chưa có quản lý chặt chẽ nên thị trường Bất động sản có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến kinh tế đất nước; đặc biệt “sốt giá”, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh mối quan hệ cung - cầu thị trường Nhưng có thời kỳ thị trường Bất động sản lạnh dần “đóng băng” làm cho đối tượng tham gia giao dịch thị trường phải băn khoăn, lo lắng Nguồn thông tin thị trường không minh bạch, kiến thức người dân Bất động sản hạn chế nên khiến cho người bán khó xác định giá bán cịn người mua khơng biết mua với mức giá phù hợp Khiến cho giá Bất động sản không phản ánh giá trị thực chúng Trước tình hình u cầu đặt cho đội ngũ thẩm định giá phải có kiến thức chuyên môn lĩnh vực thẩm định đồng thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp lĩnh vực thẩm định giá Bất động sản Có xác định giá trị Bất động sản, nâng cao tính minh bạch thơng tin, góp phần đẩy mạnh thị trường Bất động sản nước ta phát triển Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐÁNH GIÁ, NHẬN XÉT CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 11 I QUY TRÌNH THẨM GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 12 Các bước thực trình thẩm định giá 12 Quy trình thực chi tiết 12 Khảo sát tượng, thu thập thông tin 14 Phân tích thơng tin 16 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 17 Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá 18 II CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 18 Phương pháp so sánh trực tiếp 18 Phương pháp thu nhập 18 Phương pháp chi phí 19 Phương pháp lợi nhuận 19 Phương pháp thặng dư 19 CHƯƠNG II: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN VÀ DỊCH VỤ BĐS NAM VIỆT 20 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè I TỔNG QUAN VỀ BĐS NAM VIỆT 21 II TẦM NHÌN, SỨ MẠNG VÀ GIÁ TRỊ CỐT LÕI CTY 21 III BẢN MÔ TẢ CÔNG VIỆC CỦA NHÂN VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG CTY 22 IV QUÁ TRÌNH THỰC TẬP TRONG CTY BĐS NAM VIỆT 25 CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THUỘC HUYỆN NHÀ BÈ 27 I BẢN ĐỒ TỔNG QUAN CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ HUYỆN NHÀ BÈ 28 II DỰ ÁN PHÚ HOÀNG ANH 29 III DỰ ÁN HOÀNG ANH GOLD HOUSE 41 IV DỰ ÁN HOÀNG ANH GIA LAI 53 CHƯƠNG V: CẢM NHẬN CỦA NHÓM 62 TỔNG KẾT PHỤ LỤC Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè LỜI CÁM ƠN Lời cho phép gửi lời cảm ơn đến BGH Trường Cao Đẳng Nghề Tây Sài Gòn với giáo viên hướng dẫn tạo điều kiện cho bạn sinh viên khác trường thực tập thực tế công ty Bất Động Sản NAM VIỆT, nhằm mục đích trải nghiệm cơng việc cọ sát với mơi trường thật bên ngồi nâng cao kiến thức kĩ chun mơn để hòa nhập với tổ chức sau tốt nghiệp trường Tôi xin gửi lời cảm ơn đến công ty Bất Động Sản NAM VIỆT tạo điều kiện tốt để sinh viên khác hồn thành tốt khóa thực tập bên cạnh tơi xin chân thành gửi lời cám ơn sâu sắc đến anh chị công ty tận tình hướng dẫn cơng việc để tơi hồn thành tốt cơng việc giao …Mặc dù khóa thực tập kéo dài tháng với giúp đỡ tận tình anh chị, tơi rút nhiều học quý báo cho Với kiến thức thực tiễn, môi trường làm việc chuyên nghiệp công ty kinh nghiệm sau đợi thực tập mà tơi học hành trang tiếp tục công việc Tuy nhiên lần đầu tơi bước vào thực tập cơng ty thức nên khơng thể trách khỏi thiếu sót, sai sót q trình làm việc, mong giúp đỡ đóng góp ý kiến Q cơng ty, nhà trường, giáo viên hướng dẫn ,các anh chị cơng ty để tơi hồn thiện hơn! Tơi xin chân thành cám ơn! Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BDS: Bất Động Sản KD: Kinh Doanh CC: Chính Chủ MG: Mơ Giới (-V): Chưa VAT (V): Có VAT PTTT: Phương Thức Thanh Tốn TGB: Tổng Gía Bán B/T: Bán/Thuê 10 View: Hướng nhìn 11 Cty : Công Ty 12 HĐ: Hợp Đồng 13 Map: Bản Đồ Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè ĐÁNH GIÁ, NHẬN XÉT CỦA CÔNG TY TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ THỰC TẬP Họ tên sinh viên: Văn Trần Trung Hiếu Lớp: QTTCNH_K2_SG I/ Mức điểm đánh giá: 0đ – 10đ Mục Nội dung Mức độ Điểm Tác phong  Giờ giấc thực tập  Trang phục làm việc  Thái độ làm việc Vui vẻ Hịa nhập với mơi trường làm việc Sẵn sàng giúp đỡ đồng nghiệp Công việc  Mức độ am hiểu cơng việc  Khả hồn thành cơng việc giao  Tư sáng tạo làm việc  Khả phối hợp với đồng nghiệp ( Teamworks) II/ Nhận xét chung: Doanh nghiệp xác nhận Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè ĐÁNH GIÁ, NHẬN XÉT CỦA CÔNG TY TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ THỰC TẬP Họ tên sinh viên: Nguyễn Hồng Quân Lớp: QTTCNH_K2_SG I/ Mức điểm đánh giá: 0đ – 10đ Mục Nội dung Mức độ Điểm Tác phong  Giờ giấc thực tập  Trang phục làm việc  Thái độ làm việc Vui vẻ Hịa nhập với mơi trường làm việc Sẵn sàng giúp đỡ đồng nghiệp Công việc  Mức độ am hiểu cơng việc  Khả hồn thành cơng việc giao  Tư sáng tạo làm việc  Khả phối hợp với đồng nghiệp ( Teamworks) II/ Nhận xét chung: Doanh nghiệp xác nhận Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN Sinh viên nhận xét: Văn Trần Trung Hiếu 10 XÁC NHẬN CỦA GIÁO VIÊN (Ký ghi rõ họ tên) Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN Sinh viên nhận xét: Nguyễn Hồng Quân 10 XÁC NHẬN CỦA GIÁO VIÊN (Ký ghi rõ họ tên) 10 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Mặt hộ 124.2m2 51 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Dự án hoàn thành xong phần thô Đây điểm đột phá dự án Gold House để thu hút khách hàng đầu tư khách hàng có nhu cầu thật hưởng tiện ích cao cấp dự án điểm đột phá để kích thích cho tình hình giao dịch bất động sản trở lại hồi phục sau thời gian kềm chế lạm phát 52 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè IV DỰ ÁN HOÀNG ANH GIA LAI (NEW SAIGON) Với mục đích đưa thiên nhiên vào sống đại dự án hộ New Saigon xem khu đô thị xanh với mật độ xây dựng thấp Đối với nhiều người khu thị xanh điều khó tưởng tượng cư dân New Saigon, điều trở thành thực Khu thị New Saigon có hệ thống đường dạo hồ bơi rộng đến 2.000 m2, sân chơi khu nướng barbecue trời thú vị Khu cao ốc gồm tòa nhà cao 26 tầng, với 1.000 hộ, diện tích từ 100 đến 242 m2/căn (từ phòng ngủ) - Chủ đầu tư: Cơng ty CP Xây dựng Phát triển nhà Hồng Nguyên – trực thuộc HAGL Land - Tên dự án: Khu hộ cao cấp Hoàng Anh – New Saigon - Địa dự án: Đường Nguyễn Hữu Thọ, Xã Phước Kiểng , Huyện Nhà Bè, TP.HCM - Tiến độ dự án: Đã bàn giao hộ đưa vào sử dụng 53 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Phối cảnh dự án hộ Hoàng Anh New saigon CÁC ĐIỂM NỔI BẬT - Khu dân cư nằm khn viên khép kín - Mật độ xây dựng thấp - Phí dịch vụ rẻ - Khu sinh hoạt cộng đồng: Hồ bơi, phòng tập thể dục, sân tennis, nhà trẻ, khu nướng barbecue ngồi trời, siêu thị, nhà hàng, chăm sóc sắc đẹp, spa, massage… 54 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè - Thường xuyên tổ chức họat động vui chơi giải trí vào ngày lễ tết cho cư dân (Têt Trung thu, Giáng sinh, Tết….) - Các hoạt động bảo vệ bảo trì chuyên nghiệp phục vụ 24/24 - Bãi đậu xe rộng rãi, có sức chứa tồn xe xe gắn máy tòa nhà - Dịch vụ rửa xe hầm - Hệ thống thang máy tốc độ cao hố xử lý rác hộ - Vị trí giao thơng đắc địa, thuận tiện để sinh sống dễ dàng cho thuê VỊ TRÍ DỰ ÁN HỒNG ANH NEW SAIGON Hồng anh New Saigon- Tọa lạc đường Nguyễn Hữu Thọ – trục đại lộ Bắc Nam, cách trung tâm thành phố 5km theo hướng cầu Kênh Tẻ (khoảng 15 phút chạy xe),giáp ranh khu đô thị Phú Mỹ Hưng KDC Trung Sơn hướng cầu Nguyễn Văn Cừ nút giao thông quan trọng hướng Quận 1, Quận Quận 10 nhanh chóng thuận tiện Ngồi ra, khu hộ New Saigon Hoàng anh nơi có vị trí đắc địa nằm sát khu quy hoạch sân Golf 36 lỗ, đồng thời gần với dịch vụ tiện ích đại học quốc tế RMIT, ngân hàng, trường học, trung tâm thương mại, siêu thị, bệnh viện quốc tế Pháp - Việt (FV)…sẽ vị trí lý tưởng cho sở hữu hộ cao cấp 55 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Mặt điển hình tầng 03-11 tầng 14-24 Mặt hộ New Saigon diện tích 126,1m2 56 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Mặt hộ New Saigon diện tích 121,4m2 57 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Mặt hộ New Saigon diện tích 100m2 58 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Mặt hộ New Saigon diện tích 98,9m2 TIỆN ÍCH CỦA KHU CĂN HỘ Với mật độ xây dựng thấp, New Saigon sở hữu không gian thống đãng với nhiều tiện ích siêu thị, phòng tập thể dục, massage, spa, nhà trẻ, phòng sinh hoạt cộng đồng, sân tennis, hồ bơi, khuôn viên đường dạo…Ngồi ra, tịa nhà cịn có khu để xe rộng rãi cho tất chủ nhân hộ hệ thống thang máy tốc độ cao, phục vụ tối đa cho việc lại cư dân 59 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Hồ bơi Hoàng anh New Saigon 60 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Hình ảnh thực tế Căn hộ New saigon Hồng Anh TIỆN ÍCH XUNG QUANH DỰ ÁN Từ Khu hộ New Saigon Hoàng Anh 3, bạn ngắm nhìn tồn cảnh quan tươi đẹp xung quanh với thảm cỏ xanh mát, hoa khoe sắc mặt hồ trẻo Ngoài ra, khu hộ New Saigon tiếp giáp khu quy hoạch sân Golf 36 lỗ tiếng gần điểm dịch vụ hàng đầu khu vực cụm trường ĐH RMIT ĐH Sài Gòn, khu mua sắm, siêu thị Lotte Coopmart, văn phòng, trung tâm hội nghị, bệnh viện Quốc tế Pháp – Việt, ngân hàng… Sở hữu hộ nơi đây, bạn có cảm giác giới tiện ích xung quanh tạo để phục vụ cho bạn 61 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè CHƯƠNG IV CẢM NHẬN CỦA NHĨM 62 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Thị trường cịn khó khăn kinh tế giới tiếp tục bất ổn, tình hình kinh tế vĩ mô nước tăng trưởng thấp, lạm phát mức cao, sách tiền tệ bị thắt chặt, tâm lý bi quan đứng thị trường… Đây yếu tố có tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản năm 2012 Theo đó, xu hướng giảm giá bất động sản cịn tiếp diễn, có phân khúc khu vực mức giảm xuống tiếp tới vài chục phần trăm vịng 1-2 năm tới Khơng nhà đầu tư lướt sóng phải bán tháo bất động sản với giá rẻ, mà doanh nghiệp, chủ đầu tư phải hạ giá bán, chí phải bán lại dự án để thu hồi vốn không muốn lâm vào tình cảnh bị phá sản Sau thời gian tăng nóng, thị trường bất động sản Tp.HCM nhiều tỉnh, thành khác bước vào giai đoạn sàng lọc, điều chỉnh chưa có dấu hiệu “đi lên” chắn thị trường phải cần nhiều thời gian khởi sắc trở lại Tại Việt Nam, vòng năm tới khó có tượng tăng giá mạnh, “sốt nóng” diện rộng thường xảy năm trước Nếu có tỉnh/thành “sốt” cục số khu vực, chủ yếu nơi có giá nhà đất cịn thấp, chưa tăng ảo nhiều yếu tố đầu cơ, nơi có nhiều thay đổi quy hoạch, hạ tầng kinh tế xã hội Tuy nhiên, xét nhiều khía cạnh, thị trường bất động sản Tp.HCM có nhiều yếu tố để thúc đẩy phát triển như: Gia tăng dân số, mức độ thị hóa, thu nhập tăng xuống cấp khu nhà cũ… Nhiều người thành phố Tp.HCM chưa có nhà ở, chủ yếu phải nhà thuê, mà nhà cho thuê đa số lại mang tính tạm bợ, khơng đáp 63 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè ứng nhu cầu sống người dân