thực trạng công tác định giá bđs tại công ty cổ phần sàn giao dịch bđs tesecoland

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC 1.1.2. Đặc điểm và phân loại bất động sản 5 Đặc điểm của bất động sản 38 Hệ thống thông tin 41 Ảnh hưởng của các BĐS đã được định giá 42 B) QUY ĐỊNH VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ 62 3.2.1. Nâng cao kỹ năng chuyên môn định giá cho nhân viên 89 CÔNG TY CÓ ĐỘI NGŨ CÁN BỘ NÓI CHUNG VÀ ĐỘI NGŨ CÁN BỘ ĐỊNH GIÁ NÓI RIÊNG KHÁ TRẺ, NĂNG ĐỘNG, CÓ KHẢ NĂNG VÀ NĂNG LỰC THỰC SỰ TRONG CÔNG VIỆC. TUY NHIÊN, TRƯỚC SỰ BIẾN ĐỘNG PHỨC TẠP CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS HIỆN NAY, CÙNG NHỮNG THAY ĐỔI TRONG QUY ĐỊNH, CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC THÌ CÔNG TY CẦN: 89 - BỒI DƯỠNG, NÂNG CAO NGHIỆP VỤ, KHẢ NĂNG NẮM BẮT VÀ HIỂU BIẾT PHÁP LUẬT, CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH,VĂN BẢN, CHẾ ĐỘ LIÊN QUAN CHO ĐỘI NGŨ CÁN BỘ LÀM CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ, ĐỂ HỌ CÓ KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NHANH NHẤT, HIỆU QUẢ NHẤT 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản là một nguồn tài sản vô cùng lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, gia đình và cá nhân. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì bất động sản cũng được mua bán và trở thành hàng hóa đặc biệt, nó được trao đổi mạnh mẽ trong thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta đang có nhiều biến động, thiếu thông tin minh bạch, có nhiều vấn đề bất cập về giá trị bất động sản hiện nay chưa được sát giá trị thực của nó. Do đó, nhu cầu định giá bất động sản là rất cần thiết, xác định giá trị bất động sản một cách chính xác cho từng mục đích cụ thể; có thể làm căn cứ để đầu tư, góp vốn, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng kinh doanh, tính thuế Định giá bất động sản ở nước ta tuy còn mới mẻ nhưng đã đạt được một số thành tựu, góp phần quan trọng trong sự phát triển thị trường bất động sản; được coi là một trong những hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nó được khẳng định hơn khi Luật kinh doanh bất động sản được ban hành năm 2006, hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm: Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú, đặc biệt là định giá bất động sản đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển đúng hướng, minh bạch hơn. Thị trường vốn ở nước ta mà chủ yếu là các ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng,nó chủ yếu là đi vay của các ngân hàng. Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các BĐS. Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước quản lý. Trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay, việc định giá BĐS đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay. Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản Sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long (Tesecoland) đã mở thêm dịch vụ định giá bất động sản. Tuy nhiên, do đây là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS tại SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS 50A 1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung các Sàn còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng. Trong thời gian thực tâp tại Phòng kinh doanh của Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản TASECOLAND, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá ở đây em đã quyết định chọn đề tài “Hoàn thiện hoạt động định giá BĐS tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản TASECOLAND” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá BĐS tại Sàn TASECOLAND nói riêng, đồng thời giúp em có những kiến thức thực tế về hoạt động định giá phục vụ cho công việc của em sau này khi ra trường . Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa cơ sở lý luận và các phương pháp định giá BĐS rong Sàn giao dịch. - Phân tích, đánh giá hệ thống hoạt động phục vụ định giá bất động sản. - Đề xuất một sốgiải pháp và kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hoạt động định giá BĐS tại sàn TESECOLAND. Đối tượng và Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, em chỉ tập trung nghiên cứu về hoạt động định giá BĐS thế chấp trên địa bàn thành phố Hà Nội cụ thể là tại Sàn Tesecoland. Số liệu nghiên cứu 3 năm trở lại đây của ngân hàng 2009,2010,2011. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê - Phương pháp phân tích tổng hợp - Điều tra thu thập số liệu, tổng hợp thông tin. - Phân tích so sánh SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS 50A 2 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung Kết cấu,nội dung đề tài Chuyên đề gồm 3 phần Chương I: Cơ sở khoa học của định giá BĐS. Chương II : Tình hình định giá BĐS thế chấp tại Sàn giao dịch Bất động sản TESECOLAND. Chương III : Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản TESECOLAND. Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn các anh chị tronh phòng thẩm định giá tài sản tại Sàn giao dịch Bất động sản Tesecoland đã giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề của em một cách tốt nhất. