Một số vấn đề về tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai

MỞ ĐẦU Chế định tài sản hình thành tương lai bước tiến lớn khoa học pháp lý sản phẩm tất yếu phát triển giao dịch dân Cùng với phát triển kinh tế thị trường, giao dịch kinh tế, thương mại, dân ngày phát triển chiều rộng lẫn chiều sâu Để đảm bảo cho việc thực hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định giao dịch bảo đảm ngày hoàn thiện, hình thức bảo đảm tài sản đưa vào giao dịch bảo đảm ngày đa dạng phong phú có tài sản hình thành tương lai Ở Pháp, việc chấp tài sản hình thành tương lai đề cập Sắc lệnh số 55-22 bàn hành ngày 4/1/1955 đưa vào Bộ Luật Dân Pháp Điều 2130 2133 Pháp luật Nhật Bản qui định việc dùng tài sản hình thành tương lai làm tài sản bảo đảm thời gian gần Ở Việt Nam, việc dùng tài sản hình thành tương lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân áp dụng từ có Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999, năm 2005, chế định ghi nhận Điều 320 BLDS ban hành năm Nguyên tắc chung giao dịch bảo đảm tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp, tranh chấp quyền sở hữu có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đó, tài sản hình thành tương lai quyền sở hữu bên chấp chưa công nhận thời điểm xác lập giao dịch loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù, tiềm ẩn rủi ro Do vậy, điều kiện tài sản tham gia giao dịch bảo đảm, qui trình, thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm phải cụ thể hơn, chặt chẽ so với loại tài sản bảo đảm thông thường khác để hạn chế rủi ro đảm bảo nguyên tắc giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ Pháp luật hành chưa có hệ thống qui định riêng, hoàn chỉnh đồng áp dụng cho giao dịch bảo đảm TSHTTTL nên phải áp dụng qui định chung loại tài sản thông thường khác Vì vậy, vận dụng vào thực tiễn, loại giao dịch dường không suôn sẻ từ khâu xác định tài sản, giao kết hợp đồng đăng ký giao dịch bảo đảm Có thể thấy, giai đoạn đất nước phát triển hiện nay, những hợp đồng, giao dịch dân sự có liên quan đến tài sản hình thành tương lai là rất phổ biến, pháp luật có không ít các quy định về vấn đề thế chấp tài sản hình thành tương lai Vì những vấn đề dã đưa ra, em chọn đề bài tập học kì bộ môn Luật dân sự Việt Nam (module 2) sau: Một số vấn đề về tài sản thế chấp được hình thành tương lai NỘI DUNG I- TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LÀ MỘT LOẠI TÀI SẢN MANG TÍNH ĐẶC THÙ ĐỊNH NGĨA: Theo quy định tại Điều 342 BLDS thì tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản hình thành tương lai Và theo định nghĩa tại nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì: “Tài sản được hình thành tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm” ĐẶC ĐIỂM: - Là tài sản (Tài sản bao gồm vật, tiền, giaấy tờ có giá và các quyền tài sản – Điều 163 BLDS) - Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết - Bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm ĐIỀU KIỆN VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ DÂN SỰ: a) Điều kiện chung: - Về nguyên tắc thì vật dùng để đảm bảo nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lí và xác định được giá trị, số lượng tài sản của bên bảo đảm - Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lí của bên bảo đảm - Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay Điều 320 khoản BLDS năm 2005 qui định nguyên tắc chung điều kiện đặt tài sản bảo đảm sau: “Vật bảo đảm thực nghĩa vụ dân phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm phép giao dịch” Tương tự vậy, Luật Đất đai năm 2003 Điều 106 qui định: người sử dụng đất thực quyền chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Nhà năm 2005 Điều 91 qui định: Điều kiện nhà tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Như vậy, nguyên tắc chung để tài sản sử dụng vào giao dịch bảo đảm tài sản phải hữu, phải thuộc quyền sở hữu bên chấp phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng b) Điều kiện đối với tài sản hình thành tương lai: Đối với tài sản hình thành tương lai thì ngoài những điều kiện chung còn có một số yêu cầu sau: (xuất phát từ đặc thù của một số tài sản tại thời điểm giao dịch chưa thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm Trong trường hợp thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành tương lai thì bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu mà bên baỏ đảm