Một số vấn đề về tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai

Lương Đình Chinh - 372854 A - Mở Đầu Cùng với phát triển kinh tế thị trường, giao dịch kinh tế, thương mại, dân ngày phát triển chiều rộng lẫn chiều sâu Pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung, chấp tài sản nói riêng ln đóng vai trò quan trọng giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự, góp phần ổn định phát triền đồng bảo vệ quyền lợi hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ Tài sản chấp pháp luật nước ta quy định nhiều Bộ luật dân 2005 văn pháp luật khác Mặc dù có quy định tài sản chấp hình thành tương lai quy định pháp luật Việt Nam chưa rõ ràng thống Hơn thực tế việc áp dụng quy định pháp luật quan có thẩm quyền chưa đồng hóa từ tạo nên bất cập vướng mắc bên tham gia giao dịch Đây vấn đề đáng quan tâm thời điểm cần có thay đổi định quy phạm pháp luật Trên sở nghiên cứu mang tính lí luận tài sản chấp hình thành tương lai vấn đề có liên quan Vì tập lớn môn Luật Dân Sự 2, em xin chọn đề tài : " Một số vấn đề tài sản chấp hình thành tương lai " làm đề tài cho viết Qua viết em hi vọng nhìn nhận rõ tính cấp thiết tầm quan trọng việc nghiên cứu, đồng thời đưa số vấn đề bất cập thực tiễn giải pháp hoàn thiện cần thực thực tiễn Lương Đình Chinh - 372854 B - Nội Dung I Thế chấp tài sản Thế chấp tài sản quy định điều 342 Bộ Luật Dân Sự 2005 “1 Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Trong trường hợp chấp toàn bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ bất động sản, động sản thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Tài sản chấp tài sản hình thành tương lai Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp 3.Việc chấp quyền sử dụng đất thực theo quy định điều từ Ðiều 715 đến Ðiều 721 Bộ luật quy định khác pháp luật có liên quan” Như ta quan hệ chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ gọi bên bảo đảm hay bên chấp Ngược lại bên có quyền gọi bên bảo đảm hay bên nhận chấp Chủ thể chấp tài sản phải ghi đầy đủ điều kiện mà pháp luật quy định người tham gia giao dịch dân nói chung Đặc điểm pháp lý biện pháp chấp Biện pháp chấp tài sản có đặc điểm : - Khơng có chuyển giao tài sản chấp: Trong quan hệ chấp, bên Lương Đình Chinh - 372854 chấp khơng phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận chấp Tính chất bảo đảm xác định việc bên chấp phải giao cho bên nhận chấp giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý tài sản chấp cho bên nhận chấp Những giấy tờ liên quan đến tài sản chấp như: giấy đăng kí quyền sở hữu tài sản (ví dụ tơ, xe máy, máy bay, tàu biển ); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hay giấy tờ khác hợp đồng mua bán hàng hóa có kèm theo hóa đơn; hợp đồng mua bán nhà tương lai kèm theo dự án phê duyệt nhà đó; giấy tờ thừa kế nhà đất Các loại giấy tờ phải gốc ( ) trao cho bên nhận chấp giữ - Biện pháp chấp đáp ứng linh hoạt lợi ích bên chủ thể bao gồm quyền nghĩa vụ bên chấp, bên nhận chấp, người thứ ba giữ tài sản chấp chấp quy định BLDS 2005 Nghị định Chính phủ số 163/2006 NĐ-CP ngày 29/12/12006 Giao dịch bảo đảm - Tài sản chấp thường có thay đổi thời hạn chấp dẫn đến việc xung đột lợi ích bên nhận chấp người khác có liên quan đến tài sản chấp Hình thức điều kiện biện pháp chấp tài sản Việc chấp phải lập thành văn bản, chấp thành văn riêng ghi nhận hợp đồng chính, điều khoản chấp điều khoản cấu thành hợp đồng Nếu việc chấp lập thành văn riêng, coi hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực hồn tồn phụ thuộc vào hiệu lực hợp đồng Vì vậy, nội dung văn chấp lập riêng phải phù hợp với hợp đồng Văn chấp phải có chứng nhận Công chứng nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền pháp luật có quy định Ngồi việc phải có đủ điều kiện mà pháp luật yêu cầu đối tượng Lương Đình Chinh - 372854 nghĩa vụ dân nói chung, tài sản chỉ coi đối tượng chấp có đủ điều kiện sau đây: - Tài sản chấp bất động sản thuộc quyền sở hữu bên chấp - Đối tượng động sản - Tài sản chấp quyền sử dụng đất - Tài sản chấp tài sản sẽ hình thành tương lai ( TSHTTTL) Qua việc tìm hiểu đối tượng chấp, ta thấy TSHTTTL coi đối tượng chấp phép giao dịch II Khái quát tài sản chấp hình thành tương lai Khái niệm tài sản hình thành tương lai - Chế định tài sản hình thành tuơng lai đề cập