Trong đó, Việt Nam nước có dân số trẻ, lượng cầu nhà cịn tiếp tục tăng mạnh Vì vậy, nhiều chun gia cho rằng, trung dài hạn, thị trường có nhiều tiềm phát triển tốt, nhà đầu tư người dân không nên bi quan Mặc dù tín dụng thắt chặt khiến cung tiền giảm, xét tổng quan lượng tiền tham gia vào thị trường bất động sản nhiều, đặc biệt nguồn tiền dân nguồn vốn nhà đầu tư nhỏ lẻ Nhiều người có nhu mua để đầu tư chờ đợi, "rình rập" sẵn sàng tham gia vào thị trường nhìn thấy hội Ngồi ra, dù bất động sản giảm giá hầu hết khu vực phân khúc theo giới chun mơn việc giảm giá bất động sản giảm lãi doanh nghiệp, chủ đầu tư chưa phải thua lỗ Đây lĩnh vực sinh lợi nhuận tốt so với nhiều ngành kinh doanh khác, chắn thu hút nhiều nguồn vốn từ nơi đổ Tuy nhiên, với lượng lớn nhà tồn đọng giá cao nay, nhà đầu tư, người đoản vốn “ôm” bất động sản cần phải giảm giá bán nhiều nữa, chí thấp so với mặt chung mong bán thời điểm để cắt lỗ Càng để lâu họ bị lỗ nặng bối cảnh giá bất động sản lao dốc, người mua có tâm lý chờ đợi Năm 2012 năm tái cấu trúc thị trường bất động sản, thị trường có diện mạo mới, nguồn cung cho phân khúc nhà cao cấp giảm lượng nhà giá rẻ tăng lên Dự báo tình hình giao dịch cải thiện, tính khoản tăng lên phân khúc nhà đất có giá rẻ trung bình Đây hội cho nhà đầu tư biết “nhìn xa trơng rộng” có khả tài ổn định Do đó, người mua, giới chun mơn khun khơng nên giữ tâm lý chờ 64 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè đợi lâu, tùy thuộc vào nhu cầu điều kiện tài chính, cần biết lựa chọn nắm bắt hội phù hợp Chưa chờ đợi tốt lý do: Thứ nhất, tình hình lạm phát có khả tiếp tục gia tăng, đồng tiền ngày giá; thứ hai, số lượng lớn bất động sản nằm tay nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, họ khơng chịu nhiều áp lực việc trả nợ ngân hàng nên “ôm” bất động sản chờ qua giai đoạn khó khăn này, khơng chịu giảm giá bán; thứ ba, tình hình thị trường bất động sản diễn biến phức tạp, khó lường chứa đựng yếu tố bất ngờ "Một minh chứng dễ thấy sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế giai đoạn 2007 - 2008, thị trường bất động sản bất ngờ “nổi sóng” sau thời gian dài ảm đạm trước ngỡ ngàng giới đầu tư Vấn đề lớn thị trường bất động sản Việt Nam tình trạng đầu tràn lan khiến thị trường bị bóp méo, khơng hoạt động theo quy luật cung cầu thông thường Chưa biết tới có biện pháp hiệu để hạn chế tình trạng thị trường cịn hoạt động khơng hồn tồn theo quy luật cung cầu ln có nhiều yếu tố bất ngờ xảy ra." Đối với định yêu cầu ngân hàng siết tín dụng bất động sản Chính phủ, sách điều tiết thị trường cần thiết thời kỳ lạm phát tăng cao nay, nhiên nên từ từ mức độ vừa phải, đổ vỡ gây hậu khơng tốt Việc siết chặt tín dụng bất ngờ mức thấp khiến cho thị trường bất động sản chao đảo, nhiều dự án bị đình lại, khoản giảm sút nghiêm trọng Nếu tình trạng xảy thời gian dài tác động xấu đến tổ chức tín dụng kinh tế nói chung 65 ... án BĐS huyện Nhà Bè Mặt hộ 96.3 m2 46 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Mặt hộ 101.2m2 47 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Mặt hộ 110.6m2 48 Nhóm thực tập thẩm định dự. .. tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Căn hộ Phú Hồng Anh - B1 124m2 34 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè Căn hộ Phú Hồng Anh - B2 124m2 35 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà. .. trường 26 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè CHƯƠNG III PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THUỘC HUYỆN NHÀ BÈ 27 Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè I BẢN ĐỒ