chưa đăng kí thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lí tài sản đến hạn xử lí) Trong trường hợp tài sản hình thành tương lai là đất, tài sản gắn liền với đất: Tùy từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cũng có thể là hợp đồng góp vốn, quyết định giao thuê đất Đối với tài sản được hình thành tương lai là vật tư, hàng hóa: Ngoài các điều kiện thì cần thêm là bên bảo đảm có khả quản lí, giám sát tài sản bảo đảm Điều 320 khoản BLDS năm 2005 qui định sau: “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết” Như vậy, qui định ngoại lệ vượt khuôn khổ qui định chung Tính chất ngoại lệ thể điểm sau: - Thứ nhất: Tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai tức chưa hình thành hay chưa tồn vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm - Thứ hai:Tài sản bảo đảm chưa thuộc quyền sở hữu bên chấp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Theo qui định Điều 320 khoản BLDS năm 2005 nêu trên, tài sản hình thành tương lai phải đáp ứng điều kiện sau: - Điều kiện thứ nhất: Tài sản hình thành tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải “vật” “ Vật” gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật loại, vật đặc định - Điều kiện thứ hai: Tài sản hình thành tương lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải tài sản chưa hình thành Qui định loại trừ tài sản hữu có mua bán, tặng cho, thừa kế chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu - Điều kiện thứ ba: Tài sản hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Điều khoản Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm mở rộng khái niệm BLDS năm 2005 TSHTTTL Khoản Điều Nghị định qui định: TSHTTTL bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm Việc mở rộng dường mâu thuẫn với thuật ngữ “Tài sản hình thành tương lai” Ở đây, tài sản hình thành tương lai dường hiểu sang thành quyền tài sản hình thành tương lai Có nghĩa gồm tài sản hình thành việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên chấp chưa hoàn thành Nếu dựa vào qui định Điều 320 BLDS năm 2005 để nhìn nhận thực tế có dạng "tài sản hình thành tương lai" sau: - Thứ nhất: Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thô trình thi công thuộc dự án xây dựng nhà để bán Loại tài sản nhà đầu tư đặt mua theo phương thức trả chậm, trả dần nhiều đợt - Thứ hai: Các tàu thuyền đóng, máy móc, dây chuyền thiết bị chế tạo theo hợp đồng đặt hàng ký Nếu cho tài sản hình thành tương lai gồm tài sản hình thành qui định Điều khoản Nghị định 163, thực tế ta thấy rằng có thêm dạng tài sản hình thành tương lai sau: - Thứ nhất: Căn hộ chung cư xây dựng xong, có biên lý hợp đồng biên bàn giao nhà người mua chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ôtô xe máy mua chưa cấp giấy đăng ký ô tô, xe máy Tàu thuyền, tương tự - Thứ hai: Các máy móc, dây chuyền, thiết bị sản xuất đặt mua theo phương thức hàng cập cảng, có hợp đồng mua bán, vận đơn hàng cập cảng bên mua chưa toán đủ tiền cho bên bán Sau bên mua toán đủ bên bán bàn giao hàng Hiện xuất thêm nhiều cách hiểu khác giao dịch bảo đảm hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu Đa số quan niệm việc chấp hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu chấp tài sản hình thành tương lai, phù hợp với qui định Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Tức chấp tài sản chưa hình thành hay “tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm” Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm, đề cập đến vấn đề "đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp tài sản bảo đảm nhà chung cư chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở" lại cho đối tượng hợp đồng chấp lúc hộ chung cư mà "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở" Cần phải nhìn nhận lại vấn đề để có cách hiểu thống việc xác định đối tượng hợp đồng chấp trường hợp vật (Căn hộ chung cư) quyền (Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng) Tài sản hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng dùng giao dịch bảo đảm chế định độc lập với nhau, vừa vừa Điều 322 BLDS năm 2005 có qui định: “ Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng quyền tài sản khác thuộc sở hữu bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự” Qui định nêu Điều 322 điều luật qui định chung quyền tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Còn chế định TSHTTTL dùng giao dịch