đề số 7 Một số vấn đề về tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai

Chế định tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện các hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng và phong phú trong đó có tài sản hình thành trong tương lai. Một nội dung đáng quan tâm đến đó là vấn đề tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai

MỞ ĐẦU Chế định tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện các hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng và phong phú trong đó có tài sản hình thành trong tương lai. Một nội dung đáng quan tâm đến đó là vấn đề tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai. Để tìm hiểu kĩ hơn về vấn đề này thì trong phạm vi tài tập học kỳ môn Luật Dân sự 2 em xin chọn đề tài số 7: “Một số vấn đề về tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai” làm nội dung tìm hiểu. Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng bài làm vẫn không tránh khỏi nhữn thiếu sót mong được sự bổ sung và góp ý của thầy cô để bài làm được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! 1 NỘI DUNG I. NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ VỀ TÀI SẢN HTTTL. 1. Định nghĩa. Ở Việt Nam, việc dùng tài sản được HTTTL để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự đã được áp dụng từ khi có Nghị định 165/1999/NĐ-CP và Nghị định 178/1999/NĐ- CP. Hiện nay, chế định này đã đươc ghi nhận tại Điều 320 của BLDS năm 2005. Khoản 2 Điều 320 BLDS 2005 quy định : “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được HTTTL. Vật HTTTL là động sản, bất động sảnthuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm có đưa ra khái niệm về tài sản được HTTTL như sau: “Tài sản được HTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản được HTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Đến khi Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì khái niệm về tài sản được HTTTL được mở rộng hơn khi quy định rằng: “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản được HTTTL mà pháp luật không cấm giao dịch” đồng thời chi tiết hoá quy định về tài sản được HTTTL gồm các trường hợp:  Tài sản hình thành từ vốn vay: đây là loại tài sản có thể được tạo lập nên từ một phần hoặc toàn bộ vốn vay của tổ chức tín dụng. Trong hoạt động ngân hàng, tổ chức tín dụngcó quyền cấp tín dụng cho khách hàng mua một tài sản nào đó và để bảo toàn vốn cho vay. Tổ chức tín dụng có thể yêu cầu khách hàng dùng chính tài sản sẽ mua làm tài sản bảo đảm cho khoản tín dụng đã cấp. Ví dụ vay ngân hàng để xây nhà thì ngôi nhà là tài sản hình thành từ vốn vay. Người đi vay có thể thế chấp ngôi nhà từ khi nó chưa hình thành để vay vốn xây dựng nên chính ngôi nhà đó. Ngoài ra còn nhiều ví dụ khác như vay để nhập khẩu hàng hoá, thiết bị máy móc.  Tài sản trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Ví dụ như nguyên vật liệu chưa tạo nên thành phẩm, 2 hoa lợi, lợi tức, công trình đang xây dựng, cơ sở hạ tầng đang làm chưa nghiệm thu và bàn giao  Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Ví dụ như hàng hóa chưa nhập kho, nhà đầu tư dự định mua, tài sản mà theo hợp đồng mua ban chưa đến thời điểm chuyển giao cho người mua, người mua chưa hoàn tất việc sang tên. Ngoài ra, điều luật còn quy định rõ “tài sản được HTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất”. Đối chiếu với quy định này thì quyền sử dụng đất HTTTL không thuộc tài sản bảo đảm và không được tham gia giao dịch bảo đảm đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất HTTTL không được thế chấp để vay vốn. 2. Đặc điểm của tài sản được HTTTL. - Là tài sản (Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản theo Điều 163 BLDS 2205); - Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết; - Bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm; 3. Tài sản được HTTTL là một loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù.  