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung đã góp ý, hướng dẫn, sữa chữa để bài chuyên đề của em hoàn thiện hơn. SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS 50A 3 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Cơ sở lý luận về định giá bất động sản. 1.1.1. Khái niệm về Bất động sản a. Khái niệm Bất động sản : Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta thì bất động sản bao gồm : - Đất đai : + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể. + Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền + Đất đai đó phải được đo lường bằng lừng giá trị ( căn cứ vào số lượng,chất lượng của đất đại đó ). - Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,công trình xây dựng đó. + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời,hoặc di dời không đáng kể : nhà ở,trung tâm thương mại,khách sạn văn phòng…( những nhà bạt của gánh xiếc,các lâu đài làm bằng băng đá,các nahf nghỉ di động trên xe lăn trên xe không phải là bất động sản mà là các động sản hay công cụ lao động ). + Các công trình gaio thông,xây dựng công nghiệp : như đường xá,cầu cống,bến cảng,sân bay,bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai. + Các tai sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm,các may móc thiết bị,các cây cảnh cố định tạo ra cảnh quan cho công trình SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS 50A 4 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung + Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hao thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai : + Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất cây trồng. + Các công trinhg nuôi trồng thủy sản,cánh đồng làm muối. + các công trình du lịch, vui chơi, thể thao. + Một số công trình khai thác hầm mỏ. + Các tài sản khác do pháp luật quy định. Định nghĩa trên đã bao trùm hầu hết các loại bất động sản,tạo ra sự thống nhất trong cả nước,giúp cho người dân một cách đúng đắn nhất về bất động sản,góp phần giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản tuân theo các quy định các quy định về bất động sản kể trên. b. Các quyền liên quan đến Bất động sản Quyền chiếm hữu : là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Quyền sử dụng : là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định. Quyền định đoạt : là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản. Quyền sở hữu: là quyền bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. 1.1.2. Đặc điểm và phân loại bất động sản 1.1.2.1 Đặc điểm của bất động sản. SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS 50A 5 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung Bất động sản có những đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất: Mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vị trí của bất động sản tạo nên giá trị và lợi ích cho bất động sản. Tính vị trí của bất động sản không chỉ được thể hiện bằng vị trí về kinh độ, vĩ độ, vị trí tuyệt đối của bất động sản mà nó còn thể hiện bởi vị trí tương đối của nó. Vị trí tương đối của bất động sản được so sánh với các yếu tố khác, với khả năng tiếp cận của bất động sản như: khoảng cách đến trường học, trung tâm thương mại, bệnh viện… Do đó ta có thể thấy vị trí của bất động sản gắn liền với các điều kiện kinh tế, xã hội, môi trường, điều kiện tự nhiên… Sự thay đổi của các yếu tố sẽ tác động đến giá trị của bất động sản. Thứ hai: Bất động sản mang tính giá trị. Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn nhưng nó có khả năng bảo toàn và tái tạo được, nó không bị mất đi. Bất động sản có giá trị lớn vì: đất đai thì ít, chi phí xây dựng công trình lớn, thời gian sử dụng vốn dài mất đi cơ hội kinh doanh vào lĩnh vực khác. Bất động sản có khả năng bảo vệ giá trị tài sản thể hiện ở việc tài sản sẽ không bị mất đi, nó luôn được bảo toàn và có thể sinh lời. Thứ ba: Bất động sản tồn tại lâu dài. Tính lâu dài của bất động sản do các yếu tố quyết định : vật chất bao gồm đất đai, công trình trên đất đây chính là tuổi thọ vật lí và công dụng, giá trị của bất động sản mang lại cho người chủ sở hữu đây chính là tuổi thọ kinh tế. Tuy nhiên tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế của bất động sản luôn có tình trạng không trùng khớp. Do vậy khi đầu tư xây dựng phải dựa vào tuổi thọ kinh tế để quyết tuổi thọ vật lí, để tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Thứ tư: Bất động sản mang tính dị biệt. Tính dị biệt ở đây thể hiện ở việc các bất động sản luôn khác nhau về vị trí, hướng nhìn, thiết kế, kết cấu. Chính sự khác nhau này tạo nên giá trị khác nhau đối với các bất động sản. Từ đó đòi hỏi trong quá trình đầu tư bất động sản luôn luôn phải chú ý tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm để gia tăng giá trị cho bất động sản. Thứ năm: Bất động sản mang tính khan hiếm. Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động và nó phụ thuộc vào vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển lại càng giới hạn. Mặt khác các hoạt động kinh tế xã hội ngày càng phát triển mà những hoạt động này cùng có nhu cầu về bất động sản. Chính điều đó đã tạo nên sự khan hiếm về bất động sản. Vì vậy phải có chính sách SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS 50A 6 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung hạn chế đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản. Thứ sáu: Bất động sản mang tính ảnh hưởng. Các bất động sản tồn tại bên cạnh nhau nó có thể tác động lẫn nhau về công dụng, đặc tính, giá trị… Không những vậy còn có sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa bất động sản với các điều kiện về kinh tế, xã hội, môi trường… Do đó khi đầu tư bất động sản phải tính trước được những ảnh hưởng của bất động sản. Thứ bẩy: Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lí xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ tám: Bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của hệ thống pháp luật và chính sách của nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị, cũng như mỗi người dân. Các quan hệ về giao dịch bất động sản thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Thêm vào đó ở nước ta đất đai thuộc sở hữu của toàn dân dưới sự quản lí của nhà nước. Do vậy nhà nước phải ban hành hệ thống luật pháp và chính sách để góp phần ổn định, minh bạch hóa và tránh hiện tượng đầu cơ… 1.1.2.2 Phân loại bất động sản. Ở nước ta hiện nay, việc phân loại bất động sản chủ yếu chia thành ba loại: • BĐS có đầu tư xây dựng. • BĐS không đầu tư xây dựng. • BĐS đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS 50A 7 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. 1.1.3. Giá cả và các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS 1.1.3.1 Khái niện và phân loại giá cả BĐS Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường. Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà. Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất. Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà. Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua. Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại thông dụng sau đây: - Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau: SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS 50A 8 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất - Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn - Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà các công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác). Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật của công trình. - Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử dụng trong xây dựng công trình. Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần được điều chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó. - Giá hạch toán: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đối tài sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó. Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống; Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS 50A 9 [...]... ông Greg Mc Namara : Định giá giá trị Bất động sản là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó Do đó, định giá giá trị Bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng” Theo chủ... tài sản + Định giá BĐS cho các mục đích thế chấp, bảo hiếm + Định giá BĐS (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá + Định giá các BĐS cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước + Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất… Việc định giá Bất động sản phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng... quá trình xử lý số liệu của BĐS để thực hiện định giá Như giữa đất và công trình phải có sự nhất quán trong sử dụng Nhất quán trong đánh giá giữa BĐS mục tiêu và BĐS khác 1.3.2.12 Nguyên tắc thực tế Đánh giá vào khả năng thực tế của BĐS không được suy diễn chủ quan, cá nhân của người thực hiện đánh giá 1.4 Các phương pháp định giá Bất động sản Hiện nay trong hoạt động định giá tài sản hay bất động sản... số khác biệt Theo từ điển Oxford “ Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định b Khái niệm về định giá Bất động sản Định giá Bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (... nâng cấp, cải tạo BĐS - Giá dùng để bảo hiểm - Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng - Giá khởi điểm đấu giá - Giá tính thuế - Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần huy động BĐS 1.1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm... thế công trình Áp dụng tỉ số Tuổi hiệu quả của bất động sản mục tiêu/ Tuổi kinh tế công trình tương tự để tính tổng giảm giá - Bước 3: Trừ tổng giảm giá tích lũy của công trình ra khỏi chi phí thay thế công trình để xác định được giá trị hiện tại của công trình Sau đó cộng giá đất với giá trị hiện tại của công trình  Tính giảm giá theo phương pháp kĩ thuật - Bước 1: Tính tổng giảm giá tích lũy công. .. hệ thống giá này SV: Phạm Văn Cường 50A Lớp: BĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 11 GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung càng nhiều càng tốt Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của BĐS, có các loại giá sau đây: - Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán - Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê - Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền - Giá dùng cho mục đích đầu tư - Giá sử dụng hiện thời - Giá phát... phương pháp định giá chính Với mỗi phương pháp định giá có những ưu nhược điểm SV: Phạm Văn Cường 50A Lớp: BĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 28 GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung khác nhau và phù hợp với mỗi loại BĐS khác nhau Trong hoạt động định giá BĐS ở nước ta thì sử dụng 3 phương pháp định giá chính là : phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa, phương pháp chi phí Do tính chất BĐS định giá mà thường... Các bước thực hiện - Bước 1: Ước lượng giá trị của đất (giá trị thị trường) - Bước 2: Ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình chính - Bước 3: Tính giảm giá tích lũy của công trình chính: phân tích các nguyên nhân giảm giá rồi xác định phần giảm giá do các nguyên nhân gây ra - Bước 4: Trừ tổng giảm giá của công trình ra khỏi chi phí thay thế công trình để nhận được giá trị hiện tại hoặc... công trình SV: Phạm Văn Cường 50A Lớp: BĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 32 GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung theo độ dài, diện tích, khối lượng của những bộ phận này người định giá phải biết bóc tách công trình e Tính giảm giá tích lũy của công trình Giảm giá tích lũy là một phần mất mát giá trị của công trình vì bất cứ lí do nào tạo nên sự khác biệt giữa chi phí thay thế và tái tạo công trình so với giá . định giá BĐS thế chấp tại Sàn giao dịch Bất động sản TESECOLAND. Chương III : Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất. tài “Hoàn thiện hoạt động định giá BĐS tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản TASECOLAND” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá BĐS tại Sàn TASECOLAND nói riêng,. hàng. Trong thời gian thực tâp tại Phòng kinh doanh của Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản TASECOLAND, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá ở đây em đã quyết định chọn đề tài