đến khoản Điều 320 BLDS 2005 Vật bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự: “2 Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hoặc hình thành tuơng lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập hoặc giao dịch bảo đảm giao kết” - Tại khoản Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Giao dịch bảo đảm mở rộng khái niệm BLDS năm 2005 tài sản hình thành tương lai: “2 Tài sản hình thành tương lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập hoặc giao dịch bảo đảm giao kết Tài sản hình thành tương lai bao gờm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm” Lương Đình Chinh - 372854 Như Nghị định mở rộng chỡ tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm Đặc điểm tài sản chấp hình thành tương lai - Khoản Điều 320 BLDS 2005 quy định nguyên tắc chung điều kiện đặt tài sản bảo đảm sau: “Vật bảo đảm thực nghĩa vụ dân phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm phép giao dịch” Tương tự vậy, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 qui định: “người sử dụng đất thực quyền chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Và Điều 91 Luật Nhà năm 2005 nêu rõ điều kiện nhà tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Như vậy, nguyên tắc chung để tài sản sử dụng vào giao dịch bảo đảm tài sản phải hữu, phải thuộc quyền sở hữu bên chấp phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng - Tuy nhiên khoản Điều 320 BLDS năm 2005 lại quy định sau: " Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết " Như vậy, quy định ngoại lệ vượt ngồi khn khổ quy định chung Tính chất ngoại lệ thể điểm sau: - Tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai tức chưa hình thành hay chưa tồn vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm có khoa học pháp lí chứng minh chắn tài sản sẽ hình thành tương lai - Tài sản bảo đảm tồn chưa thuộc quyền sở hữu bên chấp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Lương Đình Chinh - 372854 Nếu vào BLDS năm 2005 vào Nghị định 163 này, thấy tài sản chấp hình thành tương lai mang đặc điểm sau : - Thứ nhất, TSHTTTL tài sản (tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản quy định điều 163 BLDS) - Thứ hai, TSHTTTL sẽ phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu - Thứ ba, TSHTTTL bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm Tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản hàng hóa sản xuất, cơng trình xây dựng, chỉ sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản hình thành đồng thuộc sở hữu bên bảo đảm TSHTTTL vật dùng để đảm bảo nghĩa vụ dân bên thỏa thuận việc chấp TSHTTTL lựa chọn tài sản thuộc đặc điểm nêu Điều kiện để tài sản hình thành tương lai đảm bảo thực nghĩa vụ dân a Điều kiện chung - Về nguyên tắc vật bảo đảm nghĩa vụ dân phải thuộc quyền sở hữu thuộc quyền sử dụng, quản lý xác định giá trị, số lượng tài sản bên bảo đảm - Tài sản cho, chuyển nhượng, cầm cố, chấp giao dịch khác - Tài sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý bên bảo đảm… Chỉ tranh chấp giải văn thỏa thuận bên thơng qua phán Tòa án định Lương Đình Chinh - 372854 quan nhà nước có thẩm quyền đưa vào làm đối tượng biện pháp bảo đảm Trong văn lập riêng hợp đồng cầm cố, chấp, bên phép giao dịch tức tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua, bán, tặng bảo đảm phải cam kết việc tài sản khơng có tranh chấp phải chịu trách nhiệm cam kết - Một tài sản dùng để làm vật bảo đảm cho việc thực nhiều nghĩa vụ dân sự, thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm vật có giá trị lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác - Tài sản phép lưu thông - Tài sản không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay b Điều kiện riêng Đối với tài sản hình thành tương lai ngồi điều kiện chung có số yêu cầu sau để trở thành tài sản chấp hình thành tương lai Những yêu cầu xuất phát từ đặc thù số tài sản thời điểm giao dịch chưa thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm Trong trường hợp bảo đảm thực nghĩa vụ TSHTTTL bên bảo đảm có quyền sở hữu phần toàn tài sản đảm bảo, bên nhận bảo đảm có quyền phần tồn tài sản Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản đến hạn xử lý ( Điều Nghị Định 163) Theo quy định khoản Điều 320 BLDS năm 2005 nêu trên, tài sản hình