Quy địnhvề tài sản được HTTTL là một qui định ngoại lệ vượt ra ngoài khuôn khổ quy định chung về tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sư. Khoản 1 Điều 320 BLDS 2005 quy định nguyên tắc chung về điều kiện đặt ra đối với tài sản bảo đảm như sau: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch”. Như vậy, nguyên tăc chung của tài sản dùng để bảo đảm trong giao dịch bảo đảm là: tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm; không phải là đối tượng bị tranh chấp về quyền sở hữu cũng như quyền sử; tài sản bảo đảm phải được phép lưu thông; tài sản bảo đảm phải được xác định cụ thể. Khoản 2 Điều 320 của Bộ luật Dân sự năm 2005 qui định như sau: “ Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được HTTTL. Vật được HTTTL là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Như vậy, đối với tài sản được HTTTL thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được công nhận tại thời điểm xác lập giao dịch do luật vì vậy đây là một loại tài sản bảo đảm mang tính đặc 3 thù, tiềm ẩn rủi ro. Đây là một quy định ngoại lệ vượt ra ngoài khuôn khổ quy định chung thể hiện ở chỗ: - Tài sản bảo đảm là tài sản được HTTTL tức là chưa hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm. - Tài sản bảo đảm chưa thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.  Thuật ngữ “HTTTL” trong quy định về tài sản được HTTTL chỉ mang tính tương đối. Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã đưa ra một trường hợp được coi là tài sản được HTTTL đó là: “Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật”. Quy định này thay thế cho cho quy định : “tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.Quy định này là sự cụ thể hóa, tiếp nối có sự phát triển hơn quy định tại Khoản 2 điều 4 của NĐ 163/2006/NĐ-CP nhằm mở rộng thêm hành lang pháp lý cho bên cho vay mà nhận thế chấp bằng tài sản nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, cụ thể như dùng một chiếc ô tô để thế chấp mà đang làm thủ tục sang tên thì cũng có thể đưa vào giao dịch bảo đảm (Lưu ý nội dung này không được áp dụng đối với quyền sử dụng đất). Việc quy định một cách cụ thể như vậy cũng phần nào hạn chế được những rủi ro cho bên được bảo đảm khi quy định tài sản bảo đảm loại là những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Như vậy thuật ngữ tài sản được HTTTL chỉ mang tính tương đối. Khái niệm tài sản được HTTTL có thể hiểu là tài sản đang trong quá trình hình thành, chưa hiện hữu tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng thế chấp và tất nhiên là chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Ngoài ra, tài sản được HTTTL gồm cả tài sản đã hiện hữu. Đối với những tài sản đã hiện hữu thì chỉ giới hạn trong một số loại tài sản nhất định thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu.  Tài sản được HTTTL là tài sản chứ không phải quyền tài sản. Việc mở rộng coi “tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật” cũng là tài sản được HTTTL dường như làm cho tài sản được HTTTL dường như được hiểu sang thành quyền tài sản được 4 HTTTL phát sinh từ hợp đồng. Có nghĩa là, gồm cả tài sản đã hình thành nhưng việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên thế chấp chưa được hoàn thành. Về vấn đề này cần phải có một nhìn nhận pháp lý chính xác tài sản được HTTTL là tài sản chứ không phải quyền tài sản. Vì tài sản được HTTTL là quyền và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng dùng trong giao dịch bảo đảm là 2 chế định độc lập với nhau, không thể vừa là thế này vừa là thế kia. Điều 322 BLDS năm 2005 có quy định : “ quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Quy định này được nêu tại Điều 322 là điều luật quy định chung về các quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Còn chế định về tài sản được HTTTL lại dùng trong giao dịch bảo đảm chỉ bó hẹp trong khoản 2 Điều 320 BLDS và nó cũng không dẫn chiếu tới Điều 322 nêu trên. Vì vậy “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” và “tài sản được HTTTL” là hai chế định riêng độc lập. Ngoài ra khoản 2 điều 320 ghi rõ là “vật” HTTTL và không đề cập gì tới quyền tài sản. Theo hệ thống pháp luật La Mã quan niệm có 2 loại quyền liên quan đến tài sản là vật quyền và trái quyền. Vật quyền là quyền gắn liền với tài sản như quyền sở hữu, quyền địa dịch. Trái quyền là quyền đối với tài sản của chủ thể khác phát sinh từ hợp đồng. Với quan niệm