bảo đảm bó hẹp khoản Điều 320 BLDS năm 2005 khoản điều không dẫn chiếu tới Điều 322 nêu Vì “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” “tài sản hình thành tương lai” chế định riêng, độc lập Ngoài ra, khoản Điều 320 BLDS năm 2005 giao dịch bảo đảm TSHTTTL, ghi rõ “Vật” hình thành tương lai không đề cập tới “quyền tài sản” Hệ thống Luật La mã quan niệm có loại quyền liên quan đến tài sản vật quyền trái quyền Vật quyền quyền gắn liền với tài sản quyền sở hữu, quyền địa dịch (Quyền ghi nhận Điều 274 – 279 BLDS)… Trái quyền quyền tài sản chủ thể khác phát sinh từ hợp đồng Với quan niệm TSHTTTL phải “vật” có vật quyền áp dụng theo chế định TSHTTT, vật quyền liền với vật hay gọi quyền đối vật Còn trái quyền không gắn trực tiếp với vật mà phát sinh từ hợp đồng hay gọi quyền đối nhân Nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng công văn nêu đề cập áp dụng cách phổ biến giao dịch bảo đảm đối tượng hợp đồng chấp dạng nhiều bao gồm quyền tài sản phát sinh từ văn khai nhận hay phân chia di sản thừa kế, hợp đồng hứa bán, hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho, hợp đồng trao đổi tài sản hay thoả thuận phân chia quyền sở hữu tài sản có giấy chứng nhận sở hữu công chứng hay chứng thực, chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu Bởi hợp đồng nêu sở pháp lý vô chắn theo qui định pháp luật nhằm xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản Tuy nhiên, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng sử dụng cách phổ biến giao dịch bảo đảm rủi ro giao dịch bảo đảm lớn Bởi chưa có biện pháp hữu hiệu để hạn chế tối đa giao dịch giả tạo, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho giao dịch dân Vì vậy, tài sản cấp giấy chứng nhận sở hữu giải pháp tốt cho phép tham gia giao dịch bảo đảm trường hợp bên chấp chuyển giao quyền sở hữu hay đăng ký sang tên sở hữu 10 Có giả thiết đặt liên quan đến hộ chung cư xây dựng chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị bên chấp người bỏ tiền mua theo phương thức trả chậm, trả dần hình thức góp vốn Giả thiết thứ bên chấp nộp đủ tiền mua hộ hoàn thành nghĩa vụ thoả thuận hợp đồng mua bán hộ chung cư, bên chủ đầu tư xây xong hộ, hợp đồng mua bán hộ chung cư lý hộ bàn giao cho bên chấp Trong trường hợp này, thực tế theo qui định Điều 93 khoản Luật Nhà năm 2005 bên chấp xác lập đầy đủ quyền sở hữu hộ, thiếu thứ mang tính hành đơn giấy chứng nhận sở hữu Quyền tài sản bên chấp lúc thực chất quyền sở hữu hộ không quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nữa, hợp đồng mua bán hộ chung cư bên lý, không giá trị pháp lý Giả thiết thứ hai hộ trình thi công, tức việc xây dựng chưa hoàn thành, bên chấp toán cho chủ đầu tư phần tiền Toàn giấy tờ chứng minh quyền sở hữu bên chấp hộ nói hợp đồng mua bán hộ chung cư kèm theo hoá đơn nộp tiền vài đợt đầu Trong trường hợp này, thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, bên chấp có quyền sở hữu phần hộ nói tương ứng với phần tiền nộp, phần lại thuộc quyền sở hữu chủ đầu tư Dưới góc độ đó, dạng 11 sở hữu hỗn hợp mà chủ sở hữu tài sản gồm người mua (hay bên chấp) chủ đầu tư Nếu bên chấp ký hợp đồng chấp toàn hộ điều kiện có nghĩa chấp phần tài sản người khác (chủ đầu tư) mà không chấp thuận người trái với qui định pháp luật Cách nhìn nhận dường ghi nhận Điều Nghị định 163 nêu liên quan đến việc xử lý tài sản chấp bên chấp sở hữu phần tài sản Để làm rõ thêm trường hợp này, cần liên hệ tới Điều 181 BLDS năm 2005 qui định: “quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân ” Câu hỏi thứ quyền tài sản bên chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán hộ chung cư có chuyển giao giao dịch dân hay không? Câu trả lời nghiêng không Bởi hầu hết hợp đồng mua bán hộ chung cư không cho phép chuyển nhượng lại quyền mua hộ chung cư cho người khác trước người mua cấp giấy chứng nhận sở hữu hộ Câu hỏi thứ hai quyền tài sản bên chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán hộ chung cư có trị giá tiền hay không Câu trả lời khó xác định lý sau: - Tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm, trị giá quyền tài sản xác định toàn hộ hình thành, bên chấp chưa trả hết tiền có nghĩa giá trị quyền tài sản bên chấp tính phần quyền sở hữu chủ đầu tư 12 - Nếu trị giá quyền tài sản HTTTL xác định tương ứng với phần tiền nộp để mua hộ chung cư tính trước trị giá thực TSHTTTL thay đổi theo giá thị trường, lên