thành tương lai phải đáp ứng điều kiện sau đây: Lương Đình Chinh - 372854 - Tài sản hình thành tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải “vật” “ Vật” gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật khơng tiêu hao, vật loại, vật đặc định - TSHTTTL dùng vào giao dịch bảo đảm phải tài sản chưa hình thành Quy định loại trừ tài sản hữu có mua bán, tặng cho, thừa kế chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu - TSHTTTL chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu phải có giấy tờ chứng minh tài sản chắn sẽ hình thành tương lai chắn thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm vào thời điểm xử lí tài sản Trong trường hợp tài sản hình thành tương lai đất, tài sản gắn liền với đất tuỳ trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hợp đồng góp vốn, định giao thuê đất Cụm từ “giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng” theo quy định Nghị định số 75/2000/NĐ-CP có nội dung tương đối rộng, không chỉ giấy tờ “chứng nhận” quyền sở hữu, quyền sử dụng Đối với tài sản hình thành tương lai vật tư, hàng hóa ngồi việc có đủ điều kiên phải có thêm bên nhận chấp có khả quản lý, giám sát tài sản bảo đảm Phân loại tài sản chấp hình thành tương lai - Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thơ q trình thi cơng thuộc dự án xây dựng nhà để bán; dây chuyền sản xuất lắp ráp Loại tài sản nhà đầu tư đặt mua theo phương thức trả chậm, trả dần nhiều đợt Đây cơng trình xây dựng, tài sản mà bên bảo đảm có quyền nhận, mà vào thời điểm xác lập nghĩa vụ ký kết giao dịch bảo đảm tài sản chưa tồn tồn trình hình thành, chưa thể sử dụng theo cơng dụng, mục đích tài sản Ví dụ nhà hình Lương Đình Chinh - 372854 thành tương lai dùng để chấp dự án xây nhà cấp có thẩm quyền phê duyệt vào thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm cơng trình xây dựng nhà có định khởi cơng xây dựng móng nhà…(Theo quy định Luật nhà năm 2005) Cần lưu ý cơng trình xây dựng nhà chung cư công ty đầu tư xây dựng nhà để bán mà bên bảo đảm chưa có quyền sở hữu trường hợp chỉ chấp quyền tài sản bên bán khơng thực nghĩa vụ quyền tài sản sẽ trở thành đối tượng phát mại Ví dụ: Cơng ty xây dựng A Hà Nội bán cho anh Vũ Văn B hộ tòa nhà chung cư tầng mà công ty chủ đầu tư B đóng 1/3 số tiền, có giấy tờ liên quan như: Hợp đồng mua bán, hóa đơn nộp tiền…B chấp giấy tờ có liên quan đến hộ cho C để vay khoản tiền Như B chưa phải chủ sở hữu hộ B có quyền tài sản Khi B không thực quyền nghĩa vụ C, C sẽ trở thành người có quyền tài sản mua hộ có thỏa thuận, khơng có thỏa thuận tài sản chấp sẽ bán đấu giá quyền tài sản, người mua tài sản chấp sẽ mua hộ - Căn hộ chung cư xây dựng xong, có biên lý hợp đồng biên bàn giao nhà người mua chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Ô tô, xe máy mua chưa cấp giấy đăng kí tơ, xe máy Tàu thuyền tương tự Đây tài sản thời điểm xác định nghĩa vụ tài sản tồn hồn chỉnh cơng sử dụng chưa hồn tất thủ tục xác nhận quyền sở hữu bên bảo đảm - Các tàu, thuyền sẽ đóng, máy móc, dây chuyền thiết bị sẽ chế tạo theo hợp đồng đặt hàng ký có hợp đồng mua bán, hàng cập cảng việc mua bán chưa hoàn tất, bên mua chưa toán đủ tiền cho bên bán Sau bên mua tốn đủ bên bán sẽ bàn giao hàng Lương Đình Chinh - 372854 - Hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay Ví dụ anh A cho anh B thuê phòng với giá 100 triệu đồng/ năm, hợp đồng thuê tài sản ghi rõ ngày 01 tháng 01 năm anh B sẽ toán tiền thuê nhà cho anh A Anh A chấp tiền thuê nhà tiền th nhà lợi tức, xem tài sản hình thành tương lai áp dụng biện pháp chấp Bên chấp giao cho bên nhận chấp giấy tờ hợp đồng thuê nhà có kèm theo hóa đơn…Thực chất TSHTTTL lợi tức ví dụ nêu quyền đòi nợ, quy định Điều 22 NĐ 163: “Bên có quyền đòi nợ chấp phần hoặc tồn quyền đòi nợ, bao gờm quyền đòi nợ hình thành tương lai mà khơng cần có đờng ý bên có nghĩa vụ trả nợ” - Di sản thừa kế chưa phân chia xong Xử lí tài sản chấp chấm dứt quan hệ chấp a Xử lí tài sản chấp Theo quy định chung, đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ tài sản chấp xử lý để thực nghĩa vụ Về nguyên tắc việc xử lí tài sản chấp thực thơng qua phương thức bán đấu giá Tuy nhiên, bên thỏa thuận trước đến thời hạn thực nghĩa vụ bên tự thỏa thuận phương thức xử lí tài sản, tài sản chấp xử lí theo thỏa thuận bên Bên nhận chấp ưu tiên toán từ số tiền bán tài sản chấp sau trừ chi phí bảo quản chi phí liên quan khác Trong trường hợp phải xử lí tài sản chấp để thực nghĩa vụ đến hạn mà tài sản dùng để đảm bảo nhiều nghĩa vụ, nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn coi đến hạn Quyền ưu tiên toán người nhận chấp (các chủ nợ) xác định theo thứ tự đăng kí chấp b Chấm dứt quan hệ chấp Lương Đình Chinh - 372854 Việc chấp tài sản coi chấm dứt tài sản xử lý, việc chấp bị hủy bỏ hay thay biện pháp bảo đảm khác Ngoài ra, nghĩa vụ bảo đảm biện pháp chấp thực xong, biện pháp chấp đương nhiên coi chấm dứt III Thực trạng vấn đề tài sản chấp hình thành tương lai nước ta Nguyên tắc chung giao dịch bảo đảm tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp, khơng có tranh chấp quyền sở hữu có giấy chứng nhận quyền sở hữu Trong đó, tài sản hình thành tương lai quyền sở hữu bên chấp chưa công nhận thời điểm xác lập giao dịch loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù, tiềm ẩn rủi ro Do vậy, điều kiện tài sản tham gia giao dịch bảo đảm, quy trình, thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm phải cụ thể hơn, chặt chẽ so với loại tài sản bảo đảm thông thường khác để hạn chế rủi ro đảm bảo nguyên tắc giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ Pháp luật hành chưa có hệ thống quy định riêng, hoàn chỉnh đồng áp dụng cho giao dịch bảo đảm TSHTTTL nên phải áp dụng quy định chung loại tài sản thơng thường khác Vì vậy, vận dụng vào thực tiễn, loại giao dịch dường không suôn sẻ từ khâu xác định tài sản, giao kết hợp đồng đăng ký giao dịch bảo đảm Những tồn vướng mắc xung quanh quy định pháp luật hành xác định tài sản hình thành tương lai - Thứ nhất: Hiện nay, có nhiều văn đề cập đến tài sản hình thành tương lai cách khác dường không quán với nên tạo nhiều cách hiểu khác TSHTTTL Vì vậy, việc nhận diện xác định TSHTTTL chưa thống Nếu theo khoản Điều 320 BLDS 2005 10 Lương Đình Chinh - 372854 quy định nguyên tắc chung điều kiện đặt tài sản bảo đảm sau: “Vật bảo đảm thực nghĩa vụ dân phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm phép giao dịch” Tương tự Điều 106 Luật đất đai năm 2003 quy định: “người sử dụng đất thực quyền chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Điều 91 Luật nhà năm 2005 quy định: “Điều kiện nhà tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu với nhà ở” Như vậy, nguyên tắc chung để tài sản sử dụng vào giao dịch bảo đảm tài sản phải hữu, phải thuộc sở hữu bên chấp phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng Do hiểu theo khái niệm tài sản hình thành tuơng lai khoản Điều 320 BLDS quy định ngoại lệ vượt ngồi khn khổ quy định chung Khi khoản Điều NĐ 163/2006 giao dịch bảo đảm mở rộng khái niệm BLDS 2005 TSHTTL: “Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản đã hình thành thời điểm giao kết hợp đờng bảo đảm” Chúng ta thấy rắng, việc mở rộng dường mâu thuẫn với thuật ngữ “Tài sản hình thành tương lai” Ở đây, TSHTTL dường hiểu sang thành quyền tài sản hình thành tương lai Có nghĩa gồm tài sản hình thành việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên chấp chưa hoàn thành Lấy ví dụ hộ chung cư, thực tế cho thấy xuất thêm nhiều cách hiểu khác giao dịch bảo đảm hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu Đa số quan niệm việc chấp hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu chấp TSHTTTL phù hợp với quy định Nghị định 163 tức chấp tài sản chưa hình thành hay tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 4/10/2007 Cục Đăng ký Quốc Gia Giao dịch Bảo đảm đề cập đến vấn 11 Lương Đình Chinh - 372854 đề “ đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp tài sản bảo đảm nhà chung cư chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” lại cho đối tượng hợp đồng chấp lúc hộ chung cư mà quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà Vì thế, cần phải nhìn nhận lại vấn đề để có cách hiểu thống việc xác định đối tượng hợp đồng chấp trường hợp vật ( hộ chung cư) quyền ( quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng) - Thứ hai: Quyền tài sản hình thành tương lai có dùng để bảo đảm hay không khoản Điều 320 BLDS 2005 quy định động sản, bất động sản hình thành tương lai dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ ? Một quan điểm xây dựng BLDS 2005 TSHTTTL dùng để bảo đảm Trong điều 163 BLDS 2005 quy định tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Từ áp dụng khoản Điều 320 BLDS 2005 để trả lời cho câu hỏi trên, cụ thể quyền tài sản hình thành tương lai dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ, tiêu biểu thực tế quyền thu hồi nợ từ hợp đồng thuê bao điện thoại, điện, nước Quyền sử dụng đất hình thành tuơng lai dùng để chấp Ví dụ : Doanh nghiệp vay vốn để đầu tư xây dựng cơng trình Muốn vậy, trước hết phải có đất Trong trường hợp doanh nghiệp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đền bù giao đất có thu tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đền bù giải phóng mặt Để vay vốn, doanh nghiệp thỏa thuận với ngân hàng dùng quyền sử dụng đất cơng trình hình thành tương lai Những vướng mắc tồn giao kết hợp đồng bảo đảm - Về vấn đề giao kết hợp đồng đảm bảo, Điều 343 BLDS năm 2005 quy định: “Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng hoặc ghi hợp đờng Trong trường hợp pháp luật có quy định 12 Lương Đình Chinh - 372854 văn chấp phải công chứng, chứng thực hoặc đăng ký” Điều NĐ 163 có đề cập: “1 Việc công chứng hoặc chứng thực giao dịch bảo đảm bên thoả thuận Trong trường hợp pháp luật có quy định giao dịch bảo đảm phải công chứng hoặc chứng thực” - Điều 343 BLDS 2005 Điều NĐ 163 nêu hiểu việc chấp tài sản (gồm TSHTTTL) phải công chứng, chứng thực việc công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc hình thức để hợp đồng chấp có hiệu lực pháp luật Cách hiểu khẳng định lại Luật Nhà năm 2005, chứng khoản Điều 93 Luật Nhà năm 2005 quy định: “Hợp đồng chấp nhà phải có chứng nhận cơng chứng hoặc chứng thực Uỷ ban Nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã với nhà Nông thôn” Khái niệm “ Hợp đồng nhà ” nêu bao gồm mua bán, tặng cho, chấp… - Như ta biết, biện pháp chấp ẩn chứa rủi ro cho bên nhận chấp, việc xác định tính xác thực giấy tờ chấp Thực tế chứng minh có nhiều bất cập xoay quanh vấn đề giấy tờ chấp trường hợp: tài sản chấp lại lập nhiều hồ sơ khác để xin vay tiền ngân hàng khác Việc làm giả giấy tờ đăng kí tơ, xe máy, giấy chứng nhận quyền sử dụng cách phổ biến tinh vi đến nỗi không thẩm tra cụ thể tài sản thực tế bên nhận chấp khó phát Đối với TSHTTTL vậy, khoản Điều 320 BLDS 2005 có đặt điều kiện TSHTTTL dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đây vấn đề tương lai có chắn sẽ thuộc quyền sở hữu bên chấp hay không phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan yếu tố khách quan Sự khẳng định chắn đến đâu lại định khả năng, kinh nghiệm người đánh giá Trách nhiệm đánh giá nhận định 13 Lương Đình Chinh - 372854 khả thuộc bên tham gia giao dịch, theo quy định người làm cơng chứng, chứng thực giao dịch phải chịu trách nhiệm công chứng nước ta công chứng nội dung khơng phải cơng chứng hình thức - Mặc dù Căn vào Điều 46, Điều 47 Luật cơng chứng 2006 Cơng văn số 2057/BTP-HCTP, Phòng công chứng cần trường hợp cụ thể để chứng nhận hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân doanh nghiệp Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả cách chẳn, đảm bảo tính xác thực theo tinh thần Luật cơng chứng dường vượt q khả người làm công chứng, chứng thực, trừ thừa nhận loại giao dịch bảo đảm có điều kiện Nếu khơng vơ hình chung buộc người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm điều biết trước được, rủi ro hợp đồng liên quan đến TSHTTTL sau thời điểm giao kết chuyển quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết Đòi hỏi khơng phù hợp với quy định Điều Luật Cơng chứng năm 2006 ghi “Đối tượng hợp đờng giao dịch có thật” Những vướng mắc tồn đăng kí giao dịch bảo đảm Có thực tế nay, nhiều ngân hàng giao kết, kí hợp đồng bảo đảm tiền vay hộ, nhà liền kề, biệt thự mà chủ đầu tư dự án bán cho bên chấp Hầu hợp đồng khơng đăng kí giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất nhà Lý theo quy định chung, tài sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật nhà năm 2005( Điểm a khoản Điều 91) Luật Đất Đai năm 2003 ( Điều 62 điểm a khoản Điều 106) ghi nhận, đó, chưa có quy định riêng áp dụng cho tài sản hình thành tương lai loại tài sản chưa có giấy tờ 14 Lương Đình Chinh - 372854 sở hữu, sử dụng Do không đăng ký giao dịch bảo đảm nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng Bởi vì, tồn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án chủ đầu tư chấp vay vốn hay bị ràng buộc bới giao dịch Nếu hộ, nhà liền kể, biệt thự dự án chấp mà khơng đăng ký giao dịch bảo đảm khơng thể biết tài sản chấp trước hay chưa IV Một số quan điểm tài sản chấp hình thành tương lai giải pháp để khắc phục hạn chế, tồn vấn đề Một số quan điểm tài sản chấp hình thành tương lai a Về cách xác định tài sản chấp hình thành tương lai Chúng ta nhận thấy tài sản chấp hình thành tương lai loại tài sản mang tính đặc thù cần phải có cách hiểu thống nhằm tránh gây tranh cãi - Thứ nhất, vướng mắc khái niệm TSHTTTL quyền tài sản phát sinh theo hợp đồng dùng giao dịch bảo đảm, cần phải thống TSHTTTL quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng dùng giao dịch bảo đảm hai chế định độc lập với nhau, vừa này, vừa Điều 322 BLDS 2005 có quy định: “…Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng quyền tài sản khác thuộc sở hữu bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự” Quy định nêu Điều 322 điều luật quy định chung quyền tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Còn chế định TSHTTTL dùng giao dịch bảo đảm chỉ bó hẹp khoản Điều 320 BLDS 2005 khoản điều không dẫn chiều tới Điều 322 nêu Vì vậy, khẳng định chắn rằng: “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” “ tài sản hình thành tuơng lai ” chế định riêng, độc lập với 15 Lương Đình Chinh - 372854 - Thứ hai, khoản Điều 320 BLDS năm 2005 giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai, ghi rõ “ vật ” hình thành tuơng lai khơng đề cập đến quyền tài sản Hệ thống Luật La Mã quan niệm có loại quyền liên quan đến tài sản vật quyền trái quyền Với quan niệm TSHTTTL phải vật chỉ có vật quyền áp dụng theo chế định TSHTTTL, vật quyền ln liền với vật hay gọi quyền đối vật trái quyền khơng gắn trục tiếp với vật, mà phát sinh từ hợp đồng b Về giao dịch đảm bảo - Nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng công văn nêu đề cập áp dụng cách phổ biến giao dịch bảo đảm đối tượng hợp đồng chấp dạng sẽ nhiều bao gồm quyền tài sản phát sinh từ văn khai nhận hay phân chia di sản thừa kế, hợp đồng hứa bán, hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho, hợp đồng trao đổi tài sản hay thoả thuận phân chia quyền sở hữu tài sản có giấy chứng nhận sở hữu công chứng hay chứng thực, chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu Bởi hợp đồng nêu sở pháp lý vô chắn theo quy định pháp luật nhằm xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản Tuy nhiên, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng sử dụng cách phổ biến giao dịch bảo đảm rủi ro giao dịch bảo đảm sẽ lớn Bởi chưa có biện pháp hữu hiệu để hạn chế tối đa giao dịch giả tạo, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho giao dịch dân Vì vậy, tài sản cấp giấy chứng nhận sở hữu giải pháp tốt chỉ cho phép tham gia giao dịch bảo đảm trường hợp bên chấp chuyển giao quyền sở hữu hay đăng ký sang tên sở hữu Có giả thiết đặt liên quan đến hộ chung cư xây dựng chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị bên chấp chỉ người bỏ tiền mua theo phương thức trả chậm, trả dần hình thức góp vốn 16 Lương Đình Chinh - 372854 - Giả thiết thứ bên chấp nộp đủ tiền mua hộ hoàn thành nghĩa vụ thoả thuận hợp đồng mua bán hộ chung cư, bên chủ đầu tư xây xong hộ, hợp đồng mua bán hộ chung cư lý hộ bàn giao cho bên chấp Trong trường hợp này, thực tế theo quy định Điều 93 khoản Luật Nhà 2005 bên chấp xác lập đầy đủ quyền sở hữu hộ, chỉ thiếu thứ mang tính hành đơn giấy chứng nhận sở hữu Quyền tài sản bên chấp lúc thực chất quyền sở hữu hộ khơng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nữa, hợp đồng mua bán hộ chung cư bên lý, khơng giá trị pháp lý - Giả thiết thứ hai hộ trình thi cơng, tức việc xây dựng chưa hồn thành, bên chấp toán cho chủ đầu tư phần tiền Toàn giấy tờ chứng minh quyền sở hữu bên chấp hộ nói chỉ hợp đồng mua bán hộ chung cư kèm theo hoá đơn nộp tiền vài đợt đầu Trong trường hợp này, thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, bên chấp chỉ có quyền sở hữu phần hộ nói tương ứng với phần tiền nộp, phần lại thuộc quyền sở hữu chủ đầu tư Dưới giác độ đó, dạng sở hữu hỗn hợp mà chủ sở hữu tài sản gồm người mua (hay bên chấp) chủ đầu tư Nếu bên chấp ký hợp đồng chấp toàn hộ điều kiện có nghĩa chấp phần tài sản người khác (chủ đầu tư) mà không chấp thuận người trái với quy định pháp luật Cách nhìn nhận dường ghi nhận Điều Nghị định 163 nêu liên quan đến việc xử lý tài sản chấp bên chấp sở hữu phần tài sản c Về việc công chứng, chứng thực 17 Lương Đình Chinh - 372854 Có thể nhận thấy điều rằng, số vướng mắc vấn đề này, em xin nêu loại tài sản chấp hình thành tương lai “ nhà hình thành tương lai ”, loại tài sản gặp khó khăn chấp - Theo quy định Bộ luật Dân Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, sau diễn giao dịch chấp, tài sản chấp thuộc quyền sở hữu bên chấp, tức chấp chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Nói cách khác, theo Bộ luật Dân tài sản hình thành tương lai gồm loại: Tài sản chưa xác lập (đầy đủ) quyền sở hữu người chấp tài sản xác định rõ chủ sở hữu đồng thời sẽ dịch chuyển quyền sở hữu cho bên chấp tương lai Nhưng với quy định Luật Nhà ở, chỉ loại nhà thứ hai công nhận tài sản hình thành tương lai, loại nhà thứ khơng đủ điều kiện để tham gia giao dịch chấp Thế hợp pháp nội dung theo quy định Bộ luật Dân lại bị bế tắc thủ tục theo quy định Luật Nhà ở: Không thể công chứng hợp đồng đăng ký chấp nhà hình thành tương lai - Trên thực tế, nhiều tổ chức công chứng từ chối công chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai, luật chỉ cho phép nguyên tắc, vào cụ thể thiếu điều kiện giấy tờ, thiếu chứng pháp lý để chứng thực Có nhiều rào cản để hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai không qua cửa công chứng Lý để từ chối công chứng là: Các hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai không đáp ứng điều kiện “ đối tượng hợp đờng, giao dịch có thật ” theo quy định Điều Luật Công chứng năm 2006 Nỗi lo phạm luật Bộ Tư pháp giải đáp Mục 4, Công văn số 3744/BTP-HCTP ngày 04-9-2007 việc “Công chứng giao dịch bảo đảm” sau: “Cách hiểu sai Tài sản hình thành tương lai coi tài sản có thật có đầy đủ sở pháp lý để chứng minh Vì 18 Lương Đình Chinh - 372854 vậy, Bộ Tư pháp yêu cầu công chứng viên không từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch thuộc loại này.” Dù giải toả trở ngại trên, vướng mắc ngun Các tổ chức cơng chứng khó chấp nhận hợp đồng mua bán nhà xây hay hợp đồng nhận thầu xây dựng để thay cho Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, loại giấy tờ bắt buộc phải có theo yêu cầu điểm d khoản Điều 35 Công chứng hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn khoản Điều 36 Công chứng hợp đồng, giao dịch công chứng viên soạn thảo theo đề nghị người yêu cầu công chứng Luật Công chứng năm 2006, theo yêu cầu điểm a khoản Điều 91 Điều kiện nhà tham gia giao dịch Luật Nhà năm 2005 Tại Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 09-52007 việc Cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, Bộ Tư pháp giải thích: “Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai, việc cơng chứng hợp đờng chấp vào “giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng” tài sản “hợp đờng góp vốn, định giao th đất, ” để thay cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Tuy nhiên, việc giải thích giấy tờ thay này dựa theo quy định khoản 1, Điều 41 Thủ tục thời hạn công chứng, chứng thực hợp đồng soạn thảo sẵn Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08-12-2000 Chính phủ Cơng chứng, chứng thực Nay Nghị định hết hiệu lực, tổ chức công chứng không dám tiếp tục vận dụng loại giấy tờ thay Một số giải pháp để khắc phục hạn chế tồn Nhìn vào thực trạng vấn đề tài sản chấp hình thành tương lai nêu trên, qua chỉ hạn chế gặp phải em xin đưa vài giải pháp cần thiết để thuận tiện trình thực thi vụ việc liên quan đến vấn đề tài sản chấp hình thành tương lai thực tế 19 Lương Đình Chinh - 372854 - Thứ nhất: Cần xây dựng hệ thống quy định hướng dẫn cụ thể việc xác định tài sản chấp hình thành tương lai Qua phân tích đưa thấy chế định tài sản chấp hình thành tương lai chưa quy định thành môt hệ thống quy định riêng, cụ thể áp dụng cho tất khâu giao dịch bảo đảm việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp Khái niệm " tài sản hình thành tương lai " chỉ hiểu tài sản trình hình thành, chưa hữu thời điểm bên giao kết hợp đồng chấp tất nhiên chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Nếu cho tài sản hình thành tương lai gồm tài sản hữu cần phải giới hạn số loại tài sản định hộ dự án xây xong chưa có giấy tờ sở hữu, dây chuyền thiết bị nhập khẩu, hàng hố ln chuyển v.v Khơng thể mở rộng sang bất động sản hay động sản tồn đưa vào sử dụng từ lâu lý chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu Vì vậy, cần phải có văn quy định cách cụ thể, chi tiết chế định tài sản nhằm thống cách hiểu, tạo điều kiện thuận lợi cho bên quan hệ chấp tài sản - Thứ hai: Hoàn thiện pháp luật điều kiện giao dịch bảo đảm tài sản chấp hình thành tương lai Quy định pháp luật điều kiện chấp nói riêng,thế chấp tài sản hình thành tương lai cần hồn thiện Hiện việc điều kiện giao dịch bảo đảm quy định nhiều văn khác Bộ Luât dân sự, nghị định Chính Phủ Ta thấy quy định đơn lẻ, gây khó khăn áp dụng pháp luật điều kiện giao dịch bảo đảm Về vấn đề giao dịch bảo đảm liên quan đến hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận sở hữu đối tượng hợp đồng chấp phải hộ quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua hộ Như việc đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ 20 Lương Đình Chinh - 372854 quy mối quan đăng kí giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản theo em, việc đăng ký giao dịch bảo đảm TSHTTTL không thiết phải có giấy tờ chứng nhận sở hữu tài sản mà chỉ cần có giấy tờ làm cho việc xác lập quyền sở hữu bên chấp tuơng - Thứ ba: Chế định tài sản hình thành tương lai phải phân biệt nhiều trường hợp khác Có trường hợp xảy sau: + Trường hợp bên chấp nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản hữu đầy đủ, hợp đồng mua tài sản lý, nhà bàn giao chưa có giấy chứng nhận sở hữu Trong trường hợp này, có sở khẳng định quyền sở hữu bên mua + Trường hợp bên chấp nộp phần tiền tài sản trình hình thành Quyền sở hữu bên chấp xác lập đến đâu hoàn toàn tuỳ thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản tương lai tiến độ tốn tiền mua Ngồi có cân nhắc số giải pháp phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản; TSHTTL liên quan đến nhà giao dịch bảo đảm phải đăng ký quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản; việc giải ngân bên nhận chấp cho bên chấp TSHTTL phải tùy thuộc vào tiến độ hình thành tài sản Bên cạnh quy định " trường hợp tài sản hình thành tương lai trình hình thành mà bị xử lý theo quy định, quan có thẩm quyền kết xử lý tài sản bảo đảm để thực thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho người mua, người nhận tài sản sau tài sản đã hình thành" đánh giá cần thiết Tuy nhiên, để tránh tình trạng vướng mắc trường hợp tài sản bảo đảm nhà hình thành tương lai bị xử lý xây dở dang, khơng thể hồn thành được, cần cơng nhận để xử lý tài sản bảo đảm 21 Lương Đình Chinh - 372854 C - Kết Bài Tài sản chấp hình thành tương lai đối tượng mà Luật Dân Sự cần phải quan tâm nữa, loại tài sản phổ biến để xác định cách rõ ràng khơng phải điều đơn giản Mặc dù có quy định tài sản hình thành tương lai quy định pháp luật Việt Nam chưa rõ ràng thống Hơn thực tế việc áp dụng quy định pháp luật quan có thẩm quyền chưa đồng hóa từ tạo nên bất cập vướng mắc bên tham gia giao dịch Chính điều đặt trách nhiệm cho nhà làm luật cần phải có điều chỉnh thay đổi việc áp dụng quy phạm pháp luật vào loại tài sản rõ ràng, minh bạch Hi vọng thời gian tới, nhà làm luật sẽ sớm khắc phục nhược điểm hạn chế pháp luật loại tài sản chấp hình thành tương lai Và mong loại tài sản sẽ dễ dàng người nắm bắt thực theo pháp luật giao dịch Trên viết em, kiến thức hiểu biết có hạn nên viết khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong thầy góp ý để viết em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! 22 ... Một số quan điểm tài sản chấp hình thành tương lai giải pháp để khắc phục hạn chế, tồn vấn đề Một số quan điểm tài sản chấp hình thành tương lai a Về cách xác định tài sản chấp hình thành tương. .. 2005 tài sản hình thành tương lai: “2 Tài sản hình thành tương lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập hoặc giao dịch bảo đảm giao kết Tài sản hình thành tương lai. .. hệ chấp tài sản - Thứ hai: Hoàn thiện pháp luật điều kiện giao dịch bảo đảm tài sản chấp hình thành tương lai Quy định pháp luật điều kiện chấp nói riêng ,thế chấp tài sản hình thành tương lai