tài sản được HTTTL và “vật” thì chỉ có vật quyền mới có thể áp dụng theo chế định tài sản được HTTTL, bởi vì vật quyền luôn đi liền với vật hay còn gọi là quyền đối với vật. Còn trái quyền thì không gắn liền với vật, mà phát sinh từ hợp đồng hay còn gọi là quyền đối nhân. II. VẤN ĐỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP ĐƯỢC HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI. 1. Khái quát chung về biện pháp thế chấp. 1.1. Khái niệm biện pháp thế chấp. Thế chấp là một trong bảy biện pháp đảm đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại Điều 318 BLDS 2005. Cũng giống như các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự dân sự khác thì thế chấp cũng được coi là biện pháp dự phòng do các bên chủ thể thỏa thuận để bảo đảm lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xử lý những tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm. 5 Khoản 1 Điều 342 BLDS 2005 đã đưa ra định nghĩa chung về biện pháp thế chấp đó là: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Theo đó, biện pháp thế chấp được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp cam kết dùng tài sản của mình thông qua việc chuyển giao toàn bộ hồ sơ pháp lý của tài sản cho bên thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không phải chuyển giao bản thân tài sản thế chấp.  Biện pháp thế chấp tài sản có một số đặc điểm pháp lý sau: - Phát sinh trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ tồn tại trước đó và nhằm mục đích bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đó. - Mang tính bảo đảm đối vật (dùng tài sản để đảm bảo). - Không có sự chuyển giao tài sản thế chấp. Theo đó bên thế chấp không phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. - Là biện pháp đảm bảo linh hoạt lợi ích của các bên chủ thể. - Tài sản thế chấp thường có sự thay đổi trong thời hạn thế chấp và dẫn đến việc xung đột về lợi ích giữa bên nhận thế chấp với những người khác có liên quan đến tài sản thế chấp. - Quyền sở hữu đối với tài sản đảm bảo sẽ được khôi phục hoàn toàn cho bên thế chấp nếu đến hạn nghĩavụ bảo đảm được thực hiện đúng và đầy đủ. Những loại tài sản thường được dùng để thế chấp bao gồm: bất động sản, động sản (quy định mới trong BLDS 2005), tàu bay, tàu biển; tài sản thế chấp là tài sản được HTTTL. 1.2. Phân loại tài sản thế chấp. Có nhiều tiêu chí để phân loại tài sản thế chấp. Theo khoản 2 Điều 320 BLDS 2005 có qui định: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được HTTTL. Vật HTTTL là động sản, bất động sảnthuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Dựa vào thời đểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp, tài sản thế chấp được chia thành tài sản hiện có và tài sản được HTTTL 6 Tài sản thế chấp hiện có là tài sản đã tồn tại và xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp vào thời điểm xác lập giao dịch thế chấp. Tài sản thế chấp được HTTTL là tài sản chưa có, chưa xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp nhưng chắc chắn sẽ có, sẽ xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp trước hoặc vào thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Từ sự phân loại này đặt ra vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp được hình thành trong tương sẽ được phân tích ở những phần sau. 2. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản được HTTTL. Điều 320 BLDS 2005 quy định các bên được thỏa thuận việc thế chấp bằng tài sản được HTTTL nhằm đa dạng hóa các loại tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ , tạo điều kiện cho các chủ thể vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh. BLDS 2005, nghị định 163/2006 về giao dịch bảo đảm và Nghị định 11/2012 hướng dẫn Nghị định 163 đều có sự thừa nhận tài sản thế chấp có thể là tài sản được HTTTL, đưa ra định nghĩa về tài sản được HTTTL, việc xử lý tài sản thế chấp tài sản được HTTTL trong trường hợp tại thời điểm xử lý tài sản, bên thế chấp chưa sở hữu toàn bộ tài sản (Điều 8 của Nghị định 163). Tuy nhiên, pháp luật lại chưa có những quy định cụ thể, chưa đưa ra một hệ thống đầy đủ các qui định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù này. Những quy định về điều kiện để tài sản được HTTTL được tham gia giao dịch bảo đảm còn chung chung, điều kiện, qui trình, thủ tục về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm lại áp dụng theo qui định chung cho các loại tài sản bảo đảm thông dụng khác nên dẫn đến những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn. 2.1. Vấn đề lý luận đặt ra khi quy định về thế chấp tài sản được HTTTL. Trên quan điểm khơi thông nguồn vốn tín dụng và khai thác tối đa tất cả các tài sản đều có thể là tài sản thế chấp thì việc BLDS năm 2005 và các văn bản pháp luật khác ghi nhận tài sản được HTTTL cũng là tài sản thế chấp là một ưu điểm đáng ghi nhận. Nhưng hiện nay vẫn tồn tại rất nhiều luồng quan điểm xung quanh quy định cho phép thế chấp tài sản được HTTTL. Trong thế chấp tài sản một vấn đề mà các bên đều quan tâm đến là thời điểm xác định tài sản thế chấp thuộc sở hữu của bên thế chấp. Tài sản thế chấp nhất thiết phải đáp ứng điều kiện phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp vào thời điểm 7 giao kết hợp đồng thế chấp hay không? Có quan điểm cho rằng điều kiện này chỉ cần đáp ứng vào thời điểm xử lý tài sản đảm bỏa, chứ không nhất thiết phải được đáp ứng ở thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thông qua việc chứng minh 2 trường hợp : thứ nhất đối với tài sản thế chấp là tài sản được HTTTL : “ chỉ cần tài sản này thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo ở thời điểm phải xử lý tài sản là đủ, việc tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm tại thời điểm xác lập nghĩa vụ dân sự hay biện pháp bảo đảm không thực sự quan trọng và không ảnh hưởng đến hiệu lực của biện pháp bảo đảm” và thứ hai là đối với tài sản bảo đảm có tranh chấp chưa rõ ràng ai là chủ sở hữu khoản 1 Điều 125 BLDS 2005. Theo quan điểm, một nguyên tắc mang tính cốt tử của giao dịch bảo đảm đó là tài sản bảo đảm (tài sản thế chấp) phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Lý giải cho trường hợp tài sản thế chấp được HTTTL tác giả Vũ Thị Hồng Yến trong Luận án tiến sĩ luật học: “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành” cho rằng đây là một trường hợp ngoại lệ nhưng vẫn phải đảm bảo các chứng cứ để chứng minh “tính chắc chắn” rằng tài sản đó sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, tuy nhiên thực tiễn áp dụng chúng lại bộc lộ những bất cập. Có thể xây dựng 2 giả thuyết pháp lý liên quan đến vấn đề này như sau:  Giả thuyết thứ nhất ủng hộ việc ghi nhận tài sản được HTTTL là tài sản thế chấp bởi: thứ nhất, tài sản được HTTTL phù hợp với tính chất “không chuyển giao của tài sản bảo đảm” của biện pháp thế chấp; thứ hai, thể hiện sự tương thích với pháp luật của các nước trên thế giới, nhất là những nước theo hệ luật Common Lă như Anh, Mỹ; thứ ba, quy định này đáp ứng được nhu cầu cần có tài sản bảo đảm để khơi thông nguồn vốn của các chủ thể trong nền kinh tế thị trường.  Giả thuyết thứ hai phản đối quy định về tài sản được HTTTL là tài sản bảo đảm nói chung và là tài sản thế chấp nói riêng với các lý do sau đây: Thứ nhất, tài sản được HTTTL không đáp ứng được các yêu cầu cơ bản của một tài sản bảo đảm: đó là tính chắc chắn được thể hiện dưới các khía cạnh: (i) Chắc chắn tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp ngay tại thời điểm giao kết giao dịch thế chấp. Theo quy định của Khoản 2 điều 4 Nghị định 163 thì tài sản được HTTTL là tài sản chưa tồn tại hoặc đã tồn tại nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Như vậy, bên thế chấp chưa có quyền sở hữu thì làm sao mà có thể đưa chúng trở thành một đối tượng trong một giao dịch cụ thể; (ii) Chắc chắn là tài sản thế chấp phải được xác định cụ thể với một sự mô tả mà 8 chủ thể có thể nhận biết và xác định được khi phải đưa chúng ra để xử lý. Nhưng với tài sản được HTTTL vì chưa tồn tại nên nó chỉ có trong “tưởng tượng” thì không có cơ sở để nhận biết. Thứ hai, bản chất của quyền thế chấp, cầm cố là vật quyền bảo đảm được phát sinh từ quyền sở hữu. Như vậy, quyền sở hữu trên tài sản chưa có thì làm sao phát sinh được quyền bảo đảm trên tài sản đó Các quan điểm là vậy, nhưng trên thực tế pháp luật Việt Nam hiện hành vẫn thừa nhận việc thế chấp tài sản được HTTTL. 2.2. Những vấn đề pháp lý về thế chấp tài sản được HTTTL. a. Về việc xác định tài sản được HTTTL. Hiện nay có nhiều văn bản đề cập đến tài sản được HTTTL một cách khác nhau và dường như không nhất quán với nhau nên đã tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về tài sản được HTTTL. Theo quy định tại Nghị đinh 11/2012 thì loại tài tài sản được quy định là tài sản được HTTTL: (i)Tài sản được hình thành từ vốn vay; (ii) tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; (iii) tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Trong đó, việc nhận diện và việc xác định tài sản các loại tài sản vẫn còn nhiều vướng mắc. Ví dụ nhiều người cho rằng thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy tờ sở hữu là thế chấp tài sản được HTTTL phù hợp với qui định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Coi đây thuộc loại tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Trong Luật nhà ở năm 2005 tại Điều 91 qui định: “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở”. Bộ Tư Pháp đã có công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 hướng dẫn: các bên nên ký kết hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán hành ở và thực hiện việc đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản. Quy định này lại cho rằng đối tượng của hợp đồng thế chấp lúc này không phải là căn hộ chung cư mà là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở”. Cần phải nhìn nhận lại vấn đề này để có một cách 9 hiểu thống nhất về việc xác định đối tượng của hợp đồng thế chấp trong trường hợp này là vật (Căn hộ chung cư) hay là quyền (Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng). Ngoài ra, đối với quy định tài sản được HTTTL là “tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật” cũng dẫn đến cách hiểu cho rằng thành loại tài sản này bao gồm cả bất động sảnhay động sản đã tồn tại và được đưa vào sử dụng từ lâu nhưng vì lý do nào đó chưa được cấp giấy chứng nhận sơ hữu. Hiểu như vậy là hoàn toàn không phù hợp với tinh thần chung của quy định vì nếu trên thực tế mà áp dụng như cách hiểu này sẽ dễ nhầm giữa tài sản được HTTTL và tài sản hiện đã tồn tại nhưng không có giấy tờ chứng nhận sở hữu. Ví dụ như nhà xây trái phép và chưa hợp thức hoá trường hợp này không thể coi là tài sản được HTTTL đê thể dùng làm tài sản thế chấp. Như vậy, yêu cầu đặt ra cần phải giới hạn trong một số loại tài sản nhất định trong trường hợp này như các căn hộ sự án đã xây xong nhưng chưa có giấy tờ sh, dây chuyền thiết bị nhập khẩu, hàng hóa luân chuyển b. Quy định về giao kết hợp đồng thế chấp tài sản được HTTTL. Điều 343 của BLDS năm 2005 qui định: “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký”. Hiện nay vẫn chưa có quy định riêng đối với trường hợp giao kết hợp đồng thế chấp mà tài sản bảo đảm là tài sản được HTTTL. Vì vậy trong trường hợp này vẫn áp dụng quy định trong giao kết hợp đồng thế chấp nói chung. Theo như quy đinh tại Điều 343BLDS hiện tại đang được hiểu là việc thế chấp tài sản (gồm cả Tài sản được HTTTL) phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký nếu pháp luật có quy định. Cách hiểu đó cũng đã được khẳng định lại trong Luật Nhà ở năm 2005, bằng chứng là Điều 93 khoản 3 của Luật Nhà ở năm 2005 qui định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn”. Khái niệm “Hợp đồng về nhà ở” nêu trên bao gồm cả mua bán, tặng cho, thế chấp v.v. 10 [...]... đối với tài sản thế chấp là tài sản được HTTTL, đây là loại tài sản thế chấp mới được luật dân sự 2005 ghi nhận nên việc định giá loại tài sản này vẫn còn lúng túng và khó thống nhất Trong vấn đề định giá tài sản thế chấp là tài sản được HTTTL có khái niệm tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản thế chấp được ghi nhận trong các văn bản của cho vay với tài sản thế chấp là bất động sảnhình thành từ vốn... đảm được thì không thể biết được tài sản đã thế chấp trước đó hay chưa d Định giá tài sản thế chấp là tài sản được HTTTL Vấn đề định giá tài sản thế chấp tài sản được HTTTL rất quan trong khi các bên tham gia quan hệ thế chấp để bảo đảm thực hiên nghĩa vụ Trong giao dịch thế chấp, tài sản dùng để thế chấp thường có giá trị lớn vì vậy tiến hành định giá tài sản thế chấp là rất cần thiết Riêng đối với tài. .. tài sản trong hợp đồng thế chấp thứ ba Nếu phải xử lý tài sản thế chấp của hợp đồng thứ nhất tất yếu sẽ không có căn cứ để bảo vệ lợi ích của các chủ thể nhận thế chấp khác vì pháp luật hiện hành chỉ mới có quy định về xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp một tài sản dược tế chấp để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ III MỘT SỐ VẤN ĐỀ THỰC TIỄN VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP ĐƯỢC HTTTL 1 Thế chấp tài sản. .. quan đến tài sản này Sau này tài sản được hình thành thì bên thế chấp sẽ tiến hành đăng ký chính thức quyền sở hữu đối với tài sản đó; (ii) Tài sản được HTTTL phải mua bảo hiểm thì mới được thế chấp và khi sự kiện bảo hiểm xảy ra, tiền bảo hiểm được trả sẽ do bên nhận thế chấp 2 Cần có quy định riêng để giới hạn những loại động sản là tài sản được HTTTL Một trong những điều kiện của tài sản thế chấp là... nguồn tài sản bổ sung cho tài sản thế chấp đã có trước đó, là nguồn thu từ hoạt động kinh doanh hợp pháp ổn định của bên thế chấp hoặc nó phải là một khối tài sản Những tài sản hình tành trong tương lai đơn lẻ, độc lập sẽ không đáp ứng được yêu cầu này (ví dụ: một căn nhà độc lập chưa được xây dựng hay một chiếc ô tô sẽ được sản xuất ) Bộ luật hàng hải không quy định về việc thế chấp tàu biển hình thành. .. nhân thế chấp Đối với tài sản thế chấp là tài sản được HTTTL, việc xử lý cũng gặp nhiều khó khăn khi pháp luật cho phép thế chấp loại tài sản này song lại chưa có quy định về việc bán loại tài sản này Bên nhận thế chấp không thể xử lý được tài sản đó để thực thi quyền lợi của mình Lý do: là tài sản chưa tồn tại hoặc đã tồn tại nhưng lại chưa thuộc quyền định đoạt của bên thế chấp thì bên nhận thế chấp. .. gia quan hệ thế chấp tài sản e Xử lý tài sản thế chấp là tài sản được HTTTL Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL được quy định tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 11/2012 như sau: “Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản được HTTTL 1 Khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm HTTTL thì bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó Đối với tài sản pháp luật... theo hướng này, một mặt các ngành cùng thống nhất giải quyết những vấn đề còn vướng mắc; đồng thời pháp điển hóa được những quy định hiện hành vào một văn bản QPPL KẾT LUẬN Từ phân tích nêu trên, có thể đi đến kết luận rằng tài sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản mang tính đặc thù Quy đinh về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai còn nhiều vướng mắc chưa đáp ứng được thực tế và... Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về tài sản được HTTTL cần bổ sung nội dung như sau: “ Tài sản được HTTTL chỉ có thể trở thành tài sản thế chấp khi bên thế chấp có các chúng cứ để chứng minh tài sản đó chắc chắn sẽ đực hình thành và xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp cũng như chứng minh các yếu tố khác đê có thể xác định tài sản đó tại thời điểm hợp đồng thế chấp được giao kết” Đồng thời, pháp luật... 1 Thế chấp tài sản được HTTTL có được thừa nhận thực sự?  Về vấn đề chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản được HTTTL trong thực tế: Nơi chứng thực, nơi không Theo qui định của BLDS 2005, tài sản được HTTTL gồm động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (bên mua, bên thế chấp) như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công . giá tài sản thế chấp là tài sản được HTTTL có khái niệm tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản thế chấp được ghi nhận trong các văn bản của cho vay với tài sản thế chấp là bất động sảnhình thành. đảm được thì không thể biết được tài sản đã thế chấp trước đó hay chưa. d. Định giá tài sản thế chấp là tài sản được HTTTL. Vấn đề định giá tài sản thế chấp tài sản được HTTTL rất quan trong. giá trị tài sản thế chấp hình thành tong tương lai nằm tạo thuận lợi cho các bên khi tham gia quan hệ thế chấp tài sản e. Xử lý tài sản thế chấp là tài sản được HTTTL. Xử lý tài sản thế chấp là