xuống - Và cho dù quyền mua hộ chung cư nói tính theo phương án nữa, lúc giá trị thân hộ sở để xác định - Điều định lượng lúc số tiền mà người mua thực nộp để mua nhà Nếu cho đối tượng hợp đồng chấp hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng theo qui định Điều khoản Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 103/2000 Đăng ký Giao dịch Bảo đảm, nơi đăng ký giao dịch bảo đảm phải trung tâm quốc gia đăng ký giao dịch bảo đảm, văn phòng đăng ký đất nhà Hiện nay, hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm riêng biệt, độc lập với Nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chấp nhà chung cư mà đăng ký giao dịch bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia biết trước toàn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án chấp hay tham gia giao dịch khác từ trước hay chưa có văn phòng đăng ký đất nhà lưu giữ thông tin Với lại, xảy tình trạng tài sản có tới nơi song song đăng ký giao dịch bảo đảm Ví dụ, hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận sở hữu quyền tài sản 13 phát sinh từ hợp đồng mua hộ đăng ký giao dịch bảo đảm trung tâm quốc gia đăng ký giao dịch bảo đảm, sau hộ có giấy chứng nhận sở hữu lại đăng ký văn phòng đăng ký đất nhà Từ phân tích trên, ta có thể rút được các nhận xét sau: - Khái niệm "tài sản hình thành tương lai" hiểu tài sản trình hình thành, chưa hữu thời điểm bên giao kết hợp đồng chấp tất nhiên chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Nếu cho tài sản hình thành tương lai gồm tài sản hữu cần phải giới hạn số loại tài sản định hộ dự án xây xong chưa có giấy tờ sở hữu, dây chuyền thiết bị nhập khẩu, hàng hoá luân chuyển v.v Không thể mở rộng sang bất động sản hay động sản tồn đưa vào sử dụng từ lâu lý chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu - Về giao dịch bảo đảm liên quan đến hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận sở hữu đối tượng hợp đồng chấp phải hộ quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua hộ Như việc đăng ký giao dịch bảo đảm qui mối quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản Tuy nhiên, để thực điều pháp luật cần có qui định cụ thể - Thực chất hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai dạng cụ thể giao dịch có điều kiện qui định Điều 14 125 BLDS năm 2005 Điều kiện đặt để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật tài sản hình thành tương lai quyền sở hữu toàn tài sản phải xác lập cho bên chấp c) Khi cầm cố thế chấp cần những giấy tờ: Đối với tài sản động sản: - Danh sách tên tài sản, - Hợp đồng mua bán, - Hồ sơ kỹ thuật(nếu có), - Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có), - Hóa đơn mua bán, - Chứng từ thể việc khách hàng toán tiền mua tài sản đó, - Tờ khai hải quan (nếu có), - Giấy đăng ký phương tiện (nếu có), - Các chứng từ có liên quan khác (nếu có) Đối với tài sản bất động sản: Nhà chung cư: Phải có giấy phép xây dựng dự án đầu tư quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt II- PHẢI CÓ QUY ĐỊNH RIÊNG VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ÁP DỤNG CHO GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CÁC VƯỚNG MẮC VÀ NGUYÊN NHÂN Hiện nay, pháp luật bước đầu hình thành số qui định điều chỉnh giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương 15 lai định nghĩa TSHTTTL (Khoản Điều 320 BLDS năm 2005, khoản Điều Nghị định 163) việc xử lý tài sản chấp TSHTTTL trường hợp thời điểm xử lý tài sản, bên chấp chưa sở hữu toàn tài sản (Điều Nghị định 163) Tuy nhiên, pháp luật hành chưa đưa hệ thống đầy đủ qui định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù Điều kiện để TSHTTTL tham gia giao dịch bảo đảm chung chung, điều kiện, qui trình, thủ tục giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm lại áp dụng theo qui định chung cho loại tài sản bảo đảm thông dụng khác nên dẫn đến ách tắc thực tiễn a) Vướng mắc việc xác định tài sản hình thành tương lai Hiện có nhiều văn đề cập đến tài sản hình thành tương lai cách khác dường không quán với (Như đề cập phần trên) nên tạo nhiều cách hiểu khác tài sản hình thành tương lai Do vậy, việc nhận diện xác định tài sản hình thành tương lai chưa thống Ví dụ nhiều người cho chấp hộ chung cư chưa cấp giấy tờ sở hữu chấp TSHTTTL, Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm cho chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng (Đã phân tích phần trên) b) Vướng