chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất.
- Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá BĐS giữa các sàn giao dịch BĐS, các công ty có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế; những công nghệ mới nhất phục vụ cho công tác định giá.
- Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thể (nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại...); để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho công tác định giá đạt hiệu quả cao nhất, chất lượng tốt nhất.
- Đồng thời, các cán bộ định giá cũng cần nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin của mình, trong việc đưa ra ý kiến của mình nhằm tránh được tình trạng quá cứng nhắc theo các quy định của công ty; khiến cho các kết quả định giá thiếu chính xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy được khả năng của mình.
3.2.2. Cần thu thập thông tin về các bất động sản trong công tác định giá đầy đủ và chính xác
Thông tin về bất động sản đầy đủ và chính xác có vai trò cực kì quan trọng
trong công tác định giá bất động sản. Nó là bước đầu của một quá trình định giá, giúp cho công tác định có được kết quả định giá chính xác với độ tin cậy cao, thuyết phục được đòi hỏi khắt khe của khách hàng. Do vậy, các chuyên viên định giá phải tiến hành thu thập đầy đủ thông tin về BĐS và phải có bằng chứng thị trường để chứng minh cho sự khác nhau về giá trị do các đặc điểm khác nhau đó mang lại. Chuyên viên định giá không chỉ dựa vào các thông tin, dữ liệu về BĐS mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành điều tra, xác minh và làm rõ tính hợp lý của thông tin, tránh đưa vào sử dụng các thông tin thiếu chính xác hoặc chịu ảnh hưởng ý kiến của khách hàng
Ngoài ra, các chuyên viên định giá cũng cần phải thu thập các nhóm thông tin về các BĐS so sánh. Việc tiến hành thu thập các thông tin này là rất cần thiết, nó nói lên bản chất của từng BĐS, chỉ khi phân tích được đầy đủ các thông tin đó, mô tả và lượng hoá một cách chính xác sự khác nhau giữa các BĐS thì kết quả định giá mới đạt được độ tin cậy cao. Các chuyên viên định giá càng cố gắng để có thể thu thập được nhiều thông tin thì độ chính xác của các phương pháp càng cao. Tuy nhiên, trong điều kiện thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay, thu thập được đầy đủ và chính xác mười nhóm thông tin liên quan đến BĐS nói trên không phải là điều dễ dàng, thậm chí còn không thể thực hiện được, điều này không chỉ đòi hỏi người định giá phải có kiến thức mà phải có kinh nghiệm và các mối quan hệ xã hội, nắm được một lượng thông tin không chỉ lớn mà còn phải luôn cập nhật những thay đổi thường xuyên thông tin trên thị trường BĐS. Là một người định giá giỏi, không chỉ biết về nghiệp vụ định giá mà điều quan trọng là phải nắm vững về thị trường BĐS, những xu hướng biến động trong thị trường; có như vậy thông tin về BĐS được đưa ra mới có độ chính xác cao, đảm bảo tính đúng đắn của giá trị tài sản được định giá.
3.2.3. Xây dựng hệ thống thông tin phục vụ công tác định giá
Sau khi thu thập được thông tin cần thiết, việc đánh giá các thông tin thu được là vô cùng quan trọng. Nó thể hiện trình độ của chuyên viên định giá và là bước không thể thiếu trước khi sử dụng các phương pháp định giá. Chuyên viên định giá phải lựa chọn, điều chỉnh dữ liệu để từ đó có thể đưa ra quyết định tính toán hợp lý.
Trong xu thế phát triển hiện nay, việc áp dụng công nghệ thông tin có vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã hội nói chung và nền kinh tế nói riêng. Kế thừa và phát huy sáng tạo thành tựu của khoa học công nghệ trong việc xây dựng hệ thống thông tin riêng trong công tác định giá BĐS; cũng là giải pháp vô cùng quan trọng. Một sàn giao dịch điện tử với một ngân hàng thông tin dự án, nhà đất tại Việt Nam; với một hệ thống cơ sở dữ liệu về BĐS thông qua các máy tra cứu màn hình cảm ứng được kết nối Internet trở thành yếu tố quan trọng, công tác định giá nhanh và hiệu quả hơn. Nó giúp cho chuyên viên định giá có các căn cứ thị trường một cách khá chính xác và giảm thiểu thời gian cho quá trình thu thập thông tin. Đồng thời, nó còn làm cho quá trình định giá trở nên đơn giản hơn với việc xây dựng các phần mền tính toán ước lượng các giá trị của BĐS. Xây dựng và vận hành hệ thống thông tin BĐS theo hướng tin học hóa bảo đảm yêu cầu đầy đủ, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận.
Mặt khác, sự phát triển một hệ thống thông tin BĐS quốc gia sẽ làm cho thị trường BĐS đi vào hoạt động chính thức và lành mạnh, các thông tin liên quan đến BĐS được công khai rộng rãi trên thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động giao dịch BĐS và định giá BĐS. Trang bị những công nghệ hiện đại, lắp đặt những phần mềm tiện ích, có khả năng tích hợp thông tin từ các phòng ban, từ nhiều nguồn khác nhau, đảm bảo vừa cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, chính xác, vừa tiết kiệm được chi phí, thời gian, công sức cho chuyên viên định giá.
Hiện nay, ở nước ta đã có nhiều doanh nghiêp, công ty định giá đã và đang ứng dụng, triển khai toàn bộ phần mềm quản lý giá, thông tin quy hoạch, phần mềm quản lý, quy trình định giá tài sản cho các đơn vị trong hệ thống đủ điều kiện. Đây là một ứng dụng mới tuy còn mới mẻ, nhưng một số doanh nghiệp đã áp dụng tương đối thành công. Như ngân hàng TMCP Á Châu đã và đang sử dụng phần mềm định giá riêng của mình, giúp nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động định giá bất động sản hơn. Có phần mềm này, công tác định giá được thực hiện một cách nhanh chóng, giảm thiểu được sai sót trong quá trình tính toán đồng thời giúp cho việc lưu trữ quản lý giám sát các hoạt động định giá một cách dễ dàng và chính xác nhất.
Tesecoland cũng đang từng bước hoàn thiện hệ thống thông tin về giá BĐS làm dữ liệu cho các hợp đồng định giá BĐS. Nhưng để làm được việc này, công ty cần phải có bộ phận chuyên lưu trữ và cung cấp thông tin về bản đồ, thông tin quy
hoạch và giá cả tại vùng đó. Cần xây dựng chương trình phần mềm để tổ chức quản lý cơ sở dữ liệu, tìm kiếm và khai thác thông tin trên mạng phục vụ công tác chuyên ngành định giá. Để có thể sử dụng hiệu quả, thành công các phần mềm hỗ trợ quá trình định giá như các công ty định giá khác đã áp dụng.
Ngoài ra, Tesecoland cũng có điều kiện thuận lợi là các hoạt động của sàn hỗ trợ được cho nhau, thông tin về các giao dịch thành công qua sàn là nguồn dữ liệu cho hoạt động định giá khi cần. Do đó, công ty cần lưu tâm đến việc bảo mật thông tin hơn nữa, tăng cường hơn nữa cho đầu tư hệ thống bảo mật thông tin tránh trường hợp bị đột nhập, phá hoại làm rối loạn dữ liệu.
Như vậy, công ty nên áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, phân tích, tổ chức sắp xếp và lựa chọn dữ liệu phục vụ cho công tác định giá BĐS. Cụ thể, công ty nên triển khai áp dụng các phần mềm quản lý giá, thông tin quy hoạch, phần mềm quản lý, quy trình định giá tài sản. Để có thể định giá BĐS chính xác; hiện đại hóa công nghệ hệ thống dữ liệu; từ đó chọn lọc ra những thông tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định giá mà điều này chỉ có thể thực hiện được một cách nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và dễ dàng thông qua hệ thống máy vi tính.
3.2.4. Vận dụng linh hoạt các phương pháp định giá
Phương pháp định giá cần phải phù hợp với yêu cầu của định giá. Tuỳ theo từng đối tượng định giá, mục đích định giá, qui trình định giá mà có phương pháp định giá cho phù hợp. Trong việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp định giá, công ty đã đưa ra những trường hợp áp dụng đối với mỗi phương pháp và kết hợp với các phương pháp khác nhau phụ thuộc vào từng loại BĐS cụ thể. Tuy nhiên, trong công tác định giá BĐS của công ty cũng cần chú ý; tùy thuộc vào việc khảo sát thực tế thu thập được những thông tin gì; chất lượng của thông tin đáng tin cậy hay không để lựa chọn phương pháp cho phù hợp và linh hoạt hơn, tránh áp dụng phương pháp định giá không cần thiết, không có kết quả ảnh hưởng giá trị BĐS; trong quá trình định giá có thể thực hiện:
- Định giá BĐS chưa qua sử dụng thì chỉ cần áp dụng phương pháp so sánh với giá của BĐS tương tự được trao đổi trên thị trường
- Với những BĐS công trình xây dựng đã qua sử dụng thì nên kết hợp giữa phương pháp so sánh với phương pháp chi phí để xác định giá trị định giá.
- Với công trình có quy mô lớn hoặc có kỹ thuật phức tạp thì nên kết hợp với các đơn vị chuyên môn như thiết kế, xây dựng, kiểm định, địa chính,.. để có những kết quả chuyên môn làm cơ sở cho định giá. Nếu cần thiết thì hội ý các chuyên gia và đưa ra hướng giải quyết tốt nhất.
3.2.5. Xây dựng quy trình định giá phù hợp
Hoàn thiện các khâu trong quy trình định giá là rất quan trọng; để có kết quả đáng tin cậy thì mới thu hút được khách hàng và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Do đó, quy trình định giá phải được thực hiện nghiêm túc, có bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, điều tra thị trường; đến khi khách hàng nhận được chứng thư định giá.
Mỗi bước thực hiện trong qui trình định giá BĐS đều phải logic và chặt chẽ. Phải tuân theo qui trình định giá chung là một giải pháp rất quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá của công ty. Vì vậy, trong quá trình thực hiện quy trình định giá, các chuyên viên định giá không được tự cắt bỏ một quá trình hay công đoạn định giá nào mà phải tiến hành tuần tự dựa trên cơ sở đã có về bất động sản.
3.2.6. Cách trình bày báo cáo định giá
Cách trình bày báo cáo định giá là một trong những vấn đề quan trọng của quy trình định giá. Nó vừa phải khoa học, ngắn gọn và dễ hiểu. Báo cáo định giá thể hiện quan điểm của người định giá, thể hiện các thông tin thu thập được và các phương pháp định giá được sử dụng. Đồng thời, nó cũng thể hiện khách quan, trung thực, tính chuyên nghiệp và đáng tin cậy hay không giữa khách hàng và công ty. Trong báo cáo định giá, cần nêu ngắn gọn, rõ lý do lựa chọn phương pháp định giá; tại sao đối với BĐS này thì áp dụng phương pháp này còn BĐS khác áp dụng phương pháp khác. Trong báo cáo định giá cũng phác họa vị trí tương đối giữa các BĐS so sánh với các BĐS mục tiêu để khách hàng hình dung được lợi thế và bất lợi của BĐS. Nhưng trong báo cáo định giá của công ty, chưa đáp ứng được một trong những yêu cầu trên như các mức điều chỉnh dựa vào đâu; như trong phương pháp vốn hóa thì vẫn chưa chú thích lời giải tại sao lại điều chỉnh giảm giá đất theo thị trường. Vì vây, trong báo cáo định giá cần phải có những giải thích ngắn gọn và dễ hiểu; để khách hàng hiểu được và tin tưởng vào kết quả định giá của công ty.
3.2.7. Hoàn thiện công tác tổ chức bộ phận định giá của công ty
Bộ phận định giá có thể trở thành một trong những bộ phận phát triển mạnh, góp phần tạo nên uy tín của công ty; chiếm thị phần lớn trên thị trường bất động sản nói chung và nghiệp vụ định giá nói riêng. Công ty cần phải có chiến lược thực hiện các chính sách, bồi dưỡng nhân sự, môi trường làm việc và văn hóa công ty.
Nhân sự trong công ty là một vấn đề rất quan trọng trong quá tình hoạt động của công ty, cũng như hoạt động của bộ phân định giá. Để nâng cao hiệu quả công tác định giá và tăng tính khoa học khi tiến hành thực hiện công tác trên; công ty nên tổ chức cho cán bộ của mình đi học những khoá học chuyên sâu về định giá bất động sản đáp ứng các nhu cầu hiện tại thực hiện công tác định giá của công ty. Đồng thời, công ty có thể thuê một số chuyên gia trong lĩnh vực này để tăng thêm khả năng đánh giá một cách toàn diện. Công ty nên tuyển thêm những người có kinh nghiệm, các sinh viên thuộc chuyên ngành định giá bất động sản có khả năng chuyên môn, để bổ sung nguồn nhân lực đang thiếu hụt bổ sung cho hoạt động định giá ngày càng có yêu cầu cao. Việc chuyên môn hoá như vậy sẽ giúp công tác định giá bất động sản của công ty tiến hành nhanh hơn, chính xác hơn.
Chất lượng và hiệu quả làm việc của chuyên viên định giá vẫn chưa thực sự được đánh giá cao vì nhiều lý do khác nhau. Một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên là do chế độ đãi ngộ về tiền lương, thưởng cho nhân viên vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Vì vậy, trong thời gian tới, công ty cần chú trọng vấn đề này hơn nữa. Nhân viên phải nhận thấy rằng những lợi ích mà họ nhận được là những cái mà họ đang được hưởng và tương xứng với những đóng góp của họ cho công ty. Như có thể đãi ngộ với nhân viên đinh giá: phụ phí an toàn khi cán bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ định giá khi đi tìm bất động sản so sánh để thực hiện việc điều chỉnh về bất động sản mục tiêu… Khi đó, họ sẽ làm việc hăng say, cống hiến hết mình cho công ty. Đây chính là đòn bẩy kinh tế, nếu thực hiện tốt sẽ tạo ra động lực thúc đẩy, nâng cao hiệu quả hoạt động và quản lý của công ty. Xây dựng chế độ đãi ngộ hơn nữa để thu hút và giữ gìn nguồn nhân lực giỏi.
Ngoài ra, môi trường làm việc và văn hóa công sở cũng là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả làm việc của từng cá nhân trong công ty. Do vậy, công ty cần tạo ra một môi trường làm việc năng động, sáng tạo với tâm lý
thoải mái, dễ hòa đồng và một phong cách văn hóa riêng của công ty. Để cho mỗi cá nhân trong công ty không chỉ thực hiện tốt nhiệm vụ, chức năng của mình mà còn phát huy hết năng lực bản thân, chủ động trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh một cách tốt nhất.
3.2.8. Kết hợp với các sàn giao dịch khác, các ngân hàng thương mại
Với sự góp mặt của các ngân hàng cổ đông là một điều kiện thuận lợi trong công tác định giá của công ty, giúp các khách hàng có nhu cầu định giá nhằm vay vốn thế chấp, vừa tạo an toàn lại vừa bảo đảm lợi ích cho các bên. Việc thực hiện định giá thế chấp BĐS qua công ty vừa giúp người vay vốn thế chấp đảm bảo quyền