mắc thứ hai giao kết hợp đồng bảo đảm Điều 343 BLDS năm 2005 qui định: “Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng 16 ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải công chứng, chứng thực đăng ký” Điều 343 nêu hiểu việc chấp tài sản (gồm TSHTTTL) phải công chứng, chứng thực việc công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc hình thức để hợp đồng chấp có hiệu lực pháp luật Cách hiểu khẳng định lại Luật Nhà năm 2005, chứng Điều 93 khoản Luật Nhà năm 2005 qui định: “Hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn” Khái niệm “Hợp đồng nhà ở” nêu bao gồm mua bán, tặng cho, chấp v.v Điều 320 khoản BLDS năm 2005 có đặt điều kiện tài sản hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đây vấn đề tương lai phải khẳng định thời điểm lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm khó có đảm bảo Tài sản hình thành tương lai có chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp hay không phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan yếu tố khách quan Sự khẳng định chắn đến đâu lại định khả năng, kinh nghiệm người đánh giá Trách nhiệm đánh giá nhận định khả thuộc bên tham gia giao dịch, theo qui định người làm công chứng, chứng thực giao dịch phải chịu trách nhiệm công chứng ta công chứng nội dung, 17 công chứng hình thức Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả cách chắn, đảm bảo tính xác thực theo tinh thần Luật Công chứng dường vượt khả người làm công chứng, chứng thực, trừ thừa nhận loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (Tức hiệu lực pháp luật giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu bên chấp xác lập tương lai toàn tài sản chấp) Nếu không vô hình chung buộc người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm biết trước, rủi ro hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết Đòi hỏi không phù hợp với qui định của Điều Luật Công chứng năm 2006 ghi: “Đối tượng hợp đồng, giao dịch có thật” c) Vướng mắc việc đăng ký giao dịch bảo đảm Hiện nay, nhiều ngân hàng giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay hộ, nhà liền kề, biệt thự mà chủ đầu tư dự án bán cho bên chấp Hầu hợp đồng không đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất nhà Lý theo qui định chung, tài sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Nhà năm 2005 (Điều 91 khoản a) Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 Điều 106 khoản a) ghi nhận, đó, chưa có qui định riêng áp dụng cho tài sản hình thành tương lai loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng Do không đăng ký giao 18 dịch bảo đảm nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng Bởi vì, toàn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án chủ đầu tư chấp vay vốn hay bị ràng buộc giao dịch Nếu nhà hộ, nhà liền kề, biệt thự dự án chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm biết tài sản chấp trước hay chưa d) Kinh nghiệm, tiền lệ giải vướng mắc nêu Việc chấp tài sản hình thành tương lai thực từ có Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay Tại Nghị định 178 nêu trên, tài sản hình thành tương lai có tên gọi khác tài sản hình thành từ vốn vay Tên gọi hàm chứa nội dung mục đích vay vốn để phục vụ cho việc hình thành tài sản điểm khác biệt so với qui định BLDS năm 2005 Nghị định 165 Nghị định 178 thực từ năm 1999 có Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Khác với Nghị định 163, Nghị định 165 qui định: TSHTTTL động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, không tính tới tài sản hữu Qua trình kiểm nghiệm thực tiễn cho thấy chế định tài sản hình thành từ vốn vay Nghị định 165 Nghị định 178 đắn vào sống Điều có nguyên nhân sau: 19 Nghị định đáp ứng nguyên tắc đặt giao dịch bảo đảm việc xử lý tài sản chấp phải đảm bảo thu hồi nợ Nghị định 178 đặt điều kiện khắt khe sau: e) Khách hàng vay vốn phải đáp ứng số điều kiện cụ thể: - Khác hàng vay phải có tín nhiệm tổ chức tín dụng - Khách hàng vay phải có số vốn đối ứng tối thiểu 50% vốn đầu tư dự án f) TSHTTTL xác định cụ thể Đất mà tài sản BĐS hình thành phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Quyền sở hữu, giá trị, số lượng tài sản hình thành từ vốn vay phải xác định tài sản phải giao dịch - Nếu tài sản bất động sản gắn liền với đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu đất mà tài sản hình thành phải hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng theo qui định pháp luật - Đối với tài sản mà pháp luật có qui định phải mua bảo hiểm khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn tài sản hình thành đưa vào sử dụng Luật pháp nước nhìn chung tỏ dè dặt giao dịch bảo đảm liên quan đến TSHTTTL thường giới hạn số trường hợp cụ thể trình tự thủ tục qui định chặt chẽ Ví dụ, Pháp tài sản mua tương lai 20 phép chấp trường hợp số tài sản hữu chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc chấp tiến hành bước theo tiến độ mua tài sản (Điều 2130 BLDS Pháp) Công trình xây dựng bắt đầu triển khai lên kế hoạch xây dựng chấp với điều kiện bên chấp có đầy đủ quyền xây dựng công trình theo qui định pháp luật (Điều 2133 BLDS Pháp) GIẢI PHÁP Chế định tài sản hình thành tương lai phải qui định lại thành hệ thống qui định riêng, cụ thể áp dụng cho tất khâu giao dịch bảo đảm việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp Chế định phải bao hàm nội dung chủ yếu sau: - Tài sản hình thành tương lai tài sản chưa hình thành đầy đủ trong tương lai, quyền sở hữu thuộc bên chấp Nếu tính vật hữu nên giới hạn số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng cách phổ biến để phòng ngừa giao dịch giả tạo Vì vậy, không bao hàm tài sản có giấy chứng nhận sở hữu chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng có công chứng, chứng thực chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo qui định pháp luật 21 - Giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai loại giao dịch có điều kiện Điều kiện đặt quyền sở hữu bên chấp xác lập toàn tài sản giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật - Chế định phải phân biệt nhiều trường hợp khác nhau: + Trường hợp bên chấp nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản hữu đầy đủ, hợp đồng mua tài sản lý, nhà bàn giao chưa có giấy chứng nhận sở hữu Trong trường hợp này, có sở khẳng định quyền sở hữu bên mua + Trường hợp bên chấp nộp phần tiền tài sản trình hình thành Quyền sở hữu bên chấp xác lập đến đâu hoàn toàn tuỳ thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản tương lai tiến độ toán tiền mua - Việc đăng ký giao dịch bảo đảm TSHTTTL không thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu tài sản mà cần có giấy tờ làm cho việc xác lập quyền sở hữu bên chấp tương lai - Nếu TSHTTTL liên quan đến nhà giao dịch bảo đảm phải đăng ký quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản - Việc giải ngân bên nhận chấp cho bên chấp TSHTTTL phải tuỳ thuộc vào tiến độ hình thành tài sản - Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu tài sản, tức tài sản hình thành từ vốn vay 22 - Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản KẾT LUẬN Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết” Về bản, định nghĩa tài sản hình thành tương lai (TSHTTTL) xem tài sản đối tượng giao dịch bảo đảm có nội dung hoàn toàn tương đồng với quy định trước Mặc dù nội dung pháp định rõ ràng, song thực tế việc thực giao dịch liên quan đến TSHTTTL có quán nhận thức, có không quan công chứng, chứng thực từ chối thực công chứng,chứng thực giao dịch bảo đảm TSHTTTL 23 Từ phân tích nêu trên, đến kết luận tài sản hình thành tương lai loại tài sản mang tính đặc thù Cần có hệ thống đầy đủ qui định riêng, cụ thể điều chỉnh giao dịch bảo đảm loại tài sản Các qui định phải bao quát đủ khâu từ việc xác định tài sản hình thành tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản Các qui định đặt phải đồng với phải nêu đặc thù việc giao dịch bảo đảm loại tài sản Một trình tự, thủ tục qui định cụ thể chặt chẽ hạn chế cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm thông suốt, kiểm soát giảm thiểu rủi ro, đảm bảo mục đích giao dịch bảo đảm thu hồi nợ phải xử lý tài sản TÀI LIỆU THAM KHẢO BLDS 2005 (Các điều từ Điều 342 đến Điều 357) Luật Đất đai năm 2003 (Điều 113, 114, 115) Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nam tập 2, Nxb CAND, Hà Nội, 2007 Lê ĐÌnh Nghị (chủ biên), Giáo trình Luật dân Việt Nam, Tập 2, Nxb.Giáo dục, Hà Nội, 2009 24 Bình luận khoa học luật Dân Sự – Nhà xuất lao động www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com www.luatdaiviet.vn www.tailieu.vn www.lawsoft.thuvienphapluat.vn 10 www.luat.xalo.vn 25 [...]... tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp Chế định phải bao hàm được các nội dung chủ yếu như sau: - Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành đầy đủ trong hiện tại nhưng trong tương lai, quyền sở hữu sẽ thuộc bên thế chấp Nếu tính cả vật đã hiện hữu thì nên giới hạn trong một số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng một. .. các nhận xét sau: - Khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" chỉ có thể hiểu là tài sản đang trong quá trình hình thành, chưa hiện hữu tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng thế chấp và tất nhiên là chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Nếu cho rằng tài sản hình thành trong tương lai gồm cả tài sản đã hiện hữu thì cần phải giới hạn trong một số loại tài sản nhất định như các căn hộ dự... trên) nên đã tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về tài sản hình thành trong tương lai Do vậy, việc nhận diện và xác định tài sản hình thành trong tương lai chưa được thống nhất Ví dụ nhiều người cho rằng thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy tờ sở hữu là thế chấp TSHTTTL, Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm thì cho là thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng (Đã phân tích ở phần trên) b)... nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” Về cơ bản, định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) và xem tài sản ấy là đối tượng của giao dịch bảo đảm có nội dung hoàn toàn tương đồng với các quy định trước... hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được hình thành và đưa vào sử dụng Luật pháp các nước nhìn chung cũng tỏ ra rất dè dặt đối với các giao dịch bảo đảm liên quan đến TSHTTTL và thường giới hạn trong một số trường hợp cụ thể và trình tự thủ tục được qui định chặt chẽ Ví dụ, ở Pháp các tài sản mua được trong tương lai chỉ 20 được phép thế chấp trong trường hợp số tài sản hiện hữu đã thế chấp. .. cho, thế chấp v.v Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 có đặt ra điều kiện tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đây là một vấn đề của tương lai nhưng phải khẳng định ở thời điểm hiện tại lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm vì vậy khó có sự đảm bảo Tài sản hình thành trong tương lai có... qui trình, thủ tục về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm lại áp dụng theo qui định chung cho các loại tài sản bảo đảm thông dụng khác nên dẫn đến ách tắc trong thực tiễn a) Vướng mắc về việc xác định tài sản hình thành trong tương lai Hiện nay có nhiều văn bản đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai một cách khác nhau và dường như không nhất quán với nhau (Như đã đề cập ở phần trên)... việc thế chấp được tiến hành dần dần từng bước theo tiến độ mua tài sản (Điều 2130 BLDS Pháp) Công trình xây dựng mới bắt đầu được triển khai hoặc mới được lên kế hoạch xây dựng cũng thế chấp được với điều kiện bên thế chấp có đầy đủ quyền xây dựng công trình đó theo qui định của pháp luật (Điều 2133 BLDS Pháp) 2 GIẢI PHÁP Chế định về tài sản hình thành trong tương lai phải được qui định lại thành. .. bất động sản Tuy nhiên, để thực hiện được điều đó thì pháp luật cần có các qui định cụ thể hơn - Thực chất hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của giao dịch có điều kiện qui định tại Điều 14 125 của BLDS năm 2005 Điều kiện đặt ra ở đây để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật đối với tài sản hình thành trong tương lai là quyền sở hữu toàn bộ tài sản phải được xác... tài sản là bất động sản: Nhà chung cư: Phải có giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt II- PHẢI CÓ QUY ĐỊNH RIÊNG VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ÁP DỤNG CHO GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1 CÁC VƯỚNG MẮC VÀ NGUYÊN NHÂN Hiện nay, pháp luật đã bước đầu hình thành ra một số qui định điều chỉnh giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương ... bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm Việc mở rộng dường mâu thuẫn với thuật ngữ Tài sản hình thành tương lai Ở đây, tài sản hình thành tương lai dường hiểu sang thành. .. "tài sản hình thành tương lai" hiểu tài sản trình hình thành, chưa hữu thời điểm bên giao kết hợp đồng chấp tất nhiên chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Nếu cho tài sản hình thành tương lai. .. đồng đặt hàng ký Nếu cho tài sản hình thành tương lai gồm tài sản hình thành qui định Điều khoản Nghị định 163, thực tế ta thấy rằng có thêm dạng tài sản hình thành tương lai sau: - Thứ nhất: